Гражданские дела по жилищным спорам

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право — это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле — это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвящённые либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильём.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

Жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. Другими словами, жилищные отношения являют собой отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье, т.е. возникающие по поводу жилого помещения. В круг таковых входят отношения по поводу: обеспечения граждан жильём, пользования жилыми помещениями, управления жилищным фондом, использования и сохранности жилищного фонда и др.

Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие 1 марта 2005 г., впервые легально очертил круг отношений, являющихся жилищными. Перечень отношений, регулируемых жилищным законодательством, изложен в ст. 4 ЖК РФ и представляет собой отношения по поводу:

  • возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользо-вания, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жи-лищных фондов;
  • пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
  • пользования общим имуществом собственников помещений;
  • отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
  • учёта жилищного фонда;
  • содержания и ремонта жилых помещений;
  • переустройства и перепланировки жилых помещений;
  • управления многоквартирными домами;
  • создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
  • предоставления коммунальных услуг;
  • внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);
  • формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
  • контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
  • осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
  • ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Согласно ч. 2-ой этой же статьи ЖК РФ, участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Жилищные споры входят в категорию одних из наиболее сложных судебных дел. Эта особая разновидность споров может затрагивать как юридические, так и граждан-ские права.

Согласно делению жилищных прав на конституционные, гражданско-правовые и административные, жилищные споры условно можно также разделить на жилищные споры, вытекающие из нарушения жилищных прав, закрепленных в Конституции РФ; гражданско-правовые жилищные споры и административные жилищные споры.

Согласно ст.25 Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нём лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишён жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с уста-новленными законом нормами.

Нормы предоставления и учетная норма площади жилого помещения закреплены в ст. 50 ЖК РФ.

При рассмотрении споров о нарушении права на неприкосновенность жилища, необходимо иметь ввиду, что субъектом этого конституционного права является любой человек. Юридические лица частного права не относятся к обладателям права на неприкосновенность жилища.

К гражданско-правовым жилищным спорам можно отнести:

  • Споры о праве собственности и об определении порядка пользования жильем.
  • Споры, связанные с приватизацией жилых помещений.
  • Споры при разделе жилой площади, изменении долей жилого дома.
  • Споры при вселении и выселении граждан из жилых помещений.
  • Споры при обмене жилыми помещениями.
  • Споры при затоплении квартир.
  • Споры с жилищно-строительными кооперативами.
  • Споры при изменении договора найма по требованию члена семьи нанимателя, вследствие переустройства и перепланировки квартиры и многие другие.

К административным жилищным спорам можно отнести:

  1. Споры при постановке на учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
  2. Споры с жилищно-эксплуатационными организациями и другие.

Согласно ст. 11 ЖК РФ, защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Жилищным Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

  • признания жилищного права;
  • восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
  • признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
  • неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
  • прекращения или изменения жилищного правоотношения;
  • иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, суд разрешает следующие споры, и в судебном порядке может быть обжаловано:

  1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилое в жилое (ст. 24).
  2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 27).
  3. Споры, возникающие при самовольном переустройстве и (или) самовольной пе-репланировки жилого помещения (ст. 29).
  4. Споры, между бывшим членом семьи нанимателя и нанимателем о праве пользования жилым помещением (ст. 31).
  5. Споры, в связи с несогласием собственника жилого помещения с решением об изъятии жилого помещения либо при недостижении соглашения о выкупной цене (ст. 32).
  6. Споры, возникающие при выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением (ст. 35).
  7. Споры, связанные с пользованием общим имуществом в многоквартирном доме (ст.36).
  8. Решение об отказе в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 54).
  9. Решение о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 56).
  10. Принудительный обмен жилых помещений (ст. 72).
  11. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями (ст. 74).
  12. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма недействительными (ст. 75).
  13. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения (ст. 79).
  14. Выселение поднанимателя при отказе освободить жилое помещение при прекращении или расторжении договора поднайма (ст. 79).
  15. Выселение временных жильцов (ст. 80).
  16. Расторжение договора социального найма жилого помещения (ст. 83).

Отдельно следует отметить особенности рассмотрения дел, связанных с приватизацией жилых помещений.

Согласно статье 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

С соответствии со статьей 2 этого Закона, граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Данная правовая норма (ст.2 названного Закона) утрачивает свою силу с 1 марта 2016 года.

В статье 8 Закона указано, что в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Рекомендации для судов по делам, связанным с приватизацией жилых помещений, содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Своевременное обращение к адвокату за консультацией поможет избежать в будущем проблем, связанных с жилищными спорами. Ведь на ранней стадии спор можно урегулировать мирным путем, во внесудебном порядке. Также можно избежать не только конфликтной ситуации, но и предотвратить необдуманный шаг, ведущий к негативным для гражданина последствиям.

Ведь вопросы, связанные с приобретением жилья, участием в долевом строительстве, в жилищно-строительных кооперативах, приватизации требует порой значительных финансовых затрат. Необдуманные, поспешные действия могут привести к безвозвратной потере денежных средств.

«Это был премилый дом, со всеми современными неудобствами»
— Марк Твен