Регистрации вещных прав на недвижимое. Вещная реформа

Виды вещных прав, подлежащих государственной регистрации, определены в законе следующим образом:

• - право собственности (ст. 209 ГК РФ) - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;
• - ограниченные вещные права - абсолютные субъективные права, на использование чужого, как правило, недвижимого, имущества в своем интересе и без посредства собственника. Виды, основания возникновения, объем правомочий, пределы осуществления и порядок регистрации ограниченных вещных прав устанавливаются законом.

В соответствии со статьёй 216 ГК РФ к ограниченным вещным правам относятся:

• - право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• - сервитуты;
• - право хозяйственного ведения;
• - право оперативного управления Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1994. N 32. ст. 3301..

Таким образом, ограниченное вещное право - это право на чужую вещь, т.е. на вещь, находящуюся в собственности другого лица. Объект ограниченных вещных прав- это всегда индивидуально-определенная вещь, уже имеющая собственника. В случае отсутствия или прекращения права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право. Ограниченные вещные права, являясь производными от права собственности, одновременно обременяют право собственности и в известной степени ограничивают правомочия собственника. Данные ограничения сохраняются и при смене собственника, т.е. следуют не за собственником, а за вещью Брагинский М. И. , Витрянский В. В. , Звеков В. П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М. , 1996..

• -право собственности и иные вещные права на лесные участки (ст. 93 Лесного кодекса РФ);
• -право собственности и иные вещные права на жилые помещения (ст. 18 Жилищного кодекса РФ);
• -права на воздушные суда, а также сделки с воздушными судами (ст.3 Закона о государственной регистрации);
• -права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах (ст. 22.1 Закона о государственной регистрации);
• -права на имущество, являющееся предметом договора лизинга (ст. 20 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Государственная регистрация вещных прав

С. П. Гришаев

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться

Гришаев Сергей Павлович - доцент кафедры гражданского и семейного права МГЮА, кандидат юридических наук.

специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.

Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести запись о правах на недвижимые вещи, расположенные на другой территории. Зарегистрированные сведения дают возможность установить правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по по- < воду недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении: выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.

Таким образом, потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления еди-

ного порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

Осуществляется правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках установленной в законодательстве компетенции. В частности, эта компетенция включает в себя издание нормативных актов и совершение определенных действий юридического характера специально созданными государственными органами.

В ряде случаев одни и те же органы осуществляют как техническую регистрацию, так и регистрацию прав на недвижимость. Речь идет о так называемой условной или законной недвижимости (морские, воздушные суда и т. д.). Так, согласно п. 2 ст. 33 КТМ РФ право собственности и другие вещные права на морские суда, а также ограничения (обременения) прав на них подлежат регистрации в государственном судовом реестре или судовой книге. В государственном судовом реестре или судовой книге одновременно производится регистрация судов как транспортных средств.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом. С этого момента у собственника

возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Следует отметить, что требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи или условия о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.

То обстоятельство, что с моментом государственной регистрации связывается возникновение права собственности у приобретателя, влечет, по мнению Г. А. Лобанова, ряд правовых проблем, которые сводятся к следующему. По общему правилу приобретатель недвижимости до момента государственной регистрации перехода прав на нее не оплачивает полностью эту недвижимость (как правило, производится авансовый платеж). После государственной регистрации он становится собственником, и у него уже нет необходимости оплачивать ее полностью. Если же он это делает, то, по существу, речь идет о дарении, которое запрещено в отношениях между коммерческими организациями1. С таким мнением трудно согласиться. То обстоятель-

1 См.: Лобанов Г. А. Парадокс регистрации // СПС «КонсультантПлюс». Комментарий судебной практики.

ство, что у приобретателя возникает право собственности, само по себе не отменяет обязанности исполнить заключенный договор и выплатить оставшуюся часть суммы.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (этот момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена уже после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), хотя от-чуждатель уже юридически утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2

2 См.: СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

(далее - Закон о государственной регистрации) системой записей о правах на недвижимое имущество. Как следует из указанного определения (при его буквальном толковании), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правоустанавливающего характера, а только признает и подтверждает уже существующие права. Это следует отметить в качестве недостатка формулировки ст. 131 ГК РФ, поскольку она противоречит п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом.

Сам термин «государственная регистрация» можно понимать в двух значениях: во-первых, как технический термин, означающий запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП); во-вторых, как совокупность действий осуществляемых государственными регистрационными органами в пределах имеющихся у них полномочий.

Запись в ЕГРП сама по себе не является основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. По своей сути эта запись - особый юридический факт, который в совокупности с другими юридическими фактами влечет возникновение, изменение, прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Таким основанием всегда являются сделки или иные юридические факты. Ее скорее можно рассматривать как часть сложного юридического состава, в результате которого возникает право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество. При этом она не затрагивает конкретных прав и обязанностей сторон по договору. Поэтому вряд ли можно согласиться с высказанным мнением о том, что законодательное определение государственной реги-

страции должно быть дополнено указанием на то, что государственная регистрация является основанием возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, если иное не установлено законом3.

Запись в ЕГРП выполняет также доказательственную функцию, заключающуюся в том, что она является доказательством принадлежности конкретного объекта недвижимости тому или иному лицу, и при возникновении противоречий между содержанием записи в ЕГРП и содержанием правоустанавливающих документов предпочтение должно отдаваться записи в ЕГРП.

В юридической литературе государственная регистрация прав на недвижимое имущество определялась, в частности, как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом режиме недвижимого имущества, его изменении или прекращении4. Однако такое определение, как правильно отмечалось, подчеркивает лишь одну функцию государственной регистрации - информационную5.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации подлежат государственной регистрации только вещные (абсолютные) права на недвижимое имущество (права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество). Следует отметить, что государственная регистрация прав на морские воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке (Закон о государственной регистрации в данном случае не применяется).

3 См.: Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004. С. 96.

4 См.: Крылов С. Регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1997. № 10. С. 31.

5 См.: Емелькина И. А. Указ. соч. С. 95.

В российском законодательстве под вещными понимаются прежде всего права, указанные в п. 1 ст. 216 ГК РФ:

Право собственности на недвижимость, включая земельный участок;

Право хозяйственного ведения имуществом;

Право оперативного управления имуществом;

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

Сервитут (сервитут - понятие многоаспектное. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а для обладателя сервитута последний рассматривается как вещное право).

Закон о государственной регистрации не содержит конкретного перечня вещных прав, подлежащих государственной регистрации, ограничившись ссылкой на ст. 130,; 131, 132, 164 ГК РФ, однако в указанных статьях также не перечисляются конкретные вещные права, подлежащие государственной регистрации. Таким образом, надо исходить из того, что любые вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В ст. 4 Закона о государственной регистрации говорится о том, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Проблема заключается в отсутствии четкого понимания, какие права являются «другими вещными правами».

Перечень таких прав установлен прежде всего в ст. 216 ГК РФ, однако употребление законодателем

слов «в частности» подчеркивает, что ограниченные вещные права не исчерпываются перечнем, содержащимся в п. 1 ст. 216 ГК РФ. В качестве вещных прав лиц, не являющихся собственниками, прежде всего следует признать закрепленное в законе право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ). О том, что данное право рассматривается в качестве вещного, говорит название гл. 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». В данной главе речь идет только о праве собственности и правах членов семьи собственника на жилое помещение. Следовательно, право членов семьи собственника на жилое помещение и есть другое вещное право. В новом Жилищном кодексе правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Таким образом, ЖК РФ также подтверждает вещный характер этого права.

Следует отметить, что на практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что «требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации»6.

6 Пискунова М. Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А. Р. Кирсанова. М., 2003. С. 54.

С таким мнением можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения может вызвать некоторые сложности. Вместе с тем в отдельных субъектах Федерации указанное право регистрировалось, что, несомненно, противоречило законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. № 767 был утвержден порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи.

О необходимости государственной регистрации отдельных вещных прав на недвижимость говорится в ЖК РФ. Так, согласно его п. 3 ст. 33 гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, наследодатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, право пользования жилым помещением, вытекающее из завещательного отказа, законодатель рассматривает как вещное право, подлежащее государственной регистрации.

Соответственно, аналогичное право (требовать государственной регистрации) есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 34 ЖК РФ, поскольку последняя содержит отсылку на

правила, предусмотренные ст. 33 ЖК РФ. Вопрос о признании права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением вещным правом, подлежащим государственной регистрации, получил окончательное разрешение только в новом ЖК РФ. О вещном характере этого права свидетельствует то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это помещение. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Следует также учитывать, что права получателя ренты как титульного вла-

дельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.

Наконец, следует остановиться на проблеме государственной регистрации тех прав, которые законодатель прямо не называет вещными, однако в теории такие права отдельными юристами признаются в качестве вещных7. Речь, в частности, идет о праве учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности и праве залога. Очевидно, надо исходить из того, что до тех пор, пока законодатель четко и недвусмысленно не отнесет указанные права к вещным, вопрос об их государственной регистрации имеет скорее теоретическое, чем практическое значение.

7 См.: Масляев А. И. Понятие и виды вещных прав // Закон. 2004. № 2. С. 6.

Определение термина «обременение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По мнению законодателя, обременение подразумевает наличие определенных условий или запретов, ограничивающих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимого имущества. Исходя из этого определения, можно выделить основные признаки обременения:

• Устанавливается в отношении конкретного объекта недвижимости
• Может быть установлено нормативным актом, решением уполномоченного органа или условиями договора
• Содержит перечень запретов для правообладателя на осуществление вещного права.

Когда необходима регистрация обременений?

Так как наличие обременений стесняет субъекта в реализации принадлежащих ему прав, оно неразрывно связаны с основным правом. Поэтому случаи, когда проведение государственной регистрации обременений является обязательным, соответствует аналогичному порядку для основного права на объект недвижимости. Это правило прямо предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ - регистрации подлежат любые ограничения вещных прав в отношении объектов недвижимости.

Законодатель устанавливает тождественность понятий «обременение» и «ограничение» прав, поэтому для целей регистрации применяются оба этих термина.

Следует перечислить случаи, когда проведение регистрации прав, а также их обременений является обязательным:

• Ипотека. Для целей обязательной регистрации неважно, возникает ипотека в силу договора или в силу закона.
• Доверительное управление.
• Права, вытекающие из договора ренты
• Арест и иные запреты на заключение сделки. Устанавливаются и снимаются решением уполномоченных органов.
• Права требования, предъявленные в порядке судебного производства
• Решение уполномоченного органа об изъятии земельных участков у правообладателей
• Сервитуты (публичные, частные)
• Особый режим пользования земельными участками в санитарно-защитных и охранных природных зонах
• Особые условия охраны объектов природы и окружающей среды
• Иные случаи, предусмотренные законодательством.

Указанные выше виды обременений имеют разную юридическую природу: некоторые из них связаны с обеспечением исполнения обязательств, другие содержат прямые запреты на совершение юридически значимых действий. Кроме того, существуют разные по времени случаи регистрации обременения:

• Одновременно с регистрацией основного права. В этом случае обременение возникает одновременно с возникновением основного права и является обязательным условием вплоть до снятия ограничения
• Самостоятельно и независимо от основного права. В данном случае обременение возникает в ходе реализации основного права и является сопутствующим условием распоряжения правом

Порядок регистрации обременений и перечень необходимых документов

Помимо общих требований к регистрации вещных прав на объекты недвижимости, действия уполномоченных органов в части регистрации обременений имеют следующие особенности:

• Заявление о регистрации обременения подается лицом, в пользу которого оно установлено
• Регистрация запретов или арестов производится на основании заверенной копии решения уполномоченных органов
• Сведения о регистрации обременений, вносимые в ЕГРП, должны содержать информацию в отношении обеих сторон установленного ограничения
• Наличие судебного спора в отношении объекта недвижимости влечет возникновение обременения только в случае вынесения судебного акта о запрете на совершение конкретных действий по распоряжению имуществом
• При оформлении регистрации обременения права, регистратор должен убедиться, что условия о таком ограничении действительно предусмотрено условиями договора, нормами акта государственного органа либо судебным решением
• Снятие зарегистрированного обременения возможно только по заявлению лиц, являвшихся субъектами установленного ограничения, а также решения уполномоченного органа о снятии запретов или арестов на имущество

Юридические последствия регистрации обременений и уклонения от нее

Факт государственной регистрации обременения и внесение соответствующих сведений в ЕГРП подразумевает возникновение комплекса ограничительных мер по распоряжению вещными правами. Основным юридически значимым последствием регистрации обременения является полный или частичный запрет на совершение распорядительных сделок в отношении объекта недвижимости.

В случае обращения за регистрацией сделок по распоряжению имуществом, в отношении которого установлено обременение, регистрационные органы в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов устанавливают факт ограничений путем получения сведений из ЕГРП. Это будет являться основанием для вынесения отказа в регистрации перехода прав по сделке.

Сведения о зарегистрированном обременении вносятся в ЕГРП и неразрывно связаны с основным право на объект недвижимости. Любая информация, получаемая из ЕГРП в отношении данного объекта, обязательно будет содержать указание на установленное обременение.

Установленное обременение сохраняет свою силу до момента снятия такого ограничения путем совершения соответствующих регистрационных действий.

В случае уклонения от регистрации обременения требовать совершения такого действия имеет право лицо, в пользу которого существует данное ограничение, либо государственный орган, вынесший акт о наложении запрета. Это требование может быть заявлено в судебном порядке.

Также уклонение от регистрации обременения может повлечь изменение основного права на объект недвижимости, если условие о возникновении данного ограничения являлось обязательным условием сделки либо было предусмотрено, как основание для вынесения акта уполномоченного органа по распоряжению объектом недвижимости.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Договор займа с залогом на недостроенное имущество.

Добрый день, имеется договор инвестирования в строительство, на апартамент, строительство ещё не завершено. Можно ли заключить договор займа между двумя физлицами с залогом этой недвижимости?

Сергей 12.06.2019 13:46

Добрый день!

Согласно статье 336 ГК РФ:

1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

1. Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
2. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором.
3. При заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.). В случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как видно из изложенного, в залог можно предоставить любую вещь, в отношении которой заемщик является собственником. Поэтому никто не сможет взять кредит на строительство дома, который существует только в проекте. Здание должно быть обязательно возведено хотя бы наполовину. И все это должно быть зафиксировано в проектной документации.

Более того в регистрационной службе постройке официально должен быть присвоен статус объекта незавершенного строительства. Сам объект и земля, на которой он находится должна официально принадлежать заемщику. Документ, свидетельствующий об этом заемщик должен предоставить в банк для доказательства владения собственностью. Это главное требование и за неимением его заемщику в кредите откажут.

Федорова Любовь Петровна 12.06.2019 14:50

Задать дополнительный вопрос

регистрация обременения на квартиру по договору займа

договор займа между физлицами по которому регистрируется обременение должен оформляться у нотариуса?

Сергей 14.03.2019 03:54

Добрый день! Регистрация договора займа между физлицами по которому регистрируется обременение у нотариуса усилит данную сделку. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки. Регистрация обременений недвижимости Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) Статья 44. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости

Дубровина Светлана Борисовна 19.03.2019 16:53

Задать дополнительный вопрос

Алла 24.09.2019 14:08

Здравствуйте,Светлана Борисовна! Скажите, пожалуйста,кто и в какой период времени должен переоформить в собственность квартиру с обременением, проданную с торгов? МФЦН, купившее у меня квартиру на аукционе,не торопится оформлять ее в собственность, занимаясь снятием обременения.Это длится уже более полугода. А я должна платить за коммунальные услуги, не пользуясь ими и квартирой.

ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренныхзаконодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

ГК РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренныхпунктами 1 и настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что

если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В настоящий момент в редакционной доработке Советом при Президенте Российской Федерации находится проект изменений в раздел II ГК РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Изменения разработаны на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 , Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации (проект федерального закона № 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую , а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - законопроект). Данным законопроектом планируется внести существенные изменения в институт вещного права . Так, например, намечается уточнить положения раздела , посвященного вещным правам, а сам раздел "Право собственности и другие вещные права" изменить на "Вещные права" и дополнить новыми подразделами вещных прав (см. таблицу).

Таблица. Структурное содержание новых подразделов вещных прав

	Подразделы вещных прав
Вносимые изменения	Институт владения	Общие положения о вещных правах	Право собственности	Ограничение вещных прав
Понятийный аппарат	Фактическое господство лица над объектом владения, сохраняющееся до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения	Вещные права - это права, предоставляющие лицу непосредственное господство над вещью, а также являющиеся основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в установленных пределах	Земельный участок как объект права собственности, - участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет	Установлен закрытый перечень ограниченных вещных прав
Признаки и правила	владение вещью не подлежит государственной регистрации; передача вещи во владение может подтверждаться соответствующим документом (передаточным актом); лица, имеющие доступ к объекту в силу родственных или трудовых связей, не признаются его владельцами; появляется секвестр - хранитель спорной вещи, которого определяет суд	вещное права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью; вещное право не имеет срока действия; вещное право не прекращается утратой правомочия владения	право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации; право собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешения на строительство, на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет гражданские права, может быть признано за этим лицом, если самовольная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм; право собственности на недвижимую вещь, приобретенную по сделке, возникает у приобретателя с момента государственной регистрации права собственности приобретателя; право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом; право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента его государственной регистрации
Виды, перечень	Законное и незаконное (добросовестное и недобросовестное). По общему правилу, владение приобретается установлением фактического господства над вещью (например, вручением приобретателю вещи)	Закрытый перечень вещных прав: право постоянного землевладения; право застройки; сервитут; право личного пользовладения; ипотека; право приобретения чужой недвижимой вещи; - право вещной выдачи;	_____	право постоянного землевладения (эмфитевзис); право застройки; сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещной выдачи; право оперативного управления; право ограниченного владения земельным участком.
Объекты	любые вещи (в том числе деньги и ценные бумаги); вещи, определенные родовыми признаками, при условии их индивидуализации; вещи, находящиеся в процессе создания; часть недвижимой вещи, если можно определить границы этой части		Индивидуально-определенные вещи	Индивидуально-определенные вещи
Способы защиты	в судебном порядке	самостоятельно (путем самозащиты); посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления; признания вещного права в судебном порядке;	самостоятельно (путем самозащиты); посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления; в судебном порядке (виндикационныйи негаторный иски, иск о признании права собственности)	самостоятельно (путем самозащиты); посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления; признание права в судебном порядке; истребования вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск); устранения нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск)

Остановимся на рассмотрении изменений, касающихся ограниченных вещных прав , большая часть из которых, вводится в российское законодательство впервые.

1. Право постоянного землевладения (эмфитевзис) . Под правом постоянного землевладения (эмфитевзис) понимается право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок (не более 50 лет) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (ст. 1 законопроекта).

Право постоянного землевладения устанавливается по воле собственника на основании договора об установлении права постоянного землевладения и подлежит государственной регистрации. Существенными условиями договора об установлении права постоянного землевладения являются:

• сведения о земельном участке;
• цели использования земельного участка,
• плата за право постоянного землевладения;

При этом плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно, если иная периодичность их уплаты не предусмотрена законом или договором либо в виде установленной доли полученных в результате использования участков плодов, продукции, доходов.

Обладатель права постоянного землевладения вправе отчуждать его, передавать в залог или иным образом распоряжаться им.

Также оно может быть прекращено в случаях:

• изменения природных свойств и качеств земельного участка, приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением;
• истечения определенного срока, на который оно установлено;
• по соглашению между собственником земельного участка и лицом, имеющим право постоянного землевладения, за исключением случаев, когда это право передано в ипотеку;
• изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Право постоянного землевладения может быть также прекращено по инициативе собственника в случае, если лицо, имеющее данное право, не исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату за два года подряд.

2. Право застройки. Право застройки вызывает наибольший интерес у юридических лиц, чем у физических, поскольку, в случае принятия законопроекта, право застройки по сути заменит распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях строительства (). Предполагается, что строительство на чужом земельном участке будет возможно исключительно на праве застройки.

Под правом застройки понимается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (ст. 1 законопроекта). Такое право служит основанием для возведения на чужом земельном участке одного или нескольких зданий и сооружений.

Иными словами, роль договора об установлении застройки в том, чтобы зафиксировать возникновение этого права по воле собственника. Из договора появляется одна обязанность субъекта этого вещного права - раз в год платить собственнику определенную плату.

Право застройки подлежит государственной регистрации и устанавливается на основании договора об установлении права застройки.

Существенные условия договора о застройки:

• сведения о земельном участке;
• место расположения возводимого здания или сооружения на участке;
• сроки права застройки;
• сведения о плате за право застройки. Плата за право застройки устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно, либо предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях;
• характеристики возводимого здания или сооружения, если собственником здания является гражданин или юридическое лицо.

Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, который не может быть менее 50 и более 100 лет.

Лицо, обладающее правом застройки, вправе распорядиться им любым способом (отчуждать его, передавать в залог и др.).

Согласно законопроекту право застройки прекращается:

• досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки;
• в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции;
• расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств ();
• по истечении срока на который оно установлено.

При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка . Для того чтобы в дальнейшем избежать проблем, связанных с отказом в продлении данного договора, следует заключать такие договора на максимальный срок - 100 лет.

3. Сервитут. Сервитутом признается право управомоченного лица (сервитутом) ограниченно пользоваться чужим земельным участком, зданием или сооружением (служащая вещь) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение (господствующая вещь), если использование господствующей вещи по назначению невозможно без установления сервитута.

Виды сервитутов приведены в ст. 1 законопроекта, установление иных сервитутов не допускается.

Так, могут быть установлены:

• сервитуты перемещения - они предусматривают право прохода, прогона скота, проезда;
• строительные сервитуты. В случае, когда строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или сооружения невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта недвижимости, может быть установлен сервитут стройки или опоры. Сервитут стройки - временное размещение в границах земельного участка или другой служащей вещи строительных лесов, строительных машин и механизмов, подкрановых путей, иного необходимого оборудования, производство земляных работ в целях доступа к подземной части здания или сооружения, являющегося господствующей вещью, с последующим восстановлением служащей вещи. Сервитут опоры устанавливается при использовании здания или сооружения, расположенного в границах земельного участка или другой служащей вещи, для опоры конструкций здания или сооружения, в том числе возводимого или реконструируемого, в границах господствующей вещи;
• сервитут мелиорации (устанавливается для отвода и подвода воды);
• горный сервитут (устанавливается для размещения оборудования и сооружений, необходимых для добычи полезных ископаемых);
• коммунальный сервитут (устанавливается для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

Сервитут устанавливается в отношении определенного круга лиц по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора – судом. В договоре об установлении сервитута или судебном решении должен быть указан вид сервитута, условия его осуществления, а также размер платы за него, которая может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей. Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника вещи возможности использовать ее по назначению.

Сервитут подлежит прекращению в следующих случаях:

• по соглашению собственников вещей, связных сервитутом;
• при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута; при соединении служащей и господствующей вещей;
• если пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением становится невозможным при сохранении сервитута; по истечении срока сервитута (если он установлен);
• при совпадении в одном лице собственника служащей и господствующей вещей.

4. Право личного пользования.

Российское законодательство такого понятия, как узуфрукт пока не содержит, однако, есть права, близкие к нему по своему содержанию, закрепленные как в гражданском законодательстве, так и в ЖК РФ. К таковым, в частности, можно отнести права членов семьи собственника ( , ), права отказополучателя по завещательному отказу ().

6. Право приобретения чужой недвижимой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у лица на основании его договора с собственником недвижимой вещи , а в случаях, установленных законом, на основании договора с лицом, которое не является ее собственником на момент заключения договора, но станет таковым после создания соответствующей недвижимой вещи.
Лицо, обладающее правом приобретения чужой недвижимой вещью, имеет исключительное право перед другими лицами на приобретение данной вещи в свою собственность.
Такое право может возникать из любого договора, предусматривающего отчуждение недвижимой вещи. Существенными условиями договора о праве приобретения чужой недвижимой вещи являются :

• данные, позволяющие определить вещь;
• срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи;
• размер платы, если право предоставляется на платной основе;
• срок передачи вещи;
• цена и срок оплаты приобретаемой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации. При этом данное право может быть передано другому лицу с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в его собственность.
Указанное право прекращается, если :

• вещь поступила в собственность обладателя этого права;
• произошел выкуп собственником вещи права ее приобретения у правообладателя;
• правообладатель отказался от этого права;
• истек срок существования права;
• произошла гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом.

7. Право вещной выдачи. Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Основным отличием от ипотеки здесь является то, что ипотека представляет собой обеспечительное право, в то время как право вещной выдачи является самостоятельным правом . Право вещной выдачи предусматривает совершение собственником недвижимой вещи определенных действий, в этом заключается основное ее отличие от сервитута.

Право вещной выдачи может пригодиться в том случае, когда есть спор по поводу неделимой вещи. В данном случае одной стороне остается неделимая вещь, а другая сторона получает от собственника неделимой вещи имущественное предоставление.

Право вещной выдачи возникает на основании договора об установлении права вещной выдачи с собственником или по иным основаниям, предусмотренным законом. Данный договор подлежит государственной регистрации.

Существенные условия договора:

• размер (объем) имущественного предоставления;
• его денежная оценка;
• периодичность предоставлений;
• срок действия права вещной выдачи.

Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни гражданина, имеющего это право, или иной срок, но не более чем на 100 лет.

Право вещной выдачи подлежит прекращению в случаях:

• смерти обладателя права вещной выдачи, если данное право было установлено на срок его жизни;
• истечение срока действия права вещной выдачи;
• гибели недвижимой вещи, обремененной правом вещной выдачи.

8. Право оперативного управления. В действующей редакции ГК РФ есть глава, посвященная праву оперативного управления - "Право хозяйственного ведения, право оперативного управления". Согласно предполагается упразднить институт права хозяйственного ведения и устранить правовую неопределенность , которая заключается в том, что для предприятий или учреждений, владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления, устанавливается различный правовой режим.

По мнению д. ю. н., члена Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации Витрянского Василия Владимировича , данный законопроект в переходных положениях (п. 28 ст. 8 законопроекта) содержит хорошие правила, новеллу, которую мало кто замечает, где сказано, что все договора аренды будут считаться прекращенными с введением в действие названного Законопроекта, а у предприятий возникнет право оперативного управления абсолютно на все имущество, включая земельный участок.

По законопроекту предполагается, что предприятия или учреждения не вправе продавать или распоряжаться иным образом, принадлежащим ему на праве оперативного управления недвижимым имуществом . Предприятие, не являющееся казенным, по общему правилу вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему движимым имуществом, в то время как казенное предприятие или учреждение вправе распоряжаться движимым имуществом лишь с согласия собственника имущества. Без согласия собственника казенное предприятие или учреждение вправе распоряжаться производимыми ими товарами, работами, услугами.

9. Право ограниченного владения земельным участком. Для данного вида ограниченного вещного права отдельной главы в ГК РФ согласно законопроекту не предусмотрено, тем не менее, данное право предположительно будет содержится в перечне ограниченных вещных прав и в главе о праве собственности на здания и сооружения.

Правом ограниченного владения земельным участком признается право собственника здания или сооружения, не имеющего иного вещного права или договора с собственником земельного участка, владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению.

Собственник земельного участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от собственника здания или сооружения соразмерную плату за владение и пользование земельным участком.

Видео о покупке и продаже недвижимости

Какое имущество относится к недвижимому?

Обязательным условием возникновения прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация в установленном порядке. Регистрации подлежит не только право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (например, сервитуты), но и их обременения (например, ипотека).

Для начала выясним, какое имущество относится к недвижимости. В соответствии со статьей 181 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения на ней построенные: предприятие как целостный имущественный комплекс, жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения и т.д. Отдельно стоит выделить объекты незавершенного строительства - они тоже могут быть предметом сделки, например, купли-продажи. К недвижимости также относятся такие объекты, как морские суда и космические корабли, но нас в разрезе данной статьи они интересовать не будут.

К движимому имуществу относятся объекты, которые можно свободно перемещать в пространстве.

Момент возникновения права собственности и других прав на недвижимость

Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно части четвертой статьи 334 ГКУ права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственной регистрации прав подлежат:

1) право собственности;

2) вещные права, производные от права собственности:

1. право пользования (сервитут);
2. право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
3. право застройки земельного участка (суперфиций);
4. право хозяйственного ведения;
5. право оперативного управления;
6. право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;
7. право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;
8. ипотека;
9. право доверительной собственности;
10. другие вещные права в соответствии с законом;

3) право собственности на объект незавершенного строительства;

4) запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.

Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество - не просто формальность, а необходимость. Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным собственником недвижимого имущества.

Вещные права на недвижимое имущество, которые возникли до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не требовалась.

Кто регистрирует недвижимое имущество в Украине?

Полномочиями по регистрации недвижимого имущества наделены:

• государственный регистратор - гражданин Украины, имеющий высшее юридическое образование;
• нотариус;
• государственный и частный исполнители - в случае регистрации обременений при принудительном исполнении решения суда, а также регистрации прекращения ипотеки в случае продажи имущества с аукциона.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус осуществляет и государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Обращаться в другой орган для регистрации права на недвижимость в этом случае нет необходимости.

Сделки, на основании которых происходит переход права собственности на недвижимое имущество:

• Купля-продажа. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.
• Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество в собственность.
• Рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме.
• Пожизненное содержание (уход). По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

После заключения одной из этих сделок, нотариус, к которому стороны обратились для ее удостоверения, внесет изменения в Реестр - зарегистрирует право собственности за новым владельцем.

Порядок проведения регистрации прав на недвижимость

Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует обратиться к субъекту государственной регистрации (Центр предоставления административных услуг - ЦНАП) или к нотариусу с заявлением.

Заявление о государственной регистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Исключение: в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.

К заявлению прилагаются документы, перечень которых зависит от того, какое право регистрируется и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

Документы, необходимые для регистрации права собственности на отдельный объект недвижимости (жилое помещение, квартиру):

1. В случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав
2. В случае приобретения лицом беспроцентных облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность, является договор купли-продажи облигаций и документ, согласно которому осуществилось закрепление
3. В случае участия лица в фонде финансирования строительства документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная управляющим такого фонда справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования
4. Документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав, справка из кооператива о членстве и уплате взноса в полном объеме и т.п.)
5. Технический паспорт на объект недвижимого имущества.

Для регистрации права собственности на новострой:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код + копия
3. договор о совместной деятельности или договор простого товарищества
4. письменное заявление совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества
5. документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица (доверенность)
6. сведения о кадастровом номере
7. справка (выписка) из Реестра адресов о присвоении почтового адреса
8. технический паспорт на объект недвижимого имущества
9. документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Для регистрации права собственности на новосформированный земельный участок:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. решение суда, вступившее в законную силу
4. государственный акт
5. свидетельство о праве собственности
6. свидетельство о праве на наследство
7. договор дарения
8. договор купли-продажи
9. правоустанавливающий документ на земельный участок
10. документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица
11. выписка из Государственного земельного кадастра
12. решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении документации по землеустройству

Для государственной регистрации реконструированного объекта:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, реконструкция которого осуществлялась в результате совместной деятельности)
4. Письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, которое приобретается в общую долевую собственность)
5. технический паспорт
6. Декларация или сертификат готовности объекта к эксплуатации
7. Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества до его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).

Для регистрации права собственности по решению суда:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. решение суда
4. технический паспорт

Для регистрации права собственности в связи с передачей в собственность юридического лица в качестве взноса:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. согласие супруги
5. Письменное согласие всех совладельцев
6. Решение органа или лица, уполномоченного учредительными документами юридического лица или законом
7. Акт приема-передачи имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи такого имущества (протокол, решение общего собрания, решения суда)
8. Документ, удостоверяющий право собственности лица на имущество, передаваемое в собственность юридического лица (кроме случая, когда право собственности на такое имущество уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).

Для регистрации права собственности на индивидуальные сооружения, построенные до 5 августа 1993 года:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. Документ о присвоении почтового адреса
5. Технический паспорт на объект недвижимого имущества
6. Выписка из похозяйственной книги, предоставленная исполнительным органом сельского совета (если такой орган не создан, - сельским головой), поселкового, городского совета или соответствующим архивным учреждением

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, приобретенный по договору:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. Соответствующий договор (купли-продажи, договор уступки).

Для регистрации обременения недвижимого имущества:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. Договор, заключенный в порядке, определенном законом, которым устанавливается обременение прав на недвижимое имущество или его дубликат
5. Решение органа местного самоуправления об отнесении объектов недвижимого имущества к устаревшему жилищному фонду
6. Документ, на котором нотариусом совершена надпись о наложении запрета на отчуждение недвижимого имущества
7. Решение государственного исполнителя относительно обременения прав на недвижимое имущество
8. Решение суда по обременению прав на недвижимое имущество, вступившее в законную силу
9. Документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество

В какие сроки проводится государственная регистрация прав на недвижимость?

Государственная регистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.

По желанию заявителя регистрация может быть проведена быстрее, в срок от двух часов до двух рабочих дней, но размер платы за услуги по регистрации при этом будет значительно выше.

Государственная регистрация обременений, ипотек прав проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации заявления.

Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия.

Результат рассмотрения заявления о регистрации права на недвижимость

В результате регистрации права на недвижимое имущество заявитель получить: решение государственного регистратора; выписку из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав в электронной или в бумажной форме.

Выписка из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав по желанию заявителя предоставляется в бумажной форме. Такое извлечение в бумажной форме предоставляется с проставлением подписи и печати государственного регистратора. При этом, документы составленные в электронной и бумажной форме имеют одинаковую юридическую силу.

Сколько стоят услуги регистрации права собственности (сбор за государственную регистрацию недвижимости) в 2020 году

Административный сбор за регистрацию недвижимого имущества взимается в соответствующем размере из расчета прожиточного минимума для трудоспособных лиц, установленного законом на 1 января календарного года, в котором проводятся регистрационные действия и округляется до ближайших десяти гривен.

В 2020 году сбор будет равен:

5 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (10 510 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок два часа с момента регистрации соответствующего заявления;

2 прожиточных минимума для трудоспособных лиц (4 204 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок 1 рабочий день со дня регистрации соответствующего заявления;

1 прожиточный минимум для трудоспособных лиц (2102 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок 2 рабочих дня со дня регистрации соответствующего заявления;

0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (210,00 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок 5 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления.

За государственную регистрацию права собственности на долю в праве общей собственности на объект недвижимого имущества административный сбор уплачивается в полном размере.

В случае отказа в государственной регистрации прав и их обременений административный сбор не возвращается.

Регистрация прав собственности на землю

Чтобы разобраться в новых правилах регистрации права собственности на земельные участки необходимо изучить и понять, как связаны между собой Земельный кодекс Украины , Закон Украины «О государственном земельном кадастре» и Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» .

Благодаря вышеназванным актам законодательства мы получили вместо единой системы учета и регистрации объектов недвижимости две: Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их обременений и Государственный земельный кадастр. В связи с этим в процедуру регистрации права собственности на земельный участок добавлена дополнительная инстанция - Государственный кадастровый регистратор.

Смысл введения Государственного земельного кадастра в разграничении технической и юридической информации о земельных участках. Получается, что регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре не несет юридических последствий в виде возникновения права собственности у заявителя на такой земельный участок, поскольку такое право возникает только после внесения данных в Государственный реестр прав.

Но перейдем от теоретической части к практике. Что делать человеку, ставшему счастливым обладателем земельного участка, вернее, получившему решение о выделении ему земельного участка, получившему и согласовавшему проект землеотвода и прошедшему все прочие необходимые процедуры?

Первым делом необходимо завершить формирование земельного участка, а именно: зарегистрировать его в Государственном земельном кадастре.

Для этого человек (или уполномоченный представитель юридического лица) направляется к Государственному кадастровому регистратору со следующим пакетом документов:

• заявлением, установленной формы (приложение 12 к Порядку ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ от 17.10.2012г. № 1051);
• оригиналом документации по землеустройству, являющейся основанием для формирования земельного участка;
• документацией по землеустройству, являющейся основанием для формирования земельного участка в форме электронного документа;
• документом, подтверждающий оплату услуг государственной регистрации земельного участка.

Такой перечень документов определяет Закон, однако Вы увидите, что в утвержденной форме заявления значится более длинный перечень документов, прилагаемых к нему: копия документа, удостоверяющего личность заявителя, копия документа о присвоении налогового номера, документ об оценке земель, и другие. Советуем изучить его внимательно, чтобы не ходить на прием к регистратору несколько раз.

Ну вот, Вы заполнили заявление, собрали необходимый пакет документов и подали все это государственному кадастровому регистратору. С этого момента у него всего 14 дней для принятия одного из двух решений - проведения регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре с присвоением ему кадастрового номера, либо предоставить мотивированный отказ в регистрации.

Почему Вам могут отказать? Ну, например, из-за того, что расположение земельного участка на территории действия полномочий другого Государственного кадастрового регистратора; или из-за того что документы, поданы не в полном объеме, либо (самый обтекаемый пункт) из-за несоответствия поданных документов требованиям законодательства, а также из-за расположения в пределах земельного участка, который предполагается зарегистрировать, другого земельного участка или его части.

Как видим, сложности в регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре могут возникнуть в том случае, если такой участок находится на территории двух или нескольких государственных кадастровых регистраторов. В таком случае, каждый из них имеет формальное право в соответствии с частью 6 статьи 24 Закона Украины «О государственном земельном кадастре» отказать в государственной регистрации земельного участка на территории действия полномочий другого Государственного кадастрового регистратора. При этом, Закон умалчивает о способах разрешения подобной коллизии, поэтому у заявителя в таком случае остается только суд.

Если же с документами, участком, полномочиями Государственного кадастрового регистратора все в порядке, происходит регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре с присвоением кадастрового номера и выдачей заявителю (без указания сроков выдачи) извлечения из Государственного земельного кадастра. Государственный кадастровый регистратор в день получения информации о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество путем непосредственного доступа к Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество вносит сведения о владельцах, пользователей земельного участка в соответствии с данными указанного Реестра в Поземельной книги в электронной (цифровой) и бумажной форме.

Здесь законодатель позаботился о собственнике земельного участка, его освободили от беготни по инстанциям, он получает в итоге не только кадастровый номер, но и свидетельство о праве собственности на участок.

Оформление договора купли-продажи недвижимости

Как защититься от возможных проблем и мошенничества в сделках с недвижимостью расскажет Анастасия Москаленко, адвокат и партнер ЮФ "Москаленко и Партнеры".

Сначала поговорим о купле-продаже

Когда Вы остановили свой выбор на конкретном объекте, который собираетесь приобрести, прежде чем передавать какие-либо деньги (задаток, аванс и пр.), сначала покажите документы на недвижимость продавца и проект договора, который Вы собираетесь заключить, Вашему юристу (адвокату, нотариусу). В моей практике был случай, когда клиенту предлагали дать задаток за квартиру, право на которую к продавцу еще не перешло. Разумеется, что и продавать квартиру продавец не имел права. Но понять такие тонкости может только специалист в сфере права. Не рекомендую приобретать недвижимость, которая перепродавалась несколько раз за маленький срок времени.

Самые большие возможности для злоупотреблений при первичной продаже недвижимости в недостроенных объектах, когда некоторые договора не подлежат нотариальному удостоверению. Например, нередко покупателю предлагают корпоративные права компании-застройщика, которые со временем должны «превратиться» в выбранную ним квартиру. Закон такого механизма не предусматривает, и человек, в большинстве случаев, фактически отдает деньги за «пустышку». Компании-застройщики обычно навязывают покупателям своих нотариусов, но это не ограничивает покупателей в возможности предварительно проконсультироваться с другим нотариусом или адвокатом об условиях сделки, предложить включить в договор свои условия или изменить те, которые их не устраивают. Не бойтесь выставлять свои требования, ведь компания - застройщик заинтересована в сделке не меньше, чем Вы, и по результатам переговоров, скорее всего, пойдет на встречу. Покупая недвижимость в недостроенном здании, убедитесь, что продавец имеет всю необходимую документацию на земельный участок и объект незавершенного строительства, который он Вам продает.

Переход права собственности на «вторичную» недвижимость регистрирует нотариус, он же проверяет отсутствие ипотеки или другого обременения. Поэтому возможности для злоупотреблений в этой сфере уменьшились. Однако это не убережет Вас от потери аванса или задатка, переданного мошенникам по расписке.

Единственно верно заключать нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором и следует оговорить вопрос о задатке и других взаимных гарантиях. Предварительный договор должен предусматривать четкие, недвусмысленные условия и сроки исполнения обязательств каждой стороны.

Например, еще практический случай: по нотариально заверенному предварительному договору покупатель купил имущественные права на 10/100 недостроенного дома, который продавец обязался достроить, ввести в эксплуатацию и после этого заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Покупатель внес полную предоплату по очень заманчивой цене. Никаких сроков передачи покупателю построенной квартиры договор не предусматривал. Впоследствии на каждую не построенную квартиру оказалось по нескольку претендентов, а найти продавца и взыскать с него потерянные деньги покупатель так и не смог.

Почти каждый знает, что обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежат договора купли-продажи, дарения или другого отчуждения недвижимости. Но это касается основных договоров. Когда люди дают задаток за понравившийся объект, каких только договоров они не заключают. Чаще всего пишут обычные долговые расписки. Само собой, о возврате задатка по расписке в двойном размере не может быть и речи. Есть недобросовестные риелторы, которые продают арендованные квартиры, или одну и ту же квартиру по нескольку раз, собирая авансы или задатки и никому их не возвращая. Никогда не оформляйте никакой передачи денег за недвижимость распиской.

Но есть и случаи, когда пострадать может продавец. Например, популярна схема занижения в официальном договоре суммы продажи квартиры и частичный расчет наличными.

Однако если покупатель после заключения договора передаст продавцу только официально показанную часть денег, придется довольствоваться только ими. Ничего больше принудительно взыскать продавец уже не сможет.

Если же произойдет полный расчет, а через некоторое время покупатель захочет признать сделку недействительной, продавец также сможет вернуть только официально уплаченную сумму денег. Поэтому от таких схем я рекомендую воздержаться.

Еще хуже для продавца, когда предварительный договор был оформлен в виде договора займа (вариантом которого может быть та же долговая расписка). Если покупатель передумает приобретать недвижимость, продавец будет не только обязан вернуть ему задаток, но также и проценты, инфляционные затраты, а иногда и выплатить другие виды компенсаций.

Мораль: если Вы сами не владеете профессиональными знаниями в области торговли недвижимостью, до заключения сделки обратитесь к грамотному адвокату или нотариусу, которому Вы доверяете, и который поможет Вам проверить «юридическую чистоту» выбранного объекта и составить надежно защищающий Вас договор купли-продажи недвижимости. Или проанализировать и дополнить в Ваших интересах договор, составленный другой стороной, или нотариусом. И уж во всяком случае - предупредить Вас о возможных рисках и последствиях и отговорить заключать заведомо незаконную сделку. Как в случае с недвижимостью, так и при других «значительных» сделках рекомендую не жалеть денег на профессиональные юридические услуги. Оплатив консультацию, Вы не потеряете все деньги, уплаченные за офис или квартиру.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст.657 Гражданского Кодекса Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Что касается предварительного договора купли-продажи недвижимости, то он заключается в той же форме, что установлена законодательством для предварительного договора - т.е. в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.

Сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

Місто ___, __________ року .

Ми: з однієї сторони - _________ , проживаю в ___________, реєстраційний номер облікової картки платника податків _________, надалі за текстом «СТОРОНА-1» , та з другої сторони - _____________ , проживаю в ______________ реєстраційний номер облікової картки платника податків __________, надалі за текстом «СТОРОНА-2» , діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає нашій внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів,

уклали цей договір про наступне :

1. Сторона-1 зобов‘язується продати та передати Стороні-2 , а Сторона-2 зобов‘язується купити та прийняти від Сторони-1 квартиру під №____ в будинку ____ по вулиці ____ в м. ____, протягом строку в один рік з моменту укладання даного договору, тобто до «__»_______року, та укласти договір купівлі-продажу зазначеної квартири протягом цього ж строку на умовах, передбачених даним договором.
2. Квартира, яка є предметом даного договору, належить Стороні-1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ___. Реєстрація права власності проведена _______ року, право власності зареєстровано в реєстровій книзі ____ за реєстровим номером _____ (витяг про державну реєстрацію прав №____, виданий _______ «_»________ 12.05.2007 року).
3. Сторона-1 свідчить, що дійсно є власником квартири, не має обмежень щодо свого права розпорядження квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири відсутні, питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи.

Сторона-1 повідомлений нотаріусом, що відповідно до ст. 659 Цивільного кодексу України у разі невиконання вимоги щодо попередження ним покупця про права третіх осіб на квартиру покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб. Згідно з ч. 1 ст. 661 Цивільного кодексу України у разі вилучення за рішенням суду квартири у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу квартири, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

1. Сторона-1 свідчить, що квартира перебуває в належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань в квартирі немає, квартира є придатною для використання за призначенням.

Квартира, що продається, оглянута Стороною-2 до підписання даного договору. На момент огляду будь-яких недоліків, які перешкоджали б її використанню за призначенням, не виявлено. Сторона-2 заявляє, що не має будь-яких претензій до Сторони-1 з приводу якісних технічних характеристик щодо квартири, яка є предметом даного договору.

1. За домовленістю Сторін продаж вищевказаної квартири буде вчинено за ____ (сума прописом ) гривень 00 копійок з урахуванням суми забезпечення виконання зобов’язання, переданої за даним договором. Суму продажу квартири Сторона-2 зобов’язана сплатити Стороні-1 в повному обсязі в момент підписання договору купівлі-продажу квартири.
2. За домовленістю Сторін витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, Сторони несуть порівну.
3. При підписанні договору купівлі-продажу квартири Сторона-1 зобов’язується передати Стороні-2 технічний паспорт та інші документи, що стосуються квартири.
4. Нотаріусом роз‘яснено Сторонам положення чинного законодавства щодо порядку укладення попередніх договорів та договорів купівлі-продажу, підстав та наслідків визнання їх недійсними, зміст статей 182, 203, 635, 655-697 Цивільного кодексу України, статей 59-65, ст. 74 Сімейного кодексу України, ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства».
5. Сторона-1 стверджує, що документи, які підтверджують його право власності на квартиру, та всі надані ним відомості відносно зазначеної квартири є достовірні та правдиві. В разі, коли документи чи відомості щодо вищезазначеної квартири виявляться недостовірними, неправдивими, Сторона-1 зобов’язаний відшкодувати заподіяні Стороні-2 збитки та витрати у повному обсязі.
6. На підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання Стороною-2 сплачується Стороні-1 сума забезпечення виконання зобов’язання в розмірі ____ (сума прописом ) гривень 00 копійок.

Зазначена сума отримана Стороною-1 від Сторони-2 до моменту підписання даного договору в повному обсязі.

1. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням.
2. Зобов"язання, встановлене даним договором, припиняється, якщо договір купівлі-продажу зазначеної квартири не укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, або якщо жодна із Сторін не направить другій Стороні пропозицію про його укладення.
3. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-1 , то Сторона-1 зобов’язана протягом трьох календарних днів з дня настання зазначеного строку повернути Стороні-2 суму забезпечення виконання зобов’язання, отриману за даним договором, та сплатити Стороні-2 штраф в розмірі 100 (ста) % від суми забезпечення виконання зобов’язання, що була отримана нею за даним договором.
4. Якщо договір купівлі-продажу квартири не буде укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-2 , то сума забезпечення виконання зобов’язання, отримана Стороною-1 за даним договором, залишається у Сторони-1 .
5. Всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не встановлені даним договором, погоджуються за домовленістю Сторін . Сторони гарантують, що протягом строку, зазначеного в п. 1 даного договору, узгодять всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не визначені в даному попередньому договорі.
6. Ми, Сторони , підтверджуємо, що цей договір відповідає нашим дійсним намірам і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається нами у відповідності зі справжньою нашою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску та на вигідних для нас умовах і не є результатом впливу тяжких обставин, договір укладається нами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення, ми однаково розуміємо значення, умови договору, його природу і правові наслідки, бажаємо настання саме тих правових наслідків, що створюються даним договором, а також свідчимо, що договором визначені всі істотні умови, про що свідчать наші особисті підписи на договорі.
7. Сторони підтверджують, що домовились і не мають жодних зауважень, доповнень або суперечностей відносно умов даного договору.
8. Договір складено в трьох примірниках, один з яких зберігається в справах приватного нотаріуса ______ міського нотаріального округу _____, а інші видаються Сторонам .
9. Дружина Сторони-1 надала свою згоду на продаж ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено _____, приватним нотаріусом ______ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ____.

Дружина Сторони-2 надала свою згоду на купівлю ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, _____ року, реєстровий номер ___.

ПІДПИСИ: ПІДПИС (Шевченко М.В.)

ПІДПИС (Пустовий О.В.)

ПОСВІДЧУВАЛЬНИЙ НАПИС НОТАРІУСА

Покупка недвижимости в Украине нерезидентами

Какие особенности приобретения недвижимости в Украине иностранными гражданами? С какими сложностями они могут столкнуться в процессе?

Процедура приобретения недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.) иностранцами в Украине аналогична порядку, установленному для наших физических и юридических лиц. Статья 26 Конституции Украины, а также Закон "О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства" предоставляют иностранным гражданам равные с гражданами Украины права на получение в собственность любого имущества, оборот которого не запрещён законодательством.

Иными словами, иностранец, желающий приобрести, например, квартиру, должен заключить нотариальный договор купли-продажи, с последующей государственной регистрацией такого договора, а также регистрацией права собственности. Для нотариального удостоверения договора иностранец должен предоставить нотариусу стандартный для таких сделок пакет документов. Единственное, о чём нужно заранее позаботиться, - это получение иностранцем в органах ГНИ идентификационного номера физического лица (без него нотариус не удостоверит сделку), а также предоставление письменного согласия супруга иностранца-покупателя (при его наличии) на покупку такой квартиры и переведённые и легализированные в Украине все документы, требуемые нотариусами от покупателя. В остальном процедура стандартная. Следует также отметить, что иностранцы могут приобретать права на недвижимость также иными законными способами: по договору дарения, мены, по наследству и т.д.

Определённые ограничения предусмотрены в законодательстве относительно прав иностранцев на земельные участки.

В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане могут приобретать в частную собственность любые земельные участки несельскохозяйственного назначения, расположенные в пределах населенного пункта, а также земельные участки, за границами населённых пунктов, только если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Приобретать указанные земельные участки иностранцы могут следующими способами: по гражданско-правовым соглашениям (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.); вследствие выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности; вследствие принятия наследства.

Особый порядок установлен для земель сельхозназначения в силу декларируемого государством принципа их приоритетности. Такие земли могут принадлежать иностранцам исключительно на праве пользования, а в случае их перехода в собственность иностранца по наследству, они должны быть отчуждены в течении года резидентам Украины. Однако ответственности за нарушение указанной нормы в законодательстве прямо не предусмотрено. В худшем случае право собственности иностранца на унаследованный им земельный участок сельхозназначения может быть прекращено принудительно в судебном порядке.

Иностранные юридические лица также могут приобретать земельные участки государственной и коммунальной собственности, по предварительному согласованию с Верховной Радой и Кабинетом Министров Украины соответственно. Обязательным условием для приобретения иностранными юрлицами таких земель является предварительная регистрация постоянного представительства с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины.

Некоторые сложности могут возникнуть при намерении иностранца приобрести недвижимость в Украине в кредит. Практика показывает, что украинские банки не особо охотно кредитуют иностранцев даже под залог недвижимости, учитывая сложности в проверке уровня и легальности доходов, получаемых таким иностранцем за пределами Украины. Однако если иностранец постоянно проживает и работает в Украине и соответственно получает здесь доход, проблем с получением ним кредита быть не должно.

Поиск юридических услуг по операциям с недвижимостью

Дискуссии между юристами всего мира по поводу плюсов и минусов суда присяжных и оптимальной модели не утихают. Недавно Министерство юстиции представило свое видение этого института. Проанализируем жизнеспособность предложенной модели в украинских реалиях.