Problemele de protejare a drepturilor participanților la construcția comună de proprietăți imobiliare rezidențiale sunt în mod constant în centrul atenției presei și a statului. În același timp, din anumite motive, puțini oameni își amintesc de cetățenii care și-au investit banii în spații comerciale. Acest articol descrie principalele nuanțe ale protecției drepturilor acestei categorii particulare de acționari, „uitată” de toată lumea.
Protejarea intereselor proprietarilor de proprietăți imobiliare nerezidențiale în litigiile cu dezvoltatorii bogați din punct de vedere financiar
Dacă dezvoltatorul nu are probleme cu în numerar, sau cel puțin nu există un caz de faliment împotriva lui, atunci drepturile proprietarului de bunuri imobiliare nerezidențiale sunt protejate în cadrul Codului civil al Federației Ruse. Este și mai simplu atunci când, potrivit DDU, firma de construcții trebuie să transfere persoanei nu doar un loc de parcare (garaj, boxă etc.), ci și un apartament. În acest caz, se aplică în mod clar Legea privind protecția consumatorilor. În cazul în care construcția unui obiect este de proastă calitate sau se încalcă condițiile de punere în funcțiune a acestuia, cetățeanul depune acțiune în instanță și încasează de la constructori o penalitate, amendă și despăgubiri. prejudiciu moral. Obiectul litigiului în în acest caz, constituie atât spații rezidențiale, cât și nerezidențiale.
Dar poate proprietarul unui spatiu comercial dintr-o cladire rezidentiala sa actioneze si in calitate de consumator? Pot fi! La urma urmei, este un individ și intră și într-un PDU. Adică este considerat acționar și consumator. De exemplu, o persoană a semnat un acord și a transferat bani dezvoltatorului. Obiectul achiziției a fost un spatiu nerezidențial într-o clădire cu mai multe etaje. Firma de construcții a încălcat termenele de livrare și nu a răspuns la reclamația clientului. Acesta din urmă a mers în instanță, care, din nou, fără ezitare, a încasat o amendă și despăgubiri în favoarea reclamantei prejudiciu moral si o penalizare.
În plus, bazându-se pe PPP, chiar și un participant individual la construcția comună a unui centru de birouri își poate proteja drepturile. Exemplu clasic. Un rezident al regiunii Moscova a încheiat cu firma de constructii, care a ridicat o clădire de birouri și o parcare subterană, un contract de management. Totodată, rețineți că vorbeam despre o clădire nerezidențială, și nu despre un bloc de locuințe. S-ar părea, ce legătură are legea cu privire la protecția consumatorilor? Cu toate acestea, reclamantul s-a prezentat în instanță ca persoană fizică și a declarat că a achiziționat imobilul numai pentru nevoi familiale, gospodărești și personale. Și ele (adică nevoile) nu au nimic de-a face cu activitate antreprenorială. În cele din urmă, judecătorul a luat o decizie prin care a obligat dezvoltatorul să plătească reclamantului o amendă, despăgubiri pentru daune morale și penalități.
Astfel, într-o situație normală, când dezvoltatorul nu este încă în faliment, procedura de protejare a intereselor acționarilor - proprietari de imobile comerciale și rezidențiale - este absolut aceeași (cu excepția unor nuanțe).
Comparația drepturilor cumpărătorilor de bunuri imobiliare rezidențiale și nerezidențiale în stadiul de faliment al dezvoltatorului
Dar, în această etapă, modalitățile de protejare a intereselor acționarilor imobiliare rezidențiale și nerezidențiale, din păcate, diferă radical. Motivul pentru aceasta (sau mai bine zis, motivul) este legea falimentului.
În 2011, legiuitorul a introdus acest lucru act normativ capitol privind procedura de faliment pentru un dezvoltator. Aceste norme pun cumpărătorii de apartamente într-o poziție privilegiată. În special, pentru acestea este întocmit un registru separat al cerințelor pentru transferul spațiilor rezidențiale. Ele nu sunt incluse în masa generală a falimentului. După finalizarea construcției (de regulă, se încheie în timpul procesului de faliment), creanțele acționarilor sunt rambursate prin transferarea apartamentelor către aceștia.
La rândul lor, cetăţenii care au plătit bani pentru spații nerezidențiale, sunt lipsiți de o astfel de oportunitate. Proprietățile lor sunt incluse în patrimoniul falimentului. De ce? Dar pentru că legea nu le permite acestor acționari să creeze un registru separat și să pretindă transferul ulterior de bunuri imobiliare nerezidențiale către ei. Ca urmare, reiese că firma de construcții a dat faliment, nu a transferat sediul proprietarilor, iar proprietatea asupra proprietății nu a fost înregistrată în Registrul Unificat de Stat al Imobiliar. Prin urmare, astfel de obiecte sunt incluse în masa de faliment. Ipotetic, desigur, este posibil să se excludă din el spațiile comerciale neterminate. Cu toate acestea, acest lucru se întâmplă extrem de rar. Într-adevăr, sunt necesare motive imperioase pentru ca arbitrajul să ia o astfel de decizie.
Este de remarcat faptul că, atunci când legea tocmai a apărut un articol privind crearea unui registru separat al acționarilor în cazul falimentului unei companii de construcții, mulți cetățeni care investiseră bani în imobile comerciale au început să ceară ca și ei să fie incluși în acest registru. Dar instanțele de arbitraj Acest lucru a fost negat din când în când. Unele cazuri din 2015-2016 chiar au ajuns Curtea Supremă de Justiție. Totuși, el i-a refuzat și pe reclamanți. Totodată, Curtea Supremă a RF a reținut că prevederile legii „nu presupun posibilitatea includerii în registrul cerințelor pentru transferul locuințelor pentru transferul obiectelor comerciale”. Totul este extrem de clar și de înțeles.
Protejarea intereselor acționarilor proprietăților nerezidențiale în cazul falimentului companiei
Care este rezultatul? Drept urmare, drepturile persoanelor care au investit în obiecte nerezidenţiale, sunt protejate numai pe principii generale. Acestea sunt prevăzute de reglementările privind falimentul. Și aici procedura de protecție a intereselor acționarului depinde nu numai de stadiul procesului, ci și de starea reală a lucrurilor de pe șantier. De exemplu, dezvoltatorul a finalizat în sfârșit casa. În acest caz, o persoană poate depune o cerere în arbitraj și poate cere ca spațiile nerezidențiale să fie transferate în proprietate. Dacă instanța îndeplinește această cerință (și acest lucru se întâmplă destul de des), atunci decizia este trimisă la Rosreestr pentru a face o înscriere în Registrul de stat unificat.
O altă variantă. Firma de constructii a fost pusa sub supraveghere, dar casa nu a fost finalizata. În plus, nu există permisiunea de a-l pune în funcțiune. În acest caz, pentru a participa la adunarea creditorilor, acționarul își poate prezenta pretențiile la arbitraj în termen de 1 lună de la data publicării introducerii supravegherii. Totuși, trebuie amintit că în această situație nu poate cere ca sediul să-i fie transferat. Pretențiile lui pot fi doar monetar. La urma urmei, am spus deja mai sus că toate spațiile nerezidențiale intră în patrimoniul general al falimentului și participantul la construcție nu poate cere rambursarea datoriei în natură. De asemenea, trebuie să ne amintim că prin declararea cererii sale bănești în această etapă, cetățeanul refuză efectiv DDU. Prin urmare, dacă constructorii construiesc în cele din urmă casa, acționarul nu va putea revendica localul.
Pe de altă parte, un cetățean, la încetarea unui contract de management din cauza încălcării de către compania de construcții a termenilor acordului, are dreptul de a cere nu numai restituirea tuturor banilor, ci și a dobânzilor. Și aceasta poate fi o sumă considerabilă.
Și, în sfârșit, ce să faci când s-a introdus procedura de faliment împotriva constructorilor, dar casa nu a fost finalizată? În acest caz, în termen de 2 luni de la data anunțării, participantul DS își poate include creanțele în registrul creanțelor bănești fără a rezilia DDU. . În același timp are dreptul de a participa la adunarea creditorilor. Pretențiile acționarului pentru transferul spațiilor nerezidențiale către acesta sunt luate în considerare conform regulile stabilite. Prin urmare, în timpul procedura de faliment un cetățean își poate prezenta cererile, exprimate în în numerar, fără a rezilia contractul de telecomandă, și după finalizarea construcției, aplicați chiar și pentru propriul sediu.
În sfârșit, o ultimă notă. Legea consideră că toate contractele de participare la capitaluri proprii sunt garantate cu garanții. Și dacă da, atunci când pregătește o cerere de includere în registrul creditorilor, participantul DS bunuri imobiliare comerciale are dreptul să arate că creanța sa este garantată printr-un gaj. Acest lucru crește dramatic posibilitatea de rambursare și îl pune într-o poziție privilegiată față de ceilalți creditori.
Concluzii scurte
Deci, protejarea intereselor acționarilor spatii comercialeîn cazul falimentului unui dezvoltator, acesta are loc în mod general. În comparație cu acestea, drepturile participanților la construcția comună care au semnat LDU pentru locuințe sunt protejate prin lege, desigur, mult mai eficient. Pe de altă parte, nu este deloc rău. Sunt două aici puncte importante. În primul rând, creanțele tuturor acționarilor sunt considerate garantate prin garanții. Și acest lucru crește dramatic posibilitatea unei rambursări. În al doilea rând, în ultimii ani Autoritățile fac totul pentru a se asigura că blocurile de apartamente care au fost ridicate de companiile aflate în faliment sunt în cele din urmă finalizate. În acest caz, acționarii bunurilor imobiliare nerezidențiale au șanse mari de a primi proprietatea asupra proprietăților lor după finalizarea construcției.
Problemele de protejare a drepturilor participanților la construcția comună de proprietăți imobiliare rezidențiale sunt în mod constant în centrul atenției presei și a statului. În același timp, din anumite motive, puțini oameni își amintesc de cetățenii care și-au investit banii în spații comerciale. Acest articol descrie principalele nuanțe ale protecției drepturilor acestei categorii particulare de acționari, „uitată” de toată lumea.
Protejarea intereselor proprietarilor de proprietăți imobiliare nerezidențiale în litigiile cu dezvoltatorii bogați din punct de vedere financiar
Dacă dezvoltatorul nu are probleme cu fondurile sau cel puțin nu există un caz de faliment împotriva lui, atunci drepturile proprietarului de bunuri imobiliare nerezidențiale sunt protejate în cadrul Codului civil al Federației Ruse. Este și mai simplu atunci când, potrivit DDU, firma de construcții trebuie să transfere persoanei nu doar un loc de parcare (garaj, boxă etc.), ci și un apartament. În acest caz, se aplică în mod clar Legea privind protecția consumatorilor. În cazul în care construcția unui obiect este de proastă calitate sau se încalcă condițiile de punere în funcțiune a acestuia, cetățeanul depune reclamație în instanță și încasează de la constructori o penalitate, o amendă și despăgubiri pentru daune morale. Obiectul litigiului în acest caz îl constituie atât spațiile rezidențiale, cât și cele nerezidenţiale.
Dar poate proprietarul unui spatiu comercial dintr-o cladire rezidentiala sa actioneze si in calitate de consumator? Pot fi! La urma urmei, este un individ și intră și într-un PDU. Adică este considerat acționar și consumator. De exemplu, o persoană a semnat un acord și a transferat bani dezvoltatorului. Obiectul achiziției a fost un spatiu nerezidențial într-o clădire cu mai multe etaje. Firma de construcții a încălcat termenele de livrare și nu a răspuns la reclamația clientului. Acesta din urmă a mers în instanță, care, din nou, fără ezitare, a încasat o amendă, despăgubiri pentru prejudiciu moral și o pedeapsă în favoarea reclamantei.
În plus, bazându-se pe PPP, chiar și un participant individual la construcția comună a unui centru de birouri își poate proteja drepturile. Exemplu clasic. Un rezident al regiunii Moscova a încheiat un acord de control de la distanță cu o companie de construcții care construia o clădire de birouri și o parcare subterană. Totodată, rețineți că vorbeam în mod specific despre o clădire nerezidențială, și nu despre un bloc de locuințe. S-ar părea, ce legătură are legea cu privire la protecția consumatorilor? Cu toate acestea, reclamantul s-a prezentat în instanță ca persoană fizică și a declarat că a achiziționat imobilul numai pentru nevoi familiale, gospodărești și personale. Și ele (adică nevoile) nu au nicio legătură cu activitatea antreprenorială. În cele din urmă, judecătorul a luat o decizie prin care a obligat dezvoltatorul să plătească reclamantului o amendă, despăgubiri pentru daune morale și penalități.
Astfel, într-o situație normală, când dezvoltatorul nu este încă în faliment, procedura de protejare a intereselor acționarilor - proprietari de imobile comerciale și rezidențiale - este absolut aceeași (cu excepția unor nuanțe).
Comparația drepturilor cumpărătorilor de bunuri imobiliare rezidențiale și nerezidențiale în stadiul de faliment al dezvoltatorului
Dar, în această etapă, modalitățile de protejare a intereselor acționarilor imobiliare rezidențiale și nerezidențiale, din păcate, diferă radical. Motivul pentru aceasta (sau mai bine zis, motivul) este legea falimentului.
În 2011, legiuitorul a introdus în acest act normativ un capitol referitor la procedura de faliment pentru un dezvoltator. Aceste norme pun cumpărătorii de apartamente într-o poziție privilegiată. În special, pentru acestea este întocmit un registru separat al cerințelor pentru transferul spațiilor rezidențiale. Ele nu sunt incluse în masa generală a falimentului. După finalizarea construcției (de regulă, se încheie în timpul procesului de faliment), creanțele acționarilor sunt rambursate prin transferarea apartamentelor către aceștia.
La rândul lor, cetățenii care au plătit bani pentru spații nerezidențiale sunt privați de o astfel de oportunitate. Proprietățile lor sunt incluse în patrimoniul falimentului. De ce? Dar pentru că legea nu le permite acestor acționari să creeze un registru separat și să pretindă transferul ulterior de bunuri imobiliare nerezidențiale către ei. Ca urmare, reiese că firma de construcții a dat faliment, nu a transferat sediul proprietarilor, iar proprietatea asupra proprietății nu a fost înregistrată în Registrul Unificat de Stat al Imobiliar. Prin urmare, astfel de obiecte sunt incluse în masa de faliment. Ipotetic, desigur, este posibil să se excludă din el spațiile comerciale neterminate. Cu toate acestea, acest lucru se întâmplă extrem de rar. Într-adevăr, sunt necesare motive imperioase pentru ca arbitrajul să ia o astfel de decizie.
Este de remarcat faptul că, atunci când legea tocmai a apărut un articol privind crearea unui registru separat al acționarilor în cazul falimentului unei companii de construcții, mulți cetățeni care investiseră bani în imobile comerciale au început să ceară ca și ei să fie incluși în acest registru. Dar instanțele de arbitraj au respins acest lucru din nou și din nou. Unele cauze din 2015-2016 au ajuns chiar la Curtea Supremă. Totuși, el i-a refuzat și pe reclamanți. Totodată, Curtea Supremă a RF a reținut că prevederile legii „nu presupun posibilitatea includerii în registrul cerințelor pentru transferul locuințelor pentru transferul obiectelor comerciale”. Totul este extrem de clar și de înțeles.
Protejarea intereselor acționarilor proprietăților nerezidențiale în cazul falimentului companiei
Care este rezultatul? Drept urmare, drepturile persoanelor care au investit în proprietăți nerezidențiale sunt protejate doar pe o bază generală. Acestea sunt prevăzute de reglementările privind falimentul. Și aici procedura de protecție a intereselor acționarului depinde nu numai de stadiul procesului, ci și de starea reală a lucrurilor de pe șantier. De exemplu, dezvoltatorul a finalizat în sfârșit casa. În acest caz, o persoană poate depune o cerere în arbitraj și poate cere ca spațiile nerezidențiale să fie transferate în proprietate. Dacă instanța îndeplinește această cerință (și acest lucru se întâmplă destul de des), atunci decizia este trimisă la Rosreestr pentru a face o înscriere în Registrul de stat unificat.
O altă variantă. Firma de constructii a fost pusa sub supraveghere, dar casa nu a fost finalizata. În plus, nu există permisiunea de a-l pune în funcțiune. În acest caz, pentru a participa la adunarea creditorilor, acționarul își poate prezenta pretențiile la arbitraj în termen de 1 lună de la data publicării introducerii supravegherii. Totuși, trebuie amintit că în această situație nu poate cere ca sediul să-i fie transferat. Pretențiile lui pot fi doar monetare. La urma urmei, am spus deja mai sus că toate spațiile nerezidențiale intră în patrimoniul general al falimentului și participantul la construcție nu poate cere rambursarea datoriei în natură. De asemenea, trebuie să ne amintim că prin declararea cererii sale bănești în această etapă, cetățeanul refuză efectiv DDU. Prin urmare, dacă constructorii construiesc în cele din urmă casa, acționarul nu va putea revendica localul.
Pe de altă parte, un cetățean, la încetarea unui contract de management din cauza încălcării de către compania de construcții a termenilor acordului, are dreptul de a cere nu numai restituirea tuturor banilor, ci și a dobânzilor. Și aceasta poate fi o sumă considerabilă.
Și, în sfârșit, ce să faci când s-a introdus procedura de faliment împotriva constructorilor, dar casa nu a fost finalizată? În acest caz, în termen de 2 luni de la data anunțării acestuia, participantul DS își poate include creanțele în registrul creanțelor bănești fără a rezilia DS. În acest caz, el are dreptul de a participa la adunarea creditorilor. Pretențiile acționarului pentru cedarea spațiilor nerezidențiale către acesta sunt luate în considerare conform regulilor stabilite. În consecință, în cursul procedurii de faliment, un cetățean își poate prezenta cererile, exprimate în formă bănească, fără a rezilia contractul de administrare, iar după finalizarea construcției își poate revendica chiar imobilul.
În sfârșit, o ultimă notă. Legea consideră că toate contractele de participare la capitaluri proprii sunt garantate cu garanții. Și dacă da, atunci când pregătește o cerere de includere în registrul creditorilor, un participant la un contract imobiliar comercial are dreptul de a indica că creanța sa este garantată printr-un gaj. Acest lucru crește dramatic posibilitatea de rambursare și îl pune într-o poziție privilegiată față de ceilalți creditori.
Concluzii scurte
Deci, protecția intereselor acționarilor spațiilor comerciale în cazul falimentului unui dezvoltator are loc în general. În comparație cu acestea, drepturile participanților la construcția comună care au semnat LDU pentru locuințe sunt protejate prin lege, desigur, mult mai eficient. Pe de altă parte, nu este deloc rău. Există două puncte importante aici. În primul rând, creanțele tuturor acționarilor sunt considerate garantate prin garanții. Și acest lucru crește dramatic posibilitatea unei rambursări. În al doilea rând, în ultimii ani autoritățile au făcut totul pentru a se asigura că blocurile de apartamente care au fost ridicate de companiile aflate în faliment au fost în cele din urmă finalizate. În acest caz, acționarii bunurilor imobiliare nerezidențiale au șanse mari de a primi proprietatea asupra proprietăților lor după finalizarea construcției.
În ceea ce privește participanții care au investit bani în construcția de clădiri pur de birouri, dacă dezvoltatorul dă faliment, chiar își asumă un mare risc. Ei trebuie să se bazeze doar pe avocatul lor și pe faptul că proprietatea dezvoltatorului va acoperi toate creanțele creditorilor.
Organizația client-dezvoltator realizează construcție în comun. Este condus de un antreprenor general. După punerea în funcțiune a unei clădiri rezidențiale, rămân apartamentele nevândute și spațiile nerezidențiale. Costul acestora este luat în considerare în conturi și. Apoi, după primirea certificatelor de proprietate, acestea sunt transferate către scor 41"Bunuri".
Pe baza rezultatelor audit organizațiile au recomandat cu tărie transferarea apartamentelor nevândute și a spațiilor nerezidențiale în scor 43„Produse finite” imediat după punerea în funcțiune a casei. Și apoi deduceți TVA-ul pe spațiile nerezidențiale, adică fără a obține un certificat de proprietate (suma TVA-ului este semnificativă). Este corect? Este posibil să rambursați TVA-ul pe spațiile nerezidențiale fără a aștepta să primiți un certificat de proprietate pentru acestea?
Alegerea este la latitudinea organizației
Nu există nicio diferență fundamentală între contabilizarea apartamentelor rămase după încheierea construcției în comun în proprietatea dezvoltatorului, pe contul 41 sau contul 43, potrivit autorului, nr. În bilanţ, aceasta este aceeași linie - " produse finiteși bunuri pentru revânzare" referitoare la "Stocuri" ( linia 210). Oficialii Ministerului rus de Finanțe, într-o scrisoare din 18 mai 2006, recomandă utilizarea scor 43. Cu toate acestea, la analiza Planului de conturi contabilitate poti gasi argumente impotriva conturi 41, și împotriva conturi 43. Organizația ar trebui să decidă cu privire la utilizarea contului în mod independent, asigurându-și decizia în planul de conturi de lucru atașat politicii contabile.
Stabilirea momentului
În ceea ce privește momentul contabilizării apartamentelor pe aceste conturi, pe baza componentei economice a acestei operațiuni, rezultă că reflectarea valorii proprietății în aceste conturi este asociată cu organizația care deține drepturi de proprietate asupra acesteia. Dacă proprietatea asupra apartamentelor ia naștere din momentul înregistrării de stat, atunci acestea pot fi luate în considerare în cont sau numai după primirea unui certificat de astfel de înregistrare. Altfel, apare un paradox: există proprietăți destinate vânzării, dar nu pot fi vândute. Cum să ia decizii de management conform unor astfel de date de bilanţ?
Când să rambursați TVA
Deducere fiscală pentru TVA, conform paragraful 1 Articolul 172 Cod fiscal RF, este furnizat în prezența unei facturi, documentele care confirmă faptul unei tranzacții comerciale, precum și la achiziționarea bunurilor achiziționate (lucrări, servicii) sunt acceptate în contabilitate. Primele două condiții sunt clare. Dar Codul Fiscal al Federației Ruse nu explică cum să înțelegem „acceptarea pentru contabilitate”.
Teoretic, două variante sunt posibile.
În primul rând, contabilizarea contul 08„achiziționat” de la antreprenorul de construcții și instalații. Problema este că este imposibil să se determine cota de TVA aferentă spațiilor nerezidențiale până la sfârșitul construcției, când se cunoaște costul tuturor spațiilor, pentru a aloca sume de impozit pentru fiecare dintre acestea proporțional cu această valoare. Acest lucru este posibil nu mai devreme de obținerea permisiunii de a pune în funcțiune instalația. Mai sunt argumente contra facturi 08. Totuși, acesta este un cont pentru contabilizarea investițiilor de capital care ulterior se transformă în active fixe. Ei acționează în funcție de asta conditii speciale prevăzută în paragraful 6 Articolul 171 din Codul Fiscal al Federației Ruse. Iar rezultatul este un produs (produs finit). Aceasta dă naștere a doua opțiune - contabilizarea spațiilor nerezidențiale destinate vânzării într-un cont sau (după înregistrare de stat corect).
Din experiență personală: am dat de părerea autorităților fiscale că în acest caz este posibil să se deducă TVA doar în momentul vânzării unei astfel de proprietăți. Autorul consideră că aceasta este o reasigurare tehnică pură sau o dorință nerezonabilă de a amâna termenul limită pentru acordarea deducerii.
Șeful departamentului juridic al Grupului de companii Ecodolie, Ivan Kudryashov, a spus site-ului web despre înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului, transferul acestuia către cumpărător și nuanțele acestei proceduri.
Înregistrarea drepturilor de proprietate către dezvoltator
Proprietatea unui apartament pentru care a fost încheiat un acord de participare la construcția comună nu este înregistrată la dezvoltator. Dreptul de dezvoltator poate fi emis doar pentru acele suprafețe care nu au fost încă vândute după punerea în funcțiune a casei.
Anterior, la încheierea unui DDU au existat întârzieri în înregistrarea drepturilor de proprietate, însă această problemă a fost rezolvată cu mulți ani în urmă cu adoptarea 214-FZ și introducerea unei proceduri aplicabile înregistrării drepturilor de proprietate. Astfel de întârzieri au depins de semnarea unui protocol privind executarea contractelor de investiții cu autoritățile. Din când în când, au apărut dificultăți cu distribuirea apartamentelor între oraș și dezvoltator, în urma cărora înregistrarea drepturilor de proprietate ale persoanelor fizice a fost amânată.
Acum nu există astfel de probleme, prin urmare, în termen de 1-2 luni de la punerea în funcțiune a casei, în conformitate cu termenii DDU, trebuie semnat un certificat de acceptare a apartamentului. Astăzi la blocuri de apartamenteÎnregistrarea cadastrală atât a clădirii în sine, cât și a fiecărei sedii a acesteia se efectuează imediat - dacă există un act semnat, dificultățile de înregistrare nu apar de obicei.
Transferul dreptului de proprietate către cumpărător
Din punct de vedere juridic, cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate asupra apartamentului din momentul înregistrării de stat a acestui drept. Se eliberează după semnarea certificatului de transfer și acceptare a noii clădiri.
După finalizarea construcției, dezvoltatorul trebuie să prezinte casa Comisiei de Supraveghere a Construcțiilor, să asigure fluxul de comunicații în clădire și să obțină certificate de finalizare. specificatii tehnice, efectuează teste, semnează contracte pentru furnizarea de energie și alte resurse. Totodată, el trebuie să aibă o concluzie despre conformitatea obiectului documentatia proiectuluiși reglementări tehnice.
Cu acest pachet de documente, dezvoltatorul se adresează administrației municipalității - i se dă permisiunea de a pune în funcțiune instalația.
După primirea permisiunii, proprietatea devine complet legală. Poate fi transferat participanților la construcția comună. Dezvoltatorul trimite scrisori cumpărătorilor - în perioada specificată în DDU, aceștia sunt obligați să vină să inspecteze apartamentul și să semneze certificatul de acceptare. Dacă participantul la construcția comună nu are comentarii serioase, el semnează actul. Apoi, el poate contacta departamentul Rosreestr pentru a înregistra proprietatea.
Lista documentelor care trebuie depuse la Rosreestr pentru înregistrarea drepturilor de proprietate:
1) act de acceptare și transfer al apartamentului (2 exemplare);
2) pașaport cadastral pentru imobil, original și copie (sau pur și simplu puteți înregistra apartamentul conform actului, atunci Rosreestr trebuie să solicite în mod independent un pașaport de la cadastru; acest lucru nu afectează perioada de înregistrare);
3) chitanța de plată datoria de stat pentru înregistrarea drepturilor în valoare de 1000 de ruble. + copia ei.
Nuanțe de înregistrare a drepturilor de proprietate
După semnarea certificatului de acceptare pentru apartament, cumpărătorul poate înregistra dreptul de proprietate în orice moment - totul depinde de nevoile și dorințele sale. De exemplu, dacă proprietatea a fost achiziționată cu ipotecă, este mai bine să vă înregistrați mai repede, deoarece deținerea unui certificat de proprietate reduce rata dobânzii la împrumut. Dar înregistrarea în sine în acest caz este mai complicată - în contractele ipotecare, de regulă, se prevede că participantul la construcția comună, împreună cu documentele standard de înregistrare, trebuie să furnizeze o ipotecă asupra proprietății, înregistrată la bancă.
De asemenea, este necesar să se țină seama de faptul că, împreună cu primul certificat de acceptare semnat pentru o anumită casă, autoritatea de înregistrare (departamentul Rosreestr din formatiune municipala) trebuie transferat un set extins de documente. Dacă setul de documente este incomplet (lipsesc toate pașapoartele cadastrale, nu a fost depusă permisiunea de a pune în funcțiune o clădire rezidențială etc.), autoritatea de înregistrare poate refuza înregistrarea dreptului cumpărătorului. Dar din punct de vedere legal, acest lucru nu afectează drepturile acționarului, deoarece apartamentul i-a fost deja transferat și a fost primită permisiunea de a intra.
Setul de documente pe care primul acționar le aduce la Rosreestr diferă de poziția obișnuită unul câte unul:
1) permisiunea de punere în funcțiune a instalației;
2) act de acceptare și transfer al apartamentului (2 exemplare);
3) pașaport cadastral pentru clădire, original și copie (sau pur și simplu puteți pune apartamentul în înregistrarea cadastrală conform actului, atunci Rosreestr trebuie să solicite în mod independent un pașaport de la cadastru; acest lucru nu afectează perioada de înregistrare);
4) Chitanța de plată a taxei de stat pentru înregistrarea drepturilor în valoare de 1000 de ruble. + copia ei.
Există o practică de a transfera un apartament către cumpărător înainte de permisiunea de a pune casa în funcțiune - acest lucru este ilegal. În această situație, acționarul este în pericol pentru că nu există un obiect legal înregistrat. În consecință, este sigur din punct de vedere juridic să nu se accepte un obiect dacă clădirea rezidențială nu a fost pusă în funcțiune. Dar dacă este necesar să semnezi actul, trebuie să te descurci investitie minimaîn finisaj în cazul în care obiectul a fost construit necorespunzător.
Data publicării 09 septembrie 2014