لبيع الشقق في المباني الجديدة، غالبًا ما يستخدم المطورون نظامين قانونيين: إعداد اتفاقية (DDU) أو البيع من خلال جمعية تعاونية لبناء المساكن (HBC). دعونا نتحدث في المقال عن الميزات والاختلافات بين اتفاقيات الإسكان التعاوني واتفاقيات الإسكان العام التعاونية.
وبمساعدة اتفاقية المشاركة في رأس المال، يجذب المطورون الأموال من المواطنين. جوهر DDU هو استثمار الأموال في بناء شقة معينة. وينص العقد على مساحة السكن المستقبلي وموقع الطابق والتخطيط والتكلفة.
لا يعتبر مشارك DDU شريكًا للمطور. لا يخاطر المساهم بأي شيء عمليًا ومصالحه محمية بموجب القانون إذا تم إبرام العقد بشكل قانوني.
DDU هي اتفاقية تخضع للتسجيل. تقوم الجهات الحكومية بالتحقق من شرعية الوثيقة ودراسة بيانات المطور وأسباب إبرام مثل هذه الاتفاقيات.
إذا كان المطور غير قادر لسبب ما على الوفاء بالتزاماته بموجب DDU وأدى ذلك إلى إنهاء الصفقة، فسيتم إرجاع جميع الأموال المستثمرة إلى المساهم. بالإضافة إلى ذلك، سيحصل بالإضافة إلى ذلك على عقوبة (1/150 من معدل إعادة التمويل).
ما هي المعلومات الأساسية التي يتضمنها العقد؟
- الخصائص والموقع وغيرها من البيانات حول موقع البناء وموضوع العقد. وبالتالي، يجب تحديد لقطات مساحة المعيشة المستقبلية، وموقع الشقة على الأرض، وكذلك الصفات التي يجب أن تتوفر فيها عند تسليم المفاتيح إلى المساهم.
- التاريخ المحدد الذي سيتم فيه الانتهاء من بناء المنشأة. إذا تأخر المطور، سيتم فرض عقوبات عليه.
- تكلفة موضوع العقد. يحدد DDU السعر النهائي للشقة، وكذلك طرق ومدة سداد الدفعات لها.
- ضمانات للمنشأة والمرافق.
- قائمة الوثائق التي يتم على أساسها بناء المنشأة.
- حقوق والتزامات الأطراف في DDU.
من المهم جدًا التمييز بين العقد الرئيسي والعقد الأولي. ووفقًا لهذا الأخير، لا يتمتع المساهم عمليًا بأي حماية من القانون، نظرًا لأن DDU الأولي غير مسجل لدى الوكالات الحكومية ولا يتم تنظيمه بموجب أحكام القانون الاتحادي رقم 124.
ما هي تعاونية بناء المساكن؟
الطريقة الثانية لشراء السكن في مبنى جديد هي الانضمام إلى جمعية تعاونية لبناء المساكن والحصول على وضع المساهم. اتفاقية التعاون السكني غير مسجلة لدى الجهات الحكومية.
يتحد المواطنون في تعاونيات بناء المساكن لبناء منشأة محددة. يُعتقد أن الانضمام إلى تعاونية الإسكان يصاحبه مخاطر أكبر من إبرام اتفاقية مشتركة مع شركة إنشاءات.
تعتبر المشاركة في تعاونيات الإسكان أكثر ربحية من الناحية المالية. ويمكن للمواطنين المساهمة بحصتهم من مدخراتهم الخاصة أو من صناديق الائتمان.
يقوم المساهمون بسداد المبالغ إلى الصندوق التعاوني على مدار العام، ويدفعون نصف تكلفة السكن. أما المبلغ المتبقي فيجب دفعه على أقساط. يتم تحديد مدة سداد التكلفة الكاملة للشقة في العقد ويمكن أن تتراوح بين 5 إلى 20 سنة.
وبموجب اتفاقية التعاون السكني، لا يجوز للمواطن الذي لديه حصة في الصندوق التصرف في شقة في مبنى جديد حسب تقديره حتى يدفع كامل مبلغ السكن. يتم تسجيل ملكية هذه الشقة على أساس وثيقة مستلمة من جمعية الإسكان التعاونية.
DDU أو اتفاقية تعاون الإسكان: ماذا تختار؟
بالنسبة للعديد من المواطنين، يعد هذان المخططان الخيارين الوحيدين لشراء السكن، نظرًا لأن أسعار الشقق مرتفعة جدًا هذه الأيام. ماذا تختار؟ دعونا نلقي نظرة على سبعة اختلافات رئيسية بين DDU واتفاقيات الإسكان التعاوني.
القراء الأعزاء! نحن نغطي الطرق القياسية لحل المشكلات القانونية، ولكن قضيتك قد تكون فريدة من نوعها. نحن سوف نساعد العثور على حل لمشكلتك مجانا- ما عليك سوى الاتصال بمستشارنا القانوني على:
إنه سريع و مجانا! يمكنك أيضًا الحصول بسرعة على إجابة من خلال نموذج الاستشاري الموجود على الموقع.
- إجراءات التسجيل. لا تتمتع DDU بأي قوة قانونية دون اجتياز إجراءات التسجيل لدى Rosreestr. وعلى العكس من ذلك، فإن الانضمام إلى جمعية تعاونية للإسكان لا يتطلب التسجيل، وبالتالي فإن المساهم في هذه الحالة يكون أقل حماية بموجب القانون.
- السعر النهائي للمساحة المعيشية. تكلفة الشقة وفقًا لـ DDU نهائية ولا يمكن تغييرها. وفي حالة التعاونيات السكنية، فمن الممكن أن يرتفع السعر بسبب النفقات الإضافية التي قد تنشأ أثناء عملية البناء.
- تحديد المواعيد النهائية. تحدد DDU التواريخ المحددة التي سيتم فيها إكمال المنشأة وتشغيلها. في الوثائق التي تم وضعها بعد الانضمام إلى جمعية الإسكان التعاونية، لم يتم الإشارة إلى تواريخ محددة.
- "شفافية" الأوراق. جميع البيانات المتعلقة بشركة البناء والعقار عند تسجيل DDU مفتوحة تمامًا ويمكن لأي شخص الوصول إليها. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المطور إرفاق وثائق التصريح والخطة الفنية بالعقد. وفي حالة تعاونيات الإسكان، لا يقع على عاتق منظمة البناء مثل هذا الالتزام. قد يطلب المساهم المستندات، ولكن ليس هناك ما يضمن أنه سيراها.
- إنهاء الصفقة. إذا تم إنهاء DDU، يتم إرجاع كامل المبلغ المدفوع من قبل المساهم والعقوبة. عند إنهاء العقد مع جمعية الإسكان التعاونية، لا يمكن للمساهم الاعتماد إلا على جزء من الأموال المدفوعة.
- شروط التقسيط. بموجب DDU، يتمتع المساهم بفرصة دفع تكلفة الشقة دون زيادة العوامل. وتقوم تعاونية الإسكان بدورها بإصدار قروض للمساهمين بنصف تكلفة السكن بفائدة.
- شروط الدفع بالتقسيط. عند تسجيل DDU، يلتزم المساهم بدفع كامل مبلغ الشقة بحلول تاريخ الانتهاء من البناء. تتمتع تعاونيات الإسكان بظروف أكثر ملاءمة - حيث يمكنك دفع تكلفة السكن أثناء العيش فيه بالفعل.
وكما يتبين من هذه النقاط، فإن تسجيل عقد ما قبل التوظيف يكون مصحوبًا بمخاطر أقل. ومع ذلك، قد يتم إنهاء الاتفاقية فجأة من قبل السلطات الحكومية إذا تم اكتشاف الانتهاكات أثناء عملية التطوير. وعلى الرغم من ذلك، وحقيقة أنه يجب دفع تكلفة الشقة بحلول تاريخ الانتهاء من البناء، فإن وحدات DDU تمثل حوالي 55٪ من المساكن قيد الإنشاء.
من خلال إبرام اتفاقية مع جمعية الإسكان التعاونية، يمكن للمساهم شراء شقة بتكلفة أقل، لأن السعر النهائي لا يشمل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 18٪. علاوة على ذلك، يتم إبرام العقد ليس حتى الانتهاء من بناء المنزل وتشغيله، ولكن لفترة أطول (تصل إلى 20 عامًا). تتميز تعاونيات الإسكان بموثوقية أقل، ولكن السكن أرخص بكثير. تمثل هذه الطريقة لشراء شقة ما يصل إلى 35٪ من المباني الجديدة.
دعونا نلقي نظرة على إيجابيات وسلبيات تعاونيات الإسكان وتعاونيات الإسكان العام في جدول مقارن.
| اتفاقية المشاركة |
|
|
| تعاونية الإسكان والبناء |
|
|
يحدد كل مواطن الطريقة الأكثر ملاءمة لشراء شقة لنفسه. ننصحك باستشارة محامٍ قبل الانضمام إلى جمعية تعاونية للإسكان أو الدخول في اتفاقية شراكة خاصة.
ما هي تعاونيات الإسكان وتعاونيات الإسكان المشترك؟ ZhSK هي تعاونية لبناء المساكن، أي جمعية من الأفراد أو الكيانات القانونية التي تم تشكيلها للبناء المشترك للمباني السكنية.
تم تعريف مفهوم تعاونية بناء المساكن في قانون الإسكان (المادة 110). يُعرّف القانون المدني تعاونيات الإسكان بأنها منظمة غير ربحية لا يرتبط غرض وجودها بتحقيق الربح.
في بعض الحالات يسمح التشريع للمنظمات غير الربحية بممارسة أنشطة تجاريةومع ذلك، يجب أن يرتبط ذلك بالغرض من إنشائها (المادة 50 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
ولا ينطبق هذا الحكم من القانون على تعاونيات الإسكان. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تطبيق أحكام القانون الاتحادي "بشأن المنظمات غير الربحية" على تعاونيات الإسكان.
وبالتالي، يبدو الوضع القانوني لتعاونيات الإسكان غريبا - فهي ليست منظمات غير ربحية، ولكن في الوقت نفسه يحظر عليها الانخراط في أنشطة تجارية. هذا يشبه الشراكة التي تجمع الأموال وتدفع تكاليف البناء ثم تقبل الشيء النهائي.
على عكس التعاونيات السكنية DDU ليست منظمة، ولكنها شكل من أشكال الاستثمار. يشير الاختصار ببساطة إلى - اتفاقية المشاركة في رأس المال.
يقوم الناس ببساطة باستثمار أموالهم في مبنى سكني قيد الإنشاء وفقًا لتكلفة شقتهم.
يتم إبرام الاتفاقية بين المساهم وشركة التطويرأي بين كيان قانوني وفرد.
مرجع.يتم تنظيم العلاقات القانونية بين هؤلاء الأشخاص وفقًا لأحكام القانون رقم N214-FZ، والذي يُطلق عليه عادةً "بشأن المشاركة في البناء المشترك..."
وهناك دقة أخرى - عند إنشاء تعاونيات الإسكان وتعاونيات الإسكان العام، تنشأ فئات مثل المطور والمساهمين.
ما هو الفرق الأساسي؟
كيف يختلف شكل من أشكال المشاركة في بناء المساكن عن الآخر؟ هناك بالتأكيد اختلافات. منذ وقت ليس ببعيد، تم تخصيص لوائح منفصلة لكل واحد منهم.
قيل سابقًا أن هذه منظمة رسمية، وهي شكل من أشكال التفاعل بين سكان المستقبل والبنائين. DDU هو تفاعل الأفراد (المقيمين المستقبليين) مباشرة مع المطورين.
يؤثر هذا الاختلاف أيضًا على العلاقات التعاقدية. تحتوي عقود خدمات بناء المساكن و DDS على الاختلافات التالية:
- يجب تسجيل اتفاقية مشاركة الأسهم لدى خدمة التسجيل الفيدرالية بنفس طريقة تسجيل اتفاقية شراء وبيع العقارات. لا يلزم تسجيل الاتفاقية التي تم إنشاؤها في تعاونية بناء المساكن في خدمة التسجيل الفيدرالية.
- في اتفاقية المشاركة، يتم تحديد تكلفة السكن على الفور بمبالغ محددة، وبعد تشغيل المنزل، لا تتغير هذه التكلفة. عند التعامل مع تعاونيات الإسكان، يحق للمطورين تغيير أسعار الشقق اعتمادًا على ارتفاع التكاليف.
- ينص القانون الاتحادي رقم 214 بوضوح على الإطار الزمني لاستكمال البناء. يتحمل المطور المسؤولية المالية عن مخالفة الشروط المتفق عليها. لا يتم تنظيم البناء على أساس العلاقات مع تعاونيات الإسكان بأي مواعيد نهائية، وبالتالي لا يتحمل المطور أي مسؤولية عن توقيت أنشطته.
- إذا قرر المطور التخلي عن البناء والعقد، فهو ملزم بإعادة جميع الأموال المستثمرة إلى المساهمين. لكن لا أحد يعطي مثل هذه الضمانات لأعضاء التعاونية. ويجوز للمطور إعادة جزء من الأموال المستثمرة، أو لا يجوز له إعادة أي شيء على الإطلاق. لا ينص مخطط العقد على مثل هذه الإجراءات.
- الحق في عدم دفع كامل المبلغ مرة واحدة.
المساهمين ليس لديهم مثل هذه الحقوق. ويطلب منهم استكمال دفع ثمن شقتهم بحلول تاريخ الانتهاء من البناء.
- خطط التقسيط بموجب اتفاقية البناء المشترك لا تؤثر على سعر الشقة بأي شكل من الأشكال. إذا تم البناء بموجب اتفاقية مع تعاونية، فإذا تم الدفع بالتقسيط، يزداد المبلغ المدفوع.
- يجب على المطور الذي يعمل بموجب اتفاقية بناء مشتركة إرسال مجموعة كاملة من وثائق التصريح إلى دائرة الضرائب الفيدرالية قبل بدء إجراءات البيع. وفي حالة العمل مع تعاونيات الإسكان، فهذا ليس ضروريا.
يمكنك التعرف على الاختلافات الأساسية بين تعاونيات الإسكان وتعاونيات الإسكان العام من خلال مشاهدة الفيديو:
الآن أنت تعرف الفرق بين تعاونيات الإسكان وتعاونيات ما قبل المدرسة.
ما هي الاتفاقية الأفضل؟
ترتبط هذه الأنواع من شراء الشقق دائمًا بالمخاطر. لا توجد حماية كاملة من المشاكل في أي نوع من العقود.. على سبيل المثال، يتم تأمين المشترين المساهمين ضد المبيعات المزدوجة، ويمكن للمشترين من التعاونية الانتقال إلى شقة يشغلها بالفعل شخص ما (ترد توصيات حول كيفية تجنب المخاطر عند شراء شقة بموجب اتفاقية تعاونية للإسكان).
وأخيرا، لا أحد في مأمن من الكوارث الطبيعية، والصدمات في سوق مواد البناء، والمشاكل المالية، وأخيرا إفلاس المطور.
تحتاج إلى اختيار خيار العقد الأكثر فائدة اعتمادًا على الموقف. ومع ذلك، فإن معظم الشيء الرئيسي في هذا الاختيار هو المعلومات الموثوقة حول الشركة المطورة.
حاول اختيار شركة موجودة في سوق الإسكان لفترة طويلة، وقد أثبتت نفسها بشكل جيد، والأهم من ذلك، أنها بنيت بموجب عقود مع المساهمين والجمعيات التعاونية. الشركة التي تجنبت الصراعات مع مستثمريها تستحق أن تبرم اتفاقية معها.
إذا لم يكن لديك ما يكفي من المال للبدء، يمكنك الانضمام إلى جمعية تعاونيةعلى أمل أن تتحسن شؤونك المالية أثناء بناء المنزل. إذا كان لديك ما يكفي من المال لدفع دفعة أولية للأسهم للإسكان الرخيص، فمن الأفضل الدخول في اتفاقية مشاركة.
ماذا يقول مستخدمو الإنترنت عن هذا؟
إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.
DDU وتعاونية الإسكان: الاختلافات والمزالق
تبلغ حصة المشاريع المنفذة من خلال تعاونيات الإسكان اليوم 10٪ في سوق القطاع الشامل و 7.3٪ في درجة الأعمال في موسكو. وعلى مدى السنوات الخمس الماضية، ظلت هذه الحصة مستقرة، في حين انخفض عدد اتفاقيات الشراء المسبق إلى النصف. نظام المبيعات الأكثر شعبية لا يزال هو DDU – 64% في القطاع الشامل و 65% في درجة الأعمال. محللي الشركة "مجموعة متريوم"قمنا بمقارنة إيجابيات وسلبيات الشراء من خلال تعاونيات الإسكان ووحدات DDU، واكتشفنا جميع المزالق.
وفقًا لقانون الإسكان، فإن جمعية الإسكان التعاونية هي جمعية ينضم إليها المشترون لبناء أو شراء المساكن. تتمثل فكرة تعاونية البناء في تجميع أموال المشترين لحل مشكلة الإسكان. عملت تعاونيات الإسكان بنشاط في ظل هذا المخطط في العهد السوفييتي وفي التسعينيات، عندما نظمت الشركات تعاونية من بين موظفيها، وبنت شققًا ثم تلقت مساهمات من أعضاء التعاونية. وبالتالي، يمكن للمشاركين في تعاونيات الإسكان شراء المساكن بسعر التكلفة. ومع ذلك، لم يكن هذا ممكنا إلا إذا كان هناك مورد مالي خارجي قوي يذهب إلى البناء (ميزانية مؤسسة أو دولة).
يقول: "في الوقت الحاضر، يمتلك المطورون وحدهم الموارد اللازمة للبناء، لأنه لا توجد جمعية طوعية للمساهمين في الإسكان قادرة على تحمل تكاليف بناء منشأة كبيرة". مارياLitinetskaya، الشريك الإداري لمجموعة Metrium. – لن تتمكن رسوم العضوية أو الأسهم من تغطية تكاليف المرحلة الأولية من البناء (شراء الأرض، التصميم، وما إلى ذلك). لذلك، يتم إنشاء تعاونيات الإسكان اليوم من قبل المطورين، ولكن ليس لمصلحة مشتري المنازل، ولكن لمصلحتهم الخاصة لجمع الأموال. من المفيد للمطور أن يبدأ في جذب الأموال من مشتري الشقق في أقرب وقت ممكن. ومع ذلك، بموجب اتفاقيات DDU، لا تتاح لهم هذه الفرصة إلا بعد تسجيل ملكية الأرض أو استئجارها، والحصول على تصريح البناء، ونشر إعلان المشروع. وهذا ليس مطلوبًا لجذب الأموال من المشاركين في تعاونيات الإسكان. وهكذا، تغير دور تعاونية الإسكان بالكامل: الآن تدخل تعاونية البناء في اتفاقية استثمار (أي تعمل كمستثمر في المشروع) مع المطور.
ومع ذلك، لا يمكن القول أن مخطط المبيعات هذا يحظى بشعبية كبيرة بين المطورين، على الرغم من مزاياه. حاليًا، في سوق موسكو للمباني الجديدة في القطاع الشامل، يتم تقديم مخطط الشراء من خلال تعاونيات الإسكان في 10٪ فقط من المشاريع. وقد لوحظت نفس حصة المشاريع مع تعاونيات الإسكان تقريبًا في درجة الأعمال في موسكو - 7.3٪. في الوقت نفسه، من بين خمسة مشاريع مع تعاونيات الإسكان في الجزء الشامل من موسكو، يتم تنفيذ ثلاثة فقط بالكامل في إطار هذا المخطط. وفي أحد المجمعات السكنية المتبقية، يخطط المطور للتحول إلى DDU، وفي مجمع آخر، يتم بيع مبنى واحد فقط من خلال جمعية الإسكان التعاونية. بمعنى آخر، غالبًا ما تكون تعاونيات الإسكان للمطورين بمثابة إجراء مؤقت يفضلون عدم استخدامه على نطاق واسع. ومع ذلك، هناك العديد من المشترين الذين يشترون شقة باستخدام هذا المخطط. في هذه الحالة، سوف يرتبط الشراء ياالمزيد من المخاطر، على الرغم من أن لها أيضًا مزايا معينة.
بعد تحليل جميع إيجابيات وسلبيات شراء شقة من خلال DDU وتعاونيات الإسكان، يصبح من الواضح أن الفرق الرئيسي بين بيع الشقق في ظل هذين المخططين يكمن في الجانب القانوني للمسألة. يتم بناء العلاقات بين أعضاء جمعية الإسكان التعاونية والتعاونية نفسها على أساس ميثاق جمعية الإسكان التعاونية واتفاقية المشاركة التي أبرمها المشتري.
"نظرًا لأن العلاقات بين أعضاء تعاونية الإسكان مبنية على أساس الوثائق الداخلية للتعاونية، والتي لا توجد متطلبات صارمة لها، فلا يمكن لعضو التعاونية الاعتماد إلا على حذره ورعايته عند اختيار تعاونية الإسكان" يلخص مارياليتينيتسكايا. - مصالح مشتري الشقق من خلال تعاونيات الإسكان أقل حماية بكثير، لأنه من المفيد للمطور، الذي يبيع ممتلكاته بالفعل من خلال تعاونية "الجيب"، أن يكون لديه الحد الأدنى من الالتزامات المكتوبة في الميثاق. هذا هو بالضبط العيب والمخاطر الرئيسية لمخطط الشراء هذا.
بالإضافة إلى ذلك، لا يوجد فرق بين أسعار الشقق المباعة من خلال DDU والتعاونيات السكنية. إذا كان من الممكن في فجر تطوير تعاونيات الإسكان شراء المساكن فيها بتكلفة البناء، فإن جميع المجمعات السكنية التي يتم فيها البيع من خلال تعاونيات الإسكان تُباع بأسعار السوق.
أما بالنسبة للنفقات الأولية للمشترين، فهي تتناسب مع نفقات أعضاء جمعية الإسكان التعاونية: يدفع الأول عمولة وكيل ورسوم تسجيل، ويدفع الأخير رسوم عضوية. شروط الشراء الأخرى - الدفعة الأولى وفترة التقسيط - لا تختلف أيضًا. والاستثناء الوحيد هو مجمع إيتالون سيتي السكني حيث الدفعة الأولى 10% ومدة التقسيط سبع سنوات (حتى 2023). ومع ذلك، فإن المعدل هو 1% شهريًا أو 12% سنويًا، وهو ما يشبه متوسط معدلات الرهن العقاري في المشاريع المنفذة بموجب DDU. وبالتالي، إذا قارنا الفوائد المالية في سياق المخاطر المحتملة، فإن الشراء من خلال جمعية تعاونية للإسكان يعد مشروعًا محفوفًا بالمخاطر للغاية بالنسبة للمشتري.
02 ديسمبر 2014تجديد العقود ل المشاركة في التعاونيات السكنية لاتفاقيات المشاركة في البناء المشترك (حسب
القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ)ممكن إذا وردت:
رخصة بناء
تم تقديم إعلان المشروع وفقًا لهذا القانون الاتحادي
تسجيل الدولة من قبل المطور لملكية قطعة أرض مخصصة لبناء (إنشاء) مبنى سكني و (أو) أشياء عقارية أخرى، والتي ستشمل مشاريع البناء المشتركة، أو اتفاقية الإيجار، واتفاقية الإيجار من الباطن لمثل هذه الأرض قطعة أرض، أو في الحالات المنصوص عليها في القانون الاتحادي "بشأن تعزيز تطوير بناء المساكن"، اتفاقية للاستخدام المجاني محدد المدة لقطعة الأرض هذه.
بحسب معلومات من شركة KT "Su-155" (في مكتب ناميتكينا، أخصائي التعليم ما قبل المدرسةفيريشاجينا آنا)، أن الانتقال إلى اتفاقية المشاركة في رأس المالمن المتوقع أن يتم جمع 50% + 1 توقيع من المساهمين من كل شركة لدعم هذا القرار،(تم وعد SU-155 بالانتقال المجاني إلى DDU. البنوك مستعدة لإعادة إصدار الاتفاقيات دون خسائر للمساهمين). مآلية أخذ آراء المساهمين في الاعتبار -إذا تركوا أصواتهم في قائمة الاشتراك للانتقال إلى اتفاقية المشاركة في الأسهم، فيمكنهم الاتصال بأعضاء IG
على سبيل المثال،
مثال لنموذج اتفاقية المشاركة في رأس المال الذي سيتم استخدامه عند التحول من تعاونية الإسكان إلى تعاونية الإسكان المشتركة
116.5 ألف 642 عدد التنزيلات:
مزايا اتفاقية المشاركة في رأس المال (المشار إليها فيما يلي باسم "DPA")
1. تتمثل مزايا DDU في أنها تستخدم حصريًا لمصلحة المساهمين - المواطنين. يسمح المخطط التعاوني للإسكان للمطورين الفعليين بالاشتراط في أحكام العقد غير المسموح بها في DDU والعكس - عدم التطرق إلى النقاط التي بدونها تعتبر DDU غير مبرمة. على سبيل المثال:
DDU:
1 يجب الإشارة إلى الموعد النهائي لنقل الشيء إلى العميل في DDU، فهو يلعب دورًا في تحديد مقدار العقوبات على مخالفة هذا الموعد.
التعاونية السكنية:
1 الموعد النهائي لنقل الكائن إلى العميل ليس شرطا أساسيا. لا يجوز تحديدها في العقد أو تعريفها على أنها إرشادية
DDU:
2 إعادة الأموال إلى العميل:
وينص القانون على إجراء معين وفترة زمنية يجب أن يكون خلالها المال إعادتها إلى المساهم (بغض النظر عن الخطأ/المبادرة التي تم بها إنهاء العقد)؛
لا يمكنك إعادة الأموال إلى المساهم عن طريق خصم الجزاءات والغرامات من المبالغ المراد إرجاعها.
التعاونية السكنية:
2- استرداد الأموال للعميل:
قد تنص اتفاقية الإسكان التعاوني على فترات طويلة لإعادة الأموال وإمكانية حجب العقوبات والغرامات.
DDU:
3 التزامات الضمان:
ويحدد القانون بشكل مباشر الحد الأدنى للمدة التي لا يمكن تخفيضها
التعاونية السكنية:
3 التزامات الضمان:
قد لا ينص العقد المبرم مع جمعية الإسكان التعاونية على ذلك، فسيتعين عليهم إثبات ذلك في المحكمة، وحتى ذلك الحين، على الأرجح، من خلال تقديم طلب من جمعية الإسكان التعاونية إلى المطور / المقاول.
DDU:
المنصوص عليها في القانون، ولا يمكن تخفيضها بالاتفاق.
التعاونية السكنية:
4 مسؤولية مخالفة مواعيد البناء:
يتم توفيرها حصريًا بموجب الالتزامات التعاقدية، وقد لا يتم توفيرها على الإطلاق.
2. تراقب الدولة حالة ملكية المطورين العاملين بموجب مخطط DDU، لذلك يقدم المطورون ربع السنوي تقارير إلى دائرة الضرائب الحكومية بالشكل المحدد، والتي تحتوي على بيانات عن العقود المبرمة والوضع المالي للمطور. لا أحد يراقب تعاونية الإسكان باستثناء أعضائها أنفسهم، الذين بدورهم هم المواطنون أنفسهم.
3. تسجيل الاتفاقية – لا مبيعات مضاعفة أو أكثر.
4. يمكن لأي شخص يبرم DDU التعرف على معلومات حول المطور (المستندات التأسيسية، التقارير المحاسبية، تقرير التدقيق).
5. مع DDU المادية. الأفراد لديهم من يرفعون دعاوى ضده، وفي تعاونية الإسكان، في الواقع، يمكن رفع دعاوى ضد جمعية الإسكان التعاونية نفسها، والتي يكون العميل نفسه عضوًا فيها، وليس ضد المطور.
اقرأ المزيد عن القانون الاتحادي رقم 214 "في شأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والعقارات الأخرى" بتاريخ 24 ديسمبر 2004 (بصيغته المعدلة في 17 يونيو 2010)
بالنسبة للشخص الذي سيشتري شقة جديدة، فإن الاختصارات "DDU" و "ZhSK" على الأرجح لم تعد عبارة فارغة. ومن المؤكد تقريبًا أنه يدرك أن هاتين الطريقتين متشابهتان، لكنهما مختلفتان، لشراء السكن. فكيف هم في الواقع مختلفة؟
سنحاول في هذه المقالة فهم كل شيء بالتفصيل، ومعرفة أوجه التشابه والاختلاف بين DDU وتعاونيات الإسكان وتأكيد (أو دحض!) الرأي الراسخ حول أي من هذه الخيارات هو الأفضل. بحيث لا يوجد على الإطلاق أي أسئلة متبقية حول هذا الموضوع في الشخصية المجردة الموصوفة في البداية.
للحصول على فهم عام، لنبدأ بتعريفات مختصرة. وسائل، "DDU" تعني "اتفاقية مشاركة الأسهم". يتم إبرامها بين المطور والمساهم. يعد الأول الثاني ببناء مبنى سكني على قطعة أرض معينة خلال فترة زمنية معينة ونقلها للاستخدام، ويوافق الثاني على استثمار الأموال في هذا البناء. أ " ZhSK يعني "تعاونية الإسكان والبناء".. هذه جمعية تطوعية من الناس لبناء منشأة سكنية. لم يعد عضو مثل هذه الجمعية مساهمًا، بل مساهمًا.
اكتسبت تعاونيات الإسكان شعبية في الاتحاد السوفياتي. عندما زاد عدد سكان الحضر بعد الحرب، سمحت السلطات، من أجل التعامل مع قضية الإسكان (التي أفسدت الناس، وفقًا لشخصية "السيد ومارغريتا")، بإنشاء تعاونيات لبناء المساكن. على الرغم من أن الإسكان تم إنشاؤه على حساب المساهمين، وشارك الكثير منهم أيضًا شخصيًا في البناء، إلا أن الدولة ساهمت أيضًا في تطوير تعاونيات الإسكان - فقد أصدرت قروضًا كبيرة، وسمحت بعدم سدادها لفترة طويلة، وقدمت فوائد مختلفة.
استمرت الملحمة مع تعاونيات الإسكان السوفيتية حتى نهاية القرن الماضي. في أوائل الثمانينيات، بدأ البناء المتزامن لحوالي 80 ألف مبنى سكني تعاوني - وبطبيعة الحال، استمر الأمر، وكان على بعض المساهمين الانتظار لمدة عشرين عامًا تقريبًا للحصول على منزلهم الجديد. ولكن الآن، على الرغم من الحفاظ على مفهوم تعاونيات الإسكان (المذكور أيضًا في قانون الإسكان في الاتحاد الروسي) وتعاونيات الإسكان في العصر السوفييتي، فقد غيرت تعاونيات بناء المساكن نفسها شكلها.
تعاونيات الإسكان كعلاج للبناء على المدى الطويل
ولا يتم إنشاء تعاونيات الإسكان بشكل مستقل إلا من قِبَل مشاركين مخدوعين في بناء الأسهم المشتركة، والذين يحلمون بإنهاء المساكن غير المكتملة بسرعة، حتى ولو بمفردهم. وبما أنه، لسوء الحظ، بدون دعم شخص ما (على سبيل المثال، الدولة أو مطور كبير)، فإن إنشاء دائرة معينة من المصالح مع الأشخاص ذوي التفكير المماثل، لن يكون من الممكن بناء مبنى سكني، في أغلب الأحيان يتم تنظيم تعاونيات الإسكان من قبل المطورين. علاوة على ذلك، فإنهم يفعلون ذلك ليس على الإطلاق من أجل راحة المشترين، ولكن فقط لجذب أموالهم.
ليس من المستغرب أنه إذا قمت بفحص الأرقام، فسيصبح من الواضح أن جمعية الإسكان التعاونية لم تعد في الواقع منافسًا لـ DDU. يتم إبرام اتفاقيات المشاركة في رأس المال في كل مكان ولا يتم تقديمها في مجمعات سكنية نادرة، أو حتى استثنائية، ذات خصائص بناء (على سبيل المثال، إذا لم يتم بناء المجمع السكني من الصفر، ولكن يتم إعادة بنائه، فمن المستحيل ببساطة إبرام حقوق ملكية) اتفاقية المشاركة بموجب القانون). لذلك، فإن النسبة المئوية لاستخدام DDU أثناء البناء في موسكو أعلى من 60، وتعاونيات الإسكان - حوالي 10. وفي الوقت نفسه، في قطاعات العقارات الأكثر شهرة، يزداد هذا الاختلاف فقط: DDU أصبحت أكثر وأكثر شعبية، والتعاونيات السكنية - على العكس من ذلك.
هناك أسباب عديدة وراء هذه الشعبية التي يحظى بها التعليم قبل المدرسي (وكذلك، بطبيعة الحال، عدم شعبية تعاونيات الإسكان). وبشكل عام، فهي جميعها تتكون فقط من الفرق بين هاتين الطريقتين لشراء السكن. دعونا نحاول سرد كل شيء وعدم نسيان أي شيء.
الوثائق التي تنظم عملية البناء
تتم مراقبة العلاقات بين المساهم والمطور وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214، ويتم تنفيذ العلاقات داخل تعاونية بناء الإسكان وفقًا للوثائق (على سبيل المثال، الميثاق) لنفس المنظمة. من الواضح أن الاعتماد على الأول أسهل من الاعتماد على الثاني: فهو مقبول على مستوى أعلى وقد تمت دراسته من قبل الجميع لفترة طويلة. لذلك نعطي هذه النقطة إلى DDU.
تسجيل الدولة للوثائق
وتتعامل الدولة أيضًا مع تسجيل وثيقة مشاركة الأسهم، والتي يتم دفعها في أغلب الأحيان، وفي نفس الوقت تكون إلزامية دائمًا. ليست هناك حاجة لتسجيل اتفاقية مع جمعية الإسكان التعاونية مع Rosreestr، لكن لا تتعجل للابتهاج بذلك. أولاً، سيتعين عليك على الأرجح دفع نوع من رسوم العضوية. ثانيا، سوف يعرضك لخطر المبيعات المزدوجة: عند إبرام وتسجيل DDU، فمن المستحيل، لأن Rosreestr لن يسجل نفس المستند مرتين. وحتى لو قام مطور عديم الضمير ببيع شقتك لشخص آخر، متجاوزا Rosreestr، فلن ينظروا في الأمر حتى في المحكمة وسيقفون بالتأكيد إلى جانبك. لذلك، على الرغم من أن أولئك الذين يؤيدون تعاونيات الإسكان يجذبوننا ببساطتهم وسرعتهم، فإننا سنعطي الأفضلية مرة أخرى لتعاونيات الإسكان العام. قد يستغرق الأمر وقتًا أطول وأكثر تكلفة، ولكنه أكثر أمانًا.
مطور عديم الضمير
إذا أخلف المطور وعوده وخدع المساهمين وأوقف البناء فسوف يحاسب على ذلك إلى أقصى حد يسمح به القانون. إما أن يسترد المساهم جميع الأموال التي استثمرها بالإضافة إلى غرامة، أو ستتولى الدولة السيطرة على استكمال البناء.
سيكون استرداد الأموال من تعاونيات الإسكان أكثر صعوبة، لأن ما إذا كان سيتم إعادتهم على الإطلاق لن يحدده التشريع، بل التعاونية نفسها. ومع ذلك، بالنسبة للشخص المخدوع، بشكل عام، ليس من المهم جدًا من يخدعه وكيف - وإذا أراد المطور القيام بذلك منذ البداية، فسوف يفعل ذلك.
الخيار مع DDU ليس مثاليًا أيضًا: قد يعلن المطور إفلاسه، بحيث يكون من المستحيل الحصول على المال منه، وسوف يستمر البناء طوال الوقت الذي سيبحثون فيه عن مقاول جديد...
بشكل عام، إذا أمكن، لا تتعامل مع المطورين عديمي الضمير - لا في البناء المشترك ولا في تعاونيات الإسكان.
المستهلكون وأعضاء الجمعية التطوعية
قانون آخر من شأنه أن يساعد المساهم في حالة الطوارئ هو قانون حماية حقوق المستهلك. بالنسبة للمساهمين المشاركين في جمعية تطوعية، فهو عديم الفائدة لأنه ببساطة لا ينطبق عليهم. سيتمكن المساهمون، كمستهلكين، من مطالبة المطور بالوفاء بالالتزامات بشكل صحيح إذا كانوا غير راضين عن شيء ما. لن يتمكن أعضاء جمعية الإسكان التعاونية من القيام بذلك.
القرض العقاري
ومع المشاركة المشتركة في البناء، هناك دعم حكومي لمعدل الرهن العقاري، وعدد البنوك التي تقدم الرهن العقاري أكبر بكثير من تعاونيات الإسكان. إن ميزة بناء مرحلة ما قبل المدرسة ليست فقط إمكانية الاختيار الأوسع، وهذا الوضع في حد ذاته هو تأكيد آخر على الموثوقية الأكبر للبناء المشترك.
الالتزامات الأولى
إذا كان المطور سيجذب المساهمين الأوائل إلى مشروعه، فهذا يعني أنه قد اختار بالفعل موقعًا للبناء، وحصل عليه كملكية (أو للإيجار)، وحصل أيضًا على تصريح بناء وسجل جميع الحقوق في العقار المستقبلي . إذا كان المطور يجذب العملاء إلى تعاونية بناء المساكن، فمن المرجح أنه لم يفعل كل هذا بعد. مع تعاونيات الإسكان، لا يكون المطور ملزمًا حتى بنشر إعلان المشروع - من خلال المشاركة في البناء المشترك، ستتمكن على الأقل من مراقبة كيفية تغير المشروع في عملية ترجمته إلى واقع.
تحديد معلمات الشقة
بعد قراءة اتفاقية المشاركة بالأسهم، سيكون لديك فكرة تقريبية عن شقتك المستقبلية، وستعرف أيضًا كم ستكلفك بالضبط. بالطبع، يحدث أنه أثناء عملية البناء تحدث بعض المشاكل، يمكن أن تصبح الشقة أصغر أو أكبر ببضعة أمتار مربعة، ولكن عادةً ما يكون المطور مستعدًا للتعويض عن ذلك بطريقة ما. تقوم تعاونية بناء المساكن على الفور بإعداد المشاركين بأن سعر الشقة قد يرتفع أثناء عملية البناء. وهذا يعني أنك ستدفع مقابل كل شيء، ثم سيخبرونك أن هناك مشاكل في موقع البناء (أزمة اقتصادية، أحوال جوية غير مواتية، رئيس العمال الذي ذهب في حفلة - هل يهم حقا ما يحدث؟) وبالتالي عليك أن تدفع المزيد. ميزة مطلقة أخرى لـ DDU على تعاونيات الإسكان.
تحديد المواعيد النهائية
تحدد اتفاقية مشاركة الأسهم أيضًا المواعيد النهائية المحددة لتسليم الكائن - عندما يقوم المطور بنقله إلى المساهم. إذا لم يتمكن المطور من الموافقة على تأجيل تاريخ الانتهاء وفشل، فسوف يضطر إلى دفع غرامة. إذا كانت الشروط لا تتوافق مع الاتفاقيات الأصلية، فيمكنك ببساطة إنهاء DDU واسترداد الأموال. ومع تعاونية الإسكان، يحق للمطور عدم الاكتفاء بتحديد تاريخ الانتهاء من العمل في العقد، حتى لا يتحمل مسؤولية عدم الالتزام بالمواعيد النهائية. لذا، إذا لم تكن مستعدًا للانتظار إلى أجل غير مسمى للحصول على منزل جديد، فاقرأ العقد بعناية - ويفضل أن يكون ذلك، اتفاقية مشاركة مشتركة.
يضمن
يمنح القانون الاتحادي رقم 214 المذكور أعلاه ضمانًا لمدة خمس سنوات للمباني الجديدة. وهذا يعني أنه إذا انكسر شيء ما في شقتك أو في المدخل لأنه تم تنفيذه بشكل سيء وسيئ في البداية، فسوف يضطر المطور إلى إصلاح كل شيء بنفسه. من الواضح أنه من غير المرجح أن يكون سعيدا بهذا ومن غير المرجح أن يتعجل، لكن الإصلاحات مضمونة لك في أي حال. الأمر ليس كذلك مع تعاونيات الإسكان: حتى لو حددت عيوبًا واضحة في البناء، فإن المطور لا يتعهد بتصحيحها.
تُظهر لنا جميع الخصائص المقارنة المذكورة القائد الواضح في هذه المعركة - وهو DDU. ومع ذلك، لمزيد من الموضوعية، سنذكر بضع نقاط لا تزال فيها تعاونيات الإسكان مفضلة.
خطة التقسيط
يتم تزويد أصحاب الفوائد بخطط التقسيط فقط حتى الانتهاء من البناء، أما في موسكو ومنطقة موسكو فهي لمدة عامين فقط. وفي الوقت نفسه، يمكن لأعضاء جمعية الإسكان التعاونية تمديدها لفترة أطول، بما في ذلك بعد تسليم المنزل.
شركة الإدارة
إذا كنت قد أبرمت اتفاقية تعاقدية، فكن مستعدًا لأن يقوم المطور بتعيين شركة إدارة لك، ولن يكون تغييرها بهذه السهولة. إذا كنت عضوًا في جمعية تعاونية للإسكان، فلن تحتاج حتى إلى البحث عن شركة إدارة، لأنك (أو أعضاء آخرين في جمعية الإسكان التعاونية التي تختارها) ستدير المنزل بنفسك.
تلخيصًا لنتائج هذه المسابقة، أود أن أعتبر DDU الفائز. تحظى هذه الطريقة لشراء منزل بشعبية كبيرة. لكن وجود تعاونيات الإسكان في السوق (على الرغم من أنها تغيرت وعفا عليها الزمن ولم تتكيف بشكل كبير مع العصر الحديث) أمر جيد في حد ذاته، كحقيقة. لأنه نتيجة للمنافسة العادية، سيفوز شخص ما بالتأكيد. هذا هو العميل.