La 1 septembrie 2013 au intrat în vigoare modificări la Codul civil. Legea federală nr. 100-FZ din 05/07/2013 a adăugat Capitolul 9.1 „Hotărâri ale ședințelor”, care reglementează regulile de desfășurare a adunărilor generale și procedura de contestare a acestora.
În multe aspecte, aceste inovații au desființat discrepanțe existente anterior în Codurile Locuinței și Codurile Civile legate de adunările generale ale proprietarilor. Cu toate acestea, acestea au dus și la o serie de probleme pentru proprietarii de bună credință care doreau să conteste rezultatele adunării generale.
Conform părții 6 a articolului 181.4 Cod civil RF:„O persoană care contestă o decizie a unei ședințe trebuie să notifice în scris participanții comunității relevante de drept civil în prealabil cu privire la intenția de a depune o astfel de cerere în instanță și să le furnizeze alte informații relevante pentru caz. Participanți ai comunității relevante de drept civil care nu s-au alăturat în modul stabilit legislatie procedurala, la o astfel de cerere, inclusiv cei care au alte temeiuri pentru contestarea prezentei hotărâri, ulterior nu au dreptul de a se adresa instanței de judecată cu cereri de contestare a acestei hotărâri, cu excepția cazului în care instanța recunoaște temeiurile prezentei cereri ca fiind valabile.”
Prin notificare scrisă aici înțelegem notificarea fie personală împotriva semnăturii, fie prin scrisoare recomandată.
În ciuda faptului că Codul Locuinței nu conține norme similare în ceea ce privește descrierea procedurii de contestare a hotărârilor adunărilor generale ale proprietarilor de blocuri de locuințe, practica judiciară care s-a dezvoltat în perioada 2013 - 2015 sugerează că atunci când se analizează majoritatea cererilor de recunoaștere a hotărârilor a adunărilor generale ale proprietarilor de blocuri de locuințe invalide, instanțele impun respectarea acestor norme.
În cazul în care persoana care a depus cererea la recunoașterea ca nulă a hotărârii adunării proprietarilor, nu a furnizat dovada sesizării toți ceilalți proprietarii ICD cu privire la faptul depunerii această revendicare de regulă instanțele emit o hotărâre de respingere a cererii fără progres până când toți proprietarii de spații din casă sunt anunțați în modul prescris.
In sfarsit, punctul a fost pus de Curtea Supremă a Federației Ruse.
Conform explicațiilor cuprinse în paragrafele 114 și 115 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 23 iunie 2015 nr. 25 „Cu privire la aplicarea de către instanțele a anumitor prevederi ale secțiunii 1 a părții întâi a civilului Cod Federația Rusă":
103. În sensul „clauza 1 a articolului 2”, „clauza 6 a articolului 50” și „clauza 2 a articolului 181.1” din Codul civil al Federației Ruse, deciziile ședințelor înseamnă decizii ale comunității de drept civil, adică. un anumit grup de oameni împuternicit ia decizii în cadrul ședințelor cu care legea asociază consecințe civile care sunt obligatorii pentru toate persoanele care au avut dreptul de a participa la o astfel de ședință, precum și pentru alte persoane, dacă acest lucru este stabilit de lege sau reiese din esența relației.
În special, deciziile ședințelor includ decizii ale organelor colegiale de conducere persoană juridică(ședințele participanților, consiliile de administrație etc.), hotărârile adunărilor creditorilor, precum și comitetul creditorilor în faliment, deciziile proprietarilor parțiali, inclusiv deciziile proprietarilor de spații în bloc de apartamente sau o clădire nerezidențială, deciziile participanților la proprietate comună comună asupra unui teren agricol.
114. În conformitate cu „clauza 6 a articolului 181.4” din Codul civil al Federației Ruse persoană care contestă o decizie a ședinței din motive de nulitate („Clauza 1 a articolului 6” din Codul civil al Federației Ruse) sau de contestabilitate, trebuie să notifice în scris participanții comunității relevante de drept civil despre intenția de a depune o astfel de cerere în instanță și să le furnizeze alte informații relevante pentru caz.
Mai mult, în sensul „clauza 6 din articolul 181.4” din Codul civil al Federației Ruse acte constitutive nu poate fi prevăzută o procedură de sesizare care să creeze obstacole semnificative pentru adresarea reclamantului în instanță. În special, nu este permisă stabilirea unei cerințe de trimitere a notificărilor sau a documentelor aferente acționarilor unei companii publice societate pe actiuni la adresele lor poștale.
115. Regula stabilită de „clauza 6 din articolul 181.4” din Codul civil al Federației Ruse privind notificarea prealabilă a participanților din comunitatea relevantă de drept civil cu privire la intenția de a depune o cerere în instanță nu este procedura preliminară soluționarea litigiului și, prin urmare, în cazul nerespectării de către reclamant cerințe specificate instanța nu are dreptul să se întoarcă declarație de revendicare pe baza „clauzei 1 a părții 1 a articolului 135” din Codul de procedură civilă al Federației Ruse și, de asemenea, să lase declarația de cerere fără examinare pe baza „alineatului doi al articolului 222” din Codul Procedura civilă a Federației Ruse, „clauza 2 a părții 1 a articolului 148” din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse.
În temeiul „Partea 1 a articolului 136” din Codul de procedură civilă al Federației Ruse, „Partea 1 a articolului 128” din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, lipsa dovezilor notificării altor participanți este un motiv pentru părăsire. declarația de revendicare fără progres.
Ce să faci în acest caz?
Dar aici, spre regretul nostru cel mai profund, legiuitorii nu dau un răspuns clar.
1) Faceți cum cere instanța și notifică în scris ceilalți proprietari cu privire la revendicareîn termenul stabilit de instanţă. Când veți câștiga cererea, veți putea cere despăgubiri de la pârât pentru toate cheltuieli judiciare.
2) Dacă există suspiciuni că procesul-verbal al ședinței pe care ați decis să o contestați sau deciziile proprietarilor individuali la această ședință au fost falsificate, iar ședința în sine a avut loc după 31 iulie 2016, atunci trebuie să contactați poliția sau parchetul cu cererea de a efectua o anchetă asupra faptului de falsificare de documente.
3) Dacă documentele nu au fost falsificate, dar au fost întocmite cu încălcarea cerințelor Codului Locuinței al Federației Ruse, aveți dreptul contactați serviciul de supraveghere a locuințelor cu o cerere de inspecție. Dacă serviciul de supraveghere a locuințelor vă refuză, puteți contesta acest refuz prin parchet sau instanță.
4) De foarte multe ori, hotărârile anterioare ale adunărilor de proprietari sau un acord de management prevăd o procedură simplificată de notificare a proprietarilor despre o nouă adunare generală a proprietarilor. În acest caz Este mai ușor să organizezi o nouă întâlnire a proprietarilorși luați o decizie mai bună acolo decât contestarea rezultatelor întâlnirii în instanță.
Dmitri Ivanov pentru NKZHKH.RF
Devenirea societatea civilă, după părerea mea, începe cu dezvoltarea diverse forme autoguvernare, autoorganizare a cetăţenilor. Și mai presus de toate, cu gestionarea proprietății comune a blocurilor de locuințe.
Acesta este un fel de indicator: dacă nu putem face față intrării/casei noastre și îi forțăm pe cei cărora le-am delegat responsabilitatea pentru întreținerea și repararea acesteia să lucreze eficient și eficient (și, de altfel, plătim pentru asta!), atunci nu vom putea influenţa către structuri sociale mai complexe.
Din fericire, oamenii încep treptat să realizeze acest lucru. Procentul majorității pasive scade și procentul minorității active crește, pentru care nu este suficient să transfere pur și simplu bani o dată pe lună și să se bazeze pe mila companiei de management sau HOA. Astfel de oameni vor să li se asigure servicii de înaltă calitate și să o facă cât mai transparent, în beneficiul întregii case.
Administratorul meu aparține și unei minorități atât de active. acest caz. Ea locuiește într-o casă destul de mare (aproximativ 400 de apartamente), în care HOA „R” a fost creat cu mult timp în urmă. Și de câțiva ani încoace, activitățile HOA sunt controlate exclusiv de câțiva locuitori ai clădirii, ocupând posturi de conducereîn organe Managementul HOA.
Aș numi această situație „ dictatura Consiliului HOA" Rolul de conducere în dictatură este ocupat de președintele HOA, ales de consiliu, și de „slujitorii” ei - membri ai consiliului. Dictatura a constat în faptul că aceste persoane, conduse de Președinte, nu au dezvăluit nimănui conținutul acțiunilor lor, nu au permis nimănui să se familiarizeze cu documentația referitoare la repararea și întreținerea proprietății comune a blocului. , nu a dat rapoarte reale cu privire la cheltuirea banilor rezidenților, nu a permis niciunuia dintre locuitorii casei să , cu excepția celor care sunt complet loiali Președintelui, conducerii și controlului HOA.
Ca întotdeauna, majoritatea locuitorilor casei ( Membrii HOA) a fost pasiv și a tratat această situație cu indiferență.
Iar cei care nu au fost de acord cu politica HOA (a se citi – politica Președintelui) și și-au părăsit membrii sau au încercat să influențeze activitatea parteneriatului au fost supuși diferitelor presiuni, s-au făcut intrigi, s-au răspândit zvonuri defăimătoare printre vecini. , etc.
Una dintre măsurile de presiune luate de Președinte a fost a devenit adoptarea de către PSC a unei decizii de a percepe persoanelor care nu sunt membre ale HOA un tarif majorat pentru întreținerea locurilor. uz publicși un nivel crescut de responsabilitate în comparație cu membrii HOA.
O altă măsură împotriva cetățeni activi, căutând să intre în organele de conducere și control ale HOA, a fost că erau pur și simplu nu au fost incluși pe buletinul de vot pentru că au fost, citez, „nedemni”, deși temeiuri legale Nici legea și nici Carta HOA nu conțin o astfel de restricție.
-alege o comisie de audit formata din: 1. T.M.A. 2. P.T.V. 3. L.V.I.;
- stabiliți un tarif pentru non-membrii HOA pentru întreținerea zonelor comune de 28,00 ruble. Cu metru pătrat zona apartamentului;
- stabileste pentru nemembrii HOA rata dobanzii pentru utilizarea fondurilor altor persoane la 0,5% pentru fiecare zi de intarziere la plata.
M-am confruntat cu sarcina de a anula două decizii ale PSC HOA:
- privind stabilirea de tarife majorate și cuantumul răspunderii pentru nemembrii HOA;
- la alegerea comisiei de audit.
Situația a fost complicată de faptul că președintele HOA a împiedicat în mod activ familiarizarea cu documentele legate de luarea deciziilor la CPS HOA (buletine de vot, protocoale de numărare a voturilor, cereri de aderare la HOA etc.).
Să luăm în considerare tactica de a contesta fiecare decizie în ordine.
1. Hotărâri privind stabilirea tarifelor majorate și cuantumul răspunderii pentru nemembrii HOA.
Nu au existat dificultăți deosebite în această chestiune, deoarece reiese destul de clar din lege (articolul 145) că tarifele percepute nemembrilor HOA trebuie stabilite prin convenții încheiate cu aceste persoane (și nu o decizie a CPS) și nu pot fi mai mari decât cele percepute membrilor.
În plus, Curtea Constituțională a Federației Ruse a vorbit anterior despre această problemă în Rezoluția nr. 10-P din 04/03/1998, indicând următoarele:
« O asociație de proprietari nu are dreptul de a încălca drepturile proprietarilor care au refuzat aderarea la parteneriat prin stabilirea de avantaje și beneficii pentru deținerea și folosirea proprietății comune în comun numai pentru membrii asociației sau prin impunerea unor obligații suplimentare proprietarilor de locuințe care nu sunt membri ai asociației care depășesc sfera compensației. cheltuielile necesare pentru conducerea și funcționarea casei, precum și sancțiunile majorate.»
Astfel, stabilirea cuantumului de întreținere a proprietății comune de către proprietarii care nu sunt membri ai HOA nu este de competența adunării generale a HOA, care anulează o astfel de decizie (clauza 3)).
Această cerință a fost îndeplinită de către instanța districtuală.
Poziție mai detaliată pe această cerință stabilite în cererea de creanță.
2. Hotărâre privind alegerea comisiei de cenzori.
Această cerință era mai complicată și a fost satisfăcută doar de instanță curtea de apel.
S-a putut face cunoștință cu documentele legate de conduita PSD doar după depunerea unei petiții pentru obținerea acestora. În primul rând, am atras atenția asupra faptului că, în raport cu multe persoane care au participat la vot la OSCh, nu există nicio dovadă a apartenenței lor la HOA. În consecință, voturile lor nu ar fi trebuit să fie numărate, iar fără ele nu ar fi existat cvorum.
Cu toate acestea, acest argument a găsit susținere doar în instanța de apel, întrucât judecătoria a refuzat să solicite cereri de aderare la HOA, iar pârâta nu le-a furnizat în mod voluntar. Totodată, doar aceste documente, în combinație cu buletinele de vot, pot dovedi prezența unui cvorum. Acest argument este de asemenea confirmat practica judiciara: Definiţia lui Leningradsky tribunal regional din data de 02.11.2011 N 33-5374/2011; Decizia Tribunalului Sankt Petersburg din data de 02.07.2012 N 33-1648/2012.
Totodată, sarcina dovedirii prezenței cvorumului în cauzele din această categorie revine tocmai inculpatului, ceea ce nu a făcut.
De asemenea, doar în timpul proces s-a stabilit că cererea reclamantei de includere în calitate de membru candidat al comisiei de cenzori a fost luată în considerare de către Consiliu și prin decizia acestui organ al HOA i s-a refuzat includerea candidaturii, întrucât este un „candidat nedemn”.
Judecătoria a apreciat că reclamanta ar trebui să recunoască mai întâi decizia Colegiului menționată ca nelegală, după care, dacă o astfel de cerință este îndeplinită, se va putea ridica problema nelegalității deciziei CPS întemeiată pe nelegalitatea acesteia. incluse în buletinul de vot.
Argumentul meu că o astfel de hotărâre a Colegiului este nulă și nu poate fi luată în considerare de instanță a fost audiată doar în instanța de apel.
Totodată, după cum rezultă din partea 1 a art. 181.3, clauza 3) o hotarare nesemnificativa a sedintei este nula indiferent daca este recunoscuta ca atare de instanta. În același timp, o decizie luată în afara competenței este nulă.
Normele de mai sus, în virtutea explicațiilor cuprinse în clauzele 104, 106, Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 23 iunie 2015 N 25 „Cu privire la aplicarea de către instanțe a anumitor prevederi din Secțiunea I a părții I din Codul civil al Federației Ruse” extinde acțiunile lor la deciziile oricăror organisme colegiale de conducere ale HOA.
După cum rezultă din partea 1 a art. 147, prevederi din Carta HOA, luarea deciziei de mai sus nu este de competența Consiliului de Administrație. În plus, adoptarea unei astfel de decizii încalcă competența Adunării Generale, întrucât împiedicarea unei persoane de a participa la alegerile organelor de conducere echivalează cu nealegerea acesteia într-un astfel de organism.
Adoptarea unor astfel de decizii de către Consiliul HOA contrazice însăși esența activităților organelor de conducere ale HOA, întrucât, în asemenea împrejurări, actualii membri ai CA au posibilitatea de a bloca orice tentativă a noilor membri de a adera la organele de conducere și control. a HOA.
Această cerință a fost îndeplinită de instanța de apel.
Poziția cu privire la această cerință este prezentată mai detaliat în recurs.
Astfel, pretențiile au fost în întregime satisfăcute, iar drepturile reclamantului au fost restaurate.
Ca urmare a adoptării unei decizii cu privire la cerințele declarate, a fost posibil să se realizeze eliminarea colectării tarifelor majorate de la non-membri ai HOA, precum și oprirea practicii vicioase în care Consiliul HOA nu a permite rezidenților casei să participe la alegerile organelor de conducere și control ale HOA numai pe baza puterii sale de apreciere.
Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse a trimis departamentelorscrisoare de revizuire a cazului pentru a soluționa litigiile privind impozitarea plăților pe care rezidenții ansamblurilor de apartamente le transferă organizațiilor de management pentru furnizarea de locuințe și servicii comunale. Citiți despre punctele principale hotărâri judecătorești asupra acestei probleme.
Când plățile de la rezidenții caselor pentru locuințe și servicii comunale către UO sunt impozitate
La determinarea bazei de impozitare, veniturile care provin de la organizație nu sunt luate în considerare dacă aceasta acționează ca agent, comisionar, intermediar și își îndeplinește obligațiile în temeiul unui contract de comision, contract de agentie(clauza 9, partea 1, articolul 251 din Codul fiscal al Federației Ruse). Astfel de venituri nu includ remunerațiile primite de organizație: comision sau agenție.
Dacă organizația de management este un intermediar care achiziționează utilități în numele proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, atunci sunt impozitate numai comisioanele sau comisioanele de agenție pentru serviciile intermediare.
În cazul în care AM efectuează în mod independent lucrări sau prestează servicii și nu este agent sau comisionar, în venit impozabil toate primite de la rezidenții MKD sunt incluse numerar.
Un caz similar nr. A26-9658/2009 a fost decis în mod similar, iar Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a pus capăt acestuia. Prezidiul a confirmat corectitudinea instanțelor inferioare, care au considerat că fondurile transferate de rezidenții MKD organizarea managementului pentru serviciile prestate pentru întreținerea și repararea proprietății comune a blocului de locuințe, ar fi trebuit să fie luate în considerare ca parte a veniturilor impozabile.
Instanța a concluzionat că societatea de administrare în acest caz nu a fost agent sau intermediar între proprietarii și executorii societății de administrare și nu a transferat nimănui onorarii pentru servicii. Totodată, instanța a considerat lipsit de importanță dacă societatea de administrare a efectuat în mod independent lucrările în conformitate cu contractul sau a atras terți să facă acest lucru.
Atunci când instanța nu recunoaște plata pentru locuințe și servicii comunale ca parte a veniturilor societății de administrare și ale HOA
Un altul a fost rezultatul cauzei nr. A41-86032/2016, care a examinat cererea HOA împotriva Inspectoratului interdistrital al Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse cu privire la problema evaluării fiscale suplimentare. Instanța de fond a fost de partea HOA, remarcând că activitățile organizației sunt de natură necomercială. Administrația fiscală nu a dovedit că reclamantul a primit o taxă de intermediar sau de agenție pentru transferul de fonduri în plată utilitati.
Curțile de apel și de casație nu au fost de acord cu această poziție, dar Curtea Supremă a Federației Ruse a menținut decizia instanței de fond. Curtea Supremă a Federației Ruse a confirmat că, dacă HOA nu primește beneficii economice prin transferul plăților de la proprietari pentru locuințe și servicii comunale către executanții utilităților și furnizorilor, atunci nu există niciun motiv să considere fondurile primite drept venit. a HOA.
Aceste concluzii au fost aplicate de către instanță la examinarea cererii UO împotriva departamentului fiscal în dosarul nr. A53-15798/2017. Cazul a vizat și legalitatea pretențiilor serviciul fiscal la plata impozitului suplimentar pe veniturile HOA din plăți pentru locuințe și servicii comunale. Curtea de arbitraj Districtul Caucaz de Nord a anulat decizia instanței de fond și decizia curții de apel, care a recunoscut pretențiile autoritatea fiscală legale.
Curtea de Arbitraj Raional a reținut că, dacă nu există fapte de primire a remunerației pentru transferul plăților de la proprietari pentru locuințe și servicii comunale către executanți sau RSO și nu s-a dovedit niciun beneficiu financiar în legătură cu transferul de fonduri de la proprietari, atunci instanţele nu trebuie să ţină seama de forma juridică a reclamantului.
Aceleași principii de impozitare egală se aplică societății de administrare și HOA (Rezoluția Curții Constituționale a Federației Ruse din 13 martie 2008 nr. 5-P). În consecință, dacă societatea de administrare nu primește beneficii economice din transferul fondurilor proprietarilor către furnizorii de servicii, atunci nu există nicio bază pentru plăți suplimentare de taxe.
În ce cazuri plățile pentru locuințe și serviciile comunale sunt recunoscute ca vizate?
Au fost unanimi în concluziile lor: fondurile care au fost transferate către HOA de către rezidenți bloc de apartamente pentru serviciile de utilități prestate și lucrările efectuate la întreținerea și repararea proprietății comune a casei au fost vizate și nu au fost supuse impozitării. HOA a fost recunoscută de către instanțe ca o organizație non-profit fără interese economice independente, care acționează în interesul proprietarilor de spații din blocurile de locuințe.
Instanțele au ajuns la concluzia că fondurile primite de la locuitorii complexului de apartamente pentru locuințe și servicii comunale au fost cheltuite de către HOA în scopul propus - pentru a plăti utilitățile furnizate de organizații terțe. Prin urmare, evaluarea suplimentară a sumei impozitului a fost declarată nelegală de către instanțe.
Ține minte
Luând în considerare exemplele de hotărâri judecătorești date în scrisoarea Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse, organele de conducere și asociațiile de proprietari ar trebui să rețină că este posibilă evaluarea suplimentară a impozitului pe fondurile primite de la proprietarii clădirilor de apartamente pentru locuințe și servicii comunale. unde:
- există dovezi că rezidenții blocurilor de apartamente plăteau organizației de management (HOA) pentru servicii și lucrări la un cost care depășește costul lor de la furnizori și terți;
- serviciile au fost furnizate direct de organizația de management (HOA).
Dacă plățile primite de la rezidenții unei clădiri pentru locuințe și servicii comunale sunt transferate integral de către autoritatea de management către furnizorii de servicii, atunci acestea nu sunt incluse în baza de impozitare sub impozitul pe venit sau în cadrul unui sistem simplificat de impozitare.
PRACTICA A LITIGIILOR JURIDICE CU ASOCIAȚII DE PROPRIETARI DE LOCUINȚE
Mare interes pentru studiu reglementare legală activitățile asociațiilor de proprietari (HOA) sunt cauzate de materiale practica judiciara. Sistematizarea și studiul soluțiilor judiciar asupra folosirii locuinţelor şi legislatia civila vă permit să vedeți cele mai complexe și mai semnificative probleme practic Activități HOA, să urmărească natura influenței normelor adoptate în urmă cu patru ani în timpul reformei legii locuinței, precum și să dezvolte modalități de îmbunătățire a condițiilor de muncă ale asociațiilor de proprietari, atât prin asigurarea unor măsuri de influență juridică a statului, cât și prin crearea de recomandări. pentru subiecții privați ai raporturilor juridice - proprietarii de spații, parteneriatele în sine, antreprenorii etc.
Numărul cauzelor care implică asociații de proprietari examinate de instanțe este relativ mic. De exemplu, în practica judiciară a Curții Federale de Arbitraj Districtul de nord-vest timp de 2 ani au reprezentat mai puţin de 0,5% din numărul total de cazuri. Cu toate acestea, se remarcă faptul că în fiecare an crește numărul asociațiilor de proprietari care depun cereri la instanțe de arbitraj și cazuri de implicare a acestora în proces în calitate de pârâți și terți.<1>.
<1>Practica judiciară Ranneva de a examina litigiile cu participarea asociațiilor de proprietari // Litigii de arbitraj. 2007. N 3.
și alte proprietăți comune
Una dintre problemele comune în activitățile HOA este determinarea compoziției proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente și atribuirea acesteia proprietarilor de case. Datorită incertitudinii procedurii de stabilire a unei liste a proprietății comune într-un bloc de locuințe, apar adesea dispute dacă acesta include un anumit obiect, de obicei spații nerezidențiale, sau dacă acesta aparține unei persoane care a încheiat un acord cu dezvoltatorul sau autoritățile guvernamentale locale .
De asemenea, majoritatea asociațiilor de proprietari se confruntă cu problema înscrierii terenului adiacent ca proprietate a locuitorilor. Cu această ocazie scrie: „Problema proprietarului terenului nu a fost încă rezolvată... Practic nu există exemple de locuitori care li s-au dat pământul atunci când organizează un HOA. curte proprie fără nicio condiţie... Practicanţii implicaţi în dezvoltarea autoguvernării în lor fondul locativ, menționăm totodată că chiar dacă HOA i se dă teren, multe parteneriate nu vor putea profita de acest drept, întrucât limitele parcelelor în sine pentru care pot revendica nu au fost determinate... Pretenții pentru primire terenuri a devenit un subiect cheie litigii, nu este o coincidență că două dintre ultimele rezoluții Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse (din 01/01/01 N 781/06 și din 01/01/01 N 1821/06) se referă în mod specific la această problemă"<2>.
<2>Proprietarii de case Makarenko - probleme și perspective de dezvoltare // Avocat. 2006. N 12.
Rezoluția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 ianuarie 2001 N 1821/06<3>a fost adoptată pe baza rezultatelor examinării următorului diferend. Asociația de proprietari a făcut apel la Curtea de Arbitraj a orașului Moscova cu o cerere de declarare a nelegalității refuzului Departamentului de Resurse Funciare de a furniza terenul pe care se află blocul de locuințe în proprietatea comună a proprietarilor de case, despre obligația Departamentului de Resurse Funciare de a asigura realizarea unei hărți (plan) cadastrale a terenului și de a lua decizia de a asigura amplasamentul pentru uz public proprietate comună proprietarii de case.
<3>Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. 2006. N 9.
Pârâta, referindu-se la legislația de la Moscova privind utilizarea terenului, a afirmat că luarea în considerare a problemei furnizării terenului specificat este posibilă numai dacă parteneriatul are un act de utilizare permisă a terenului. Având în vedere nedepunerea unui astfel de act, se poate emite raporturi juridice funciare pentru un teren cu închiriere pe termen scurt pe o perioadă de 11 luni.
În timpul examinării cauzei în trei cazuri, cererile HOA au fost respinse. Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a anulat actele adoptate anterior și a trimis cazul spre o nouă examinare. După cum se precizează în Rezoluție, litigiul dintre părți a apărut nu cu privire la terenul nou pus la dispoziție, ci în legătură cu terenul ocupat de un bloc de locuințe, proprietarii apartamentelor în care au organizat o asociație de proprietari. Clauza 4 din art. 11 Legea federală „Cu privire la asociațiile de proprietari”<4>, în vigoare la momentul apariției litigiului, stabilește că trecerea în proprietate cu titlu gratuit a părții normative a terenului se efectuează de către organele statului. ramura executiva sau organe administrația locală conform legii. În asemenea împrejurări, trebuie recunoscut că refuzul oficializării unui astfel de drept pe motiv că proprietarii de locuințe nu au un act de folosință permisă a terenului este contrar legii.
<4>NW RF. 1996. N 25. Art. 2963.
În prezent, regulile care prevăd transferul terenului către proprietarii de locuințe sunt consacrate în art. 36 Cod funciar RF și art. 16 Legea federală din 01.01.01 N 189-FZ „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse”<5>. În practică, dificultățile în proiectarea unei zone locale rămân. În acest sens, indică necesitatea formării „continue” a terenurilor pe care sunt amplasate blocuri de locuințe.<6>.
<5>NW RF. 2005. N 1. Art. 15.
<6>Cu privire la crearea condițiilor pentru activitățile eficiente ale asociațiilor de proprietari // Legea locuinței. 2007. N 10.
Pe baza încălcării identificate, autoritatea Rosnedvizhimost a emis o rezoluție pentru a atrage asociația de proprietari creată într-o clădire rezidențială la responsabilitatea administrativă, prevăzute la art. 7.1 din Codul Federației Ruse privind contravențiile administrative<7>. Parteneriatul a contestat această decizie în instanță.
<7>NW RF. 2002. N 1. Art. 1.
Instanța de apel, soluționând litigiul în favoarea HOA, a arătat că în conformitate cu prevederile art. 16 Legea federală „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse”, paragraful 1 al art. 36, alin.1, art. 135 din Codul locuinței al Federației Ruse, o asociație de proprietari nu este un utilizator de teren, ci reprezintă doar interesele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. În legătură cu aceasta, a declarat nelegală tragerea la răspundere administrativă a parteneriatului și emiterea unui ordin împotriva acesteia pentru eliminarea încălcării identificate.
Curtea Federală de Arbitraj a Districtului Moscova, anulând decizia curte de apel, a dat următoarea justificare.
Norme de drept stabilite de instanța de apel în susținerea celor adoptate în cauză act judiciar, reglementează utilizarea terenurilor aflate sub o clădire de locuit. Între timp, încălcarea constatată vizează un alt teren, situat nu sub un bloc de locuit, ci adiacent acestuia, împrejmuit cu gard metalic, păzit și folosit pentru loc de joacă pentru copii și parcare.
Instanța de apel nu a verificat cine a îngrădit efectiv terenul în litigiu și a stabilit paza acestuia și nu a examinat probele care confirmă clientul acestor lucrări. De asemenea, nu a evaluat probele prezentate în cauză, potrivit cărora parteneriatul s-a adresat autorităților competente pentru reglementarea raporturilor funciare pe terenul în litigiu.<8>.
<8>Rezoluția Curții Federale de Arbitraj a Districtului Moscova din 1 ianuarie 2001 N KA-A40/7948-07 // SPS „ConsultantPlus”.
Această rezoluție a atins, de asemenea, o întrebare care apare adesea atunci când se analizează diverse cazuri care implică asociații de proprietari: are HOA dreptul de a depune cereri în interesul proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, de exemplu, pentru recunoașterea drepturilor proprietarilor de case să proprietate comună?
Referitor la paragraful 8 al art. 138 din Codul locuinței al Federației Ruse, scrie că „HOA este recunoscut ca reprezentant al proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, acționează în interesele acestora și, în același timp, dobândește drepturi independenteși obligațiile asociate cu implementarea activităților sale, precum și încălcarea acestor drepturi sau neîndeplinirea obligațiilor pot servi drept temei pentru a se adresa unei instanțe de arbitraj pentru soluționarea unui litigiu, la care HOA are dreptul de a fi parte.”<9>.
<9>Ranneva. op.
Un număr mare de dispute diferite apar cu privire la alte proprietăți comune dintr-un bloc de apartamente, care este cauzată de o serie de motive notate în literatură. „Codul Locuinței al Federației Ruse nu stabilește în mod direct cine și în ce circumstanțe are dreptul de a determina componența proprietății comune Din analiza prevederilor Codului Locuinței al Federației Ruse, putem concluziona că compoziția de proprietate comună ar trebui să fie determinată în primul rând de către proprietarii incintei înșiși pentru a-și îndeplini în mod corespunzător responsabilitățile pentru conținutul acesteia... Datorită faptului că în multe municipii zonele comuneîn practică, acestea au fost adesea utilizate individual de către organele administrației publice locale, litigiile apărute cu privire la determinarea compoziției proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente vor trebui soluționate în procedura judiciara" <10>.
<10>Makarenko. op.
Dezvoltatorii fără scrupule adesea, în timpul construcției unui bloc de apartamente, intră în tranzacții pentru a transfera persoanelor fizice dreptul de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale din clădire, care, în conformitate cu documentația proiectului, au fost destinate utilizării în scopuri comune(sediul serviciilor tehnice, organelor de conducere ale asociației de proprietari etc.). În astfel de situații, este destul de dificil să revendicați proprietatea de la un astfel de „dobânditor”.
În casele deja construite, cetățenii sau organizațiile, cu asistența organelor guvernamentale, își formalizează drepturile asupra mansardelor, pivnițelor, ieșirilor de urgență și a altor încăperi apte folosirii în anumite scopuri, care, prin forța legii, sunt proprietatea comună a proprietarilor de locuințe și nu sunt supuse înstrăinării în proprietatea unor terți. În astfel de cazuri, este necesar să revendicați proprietatea din posesia ilegală a altcuiva și să faceți apel împotriva actelor autorităților guvernamentale care au autorizat transferul proprietății comune.
Contestarea hotărârilor adunărilor generale
membri ai asociației de proprietari
O altă categorie foarte frecventă de dispute se referă la chestiunile de contestare a deciziilor luate la adunarea generală a membrilor HOA. În multe case există grupuri separate chiriași, opunându-se voinței majorității proprietarilor. Apar contradicții la stabilirea chiriei pentru locuințe, rezolvând întrebările legate de necesitate anumite tipuri repararea sau îmbunătățirea casei și a zonei înconjurătoare. În anumite cazuri, apar conflicte cu privire la componența consiliului și apare o luptă pentru putere.
Pe de o parte, se observă că proprietarii sunt obligați să se supună hotărârilor adunărilor generale care stabilesc cuantumul plății pentru întreținerea și repararea locuințelor, care nu corespunde întotdeauna cu interese legitime. „Un proprietar mândru, care nu a participat la o ședință care nu a avut loc deloc, care nu a semnat chestionarul, care nu și-a ales noua conducere, se trezește ostatic al unui situatie juridica. În loc de drepturile pe care vârful monstrului le dobândește sub forma unei HOA unite, proprietarul însuși păstrează o singură obligație - să plătească facturile în baza părților 3 și 4 ale art. 137 LCD"<14>.
<14>Chiar acolo.
Pe de altă parte, reticența proprietarilor individuali de a plăti pentru locuințe creează un număr mare de probleme în activitățile HOA: necesitatea creării de rezerve financiare sub amenințarea plății de penalități către utilități și alte organizații în cazul lipsei fonduri, necesitatea de a menține încercări. Înrudit costuri suplimentare sunt de fapt transmise tuturor proprietarilor de case, inclusiv proprietarilor de bună credință.
Dificultatea de a lucra cu debitori persistenți este că, după ce se ia o hotărâre judecătorească de încasare a sumei datoriei de la aceștia, trebuie aproape imediat să depuneți o nouă declarație de creanță pentru a încasa creanța contractată în perioada în care instanțele au luat în considerare cazul precedent. Practic nu există măsuri eficiente care să încurajeze proprietarii să plătească în mod voluntar chiria pentru locuință. Mai mult, de multe ori instanțele nu încasează de la aceștia nici măcar dobândă pentru cuantumul ratei de refinanțare prevăzută în partea 14 a art. 155 Codul locuinței al Federației Ruse.
Totodată, după cum subliniază el cu privire la solicitările formulate de organizațiile de utilități „de a colecta penalități de la HOA pentru încălcare obligatii contractuale pentru plata la timp a energiei furnizate, cu condiția utilităților, cel mai adesea instanța refuză să îndeplinească astfel de cerințe, ținând cont de statutul special al HOA ca organizatie nonprofit, natura activităților sale”<15>.
<15>Ranneva. op.
Problema colectării costurilor judiciare de la proprietarii de case nerespectate este, de asemenea, de un anumit interes. Adesea, atunci când un parteneriat prezintă o cerere de recuperare de la debitor - proprietarul apartamentului - a cheltuielilor HOA pentru servicii juridice in derularea cauzei impotriva sa in instanta, debitorul declara ca aceste servicii au fost incluse in devizul societatii si sunt platite pe cheltuiala fonduri comune proprietarii de case, ceea ce înseamnă că aceștia au fost deja „plătiți” de către aceștia și nu pot fi recuperați de la aceștia „secundar”.
Există multe alte probleme la care apelează asociațiile de proprietari protectie judiciara. Acestea includ dispute cu dezvoltatorii privind calitatea proprietății comune, în special comunicații și echipamente, dispute cu autoritățile de înregistrare privind crearea, reorganizarea și lichidarea, problemele de construcție pe parcela de teren clădiri, pretenții împotriva autorităților puterea de statși administrația locală cu privire la rambursarea costurilor asociate cu acordarea rezidenților cu subvenții și beneficii.
Asociațiile de proprietari există în Rusia de mai bine de 15 ani. În ciuda numărului și gravității situațiilor controversate și conflictuale care apar în activitățile zilnice ale multor parteneriate, această instituție în sine merită atenția atât din partea autorităților statului, care rezolvă problema realizării dreptului constituțional al cetățenilor la locuință, cât și a persoanelor fizice - proprietari. și utilizatorii spațiilor care deservesc organizațiile etc. Experiență străină arată eficacitatea și relevanța acestei forme de management al blocurilor de locuințe. „În timpul existenței lor în Statele Unite, condominiile, adică HOA, au devenit foarte populare în rândul populației. Americanii sunt convinși că un condominiu înseamnă calitate, confort, economii și fiabilitate... În țările vest-europene, de exemplu în Germania, HOA. este, de asemenea, un tip popular de locuințe multifamiliale.”<16>.
<16>Asociația de proprietari Varfolomeev: avantaje și probleme // Avocat. 2006. N 2.
În multe entități constitutive ale Federației Ruse, autoritățile de stat și autoguvernarea locală încearcă în toate modurile posibile să sprijine inițiativele cetățenilor de a se uni în parteneriate - pentru a oferi asistență organizațională, informațională și juridică.
„O abordare integrată pentru a crea condiții pentru implementarea normelor Codului Locuinței al Federației Ruse pentru gestionarea blocurilor de locuințe a fost aplicată de Adunarea Legislativă a Regiunii Nijni Novgorod... care a adoptat Rezoluția... „Cu privire la măsurile necesare pentru implementarea Codului locuinței al Federației Ruse pe teritoriu Regiunea Nijni Novgorod„... O abordare integrată a implementării reformelor în sectorul locativ demonstrat de autoritățile guvernamentale ale orașului Moscova”<17>.
<17>Ryzhov. op.
Problemele dezvoltării asociațiilor de proprietari au fost discutate de mult timp și activ în literatura juridică și economică. Au fost elaborate multe propuneri pentru a rezolva această problemă.
Astfel, el observă că „asigurarea efectivă a drepturilor și intereselor cetățenilor prin intermediul HOA necesită crearea unor reguli detaliate de drept care să reglementeze activitățile HOA-urilor și a infrastructurii externe de amploare... o infrastructură de servicii pentru desfășurarea adunărilor generale ale membrilor, stocarea și furnizarea de informații legate de administrarea unui bloc de locuințe (independent într-o anumită parte și, eventual, folosind noile tehnologii informaționale)... Pentru a asigura funcționarea eficientă a HOA, respectând standardele moderne și cerințele cetățenilor, deciziile legislative sunt necesare cu privire la:
reglementarea detaliată a procedurilor de luare a deciziilor de către organele colegiale de conducere ale HOA, care va reduce nivelul de conflict între membrii HOA;
proceduri pentru furnizarea proprietarului spațiilor dintr-un bloc de apartamente cu informații despre componența proprietarilor spațiilor dintr-un bloc de apartamente, cotele lor în proprietatea comună, despre activitățile financiare și economice ale HOA, despre statutul HOA, despre deciziile luate de organele de conducere ale HOA, deciziile adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe"<18>.
<18>Chiar acolo.
subliniază importanța informării populației cu privire la drepturile, responsabilitățile și oportunitățile pe care le are în domeniul administrării caselor: „Poziția „cetățenii cunosc legea dacă a fost publicată” nu ține cont de factorii sociali și economici care influențează nivelul cunoașterea legilor de către cetățeni... Ar trebui efectuată propagandă juridică (informați despre adoptarea actelor individuale, conținutul acestora, explicați aplicarea lor). fonduri suplimentareși modalități de comunicare a conținutului legii către cetățeni (de exemplu, diseminarea informațiilor într-o formă adaptată etc.)"<19>.
<19>Makarenko. op.
Autoritățile statului își declară înțelegerea și disponibilitatea de a rezolva problemele dezvoltării HOA în Rusia.
Trebuie remarcat faptul că un rol semnificativ în menținerea initiative guvernamentale comunitatea juridică poate juca.
Înființarea unei asociații de proprietari îi pune adesea în judecată pe vecini care, dintr-un motiv sau altul, sunt nemulțumiți de crearea unei HOA, de procedura de înființare a acesteia și care consideră că înființarea asociației le-a încălcat drepturile.
Pretențiile proprietarilor de spații din blocurile de locuințe pentru contestarea înființării asociațiilor de proprietari sunt examinate de instanțele de jurisdicție generală.
Subiectele unor astfel de revendicări sunt, de regulă, recunoașterea hotărârilor adunărilor generale privind constituirea de parteneriate ca fiind ilegale și lichidarea organizațiilor create.
Procedura de creare a unui HOA este reglementată de articolul 136 din Codul locuinței al Federației Ruse, care este direct dedicat creării unui parteneriat, și articolele 44-48 din Codul de locuințe al Federației Ruse, care reglementează procedura pentru desfășurarea adunării generale a proprietarilor de blocuri de locuințe.
Articolul 136 din LC stabilește cerințe speciale până la cvorumul adunării generale la care se ia o decizie privind crearea unui HOA - o astfel de decizie se consideră adoptată dacă proprietarii de spații din clădirea de apartamente corespunzătoare, care au mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total voturilor proprietarilor de spații dintr-o astfel de clădire, votează pentru aceasta, dar stabilește cerințe suplimentare pentru procedura de oficializare a deciziei: în conformitate cu modificările efectuate în 2011, toți proprietarii care au decis să creeze un HOA trebuie să semneze procesul-verbal al adunarea generală.
Legislația actuală stabilește că într-o clădire poate fi creată o singură asociație de proprietari.
Analiza Partea 6 a articolului 46 din Codul locuinței al Federației Ruse spune că persoana care a depus cererea la instanță trebuie să fie proprietarul sediului în momentul în care decizia a fost luată de adunarea generală, să nu participe la întâlnire sau vot împotrivă, decizia trebuie luată cu încălcarea Codului Locuinței și decizia trebuie să încalce drepturile solicitantului. O cerere către instanță de contestare a hotărârii adunării generale în termen de șase luni când a aflat sau ar fi trebuit să cunoască despre adunarea.
Persoanele care nu sunt proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe nu pot face apel la deciziile proprietarilor unui astfel de bloc.
Societatea de administrare a depus o cerere la Curtea de Arbitraj din Regiunea Novosibirsk împotriva Asociației Proprietarilor de Case pentru a declara ilegală adunarea extraordinară a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și decizia de a schimba metoda de administrare a unui bloc de locuințe și de a alege o altă gestionare. organizatie, adoptata la aceasta sedinta, nula. Refuzând satisfacerea cererii, instanța de fond a arătat că alin. 6 al articolului 46 din Codul Locuinței RF stabilește cercul persoanelor care au dreptul de a contesta aceste decizii și le încadrează ca atare numai de către proprietarul imobilului. Alte persoane nu au dreptul de a contesta hotărârile luate la adunările generale. În refuzul de a satisface cererea, instanța a pornit de la faptul că reclamanta a ales metoda greșită de protejare a dreptului. (Rezoluția Curții a VII-a de Arbitraj de Apel din 12 aprilie 2011 nr. 07AP-2210/11 în dosarul nr. A45-21737/2010-2011).
Această chestiune este hotărâtă de către instanțe fără ambiguitate la examinarea cauzei, este necesar să se stabilească dacă reclamantul este proprietar și dacă a participat la ședință. Dovada suficientă a faptului participării reclamantului la ședință poate fi decizia propriu-zisă semnată de această persoană, care indică rezultatele votului proprietarului asupra punctelor de pe ordinea de zi.
Deci ex președinte al HOA, a contestat decizia proprietarilor în instanța de la Moscova, indicând în același timp că nu a luat parte la întâlnire și nu știa nimic despre rezultatele întâlnirii. Având în vedere cauza, instanța a constatat că „în perioada 17 ianuarie – 14 februarie 2011, adunarea generală proprietarii sediului HOA „Blue Bird-2” sub formă de vot absent. La ședință au participat 1.111 proprietari, ceea ce a reprezentat 70,11% din numărul total de voturi ale proprietarilor. au fost aduse la întâlnire următoarele întrebări: alegerea unei noi componenţe a comisiei de numărare, membrii consiliului de administraţie, componenţa comisiei de cenzori. Prin votul majorității celor participanți, au fost luate decizii de aprobare a componenței tuturor organelor de conducere ale HOA, rezultatele ședinței au fost consemnate în procesul-verbal al ședinței comisiei de numărare din 18 februarie 2011.
Proprietarii sediului au fost anunțați cu privire la următoarea ședință prin afișarea de anunțuri la avizierul fiecărei intrări în clădire. În plus, fiecare proprietar a primit o propunere de decizie împotriva semnării cu zece zile înainte de întâlnire.
Interogați în calitate de martori......... și......, membri ai Consiliului de Administrație al Parteneriatului, au mărturisit că au fost luate măsurile necesare de către grup de inițiativă, seniori la intrare. Fiecare proprietar, contra semnăturii de la concierge, cu zece zile înainte de ședință, a primit o decizie corespunzătoare, care a determinat componența candidaților pentru comisia de numărare, comisia de audit și consiliul de conducere al Asociației. Buletinul - decizia a fost primit si de catre reclamant prin reprezentantul sau................., deoarece nu a comunicat direct cu proprietarii, a desfășurat toate afacerile printr-un reprezentant, era imposibil să-l contacteze. L-au văzut doar de două-trei ori.
Instanța a examinat buletinele de vot depuse de inculpat cu semnăturile proprietarilor (filele 98 - 100).
Sh. a fost înainte de decizia în discuție...................... HOA, cu toate acestea, după adoptarea noului Cod al locuinței al Federației Ruse, nu a făcut-o. să ia măsuri pentru a înregistra modificările necesare la Cartă și nu a convocat adunări generale. Adunarea generală a avut loc la inițiativa unui grup de proprietari, noul................. HOA a devenit............... .., despre care Sh. a fost informat că a evitat să transfere sigiliul și documentele Asociației către noul consiliu.
În baza împrejurărilor stabilite, instanța a ajuns la concluzia corectă că procedura de desfășurare a adunării generale nu a fost încălcată, Sh a fost înștiințat în mod corespunzător despre desfășurarea acesteia și a semnat buletinul de vot.
În mod corect, instanța a mai subliniat că cota reclamantului în proprietatea comună a Societății era nesemnificativă, iar dacă nu ar fi participat la vot sau nu ar fi votat „împotrivă”, opinia sa nu ar fi putut fi influențată de decizia nepronunțată.
La luarea hotărârii, în mod corect instanța s-a referit la faptul că reclamanta a depășit termenul de a formula acțiune în contestație a hotărârii adunării generale. Votul în absență a proprietarilor de spații a avut loc în perioada 17 ianuarie 2011 – 14 februarie 2011. Sh. a luat parte la vot, prin urmare, a luat cunoștință de decizia ședinței din 25 februarie 2011. Cererea a fost depusă în instanță la 14 septembrie 2011, i.e. la expirarea prevederilor art. 46 din Codul Locuinței al Federației Ruse, un termen de șase luni pentru contestarea acestor decizii” (DECIZIA TRIBUNALULUI MOSCOVĂ din 6 februarie 2012 în dosarul nr. 33-3160).
Ca probă pentru exemplul de mai sus, instanța a apreciat depozițiile martorilor care au vorbit despre procedura de pregătire a ședinței: procedura de sesizare a proprietarilor, precum și acțiunile Reclamantei după ce ședința a luat o hotărâre, având ca scop sabotarea decizie. Ca probe scrise, au fost examinate documente care confirmă sesizarea fiecărui proprietar cu 10 zile înainte de ședință, deciziile efective ale proprietarilor, inclusiv decizia Reclamantei. Totalitatea acestor probe a permis instanței să concluzioneze că ședința a fost pregătită și ținută în conformitate cu legislatia actuala, reclamanta a luat decizia in sedinta si a cunoscut rezultatele acesteia.
Instanțele ajung la o concluzie destul de paradoxală atunci când iau în considerare cazurile mai multor HOA create într-un singur bloc.
Astfel, când a analizat un caz de contestare a înscrierii privind crearea unui HOA, Tribunalul orașului Sankt Petersburg a menținut decizia instanței districtuale, care a respins cererile declarate ale reclamantului. Având în vedere recursul în casație, instanța a arătat că „după cum se reiese din materialele cauzei, hotărârile adunărilor generale ale acționarilor, în modul prevăzut de lege, cu respectarea prevazute de lege termenele limită de către persoanele cărora li se acordă un astfel de drept prin forță de lege nu au fost contestate și nu s-a prezentat nicio dovadă contrară.
Din moment ce prezentat pentru înregistrare de stat Documentele HOA „Severny Klyuch” și HOA „Severny Klyuch 20” nu au fost recunoscute ca incompatibile cu legea, procedura de înregistrare de stat prevedea legea federală, autoritatea de înregistrare nu a încălcat, nu există motive pentru a declara ilegală înregistrarea de stat a HOA Severny Klyuch 20.” (DECIZIA TRIBUNALULUI ORĂSULUI SAN PETERSBURG din 15 martie 2012 N 33-3893).
Având în vedere cauza, instanța a apreciat că însuși faptul prezenței a două HOA într-o casă nu poate constitui un temei pentru declararea nelegală a înmatriculării unuia dintre ele. ÎN în acest caz,, a fost important ca instanța să stabilească valabilitatea deciziilor privind crearea datelor HOA. Întrucât reclamanții nu au furnizat instanței dovezi că aceste hotărâri au fost atacate în modul prescris, iar în timpul examinării cauzei, persoanele cu drepturi relevante nu au formulat cereri, instanța a luat la prima vedere o astfel de decizie paradoxală.
Atunci când luăm în considerare cazurile legate de lichidarea unui HOA, este, de asemenea, important să înțelegem că nu fiecare persoană poate face cererile adecvate și nu toate încălcările comise în timpul creării unui HOA oferă motive pentru a lua o decizie cu privire la lichidarea acestuia.
În Meshchansky tribunalul districtual un anume cetățean l-a contactat și l-a subliniat după demiterea din funcția de șef al instituției de informare de stat din districtul Krasnoselsky din Moscova în 2008, a aflat că, potrivit extraselor din Unitatea registrul de stat persoane juridice, el figurează ca președinte al consiliului de administrație a peste douăzeci de HOA. Întrucât nu a participat la adunările generale ale proprietarilor de locuințe, nu a fost ales în funcția de președinte al consiliului HOA, a solicitat recunoașterea asociațiilor de proprietari ca fiind înființate ilegal și lichidarea acestora, excluzându-le din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice. .
Respingând pretenția acestui cetățean, instanța și-a fundamentat poziția conform căreia decizia adunării generale a proprietarilor poate fi contestată numai de proprietar și „în conformitate cu partea 1 a art. 141 din Codul locuinței al Federației Ruse, lichidarea unei asociații de proprietari se efectuează pe baza și în modul stabilit de legea civilă.
Astfel, această prevedere a legii are un caracter de referință în ceea ce privește temeiurile și procedura de lichidare a unei asociații de proprietari.
Adică, Codul Locuinței al Federației Ruse nu stabilește nicio caracteristică specifică a procedurii de lichidare a unui parteneriat; prin urmare, în aceste aspecte este necesar să ne ghidăm de art. Artă. 61 - 65 Cod civil al Federației Ruse.
Asociația de proprietari se lichidează fie voluntar - prin hotărâre a adunării generale a proprietarilor, fie cu forță - printr-o hotărâre judecătorească adoptată în conformitate cu alin. 2 al art. 61 Cod civil al Federației Ruse.
Totuși, în același timp, clauza 3 a art. 61 din Codul civil al Federației Ruse, determină cercul persoanelor care pot face această cerere.
Astfel, în conformitate cu norma menționată a legii, cerința lichidării unei persoane juridice pe motivele specificate la alin. a acestui articol poate fi adus în judecată agentie guvernamentala sau un organism administrativ local căruia îi este acordat prin lege dreptul de a face o astfel de revendicare.
După cum se reiese din materialele cauzei, cererea a fost depusă nu de către autoritățile indicate, ci un individ- A., căruia nu i se recunoaște prin lege dreptul de a formula această cerere.” (DECIZIA TRIBUNALULUI MOSCOVĂ din 6 martie 2012 în dosarul nr. 33-4058).
După cum se poate observa din practica de mai sus, atunci când se analizează cazurile de contestare a întâlnirilor de proprietari și litigiile legate de crearea HOA, este necesar să se stabilească mai multe fapte. Are dreptul de a contesta decizia persoana care a formulat cererea, a ratat această persoană termenul de șase luni stabilit pentru contestarea deciziei, a fost urmată procedura de notificare a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, câți proprietari au luat parte la ședință și dacă votul proprietarului ar fi putut influența rezultatele unei astfel de ședințe.