Проблемы при регистрации сделок с недвижимым имуществом. Проблемы возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

М.С. КАЛИНЫЧЕВА, аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Данная статья была скопирована с сайта https://www.сайт

М.С. КАЛИНЫЧЕВА,
аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России

До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Ныне действующий ГК РФ в ст. 131 предусмотрел, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также обозначил условия ограничения указанных прав, их переход и прекращение. В ГК РФ подчеркивается, что право собственности на недвижимость возникает именно с момента регистрации соответствующего права в установленной законом форме. В ст. 18 ЖК РФ также закреплено положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.
До 1997 года в Российской Федерации существовал весьма хаотичный порядок оформления прав на недвижимость: не было единого информационного ресурса, содержащего в себе всю полноту информации о сделках с недвижимостью и перехода прав на нее на территории России. Оформлением прав на недвижимость, в частности на жилые помещения, занимались органы технического учета и инвентаризации.
Ситуация кардинальным образом изменилась с появлением Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав на имущество). Государством была поставлена цель по введению единого реестра прав на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации. Так, появились учреждения юстиции, созданные специально для ведения данного реестра и осуществления государственного контроля над рынком недвижимости на всей территории России.
На учреждения юстиции возложена задача по проведению юридической экспертизы документов и проверки законности сделок с недвижимостью, по установлению отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами на недвижимость. Важность такой экспертизы состоит в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие и процедура государственной регистрации прописаны в Законе о регистрации прав на имущество, однако это не решает всех вопросов при учете сделок с недвижимостью.
Суть государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается в регистрации перехода права на конкретное недвижимое имущество. Так, в ст. 130 ГК РФ перечислены объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Если рассматривать в данной работе лишь недвижимость, относящуюся к жилой, то, соотнеся нормы, касающиеся регистрации недвижимости, закрепленные в ГК РФ, с аналогичными нормами ЖК РФ, определяем, что к жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ обладает целым рядом юридических признаков.
Под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т. е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства.
Изолированные жилые помещения представляют собой часть строения или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Следовательно, частью жилого помещения нельзя признать часть комнаты, неизолированную часть квартиры, иными словами - угол. Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Возможно, под частью дома или квартиры следует понимать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав. ЖК РФ не содержит четкого понятия, что есть часть недвижимого имущества. В ст. 16 он дает определение понятиям «жилой дом», «квартира», «комната», однако не разъясняет понятия «часть жилого дома» или «часть квартиры».
В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Постановление № 219), содержатся правила заполнения подраздела I реестра. Пункт 24 Правил гласит: «Формы подраздела I, соответствующие видам недвижимого имущества:
земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3)...» Однако ЖК РФ к жилому помещению относит жилой дом, который по определению не может быть составляющей ни здания, ни сооружения, так как сам является обособленным зданием (сооружением). В п. 29 Правил приводятся примеры наименований объектов, где перечисляются жилой дом, садовый участок, но отсутствуют такие определения, как часть жилого дома или часть квартиры.
В главе 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ГК РФ четко оговорены отношения, связанные с жилым домом и квартирой, но ни разу не упоминается ни часть жилого помещения, ни такое понятие, как «комната».
Статья 16 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень жилых помещений. Следовательно, других жилых помещений быть не может. На этот счет А.А. Титов отмечает, что «жилище в этом аспекте - место на территории России... некий “домашний очаг”, защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. <...> В России жильем до сих пор являются помещения, которые в некоторых развитых странах не признаются таковыми. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление нашего быта.
Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него - с правом проживания именно в таком помещении...».
Аналогичного мнения придерживается в своей статье А.В. Халдеев, который подчеркивает, что «категория “жилище”... по своей правовой природе не нуждается в установлении аналогичных (жилому помещению) критериев». А.В. Халдеев высказывает мнение о том, что категория «жилое помещение» было введено в жилищное законодательство для реализации закрепленного Конституцией РФ права на жилье. Термин «жилое помещение» непосредственно используется в правовом регулировании гражданского оборота. А.В. Халдеев подчеркивает: «Введение дополнительных требований к жилищу как к объекту основных прав человека привело бы к значительному сужению сферы действия всеобщих конституционных гарантий... В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилые потребности граждан продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах... бараках... вагончиках и т. п. ... все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жильем...».
Из вышеизложенных мнений следует, что в научной литературе выделяют два понятия: «жилище» и «жилое помещение». Однако нет ответа на вопрос, какие отношения применимы к таким объектам, как юрта, яранга, вагончик, барак, если такие объекты с точки зрения понятия «жилище» реализуют право граждан на жилье, а с другой стороны, не относятся к жилым помещениям и, следовательно, отношения, возникающие при их использовании, не регулируются жилищным правом.
А. Борисенко также поднимает вопрос о том, к какому виду следует отнести помещения, пригодные для проживания (вагончики, бытовки). В своей статье он указывает, что, «применяя критерий предназначенности, можно сделать однозначный вывод о том, что они не могут быть признаны в качестве объектов жилой недвижимости».
И. Кузьмина вводит понятие «постоянное проживание». По ее мнению, критерием отличия жилого помещения от нежилого является возможность постоянного проживания в этом помещении. Сборно-разборные объекты, вагончики и т. п. по своему определению не могут использоваться в качестве помещений для постоянного проживания и, следовательно, не могут быть включены в состав жилищного фонда. И.А. Фаршатов также придерживается мнения, что к жилым помещениям можно относить только помещения, пригодные для постоянного проживания. Он говорит о том, что «проживание в них (вагончиках, бараках и т. п.) на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства.
Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма)».
Из сказанного видно, что вопрос об урегулировании отношений, связанных с такими объектами, как юрта, яранга, вагончик и т. п., стоит достаточно остро. На нынешний день судебная практика такова, что при решении вопроса о выселении из таких помещений применяются нормы, регулирующие имущественный наем. По нашему мнению, это нарушает права людей, проживающих в таких помещениях, прежде всего право на неприкосновенность жилища и само право на жилище. При вынесении судебных актов судами не исследуются вопросы наличия другого жилого помещения у выселяемого лица, что может привести к вынужденному бродяжничеству, к жизни «на улице». Принудительное выселение возможно в течение 5 дней после уведомления должника. Однако на сегодняшний день, к примеру, в Москве невозможно подобрать надлежащее жилое помещение за короткие сроки и по приемлемой цене, что фактически вынуждает человека покидать выселяемое помещение «в никуда». Выселение из вагончика, барака и т. п. помещений возможно и в отсутствие выселяемого лица. Безусловно, при установлении заслуживающих внимания препятствий в выселении (болезнь, нахождение в служебной командировке и т. п.) судебный исполнитель ставит перед судьей вопрос об отсрочке или приостановлении выселения (ст. 355 ГПК РФ), однако это остается лишь на усмотрение суда.
Возможно, вопрос, связанный с регистрацией таких объектов, как юрта, яранга, вагончик и т. п., можно считать урегулированным, так как данные объекты признаются как в научных кругах, так и в судебной практике не относящимися к жилым помещениям. Тем не менее в Постановлении № 219 отсутствуют какие-либо упоминания о существовании таких объектов. Урегулирование такой проблемы возможно только с помощью правоприменительной практики.
Следующая проблема, с которой сталкиваются органы юстиции, это регистрация перехода права на возводимое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Органы юстиции создавались прежде всего для недопущения нарушения прав физических и юридических лиц. Именно поэтому в Законе о регистрации прав на имущество четко закреплены основания, по которым выносятся решения по отказу в государственной регистрации. В ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации права собственности, тогда как ст. 219 указывает, что такое право возникает только с момента государственной регистрации, следовательно, до такой регистрации право собственности по смыслу ст. 219 не существует. В этом случае приходится рассматривать право собственности не на сам объект недвижимого имущества, а на использованный при его создании комплекс имущества, включая материалы, необходимые при строительстве. Данная проблема не получила однозначного решения.
Суть ее заключается в том, что создатель недвижимости до государственной регистрации обладает правами и исполняет обязанности, присущие собственнику. Так, создатель недвижимости несет ответственность за абсолютную защиту, содержание, необходимость возмещения причиненного вреда и т. п. На практике с подобным имуществом осуществляются сделки по его отчуждению. Однако квалифицировать такое право в качестве самостоятельного нельзя. Причины достаточно формальны - законом указанного вещного права не редусмотрено.
Из вышесказанного следует, что целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является установление прочной, контролируемой системы оборота недвижимости. Такая система необходима прежде всего для защиты права собственности физических и юридических лиц.
Исходя из вышеизложенного, можно дать следующее определение государственной регистрации. Государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных и иных мер, обеспечивающих полное и достоверное отражение данных о правах на недвижимое имущество и всех происходящих с ними изменениях; гармоничное сочетание публичных и частных интересов в сфере недвижимости; формирование надежного, законного и открытого гражданского оборота.
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер - основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя. Законодательством закреплено за правообладателем право отказаться от регистрации прав на недвижимость на любом этапе регистрационного процесса до принятия решения регистрирующим органом.

Библиография
1 См.: Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2005.
2 Титов А.А. Комментарий к ЖК РФ. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
3 Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище». Теоретические и практические аспекты. 2005 // Там же.
4 Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
5 См.: Кузьмина И. Понятие жилого помещения. 2005 // Там же.
6 Фаршатов И.А. Комментарии к ЖК РФ. 2006 // Там же.
7 См.: Трубников П. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам // Там же.
8 См.: Письмо МНС России от 27.04.2001 № ВТ-6-04/350 «О разъяснениях по применению изменений и дополнений № 5 в инструкцию Госналогслужбы России от 08.06.1995 № 33 “О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий”» // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. 2001. № 7.

Глава 1. Государственная регистрация как деятельность (гражданско-правовой аспект)

§ 1 Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

§ 2 Субъекты, объекты и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Глава 2. Гражданские права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации

§ 1 Общая характеристика прав и сделок

§ 2 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

§ 3 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Актуальность темы исследования. До недавнего времени на необходимость регистрации договоров по поводу недвижимого имущества указывалось лишь в нескольких статьях гражданского кодекса. Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимого имущества, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

С принятием Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» создаются учреждения юстиции, основной задачей которых является государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Между тем, исследуемый правовой институт не свободен от недостатков. Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие, существующие на настоящий момент, правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства о государственной регистрации вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей и в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.

Проблема государственной регистрации прав на недвижимое имущество не была предметом широкого круга исследований в отечественной правовой науке. Но в настоящее время ситуация коренным образом меняется и отмечается значительное повышение интереса исследователей к этому вопросу. Это объясняется тем, что нормы действующего законодательства, являются далеко недостаточными для обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимость, а в ряде случаев складывается ситуация их полного противоречия сложившейся практике.

Интересы экономического развития государства требуют более глубокого и всестороннего исследования проблем, касающихся сущности и содержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решения важной проблемы определения понятия государственной регистрации, определение правового статуса субъектов исследуемых отношений, решение проблем, касающихся оснований государственной регистрации, вопросов соотношения и отграничения системы регистрации прав и системы регистрации сделок, а также множества проблем, касающихся регистрации прав и сделок на отдельные объекты недвижимости.

Изложенные обстоятельства, позволяющие аргументировать актуальность проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором данной темы исследования.

Целью исследования является изучение правовых проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования системы регистрации, сопоставление сложившейся практической деятельности регистрирующих органов действующим правовым нормам, а также выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи: - исследовать особенности содержания норм действующего законодательства о государственной регистрации;

Определить содержание основных понятий, используемых в действующем законодательстве, регулирующем область регистрации;

Раскрыть основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей систему регистрации;

Рассмотреть вопросы соотношения регистрации прав и сделок с недвижимостью, а также проблемы, возникающие в процессе регистрации сделок и прав на отдельные объекты недвижимого имущества.

Объектом исследования являются нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование сферы государственной регистрации, правоприменительная деятельность, связанная с реализацией данных норм; а также основные научно-теоретические концепции по проблематике исследуемой темы.

Предметом исследования выступают общественные отношения в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взгляды представителей юридической науки в исследуемой области, практическая деятельность учреждений, осуществляющих процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, особенности судебной практики в данной сфере.

Методологический базис данной работы составил диалектический подход к изучению правовых явлений и процессов, позволяющий видеть данные процессы и явления в их развитии, взаимодействии, а также в противоречии друг с другом.

Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.

В диссертации применяются общенаучные, специальные методы познания конкретно-исторический, системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, нормативно-логический, комплексный, метод восхождения от общего к частному, от абстрактному к конкретному.

Теоретическую и эмпирическую основу исследования составляют научные труды российских и зарубежных ученых в области истории государства, теории государства и права, философии права, конституционного, гражданского, гражданско-процессуального, административного и международного права.

При подготовке диссертации изучены научные труды отечественных ученых, таких как: Е. Богданова, М.И. Брагинского, Б. Гонгало, В.Б. Исакова, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, И.А. Покровского, Н.А. Сыродоева, Г.Ф. Шершеневича и др., а также зарубежных авторов: А. Кларка, А. Говарда, Д. Фрайдрихса, Ф. Баура, А. Гудмэна, JI. Бэкера и др.

Научная новизна диссертации проявляется в том, что данная работа представляет собой одно из первых комплексных исследований вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней:

Выделяются основные признаки, обобщающие российскую и зарубежные системы государственной регистрации;

Предлагается новое определение правоустанавливающего документа.

Анализируется проблема несоответствия норм закона, касающихся государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, сложившейся практике;

Впервые поднимается проблема регистрации прав на земельные участки, предназначенные для использования в различных (под застройку, для аренды, под самовольно возведенными объектами недвижимого имущества и др.

На защиту выносятся положения, в которых отражается научная новизна диссертационного исследования. 1. Государственная регистрация рассматривается в качестве правового института, и представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными органами государства прав на недвижимое имущество и обрсменений данных прав; юридического акта, являющегося административно - правовым решением; правоприменительной деятельности регистрирующих органов, а так же в качестве результата данной деятельности.

2. В целях приведения Закона о регистрации в соответствие с Гражданским Кодексом представляется целесообразным внести уточнения в п. 1 ст. 12 Закона о регистрации РФ в части конкретизации прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.

3. С целью единообразного понимания и применения ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о регистрации желательно более четко определить в них виды прав и ограничений (обременений) этих прав, подлежащих государственной регистрации.

4. Представляется целесообразным определить в ч. 1 ст. 130 четкие критерии, согласно которым имущество может быть отнесено к недвижимому. Исключить из абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК указание на отнесение к недвижимым вещам воздушных и морских судов внутреннего плавания, космических объектов. Отнести их в п. 2 указанной статьи к движимым вещам с обязательной регистрацией права на них в случаях, предусмотренных специальным Федеральным законом.

5. В целях единообразного толкования и применения правил ст. 164 ГК РФ и норм Закона о регистрации необходимо более конкретно назвать в них виды сделок с земельными участками, подлежащих государственной регистрации;

6. Целесообразно дополнить классификацию объектов, предложенную ст. 130 Гражданского Кодекса имущественными комплексами в качестве самостоятельной группы;

7. Ввести и законодательно закрепить единый порядок для регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений;

8. В целях решения проблем регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, образовавшиеся вследствие разделения одного объекта недвижимости целесообразно регламентировать как в нормах Закона о регистрации, так и в Гражданском кодексе вопрос о разделении объекта, в частности, необходимо определить квалификацию объекта, иными словами, право на какой вид объекта недвижимости подлежит государственной регистрации;

9. На законодательном уровне следует определить понятийный аппарат договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Зафиксировать понятия "здания и сооружения", а также "нежилое помещение" в нормах Гражданского кодекса;

10.Необходимо закрепить в нормах Закона о государственной регистрации, а также в Гражданском кодексе положения, предусматривающие государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимого имущества;

11.Следует внести уточнения в ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», в части определения правового статуса объекта ипотеки незавершенного строительством недвижимого имущества.

В диссертационном исследовании содержатся также иные предложения и выводы.

Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в обосновании рекомендаций и предложений автора по дальнейшему совершенствованию действующего законодательства в сфере государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество.

Рассматриваемые в диссертации материалы из судебной практики позволяют использовать соответствующие положения и в нормотворческом процессе и при их практическом применении.

Материал диссертации может быть использован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского и административного права, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов для учреждений осуществляющих процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования являлись предметом выступлений диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского процессуального и предпринимательского права юридического факультета Самарского государственного университета 2001 и 2002 гг., на II региональной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» в Самарском государственном университете, международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука XXI веку» в Ивановском государственном университете, международной научно-практической конференции «Проблемы правового регулирования коммерческой деятельности» в Самарской государственной экономической академии.

Структура работы определена с учетом характера и специфики исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, официальных документов, судебной практики и специальной литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Емельянова, Екатерина Анатольевна

Данные выводы, реализация которых может привести к значительным отрицательным последствиям для имущественного оборота (по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежилых помещений), основываются на единственном умозаключении автора о том, что «понятие «здание» несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение».

Сторонники того, что к аренде нежилого помещения следует применять правила аренды здания (сооружения), в доказательство своей точки зрения приводят только логические рассуждения относительно того, что нежилое помещение является частью здания, в связи с чем, нецелесообразно к части объекта применять более строгие правила, нежели к самому объекту.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока договора, договор аренды здания, - только если договор заключен на срок один год и более, договор аренды предприятия, - также вне зависимости от срока, а аренда кондоминиума практически не возможна.

Для выявления различия правового статуса нежилого помещения от правового статуса здания (сооружения), необходимо рассмотреть такой вопрос в аспекте семантического значения нежилого помещения и здания (сооружения), а также в свете правововой природы объектов.

Особенности некоторых объектов недвижимого имущества уже рассматривались ранее. Такие объекты как нежилое помещение и здания (сооружения) еще не исследовались в данной работе не случайно, поскольку это уместно будет осуществить в рамках данного вопроса.

Легальное определение термина «здание» дается Общероссийским классификаторов основных фондов, утвержденным Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359, в соответствии с которым, нежилые здания - «представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу».

Легальное определение помещения определено статьей 1 Федерального закона РФ от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», в соответствии с которым «Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований» Разумеется, ФЗ «О товариществах собственников жилья» дает определение помещения внутри жилого здания, что, в свою очередь, не мешает уравнять статус нежилого помещения в жилом здании и нежилого помещения в нежилом здании.

Проанализировав указанные выше определения, можно сделать вывод, что в настоящий момент законодательством определяется различие таких объектов недвижимости как здание и нежилое помещение.

Различный юридический статус объектов «нежилое помещение» и «здание» устанавливается также статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой: «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы».

Следует отметить, что правовой режим здания (сооружения), отлична от правовой природы нежилого помещения, поскольку первые являются недвижимостью только при наличии неразрывной связи с земельным участком, а вторые вне зависимости от такой связи.

Итак, основываясь на нормах действующего законодательства представляется целесообразным вывод, что договор аренды нежилого помещения, являясь договором аренды недвижимости, и не являясь договором аренды здания или сооружения, подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока, на который заключен такой договор. В соответствии со статьей 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Поскольку договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то такой договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Следовательно, только с момента государственной регистрации договора аренды арендодатель обязан передать имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судебная практика свидетельствует о том, что при рассмотрении таких споров, суды исходили из того, что договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, а в случае отсутствия государственной регистрации договор аренды нежилых помещений следует считать недействительной сделкой в силу п. 1 ст. 165 ГК. РФ. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязанности зарегистрировать договор.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной.

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, можно сделать вывод, что требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о её регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Таким образом, круг вопросов, касающихся договора аренды нежилого помещения является довольно широким и до конца не исчерпан. Множество мнений, частое несоответствие теории и практики по данному вопросу рождает необходимость пересмотра и усовершенствование действующего законодательства, а также тщательное осмысление ситуации складывающейся в системе государственной регистрации вследствие возникающих противоречий.

В настоящее время большое распространение в отношениях между юридическими лицами и гражданами получил договор о долевом участии в строительстве жилья (договор долевого строительства).

В ряде регионов рекомендуют, а в некоторых требовали регистрировать данные договоры. Следует заметить, что такая практика не имеет нормативного обоснования. Само гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению РФ, следовательно, отдельные ее субъекты не вправе принимать нормативные акты, которые регулируют гражданские отношения (в частности возникает вопрос о гражданско-правовых последствиях нарушения данного требования).

В нормах гражданского кодекса, как было отмечено ранее, не существует общего правила о регистрации договоров с недвижимым имуществом (в отличие от регистрации прав) и, соответственно, данные нормы не устанавливают обязанность регистрировать договор о долевом строительстве.

В юридической литературе встречается мнение, согласно которому такой договор не может подлежать государственной регистрации, поскольку вообще не является сделкой с недвижимым имуществом. Эти договоры имеют предметом не саму недвижимость (например, квартиру), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания в будущем. А на момент заключения такого договора недвижимости как таковой еще не существует и, поэтому сделка не может быть зарегистрирована. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру.1

В рамках данного исследования необходимо также обратить внимание на проблемы, возникающие в процессе государственной регистрации договора ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки сталкивается с множеством сложных и спорных вопросов, большинство которых возникает из-за противоречия норм действующего законодательства, а в ряде случаев несоответствия их сложившейся практике.

До недавнего времени на практике существовал единый порядок государственной регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений. После утверждения Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам от 16.10.2000 г. (с изменениями и дополнениями от 07.02.2003 г.) значительно расширился перечень документов, принимаемых на государственную регистрацию2. Но положения Инструкции распространяются на ипотеку только жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания: индивидуальных жилых домов, квартир, частей жилых домов, частей квартир.

Таким образом, возникает вопрос с регистрацией нежилых помещений, т.к. для единообразного ведения Единого государственного реестра прав

1 Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. -2-е изд., испр. - М.: Юрайт - М, 2001. С. 32.

2 Приказ Министерства юстиции РФ № 289, Государственного Комитета РФ по строительству и жилишно-коммунальному комплексу № 235, Федеральной Комиссии по рынку ценных бумаг № 290 «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» от 16.10.2000 г. необходимо было бы ввести единый порядок регистрации и для жилых, и для нежилых помещений.

В соответствии с п. 6. Ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Однако Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения определяет совершенно иную практику. Пункт 13 Инструкции указывает, что запись в ЕГРП вносится одновременно как о договоре об ипотеке, так и об обременении права залогодателя (если момент заключения договора совпадает с моментом возникновения основного обязательства). В данном случае номер регистрации должен быть один. В подраздел III-4 вносится запись о сделке. Соответственно получается, что запись вносится одна, несмотря на то, что объектов несколько. В подраздел III-2, как определяется в Инструкции, под тем же номером регистрации вносятся записи об ипотеке. Если закладывается несколько объектов ипотеки, то, соответственно, заполняются подразделы III-2 всех разделов ЕГРП, содержащие записи об этих объектах. И все же, в настоящее время практика показывает, что целесообразно было бы заводить лист сделки III-4 по каждому объекту, передаваемому в залог, как и погашение двух листов (подраздел III-4 и III-2) в случае прекращения ипотеки по одному из объектов договора, учитывая и тот момент, что это совершенно не противоречит ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилам ведения Единого государственного реестра прав.

Таким образом, можно сделать вывод, что введение в действие инструкции в значительной степени повлияло на сложившуюся практику процесса регистрации и фактически перечеркнуло принцип присвоения каждому регистрационному действию индивидуального номера. Кроме того, если по договору об ипотеке закладывается несколько объектов, возникает следующий вопрос: залогодержателю должно выдаваться одно свидетельство о регистрации права по всем объектам или несколько свидетельств по каждому? Ведь если следовать Инструкции и делать одну запись о сделке (III-4) и несколько записей об ипотеке (Ш-2) под одним номером регистрации, тогда достаточно выдать одно свидетельство, перечислив в нем несколько объектов.

На практике еще не встречалось обращение залогодержателей с заявлением о выдаче свидетельства, и пока такой вопрос возникает лишь теоретически, но это может произойти, и тогда в процессе государственной регистрации могут возникнуть проблемы.

Отмечая некоторые особенности государственной регистрации ипотеки, хотелось бы отметить и следующий момент.

Государственная регистрация ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество влечет следующее практически значимое последствие. На основании п. I ст. 43 Закона об ипотеке, при наличии нескольких ипотек на один и тот же объект недвижимости, установленных в обеспечении разных обязательств, вопрос о том, какая из ипотек является первоначальной, а какая последующей, подлежит разрешению на основе данных единого государственного реестра прав о дате государственной регистрации ипотеки. Этой датой согласно п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав. Следовательно, несмотря на то, что возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет ипотеки, разрешение вопроса о первоначальном или последующем характере ипотеки поставлено в зависимость именно от даты указанной регистрации. Это обусловлено, прежде всего, следующим. Для четкого разграничения предыдущих и последующих ипотек необходим объективный, документально подтвержденный критерий, максимально застрахованный от возможных коллизий. Именно таким критерием и является дата государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения). Дата государственной регистрации договора об ипотеке в качестве такого критерия использоваться не может, поскольку, если основное обязательство возникает позднее момента заключения договора, регистрация договора об ипотеке сама по себе к возникновению права залога и соответственно ипотеки как ограничения не приведет.

Особый интерес заслуживает ситуация регистрации договора ипотеки незавершенного строительством объекта. Согласно ст. 5 ФЗ «Об Ипотеке» предусматривается залог незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, в том числе зданий и сооружений. Объектом в данном случае будет являться объект незавершенного строительства, и именно этот объект будет внесен в данные Единого государственного реестра. Со временем строительство будет завершено, объект, соответственно, примет совершенно другие характеристики и будет считаться зданием или сооружением, вызывая некоторые сложности при его дальнейшей идентификации. И, таким образом, возникнет вопрос: что считать объектом ипотеки, когда государственная регистрация уже проведена, и данные объекта уже внесены в Единый государственный реестр, определяющий именно объект незавершенного строительства? Данный вопрос на практике вызывает множество спорных моментов и дискуссий и, тем самым, заставляет задуматься о внесении соответствующих изменений, как в нормы действующего законодательства, так и в процесс государственной регистрации.

Заключение.

Правовые проблемы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отличаются особой сложностью и своим многообразием. Сложность таких проблем обусловлена многими факторами.

Прежде всего, саму государственную регистрацию нельзя рассматривать лишь в каком-то одном спектре, поскольку данный институт включает в себя множество значений и понятий, наиболее детальное исследование которых позволяет понять и оценить его особенности.

Сложность заключается и в том, что органы, на которые законом возложена обязанность осуществлять процесс государственной регистрации еще далеки от совершенства, а зачастую, их деятельность вступает в противоречие с нормами действующего законодательства, а субъекты, регистрирующие свои права на объекты недвижимого имущества в полной мере не осознают всю серьезность и необходимость регистрации, скептически определяя ее как бюрократическую процедуру государства.

Данные проблемы вызваны и тем обстоятельством, что вопросы недвижимого имущества, его содержания и критериев, находящихся в основе его классификации являются довольно противоречивыми и требуют особого внимания законодателя.

Недвижимость характеризуется многообразием свойств, а также значительной стоимостью. Она функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства и позиций государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, нереальности во многих случаях прямого государственного вмешательства в деятельность профессиональных структур на рынке недвижимости. При такой ситуации реконструкция системы отношений, связанных с недвижимым имуществом, с целью приведения ее к единому концептуальному построению становится существенной проблемой для самих участников гражданских правоотношений и, соответственно, решение этой проблемы требует разработки определенных подходов со стороны государства.

В современном мире недвижимость, которая долго существовала в роли пассивного объекта государственной собственности, превращается в решающий фактор, оказывающий значительное влияние и на уровень благосостояния физических лиц, и на эффективность деятельности российских производителей. Кроме того, в силу усовершенствования законодательной базы, в частности, благодаря принятию нового Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», она приобретает новые характеристики и становится непосредственным фактором экономического развития общества, вовлекая в гражданский оборот существенную часть объектов недвижимого имущества, что, в настоящее время, является довольно важным.

Закон о регистрации становится коренным переломным моментом в системе регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Он создает систему принципов государственной регистрации, определяет правовое положение и сферу деятельности органов, осуществляющих процесс регистрации, регламентирует порядок проведения процедуры регистрации, но главное, в Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат не только права, но и сделки с недвижимым имуществом.

И все же, принятие Закона о государственной регистрации не решило всех проблем, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, следует учитывать, что данный Закон пришел в среду, где уже сложилась и укоренилась определенная система регистрации. И по настоящее время имеют место многочисленные споры и разногласия между органами, осуществляющие государственную регистрацию сделок и прав, а также органами, проводящими техническую инвентаризацию объектов.

Уместно также подчеркнуть, что существующие на данном этапе нормативные акты, регулирующие сферу оборота недвижимости, часто противоречат друг другу, а также содержат множество недостатков. Так, например, отсутствует четкое правовое регулирование одного из важнейших объектов недвижимого имущества - земли, что на практике приводит к многочисленным проблемам. Неурегулированными остаются и вопросы, связанные с переходом прав на объекты незавершенного строительства, а также не регламентирован законодателем вопрос о разделения объекта.

Данная ситуация подталкивает законодателя к более серьезному осмыслению существующего положения, а так же требует внедрения новых рациональных разработок в нормативную базу, регулирующую сферу недвижимости, что предполагает учитывать не только российский, но и зарубежный опыт. В свою очередь, нормативная база обязана обеспечить и упорядочить процедуру регистрации прав на недвижимость, деятельность субъектов гражданских правоотношений независимо от их видов, направления их деятельности, а также виды сделок с недвижимостью, которые оно совершают.

Несовершенство законодательной базы приводит и к тому, что отсутствует достаточно свободный оборот недвижимости, который существует на рынках зарубежных стран. Кроме того, это ведет к усилению бюрократических административных преград, мешающих нормальному функционированию всей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к недостатку квалифицированных кадров, а так же сложностям в области документооборота. Увеличивается количество споров в области регистрации прав и сделок с недвижимостью, что подрывает и без того загруженную деятельность судов. В недостаточной степени обеспечено равенство прав при заключении договоров между потребителем и профессиональным участником рынка недвижимости, отсутствует общегосударственная политика формирования правовых условий деятельности в сфере оборота недвижимости. К сожалению, существует очень слабый контроль и надзор за деятельностью профессиональных участников оборота недвижимости, что значительно осложняет процесс формирования у граждан и юридических лиц представления о цивилизованности и защищенности рынка недвижимости.

Таким образом, усовершенствование законодательной базы предполагает ликвидацию вышеназванных причин, тормозящих установление нормального правового регулирования прав и сделок с недвижимым имуществом и развитие рынка недвижимости в целом.

Со стороны государства целесообразно было бы сконцентрироваться на реализации комплекса мер:

1) Необходимо дальнейшее развитие законодательной базы, регулирующей систему регистрации сделок и прав с недвижимым имуществом. Сконцентрировать внимание на проблемах, возникающих в сфере государственной регистрации прав и сделок на некоторые объекты недвижимого имущества, например, земельные участки, объекты незавершенного строительства и др.;

2) Упорядочить контроль за практической деятельностью регистрирующих органов в целях осуществления ряда процедур способствующих искоренению несоответствия практики нормам действующего законодательства;

3) Принять соответствующие меры по повышению квалификации работников учреждений, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что предполагает создание определенных условий, способствующих повышению профессионального уровня работников;

4) Разработать четкую программу ипотечного кредитования как инструмента финансирования развития или приобретения недвижимого имущества; создать необходимые условия для финансирования строительства новых объектов недвижимости;

5) Провести мероприятия по упорядочению прав собственности Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на недвижимое имущество, находящегося на территории субъекта Федерации, проведение се полного учета, регистрации.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Емельянова, Екатерина Анатольевна, 2004 год

1. Гражданский Кодекс РФ (часть первая, вторая) от 30.11.1994 № 51 ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.)

2. Гражданский Кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (принят ГДФС РФ 01.11.2001 г.)

3. Закон СССР "О собственности в СССР" // Ведомости ВС СССР, 1990, №11.

4. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда"// Ведомости съезда НД РСФСР и ВС РСФСР, 1991, № 28.

5. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136 ФЗ (принят ГД РФ 28.09.2001 г.)

6. Семейный Кодекс РФ от 29.12.1995 г. № 223-Ф3 (принят ГД РФ 08.12.1995 г.)

7. Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

8. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в статью 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 05.03.2001 г.

9. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в статьи 7 и 8 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 12.04.2001 г.

10. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ

11. Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (принят ГД РФ 28.09.2001 г.)

12. Федеральный Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 г. (принят ГД РФ 24.05.1996 г.)

13. Федеральный Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ (принят ГД РФ 23.05.2003 г.)

14. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2284 «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. // Собрание актов Президента и правительства Российской Федерации № 1, 03.01.1994 г.

15. Постановление Правительства РФ «Об утверждении концепции реформирования органов и учреждений юстиции Российской Федерации» от 07.10.1996 г. №1177

16. Постановление Правительства РФ «О мерах по реализации Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.11.1997 г. № 1378

17. Постановление Правительства РФ «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 26.02.1998 г. № 248.

18. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 г. № 219.

19. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В редакции постановления Правительства РФ от 23.12.1999 г. № 1429.

20. Постановление Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31.08.2000 г. № 648

21. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.04.2001 г.№ 273.

22. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 06.03.1998 г. № 288.

23. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений и дополнения в постановление Правительства Российской Федерации от 26.02.1998 г. № 248» от 16.07.2002 г. №529

24. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений и дополнения в постановление Правительства Российской Федерации от 26.02. 1998 г. № 248» от 13.10.2003 г. № 620

25. Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808

26. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» от 06.08.2001 г. № 233.

27. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.07.2002 г. № 184

28. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» от 25.03.2003 г. № 70

29. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» от 19.09.2003 г. № 226

30. Приказ Министерства юстиции РФ «О внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты Министерства Юстиции Российской Федерациив сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 19.11.2003 г. № 295

31. Письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству «О государственном земельном кадастре и регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость» от3108.1994 г. №2-14/1316

32. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от2812.1995 г. №5325/95.

33. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 02.12.1993 г. №32.

34. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25.02.1998 г. № 8

35. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 г. № 53.

36. Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.08.1997 г. № С5-7/03-5812081. Специальная литература

37. Гражданское право: Учебник в 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК 1998, Т. 1.-816 с.

38. Гражданское право / Под. Ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. М., 1997. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 1999. - 734 с.

39. Гражданское право Учебник. / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М. 1998. Ч. 1. 786 с.

40. Скворцов О.Ю. Приватизационное право. Учебное пособие. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2000. - 256 с.

41. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. - 510 с.

42. Толстой Ю.К. Общие положения о праве собственности. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание второе, переработанное и дополненное. Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: "Теис". 1996.-426 с.

43. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк,1996. 521 с.

44. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1998.-632 с.

45. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. М.: Спарк, 1995. 556 с.

46. Амфитеатров Г.Н. Право на жилое строение и на пользование жилыми домами. М., Спарк, 1948. 266 с.

47. Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 2 Владение. Вещные права. М., 1898. 327 с.

48. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М.: Статут, 1997.- 842 с.

49. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости М., АО «Центр ЮРИнфоР», 2001. - 371 с.

50. Буров B.C. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 1999.-522 с.

51. Буров B.C., Грачев И.Д. и др. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 2001. 640 с.

52. Вареничева Т. Регистрация недвижимости. М.: Социздат, 2001. - 236 с.

53. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса Р.Ф. М.: Центр деловой информации». 1996. 674 с.

54. Генкин Д.М. Право собственности в СССР М.: Государственное издательство юридической литературы, 1961. - 322 с.

55. Гришаев С.П. Всс о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). Учебно-практическое пособие М.: Издательство БЕК, 2001. - 272 с.

56. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов: Учебное пособие. М.: 1986. Ч. 1. 495 с.

57. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование М.: БЕК, 1997. - 252 с.

58. Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М.: НОРМА 1999. 644 с.

59. Исаков В.Б. Фактический состав в механизме правового регулирования. Саратов. 1980.-231 с.

60. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М.: ЮНИТИ- ДАНА, Закон и право, 2000. 301 с.

61. Кассо J1.A. Русское поземельное право. М., 1906. 389 с.

62. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е изд., испр. - М.: Юрайт-М, 2000.-429 с.

63. Крашенинников П.В. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним М.: Спарк, 2002. - 299 с.

64. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, переработ, и доп. М.: Статут, 2003.- 444 с.

65. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Федеральному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Спарк, 2001. - 266 е.

66. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: 1958.-342 с.

67. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Издательство «Ось-89», 2001.- 400 с.

68. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954. 376 с.

69. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изд. 1917 г.).-М.: 1998.-546 с.

70. Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Спб., 1893.

71. Рабинович Н.В. Недействительность сделки и ее последствия. JI.: Изд-во Ленинградского университета, 1960. 569 с.

72. Рыбасова Е. Новый порядок регистрации прав на недвижимость. Ростов н/Д: Феникс, 2000. - 256 с.

73. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: Бизнес - школа «Интел -Синтез», 1998.-202 с.

74. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: ЭКМОС, 2000.-291 с.

75. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. М.: Городец, 2000. - 287 с.

76. Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: БЕК, 1999.-210 с.

77. Андреева JI. Форма договора и последствия её несоблюдения // Российская юстиция, № 2, 1999. С. 24-27

78. Арбатаева JI.C. Предприятие как имущественный комплекс // Юрист, №6, 2001. С. 37-41

79. Арбатаева JI.C., Семенов А.А. К вопросу Государственной регистрации сделок с недвижимостью // Юрист, № 12, 2001. С. 21-24

80. Афонина Е. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Всстник ВАС РФ, № 7, 2000. С. 83-98

81. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость М.: «Проспект», 2001,144 с.

82. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист №4,2002.-С. 10-13

83. Брагинский М.И. Вопрос о регистрации сделки // Вестник ВАС РФ, № 7, 1995.-С. 54-59

84. Брагинский М.И. «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Комментарий к закону // Право и экономика, № 19/20,1997.-С. 37-47

85. Боговская К. Зарегистрируй и владей // Бизнес-адвокат, № 11, 1998. -С. 14-17

86. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права, № 1, 2002. С. 37-39

87. Богданов Е. В чью пользу толковать сомнение? // Российская юстиция, №9,2001.- С. 52-54

88. Бех О.В. Отдельные вопросы применения ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебной практике // Юрист, № 8, 1999. С. 34-38

89. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. // Российская юстиция, № 4, 1999. С. 12-16

90. Бабкин С.А. Общие принципы организации деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость (зарубежный опыт) // Нотариус, № 4, 2001. С. 9-14

91. Бережная О. Регистрация отдельно гарантии отдельно // Российская газета. 1998. 7 февраля. № 5. - С. 3-4

92. Бережная О. Недвижимость: регистрация сделок // Научный парк. № 3. 1998.-С. 11-14

93. Баринова Е. Вещные права самостоятельная категория? // Хозяйство и право № 7, № 8, 2002. - С. 38-47

94. Бокша М.С. Регистрация прав на недвижимое имущество правообладателей в России и Соединенных Штатах // Бюллетень Министерства юстиции РФ № 1,2001. С. 30-38

95. Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство № 12, 2001. С. 47-50

96. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство № 6, № 7. 1999. С. 35-39. С. 29-36

97. Витрянский В.В. «Договор продажи предприятия». // Вестник ВАС РФ, № 11, 1999.-С. 85-95

98. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. №№8-9, 1999.-С. 104-115/С. 76-83

99. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса Р.Ф. М.: Центр деловой информации». 1996.- 743 с.

100. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право № 6,2003. С. 3-19

101. Вайпан В. О признании недействительным акта государственной регистрации права собственности на землю // Право и экономика № 5, 2002. -С. 26-29

102. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество // Российская юстиция, № 8, 2000. С. 46-51

103. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право, №5, 1999.-С. 114-122

104. Гришаев С.П. Сделки с недвижимым имуществом // Закон, № 1, 2002. -С. 51-54

105. Гонгало Б. Открытость сведений о регистрации прав на недвижимость // Закон,№5, 1999.-С. 36-39

106. Герман Г., Кузнецов А.В. Сравнительно-правовой анализ российской и германской системы государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир, № 1, 2000. С. 42-49

107. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика № 6, 2002. -С. 8-11

108. Голомазова JI.A. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества: правовой аспект // Бухгалтерский учет № 4, 1999. -С. 12-15

109. Денисов С. Государственная регистрация договоров // Бизнес-адвокат, № 7, 1997.-С. 23-26

110. Дудко А.Н. «Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества». // Юридический мир, № 1,2001. С. 12-18

111. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины. // Бизнес-адвокат, № 17, 2000.-С. 19-24

112. Дедиков С. Регистрация сделок. // Бизнес-адвокат, № 23, 1997. С. 9-13

113. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство № 7, 2000. -С. 69-76

114. Дмитриев А.В. От «Укрепления прав» до государственной регистрации нрав на недвижимое имущество: Опыт России // Законодательство № 7, 2000.-С. 72-77

115. Дмитриев А.В. Государственная регистрация прав на землю в г. Москве // Законодательство № 6, 1999. С. 51-53

116. Дмитриев А.В. О коллизии законов при регистрации залога. Права аренды земли в г. Москве // Законодательство № 8,2000. С. 68-71

117. Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право, № 6,1999. С. 83-87

118. Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000. С. 56-68

119. Завьялов А.А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, № 6, 1998.- С. 16-19

120. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция, № 12, 1999. С. 21-30

121. Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общее положение и особенности // Право и экономика, № 3, 1999. С. 41-43

122. Ильина JI.B. Аренда нежилых помещений // Юридический мир, № 2, 2002.-С. 14-17

123. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, № 10, 1997.-С. 34-39

124. Ильиченко A.JI. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство № 12, 2000. С. 72-76

125. Киндеева Е. А. Права на недвижимость: в регистрации отказать? // Бизнес-адвокат, № 17,2001. С. 78-84

126. Куликов А., Балычева Н. Регистрация недвижимости: есть варианты! // Бизнес адвокат, № 23, 2000. С. 11-13

127. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция, № 10, 1997. С. 20-26

128. Козырин А.Н. Правовые основы совершения нотариальных действий // Бухгалтерский учет, № 12, 1998. С. 8-12

129. Козлова Е.Б. Государственная регистрация прав собственности на вновь созданные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства» // Юридический мир, № 7, 1999. С. 26-31

130. Козлова Е.Б. Государственная регистрация договора купли продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс // Юридический мир, № 4,1999. С. 24-32

131. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации. // Бизнес-адвокат, № 15, 1999.-С. 10-14

132. Крашенинников П.В. «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения». // Юрист, № 4,2001. С. 47-56

133. Кулик А. Практика регистрации прав на государственное и муниципальное имущество // Российская юстиция, № 2,2002. С. 16-18

134. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон, № 4, 1999. С. 64-73

135. Кузьмина И. Понятие жилого помещения. // Российская юстиция, № 9, 2001.-С. 29-31

136. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000.-С. 13-16

137. Кирсанов А.Р. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью // Нотариальный вестник № 6, 2002. С. 43-46

138. Кармин А.Б. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней: О системе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней иперспективы развития законодательства в этой области // Бюллетень Министерства юстиции РФ№ 9, 2001. С. 38-41

139. Курбатов А.Я. Государственная регистрация сделок залога недвижимости // АКДИ: экономика и жизнь № 2, 1999. С.49-52

140. Курбатов А.Я. Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости (ипотеки) // АКДИ: экономика и жизнь, № 12, 1999. С. 51-54

141. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право № 12. 1995. -С. 58-63

142. Лобанов Г. Белая нить плюс // Бизнес адвокат, № 15, 2003. С. 14-18

143. Ломидзе О. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования. // Хозяйство и право, № 8, 2000. С 37-42

144. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право,№7, 2001.-С. 22-32

145. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция, № 9, 2000. С. 42-46

146. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право, № 9, 2003. С. 9-16

147. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция, № 8, 2000. С. 3841

148. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право, № 10, 1999. С. 37-40

149. Матеенков А.В., Михольская В.В. Регистрация недвижимости: разрешение арбитражными судами споров, возникающих из административных правоотношений» // Юрист, № 9,2001. С 36-42

150. Мирзоян М. Обжалование действий учреждений юстиции, регистрирующих права на недвижимость. // Российская юстиция, № 3, 2001. -С. 37-39

151. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Недвижимость № 7, 2002.- С. 56-62

152. Макаров Г.П. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право № 3, 1998. С 54-56

153. Непомнящая Е. Нотариусы должны остаться в регистрационной цепочке. // «Час пик» 19.08.1997 г. № 119 (848). С. 32-33

154. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000. С. 30-37

155. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 1 (1), 1999. С. 73-85

156. Писков И.П. Роль акта регистрации права в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство № 8, 2002. С. 68-73

157. Пискунова М.Г. Регистрационный лабиринт: При покупке или продаже жилья требуют регистрировать не только договор купли-продажи, но и переход права собственности //Бюллетень Министерства юстиции РФ № 1, 2001.-С. 39-41

158. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция № 3,2000. С. 34-37

159. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, №№ 7-8, 1998. С. 68-73 / С. 46-52

160. Рябцев Г. Вступление в права: раздельная регистрация. // Бизнес-адвокат, №21,2001.-С. 16-18

161. Ренов Э.Н. Департамент государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: деятельность и перспективы развития // Бюллетень Министерства юстиции РФ, № 5, 2000. С. 12-18

162. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство № 2, 2002. С. 58-66

163. Регистрация прав собственности юридических лиц на приватизационные объекты недвижимости. // Самарский бухгалтер № 8, 2001. С. 8-13

164. Ренов Э.Н. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юридический консультант № 4, 2000. С. 16-22

165. Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. № 6. С. 23-27

166. Сснчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права, № 12, 1999.- С. 54-63

167. Сергеев В. Регистрация прав на недвижимое имущество: подлежит ли регистрации право аренды нежилого помещения, возникшее из соответствующего договора, заключенного на срок менее 1 года? // Право и экономика, № 12, 1999. С. 28-31

168. Сидоренко А.Ю. Порядок государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в Московской области // Юрист, № 1,1999. -С. 48-52

169. Савкин С. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав. // Вестник ВАС РФ, № 10, 1998.-С. 63-70

170. Спектор Е.И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журнал российского права № 7, 2002. С. 5463

171. Семенов М. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения». // Право и экономика № 6, 2002. С. 15-19

172. Скукин Е.Б. Права на недвижимость регистрирует государство: Новейшие правовые и нормативные акты: Комментарий специалистов. М.: Рос. газета. 1998. - С. 4-5

173. Сысоева В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Энергетик № 3, 2001. С. 9-11

174. Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция № 4,2000. С. 48-55

175. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право № 8, 1998. С. 71-74

176. Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в РФ институтов нотариата и государственной регистрации // Государство и право № 11. 1998. -С. 67-74

177. Цыбулснко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право,№2,1998.-С. 84-87

178. Цыганов В., Емельянов А. Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция, № 8,2001. С 47-49

179. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон, № 5,1999. С. 67-75

180. Эрдслевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность, № II, 1997.-С. 74-79

181. Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки // Закон № 10, 2002.-С. 81-87

183. Власова А.В. Структура субъективного гражданского права./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 1998. 189 с.

184. Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 2002. 187 с

185. Шибаева Ю.В. Приобретение права собственности по договору./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 2003. 195 с.

186. Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дис. . канд. Юрид. Наук: 12.00.03.-М. 2001.- 181 с.2201. Зарубежная литература

187. Бергман В. Германское право, ч. 3. Пер. с нем. М.: 1999. - 222 с.

188. Швейцария. Законы и постановления. Швейцарское гражданское уложение. Спб., 1908. 215 с.

189. Минцлов Р. Закон об укреплении титулов владения применяемый в колониях Британской Империи // Приложение к журналу гражданского и уголовного права. Спб., 1887. 348 с.

190. Кларк А. Калифорнийское гражданское уложение. Спб., 1891. Т. 2. 280с.

191. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, Muenchen, 1992. - 387 с.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.

Статья посвящена исследованию законодательных противоречий в сфере государственной регистрации договора ипотеки и самой ипотеки, разработке предложений по их устранению. Автором сделан вывод о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и сохранении только регистрации прав на недвижимое имущество.

Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в судебные органы.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Содержание ст. 131, 164, 223 и других статей ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что нередко требуется двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. При этом сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ); права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

В соответствии с законодательством договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности госрегистрации прав Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в п. 1 ст. 20 предусматривает, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Раньше, когда договор об ипотеке удостоверял нотариус, достаточно было заявления только одной из сторон. При этом данное правило сохраняется для тех, кто обратился к нотариусу добровольно.

Вместе с тем в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя, что противоречит положениям Закона об ипотеке. Поскольку названная норма является общей, она в настоящий период должна распространяться и на случаи, когда нотариус договор об ипотеке не удостоверяет.

Считаем, что в рассматриваемом случае должен применяться Закон об ипотеке, так как он является специальным и в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки. Данный вывод вытекает из п. 5 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки могут предусматриваться также Законом об ипотеке.

Вместе с тем во избежание противоречий необходимо внести изменения в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведя его в соответствие с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, что позволит устранить злоупотребления этими противоречиями со стороны недобросовестных участников сделки, а также создать устойчивость гражданского оборота в сфере ипотечного кредитования. Пункт 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предлагаем изложить в следующей редакции:

«Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами».

В Законе об ипотеке государственной регистрации отведена целая глава, которая в основном дублирует положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это связано с тем, что в момент принятия названных нормативных актов неизвестно было, какой из них будет принят ранее, поэтому законодатель ввел в Закон об ипотеке главу о государственной регистрации ипотеки. В то же время необходимо отметить особенность, которую предусмотрел Закон об ипотеке, — представление для государственной регистрации ипотеки помимо прочих документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

Договор об ипотеке и его копия;

Документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

Документ об уплате государственной пошлины;

Иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными выше, представляются также:

Закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

Документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, но в данном случае не требуется представления отдельного заявления, а также уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Необходимо учитывать, что законодатель предусматривает государственную регистрацию договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) и самой ипотеки (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке) как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом — возникшее из него обременение права.

Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нацелен на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя их принадлежность конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность. Введение данного института обусловило создание единого банка данных по недвижимости и тем самым позволило избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок установлен в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.

В силу законодательства РФ предметом государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации.

Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет «о зарегистрированном праве или сделке». На регистрацию сделок указывается и в ст. 164 ГК РФ со ссылкой на случаи, предусмотренные ст. 131 ГК РФ. Между тем в самой ст. 131 ГК РФ такие случаи конкретно не указываются. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.

Четких и обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации. Согласно же ст. 433, 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не является заключенным. Учитывая, что сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно понудить к регистрации через суд, следует вести речь о понуждении к заключению договора.

Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

В связи с этим считаем целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.

Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.

Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.

В статье рассматривается проблемы существующей регистрационной системы, которая действует в России в отношении недвижимого имущества.

Ключевые слова: гражданское право, объект гражданского права, недвижимость, ЕГРН, кадастр.

Отношения собственности являются важнейшими общественными отношениями урегулированными нормами права. Основа важности отношений собственности закреплена, прежде всего, в Конституции РФ. В соответствии со ст. 8 Конституции в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Недвижимые вещи являются объектом гражданских прав и в силу своего значения права на эти вещи подлежат государственной регистрации. Учитывая современные особенности гражданского оборота, актуальным является исследование именно факта государственной регистрации прав, в виду того, что многие граждане имеют в личных архивах документы, устанавливающие права «де-факто», но не имеют на руках сведения, подтверждающие свои права «де- юре». Это достаточно распространенная ситуация, когда граждане приобрели права на недвижимые вещи еще до того как их государственная регистрация стала обязательной, и до сих пор не провели такую регистрацию, и даже не провели кадастровый учет объектов недвижимости. Получается ситуация, что собственник у недвижимой вещи есть, но в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об этом праве.

Это создает ситуацию, когда большинству участников гражданского оборота, не известно приобретен ли тот или иной земельный участок, кто собственник недвижимой вещи. Аналогичная проблема часто возникает в ситуации, когда вещное право возникает в силу приобретательной давности, когда моментом приобретения считается не момент внесения записи в ЕГРН, а установления радо обстоятельств. Стоит отметить, что приобретения права собственности по давности возможно не только права собственности , но и сервитута . Это поднимает вопрос о том насколько необходимо увеличить объем информации вносимый в ЕГРН. Актуален вопрос о том необходимо ли вносить в ЕГРН возражения лиц относительно давностного владения и пользования недвижимой вещью; сведения о наличии претензий относительно объекта недвижимости, которые существуют до обращения в суд. Ситуация с полнотой сведений усугубляется в сфере земельных отношений.

Зачастую при введении в гражданский оборот земельного участка предоставленного ранее, чем была введена обязательная государственная регистрация, возникают споры по определению границ . Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ соседних уже поставленных на кадастровый учет и права на которые внесены в ЕГРН. Подобные споры чаще всего квалифицируются судами как негаторные требования . При изучении законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяющее правовое и процедурное значение имеет федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ № 218). Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Наделяет полномочиями Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др. Принятие нового закона не решило проблему, которая широко обсуждается в литературе - паровое значение факта государственной регистрации: она создает право на недвижимость , или всего лишь подтверждает это факт . По сути, под государственной регистрацией прав подразумевается засвидетельствование факта наличия у кого-либо права на какую-либо недвижимую вещь.

При государственной регистрации фиксируется два факта, во-первых, факт наличия недвижимости (тип объекта, его назначения), во- вторых, факт наличия права в отношении вещи (реквизиты лица, кому принадлежит право), а так же наличие обременений. В настоящее время Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законодательством о регистрации прав недвижимом имуществе, а так же о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных установленных в соответствии с законодательством сведениях.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

ЕГРН является продуктом слияния трех реестров. Государственного реестра кадастра недвижимости, государственного реестра прав на недвижимое имущество и реестра границ. Такое объединение ресурсов позволит повысить бесспорность зарегистрированного права, поскольку объект недвижимости будет наиболее полно индивидуализирован и охарактеризован. Несомненно, что если бы был еще присоединен ресурс Картотека арбитражных дел, то это бы повысило стабильность оборота, и укрепила добросовестность участников оборота .

Безусловно, в теории произведенное слияние трех ресурсов имеет массу плюсов, однако на практике возник один и возможно самый главный вопрос: как же эти реестры объединить между собой. В настоящее время ЕГРН является не полным источником сведений, в виду того, что государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав объединяются вручную и для оптимизации трех реестров необходимо достаточно времени и человеческого трудового ресурса, особенно в части сведений о границах объектов.

Заинтересованные лица могут получить доступ к разным ресурсам ЕГРН как бесплатно в ограниченном объеме сведений, так и за плату, онлайн или при обращении в надлежащий орган. Таким образом, ЕГРН - это сводный электронный реестр объединенной информации о территориях и объектах недвижимости, а также о правах на них, который формируется на основе информации ЕГРП, государственного кадастра недвижимости, а также информации, которая предоставляется заявителями и органами власти.

Библиографический список

1. Иванов, А.А. О презумпции права государственной собственности на землю в России / А.А. Иванов // Закон. - 2016.- № 6. - С. 35-41.

2. Игнатова, М.С. Взаимодействие органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, с иными органами и организациями / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2006. - № 13. - С. 233-236.

3. Игнатова, М.С. О содержании понятий «государственная услуга» и «государственная функция» в деятельности органов исполнительной власти / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2014. - Т. 14. - № 4. - С. 98-102.

4. Калиниченко, Т.Г. О государственной регистрации водных прав / Т.Г. Калиниченко // Законодательство и экономика. - 2007. - № 8. - С. 43-48.

5. Круглова, О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в ской сфере: автореф. дис. … канд. юрид. наук. / О.Б. Круглова. - Самара, 2002. - 22 с. 6. Коновалов, А.В.К вопросу о добросовестности давностного владения / А.В.Коновалов // Вестник гражданского права. - 2016. - № 6. - С. 9-30.

7. Подшивалов, Т.П. Судебная практика о порядке оспаривания зарегистрированного права на недвижимость / Т.П. Подшивалов // Право и экономика. - 2013. - № 2. - С. 75-79.

8. Подшивалов, Т.П. Критерии соотношения вещных и обязательственных исков / Т.П. Подшивалов // Государство и право. - 2015. - № 1. - С. 49-56.

9. Подшивалов, Т.П.Принцип добросовестности в регулировании защиты вещных прав / Т.П. Подшивалов // Гражданское право. - 2017.- № 5. - С. 13-15.

10. Подшивалов, Т.П. Установление и защита сервитута de lege lata et de lege ferenda / Т.П. Подшивалов // Известия вузов. Правоведение. - 2013. - № 4. - С. 90-102.

11. Подшивалов, Т.П. Установление сервитута по давности // Вестник гражданского права. - 2017. - № 2. - С. 115-146.

12. Подшивалов, Т.П. Негаторный иск: проблемы теории и правоприменительной практики / Т.П. Подшивалов // Российский судья. - 2010. - № 10. - С. 11-14.

13. Подшивалов, Т.П. Негаторная защита интересов собственников смежных / Т.П. Подшивалов // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. - № 12. - С. 49-53.

"Право и экономика", 2010, N 12

Единого мнения о природе акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - акт регистрации) ни в науке, ни в практике не имеется, что негативным образом влияет на правоприменение. Настоящая статья посвящена анализу существующих в юридическом мире позиций с целью выявления правильного подхода к акту регистрации.

Акт регистрации и ненормативный правовой акт

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ" (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - Закон о регистрации).

В литературе высказано мнение о необходимости отнесения акта регистрации к ненормативным правовым актам . Такая позиция встречается и в судебной практике (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 января 2004 г. N Ф09-65/04-ГК, рекомендации Научно-консультативного совета при Пятнадцатом арбитражном апелляционном суде от 18 - 19 сентября 2008 г. (вопрос N 12) и др.).

Обычно ненормативный правовой акт оценивают как форму юридически властного волеизъявления полномочного субъекта государственной власти, адресованного определенному лицу (лицам) и направленного на возникновение, изменение или прекращение для него (них) правовых последствий.

Рассмотрим, имеются ли у акта регистрации признаки ненормативного правового.

Ненормативный правовой акт имеет распорядительный характер, содержит юридически-властное предписание, запрет или дозволение субъекта исполнительной власти, обязательное для адресата . В то же время орган, регистрирующий права и сделки в отношении недвижимости (далее - Росреестр), самостоятельно не может устанавливать права частных лиц, формировать содержание регистрируемого права, отменять акты регистрации. Запись о регистрации права (сделки) не является ни предписанием, ни запретом, ни дозволением.

Всякий ненормативный правовой акт имеет текст определенного содержания, но акт регистрации такового не имеет. При этом ч. 2 ст. 199 Арбитражного процессуального кодекса РФ требует предъявить текст ненормативного акта при обжаловании в суд. Некорректным является утверждение о том, что формальным выражением регистрации как ненормативного правового акта является свидетельство либо регистрационная надпись : они не включают властного распоряжения, регистрирующий орган лишь отображает то, что происходит в гражданских правоотношениях. Наиболее ярко это проявляется при правоподтверждающей регистрации, даже по времени не совпадающей с возникновением регистрируемого права.

Проведенная регистрация прав удостоверяется свидетельством (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации). Со свидетельством законодатель не связывает никаких правовых последствий, считая его лишь доказательством регистрации. Именно поэтому свидетельство о регистрации выдается только по ходатайству правообладателя (п. 3 ст. 131 Гражданского кодекса РФ; далее - ГК РФ).

Несоблюдение содержащихся в ненормативном правовом акте предписаний влечет наступление ответственности виновной стороны . Ненормативный акт может быть нарушен только адресатом акта, которого у акта регистрации не существует (см. ). Нарушение возможно лишь в отношении зарегистрированного права . В данном случае речь будет идти о нарушении гражданско-правового характера.

В случае несогласия с ненормативным правовым актом его адресат вправе обжаловать акт в административном порядке. Такой возможности в отношении акта регистрации не существует.

Итак, акт регистрации прав на недвижимость и сделок с ней не имеет признаков "ненормативного правового".

Акт регистрации и передача вещи

Правило римского права о переходе права собственности на вещи с момента передачи (traditio) после введения вотчинной системы сохранило свое действие лишь в отношении движимых вещей. Моментом возникновения права на недвижимость стало внесение записи в поземельную книгу. В связи с этим возникает вопрос о соотношении передачи движимой вещи и регистрации прав на недвижимую, а также о значении передачи недвижимости.

Как было отмечено в юридической литературе, "при последовательно проведенной вотчинной системе не остается места целой теории вещного права; ее заступают два существенно различных раздела: право движимостей и право недвижимостей. Из права недвижимостей вместе с традицией исчезает и юридическое владение" (см.: Цит. по ). Таким образом, владение недвижимостью отождествляется с книжной записью.

Фактически такую же позицию (возможно, незаметно для самих себя) занимают те авторы, которые считают, что передача недвижимости является (должна являться) необходимым элементом состава возникновения права на недвижимость и должна предшествовать регистрации . Сторонники данного подхода полагают, что аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Так, указано, что "правило традиции сохраняется в том смысле, что предметом регистрации является передача вещи, поскольку стороны не связали переход собственности с иным юридическим фактом" . Полагаем, такая позиция некорректна (de lege lata) и нецелесообразна (de lege ferenda) . Мысль о том, что объектом регистрации передача является в связи с отсутствием возможности обнаружить иной подходящий объект, не имеет законодательного подтверждения: по ст. 131 ГК объектом регистрации являются, в частности, вещные права на недвижимость. Ссылка на ст. 556 ГК в качестве обоснования позиции о передаче недвижимости как элементе сложного состава возникновения права на недвижимость некорректна, так как в этой статье говорится о правилах передачи недвижимости (оформление передаточного акта и т.п.) и даже не упоминается о регистрации.

Закон не содержит правила о регистрации передачи недвижимости. Полагаем, что и введение такой нормы нерационально. Как регистрирующий орган мог бы установить факт передачи объекта? Сторонники критикуемой позиции считают, что определиться в этом вопросе можно на основании передаточного акта. Но в таком случае передаточный акт "становится способом передачи владения. Это означает, что владение недвижимостью переносится одной лишь волей (solo animus) , а не реальной передачей фактического господства. Ведет же подобный подход к тому, что и само владение недвижимостью из хозяйственного господства превращается в книжное право" .

В реальности существование записи о праве собственности в реестре - далеко не то же самое, что владение объектом. "Владение как экономическая категория - это хозяйственное господство лица над вещью; правомочие владения - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства над вещью" . Владение как правомочие в составе права собственности появляется в момент регистрации права, но владение как факт не всегда совпадает с наличием записи в реестре. Конечно, владение движимыми и недвижимыми вещами проявляется по-разному: "отношение к нам движимости, которое создает фактическое состояние владения, заключается по общему правилу в том, что мы придаем ей известное положение в пространстве относительно себя; наоборот, для того, чтобы создать подобное отношение к себе недвижимости, мы сами должны... принять известное положение относительно ее в пространстве" .

Различные способы установления владения вещами не отменяют возможности такового для недвижимости в принципе.

Сложность установления факта владения недвижимостью привела к возникновению системы регистрации прав, и владение недвижимостью утратило значение признака собственности . Не более того. Приравнивать значение передачи движимой вещи и регистрации права на недвижимость обосновано лишь в вопросе о моменте возникновения права и недопустимо при определении факта владения вещью.

Характерно, что в Германском гражданском уложении (далее - ГГУ), более столетия знающем регистрационную систему прав на недвижимость, нормы о владении предпосылаются нормам о правах на любые вещи (книга 3). О невозможности отождествления владения недвижимостью и записи о правах на нее свидетельствует также принципиальная допустимость (в Германии) посессорных средств защиты, направленных на охрану фактического (а не "книжного") владения недвижимостью.

Получение недвижимости во владение имеет в Российской Федерации большое значение для решения ряда вопросов. Во-первых, по общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента передачи ему товара (ст. 459 ГК РФ). При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю "считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче" (п. 1 ст. 556 ГК РФ; выделено мной. - А.Ш. ). Во-вторых, передача - начало отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам товара (ст. 477 ГК РФ). В-третьих, наличие либо отсутствие владения объектом недвижимости - это существенный факт для определения способа защиты прав (например, виндикационный иск предъявляется лишь при утрате фактического владения собственником).

Итак, наличие в ЕГРП записи о регистрации прав на недвижимость не означает, что правообладатель является владельцем объекта; передача недвижимости имеет самостоятельное правовое значение.

Акт регистрации и вещный договор

Понятие вещного договора отсутствует в российском законодательстве. Что касается доктрины, то точки зрения исследователей разделились: одни считают вещные сделки институтом исключительно германского права , другие пытаются обосновать наличие такого института в российском праве . В большинстве своем сторонники выделения вещных сделок относят к таковым традицию (передачу) движимой вещи, так как именно с момента традиции возникает по общему правилу право собственности на переданную вещь (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Признание передачи вещной сделкой имеет далеко идущие последствия при проведении аналогий со сферой недвижимости. Так, в распорядительной вещной сделкой "предлагается считать соглашение сторон о переходе (установлении) вещного права (заявление сторон о переходе права) и акт государственной регистрации" (выделено мной. - А.Ш. ).

Насколько обоснованна такая позиция?

В Риме традиция рассматривалась как способ приобретения права собственности путем передачи одним лицом другому фактического владения вещью с целью передачи права собственности на эту вещь; традиция оценивалась как договор .

Первоначальная разработка учения о вещных сделках принадлежит перу Савиньи. Специфика германской модели перехода права собственности по сравнению с римским правом заключается в вынесении волевого момента (согласование воль субъектов о переносе права) за рамки традиции и абстрагировании его от обязательственной сделки. Традиция стала трактоваться как особый юридический факт (фактические действия), который лишь при наличии вещного договора приобретает особое правовое качество юридического поступка. Тем самым основной акцент был перенесен с традиции на вещный договор, а традиция стала выполнять требования публичности в вещной сделке. Как писал Савиньи, "вещный договор в плане своей действительной силы и правовых последствий должен быть, с одной стороны, отвлечен от действительности лежащей в основе сделки, а с другой - обособлен и от самой традиции" (см.: Цит. по ). Для передачи права собственности в Германии соглашение о переходе вещного права должно быть дополнено актом передачи движимой вещи (внесение в поземельную книгу записи - для недвижимости) . Передача (запись в поземельную книгу) - это и условие действия вещного соглашения, и часть юридического состава в основании возникновения права собственности.

Как полагает один из специалистов, "отличие российской системы перехода права собственности по договору от германской, состоящее в том, что первой неизвестно какое-либо особое соглашение о передаче собственности, отделенное, подобно германской Einigung, от передачи вещи (соглашение, конечно, имеется, однако оно имманентно самой традиции как согласованному действию) , равно как неизвестен ей принцип абстрактности вещного договора, отнюдь не препятствует использованию германских категорий распорядительной и вещной сделки также и в российском праве" (выделено мной. - А.Ш. ).

Такое мнение спорно. Наличие "соглашения" в передаче согласно российскому праву автором не доказано . Российское законодательство не позволяет рассматривать передачу как соглашение о передаче владения и (или) собственности. Гражданский кодекс РФ "не знает отдельного права владения, и потому стороны не могут договориться о его переносе или установлении. Владение является фактическим отношением, хозяйственной властью, а потому преемство во владении невозможно" . Невозможно также обнаружить в Гражданском кодексе РФ обоснование передачи как договора о переносе права собственности. Пункт 1 ст. 224 ГК РФ определяет передачу как вручение вещи приобретателю, а равно сдачу перевозчику для отправки приобретателю или сдачу в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. "Закон не определяет сущность передачи вещи как способа перенесения права, не разрешает вопрос о ее правовой природе" .

Согласно § 929 ГГУ "для передачи права собственности на движимую вещь необходимо, чтобы собственник передал вещь приобретателю и они оба были согласны, что право должно перейти " (выделено мной. - А.Ш. ). В российском праве для перехода права собственности необходимы другие условия: действительный обязательственный договор об отчуждении (п. 2 ст. 218 ГК РФ) и передача вещи (ст. ст. 223, 224 ГК РФ). Это различие не позволяет признать передачу в России аналогом германского вещного договора. В отношении недвижимости также имеет место существенное отличие. Согласно § 873 (1) ГГУ "для передачи права собственности на земельный участок...необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу ..." (выделено мной. - А.Ш. ). В России для перехода права собственности на недвижимость необходимы: действительный обязательственный договор (п. 2 ст. 218 ГК РФ) и регистрация права в ЕГРП (ст. 131, п. 2 ст. 8 ГК РФ). В отличие от российских правил суть конструкции перехода права собственности по германскому праву строится именно на принципе абстрактности вещного договора, на отсутствии связи между ним и обязательственной сделкой.

Существует мнение, что использование принципа разделения обязательственной и вещной сделок никоим образом не увязано с "не столь счастливой" идеей абстрактности вещных договоров . Однако смысл теории Савиньи заключался не в отделении вещной сделки от обязательственной в связи с различием в порождаемых ими последствиях, а именно в том, что перенос права находил свое обоснование в вещной сделке и не зависел от обязательственной . Вместе с тем российская передача приводит к переходу права собственности только при действительности обязательственной сделки. Немаловажно также, что общее правило о переходе права собственности в момент передачи в Российской Федерации диспозитивно: переход права может состояться и в момент заключения договора, и в момент оплаты, и т.д. (п. 1 ст. 223 ГК РФ). В такой ситуации передача явно не переносит права собственности. Возможности изменить момент перехода права собственности по воле сторон договора ГГУ не предоставляет.

По мнению российского ученого, для российского права это не меняет дела, ибо передача в любом случае имеет вещно-правовой эффект: владелец обретает возможность защищаться вещно-правовыми средствами (ст. 305 ГК РФ). Но суть учения о вещных сделках по германскому праву заключается в переходе в результате заключения вещной сделки именно вещного права . Савиньи "исходил из того, что необходимо отделить из сферы каузальной сделки "вещную" волю, т.е. волю сторон о передаче вещи в собственность..." .

Даже если гипотетически допустить возможность выделения воли, направленной на переход вещного права , с тем, чтобы сделать ее центром вещной сделки и доказать существование последней в Российской Федерации, невозможно с таким же успехом выделить волю, направленную на передачу фактического владения, так как оно правом не является. Вряд ли можно признать предметом вещной сделки "передачу возможности вещно-правовой защиты". Защита дается владельцу на основании закона .

Характерно, что в Германии для исполнения договора аренды достаточна передача вещи на основании обязательственного договора, поскольку не возникает вещного права . При этом и в Германии аренда имеет "вещно-правовые признаки", например, право следования в отношениях найма жилья (§ 566 ГГУ); арендатор имеет возможность защищаться посессорным иском (§ 861, 869 ГГУ). Все же передача владения рассматривается в Германии не как сделка, а как правовое поведение (Rechtshandlung), поэтому нормы о сделках к ней неприменимы .

Важно, что в Российской Федерации выражения воли на передачу в самой сделке достаточно: ни дух, ни буква закона не требуют повтора этого действия "при передаче". Именно поэтому к передаче вещи со ссылкой на наличие обязательства можно понудить через суд (ст. 398 ГК РФ), что по общему правилу невозможно применительно к заключению договора, так как свобода договора является принципом гражданского права. Зависимость перехода права собственности от действительности обязательственной сделки проявляется и в необходимости ссылаться на ее недействительность при применении реституции.

Наиболее ярко ошибочность рассматриваемого подхода проявляется при анализе перехода права собственности на недвижимость. "Вещной сделкой", лежащей в основании перехода права собственности на недвижимость, по-видимому, следует признать заявление о регистрации права и (или) акт регистрации <1>.

<1> Заявление о переходе права и акт регистрации считает вещной сделкой при переходе прав на недвижимость Е.А. Баранова.

Однако включение публичного акта регистрации в понятие сделки некорректно, поскольку регистрация является внешним по отношению к сделке актом, совершается не стороной сделки, никак не может повлиять на содержание сделки. Подача заявления о регистрации также является действием административного характера, лишь запускающим регистрационную процедуру. Было верно отмечено, что заявление в регистрирующий орган "относится к процессуальным действиям, но никак не к разряду волеизъявления при заключении сделки" . Характерно, что в Российской Федерации переход права собственности на недвижимость может произойти без совместно подаваемого в регистрирующий орган заявления. При подписании нотариального договора об отчуждении недвижимости регистрация права возможна без дополнительных действий сторон - путем подачи заявления о регистрации нотариусом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Закон предоставляет возможность внести запись о регистрации по судебному решению об удовлетворении иска о регистрации, поданному против стороны сделки, уклоняющейся от регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Все эти действия происходят на основании обязательственной сделки.

Вещный договор в Германии считается сделкой, к которой применимы общие положения ГГУ о сделках , в том числе нормы об оспаривании. Это должно означать применительно к конструкции "российских вещных сделок" возможность оспаривания по правилам о недействительности сделок заявления о регистрации и (или) акта регистрации . Но это абсурдно именно в силу публично-правовой природы последних.

Изложенное подрывает позицию о существовании вещных договоров в российском праве и свидетельствует о невозможности квалификации заявления о регистрации прав на недвижимость и (или) акта регистрации прав как вещной сделки.

* * *

Каким образом оценивать акт регистрации?

Несмотря на то что указанный акт нельзя признать "ненормативным правовым", его следует квалифицировать как публично-правовой (административный), поскольку он принимается в недрах публичной отрасли права государственным органом. Однако административные акты необходимо разделять на акты распорядительного характера, устанавливающие, изменяющие, отменяющие права и обязанности конкретных лиц ("ненормативные правовые акты" в соответствии с их традиционным определением), и акты, не вызывающие таких последствий. В литературе была приведена точка зрения одного из специалистов, который справедливо различал акты оперативного управления, которые служат средством организации и направления гражданско-правовых отношений, предопределяющие существо и содержание порождаемых ими последствий, и административные акты государственного контроля, которые служат средством выражения государственного отношения к тем или другим гражданско-правовым связям, складывающимся вне инициативы данного органа управления, содержание которых определяется в соответствии с законом самими сторонами гражданского правоотношения . Достаточно точной для обозначения второй группы актов представляется характеристика их как легализующих. Легализация определяется обычно как придание юридической силы какому-либо акту, действию <2>. К юридическим фактам легализующего характера можно отнести также регистрацию юридического лица, регистрацию эмиссии ценных бумаг и т.п.

<2> См.: Большой энциклопедический словарь // www.academic.ru/misc/enc3p.nsf/ByID/NT0002B2FA; Юридический словарь // dic.academic.ru/dic.nsf/lower/15820.

Легализующий характер акта регистрации выражается в следующем. Лица, подающие документы на регистрацию, заранее совершают все от них зависящие действия для возникновения гражданского права, обременения, сделки. Но регистрируемое право, обременение появляется, а сделка порождает правоотношение, только если государство с этим согласится, признает законность возникновения регистрируемого объекта, легализует его. Для редких случаев регистрации правоподтверждающего характера (например, регистрация права на имущество, приобретенное в порядке наследования) легализующее значение акта регистрации права проявляется в подтверждении права государством и обеспечении возможности осуществления этого права.

Итак, акт государственной регистрации прав, обременений и сделок в отношении недвижимости - это юридический факт, являющийся административным актом легализующего характера для регистрируемых объектов (прав, сделок, обременений) .

В литературе иногда приводятся мнения о том, что, хотя права на недвижимость возникают с момента регистрации, "но не на ее (регистрации) основании, основанием права являются некие иные юридические факты" . Например , сделки. С приведенной точкой зрения сложно согласиться. Точнее, регистрацию прав квалифицировать как самостоятельный юридический факт сложного юридического состава - основания для возникновения прав на недвижимость, поскольку по общему правилу без такой регистрации право возникнуть не может.

Список литературы

Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 26.
Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.
Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. N 1.
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2009. С. 196.
Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. С. 452.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение проблемных вопросов применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008.
Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору // Вестник ВАС РФ. 2008. N 4. С. 28.
Толстой Ю.К. Понятие права собственности // Проблемы гражданского и административного права. Л., 1962. С. 149.
Юшкевич В.А. О приобретении владения по римскому праву. М., 1908. С. 93, 94.
Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 5 - 26.
Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005.
Бекленищева И.В. Понятие гражданско-правового договора (сравнительно-правовое исследование): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 17.
Гражданское право: Учеб.: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2008. Т. 1. С. 443. (Автор главы - Крашенинников Е.А.)
Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.: Зерцало, 2007. С. 93.
Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004.
Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen: C.H. Beck, 1999.
Тузов Д.О. О традиции как вещном договоре в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. N 8.
Васильев Г.С. Передача движимой вещи // Вестник ВАС РФ. 2006. N 12.
Brehm W., Berger C. Sachenrecht. 2. uberarb. Aufl. Tubingen: Mohr Siebeck, 2006. S. 13.
Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. С. 322.
Larenz, Wolf. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. Munchen, 1997. S. 450.
Шапп Я. Система германского гражданского права. М.: Международные отношения, 2006. С. 98 - 100.
Wieling H.J. Sachenrecht. Berlin; Heidelberg: Springer-Verlag, 2007. S. 53, 55.
Венкштерн М. Основы вещного права / Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии // М.: БЕК, 2001. С. 193.
Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве // Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2 т. М.: Статут, 2005. Т. 2. С. 183.
Коршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 16.

А.В.Швабауэр

Адвокатского бюро

"Егоров, Пугинский,

Афанасьев и партнеры",

специалист

по гражданскому праву,

гражданскому и арбитражному процессу

Проблемы при регистрации сделок с недвижимым имуществом. Проблемы возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Рекомендованный список диссертаций

2005 год, кандидат юридических наук Галимова, Венера Марсельевна

Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения 2006 год, кандидат юридических наук Хурцилава, Анастасия Геннадьевна

Особенности совершения сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Прокопьева, Надежда Викторовна

Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Козлова, Елена Борисовна