Probleme de protejare a drepturilor participanților construcție comună imobilele rezidențiale sunt în permanență în centrul atenției presei și a statului. În același timp, din anumite motive, puțini oameni își amintesc de cetățenii care și-au investit banii în spații comerciale. Acest articol descrie principalele nuanțe ale protecției drepturilor acestei categorii particulare de acționari, „uitată” de toată lumea.
Protejarea intereselor proprietarilor de proprietăți imobiliare nerezidențiale în litigiile cu dezvoltatorii bogați din punct de vedere financiar
Dacă dezvoltatorul nu are probleme cu în numerar, sau cel puțin nu există un caz de faliment împotriva lui, apoi protecția drepturilor proprietarului bunuri imobiliare nerezidentiale are loc în cadrul Codului civil al Federației Ruse. Este și mai simplu atunci când, potrivit DDU, firma de construcții trebuie să transfere persoanei nu doar un loc de parcare (garaj, boxă etc.), ci și un apartament. În acest caz, se aplică în mod clar Legea privind protecția consumatorilor. În cazul în care construcția unui obiect este de proastă calitate sau se încalcă condițiile de punere în funcțiune a acestuia, cetățeanul depune acțiune în instanță și încasează de la constructori o penalitate, amendă și despăgubiri. prejudiciu moral. Obiectul litigiului în în acest caz, constituie atât spații rezidențiale, cât și nerezidențiale.
Dar poate proprietarul unui spatiu comercial dintr-o cladire rezidentiala sa actioneze si in calitate de consumator? Pot fi! La urma urmei, este un individ și intră și într-un PDU. Adică este considerat acționar și consumator. De exemplu, o persoană a semnat un acord și a transferat bani dezvoltatorului. Obiectul achiziției a fost un spatiu nerezidențial într-o clădire cu mai multe etaje. Firma de construcții a încălcat termenele de livrare și nu a răspuns la reclamația clientului. Acesta din urmă a mers în instanță, care, din nou, fără ezitare, a încasat o amendă, despăgubiri pentru prejudiciu moral și o pedeapsă în favoarea reclamantei.
În plus, bazându-se pe PPP, chiar și un participant individual la construcția comună a unui centru de birouri își poate proteja drepturile. Exemplu clasic. Un locuitor al regiunii Moscova a încheiat cu firma de constructii, care a ridicat o clădire de birouri și o parcare subterană, un contract de management. Totodată, rețineți că vorbeam despre o clădire nerezidențială, și nu despre un bloc de locuințe. S-ar părea, ce legătură are legea cu privire la protecția consumatorilor? Cu toate acestea, reclamantul s-a prezentat în instanță ca persoană fizică și a declarat că a achiziționat imobilul numai pentru nevoi familiale, gospodărești și personale. Și ele (adică nevoile) nu au nimic de-a face cu activitate antreprenorială. În cele din urmă, judecătorul a luat o decizie prin care a obligat dezvoltatorul să plătească reclamantului o amendă, despăgubiri pentru daune morale și penalități.
Astfel, într-o situație normală, când dezvoltatorul nu este încă în faliment, procedura de protejare a intereselor acționarilor - proprietari de imobile comerciale și rezidențiale - este absolut aceeași (cu excepția unor nuanțe).
Comparația drepturilor cumpărătorilor de bunuri imobiliare rezidențiale și nerezidențiale în stadiul de faliment al dezvoltatorului
Dar, în această etapă, modalitățile de protejare a intereselor acționarilor imobiliare rezidențiale și nerezidențiale, din păcate, diferă radical. Motivul pentru aceasta (sau mai bine zis, motivul) este legea falimentului.
În 2011, legiuitorul a introdus acest lucru act normativ capitol privind procedura de faliment pentru un dezvoltator. Aceste norme pun cumpărătorii de apartamente într-o poziție privilegiată. În special, pentru acestea este întocmit un registru separat al cerințelor pentru transferul spațiilor rezidențiale. Ele nu sunt incluse în masa generală a falimentului. După finalizarea construcției (de regulă, se încheie în timpul procesului de faliment), creanțele acționarilor sunt rambursate prin transferarea apartamentelor către aceștia.
La rândul lor, cetățenii care au plătit bani pentru spații nerezidențiale sunt privați de o astfel de oportunitate. Proprietățile lor sunt incluse în patrimoniul falimentului. De ce? Dar pentru că legea nu le permite acestor acționari să creeze un registru separat și să pretindă transferul ulterior de bunuri imobiliare nerezidențiale către ei. Ca urmare, reiese că firma de construcții a dat faliment, nu a transferat sediul proprietarilor, iar proprietatea asupra proprietății nu a fost înregistrată în Registrul Unificat de Stat al Imobiliar. Prin urmare, astfel de obiecte sunt incluse în masa de faliment. Ipotetic, desigur, este posibil să se excludă din el spațiile comerciale neterminate. Cu toate acestea, acest lucru se întâmplă extrem de rar. Într-adevăr, sunt necesare motive imperioase pentru ca arbitrajul să ia o astfel de decizie.
Este de remarcat faptul că, atunci când legea tocmai a apărut un articol privind crearea unui registru separat al acționarilor în cazul falimentului unei companii de construcții, mulți cetățeni care investiseră bani în imobile comerciale au început să ceară ca și ei să fie incluși în acest registru. Dar instanțele de arbitraj au respins acest lucru din nou și din nou. Unele cauze din 2015-2016 au ajuns chiar la Curtea Supremă. Totuși, el i-a refuzat și pe reclamanți. Totodată, Curtea Supremă a RF a reținut că prevederile legii „nu presupun posibilitatea includerii în registrul cerințelor pentru transferul locuințelor pentru transferul obiectelor comerciale”. Totul este extrem de clar și de înțeles.
Protejarea intereselor acționarilor proprietăților nerezidențiale în cazul falimentului companiei
Care este rezultatul? Drept urmare, drepturile persoanelor care au investit în proprietăți nerezidențiale sunt protejate numai în măsura în care principii generale. Acestea sunt prevăzute de reglementările privind falimentul. Și aici procedura de protecție a intereselor acționarului depinde nu numai de stadiul procesului, ci și de starea reală a lucrurilor de pe șantier. De exemplu, dezvoltatorul a finalizat în sfârșit casa. În acest caz, o persoană poate depune o cerere în arbitraj și poate cere ca spațiile nerezidențiale să fie transferate în proprietate. Dacă instanța îndeplinește această cerință (și acest lucru se întâmplă destul de des), atunci decizia este trimisă la Rosreestr pentru a face o înscriere în Registrul de stat unificat.
O altă variantă. Firma de constructii a fost pusa sub supraveghere, dar casa nu a fost finalizata. În plus, nu există permisiunea de a-l pune în funcțiune. În acest caz, pentru a participa la adunarea creditorilor, acționarul își poate prezenta pretențiile la arbitraj în termen de 1 lună de la data publicării introducerii supravegherii. Totuși, trebuie amintit că în această situație nu poate cere ca sediul să-i fie transferat. Pretențiile lui pot fi doar monetare. La urma urmei, am spus deja mai sus că toate spațiile nerezidențiale intră în patrimoniul general al falimentului și participantul la construcție nu poate cere rambursarea datoriei în natură. De asemenea, trebuie să ne amintim că prin declararea cererii sale bănești în această etapă, cetățeanul refuză efectiv DDU. Prin urmare, dacă constructorii construiesc în cele din urmă casa, acționarul nu va putea revendica localul.
Pe de altă parte, un cetățean, la încetarea unui contract de management din cauza încălcării de către compania de construcții a termenilor acordului, are dreptul de a cere nu numai restituirea tuturor banilor, ci și a dobânzilor. Și aceasta poate fi o sumă considerabilă.
Și, în sfârșit, ce să faci când s-a introdus procedura de faliment împotriva constructorilor, dar casa nu a fost finalizată? În acest caz, în termen de 2 luni de la data anunțării acestuia, participantul DS își poate include creanțele în registrul creanțelor bănești fără a rezilia DS. În acest caz, el are dreptul de a participa la adunarea creditorilor. Pretențiile acționarului pentru transferul spațiilor nerezidențiale către acesta sunt luate în considerare conform regulile stabilite. Prin urmare, în timpul procedura de faliment un cetățean își poate prezenta cererile, exprimate în în numerar, fără a rezilia contractul de telecomandă, și după finalizarea construcției, aplicați chiar și pentru propriul sediu.
În sfârșit, o ultimă notă. Legea consideră că toate contractele de participare la capitaluri proprii sunt garantate cu garanții. Și dacă da, atunci când pregătește o cerere de includere în registrul creditorilor, participantul DS bunuri imobiliare comerciale are dreptul să arate că creanța sa este garantată printr-un gaj. Acest lucru crește dramatic posibilitatea de rambursare și îl pune într-o poziție privilegiată față de ceilalți creditori.
Concluzii scurte
Deci, protejarea intereselor acționarilor spatii comercialeîn cazul falimentului unui dezvoltator, acesta are loc în mod general. În comparație cu acestea, drepturile participanților la construcția comună care au semnat LDU pentru locuințe sunt protejate prin lege, desigur, mult mai eficient. Pe de altă parte, nu este deloc rău. Sunt două aici puncte importante. În primul rând, creanțele tuturor acționarilor sunt considerate garantate prin garanții. Și acest lucru crește dramatic posibilitatea unei rambursări. În al doilea rând, în ultimii ani Autoritățile fac totul pentru a se asigura că blocurile de apartamente care au fost ridicate de companiile aflate în faliment sunt în cele din urmă finalizate. În acest caz, acționarii bunurilor imobiliare nerezidențiale au șanse mari de a primi proprietatea asupra proprietăților lor după finalizarea construcției.
În ceea ce privește participanții care au investit bani în construcția de clădiri pur de birouri, dacă dezvoltatorul dă faliment, chiar își asumă un mare risc. Ei trebuie să se bazeze doar pe avocatul lor și pe faptul că proprietatea dezvoltatorului va acoperi toate creanțele creditorilor.
Mantserev Kirill Alekseevici
Partener director
Firma de avocatură „Șchetinkin, Mantserev și parteneri”
Având în vedere evenimentele recente cu construcția pe capitaluri proprii în orașul Penza, se pun adesea întrebări despre modul în care se desfășoară aceasta de către cei care au încheiat un acord contractual pentru achiziționarea de spații comerciale. Pentru apartamentele aflate în falimentul unui dezvoltator, totul este clar: un participant la construcția comună în etapa de observare sau în etapa procedurii de faliment își include creanțele fie în registrul de creanțe pentru transferul spațiilor rezidențiale, fie își transformă creanța. într-o creanță bănească. Totodată, legislația nu prevede posibilitatea includerii în acest registru a creanțelor aferente spațiilor nerezidențiale.
Se pare că acționarii-oameni de afaceri nu pot depune la instanța de arbitraj aceeași cerere ca și acționarii din apartamente, deoarece o astfel de cerere nu va fi satisfăcută (a se vedea, de exemplu, hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 02/09/ 2016 N 302-ES15-6122, Rezoluția Administrației Districtului Moscova din 27 ianuarie 2016 N F05-7805/15)
Și întrucât acționarul-comercial nu poate face o cerere pentru transferul spațiilor nerezidențiale către el, atunci apar o serie de întrebări, răspunsurile la care vom încerca să le oferim mai jos:
- Localurile nerezidențiale, care fac obiectul DDU, vor fi incluse în masa de faliment în caz de faliment al dezvoltatorului?
- Dezvoltatorul a finalizat casa în faza de observare. Cum se obține dreptul de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale?
- Dezvoltatorul este sub observație. Autorizația de punere în funcțiune a clădirii rezidențiale nu a fost primită. Ce acțiuni pot fi întreprinse de acționarii spațiilor comerciale?
- Procedura de faliment a fost deschisă împotriva dezvoltatorului. Casa nu este terminata. Ce ar trebui să facă deținătorii de capital pentru spațiile nerezidențiale?
Întrebarea nr. 1 . Localurile nerezidențiale, care fac obiectul DDU, vor fi incluse în masa de faliment în caz de faliment al dezvoltatorului?
Da, astfel de spații nerezidențiale trebuie incluse de administratorul de arbitraj în masa falimentului.
Conform articolului 131 din Legea federală „Cu privire la insolvență (faliment)”, toate bunurile debitorului disponibile la data deschiderii procedurii de faliment și identificate în timpul procedurii de faliment constituie masa de faliment.
Din momentul finalizării construcției unei clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente, se primește permisiunea de punere în funcțiune a obiectului, iar până în momentul în care obiectul de construcție comun este transferat acționarului, un astfel de obiect este proprietatea dezvoltatorului și este sub rezerva includerii în masa de faliment.
În cazul în care clădirea de locuințe cu mai multe apartamente nu a fost finalizată, proprietatea în curs de construcție este inclusă în masa de faliment. Totodată, specificul vânzării unui astfel de obiect în cadrul procedurii falimentului este stabilit de legea falimentului.
În sine, un acord de participare la construcția comună nu dă naștere unor drepturi asupra spațiilor nerezidențiale, deoarece un astfel de acord nu a fost executat (proprietatea nu a fost transferată, proprietatea acționarului asupra spațiilor comerciale nu a fost înregistrată). . Excluderea spațiilor comerciale din patrimoniul falimentului în timpul procedurii de faliment a dezvoltatorului este posibilă numai prin act judiciar, acceptat instanța de arbitraj, având în vedere cazul de faliment al dezvoltatorului.
Întrebarea nr. 2 . Dezvoltatorul a finalizat casa în faza de observare. Cum se obține dreptul de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale?
Toate creanțele legate de transferul spațiilor de locuit, de la data introducerii supravegherii, pot fi prezentate numai în cadrul procedurii de faliment în conformitate cu articolul 201.11 din Legea federală „Cu privire la insolvență (faliment)”. Adică, pentru spațiile de locuit, dacă construcția unei case este finalizată în faza de supraveghere sau a procedurii de faliment, creanțele acționarilor înscriși în registru se rambursează de către administratorul arbitraj prin transferarea apartamentelor acestora.
Legea nu prevede aplicarea acelorași reguli și acționarilor care au încheiat acorduri de cumpărare de spații comerciale.
Cerințe ale acționarului-comerciant pentru transfer imobiliareîn îndeplinirea obligației de a le transfera în proprietate, sunt supuse prezentării și examinării numai în cadrul unui caz de faliment (clauza 5, clauza 1, articolul 201.8 din Legea federală „Cu privire la insolvență (faliment).”
Astfel, în cazul finalizării construcției unei clădiri rezidențiale și emiterii de în modul prescris permisiunea de a pune în funcțiune instalația, acționarii spațiilor comerciale vor putea să-și protejeze drepturile și să obțină dreptul de proprietate asupra bunurilor lor imobiliare numai prin depunerea unei cereri corespunzătoare la instanța de arbitraj care examinează cazul de faliment al dezvoltatorului.
O hotărâre judecătorească care a intrat în vigoare, prin care se recunoaște dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare, stă la baza înregistrare de stat Rosereestrom are dreptate.
Întrebarea #3 . Dezvoltatorul este sub observație. Autorizația de punere în funcțiune a clădirii rezidențiale nu a fost primită. Ce acțiuni pot fi întreprinse de către acționarii spațiilor comerciale?
Ca toți creditorii, acționarii-comercianti, pentru a participa la prima adunare a creditorilor, au dreptul de a prezenta cereri în termen de o lună de la data publicării anunțului de declarare a debitorului în faliment.
Încă o dată, este necesar să se acorde atenție faptului că cerințele acționarilor-comercianți (care sunt incluși în registru) pot fi doar monetare. Este foarte important ca, în această etapă, pretențiile bănești să poată fi făcute numai ca urmare a refuzului acordului de participare la construcția comună.
Cu alte cuvinte, dacă un acționar comercial își transformă creanța într-una bănească, ulterior nu va putea depune o cerere de trecere în proprietate a spațiilor nerezidențiale (dacă construcția unui bloc de locuințe este finalizată).
Din momentul în care instanța de arbitraj admite cererea de declarare a dezvoltatorului în faliment, termenul de îndeplinire a obligației acestuia de transmitere a proiectului de construcție comună se consideră a fi împlinit ( Rezoluția Curții a XVIII-a de Arbitraj de Apel din 27 mai 2013 N 18AP-4398/13).
În conformitate cu clauza 1 din articolul 9 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună...”, un participant la construcția comună are dreptul de a refuza unilateral din contract ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de către dezvoltator de a transfera proiectul de construcție comun.
Totodată, conform paragrafului 2 al acestui articol, la încetarea DDU pe baza specificată, acționarul are dreptul de a cere restituirea sumei de bani plătite în baza contractului și plata dobânzii.
Acționarul-comercial poate include aceste creanțe bănești în registrul creanțelor creditorilor prin încetarea unilaterală a DDU.
Întrebarea #4 . Procedura de faliment a fost deschisă împotriva dezvoltatorului. Casa nu este terminata. Ce ar trebui să facă deținătorii de capital pentru spațiile nerezidențiale?
O situație diferită apare cu introducerea procedurii de faliment pentru o casă neterminată. În termen de două luni de la data publicării anunțului de introducere a procedurii de faliment împotriva dezvoltatorului, un participant la construcția comună are dreptul de a-și include creanța în registrul creanțelor bănești fără a înceta DDU.
Acest lucru dă dreptul de a participa la adunările creditorilor și de a vota punctele de pe ordinea de zi. În principiu, creanța acționarului-comerciant va trebui să fie luată în considerare de către managerul de arbitraj la efectuarea decontărilor cu creditorii doar dacă aceasta este inclusă în registru.
Cererea acționarului de transfer de spații nerezidențiale este luată în considerare conform regulilor articolului 100 din Legea federală „Cu privire la insolvență (faliment)”, în timp ce în scopul determinării numărului de voturi la o adunare a creditorilor și a sumei de satisfacere a unei astfel de cereri, este supusă unei evaluări monetare în timpul examinării acesteia, a cărei valoare este indicată în registru (p. 34 Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 22 iunie 2012 nr. 35).
Astfel, în cadrul procedurii de faliment, este posibilă includerea creanțelor acționarilor-comercianți în registrul de creanțe, fără a înceta DDU, și exprimate în sumă bănească.
Pretențiile participanților la construcția în comun în baza DDU sunt garantate printr-un gaj în conformitate cu articolul 13 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună...”. În acest sens, la întocmirea unei cereri, recomandăm includerea în aceasta a temeiurilor constituirii unui gaj și a cerințelor de înscriere a acestor creanțe în registru garantat printr-un gaj de imobil.
CONSULTARE GRATUITA
PRIN TEL. 306-919
Din 2017, toate apartamentele nevândute rămase în bilanțul dezvoltatorilor, antreprenorilor, fondurilor de investiții și băncilor din regiunea Moscovei vor fi supuse impozitului pe proprietatea corporativă, a declarat vicepreședintele guvernului regional german Elyanushkin. Este vorba despre pentru apartamentele din cladiri deja puse in functiune, rata va fi de 2% din valoarea cadastrală obiect. Autoritățile din regiunea Moscovei au stabilit o vacanță fiscală de un an pentru aceste plăți, perioada de grație începe din ziua punerii în funcțiune a instalației.
Potrivit lui Elyanushkin, în regiunea Moscovei există 5.432 de spații rezidențiale în case deja finalizate care nu au fost încă vândute. Valoarea lor cadastrală ajunge la aproape 21 de miliarde de ruble. Implicarea lor în cifra de afaceri fiscală ar putea aduce bugetului aproximativ 440 de milioane de ruble în 2017. „Noua taxă ne va permite să aducem un număr suplimentar de apartamente pe piața imobiliară din regiunea Moscova. Va deveni mai profitabil pentru dezvoltatori să le vândă mai repede și, prin urmare, mai ieftin”, explică el.
Plus 1 miliard de ruble.
„Aceasta este o continuare a politicii fiscale stimulatoare a Moscovei: dezvoltatorii vor vinde imobile mai activ, toată lumea va plăti taxe în mod egal”, explică un reprezentant al departamentului de politică economică. Perioada de grație la Moscova este de doi ani înregistrările unor astfel de apartamente nu sunt încă păstrate. Potrivit unui angajat al primăriei, aproximativ 1 milion de metri pătrați de case finisate nu au fost vândute. m. Dacă o luați la valoarea cadastrală minimă, 72.000 de ruble. pentru 1 mp. m, Moscova ar putea primi aproximativ 1 miliard de ruble în plus anul viitor. impozite (cota în 2017 – 1,4%).
Înainte de punerea în funcțiune a instalației, vânzarea apartamentelor se realizează în baza unui acord de participare la capitaluri proprii (DPA), iar după punerea în funcțiune - în conformitate cu Legea federală-214 - în baza unui acord de cumpărare și vânzare, explică Anton Ladatko, director de investiții al Lider FSK. Dezvoltatorul este obligat să înregistreze pe numele său apartamentele nevândute. Cu toate acestea, constructorii nu se grăbesc să facă acest lucru. De exemplu, potrivit Departamentului din Moscova din Rosreestr, în cele trei trimestre ale acestui an, au fost înregistrate doar șapte drepturi de proprietate ale dezvoltatorului asupra proiectelor de construcții partajate. Cel mai adesea, dezvoltatorul revinde apartamentele propriilor filiale, iar apoi le vinde cumpărătorului final după ce a cesionat drepturile, explică unul dintre marii constructori. În contabilitate, aceste apartamente nevândute erau contabilizate anterior ca bunuri și, în consecință, impozitele pe proprietate nu au fost plătite pentru ele. Acum va fi mai greu să evadezi de taxe.
Dezvoltatorii sunt obligați să vândă apartamente în conformitate cu 214-FZ și să înregistreze DDU în Rosreestr. Informațiile despre apartamentele nevândute sunt disponibile în autoritățile de înregistrare, astfel încât proprietarii vor trebui să plătească impozit, indiferent de forma de proprietate, explică un angajat al guvernului regional; .
Legislația fiscală permite regiunilor să includă în mod independent regimul fiscalîn legătură cu clădirile noi, spune Elyanyushkin, 27 de regiuni, inclusiv Moscova și Sankt Petersburg, au urmat calea regiunii Moscovei (vezi insertul).
În Sankt Petersburg, aproximativ 2 milioane de metri pătrați sunt închiriate anual. m de locuințe, aproximativ 10% din apartamente rămân nevândute în momentul livrării, estimează directorul general al Asociației SRO „Asociația Constructorilor din Sankt Petersburg” Alexey Belousov. Cota de impozitare pentru astfel de obiecte în 2016 este de 1% veniturile vor fi evaluate abia la sfârșitul anului, a spus un reprezentant al Comitetului de Finanțe din Sankt Petersburg.
În ansamblurile rezidențiale cu lichiditate mare, ponderea apartamentelor nevândute la momentul punerii în funcțiune a clădirii nu depășește 10%, comentează Ilshat Nigmatullin, președintele Grupului de companii Granel. El crede că legea nu va schimba fundamental strategia de vânzare a dezvoltatorilor, există o perioadă de grație: „Un an este suficient pentru a vinde apartamentele rămase”. Directorul departamentului de vânzări al companiei este de acord cu el „ Opinează» Natalia Nemchaninova și partenerul companiei de dezvoltare „Khimki Group” Dmitri Kotrovsky.
„Dezvoltatorul este interesat să vândă; cu cât vinde mai repede, cu atât costurile sale sunt mai mici”, spune Kotrovsky. – Este puțin probabil ca noua taxă să oblige dezvoltatorii să accelereze vânzările, dimpotrivă, noile costuri impuse vor pune o povară suplimentară asupra costului; metru pătrat. Mulți dezvoltatori lucrează deja în pragul costurilor, iar reducerea suplimentară a prețului sub costul investiției implică riscuri de neîndeplinire a obligațiilor.” Acum, orice povară financiară suplimentară nu provoacă optimism, rezumă Nemchaninova.
Șeful departamentului juridic al Grupului de companii Ecodolie, Ivan Kudryashov, a spus site-ului web despre înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului, transferul acestuia către cumpărător și nuanțele acestei proceduri.
Înregistrarea drepturilor de proprietate către dezvoltator
Proprietatea unui apartament pentru care a fost încheiat un acord de participare la construcția comună nu este înregistrată la dezvoltator. Dreptul de dezvoltator poate fi emis doar pentru acele suprafețe care nu au fost încă vândute după punerea în funcțiune a casei.
Anterior, la încheierea unui DDU au existat întârzieri în înregistrarea drepturilor de proprietate, însă această problemă a fost rezolvată cu mulți ani în urmă cu adoptarea 214-FZ și introducerea unei proceduri aplicabile înregistrării drepturilor de proprietate. Astfel de întârzieri au depins de semnarea unui protocol privind executarea contractelor de investiții cu autoritățile. Din când în când, au apărut dificultăți cu distribuirea apartamentelor între oraș și dezvoltator, în urma cărora înregistrarea drepturilor de proprietate ale persoanelor fizice a fost amânată.
Acum nu există astfel de probleme, prin urmare, în termen de 1-2 luni de la punerea în funcțiune a casei, în conformitate cu termenii DDU, trebuie semnat un certificat de acceptare a apartamentului. Astăzi la blocuri de apartamenteÎnregistrarea cadastrală atât a clădirii în sine, cât și a fiecărei sedii a acesteia se efectuează imediat - dacă există un act semnat, de obicei nu apar dificultăți de înregistrare.
Transferul dreptului de proprietate către cumpărător
Din punct de vedere juridic, cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate asupra apartamentului din momentul înregistrării de stat a acestui drept. Se eliberează după semnarea certificatului de transfer și acceptare a noii clădiri.
După finalizarea construcției, dezvoltatorul trebuie să prezinte casa Comisiei de Supraveghere a Construcțiilor, să asigure fluxul de comunicații în clădire și să obțină certificate de finalizare. specificatii tehnice, efectuează teste, semnează contracte pentru furnizarea de energie și alte resurse. Totodată, el trebuie să aibă o concluzie despre conformitatea obiectului documentatia proiectuluiși reglementări tehnice.
Cu acest pachet de documente, dezvoltatorul se adresează administrației municipalității - i se dă permisiunea de a pune în funcțiune instalația.
După primirea permisiunii, proprietatea devine complet legală. Poate fi transferat participanților la construcția comună. Dezvoltatorul trimite scrisori cumpărătorilor - în perioada de timp specificată în DDU, aceștia sunt obligați să vină să inspecteze apartamentul și să semneze certificatul de acceptare. Dacă participantul la construcția comună nu are comentarii serioase, el semnează actul. Apoi poate contacta departamentul Rosreestr pentru a înregistra proprietatea.
Lista documentelor care trebuie depuse la Rosreestr pentru înregistrarea drepturilor de proprietate:
1) act de acceptare și transfer al apartamentului (2 exemplare);
2) pașaport cadastral pentru imobil, original și copie (sau pur și simplu puteți înregistra apartamentul conform actului, atunci Rosreestr trebuie să solicite în mod independent un pașaport de la cadastru, acest lucru nu afectează perioada de înregistrare);
3) chitanța de plată datoria de stat pentru înregistrarea drepturilor în valoare de 1000 de ruble. + copia ei.
Nuanțe de înregistrare a drepturilor de proprietate
După semnarea certificatului de acceptare pentru apartament, cumpărătorul poate înregistra dreptul de proprietate în orice moment - totul depinde de nevoile și dorințele sale. De exemplu, dacă proprietatea a fost achiziționată cu ipotecă, este mai bine să vă înregistrați mai repede, deoarece deținerea unui certificat de proprietate reduce rata dobânzii la împrumut. Dar înregistrarea în sine în acest caz este mai complicată - în contractele ipotecare, de regulă, se prevede că participantul la construcția comună, împreună cu documentele standard de înregistrare, trebuie să furnizeze o ipotecă asupra proprietății, înregistrată la bancă.
De asemenea, este necesar să se țină seama de faptul că, împreună cu primul certificat de acceptare semnat pentru o anumită casă, autoritatea de înregistrare (departamentul Rosreestr din formatiune municipala) trebuie transferat un set extins de documente. Dacă setul de documente este incomplet (lipsesc toate pașapoartele cadastrale, nu a fost depusă permisiunea de a pune în funcțiune o clădire rezidențială etc.), autoritatea de înregistrare poate refuza înregistrarea dreptului cumpărătorului. Dar din punct de vedere legal, acest lucru nu afectează drepturile acționarului, deoarece apartamentul i-a fost deja transferat și a fost primită permisiunea de a intra.
Setul de documente pe care primul acționar le aduce la Rosreestr diferă de poziția obișnuită unul câte unul:
1) permisiunea de punere în funcțiune a instalației;
2) act de acceptare și transfer al apartamentului (2 exemplare);
3) pașaport cadastral pentru clădire, original și copie (sau pur și simplu puteți pune apartamentul în înregistrarea cadastrală conform actului, atunci Rosreestr trebuie să solicite în mod independent un pașaport de la cadastru; acest lucru nu afectează perioada de înregistrare);
4) Chitanța de plată a taxei de stat pentru înregistrarea drepturilor în valoare de 1000 de ruble. + copia ei.
Există o practică de a transfera un apartament către cumpărător înainte de permisiunea de a pune casa în funcțiune - acest lucru este ilegal. În această situație, acționarul este în pericol deoarece nu există un obiect înregistrat legal. În consecință, este sigur din punct de vedere juridic să nu acceptați un obiect dacă clădirea rezidențială nu a fost pusă în funcțiune. Dar dacă este necesar să semnezi actul, trebuie să te descurci investitie minimaîn finisaj în cazul în care obiectul a fost construit necorespunzător.
Data publicării 09 septembrie 2014ÎNTREBARE: „Bună ziua, domnilor, avocați! Am cumpărat un apartament într-o clădire nouă în baza unui acord de participare comună. Noua clădire a fost dată în exploatare, împreună cu spații nerezidențiale, și acceptată de comisia de stat. Acum se înregistrează proprietatea asupra apartamentelor și se înregistrează drepturi la Camera Înregistrării. Casa noastra dispune de spatii nerezidentiale situate la subsolul casei la demisol (unele dintre aceste spatii au ferestre). La inițiativa Dezvoltatorului, în casă a fost creată o asociație de proprietari. Dezvoltatorul și vânzătorul apartamentelor ne oferă nouă, locuitorilor noului imobil, dreptul de a cumpăra o parte din spații pentru utilizare în scop comercial. Impresia mea despre munca Dezvoltatorului și a companiei imobiliare este cea mai pozitivă, ambele companii lucrează cu bună-credință și nu m-am confruntat cu niciuna dintre problemele care le așteaptă adesea deținătorilor de capital. Deci, am decis să cumpăr o parte din spațiile nerezidențiale și am pregătit toate documentele necesare pentru a încheia afacerea, cum ar fi un acord de participare comună la finanțarea spațiilor nerezidențiale, am făcut plata pentru spații și am primit de la Dezvoltator. un certificat de acceptare pentru sediul de la subsol, spre surprinderea mea, președintele Asociației mi-a spus mie și altor cumpărători ai unor astfel de spații că aceste tranzacții sunt ilegale, deoarece toate spațiile nerezidențiale din casă, potrivit lui, sunt proprietatea. HOA. Din partea mea, am obiectat la adresa Președintelui, menționând că proprietatea tuturor rezidenților nu poate fi decât zonele comune, cum ar fi intrările etc. Spații nerezidențiale, planificat și construit pentru vânzare comercială ulterioară și, astfel, oricare dintre locuitorii casei poate deveni proprietar al spațiilor de la subsol. Vă rog să mă ajutați să aflu de ce parte este adevărul! Vă mulțumesc foarte mult pentru ajutor!”RĂSPUNS: Primiți proprietatea asupra spațiilor nerezidențiale dacă aveți un acord semnat de Investitor, în baza căruia obțineți proprietatea asupra acestui imobil. Transferul drepturilor de proprietate către dumneavoastră are loc din momentul în care efectuați contribuția de investiție (plată conform contractului). În același timp, este necesar să se afle dacă Investitorul are drepturi asupra sediului de la subsol, dacă și-a îndeplinit obligațiile care îi revin în temeiul contractului în temeiul căruia a primit proprietatea asupra acestui spațiu (dacă a fost plătită contribuția de investiție, s-au efectuat plățile). efectuate la buget, construirea de facilităţi sociale etc.). Cu condiția ca dreptul de proprietate al investitorului să fie confirmat printr-un contract (acord), acesta are documente care indică faptul că și-a îndeplinit în totalitate obligațiile, atunci, prin urmare, ați dobândit dreptul de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale. Prin urmare, provocați-vă drepturi de proprietate această premisă va fi disponibilă numai prin instanță, totuși, Președintele HOA este puțin probabil să facă acest lucru, din cauza totalității inutilității unei astfel de revendicări.