Experții sindicali explică dacă încheierea unui contract de ipotecă, inclusiv a unuia ulterior, depinde de corespondența aprecierii obiectului ipotecii cu mărimea obligației garantate de acesta.
Întrebare: Un împrumut emis de o organizație este garantat printr-un contract ipotecar ulterior. Înregistrarea acestui acord a fost refuzată. Organizația presupune că acest lucru se datorează unei discrepanțe între valoarea obiectului ipotecii (ținând cont de ipoteca anterioară) și mărimea obligației garantate prin ipotecă. Cum ar trebui să fie evaluată valoarea obiectului garanției în cursul unei ipoteci ulterioare și ce se înțelege prin evaluarea obiectului ipotecii în raport cu clauza 3 a art. 9 din Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)”?
Raspuns: Clauza 1 din art. 339 din Codul civil al Federației Ruse prevede că acordul de gaj trebuie să indice evaluarea obiectului gajului. O prevedere similară cu privire la subiectul ipotecii este cuprinsă în paragraful 1 al art. 9 din Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”; denumită în continuare Legea Ipoteca).
În conformitate cu paragraful 1 al art. 432 din Codul civil al Federației Ruse, condițiile care sunt menționate în lege ca fiind necesare pentru contracte de acest tip sunt termeni esențiali ai contractului. Dacă nu se ajunge la niciun acord între părți cu privire la toți termenii esențiali ai acordului, acest acord va fi considerat neîncheiat.
În consecință, părțile la contractul de ipotecă trebuie să convină asupra condițiilor de evaluare a obiectului ipotecii în termeni monetari.
Din prevederile paragrafului 3 al art. 9 din Legea ipotecii rezultă că evaluarea subiectului ipotecii conform regula generala stabilit prin acord între debitorul gajist și creditorul gajist. Dacă obiectul ipotecii este un teren sau de stat sau proprietate municipală, evaluarea sa este efectuată în conformitate cu Legea federală nr. 135-FZ din 29 iulie 1998 „Evaluarea activităților în Federația Rusă” (denumită în continuare Legea nr. 135-FZ). În aceste cazuri, pentru a determina valoarea bunului ipotecat, este necesară implicarea unui evaluator (clauza 1, art. 67 din Legea ipotecare, art. 4.8 din Legea nr. 135-FZ).
Conceptul de valoare de evaluare este absent în Legea Ipoteca. Cu toate acestea, conform prevederilor acestui legea federală Obiectul ipotecii poate fi evaluat în următoarele cazuri:
la încheierea unui contract de ipotecă în baza clauzei 3 a art. 9 din Legea cu privire la ipoteca (unde evaluarea obiectului ipotecii în termeni monetari trebuie înțeleasă ca determinarea valorii imobilului ipotecat);
la determinarea prețului inițial de vânzare al proprietății gajate la vânzarea acesteia la licitatie publica(Articolul 57 din Legea ipotecare) sau la o licitație (articolul 59 din Legea ipotecare).
Valoarea imobilului în ambele cazuri este determinată, de regulă, de un acord între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar. Dacă, în timpul vânzării unui bun la o licitație publică, între părțile contractului de ipotecă apare o dispută cu privire la prețul inițial de vânzare al imobilului, acesta este stabilit de instanță. În cazuri prevazute de lege pentru o ipotecă, prețul inițial de vânzare al imobilului ipotecat se stabilește pe baza raportului evaluatorului (clauza 4, clauza 2, articolul 54, clauza 10, articolul 59 din Legea ipotecare).
Participanții raporturi juridice civile sunt liberi să-și stabilească drepturile și obligațiile pe baza contractului și să stabilească orice clauze ale contractului care nu contravin legii, care sunt stabilite la latitudinea părților, cu excepția cazurilor în care conținutul condiției relevante este prevazute de lege sau de alta acte juridice(clauza 2 a articolului 1, clauza 4 a articolului 421 din Codul civil al Federației Ruse).
Legea nu impune părților la un contract de ipotecă să determine valoarea bunului gajat pe baza valorii sale de piață, cu excepția cazurilor prevăzute în mod special de lege. ÎN practica judiciara se remarcă faptul că evaluarea garanției poate să nu corespundă prețului de piață al garanției, deoarece evaluarea se realizează prin acordul părților (a se vedea, de exemplu, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Volga din 02). /16/2006 Nr. A55-5902/05-44).
În același timp, nici Codul civil al Federației Ruse, nici Legea ipotecare nu stabilesc cerința ca evaluarea obiectului gajului să fie în vreun fel corelată cu prețul obligației garantate prin gaj. Acest raport se stabilește prin acordul părților. Regulile privind ipotecile ulterioare (articolele 43-46 din Legea ipotecare) nu conțin excepții la acest aspect.
Să reținem că în practică, în ceea ce privește evaluarea obiectului ipotecii, prevăzută la alin.1.3 al art. 9 din Legea ipotecare, termenul „valoare colaterală” este adesea folosit. De regulă, se înțelege valoarea bunului gajat, pe care părțile au indicat-o în contractul de ipotecă și care poate fi importantă, în special în scopul determinării ulterioare a prețului inițial de vânzare al bunului gajat la depunerea executării silite. asupra acesteia (a se vedea, de exemplu, rezoluția Curții de Arbitraj a XVII-a curte de apel din data de 03.07.2012 Nr.17AP-5965/12).
Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse la paragraful 19 Scrisoare de informare din 28 ianuarie 2005 nr. 90 a explicat că atunci când părțile indică într-un contract de ipotecă mai multe aprecieri diferite ale obiectului ipotecii, un astfel de acord nu poate fi considerat neîncheiat dacă se poate stabili care dintre aprecieri este cea care părțile au convenit ca conditie esentiala contract de ipoteca. Acest lucru se poate întâmpla, în special, în cazurile în care părțile indică în contract atât o evaluare bazată pe încheierea unui evaluator independent, cât și o evaluare colaterală.
Astfel, evaluarea obiectului ipotecii, prevăzută la alin. 1 și 3 al art. 9 din Legea ipotecare, se realizează de către debitor ipotecar și debitorul ipotecar în mod independent. În viitor, poate fi baza pentru determinarea prețului inițial de vânzare al imobilului atunci când i se aplică executarea silită sau pentru determinarea cuantumului creanței creditorului gajist, care este satisfăcută prin lăsarea în urmă a bunului gajat în conformitate cu art. 59.1 din Legea Ipoteca. În toate cazurile, inclusiv la determinarea valorii obiectului ipotecii pe baza raportului evaluatorului, legea nu condiţionează încheierea unui contract de ipotecă, inclusiv a celor ulterioare, de corespondenţa evaluării obiectului ipotecii şi mărimea obligaţiei garantate de acesta.
Experții juridici Pavel Erin și Maxim Zolotykh
Acordarea unui împrumut garantat cu proprietate era destul de comună în vremurile de dinainte de criză. Acest tip de serviciu este foarte interesant, deoarece permite unei persoane să primească bani relativ rapid și într-o sumă decentă - de obicei până la 70% din valoarea garanției. Cu toate acestea, dacă împrumutatul nu poate rambursa datoria, garanția va trebui vândută. Problema evaluării joacă un rol important aici.Care poate fi subiectul garanției?
În sensul cel mai larg al cuvântului, ipoteca înseamnă nu doar un împrumut pentru achiziționarea unui apartament, ci și eliberarea de împrumuturi în numerar garantate cu proprietăți deținute de împrumutat.Subiectele garanțiilor pot fi:
- imobiliare (cladiri, apartamente, terenuri etc.);
- mașini și echipamente;
- valori mobiliare (cambii, acțiuni ale întreprinderilor);
- produse industriale și alimentare (produse de înaltă calitate cu pe termen lung depozitare), inclusiv mărfurile aflate în circulație;
- drepturi de proprietate care pot fi înstrăinate (de exemplu, dreptul la o cotă de proprietate entitate economică), creanțe, drepturi de autor, invenții și alte drepturi de proprietate.
După ce a primit un împrumut, împrumutatul poate continua să folosească proprietatea gajată, dar își pierde dreptul de a vinde, dona sau schimba garanția.
NB! În cazul în care împrumutatul nu este în plată, garanția devine proprietatea băncii.
De ce aveți nevoie de o evaluare colaterală?
Evaluarea garanțiilor vă permite să stabiliți relația corectă între valoarea proprietății gajate și suma împrumutului, ceea ce contribuie ulterior la prevenirea (soluționarea) neînțelegerilor între părțile la tranzacție care pot apărea la executarea silită a garanției.O evaluare independentă a valorii proprietății este efectuată de bancă.
Când trebuie efectuată o evaluare a garanțiilor?
Înainte de a solicita un împrumut de la o bancă, nu trebuie să evaluați proprietatea care se presupune a fi folosită drept garanție, deoarece:- Înainte de a decide să emită un împrumut, banca va verifica starea financiaraîmprumutatul, iar dacă acesta îl consideră nesatisfăcător, nu va fi deloc necesară o evaluare preliminară;
- băncile au de obicei proprii evaluatori acreditați, deci există posibilitatea ca instituția de credit să nu accepte rapoarte de la o companie „terță”; Dacă luarea în considerare a unei cereri de împrumut durează mult, atunci există posibilitatea ca banca să declare depășită evaluarea existentă.
Cum se determină valoarea garanției proprietății?
Firmele de evaluare determină valoarea garanției cu o anumită reducere: de obicei dimensiunea acesteia este de 20-50% din prețul de piață al proprietății.Valoarea reducerii variază în funcție de fiecare bancă, conform reglementărilor interne ale departamentului de creditare. Depinde de:
- conditii specifice de creditare;
- gradul de lichiditate al obiectului;
- istoricul de credit al potențialului împrumutat.
- posibil cheltuieli judiciare când executarea silită asupra proprietății gajate în procedura judiciara;
- cheltuielile asociate cu vânzarea ulterioară a bunurilor imobiliare la vânzări deschise sau la licitație.
Vânzări de bunuri colaterale
Datorită criza financiara numărul de nerambursări ale debitorilor a crescut. Volumul creditelor restante pentru locuințe a crescut peste anul trecut de trei ori.După cum s-a menționat deja, în cazul neplăților regulate din partea debitorului și în imposibilitatea evidentă a restabilirii solvabilității acestuia în viitorul previzibil, proprietatea împrumutatului poate fi vândută la licitație (în cazul executării silite judiciare) sau în baza unui contract de comision. (în cazul executării silite judiciare și extrajudiciare).
Prin vânzarea garanției, bancherii își recuperează banii furnizați sub formă de împrumut. Cu toate acestea, nu este întotdeauna posibil – mai ales pe fondul scăderii prețurilor pe piața imobiliară – ca împrumutul să poată fi rambursat integral după vânzarea garanției.
Apropo, vânzarea proprietății unui debitor implicit către bancă în sine nu este atât de profitabilă: cel puțin după ce o acceptă în bilanțul său, organizarea creditului apare o povară fiscală suplimentară.
Există o altă opțiune - reemiterea unui împrumut cu probleme unei persoane mai solvabile. În acest caz, împrumutatul scapă de datoria, pe care nu o poate rambursa, relativ nedureros, iar banca primește un client nou, dar solvabil. Opțiunea nu este rea, dar implementarea ei în practică nu este atât de ușoară, mai ales în realitățile post-criză de astăzi.
Elena Kashtelyan,
specialist departament evaluare companie
Dacă o companie are nevoie de un împrumut - o practică obișnuită atunci când o companie se dezvoltă și nu marchează timp - trebuie să te gândești la garanții din timp. Toate băncile, fără excepție, consideră garanțiile drept componenta principală și preferată a garanției împrumutului. Un element important al mecanismului de garanție este evaluarea garanțiilor.
Cerințele cheie pe care băncile le impun garanțiilor sunt: a) lichiditatea ridicată a acestuia, care face posibilă vânzarea proprietății gajate la un preț acceptabil băncii în cel mai scurt timp posibil; b) alienabilitate ușoară a bunului gajat, care permite băncii să îl retragă rapid la momentul potrivit fără costuri speciale pentru dezmembrare și transport; c) aparținerea debitorului gajist prin drept de proprietate (dacă acesta nu este un gaj al unui terț); d) libertate de; e) accesibilitatea pentru identificare, astfel încât disponibilitatea acesteia să poată fi verificată în orice moment.
Practica arată că băncile sunt interesate, în primul rând, de bunurile mobile și imobiliare ca garanție. Trebuie să existe o cerere constantă pentru el și trebuie să fie în categoria de preț mediu, astfel încât să nu existe probleme cu vânzările. Băncile acceptă drept garanții:
- imobiliare (cladiri, structuri, spatii, terenuri, drepturi de inchiriere etc.);
- obligații de datorie bancară (facturi și obligațiuni);
- titluri de valoare, acțiuni, acțiuni la capitalul autorizat etc.;
- echipamente (industriale, comerciale etc.);
- mijloace tehnice si transport;
- stocuri produse finite, materii prime si consumabile.
Nikolay Volkhin Capitolul din cartea „The Pledger. Totul despre garanțiile bancare de la persoana întâi”
Editura „Mann, Ivanov și Ferber”
Având în vedere reticența proprietarului mărfurilor de a plăti taxe majorate și sarcina serviciului vamal de a se asigura că sunt plătite taxe pe valoarea reală a mărfurilor, se poate presupune că valoarea declarată în declarația vamală este apropiată de valoarea de piata. Dacă aruncăm cazuri posibile denaturarea valorii din cauza corupției și fraudei, atunci declarația vamală ca sursă de informații poate fi folosită de serviciul de cauțiune. Cu toate acestea, atunci când se utilizează o declarație vamală, ar trebui să se țină seama de faptul că valoarea în vamă poate include: remunerația intermediarilor, costurile de ambalare/ambalare/asigurare, costurile de transport, plăți de licență.
Sursele date de informații cu privire la valoarea de piață a proprietății pot fi utilizate de către serviciul de garanții, sub rezerva restricțiilor de mai sus. Cea mai corectă sursă de informație este „sursele externe de informații”, adică oferte publiceîn mijloace mass-media. Posibilitatea de ofertare online si ajustare a pretului pe baza intregului pool de oferte ne permite sa afirmam: in acest caz, valoarea formata va fi valoarea de piata. În acest caz, trebuie luate în considerare condițiile pentru formarea valorii.
Termeni de livrare
La evaluarea proprietății pe piața locală, este necesar să se înțeleagă condițiile de formare a prețurilor exprimate de participanții de pe piață. Acesta poate fi un preț bazat pe ridicarea de pe teritoriul fabricii de producție în afara granițelor Federației Ruse sau un preț care ține cont de toate taxele și plățile la granița Federației Ruse sau prețul proprietății la site-ul unui participant pe piața locală, ținând cont de livrarea către consumatorul final. Drepturile și obligațiile părților în temeiul unui contract de cumpărare și vânzare cu privire la condițiile de livrare a proprietății la nivel internațional sunt stabilite în Incoterms 2010 (Incoterms 2010). Acest regulile internaționale, recunoscută de autoritățile guvernamentale drept interpretarea cea mai aplicabilă în comertului international termeni Cunoașterea termenilor de bază ai Incoterms 2010 va permite gajului să discute cu participanții de pe piață la același nivel.
Sistemul de prețuri
Dependența valorii de numărul de unități de proprietate este interpretată de participanții de pe piață în sistemul prețurilor cu ridicata și cu amănuntul. Ideea prețului proprietății, care este exprimată de un participant pe piață, trebuie analizată pentru a determina dacă este vorba despre un preț cu ridicata sau cu amănuntul. În cazul în care banca exclude garanția, costurile de vânzare a proprietății în copii individuale și ca un singur lot vor fi diferite. Prin urmare, gajul trebuie să țină cont de dependența costului unui singur exemplar de numărul de unități de proprietate din postul de nomenclatură.
Atunci când intervievați o sursă de informații, este explorată și problema disponibilității unui sistem de reduceri. Daca se releva influenta sistemului de discount adoptat pe piata asupra subiectului evaluarii, aceasta dependenta trebuie luata in considerare si la calcularea costului.
Componente de cost
Prețul indicat de participanții la piață sau specificat în contractul de cumpărare și vânzare poate include nu numai prețul obiectului tranzacției propuse, ci și prețul servicii suplimentare, de exemplu, service post-garanție, asigurare, instruire a personalului, reparații, piese suplimentare etc. Prin urmare, în documentul de bază a dreptului de proprietate asupra articolului gajat, este studiat nu numai costul, ci și compoziția proprietății și serviciile prevăzute în caietul de sarcini pentru contract. La executare silită, banca nu va putea vinde componenta de serviciu, prin urmare, nu o va lua în considerare în valoarea garanției.
Configurația mașinilor, echipamentelor și vaselor variază chiar și în cadrul aceleiași serii. Proprietarul poate upgrade independent echipamentul. Aceste îmbunătățiri nu sunt înregistrate în documentatia tehnica, documentele temeiului dreptului și în contractul de gaj. La evaluarea unei astfel de garanții, banca va proceda de la configurația de bază.
Bailor vs. evaluator independent
Trecând la tehnologia evaluării garanțiilor, trebuie să discutăm despre diferența în munca și sarcinile unui evaluator independent și al unui debitor ipotecar. Pentru a dezminți stereotipurile, voi sublinia imediat că marea majoritate a juratorilor sunt foști evaluatori independenți sau cel puțin persoane cu studii superioareîn domeniul evaluării.
Principala diferență este în produsul final. Munca unui evaluator independent se încheie la determinarea valorii și întocmirea unui raport de evaluare, în timp ce ciclul de lucru cu garanții se termină la rambursarea produsului de împrumut. Este important pentru garanție ca delta în valoarea garanției evaluare inițială iar în cazul în care vânzarea sa forțată a fost minimă, aceasta confirmă competența gajului.
Perioada până la care garanția poate pregăti o concluzie privind evaluarea garanției este de 2-4 zile lucrătoare. Acesta este un transportator bancar și nu are nicio diferență dacă gajul pregătește un raport privind evaluarea mai multor echipamente sau o fabrică de procesare a gazelor. În concluzia sa, gajul, pe lângă calculul costului, trebuie să asigure analiza juridica garanția, determină riscurile asociate și lichiditatea garanției. Serviciul de cauțiune pregătește 3-6 astfel de concluzii pe săptămână. Modelul unei bănci cu propriul serviciu de garanții este mai profitabil din punct de vedere economic decât externalizarea evaluării garanțiilor. Evaluatorii independenți sunt angajați de bănci pentru a evalua tipurile de garanții în masă și standard (ipoteci), în cazul unor potențiale dispute cu debitorul ipotecar (evaluarea afacerii, evaluarea activelor aflate în dificultate) sau în cazurile în care o evaluare independentă este impusă de lege.
În baza art. 8 Legea federală „Cu privire la activitati de evaluareîn Federația Rusă" din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ, "efectuarea unei evaluări a obiectelor de evaluare este obligatorie dacă obiectele de evaluare deținute în întregime sau parțial sunt implicate într-o tranzacție Federația Rusă, subiecți ai Federației Ruse sau municipii, inclusiv:
- la determinarea valorii obiectelor de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților, în scopul privatizării acestora, transferați către managementul încrederii sau transfer pentru închiriere;
- atunci când se utilizează drept garanție obiecte de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalități;
- la vânzarea sau altă înstrăinare a obiectelor de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților;
- la cesionarea obligațiilor de datorie asociate obiectelor de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților;
- la transferul obiectelor de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalități, ca contribuție la capitaluri autorizate, fonduri ale persoanelor juridice, precum și în cazul unui litigiu cu privire la valoarea obiectului de evaluare, inclusiv:
- la naționalizarea proprietății;
- pentru creditarea ipotecară persoanelor fizice și juridice în cazurile de litigii privind valoarea obiectului ipotecii;
- la întocmirea contractelor de căsătorie și împărțirea bunurilor soților care divorțează la cererea uneia dintre părți sau a ambelor părți în cazul unei dispute cu privire la valoarea acestui bun;
- la răscumpărarea sau altă confiscare a proprietății de la proprietari în scopuri de stat sau în alte scopuri prevăzute de legislația Federației Ruse nevoile municipale;
- la evaluarea obiectelor de impunere în vederea monitorizării corectitudinii plății impozitului în cazul unui litigiu privind calcularea bazei impozabile.”
În plus, potrivit art. 70 Legea federală „Cu privire la ipotecă” din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ, la ipotecarea complexului imobiliar al unei întreprinderi, este necesară „opinia auditorului independent cu privire la compoziția și valoarea proprietății aferente întreprinderii”. În acest caz, este, de asemenea, posibil ca auditorul să angajeze un evaluator independent pentru a evalua complexul imobiliar.
Abordările și metodele de evaluare a garanțiilor utilizate de debitorii ipotecari se bazează pe legislația Federației Ruse în domeniul activităților de evaluare. Totodată, gajul, spre deosebire de evaluator, nu este obligat să evalueze garanția strict în cadrul definit de lege. Potrivit Ordinului Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei „Cu privire la aprobarea standardului federal de evaluare” Concepte generale evaluări, abordări de evaluare și cerințe de evaluare (FSO nr. 1)” din 20 iulie 2007 nr. 256, la evaluarea proprietății se folosesc trei abordări: profitabilă, comparativă, cost.
Abordarea veniturilor este „un set de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea venitului așteptat din utilizarea obiectului de evaluare”. Termenul cheie aici este „așteptat”, adică așteptat, prezis. Componenta probabilistică atunci când se evaluează garanția ar trebui redusă la minimum. Cu tipic conditii economice banca nu este interesată să extragă venituri din garanții în cazul executării silite, deoarece aceasta nu este activitatea sa de bază. De aceea abordarea veniturilor folosit de serviciul de cauțiune ca auxiliar.
Este nepotrivit să folosiți abordarea venitului la evaluare tipuri simple furnizare: vehicule, vehicule autopropulsate, utilaje individuale, imobile rezidentiale. Serviciul de garanții folosește abordarea veniturilor atunci când evaluează garanții complexe: complexe imobiliare, blocuri de acțiuni, interese de participare, bunuri imobiliare producătoare de venit.
Caz practic
O ilustrare bună care demonstrează diferența de percepție a subiectului garanției și abordările de evaluare a acestuia între un evaluator independent și un deținător de garanție este cazul unui autodrom. După cum ați ghicit, pista de curse a fost oferită ca garanție pentru împrumutul solicitat. Platforma de conducere complet automatizată a simulat în mod fiabil conducerea în medii urbane reale. Lipsa concurenței a permis debitorului ipotecar să primească profituri în exces din exploatarea pistei de curse. Opiniile garanților și ale evaluatorului cu privire la valoarea garanției s-au dovedit a fi polare.
Evaluatorul independent a aplicat abordarea veniturilor. Calculul său s-a bazat pe venitul debitorului ipotecar din predarea populației abilități de conducere. Fără a intra în tehnica de calcul, vom desemna nivelul valorii primite - 70 de milioane de ruble.
Serviciul de gaj a început evaluarea cu o examinare a documentelor de proprietate. Conform certificatului de proprietate, s-a oferit ca garanție construcția unui „autodrom”. Pașaportul tehnic al ITO a precizat compoziția proprietății - o zonă asfaltată. Întrebați-vă: „Ce anume se oferă drept garanție?” Fluxul de numerar utilizat de evaluator a fost generat de o persoană juridică care, pe lângă autodrom, deținea contracte pe termen lung cu școlile de șoferi din oraș. Cu toate acestea, participarea participă la persoană juridică nu li s-a oferit cauțiune. Autodromul este dotat cu echipamente scumpe, dar nici acest gaj nu includea. Pe baza unui studiu al ofertelor, costul mediu al pistelor de curse neechipate a fost de 5 milioane RUB. Valoarea obținută prin abordarea pieței a fost confirmată suplimentar în informațiile privind costurile construcției pistei de curse postate pe site-ul debitorului ipotecar.
Pentru a echilibra delta în valoare, serviciul de garanții al băncii și-a propus să studieze în continuare problema gajării a 100% din cotele de participare și echipamentele autodromului.
Abordarea costurilor este „un set de metode de evaluare a valorii unui obiect evaluat, bazate pe determinarea costurilor necesare pentru reproducerea sau înlocuirea unui obiect evaluat, ținând cont de uzura și uzura”. În teoria evaluării, acest lucru este adevărat, dar în practică, calculele care utilizează indici UPVS(i) și KO-INVEST nu reflectă valoarea reală de piață a garanției.
Exemplu
Proprietarul unui terminal de depozit solicită un împrumut. Terminal de depozit excelent. Primul grup de capital. Soluția de design îndeplinește toate cerințele moderne. Costurile construcției sale s-au ridicat la 100 de milioane de ruble. Toate estimările sunt disponibile, cheltuielile sunt documentate. Rezultatele evaluării folosind abordarea costurilor confirmă cost estimat, alte abordări din raportul de evaluare sunt respinse în mod justificat. Serviciul de garanție trage o concluzie negativă - valoarea de piață este determinată a fi aproape de zero. Trucul este amplasarea terminalului de depozit, construit fără infrastructură la o distanță de sute de kilometri de autostrăzile federale.
Dintre întregul aparat de metode de abordare a costurilor, gajatorii folosesc metoda activele nete atunci când se evaluează blocuri de acțiuni și participații, în timp ce recalcularea elementelor din bilanț se realizează folosind o abordare de piață.
Abordarea comparativă este „un set de metode de apreciere a valorii unui obiect evaluat, bazat pe o comparație a obiectului evaluat cu obiecte care sunt analoge cu obiectul evaluat, pentru care sunt disponibile informații de preț.
Un obiect - un analog al obiectului de evaluare în scopuri de evaluare este recunoscut ca un obiect care este similar obiectului de evaluare în principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care îi determină valoarea.” Abordarea comparativă și metodele incluse în aceasta sunt principalele instrumente utilizate de serviciul de garanții în evaluarea garanțiilor.
Un scurt rezumat al principiilor de funcționare a serviciului de garanții cu un raport privind evaluarea unui evaluator independent în tabel. 1
Masă 1. Tehnici de lucru cu rapoarte de la evaluatori independenți
| A studiat în obligatoriu | Care sunt limitările la utilizarea raportului de evaluare? |
|---|---|
|
|
Componentele lichidității garanției
Convorbirea dintre doi creditori:
- Ascultă, este imposibil să lucrezi cu acești gajați. Toată proprietatea lor este nelichide.
- Nu, au lichiditate.
Ceea ce poți rupe cu mâinile și vinde lângă metrou este lichid.
Termenul de „lichiditate” în raport cu subiectul gajului caracterizează posibilitatea și rapiditatea vânzării proprietății în cazul executării silite. Zona problematică din concluziile amanetilor este clasificarea lichidității și explicarea motivelor categoriei atribuite. Rezumând practica de lucru, putem formula următoarele componente ale lichidității:
- capacitatea pieței, tranzacția „tipică”, timpul de implementare;
- prezența barierelor administrative;
- caracteristici și limitări funcționale;
- semnificația socială a furnizării.
Pentru ușurință de înțelegere, voi da exemple practice ale componentelor „lichidității”.
Capacitatea pieței, tranzacție „tipică”.
Se examinează conformitatea volumului proprietății gajate cu condițiile tranzacțiilor standard de pe piață. Debitorul ipotecar studiază disponibilitatea pieței locale de a „absorbi” volumul proprietății oferite ca garanție. Se determină resursa de timp necesară pentru a vinde volumul proprietății luate în considerare în condițiile pieței.
1. În filiala din Tomsk a Băncii T, votca a fost oferită drept garanție. Ce poate fi mai lichid decât o sticlă de vodcă în Siberia? Nimic. Același lucru s-a gândit și la întocmirea contractului de gaj. În timpul executării silite, volumul garanției a devenit clar. A fost necesar să se vândă un tren comercial de vodcă. Orașul nu a putut bea un asemenea volum de alcool în șase luni, chiar dacă toți locuitorii orașului, inclusiv sugarii, au început să bea alcool. Ștampila regională de accize și marca comercială locală nu permiteau vânzarea de alcool în altă regiune.
Relua. Lichiditatea unei sticle de vodcă nu este egală cu lichiditatea unui tren de marfă care conține vodcă, care este limitată de acciza regională și de numele mărcii.
2. Banca „O” a considerat gajul atelierului principal de producție al OJSC Prom-tractor. Compania este unul dintre cei patru lideri mondiali în producția de echipamente pentru buldozer. Suprafața atelierului a depășit câteva zeci de mii de metri pătrați. m. La calcularea valorii de piață a atelierului, gajul regional a folosit o abordare comparativă. O verificare a costului la sediul central a scos la iveală o exagerare de șase ori. S-a dovedit că gajul a selectat analogi disponibili pe piață, adică clădiri de depozit cu o suprafață de câteva sute de metri pătrați. m. A fost posibil să se determine costul atelierului după consultarea cu Ministerul Proprietății din Republica Chuvasia.
Relua. O evaluare incorectă a conformității obiectului evaluat cu loturile standard de pe piață a afectat atât categoria de lichiditate, cât și valoarea obiectului colateral.
Prezența barierelor administrative
Scenariul de lucru cu o sursă de informații despre garanții presupune analizarea gradului de influență a statului pe piața obiectului colateral (nivel federal, regional, municipal). Se verifică necesitatea licențelor, a autorizațiilor speciale, a plății accizelor/taxelor și a altor plăți la implementarea garanției propuse. Lichiditatea poate fi limitată de necesitatea de a înregistra proprietatea la agențiile guvernamentale și de a fi supusă certificării.
1. Un mare lanț de retail aplicat unei bănci pentru un produs de împrumut. Dotarea a câteva sute de case de marcat a fost oferită drept garanție. Echipamentul este importat si nou. Sunt disponibile documente pe baza dreptului de proprietate, inclusiv confirmarea plății. La prima vedere - un depozit fără probleme. Examinarea colaterală a relevat particularitatea cifrei de afaceri a acestui tip de proprietate pe piață. La efectuarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare cu echipamente, retragere din contabilitate fiscală, fiscalizare, înregistrare fiscală. Ținând cont de nevoia de service în „organizații specializate”, defecțiuni periodice ale unităților EKZL și imprimantelor termice, piața secundară a fost practic absentă. Este mai ușor să cumpărați o mașină nouă.
Relua. Evaluarea garanțiilor fără analiză a lichidității poate duce la determinarea incorectă a valorii. În cazul executării silite, banca ar fi obligată să vândă echipamente de casă de marcat la prețuri de dumping.
2. Exemplu clasic barierele administrative sunt proprietatea grupului de accize: produse petroliere, tutun, produse care conțin alcool.
Caracteristici și limitări
Proprietatea oferită pentru garanție poate fi limitată în circulație pe piață din cauza limitărilor funcționale evidente sau ascunse.
Sursa informatiei se vorbeste cu:
- caracteristici ale funcționării tehnice a garanției, restrângerea domeniului de utilizare a acestuia și segmentul de potențiali cumpărători;
- nevoia de serviciu în organizații specializate;
- gradul de complexitate al demontarii/instalarii, transportului.
1. Banca avea în vedere posibilitatea de a acorda împrumuturi unei asociații de cărbune. Radiourile Motorola au fost oferite ca garanție: sisteme radio individuale pentru mineri, camere de control și radiouri mobile. Excelent, echipament nou. Toate documentele care confirmă proprietatea sunt disponibile.
Examinarea a relevat că posturile de radio funcționau pe trei frecvențe. Două dintre intervalele de frecvență disponibile funcțional din regiune au fost ocupate de o întreprindere și agenții de informații concurente. Ca urmare, un segment îngust al pieței de posibili cumpărători din cauza limitărilor funcționale evidente.
2. La împrumutul către aeroportul Tolmachevo din Novosibirsk, echipamentul de inspecție a fost oferit drept garanție. Intervievarea participanților de pe piață a permis să se stabilească că aeroporturile mari nu vor cumpăra astfel de echipamente uzate, deoarece atunci când sunt furnizate de producătorul original, toată responsabilitatea în caz de urgență va fi asupra acestuia, iar atunci când achiziționează echipamente uzate - serviciul de securitate aeroportuară. . Prin urmare servicii securitatea aviației tranzacțiile cu echipamente de inspecție uzate sunt blocate informal. Aceasta este o limitare funcțională ascunsă care afectează lichiditatea garanției.
Proprietate semnificativă din punct de vedere social
Se are în vedere semnificația socială a obiectului garanției și posibilitatea executării silite fără riscuri reputaționale pentru bancă.
1. A fost finanțat convoiul orașului Tula care deservește transportul de pasageri. Spectacolul a fost asigurat de o flotă de autobuze urbane de pasageri. Vehicul, în teorie, un gaj „transparent”. Serviciul de cauțiune s-a pregătit concluzie pozitivă. La etapa de coordonare cu șeful secției a fost identificată o eroare gravă. Intervievarea operatorilor de piata a fost realizata doar din pozitia de potential cumparator. Prognoza consecințelor în cazul în care devine necesară vânzarea proprietății nu a fost elaborată. Detaliile proiectului au stabilit că convoiul domina piața locală transport de pasageriși întreținerea efectuată categorii preferenţiale cetăţeni: pensionari, şcolari, studenţi. În plus, practica de piață a exclus vânzarea flotei evaluate pentru „bani reali”. Toți potențialii cumpărători ai numărului declarat de autobuze au luat în considerare numai scheme de leasing.
2. O ilustrare a gajului de proprietate semnificativă din punct de vedere social poate fi:
- clădiri de cămine, inclusiv pentru personalul militar în rezervă;
- stații de epurare a apelor uzate municipale;
- infrastructura energetică aşezări(linii electrice, echipamente substații electrice, centrale termice);
- clădiri de spitale, grădinițe, școli;
- infrastructura de transport a localităților: troleibuze, tramvaie, camioane de gunoi, depozite de autobuze urbane;
- clădirile centralelor termice, hidrocentralelor etc.
O scurtă listă a obiectelor semnificative din punct de vedere social este dată în paragraful 6 al art. 129 Legea federală „Cu privire la insolvență (faliment)” Nr. 127-FZ din 26 octombrie 2002.
Pentru a încheia secțiunea despre componentele de lichiditate, voi oferi două reguli pentru specialiștii care lucrează cu garanții:
- Concluzia despre oportunitatea gajului ar trebui formulată pe baza unei analize element cu element a tuturor componentelor lichidității, și nu pe baza percepției cotidiene a proprietății.
- Începeți proiectul cu întrebarea: „Cum voi vinde personal proprietatea pe care o iau în considerare în prezent?”
În general, există trei categorii de lichidități: medie, satisfăcătoare și nesatisfăcătoare. Perioada de vânzare a garanțiilor în primele două categorii poate fi de 180 de zile, la a treia categorie depășește 180 de zile.
Blocul EKZL este un bloc de memorie cu o bandă de control electronic protejată. Proiectat pentru a înregistra sumele de numerar în memoria unei case de marcat.