Порядок не регламентирован
Российское законодательство однозначно не регламентирует, каким способом необходимо взаимоотношения по предоставлению доступа (ограниченного проезда) к приобретенному объекту недвижимости Следовательно, стороны вправе урегулировать об ограниченном владении в рамках гражданско-правового поля. Сделать это можно с помощью заключения как отдельного договора (аренды, возмездного оказания услуг и т. п.), так и соглашения об сервитута или с помощью внесения изменений (путем заключения дополнительного соглашения) в договор купли-продажи.
Использование участка
При переходе к другому лицу права собст-венности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Такое правило содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимос-тью и необходима для ее использования.
Покупатель здания, строения, сооружения может требовать оформления соответствующего права на земельный учас-ток, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Это отмечено в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11.
Положения, противоречащие обязательной норме статьи 552 Гражданского кодекса РФ, могут быть признаны судом недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ по признаку ничтожности (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2013 г. по делу № А03-4084/2013).
Сервитут
Согласно нормам гражданского законодательства, проезд транспорта по территории другого собственника можно отнести к ограниченным вещным правам. Одним из видов таких прав является сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Различают публичный и частный сервитуты.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обес-печения интересов государства, местного само-управления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ).
В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка (а в некоторых случаях и от собственника другого земельного участка) предоставления права ограниченного пользования этим участком.
Сервитут может вводиться для обес-печения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксп-луатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые нельзя обес-печить без сервитута.
Таким образом, отношения по установлению сервитута могут возникать в случае невозможности обеспечения нужд собственника недвижимого имущества.
Следует учесть, что собственник здания должен иметь объективный повод для удовлетворения своих прав, связанных с проездом транспорта по чужой территории на время реконструкции своего здания, - например, невозможность использования других вариантов проезда (подъезда) к зданию. Такой вывод сделан в постановлениях Пятнадцатого апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 15АП-8444/2012, ФАС Поволжского округа от 30 января 2008 г. по делу № А55-132/2007 и др.
Иначе суд в предоставлении сервитута организации может отказать (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А42-2393/2008).
Возможные варианты оформления
Что касается непосредственно соглашения о введении частного сервитута земельного участка, то его заключение необходимо в случае невозможности урегулировать отношения в рамках обязательственных правоотношений. Имеется в виду ситуация, когда стороны не могут заключить гражданско-правовой договор (например, договор возмездного оказания услуг и т. п.). Однако аренды земельного участка, договора возмездного оказания услуг позволило бы избежать излишних формальностей.
Так, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим предоставления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит госрегистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, претендующего на сервитут.
При этом соразмерность платы за пользование земельным участком (кстати, она может и не назначаться) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник участка в связи с использованием его земли обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки согласно правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (письмо Мин-экономразвития России от 21 октября 2009 г. № Д23-3470).
Важно запомнить
Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собст-венника недвижимости.
27.06.2018 , Сашка Букашка
Сервитут - это официальное разрешение на ограниченное пользование определенным участком земли, которое выдается третьему лицу (заявителю) для обеспечения собственных нужд. Право собственности на землю дает возможность полностью ограничить доступ третьих лиц на свою территорию. Однако такое ограничение можно обойти. Для этого потребуется оформить специальный юридический документ. О том, что такое сервитут земельного участка простым языком, расскажем в нашей статье.
Что такое сервитут
Что такое сервитут на земельный участок простыми словами? Это ограниченное право воспользоваться чужой территорией для собственных нужд. Такое разрешение потребуется получить для проезда или прохода по чужой территории, например, для строительства недвижимости или для проведения ремонтных работ.
Важно отметить, что получить такое разрешение можно двумя способами:
- заключив соглашение с собственником;
- добившись разрешения через суд.
Однако в обоих случаях документ придется зарегистрировать в Едином госреестре недвижимости. В противном случае он считается ничтожным (то есть недействительным).
Ключевое условие получения сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком) - это невозможность удовлетворить нужды заявителя другим путем. То есть земельный участок обязательно нужен для проезда или провоза чего бы то ни было и обойти его другим путем невозможно. Например, если существует возможность обеспечить потребности заявителя иным способом, то получить официальные документы не получится.
ВАЖНО! Собственник земли, которая подлежит обременению, имеет полное право требовать платы за предоставление возможности пользоваться его землей. Для определения периодичности и размера выплат потребуется составить исковое заявление в суд общей юрисдикции.
Виды сервитутов по земельному законодательству
Законодатели определили несколько действующих видов документального разрешения на ограниченное использование частных и государственных земель. Так, например, официальные разрешения принято классифицировать на частные и публичные, а также на срочные и постоянные. Теперь рассмотрим каждый из видов подробнее.
Частный сервитут на земельный участок оформляется между физическими лицами. То есть один гражданин получает возможность использовать земучасток другого лица. Условия предоставления определяются путем переговоров, а достигнутые соглашения регистрируются в госорганах. Если же собственник земли не желает идти на компромисс, то получить разрешение можно через соответствующую судебную инстанцию. Однако перед обращением в суд необходимо реально оценить ситуацию и просчитать все возможные пути решения возникшей проблемы. В ином случае суд откажет в выдаче разрешительного документа.
Публичный сервитут на земельный участок устанавливается в ином порядке. Это право закрепляется специальным законом либо иным нормативно-правовым актом соответствующего органа власти (федерального, регионального или муниципального уровней). Ключевое значение публичных разрешений - это возможность решения государственных и муниципальных задач без постоянного или временного занятия частных земель. Например, для ремонта коммунальных сетей, прогона сельскохозяйственного скота, прохода строительной техники, установки специальных знаков, проведения изыскательных исследований и прочих нужд.
Отметим, что публичный сервитут можно оспорить. То есть если установит, что его права и свободы нарушены (например, обеспечить госнужды можно через другие участки), то суд может отменить установление публичного сервитута на земельный участок.
Не стоит забывать, что при оформлении публичного обременения на землю собственник вправе истребовать соответствующую плату с органа государственной власти, который утвердит данное ограничение. Для назначения выплат придется обратиться в суд. Однако плату назначат только при существенном обременении. Например, если использовать участок по назначению уже нельзя (скажем, там проложили ЛЭП и теперь уже ничего не посадить).
Срочные и постоянные разрешения классифицируют по сроку действия. То есть постоянное право выдается без какого-либо временного ограничения, а срочное оформляется на конкретный период времени.
Добрый день Сергей Иванович!
Соседка разделила свой участок на три, поставила на кадастровый учет и подарила дочерям. Один участок не имеет выхода к муниципальным землям. Два участка выходят на улицу. Теперь на меня подали в суд для установления сервитута для прохода, проезда. Возможно ли провести проход, проезд через двор соседки и другой дочери
Здравствуйте.
В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно ч. 2.1 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.
Из этой нормы следует, что в межевом плане, который готовился для целей раздела земельного участка соседки, должен был быть предусмотрен проход или проезд от земельных участков общего пользования ко всем трем образуемым земельным участкам.
На момент раздела у соседки не было никаких законных оснований требовать от Вас установления сервитута для прохода и проезда на один из образуемых ее участков. Как следствие, нет никаких законных оснований требовать установления сервитута на Ваш участок и в пользу дочери соседки.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В данном случае соседка и ее дочь ведут себя заведомо недобросовестно (злоупотребляют правом). Поэтому Вам нужно требовать отказа в иске об установлении сервитута на Ваш участок.
В качестве примера рассмотрения похожего дела Вы можете сослаться на постановление Президиума Московского областного суда от 17.12.2014 N 678 по делу N 44г-388/2014, 4Г-6981/2014. Текст постановления ниже.
Судья: Стебунова Е.Ю., Дело N 44г-388/2014
Судебная коллегия: Байдаева Л.В.,
Воронко В.В., Панцевич И.А.,
Докладчик: судья Воронко В.В.,
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Бокова К.И., Виноградова В.Г., Мязина А.М., Николаевой О.В., Овчинниковой Л.Н.,
при секретаре К.,
рассмотрев по кассационной жалобе Д., поданной по доверенности в интересах СНТ «Восход-8», дело по иску М. к СНТ «Восход-8» об установлении сервитута,
заслушав доклад судьи Московского областного суда П.,
объяснения представителей ответчика Д., Б.Е., Б.Г., поддержавших доводы кассационной жалобы,
установил:
М. обратился в суд с иском к СНТ «Восход-8» об установлении сервитута на земельный участок шириной 3,5 м площадью 658 кв. м в определенных границах.
В обоснование заявленного требования ссылался на то, что иного доступа к принадлежащему ему на праве собственности земельному участку N «…» площадью 1218 кв. м с кадастровым номером «…», расположенному в дер. «…» Одинцовского р-на Московской обл., не имеется.
Представители ответчика против иска возражали.
Решением Одинцовского городского суда от 29 апреля 2014 года в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 25 августа 2014 года решение суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым иск удовлетворен.
В кассационной жалобе представителем ответчика ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии как принятого с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
По запросу судьи от «…» года дело истребовано в кассационную инстанцию Московского областного суда и определением судьи Московского областного суда П. от «…» года с кассационной жалобой передано для рассмотрения по существу в суд кассационной инстанции - президиум Московского областного суда.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, находит апелляционное определение подлежащим отмене, поскольку такого характера существенные нарушения судом апелляционной инстанции были допущены и выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, М. по договору купли-продажи от «…» 2012 года приобрел у С. земельный участок N «…» площадью 1218 кв. м с кадастровым номером «…», расположенный в дер. «…» Одинцовского р-на Московской обл. Данный участок имеет смежную границу с землями СНТ «Восход-8».
Проведенной по делу землеустроительной экспертизой установлено, что истец не имеет прохода и проезда к своему участку. Экспертом предложен вариант установления сервитута через земли общего пользования садоводческого товарищества. По данному варианту обременению подлежит участок площадью 658 кв. м шириной 3,5 м.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что М. не представлено доказательств об отсутствии иной возможности установить проезд к своему участку, в том числе со стороны других землепользователей.
Судебная коллегия, отменяя решение суда и удовлетворяя иск, пришла к выводу, что препятствий для установления сервитута по варианту, предложенному экспертом, не имеется.
Между тем названный вывод судебной коллегии сделан без учета всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, и не отвечает требованиям действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 ГК РФ).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 статьи 274 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что садоводческое товарищество Научно-производственного объединения автоматики и приборостроения «Восход» образовано в 1968 году. За ним закреплен земельный участок общей площадью «…» га, что, в частности, подтверждено государственным актом на право пользования землей от «…» 1988 года (л.д. 15 - 17 т. 1).
Постановлением главы администрации Одинцовского р-на Московской области N «…» от «…» 1993 года из всей площади земель, закрепленной за СНТ, «…» кв. м переданы в собственность членам названного товарищества и 933 кв. м в качестве земель общего пользования переданы им в коллективную совместную собственность (л.д. 22 - 23 т. 1).
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что приобретенный М. земельный участок N «…» с кадастровым номером «…» площадью «…» кв. м был сформирован при разделе земельного участка большей площади, принадлежавшего С. В собственности последней остались участки под N «…» и «…», граничащие с участком истца.
Суд пришел к выводу, что при разделе земельного участка С. была обязана предусмотреть проезд к вновь образованным участкам. М. не лишен возможности восстановить свое нарушенное право на пользование земельным участком путем заявления соответствующего иска к продавцу.
При этом суд первой инстанции указал, что по своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи чем установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в пункте 1 статьи 274 ГК РФ.
Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.
При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.
Признав вывод суда ошибочным, судебная коллегия в нарушение пункта 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ не указала, в чем заключается неправильное применение судом норм материального права; мотивы, опровергающие выводы суда первой инстанции в апелляционном определении не приведены.
Между тем в соответствии с частью 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (часть 5 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ).
В силу части 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Законодатель, придавая особую значимость наличию коммуникаций для жизнеобеспечения владельцев земельных участков, в пункте 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ установил правило, в соответствии с которым в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, обязательным условием такого разделения является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
По смыслу приведенных норм в их взаимосвязи, при формировании земельного участка впоследствии проданного истцу, должен был быть предусмотрен подъезд к этому участку.
Названные правовые положения судебной коллегией не учтены. Вопрос о возможности обустройства подъезда к участку истца, минуя земли СНТ, не исследовался, тогда как данное обстоятельство является юридически значимым по делу. На эти обстоятельства обращено внимание заявителя кассационной жалобы.
Судебная коллегия оставила без внимания и те обстоятельства, что земельный участок садоводческого товарищества огорожен по периметру сплошным забором из профилированных металлических листов высотой 2,5 м, что подтверждено экспертным заключением. Ни С., ни истец членами садоводческого товарищества «Восход-8» не являлись и не являются. Участок с кадастровым номером «…» не входит в состав земель СНТ «Восход-8», ранее С. землями садоводческого товарищества для подъезда к своему участку не пользовалась. Решение общего собрания членов СНТ «Восход-8» о согласовании обустройства проезда к вновь образуемому участку в материалы дела не представлено.
Помимо того, по предложенному экспертом варианту устройства сервитута из имеющихся у товарищества 933 кв. м земель общего пользования обременению подлежит 658 кв. м. Вместе с тем из объяснений, данных представителем истца в судебном заседании от «…» года, следует, что С., продавшая М. земельный участок, является его тещей (л.д. 125 т. 1).
В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что в настоящее время проезд на участок истца осуществляется через земельные участки с кадастровыми номерами «…» и «…», принадлежащие его родственникам, в том числе производится вывоз спиленных деревьев, подвоз стройматериалов.
По утверждению заявителя кассационной жалобы обременение в пользу истца сервитутом земель общего пользования СНТ затронет интересы значительного количества землепользователей, повлечет снос детской площадки и дополнительные расходы членов садоводческого товарищества.
Данные о невозможности обустройства истцом проезда со стороны участков, ранее наряду с его участком входивших в единый земельный участок С., в деле отсутствуют. На изучение эксперту названный вопрос судом не ставился.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Указанным положениям апелляционное определение суда не отвечает.
Принимая во внимание, что допущенные судебной коллегией нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, то апелляционное определение судебной коллегии подлежит отмене, а дело направлению на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от «…» года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.
Председательствующий
В.М.ВОЛОШИН
----------------------
Для более полного и точного ответа необходимо изучить все документы и обстоятельства Вашего дела на очной консультации.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
Две организации заключили договор пользования внутренней территорией одной из организаций для прохода/проезда. Т.е. фактически установили сервитут. Договор подписан. Деньги за проход/проезд ежемесячно перечисляются. Но договор не зарегистрирован. Какие последствия могут наступить для стороны, которая пользуется территорией по договору?
Ответ
Возможность наступления негативных последствий для организации не усматривается.
Если договор (соглашение о сервитуте), который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.
Незарегистрированное соглашение обязательно для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.
Такие разъяснения содержатся в информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.
«Последствия несоблюдения требования о регистрации договора
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (). Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий.
Однако отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.
Таким образом, если договор, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.
1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.
2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.
Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора. Например, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества.
Такие разъяснения содержатся в информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.*
В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки ().
Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия.
Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.
Во-вторых, что контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.
Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации ( «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)). При этом сторона, которая фактически исполняла сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации ().
Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от государственной регистрации этой сделки, составляет три года ().
Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора».
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Как восстановить проезд к Вашему земельному участку, если соседи этот проезд отмежевали и перегородили? Поделюсь своими соображениями.
1. Скажу сразу, что эти споры не простые и если разрешать их формально, то абсолютное большинство граждан, которым соседи перекрыли проезд, останется без защиты. Дело вот в чем.
Из содержания п.п. 11, 12 ст. 1 ГрК РФ следует, что территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.
Согласно ст.ст. 42, 43 ГрК РФ красные линии утверждаются в составе проекта планировки территории или проекта межевания территории.
В п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2017 г.) разъяснено, что «…исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи».
По градостроительному законодательству получается, если для захваченного соседом проезда документацией по планировке территории не установлены красные линии, то нет оснований утверждать, что сосед отмежевал и перекрыл территорию общего пользования.
2. По вопросу о том, как восстановить перекрытый проезд мое мнение следующее.
Практика показывает, что в большинстве населенных пунктов документация по планировке территории с красными линиями если и будет когда-либо утверждена, то очень не скоро. Тем временем недобросовестные соседи будут захватывать проезды. Споры будут возникать и разрешать их нужно не формально, а по существу.
В соответствии с п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Из данной нормы не следует, что речь идет только о земельных участках, формально отнесенных к территориям общего пользования в соответствии с градостроительным законодательством.
Далее. Согласно ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Приведенные выше нормы не допускают самовольного занятия земель или земельных участков в рамках уточнения местоположения границ. При выполнении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка, кадастровый инженер должен руководствоваться документами, указанными в законе, либо сведениями о фактическом местоположении уточняемых границ земельного участка, существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В соответствии с п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утверждены Росземкадастром 17 февраля 2003 г., редакция от 18 апреля 2003 г.) в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом – в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.
Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, если сосед при межевании своего земельного участка самовольно захватил не закрытые для общего доступа государственные или муниципальные земли, через которые возможен доступ к Вашему участку, то Вы вправе оспаривать местоположение границ соседского участка и требовать освобождения проезда.
Ваши требования будут направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и устранение нарушений права, не связанных с лишением владения земельным участком. Применение этого способа защиты не обусловлено формальным отнесением спорного проезда к территориям общего пользования в соответствии с градостроительным законодательством.
Думаю, такая позиция имеет полное право на жизнь и подтверждается материалами судебной практики.
Например, в определении Верховного Суда РФ от 13 марта 2018 г. № 77-КГ17-37 по делу об исключении из ГКН сведений о месторасположении границ земельного участка указано следующее: «Еремин В.И., обратившись в суд с иском и уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о местоположении границ принадлежащего Костомаровой А.Н. земельного участка, расположенного по адресу: .
В обоснование своих исковых требований Еремин В.И. указал, что он является собственником земельного участка N по ул. в с. области. Граница земельных участков N 87 и 89 является смежной не на всем протяжении, а только в части, так как в другой ее части между земельными участками имеется земельный участок из состава земель общего пользования, которым стороны пользовались для проезда на свои огороды в соответствии со сложившимся в течение длительного времени порядком пользования. В 2015 году ответчик провел межевание границ своего земельного участка таким образом, что часть земельного участка, входящего в состав земель общего пользования и используемого сторонами для проезда, вошла в границы земельного участка N 87. Еремин В.И. полагает, что в результате указанных действий ответчика нарушен сложившийся порядок землепользования, а также его права, поскольку затруднен проезд к его земельному участку и расположенному на нем гаражу.
Решением Добринского районного суда Липецкой области от 26 декабря 2016 г. исковые требования Еремина В.И. удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 19 апреля 2017 г. решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об отказе в иске.
…Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установил, что в 2015 году при межевании и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером в него включена часть земельного участка из состава земель населенного пункта, при этом согласование границ с администрацией сельского поселения и с заинтересованными лицами не проводилось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что данные кадастрового учета земельных участков Еремина В.И. и Костомаровой А.Н. не соответствуют их фактическим границам, что исключает возможность удовлетворения иска.
С указанными выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.
…При этом судебной коллегией по гражданским делам Липецкого областного суда не учтено, что требования истца не связаны с установлением смежных границ земельных участков сторон, а сводятся исключительно к устранению препятствий в пользовании земельным участком общего пользования, включенным в границы земельного участка с кадастровым номером, то есть к восстановлению права истца на проезд по землям общего пользования к его земельному участку и гаражу».
В постановлении Президиума Московского областного суда от 11 апреля 2018 г. № 139 по делу об устранении препятствий в проезде к земельному участку, признании недействительным межевого плана, исключении сведений из ЕГРН о границах указано следующее: «К.Е. обратилась в суд с иском к Ю.Ю., Ю.О., К.Т. о возложении обязанности устранить препятствия в проезде к ее земельному участку и демонтировать ограждения, признании недействительным межевого плана земельного участка, принадлежащего Ю., исключении из ЕГРП сведений о его границах, взыскании судебных расходов.
В обоснование иска сослалась на то, что она является собственником земельного участка площадью 1 800 кв. м с кадастровым номером, расположенного по адресу: . Указанным участком семья истца пользуется с 1989 года. К участку имелся единственный проезд по муниципальной земле, который располагался между земельными участками Ю-ных и К.О. В результате межевания участка Ю-ных в 2013 году, установления ответчиками ограждений с запользованием части муниципального проезда его ширина сократилась до 1,2 метра, в связи с чем стал невозможным подъезд к участку истца на транспорте.
…Заявляя настоящий иск об оспаривании кадастровых границ и обязании ответчиков демонтировать ограждения, истец ссылалась на то, что они установлены с захватом муниципальной земли общего пользования, по которой истец осуществляла проход и проезд к своему земельному участку и дому.
Данные доводы подтверждены заключением проведенной по делу судебной экспертизы. Названное экспертное заключение судом не опровергнуто и недостоверным доказательством не признано, в связи с чем у судебных инстанций не имелось оснований для выводов об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца».
Еще пример. В определении Верховного Суда РФ от 17 июля 2018 г. № 32-КГ18-8 по делу о признании дороги территорией общего пользования, признании недействительными результатов межевания земельных участков, решения об образовании земельных участков, восстановлении границ земельного участка указано следующее: «Солдатенко В.А. обратилась в суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (далее — Территориальное управление), Шмелькову В.А., ООО «Поволжское агентство корпоративной безопасности» (далее — Общество), Пенькову Д.Ю., Отставному А.В., администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании дороги территорией общего пользования, признании недействительными результатов межевания земельных участков, признании недействительным решения об образовании земельных участков, восстановлении границ земельного участка.
В обоснование требований Солдатенко В.А. указала, что она является собственником земельного участка площадью 7973 кв. м с кадастровым номером и земельного участка площадью 4976 кв. м с кадастровым номером, расположенных по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Зональный. На этих земельных участках истцом возведены нежилые строения. Проезд к названным строениям осуществляется через земли общего пользования, которые на основании распоряжения Территориального управления от 14 ноября 2013 г. N 372-р переданы в собственность Отставному А.В., Шмелькову В.А., Пенькову Д.Ю. и Обществу. По мнению истца, передача ответчикам земель общего пользования противоречит закону, поскольку земельные участки общего пользования не подлежат отчуждению.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 22 июня 2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 сентября 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
…Суды указали, что земельные участки ответчиков не могут быть отнесены к землям общего пользования, поскольку эти участки не расположены в границах красных линий и не включены в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации. Суды также сослались на наличие возможности проезда к земельным участкам истца без использования земельных участков Отставного А.В., Шмелькова В.А., Пенькова Д.Ю. и Общества.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Приведенной императивной правовой нормой предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования, в том числе занятых проездами.
Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.
В обоснование заявленных требований Солдатенко В.А. указывала, что в частную собственность ответчиков незаконно переданы земли общего пользования, занятые проездом.
При таких обстоятельствах для правильного разрешения спора судам следовало установить, входят ли занятые проездом земли общего пользования в состав земельных участков, предоставленных в собственность Отставному А.В., Шмелькову В.А., Пенькову Д.Ю. и Обществу.
Однако в нарушение приведенной правовой нормы какой-либо оценки этому вопросу суды не дали, формально сославшись на то, что названные земельные участки не расположены в границах красных линий и не входят в состав территорий общего пользования».
Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович