مشاكل حماية حقوق المشاركين في البناء المشترك للعقارات السكنية هي باستمرار في مركز اهتمام وسائل الإعلام والدولة. في الوقت نفسه ، لسبب ما ، يتذكر القليل من الناس المواطنين الذين استثمروا أموالهم في المباني التجارية. تصف هذه المقالة الفروق الدقيقة لحماية حقوق هذه الفئة المعينة من حملة الأسهم "المنسية" من قبل الجميع.
حماية مصالح أصحاب العقارات غير السكنية في النزاعات مع المطورين الأثرياء ماديًا
إذا لم يكن لدى المطور مشاكل مع نقدا، أو على الأقل ليس هناك قضية إفلاس ضده ، ثم حماية حقوق المالك الممتلكات غير السكنيةتجري في إطار القانون المدني للاتحاد الروسي. من الأسهل ، وفقًا لـ DDU ، أن تنقل شركة البناء إلى شخص ليس فقط مساحة لوقوف السيارات (مرآب ، صندوق ، وما إلى ذلك) ، ولكن أيضًا شقة. في هذه الحالة ، وبشكل لا لبس فيه ، ينطبق قانون حماية المستهلك. في حالة البناء السيئ لشيء ما أو انتهاك المواعيد النهائية للتكليف به ، يقوم المواطن بإرسال دعوى قضائية إلى المحكمة وتحصيل غرامة وغرامة وتعويض من البناة ضرر معنوي. موضوع النزاع في هذه القضيةتشمل المباني السكنية وغير السكنية.
ولكن هل يمكن لمالك محل تجاري في مبنى سكني أن يكون مستهلكًا أيضًا؟ يمكن! بعد كل شيء ، هو فرد ويخلص أيضًا إلى DDU. أي أنه يعتبر مساهمًا ومستهلكًا. على سبيل المثال ، قام شخص ما بتوقيع عقد وتحويل الأموال إلى مطور. كان موضوع الشراء مبنى غير سكني في مبنى متعدد الطوابق. انتهكت شركة البناء شروط تسليم الكائن ولم تستجب لمطالبة العميل. واستأنف هذا الأخير أمام المحكمة التي جمعت مرة أخرى ، دون تردد ، غرامة تعويض لصالح المدعي. ضرر معنويوالمصادرة.
علاوة على ذلك ، بالاعتماد على طلب تقديم العروض ، يمكن حتى للمشارك الفردي في البناء المشترك لمركز مكتبي حماية حقوقه. مثال كلاسيكي. أحد سكان منطقة موسكو اختتم مع شركة بناء، التي أقامت مبنى إداري وموقف سيارات تحت الأرض ، عقد مع DU. في الوقت نفسه ، ضع في اعتبارك أن الأمر يتعلق بمبنى غير سكني ، وليس مبنى سكني. على ما يبدو ، أين قانون حماية المستهلك؟ ومع ذلك ، مثل المدعي أمام المحكمة كفرد وذكر أنه حصل على العقار فقط لاحتياجات الأسرة والمنزلية والشخصية. وهم (أي الاحتياجات) لا علاقة لهم به النشاط الريادي. وفي النهاية أصدر القاضي حكماً قضى بموجبه على المطور بدفع غرامة للمدعي وتعويض عن الضرر غير المادي وغرامة.
وبالتالي ، في الوضع الطبيعي ، عندما لا يكون المطور قد إفلاس بعد ، فإن إجراءات حماية مصالح أصحاب الأسهم - أصحاب العقارات التجارية والسكنية - هي نفسها تمامًا (باستثناء بعض الفروق الدقيقة).
مقارنة حقوق مشتري العقارات السكنية وغير السكنية في مرحلة إفلاس المطور
ولكن في هذه المرحلة ، تتباين طرق حماية مصالح أصحاب الأسهم في العقارات السكنية وغير السكنية ، للأسف ، بشكل جذري. والسبب في ذلك (أو بالأحرى السبب) هو قانون الإفلاس.
في عام 2011 ، قدم المشرع هذا قانون معياريالفصل الخاص بإجراءات إفلاس المطور. هذه المعايير تضع مشتري الشقق في موقع متميز. على وجه الخصوص ، يتم وضع سجل منفصل لمتطلبات نقل المباني السكنية لهم. لم يتم تضمينها في الكتلة التنافسية العامة. بعد الانتهاء من البناء (كقاعدة عامة ، ينتهي الأمر بالفعل في عملية الإفلاس) ، يتم سداد مطالبات أصحاب الأسهم عن طريق نقل الشقق إليهم.
في المقابل ، المواطنون الذين دفعوا المال مقابل المباني غير السكنيةمحرومون من مثل هذه الفرصة. يتم تضمين أغراضهم في حوزة الإفلاس. لماذا ا؟ ولكن لأن القانون لا يسمح لأصحاب الأسهم هؤلاء بإنشاء سجل منفصل والتقدم بطلب للتحويل اللاحق للعقارات غير السكنية إليهم. نتيجة لذلك ، اتضح أن شركة البناء أفلست ، ولم تنقل المبنى إلى المالكين ، ولم يتم تسجيل ملكية العقار في USRN. لذلك ، يتم تضمين هذه الأشياء في حوزة الإفلاس. افتراضيًا ، بالطبع ، يمكن استبعاد المباني التجارية غير المكتملة منه. ومع ذلك ، نادرًا ما يحدث هذا. في الواقع ، هناك حاجة إلى أسباب وجيهة للتحكيم لاتخاذ مثل هذا القرار.
تجدر الإشارة إلى أنه عند ظهور مقال عن إنشاء سجل منفصل لأصحاب الأسهم في حالة إفلاس شركة إنشاءات في القانون ، بدأ العديد من المواطنين الذين استثمروا في العقارات التجارية في المطالبة بإدراجهم أيضًا في هذا تسجيل. ولكن محاكم التحكيمنفى ذلك مرارا وتكرارا. وصلت بعض الحالات في 2015-2016 حتى المحكمة العليا. ومع ذلك ، فقد رفض أيضًا المتقدمين. في الوقت نفسه ، لاحظت المحكمة العليا للاتحاد الروسي أن قواعد القانون "لا تعني إمكانية إدراج مطالبات نقل الأشياء التجارية في سجل متطلبات نقل السكن". كل شيء واضح جدا ومفهوم.
حماية حقوق المساهمين في التسهيلات غير السكنية في حالة إفلاس الشركة
ما هي النتيجة؟ نتيجة لذلك ، فإن حقوق الأشخاص الذين استثمروا في أشياء غير سكنية محمية فقط في الاراضي المشتركة. هم مشمولون بقوانين الإفلاس. وهنا لا يعتمد إجراء حماية مصالح صاحب الأسهم على مرحلة العملية فحسب ، بل يعتمد أيضًا على الوضع الحقيقي للأمور في موقع البناء. على سبيل المثال ، أنهى أحد المطورين بناء منزل. في هذه الحالة ، يمكن للفرد رفع دعوى قضائية في التحكيم والمطالبة بنقل المباني غير السكنية إليه. إذا استوفت المحكمة هذا المطلب (وهذا يحدث كثيرًا) ، فسيتم إرسال القرار إلى Rosreestr لإجراء إدخال في USRN.
نوع آخر. تخضع شركة البناء للمراقبة ، لكن المنزل لم يكتمل بعد. بالإضافة إلى ذلك ، لا يوجد إذن لتشغيله. في هذه الحالة ، من أجل المشاركة في اجتماع الدائنين ، يجوز للمساهم تقديم مطالباته إلى التحكيم في غضون شهر واحد من تاريخ نشر المنشور الخاص بإدخال الإشراف. ومع ذلك ، يجب أن نتذكر أنه في هذه الحالة لا يمكنه المطالبة بنقل المبنى إليه. يمكن أن يكون ادعائه فقط نقدي. بعد كل شيء ، سبق أن قلنا أعلاه أن جميع المباني غير السكنية تندرج في حوزة الإفلاس العام ولا يمكن للمشارك في البناء أن يطالب بسداد الديون العينية. يجب أن نتذكر أيضًا أنه من خلال إعلان مطالبته المالية في هذه المرحلة ، يتنازل المواطن فعليًا عن DDU. لذلك ، إذا قام البناة في النهاية ببناء منزل ، فلن يتمكن صاحب الأسهم من المطالبة بالمبنى.
من ناحية أخرى ، يحق للمواطن ، عند إنهاء اتفاقية التحكم عن بعد بسبب انتهاك شركة البناء لشروط الاتفاقية ، أن يطالب ليس فقط بإعادة جميع الأموال ، ولكن أيضًا بالفائدة. ويمكن أن يكون مبلغًا كبيرًا.
وأخيرًا ، ما العمل عند رفع دعوى إفلاس ضد بناة ، لكن المنزل لم يكتمل بعد؟ في هذه الحالة ، في غضون شهرين من تاريخ إعلانها ، يجوز لمشارك DS تضمين مطالباته في سجل المطالبات النقدية دون إنهاء DD . حيث له الحق في المشاركة في اجتماع الدائنين. يتم النظر في مطالبات المساهم بشأن نقل المباني غير السكنية إليه القواعد المعمول بها. لذلك ، خلال إجراءات الإفلاسيمكن للمواطن تقديم مطالبه ، معبراً عنها بـ شكل نقدي، دون إنهاء اتفاقية التحكم عن بعد ، وبعد الانتهاء من البناء ، وحتى المطالبة باستلام مبانيهم.
وأخيرا ، الملاحظة الأخيرة. يعتبر القانون أن جميع اتفاقيات المشاركة في رأس المال مضمونة بضمانات. وإذا كان الأمر كذلك ، فعند إعداد طلب للتضمين في سجل الدائنين ، يحق للمشارك في العقارات التجارية DS الإشارة إلى أن مطالبته مضمونة برهن. وهذا يزيد بشكل كبير من إمكانية السداد ويضعه في موقع متميز على الدائنين الآخرين.
استنتاجات موجزة
لذا ، حماية مصالح المساهمين محال تجاريةفي حالة إفلاس المطور ، يحدث ذلك على أساس عام. بالمقارنة معهم ، فإن حقوق المشاركين في البناء المشترك الذين وقعوا على DDU للإسكان محمية بموجب القانون ، بالطبع ، بشكل أكثر فعالية. من ناحية أخرى ، الأمر ليس بهذا السوء. هناك اثنان لحظات مهمة. أولاً ، تعتبر مطالبات جميع حاملي الأسهم مضمونة بضمانات. وهذا يزيد بشكل كبير من إمكانية استرداد الأموال. ثانيًا ، في السنوات الاخيرةالسلطات تفعل كل شيء حتى يتم الانتهاء في النهاية من المباني السكنية التي أقامتها الشركات المفلسة. في هذه الحالة ، يكون لأصحاب الأسهم في العقارات غير السكنية فرصة جيدة للحصول على ممتلكاتهم بعد اكتمال البناء.
مشاكل حماية حقوق المشاركين في البناء المشترك للعقارات السكنية هي باستمرار في مركز اهتمام وسائل الإعلام والدولة. في الوقت نفسه ، لسبب ما ، يتذكر القليل من الناس المواطنين الذين استثمروا أموالهم في المباني التجارية. تصف هذه المقالة الفروق الدقيقة لحماية حقوق هذه الفئة المعينة من حملة الأسهم "المنسية" من قبل الجميع.
حماية مصالح أصحاب العقارات غير السكنية في النزاعات مع المطورين الأثرياء ماديًا
إذا لم يكن لدى المطور أي مشاكل مع المال ، أو على الأقل لم تكن هناك قضية إفلاس ضده ، فإن حماية حقوق مالك العقارات غير السكنية تتم في إطار القانون المدني للاتحاد الروسي. من الأسهل ، وفقًا لـ DDU ، أن تنقل شركة البناء إلى شخص ليس فقط مساحة لوقوف السيارات (مرآب ، صندوق ، وما إلى ذلك) ، ولكن أيضًا شقة. في هذه الحالة ، ينطبق قانون حماية المستهلك بوضوح. في حالة البناء الرديء لشيء ما أو مخالفة المواعيد النهائية لتشغيله ، يقوم المواطن بإرسال دعوى قضائية إلى المحكمة ويتقاضى من البناة غرامة وغرامة وتعويض عن الضرر المعنوي. موضوع النزاع في هذه الحالة هو كل من المباني السكنية وغير السكنية.
ولكن هل يمكن لمالك محل تجاري في مبنى سكني أن يكون مستهلكًا أيضًا؟ يمكن! بعد كل شيء ، هو فرد ويخلص أيضًا إلى DDU. أي أنه يعتبر مساهمًا ومستهلكًا. على سبيل المثال ، قام شخص ما بتوقيع عقد وتحويل الأموال إلى مطور. كان موضوع الشراء مبنى غير سكني في مبنى متعدد الطوابق. انتهكت شركة البناء شروط تسليم الكائن ولم تستجب لمطالبة العميل. واستأنف هذا الأخير أمام المحكمة التي استردت للمدعي ، مرة أخرى ، دون تردد ، غرامة وتعويض عن الضرر المعنوي وعقوبة.
علاوة على ذلك ، بالاعتماد على طلب تقديم العروض ، يمكن حتى للمشارك الفردي في البناء المشترك لمركز مكتبي حماية حقوقه. مثال كلاسيكي. أبرم أحد سكان منطقة موسكو اتفاقية تحكم عن بعد مع شركة إنشاءات أقامت مبنى مكاتب وموقف سيارات تحت الأرض. في الوقت نفسه ، ضع في اعتبارك أن الأمر يتعلق بمبنى غير سكني ، وليس مبنى سكني. على ما يبدو ، أين قانون حماية المستهلك؟ ومع ذلك ، مثل المدعي أمام المحكمة كفرد وذكر أنه حصل على العقار فقط لاحتياجات الأسرة والمنزلية والشخصية. وهم (أي الاحتياجات) غير مرتبطين بأي شكل من الأشكال بنشاط ريادة الأعمال. وفي النهاية أصدر القاضي حكماً قضى بموجبه على المطور بدفع غرامة للمدعي وتعويض عن الضرر غير المادي وغرامة.
وبالتالي ، في الوضع الطبيعي ، عندما لا يكون المطور قد إفلاس بعد ، فإن إجراءات حماية مصالح أصحاب الأسهم - أصحاب العقارات التجارية والسكنية - هي نفسها تمامًا (باستثناء بعض الفروق الدقيقة).
مقارنة حقوق مشتري العقارات السكنية وغير السكنية في مرحلة إفلاس المطور
ولكن في هذه المرحلة ، تتباين طرق حماية مصالح أصحاب الأسهم في العقارات السكنية وغير السكنية ، للأسف ، بشكل جذري. والسبب في ذلك (أو بالأحرى السبب) هو قانون الإفلاس.
في عام 2011 ، قدم المشرع فصلًا عن إجراءات إفلاس المطور في هذا القانون المعياري. هذه المعايير تضع مشتري الشقق في موقع متميز. على وجه الخصوص ، يتم وضع سجل منفصل لمتطلبات نقل المباني السكنية لهم. لم يتم تضمينها في الكتلة التنافسية العامة. بعد الانتهاء من البناء (كقاعدة عامة ، ينتهي الأمر بالفعل في عملية الإفلاس) ، يتم سداد مطالبات أصحاب الأسهم عن طريق نقل الشقق إليهم.
في المقابل ، يُحرم المواطنون الذين دفعوا أموالًا مقابل المباني غير السكنية من هذه الفرصة. يتم تضمين أغراضهم في حوزة الإفلاس. لماذا ا؟ ولكن لأن القانون لا يسمح لأصحاب الأسهم هؤلاء بإنشاء سجل منفصل والتقدم بطلب للتحويل اللاحق للعقارات غير السكنية إليهم. نتيجة لذلك ، اتضح أن شركة البناء أفلست ، ولم تنقل المبنى إلى المالكين ، ولم يتم تسجيل ملكية العقار في USRN. لذلك ، يتم تضمين هذه الأشياء في حوزة الإفلاس. افتراضيًا ، بالطبع ، يمكن استبعاد المباني التجارية غير المكتملة منه. ومع ذلك ، نادرًا ما يحدث هذا. في الواقع ، هناك حاجة إلى أسباب وجيهة للتحكيم لاتخاذ مثل هذا القرار.
تجدر الإشارة إلى أنه عند ظهور مقال عن إنشاء سجل منفصل لأصحاب الأسهم في حالة إفلاس شركة إنشاءات في القانون ، بدأ العديد من المواطنين الذين استثمروا في العقارات التجارية في المطالبة بإدراجهم أيضًا في هذا تسجيل. لكن هيئات التحكيم أنكرت ذلك مرارًا وتكرارًا. وصلت بعض القضايا في 2015-2016 إلى المحكمة العليا. ومع ذلك ، فقد رفض أيضًا المتقدمين. في الوقت نفسه ، لاحظت المحكمة العليا للاتحاد الروسي أن قواعد القانون "لا تعني إمكانية إدراج مطالبات نقل الأشياء التجارية في سجل متطلبات نقل السكن". كل شيء واضح جدا ومفهوم.
حماية حقوق المساهمين في التسهيلات غير السكنية في حالة إفلاس الشركة
ما هي النتيجة؟ ونتيجة لذلك ، فإن حقوق الأشخاص الذين استثمروا في أشياء غير سكنية محمية فقط على أساس عام. هم مشمولون بقوانين الإفلاس. وهنا لا يعتمد إجراء حماية مصالح صاحب الأسهم على مرحلة العملية فحسب ، بل يعتمد أيضًا على الوضع الحقيقي للأمور في موقع البناء. على سبيل المثال ، أنهى أحد المطورين بناء منزل. في هذه الحالة ، يمكن للفرد رفع دعوى قضائية في التحكيم والمطالبة بنقل المباني غير السكنية إليه. إذا استوفت المحكمة هذا المطلب (وهذا يحدث كثيرًا) ، فسيتم إرسال القرار إلى Rosreestr لإجراء إدخال في USRN.
نوع آخر. تخضع شركة البناء للمراقبة ، لكن المنزل لم يكتمل بعد. بالإضافة إلى ذلك ، لا يوجد إذن لتشغيله. في هذه الحالة ، من أجل المشاركة في اجتماع الدائنين ، يجوز للمساهم تقديم مطالباته إلى التحكيم في غضون شهر واحد من تاريخ نشر المنشور الخاص بإدخال الإشراف. ومع ذلك ، يجب أن نتذكر أنه في هذه الحالة لا يمكنه المطالبة بنقل المبنى إليه. يمكن أن تكون ادعاءاته نقدية فقط. بعد كل شيء ، سبق أن قلنا أعلاه أن جميع المباني غير السكنية تندرج في حوزة الإفلاس العام ولا يمكن للمشارك في البناء أن يطالب بسداد الديون العينية. يجب أن نتذكر أيضًا أنه من خلال إعلان مطالبته المالية في هذه المرحلة ، يتنازل المواطن فعليًا عن DDU. لذلك ، إذا قام البناة في النهاية ببناء منزل ، فلن يتمكن صاحب الأسهم من المطالبة بالمبنى.
من ناحية أخرى ، يحق للمواطن ، عند إنهاء اتفاقية التحكم عن بعد بسبب انتهاك شركة البناء لشروط الاتفاقية ، أن يطالب ليس فقط بإعادة جميع الأموال ، ولكن أيضًا بالفائدة. ويمكن أن يكون مبلغًا كبيرًا.
وأخيرًا ، ما العمل عند رفع دعوى إفلاس ضد بناة ، لكن المنزل لم يكتمل بعد؟ في هذه الحالة ، في غضون شهرين من تاريخ إعلانها ، يجوز لمشارك DS تضمين مطالباته في سجل المطالبات المالية دون إنهاء DD. في هذه الحالة ، يحق له المشاركة في اجتماع الدائنين. يتم النظر في مطالبات المساهم بشأن نقل المباني غير السكنية إليه وفقًا للقواعد المعمول بها. وبالتالي ، خلال إجراءات الإفلاس ، يمكن للمواطن تقديم مطالباته ، معبرًا عنها من الناحية النقدية ، دون إنهاء اتفاقية التحكم عن بعد ، وبعد الانتهاء من البناء ، يمكنه حتى المطالبة باستلام مقره.
وأخيرا ، الملاحظة الأخيرة. يعتبر القانون أن جميع اتفاقيات المشاركة في رأس المال مضمونة بضمانات. وإذا كان الأمر كذلك ، فعند إعداد طلب للتضمين في سجل الدائنين ، يحق للمشارك في العقارات التجارية DS الإشارة إلى أن مطالبته مضمونة برهن. وهذا يزيد بشكل كبير من إمكانية السداد ويضعه في موقع متميز على الدائنين الآخرين.
استنتاجات موجزة
لذلك ، فإن حماية مصالح أصحاب الأسهم في المباني التجارية في حالة إفلاس المطور تتم على أساس عام. بالمقارنة معهم ، فإن حقوق المشاركين في البناء المشترك الذين وقعوا على DDU للإسكان محمية بموجب القانون ، بالطبع ، بشكل أكثر فعالية. من ناحية أخرى ، الأمر ليس بهذا السوء. هناك نقطتان مهمتان هنا. أولاً ، تعتبر مطالبات جميع حاملي الأسهم مضمونة بضمانات. وهذا يزيد بشكل كبير من إمكانية استرداد الأموال. ثانيًا ، في السنوات الأخيرة ، بذلت السلطات قصارى جهدها حتى يتم الانتهاء في النهاية من المباني متعددة الشقق التي أقامتها الشركات المفلسة. في هذه الحالة ، يكون لأصحاب الأسهم في العقارات غير السكنية فرصة جيدة للحصول على ممتلكاتهم بعد اكتمال البناء.
أما بالنسبة للمشاركين الذين استثمروا أموالاً في تشييد مباني المكاتب البحتة ، فإنهم يواجهون حقًا مخاطرة كبيرة إذا أفلس المطور. يتعين عليهم الاعتماد فقط على محاميهم وعلى حقيقة أن ممتلكات المطور ستغطي جميع مطالبات الدائنين.
ينفذ مطور المؤسسة-العميل-البناء المشترك. يديرها المقاول العام. بعد تكليف مبنى سكني ، تبقى الشقق غير المباعة والمباني غير السكنية. تؤخذ قيمتها في الاعتبار على الحسابات و. بعد ذلك ، عند استلام شهادات الملكية ، يتم نقلهم إلى الحساب 41"منتجات".
بناءً على نتائج التدقيق ، أوصت المؤسسات بشدة بنقل الشقق غير المباعة والمباني غير السكنية إلى الحساب 43"المنتجات النهائية" مباشرة بعد تشغيل المنزل. وكذلك خصم ضريبة القيمة المضافة على المباني غير السكنية ، أي دون الحصول على شهادة ملكية (مبلغ كبير من ضريبة القيمة المضافة). هل هذا صحيح؟ هل يمكن استرداد ضريبة القيمة المضافة على المباني غير السكنية دون انتظار استلام شهادة ملكية لها؟
اختيار المنظمة
الفرق الجوهري بين محاسبة الشقق المتبقية بعد اكتمال البناء المشترك في ملكية المطور ، الحساب 41أو الحساب 43لا ، وفقا للمؤلف. في الميزانية العمومية ، هذا هو نفس السطر - " المنتجات النهائيةوالسلع لإعادة البيع "المتعلقة بـ" المخزونات "( السطر 210). أوصى مسؤولو وزارة المالية الروسية في خطاب بتاريخ 18 مايو 2006 باستخدام الحساب 43. ومع ذلك ، عند تحليل مخطط الحسابات ، يمكن للمرء أن يجد حججًا ضد الحسابات 41وضد الحسابات 43. يجب أن تتخذ المنظمة قرارًا بشأن استخدام الحساب من تلقاء نفسها ، وتحديد قرارها في مخطط العمل للحسابات المرفق بالسياسة المحاسبية.
حدد اللحظة
أما بالنسبة للحظة محاسبة الشقق على هذه الحسابات ، فبناءً على المكون الاقتصادي لهذه العملية ، يترتب على ذلك أن انعكاس قيمة العقار على هذه الحسابات يرتبط بملكية المؤسسة لها. إذا نشأت ملكية الشقق من لحظة تسجيل الدولة ، فيمكن عندئذٍ أخذها في الاعتبار على الحساب أو فقط بعد الحصول على شهادة بهذا التسجيل. خلاف ذلك ، هناك مفارقة: هناك عقارات معدة للبيع ، ولكن لا يمكن بيعها. كيفية اتخاذ قرارات الإدارةحسب الميزانية العمومية؟
متى يتم استرداد ضريبة القيمة المضافة
خصم الضريبة لضريبة القيمة المضافة ، حسب الفقرة 1المادة 172 قانون الضرائب RF ، إذا كانت هناك فاتورة ، مستندات تؤكد حقيقة معاملة تجارية ، وكذلك عند المحاسبة عن البضائع المشتراة (أعمال ، خدمات). الشرطان الأولان واضحان. ولكن كيفية فهم "القبول للمحاسبة" ، لا يوضح قانون الضرائب للاتحاد الروسي.
من الناحية النظرية ، هناك احتمالان.
أولا ، المحاسبة عن فاتورة 08"المستحوذ عليها" من مقاول أعمال البناء والتركيب. المشكلة أنه من المستحيل تحديد حصة ضريبة القيمة المضافة المتعلقة بالأماكن غير السكنية حتى اكتمال البناء ، عندما تصبح تكلفة جميع المباني معروفة ، من أجل تخصيص مبالغ الضريبة لكل منها بما يتناسب مع هذه التكلفة . هذا غير ممكن قبل الحصول على إذن لتشغيل المرفق. هناك المزيد من الحجج ضد حسابات 08. ومع ذلك ، يعد هذا حسابًا للمحاسبة عن الاستثمارات الرأسمالية التي تتحول لاحقًا إلى أصول ثابتة. يتصرفون بناء على ذلك شروط خاصةالمنصوص عليها في الفقرة 6المادة 171 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. ونتيجة لذلك ، لدينا منتج (منتج نهائي). ومن ثم ينشأ الخيار الثاني - المحاسبة عن المباني غير السكنية المعدة للبيع على الحساب أو (بعد تسجيل الدولةحقا).
من الممارسة الشخصية: صادفت آراء السلطات الضريبية أنه في هذه الحالة من الممكن خصم ضريبة القيمة المضافة فقط في وقت بيع هذه الممتلكات. يعتقد المؤلف أن هذه إعادة تأمين تقني خالص أو رغبة غير معقولة في تأجيل فترة الخصم.
أخبر إيفان كودرياشوف ، رئيس القسم القانوني في مجموعة شركات Ecodolie ، موقع الويب عن تسجيل ملكية الشقة ونقلها إلى المشتري والفروق الدقيقة في هذا الإجراء.
تسجيل ملكية المطور
لم يتم تسجيل ملكية الشقة ، التي تم بموجبها إبرام اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك ، لدى المطور. يمكن إصدار حق المطور فقط لتلك المناطق التي ، بعد تشغيل المنزل ، لم يتم بيعها بعد.
في السابق ، عند إبرام DDU ، كان هناك تأخير في تسجيل حقوق الملكية ، ولكن تم حل هذه المشكلة منذ سنوات عديدة باعتماد 214-FZ وإدخال إجراء ينطبق عند تسجيل حقوق الملكية. وتعتمد هذه التأخيرات على توقيع بروتوكول بشأن تنفيذ عقود الاستثمار مع السلطات. بشكل دوري ، كانت هناك صعوبات في توزيع الشقق بين المدينة والمطور ، ونتيجة لذلك تأخر تسجيل حقوق الملكية للأفراد.
الآن لا توجد مثل هذه المشاكل ، لذلك ، في غضون شهر إلى شهرين بعد تشغيل المنزل ، وفقًا لشروط DDU ، يجب توقيع عقد قبول ونقل الشقة. اليوم في المباني السكنيةيتم التسجيل المساحي للمبنى نفسه ولكل من مبانيه على الفور - إذا كان هناك عقد موقّع ، لا تظهر عادةً صعوبات في التسجيل.
نقل الملكية للمشتري
من وجهة نظر قانونية ، ينشأ حق ملكية الشقة من المشتري منذ لحظة تسجيل الدولة لهذا الحق. تصدر بعد التوقيع على صك قبول وتحويل المبنى الجديد.
بعد الانتهاء من البناء ، يجب على المطور تقديم المنزل إلى لجنة Stroynadzor ، والتأكد من توفير الاتصالات للمبنى ، والحصول على شهادات الإنجاز تحديدوإجراء الاختبارات وتوقيع العقود الخاصة بإمدادات الطاقة والموارد الأخرى. في الوقت نفسه ، يجب أن يكون لديه استنتاج بشأن امتثال الكائن وثائق المشروعواللوائح الفنية.
مع حزمة المستندات هذه ، يتقدم المطور بطلب إلى إدارة البلدية - يتم إصدار تصريح له لتشغيل الكائن.
بمجرد الحصول على التصريح ، يصبح العقار قانونيًا بالكامل. يمكن نقلها إلى المشاركين في البناء المشترك. يرسل المطور خطابات إلى المشترين - في غضون الوقت المحدد في DDU ، يجب عليهم الحضور لتفقد الشقة والتوقيع على شهادة القبول. إذا لم يكن لدى المشارك في البناء المشترك أي تعليقات جادة ، فإنه يوقع القانون. ثم يمكنه التقدم بطلب إلى قسم Rosreestr لتسجيل الملكية.
قائمة الوثائق التي يجب تقديمها إلى Rosreestr لتسجيل الملكية:
1) وثيقة قبول ونقل الشقة (نسختان) ؛
2) جواز سفر مساحيعلى المبنى ، الأصل والنسخة (أو يمكنك ببساطة وضع الشقة في السجل المساحي وفقًا للقانون ، ثم يجب على Rosreestr طلب جواز سفر من السجل العقاري بشكل مستقل ، وهذا لا يؤثر على فترة التسجيل) ؛
3) إيصال الدفع واجب الدولةلتسجيل الحقوق بمبلغ 1000 روبل. + نسخته.
الفروق الدقيقة في تسجيل الملكية
بعد توقيع عقد القبول ونقل الشقة ، يمكن للمشتري تسجيل حق الملكية في أي وقت - كل هذا يتوقف على احتياجاته ورغباته. على سبيل المثال ، إذا تم شراء العقار برهن عقاري ، فمن الأفضل التسجيل بشكل أسرع ، لأنه إذا كان لديك شهادة ملكية ، فإن سعر الفائدة على القرض ينخفض. لكن التسجيل نفسه في هذه الحالة أكثر تعقيدًا - في اتفاقيات الرهن العقاري ، كقاعدة عامة ، من الثابت أن المشارك في البناء المشترك ، جنبًا إلى جنب مع المستندات القياسية للتسجيل ، يجب أن يقدم رهنًا على الكائن ، صادر في البنك.
من الضروري أيضًا مراعاة ذلك جنبًا إلى جنب مع أول وثيقة موقعة للقبول والتحويل لمنزل معين إلى سلطة التسجيل (قسم Rosreestr في الجهة ذات الصلة البلدية) يجب نقل مجموعة موسعة من المستندات. إذا كانت مجموعة المستندات غير كاملة (جميع جوازات السفر المساحية غير متوفرة ، ولم يتم تقديم الإذن بتشغيل المبنى السكني ، وما إلى ذلك) ، فقد ترفض سلطة التسجيل تسجيل حق المشتري. لكن من الناحية القانونية ، لا يؤثر هذا على حقوق صاحب الأسهم ، حيث تم بالفعل نقل الشقة إليه ، وتم استلام الإذن بالدخول.
تختلف مجموعة المستندات التي يحملها المساهم الأول إلى Rosreestr عن المجموعة المعتادة واحدة تلو الأخرى:
1) إذن لتشغيل الكائن ؛
2) وثيقة قبول ونقل الشقة (نسختان) ؛
3) جواز سفر مساحي للمبنى ، والأصل ونسخة (أو يمكنك ببساطة وضع الشقة في السجل المساحي وفقًا للقانون ، ثم يجب على Rosreestr طلب جواز سفر من السجل العقاري بشكل مستقل ، وهذا لا يؤثر على فترة التسجيل) ؛
4) استلام دفع رسوم الدولة لتسجيل الحقوق بمبلغ 1000 روبل. + نسخته.
هناك ممارسة لنقل الشقة إلى المشتري قبل الإذن بتشغيل المنزل - وهذا غير قانوني. في هذه الحالة ، يكون المساهم في خطر ، لأنه لا يوجد كائن مسجل قانونيًا. وفقًا لذلك ، من الآمن قانونًا عدم قبول الشيء إذا لم يتم تشغيل المبنى السكني. ولكن إذا كنت بحاجة إلى توقيع قانون ، فعليك القيام بذلك الحد الأدنى للاستثمارفي الزخرفة في حالة نصب الكائن بشكل غير صحيح.
تاريخ النشر 09 سبتمبر 2014