مشاكل حماية حقوق المشاركين البناء المشتركالعقارات السكنية هي باستمرار في دائرة الضوء من وسائل الإعلام والدولة. في الوقت نفسه ، لسبب ما ، يتذكر القليل من الناس المواطنين الذين استثمروا أموالهم في المباني التجارية. توضح هذه المقالة الفروق الدقيقة لحماية حقوق هذه الفئة المعينة من حملة الأسهم "المنسية" من قبل الجميع.
حماية مصالح أصحاب العقارات غير السكنية في النزاعات مع المطورين الأثرياء ماديًا
إذا لم يكن لدى المطور مشاكل مع نقدا، أو على الأقل لا توجد قضية إفلاس ضده ، فإن حماية حقوق مالك العقارات غير السكنية تتم في إطار القانون المدني للاتحاد الروسي. من الأسهل ، وفقًا لـ DDU ، أن تنقل شركة البناء إلى شخص ليس فقط مساحة لوقوف السيارات (مرآب ، صندوق ، وما إلى ذلك) ، ولكن أيضًا شقة. في هذه الحالة ، ينطبق قانون حماية المستهلك بوضوح. في حالة البناء السيئ لشيء ما أو انتهاك المواعيد النهائية للتكليف به ، يقوم المواطن بإرسال دعوى قضائية إلى المحكمة وتحصيل غرامة وغرامة وتعويض من البناة ضرر معنوي. موضوع النزاع في هذه القضيةتشمل المباني السكنية وغير السكنية.
ولكن هل يمكن لمالك محل تجاري في مبنى سكني أن يكون مستهلكًا أيضًا؟ يمكن! بعد كل شيء ، هو فرد ويخلص أيضًا إلى DDU. أي أنه يعتبر مساهمًا ومستهلكًا. على سبيل المثال ، قام شخص ما بتوقيع عقد وتحويل الأموال إلى مطور. كان موضوع الشراء مبنى غير سكني في مبنى متعدد الطوابق. انتهكت شركة البناء شروط تسليم الكائن ولم تستجب لمطالبة العميل. واستأنف هذا الأخير أمام المحكمة التي جمعت مرة أخرى ، دون تردد ، غرامة تعويض لصالح المدعي. ضرر معنويوالمصادرة.
علاوة على ذلك ، بالاعتماد على طلب تقديم العروض ، يمكن حتى للمشارك الفردي في البناء المشترك لمركز مكتبي حماية حقوقه. مثال كلاسيكي. أحد سكان منطقة موسكو اختتم مع شركة بناء، التي أقامت مبنى إداري وموقف سيارات تحت الأرض ، عقد مع DU. في الوقت نفسه ، ضع في اعتبارك أن الأمر يتعلق بمبنى غير سكني ، وليس مبنى سكني. على ما يبدو ، أين قانون حماية المستهلك؟ ومع ذلك ، مثل المدعي أمام المحكمة كفرد وذكر أنه حصل على العقار فقط لاحتياجات الأسرة والمنزلية والشخصية. وهم (أي الاحتياجات) لا علاقة لهم به النشاط الريادي. وفي النهاية أصدر القاضي حكماً قضى بموجبه على المطور بدفع غرامة للمدعي وتعويض عن الضرر غير المادي وغرامة.
وبالتالي ، في الوضع الطبيعي ، عندما لا يكون المطور قد إفلاس بعد ، فإن إجراءات حماية مصالح أصحاب الأسهم - أصحاب العقارات التجارية والسكنية - هي نفسها تمامًا (باستثناء بعض الفروق الدقيقة).
مقارنة حقوق مشتري العقارات السكنية وغير السكنية في مرحلة إفلاس المطور
ولكن في هذه المرحلة ، تتباين طرق حماية مصالح أصحاب الأسهم في العقارات السكنية وغير السكنية ، للأسف ، بشكل جذري. والسبب في ذلك (أو بالأحرى السبب) هو قانون الإفلاس.
في عام 2011 ، قدم المشرع هذا الفعل المعياريفصل في إجراءات إفلاس المطور. هذه المعايير تضع مشتري الشقق في موقع متميز. على وجه الخصوص ، يتم وضع سجل منفصل لمتطلبات نقل المباني السكنية لهم. لم يتم تضمينها في الكتلة التنافسية العامة. بعد الانتهاء من البناء (كقاعدة عامة ، ينتهي الأمر بالفعل في عملية الإفلاس) ، يتم سداد مطالبات أصحاب الأسهم عن طريق نقل الشقق إليهم.
في المقابل ، يُحرم المواطنون الذين دفعوا أموالًا مقابل المباني غير السكنية من هذه الفرصة. يتم تضمين أغراضهم في حوزة الإفلاس. لماذا ا؟ ولكن لأن القانون لا يسمح لأصحاب الأسهم هؤلاء بإنشاء سجل منفصل والتقدم بطلب للتحويل اللاحق للعقارات غير السكنية إليهم. نتيجة لذلك ، اتضح أن شركة البناء أفلست ، ولم تنقل المبنى إلى المالكين ، ولم يتم تسجيل ملكية العقار في USRN. لذلك ، يتم تضمين هذه الأشياء في حوزة الإفلاس. افتراضيًا ، بالطبع ، يمكن استبعاد المباني التجارية غير المكتملة منه. ومع ذلك ، نادرًا ما يحدث هذا. في الواقع ، هناك حاجة إلى أسباب وجيهة للتحكيم لاتخاذ مثل هذا القرار.
تجدر الإشارة إلى أنه عند ظهور مقال حول إنشاء سجل منفصل لأصحاب الأسهم في حالة إفلاس شركة إنشاءات في القانون ، بدأ العديد من المواطنين الذين استثمروا في العقارات التجارية في المطالبة بإدراجهم أيضًا في هذا تسجيل. لكن هيئات التحكيم أنكرت ذلك مرارًا وتكرارًا. وصلت بعض القضايا في 2015-2016 إلى المحكمة العليا. ومع ذلك ، فقد رفض أيضًا المتقدمين. في الوقت نفسه ، لاحظت المحكمة العليا للاتحاد الروسي أن قواعد القانون "لا تعني إمكانية إدراج مطالبات نقل الأشياء التجارية في سجل متطلبات نقل السكن". كل شيء واضح جدا ومفهوم.
حماية حقوق المساهمين في التسهيلات غير السكنية في حالة إفلاس الشركة
ما هي النتيجة؟ ونتيجة لذلك ، فإن حقوق الأشخاص الذين استثمروا في كائنات غير سكنية، محمية فقط على الاراضي المشتركة. هم مشمولون بقوانين الإفلاس. وهنا لا يعتمد إجراء حماية مصالح صاحب الأسهم على مرحلة العملية فحسب ، بل يعتمد أيضًا على الوضع الحقيقي للأمور في موقع البناء. على سبيل المثال ، أنهى أحد المطورين بناء منزل. في هذه الحالة ، يمكن للفرد رفع دعوى قضائية في التحكيم والمطالبة بنقل المباني غير السكنية إليه. إذا استوفت المحكمة هذا المطلب (وهذا يحدث كثيرًا) ، فسيتم إرسال القرار إلى Rosreestr لإجراء إدخال في USRN.
نوع آخر. كانت شركة بناء تحت المراقبة ، لكن المنزل لم يكتمل بعد. بالإضافة إلى ذلك ، لا يوجد إذن لتشغيله. في هذه الحالة ، من أجل المشاركة في اجتماع الدائنين ، يجوز للمساهم تقديم مطالباته إلى التحكيم في غضون شهر واحد من تاريخ نشر المنشور الخاص بإدخال الإشراف. ومع ذلك ، يجب أن نتذكر أنه في هذه الحالة لا يمكنه المطالبة بنقل المبنى إليه. يمكن أن تكون ادعاءاته نقدية فقط. بعد كل شيء ، سبق أن قلنا أعلاه أن جميع المباني غير السكنية تندرج في حوزة الإفلاس العام ولا يمكن للمشارك في البناء أن يطالب بسداد الديون العينية. يجب أن نتذكر أيضًا أنه من خلال إعلان مطالبته المالية في هذه المرحلة ، يتنازل المواطن فعليًا عن DDU. لذلك ، إذا قام البناة في النهاية ببناء منزل ، فلن يتمكن صاحب الأسهم من المطالبة بالمبنى.
من ناحية أخرى ، يحق للمواطن ، عند إنهاء اتفاقية التحكم عن بعد بسبب انتهاك شركة البناء لشروط الاتفاقية ، أن يطالب ليس فقط بإعادة جميع الأموال ، ولكن أيضًا بالفائدة. ويمكن أن يكون مبلغًا كبيرًا.
وأخيرًا ، ماذا تفعل عندما يتم رفع إجراءات إفلاس ضد بناة ، لكن المنزل لم يكتمل بعد؟ في هذه الحالة ، في غضون شهرين من تاريخ إعلانها ، يجوز لمشارك DS تضمين مطالباته في سجل المطالبات النقدية دون إنهاء DD. في هذه الحالة ، يحق له المشاركة في اجتماع الدائنين. يتم النظر في مطالبات المساهم على نقل المباني غير السكنية إليه القواعد المعمول بها. لذلك ، خلال إجراءات الإفلاسيمكن للمواطن تقديم مطالبه ، معبراً عنها بـ شكل نقدي، دون إنهاء اتفاقية التحكم عن بعد ، وبعد الانتهاء من البناء ، وحتى المطالبة باستلام مبانيهم.
وأخيرا ، الملاحظة الأخيرة. يعتبر القانون أن جميع اتفاقيات المشاركة في رأس المال مضمونة بضمانات. وإذا كان الأمر كذلك ، فعند إعداد طلب للتضمين في سجل الدائنين ، يحق للمشارك في العقارات التجارية DS الإشارة إلى أن مطالبته مضمونة برهن. وهذا يزيد بشكل كبير من إمكانية السداد ويضعه في موقع متميز على الدائنين الآخرين.
استنتاجات موجزة
لذا ، حماية مصالح المساهمين محال تجاريةفي حالة إفلاس المطور ، يحدث ذلك على أساس عام. بالمقارنة معهم ، فإن حقوق المشاركين في البناء المشترك الذين وقعوا على DDU للإسكان محمية بموجب القانون ، بالطبع ، بشكل أكثر فعالية. من ناحية أخرى ، الأمر ليس بهذا السوء. هناك اثنان لحظات مهمة. أولاً ، تعتبر مطالبات جميع حاملي الأسهم مضمونة بضمانات. وهذا يزيد بشكل كبير من إمكانية استرداد الأموال. ثانيًا ، في السنوات الاخيرةالسلطات تفعل كل شيء حتى يتم الانتهاء في النهاية من المباني السكنية التي أقامتها الشركات المفلسة. في هذه الحالة ، يكون لأصحاب الأسهم في العقارات غير السكنية فرصة جيدة للحصول على ممتلكاتهم بعد اكتمال البناء.
أما بالنسبة للمشاركين الذين استثمروا الأموال في تشييد مباني المكاتب البحتة ، فإنهم يواجهون مخاطر كبيرة إذا أفلس المطور. يتعين عليهم الاعتماد فقط على محاميهم وعلى حقيقة أن ممتلكات المطور ستغطي جميع مطالبات الدائنين.
مانتسيريف كيريل ألكسيفيتش
شريك اداري
شركة المحاماة "Schetinkin، Mantserev and Partners"
في ضوء الأحداث الأخيرة المتعلقة بالبناء المشترك في مدينة بينزا ، غالبًا ما تُطرح أسئلة حول كيفية تنفيذ ذلك الذي أبرم DDU لشراء المباني التجارية. كل شيء واضح عن الشقق في إفلاس المطور: المشارك في البناء المشترك في مرحلة المراقبة أو في مرحلة إجراءات الإفلاس يدرج مطالباته إما في سجل مطالبات نقل المباني السكنية ، أو يحول مطالبته إلى السيولة النقدية. في الوقت نفسه ، لا ينص التشريع على إمكانية تضمين المتطلبات المتعلقة بالمباني غير السكنية في مثل هذا السجل.
اتضح أن أصحاب الأسهم - التجار لا يمكنهم تقديم نفس الطلب إلى محكمة التحكيم مثل أصحاب الأسهم في الشقق ، لأن مثل هذا الطلب لن يتم استيفائه (انظر ، على سبيل المثال ، حكم المحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 09.02.2007). 2016 N 302-ES15-6122 ، مرسوم محكمة التحكيم لمنطقة موسكو بتاريخ 27 يناير 2016 N Ф05-7805 / 15)
وبما أن التاجر - المساهم لا يمكنه المطالبة بنقل ملكية المباني غير السكنية إليه ، فإن هناك عددًا من الأسئلة التي سنحاول الإجابة عنها أدناه:
- هل سيتم تضمين المباني غير السكنية التي هي موضوع DDU في حوزة الإفلاس في حالة إفلاس المطور؟
- أكمل البناء المنزل في مرحلة المراقبة. كيف تحصل على ملكية المباني غير السكنية؟
- مطور تحت الاشراف. لم يتم الحصول على رخصة البناء. ما هي الإجراءات التي يمكن أن يتخذها المستثمرون العقاريون؟
- استحداث إجراءات إفلاس ضد المطور. المنزل غير مكتمل. ماذا تفعل لأصحاب الأسهم في المباني غير السكنية؟
السؤال رقم 1 . هل سيتم تضمين المباني غير السكنية التي هي موضوع DDU في حوزة الإفلاس في حالة إفلاس المطور؟
نعم ، يجب أن يتم تضمين هذه المباني غير السكنية من قبل مدير التحكيم في حوزة الإفلاس.
وفقًا للمادة 131 من القانون الاتحادي "بشأن الإعسار (الإفلاس)" ، فإن جميع ممتلكات المدين ، المتاحة في تاريخ فتح إجراءات الإفلاس والتي تم تحديدها أثناء إجراءات الإفلاس ، تشكل حوزة الإفلاس.
من لحظة الانتهاء من بناء مبنى سكني ، والحصول على إذن لتشغيل الكائن ، وحتى اللحظة التي يتم فيها نقل كائن البناء المشترك إلى المساهم ، فإن هذا الكائن هو ملك المطور ويخضع إدراجها في حوزة الإفلاس.
في حالة عدم اكتمال بناء مبنى سكني متعدد الشقق ، يتم تضمين كائن قيد الإنشاء في عقار الإفلاس. في الوقت نفسه ، يحدد قانون الإفلاس ميزات تنفيذ مثل هذا الكائن في سياق إجراءات الإفلاس.
في حد ذاته ، لا ينتج عن اتفاقية المشاركة في البناء المشترك حقوق في المباني غير السكنية ، حيث لم يتم تنفيذ مثل هذه الاتفاقية (لم يتم نقل الملكية ، ولم يتم تسجيل ملكية المساهمين للمباني التجارية). لا يمكن استبعاد المباني التجارية من عقار الإفلاس أثناء إجراءات إفلاس المطور إلا من خلال عمل قضائيمُتَبنى محكمة التحكيمبالنظر إلى حالة إفلاس المطور.
السؤال 2 . أكمل البناء المنزل في مرحلة المراقبة. كيف تحصل على ملكية المباني غير السكنية؟
لا يمكن تقديم جميع المطالبات المتعلقة بنقل المباني السكنية ، من تاريخ إدخال الإشراف ، إلا كجزء من إجراءات الإفلاس وفقًا للمادة 201.11 من القانون الاتحادي "بشأن الإفلاس (الإفلاس)". أي ، بالنسبة للمباني السكنية ، في حالة الانتهاء من بناء منزل في مرحلة الإشراف أو إجراءات الإفلاس ، يتم سداد مطالبات أصحاب الأسهم المدرجة في السجل من قبل مدير التحكيم عن طريق نقل الشقق إليهم.
لا ينص القانون على تطبيق نفس القواعد على أصحاب الأسهم الذين أبرموا عقودًا لشراء مباني تجارية.
مطالبات التاجر المساهم بالنقل العقاراتوفاءً بالالتزام بنقلها إلى ملكية ، تخضع للعرض والنظر فقط في إطار قضية الإفلاس (البند 5 ، الفقرة 1 ، المادة 201.8 من القانون الاتحادي "بشأن الإعسار (الإفلاس)").
وبالتالي في حالة الانتهاء من تشييد مبنى سكني وإصدار في الوقت المناسبإذن لتشغيل المرفق ، سيتمكن أصحاب المصالح في المباني التجارية من حماية حقوقهم والحصول على ملكية ممتلكاتهم فقط عن طريق تقديم مطالبة مناسبة إلى محكمة التحكيم بالنظر في قضية إفلاس المطور.
قرار المحكمة الذي دخل حيز التنفيذ القانوني ، والذي يعترف بملكية العقارات ، هو الأساس تسجيل الدولة Rosreestrom الصحيح.
السؤال 3 . مطور تحت الاشراف. لم يتم الحصول على رخصة البناء. ما هي الإجراءات التي يمكن أن يتخذها المستثمرون العقاريون؟
مثل جميع الدائنين ، يحق للمساهمين - التجار ، من أجل المشاركة في الاجتماع الأول للدائنين ، تقديم مطالبات في غضون شهر واحد من تاريخ نشر إعلان إعلان إفلاس المدين.
مرة أخرى ، من الضروري الانتباه إلى حقيقة أن متطلبات أصحاب الأسهم - التجار (المدرجين في السجل) يمكن أن تكون نقدية فقط. من المهم جدًا في هذه المرحلة ، أنه لا يمكن تقديم المطالبات النقدية إلا نتيجة لإلغاء اتفاقية المشاركة في البناء المشترك.
بعبارة أخرى ، إذا قام المساهم-التاجر بتحويل مطالبته إلى نقود ، فلن يتمكن من تقديم طلب لنقل المباني غير السكنية إليه في المستقبل (في حالة اكتمال بناء مبنى سكني ).
من اللحظة التي تقبل فيها محكمة التحكيم طلب إعلان إفلاس المطور ، يُعتبر الموعد النهائي للوفاء بالالتزام بنقل موضوع البناء المشترك قد حان ( قرار محكمة الاستئناف الثامنة عشرة بتاريخ 27 مايو 2013 رقم 18AP-4398/13).
وفقًا للفقرة 1 من المادة 9 من القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك ..." ، يحق للمشارك في البناء المشترك رفض من جانب واحدمن العقد فيما يتعلق بفشل المطور في الوفاء بالتزامات نقل كائن البناء المشترك.
في الوقت نفسه ، وفقًا للفقرة 2 من هذه المقالة ، عند إنهاء DDU على الأساس المشار إليه ، يحق لصاحب الأسهم المطالبة بإعادة المبلغ المدفوع بموجب الاتفاقية ودفع الفائدة.
يمكن للتاجر المساهم تضمين هذه المطالبات النقدية في سجل مطالبات الدائنين عن طريق إنهاء DDU من جانب واحد.
السؤال رقم 4 . استحداث إجراءات إفلاس ضد المطور. المنزل غير مكتمل. ماذا تفعل لأصحاب الأسهم في المباني غير السكنية؟
تنشأ حالة مختلفة مع بدء إجراءات الإفلاس مع منزل غير مكتمل. في غضون شهرين من تاريخ نشر إعلان بدء إجراءات الإفلاس ضد المطور ، يحق للمشارك في البناء المشترك تضمين مطالبته في سجل المطالبات المالية دون إنهاء DDU.
هذا يعطي الحق في المشاركة في اجتماعات الدائنين ، والتصويت على بنود جدول الأعمال. من حيث المبدأ ، يتعين على مدير التحكيم أن يأخذ في الاعتبار مطالبة التاجر المساهم في التسويات مع الدائنين فقط إذا كانت مدرجة في السجل.
يتم النظر في مطالبة صاحب المصلحة لنقل المباني غير السكنية وفقًا لقواعد المادة 100 من القانون الاتحادي "بشأن الإفلاس (الإفلاس)" ، بينما لأغراض تحديد عدد الأصوات في اجتماع الدائنين و مقدار الرضا عن مثل هذه المطالبة ، فإنه يخضع لتقييم نقدي ، والمبلغ المشار إليه في السجل (ص 34 قرارات للجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 22 يونيو 2012 N 35).
وبالتالي ، في سياق إجراءات الإفلاس ، من الممكن أن تُدرج في سجل مطالبات أصحاب الأسهم - التجار ، دون إنهاء DDU ، ويتم التعبير عنها بمبلغ نقدي.
مطالبات المشاركين في البناء المشترك ، على أساس DDU ، مضمونة بضمانات بموجب المادة 13 من القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك ...". في هذا الصدد ، عند إعداد الطلب ، نوصي بتضمينه أسباب حدوث الرهن واشتراط تسجيل هذه المتطلبات في السجل على أنها مضمونة برهن عقاري.
استشارة مجانية
عن طريق الهاتف. 306-919
اعتبارًا من عام 2017 ، سيتم فرض ضرائب على جميع الشقق غير المباعة المتبقية في الميزانية العمومية للمطورين في منطقة موسكو والمقاولين وصناديق الاستثمار والبنوك على ممتلكات المنظمات ، وفقًا لما قاله نائب رئيس الحكومة الإقليمية الألماني يليانيوشكين. حولحول الشقق في المنازل التي تم تكليفها بالفعل ، سيكون المعدل 2٪ من القيمة المساحيةهدف. حددت سلطات منطقة موسكو عامًا واحدًا من الإعفاءات الضريبية لهذه المدفوعات ، وتبدأ فترة السماح من يوم تشغيل المرفق.
وفقًا لـ Yelyanyushkin ، هناك 5432 مبنى سكنيًا في منطقة موسكو في منازل تم تكليفها بالفعل ولم يتم بيعها بعد. تصل قيمتها المساحية إلى ما يقرب من 21 مليار روبل ، ويمكن أن تؤدي مشاركتهم في معدل دوران الضرائب إلى حوالي 440 مليون روبل في الميزانية في عام 2017. ستتيح الضريبة الجديدة إمكانية جلب عدد إضافي من الشقق إلى سوق العقارات في منطقة موسكو. ويوضح أنه سيكون من المربح للمطورين بيعها بشكل أسرع ، وبالتالي أرخص.
بالإضافة إلى 1 مليار روبل.
يوضح أحد ممثلي إدارة السياسة الاقتصادية: "هذا استمرار لسياسة موسكو الضريبية المحفزة: سيبيع المطورون العقارات بشكل أكثر نشاطًا ، وسيدفع الجميع الضرائب بالتساوي". فترة السماح في موسكو سنتان ، ولم يتم تسجيل هذه الشقق بعد. وفقًا لأحد موظفي مكتب رئيس البلدية ، لم يتم بيع حوالي مليون متر مربع من المنازل الجاهزة. م إذا أخذنا الحد الأدنى للقيمة المساحية ، 72000 روبل. لـ 1 متر مربع. م ، يمكن أن تتلقى موسكو العام المقبل حوالي مليار روبل. الضرائب (معدل عام 2017 - 1.4٪).
قبل بدء تشغيل المنشأة ، يتم بيع الشقق بموجب اتفاقية المشاركة في رأس المال (DDU) ، وبعد التكليف ، وفقًا للقانون الاتحادي 214 ، بموجب اتفاقية بيع وشراء ، يوضح أنطون لاداتكو ، مدير الاستثمار في زعيم ختان الإناث. يلتزم المطور بتسجيل الشقق غير المباعة لنفسه. ومع ذلك ، فإن البناة ليسوا في عجلة من أمرهم مع هذا. على سبيل المثال ، وفقًا لقسم Rosreestr في موسكو ، خلال الأرباع الثلاثة من هذا العام ، تم تسجيل سبعة فقط من حقوق الملكية للمطور لأشياء البناء المشتركة. في أغلب الأحيان ، يقوم المطور بإعادة بيع الشقق إلى الشركات التابعة له ، من أجل بيعها بعد ذلك إلى المشتري النهائي بعد التنازل عن الحقوق ، كما يوضح أحد البناة الرئيسيين. في المحاسبة ، تم التعامل مع هذه الشقق غير المباعة سابقًا على أنها سلع ، وبالتالي لم يتم دفع ضريبة الأملاك عليها. الآن سيكون تجنب الضريبة أكثر صعوبة.
يُطلب من المطورين بيع الشقق تحت 214-FZ وتسجيل DDU مع Rosreestr ، تتوفر معلومات حول الشقق غير المباعة من سلطات التسجيل ، لذلك سيتعين على المالكين دفع الضرائب بغض النظر عن شكل ملكيتهم ، كما يوضح أحد موظفي الحكومة الإقليمية.
يسمح التشريع الضريبي للمناطق بالتضمين بشكل مستقل النظام الضريبيفيما يتعلق بالمباني الجديدة ، كما يقول Yelyanyushkin ، سلكت 27 منطقة ، بما في ذلك موسكو وسانت بطرسبرغ ، مسار منطقة موسكو (انظر الشكل الداخلي).
في سانت بطرسبرغ ، حوالي 2 مليون قدم مربع. م من المساكن ، حوالي 10 ٪ من الشقق لا تزال غير مباعة في المنازل وقت التسليم ، حسب تقدير المدير العام لـ SRO "Association" Association of Builders of St. Petersburg "Alexey Belousov. معدل الضريبة لمثل هذه الأشياء في عام 2016 هو 1 ٪ ، وسيكون من الممكن تقدير الدخل فقط في نهاية العام ، كما قال ممثل لجنة المالية في سانت بطرسبرغ.
في المجمعات السكنية ذات السيولة العالية ، لا تتجاوز حصة الشقق غير المباعة في وقت تشغيل المبنى 10٪ ، كما يعلق إيلشات نجماتولين ، رئيس مجموعة شركات Granel. ويعتقد أن القانون لن يغير بشكل جذري استراتيجية المبيعات للمطورين ، فهناك فترة سماح: "عام يكفي لبيع الشقق المتبقية". مدير قسم مبيعات الشركة يتفق معه " رأي»ناتاليا نيمشانينوفا وشريك في شركة تطوير مجموعة خيمكي ديمتري كوتروفسكي.
يقول Kotrovsky: "المطور مهتم بالبيع ، فكلما كان البيع أسرع ، انخفضت تكاليفه". - من غير المحتمل أن تجبر الضريبة الجديدة المطورين على تسريع المبيعات ، على العكس من ذلك ، ستشكل التكاليف المفروضة الجديدة عبئًا إضافيًا على التكلفة متر مربع. يعمل العديد من المطورين بالفعل على حافة التكلفة ، والمزيد من التخفيض في الأسعار أقل من تكلفة الاستثمار ينطوي على مخاطر التخلف عن السداد ". وتخلص نيمشانينوفا إلى أن أي عبء مالي إضافي الآن ليس مشجعًا.
أخبر إيفان كودرياشوف ، رئيس القسم القانوني في مجموعة شركات Ecodolie ، موقع الويب عن تسجيل ملكية الشقة ونقلها إلى المشتري والفروق الدقيقة في هذا الإجراء.
تسجيل ملكية المطور
لم يتم تسجيل ملكية الشقة ، التي تم بموجبها إبرام اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك ، لدى المطور. يمكن إصدار حق المطور فقط لتلك المناطق التي ، بعد تشغيل المنزل ، لم يتم بيعها بعد.
في السابق ، عند إبرام DDU ، كان هناك تأخير في تسجيل حقوق الملكية ، ولكن تم حل هذه المشكلة منذ سنوات عديدة باعتماد 214-FZ وإدخال إجراء ينطبق عند تسجيل حقوق الملكية. وتعتمد هذه التأخيرات على توقيع بروتوكول بشأن تنفيذ عقود الاستثمار مع السلطات. بشكل دوري ، كانت هناك صعوبات في توزيع الشقق بين المدينة والمطور ، ونتيجة لذلك تأخر تسجيل حقوق الملكية للأفراد.
الآن لا توجد مثل هذه المشاكل ، لذلك ، في غضون شهر إلى شهرين بعد تشغيل المنزل ، وفقًا لشروط DDU ، يجب توقيع عقد قبول ونقل الشقة. اليوم في المباني السكنيةيتم التسجيل المساحي للمبنى نفسه ولكل من مبانيه على الفور - إذا كان هناك عقد موقع ، لا تظهر عادة صعوبات في التسجيل.
نقل الملكية للمشتري
من وجهة نظر قانونية ، ينشأ حق ملكية الشقة من المشتري منذ لحظة تسجيل الدولة لهذا الحق. تصدر بعد التوقيع على صك قبول وتحويل المبنى الجديد.
بعد الانتهاء من البناء ، يجب على المطور تقديم المنزل إلى لجنة Stroynadzor ، والتأكد من توفير الاتصالات للمبنى ، والحصول على شهادات الإنجاز تحديدوإجراء الاختبارات وتوقيع العقود الخاصة بإمدادات الطاقة والموارد الأخرى. في الوقت نفسه ، يجب أن يكون لديه استنتاج بشأن امتثال الكائن وثائق المشروعواللوائح الفنية.
مع حزمة المستندات هذه ، يتقدم المطور بطلب إلى إدارة البلدية - يتم إصدار تصريح له لتشغيل الكائن.
بمجرد الحصول على التصريح ، يصبح العقار قانونيًا بالكامل. يمكن نقلها إلى المشاركين في البناء المشترك. يرسل المطور خطابات إلى المشترين - في غضون الوقت المحدد في DDU ، يجب عليهم الحضور لتفقد الشقة والتوقيع على شهادة القبول. إذا لم يكن لدى المشارك في البناء المشترك أي تعليقات جادة ، فإنه يوقع القانون. ثم يمكنه التقدم بطلب إلى قسم Rosreestr لتسجيل الملكية.
قائمة الوثائق التي يجب تقديمها إلى Rosreestr لتسجيل الملكية:
1) وثيقة قبول ونقل الشقة (نسختان) ؛
2) جواز سفر مساحيعلى المبنى ، الأصل والنسخة (أو يمكنك ببساطة وضع الشقة في السجل المساحي وفقًا للقانون ، ثم يجب على Rosreestr طلب جواز سفر من السجل العقاري بشكل مستقل ، وهذا لا يؤثر على فترة التسجيل) ؛
3) إيصال الدفع واجب الدولةلتسجيل الحقوق بمبلغ 1000 روبل. + نسخته.
الفروق الدقيقة في تسجيل الملكية
بعد التوقيع على عقد القبول ونقل الشقة ، يمكن للمشتري تسجيل حق الملكية في أي وقت - كل هذا يتوقف على احتياجاته ورغباته. على سبيل المثال ، إذا تم شراء العقار برهن عقاري ، فمن الأفضل التسجيل بشكل أسرع ، لأنه إذا كان لديك شهادة ملكية ، فإن سعر الفائدة على القرض ينخفض. لكن التسجيل نفسه في هذه الحالة أكثر تعقيدًا - في اتفاقيات الرهن العقاري ، كقاعدة عامة ، من الثابت أن المشارك في البناء المشترك ، إلى جانب المستندات القياسية للتسجيل ، يجب أن يقدم رهنًا على الكائن ، صادر في البنك.
من الضروري أيضًا مراعاة ذلك جنبًا إلى جنب مع أول وثيقة موقعة للقبول والتحويل لمنزل معين إلى سلطة التسجيل (قسم Rosreestr في الجهة ذات الصلة البلدية) يجب نقل مجموعة موسعة من المستندات. إذا كانت مجموعة المستندات غير كاملة (جميع جوازات السفر المساحية غير متوفرة ، ولم يتم تقديم الإذن بتشغيل المبنى السكني ، وما إلى ذلك) ، فقد ترفض سلطة التسجيل تسجيل حق المشتري. لكن من الناحية القانونية ، لا يؤثر هذا على حقوق صاحب الأسهم ، حيث تم بالفعل نقل الشقة إليه ، وتم استلام الإذن بالدخول.
تختلف مجموعة المستندات التي يحملها المساهم الأول إلى Rosreestr عن المجموعة المعتادة واحدة تلو الأخرى:
1) إذن لتشغيل الكائن ؛
2) وثيقة قبول ونقل الشقة (نسختان) ؛
3) جواز سفر مساحي للمبنى ، والأصل ونسخة (أو يمكنك ببساطة وضع الشقة في السجل المساحي وفقًا للقانون ، ثم يجب على Rosreestr طلب جواز سفر من السجل العقاري بشكل مستقل ، وهذا لا يؤثر على فترة التسجيل) ؛
4) استلام دفع رسوم الدولة لتسجيل الحقوق بمبلغ 1000 روبل. + نسخته.
هناك ممارسة لنقل الشقة إلى المشتري قبل الإذن بتشغيل المنزل - وهذا غير قانوني. في هذه الحالة ، يكون المساهم في خطر ، لأنه لا يوجد كائن مسجل قانونيًا. وفقًا لذلك ، من الآمن قانونًا عدم قبول الشيء إذا لم يتم تشغيل المبنى السكني. ولكن إذا كنت بحاجة إلى توقيع قانون ، فعليك القيام بذلك الحد الأدنى للاستثمارفي الزخرفة في حالة نصب الكائن بشكل غير صحيح.
تاريخ النشر 09 سبتمبر 2014سؤال: مرحباً أيها السادة المحامون! اشتريت شقة في مبنى جديد بموجب اتفاقية مشاركة. تم تشغيل المبنى الجديد ، إلى جانب المباني غير السكنية ، قبلته لجنة الدولة. الآن ، يتم تنفيذ تسجيل الشقق في العقار وتسجيل الحق في غرفة التسجيل. يوفر منزلنا أماكن غير سكنية تقع في الطابق السفلي من المنزل في الطابق شبه السفلي (بعض هذه المباني بها نوافذ). في المنزل ، بمبادرة من المطور ، تم إنشاء شراكة لأصحاب المنازل. يوفر لنا المطور وبائع الشقق ، لسكان المبنى الجديد ، الحق في شراء جزء من المبنى لاستخدامه في الأغراض الاقتصادية. إن انطباعي عن عمل المطور والشركة العقارية هو الأكثر إيجابية ، فكلتا الشركتين تعملان بحسن نية ولم أواجه أيًا من المشاكل التي غالبًا ما تنتظر أصحاب الأسهم. لذلك ، قررت شراء جزء من المباني غير السكنية وأعدت جميع المستندات اللازمة لإتمام الصفقة ، مثل اتفاقية المشاركة في رأس المال في تمويل المباني غير السكنية ، ودفع ثمن المباني واستلامها من مطور فعل قبول - نقل إلى مبنى الطابق السفلي. لدهشتي ، أخبرني رئيس الشراكة والمشترين الآخرين لمثل هذه المباني أن هذه المعاملات غير قانونية ، لأن جميع المباني غير السكنية في المنزل ، حسب قوله ، هي ممتلكات HOA. من ناحيتي ، اعترض على الرئيس ، مشيرا إلى ذلك فقط المناطق المشتركة، مثل المداخل ، وما إلى ذلك. المباني غير السكنيةوالتخطيط والبناء للبيع التجاري اللاحق ، وبالتالي ، يمكن لأي من سكان المنزل أن يصبح مالكًا للمباني في الطابق السفلي. الرجاء مساعدتي في معرفة أي جانب هو الحقيقة! شكرا جزيلا لك على مساعدتك!"الإجابة: تحصل على حق ملكية المباني غير السكنية في حالة وجود اتفاقية موقعة من المستثمر ، والتي بموجبها تحصل على حق ملكية هذا العقار. يتم نقل الملكية إليك من لحظة إجراء رسوم الاستثمار (الدفع بموجب العقد). في الوقت نفسه ، يجب توضيح ما إذا كان للمستثمر الحق في مباني الطابق السفلي ، وما إذا كان قد أوفى بالتزاماته بموجب العقد الذي حصل بموجبه على ملكية هذا العقار (سواء تم دفع رسوم الاستثمار ، تم الدفع إلى الميزانية ، وبناء المرافق الاجتماعية وما إلى ذلك). شريطة أن يتم تأكيد حق المستثمر في الملكية بموجب عقد (اتفاقية) ، فإن لديه مستندات تشير إلى الوفاء الكامل بالتزاماته ، وبالتالي ، فقد اكتسبت حق الملكية في المباني غير السكنية بطريقة قانونية. لذلك ، تحدى حقوق الملكيةسيكون من الممكن الحصول على هذه الغرفة فقط من خلال المحكمة ، ومع ذلك ، رئيس مجلس إدارة HOAمن غير المرجح أن تفعل ذلك ، في ضوء العبث التام لمثل هذه المطالبة.