مشاكل في تسجيل المعاملات العقارية. المشاكل التي تنشأ أثناء تسجيل الدولة للحقوق على العقارات والمعاملات معها

السيدة. KALINYCHEVA ، طالب دراسات عليا في أكاديمية الضرائب الحكومية لعموم روسيا التابعة لوزارة المالية الروسية حتى التسعينيات من القرن العشرين ، كان يُسمح بالمعاملات في الاتحاد السوفيتي فقط لبيع المباني السكنية وتبادلها والتبرع بها. بعد التسعينيات ، بدأ سوق العقارات في روسيا في التطور بنشاط: في التداول ، بالإضافة إلى المباني السكنية في الجانب القطري، العقارات داخل حدود المدينة. من أجل حماية الحقوق الدستورية للأفراد والكيانات الاعتبارية ، وكذلك الدولة نفسها ، أصبح من الضروري إنشاء نظام موحد لمراقبة المعاملات العقارية ونقل الملكية ، أي لتشكيل مؤسسة. تسجيل الدولةحقوق الملكية العقارية والمعاملات معها وتحديد الجهات الحكومية التي ستقوم بهذا التسجيل.

تم نسخ هذه المقالة من https://www.site

السيدة. كالينيتشيفا ،
طالب دراسات عليا في أكاديمية الضرائب الحكومية لعموم روسيا التابعة لوزارة المالية الروسية


حتى التسعينيات من القرن العشرين ، كان يُسمح بالمعاملات على أراضي الاتحاد السوفيتي فقط لبيع المباني السكنية وتبادلها والتبرع بها. بعد التسعينيات ، بدأ سوق العقارات في روسيا في التطور بنشاط: بالإضافة إلى المباني السكنية في الريف ، شاركت العقارات في المدينة في معدل دوران. من أجل حماية الحقوق الدستورية للأفراد والكيانات الاعتبارية ، وكذلك الدولة نفسها ، أصبح من الضروري إنشاء نظام موحد لمراقبة المعاملات مع العقارات ونقل ملكيتها ، أي لتشكيل مؤسسة للدولة. تسجيل الحقوق العقارية والمعاملات معها وتحديد سلطات الدولة التي ستقوم بهذا التسجيل.

القانون المدني الحالي للاتحاد الروسي في الفن. 131 تنص على أن حق الملكية وحقوق الملكية الأخرى للعقار يخضع لتسجيل الدولة ، كما حدد شروط تقييد هذه الحقوق ونقلها وإنهائها. يشدد القانون المدني للاتحاد الروسي على أن حق ملكية العقارات ينشأ على وجه التحديد من لحظة تسجيل الحق المقابل بالشكل الذي يحدده القانون. في الفن. 18 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي ينص أيضًا على أن حق الملكية والحقوق الحقيقية الأخرى للمباني السكنية تخضع لتسجيل الدولة.
حتى عام 1997 في الاتحاد الروسيكان هناك إجراء فوضوي للغاية لتسجيل حقوق العقارات: لم يكن هناك واحد مصدر المعلومات، والذي يحتوي على كامل المعلومات الكاملة حول المعاملات العقارية ونقل الحقوق إليها على أراضي روسيا. تم تسجيل حقوق الملكية ، ولا سيما في المباني السكنية ، من قبل هيئات المحاسبة والمخزون الفنية.
تغير الوضع بشكل كبير مع ظهور قانون اتحاديبتاريخ 21 يوليو 1997 برقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" (يشار إليها فيما بعد بقانون تسجيل حقوق الملكية). وضعت الحكومة هدفا لتقديم سجل موحدحقوق العقارات في جميع أنحاء الاتحاد الروسي. وهكذا ظهرت مؤسسات العدالة ، التي أُنشئت خصيصًا لحفظ هذا السجل وتنفيذه سيطرة الدولةعلى سوق العقارات في جميع أنحاء روسيا.
تتولى مؤسسات العدالة مهمة إجراء الفحص القانوني للوثائق والتحقق من قانونية المعاملات العقارية ، لإثبات عدم وجود تناقضات بين الحقوق المعلنة والمسجلة في العقارات. تكمن أهمية هذا الفحص في حقيقة أن تسجيل الدولة هو الدليل الوحيد على وجود حق مسجل ، ولا يمكن الطعن في هذا الحق المسجل إلا في أمر قضائي. تم توضيح مفهوم وإجراءات تسجيل الدولة في قانون تسجيل حقوق الملكية ، ولكن هذا لا يحل جميع القضايا عند المحاسبة عن المعاملات العقارية.
إن جوهر تسجيل الدولة للمعاملات مع العقارات هو تسجيل نقل الحقوق إلى عقارات محددة. لذلك ، في الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي يسرد الأشياء المتعلقة بالعقارات. إذا أخذنا في الاعتبار في هذا العمل العقارات المتعلقة بالسكن فقط ، فعندئذٍ ، ربط القواعد المتعلقة بتسجيل العقارات ، المنصوص عليها في القانون المدني للاتحاد الروسي ، بقواعد مماثلة لقانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، فإننا نحدد أن المباني السكنية تشمل مبنى سكني ، جزء من مبنى سكني ، شقة ، جزء من شقة ، غرفة.
وفقا للفقرة 1 من الفن. 15 جسم ZhK RF حقوق السكنهي أماكن المعيشة. المباني السكنية هي مباني معزولة ، وهي عقارات ومناسبة للإقامة الدائمة للمواطنين (البند 2 ، المادة 15 من LC RF). وبالتالي ، فإن المسكن وفقًا لقانون الإسكان للاتحاد الروسي له عدد من الميزات القانونية.
تُفهم مساحة المعيشة دائمًا على أنها غرفة معزولة ، أي منفصلة عن أماكن المعيشة الأخرى ، وكذلك محددة عن بقية المساحة.
أماكن المعيشة المعزولة هي جزء من مبنى أو مبنى كامل يمكن ، نظرًا لخصائصه ، تحديده (فصله قانونًا) عن أماكن المعيشة الأخرى. لذلك ، جزء من الغرفة ، جزء غير معزول من الشقة ، بمعنى آخر ، لا يمكن التعرف على الزاوية كجزء من أماكن المعيشة. تتكامل هذه الأجزاء مع الباقي مناطق سكنيةولا يمكن عزلها أو الحصول عليها بشكل منفصل. ربما ينبغي فهم جزء من منزل أو شقة على أنه عدة غرف في هذا المنزل أو الشقة ، والتي هي موضوع حقوق السكن. لا يحتوي قانون الإسكان في الاتحاد الروسي على مفهوم واضح لوجود جزء من العقارات. في الفن. في 16 ، يعرّف مفاهيم "المبنى السكني" ، "الشقة" ، "الغرفة" ، لكنه لا يشرح مفاهيم "جزء من مبنى سكني" أو "جزء من شقة".
قواعد الاحتفاظ بسجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها (المشار إليها فيما يلي بالقواعد) ، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 18 فبراير 1998 رقم 219 "بشأن الموافقة على القواعد للاحتفاظ بسجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها "(يشار إليه فيما بعد - المرسوم رقم 219) ، يحتوي على قواعد ملء القسم الفرعي الأول من السجل. تنص الفقرة 24 من القواعد على ما يلي: "أشكال القسم الفرعي 1 المقابلة لأنواع العقارات:
قطعة أرض (نموذج I-1) ، مبنى أو هيكل (نموذج I-2) ، مباني سكنية وغير سكنية ومكونات أخرى لمبنى أو هيكل (نموذج I-3) ... "ومع ذلك ، فإن قانون الإسكان الخاص بـ يصنف الاتحاد الروسي المبنى السكني على أنه مبنى سكني ، والذي بحكم التعريف لا يمكن أن يكون مكونًا من مبنى أو هيكل ، لأنه في حد ذاته مبنى منفصل (هيكل). تقدم الفقرة 29 من القواعد أمثلة على أسماء الأشياء التي تسرد مبنى سكنيًا أو قطعة أرض حديقة ، ولكن لا توجد مثل هذه التعريفات كجزء من مبنى سكني أو جزء من شقة.
ينص الفصل 18 "حقوق الملكية والحقوق الحقيقية الأخرى في المباني السكنية" من القانون المدني للاتحاد الروسي بوضوح على العلاقات المرتبطة بمبنى سكني وشقة ، ولكن لا ينص على جزء من المباني السكنية ولا شيء مثل "غرفة "من أي وقت مضى.
تحتوي المادة 16 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي على قائمة شاملة بالمباني السكنية. لذلك ، لا يمكن أن يكون هناك أماكن أخرى للمعيشة. في هذا الحساب ، A.A. يلاحظ تيتوف أن "المسكن في هذا الجانب هو مكان على أراضي روسيا ... نوع من" المنزل "الذي يحميه من الآثار السلبية للخارج بيئة. <...>في روسيا ، لا يزال السكن هو المبنى الذي في بعض الدول المتقدمةلم يتم التعرف عليها على هذا النحو. الثكنات والأكواخ المؤقتة والعربات هي حدث يومي في حياتنا.
انطلاقا من هذا ، من المستحيل تحديد السكن في روسيا فقط مع أماكن معيشة مريحة ، والحق في ذلك - مع الحق في العيش في مثل هذه الغرفة ... ".
تمت مشاركة رأي مماثل في مقالته بواسطة A.V. خالدييف الذي يؤكد أن "فئة" السكن "... فيها الطبيعة القانونيةلا يحتاج إلى إنشاء معايير (سكنية) مماثلة. أ. يعرب خالدييف عن رأي مفاده أن فئة "المباني السكنية" قد أدخلت في تشريعات الإسكان من أجل تنفيذ الحق في السكن المنصوص عليه في دستور الاتحاد الروسي. يستخدم مصطلح "المباني السكنية" مباشرة في التنظيم القانوني للتداول المدني. أ. يؤكد خالدييف: "إن إدخال متطلبات إضافية للإسكان كأحد أهداف حقوق الإنسان الأساسية سيؤدي إلى تضييق كبير في نطاق ضمانات دستورية... في الظروف الحديثة في بلدنا وفي العالم ككل ، يتنوع مستوى معيشة الناس وظروفهم المعيشية بشكل كبير. تستمر تلبية الاحتياجات السكنية للمواطنين من خلال العيش في أكواخ وخيام ... ثكنات ... عربات ، وما إلى ذلك ... جميع المباني المدرجة ، إذا كان الشخص يعيش فيها ، هي مسكنه ... ".
من الآراء المذكورة أعلاه ، يترتب على ذلك وجود مفهومين في الأدبيات العلمية: "المسكن" و "أماكن المعيشة". ومع ذلك ، لا توجد إجابة لسؤال ما هي العلاقات التي تنطبق على أشياء مثل yurt ، أو yaranga ، أو مقطورة ، أو ثكنة ، إذا كانت هذه الأشياء ، من وجهة نظر مفهوم "المسكن" ، قم بتنفيذ الحق من المواطنين إلى السكن ، ومن ناحية أخرى ، لا ينتمون إلى المباني السكنية ، وبالتالي ، فإن العلاقات الناشئة عن استخدامها لا ينظمها قانون الإسكان.
يثير A. Borisenko أيضًا السؤال عن نوع المباني المناسبة للعيش (العربات ، تغيير المنازل) التي يجب أن تُنسب إليها. ويشير في مقالته إلى أنه "من خلال تطبيق معيار الغرض ، يمكن للمرء أن يستنتج استنتاجًا لا لبس فيه أنه لا يمكن الاعتراف بها على أنها عقارات سكنية".
أ. كوزمينا يقدم مفهوم "الإقامة الدائمة". في رأيها ، فإن معيار التمييز بين المباني السكنية والمباني غير السكنية هو إمكانية الإقامة الدائمة في هذا المبنى. لا يمكن استخدام الأشياء الجاهزة والعربات وما إلى ذلك ، حسب تعريفها ، كمباني للإقامة الدائمة ، وبالتالي لا يمكن تضمينها في المساكن. I ل. يرى فارشاتوف أيضًا أن المباني المناسبة للإقامة الدائمة فقط هي التي يمكن تصنيفها كمباني سكنية. يقول إن "العيش فيها (العربات ، الثكنات ، إلخ) كأجير لا يمكن أن يكون مؤهلًا كعلاقة إسكان. عند حل القضايا المتعلقة بحقوق الاستخدام ، وفقدان هذه الحقوق ، لا يمكن للمرء أن يسترشد بقواعد تشريعات الإسكان.
التطبيق المسموح به القواعد العامةعقد إيجار (عقد إيجار عقار).
يمكن أن نرى مما سبق أن مسألة تنظيم العلاقات المرتبطة بأشياء مثل yurt ، yaranga ، مقطورة ، وما إلى ذلك ، هي قضية حادة للغاية. حتى الآن ، فإن الممارسة القضائية هي أنه عند اتخاذ قرار بشأن مسألة الإخلاء من هذه المباني ، يتم تطبيق القواعد التي تحكم عقد إيجار الممتلكات. في رأينا ، هذا ينتهك حقوق الأشخاص الذين يعيشون في مثل هذه المباني ، وفي المقام الأول الحق في حرمة المنزل والحق في السكن نفسه. عند إصدار الإجراءات القضائية ، لا تنظر المحاكم في مسألة ما إذا كان الشخص المطرود لديه مكان آخر للعيش ، مما قد يؤدي إلى التشرد القسري ، إلى الحياة "في الشارع". يمكن الإخلاء القسري في غضون 5 أيام بعد إخطار المدين. ومع ذلك ، اليوم ، على سبيل المثال ، من المستحيل في موسكو العثور على مكان مناسب للمعيشة في وقت قصير وبسعر مناسب ، مما يجبر الشخص في الواقع على مغادرة المبنى الذي تم إخلاؤه "إلى أي مكان". يمكن الإخلاء من مقطورة أو ثكنات أو غيرها من المباني حتى في حالة عدم طرد الشخص. بالطبع ، عند وضع عقبات جديرة بالملاحظة للإخلاء (المرض ، أن تكون في رحلة عمل ، إلخ) حاجبيطرح أمام القاضي مسألة تأجيل أو تعليق الإخلاء (المادة 355 من قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي) ، لكن هذا يبقى فقط وفقًا لتقدير المحكمة.
ربما يمكن اعتبار المسألة المتعلقة بتسجيل أشياء مثل اليورت ، واليارانجا ، والمقطورة ، وما إلى ذلك ، قد تم تسويتها ، حيث يتم التعرف على هذه الأشياء في كل من الدوائر العلمية والممارسة القضائية على أنها لا تتعلق بالمباني السكنية. ومع ذلك ، لا يتضمن المرسوم 219 أي إشارة إلى وجود مثل هذه المرافق. لا يمكن تسوية مثل هذه المشكلة إلا بمساعدة ممارسة إنفاذ القانون.
المشكلة التالية التي تواجهها سلطات العدالة هي تسجيل نقل الحق في العقارات قيد الإنشاء (المادة 219 من القانون المدني للاتحاد الروسي). تم إنشاء هيئات العدالة في المقام الأول لمنع انتهاكات حقوق الأفراد والكيانات القانونية. هذا هو السبب في أن قانون تسجيل حقوق الملكية يحدد بوضوح الأسس التي يتم على أساسها اتخاذ القرارات برفض تسجيل الدولة. في الفن. 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي يشير إلى تسجيل حقوق الملكية ، في حين أن الفن. يشير 219 إلى أن مثل هذا الحق ينشأ فقط من لحظة تسجيل الدولة ، وبالتالي ، قبل هذا التسجيل ، يكون حق الملكية بالمعنى المقصود في الفن. 219 غير موجود. في هذه الحالة ، من الضروري النظر في حق الملكية ليس للعقار نفسه ، ولكن لمجمع الممتلكات المستخدمة في إنشائها ، بما في ذلك المواد اللازمة للبناء. هذه المشكلة لم تجد حلا لا لبس فيه.
يكمن جوهرها في حقيقة أن منشئ العقارات قبل تسجيل الدولة له الحقوق ويؤدي الواجبات الملازمة للمالك. وبالتالي ، فإن منشئ العقارات مسؤول عن الحماية المطلقة ، والصيانة ، والحاجة إلى التعويض عن الضرر الناجم ، وما إلى ذلك. في الممارسة العملية ، تتم المعاملات مع هذه الممتلكات من أجل نقلها. ومع ذلك ، لا يمكن اعتبار هذا الحق حقًا مستقلاً. الأسباب رسمية تماما - قانون المحدد حق حقيقيغير متوقع.
مما سبق ، يترتب على ذلك أن الغرض من مؤسسة تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها هو إنشاء قاعدة صلبة ، نظام تحكممعدل دوران العقارات. مثل هذا النظام ضروري في المقام الأول لحماية حقوق الملكية للأفراد والكيانات القانونية.
بناءً على ما سبق ، يمكننا تقديم التعريف التالي لتسجيل الدولة. تسجيل الدولة هو نظام من التدابير القانونية والتنظيمية والإجرائية وغيرها من التدابير التي تضمن انعكاسًا كاملاً وموثوقًا للبيانات المتعلقة بالحقوق في العقارات وجميع التغييرات التي تحدث معها ؛ مزيج متناغم من المصالح العامة والخاصة في العقارات ؛ تشكيل تداول مدني موثوق ، قانوني ومفتوح.
ينص التشريع الروسي بصرامة على أن تسجيل الدولة فقط للحق في العقارات والمعاملات لنقل هذا الحق هو تأكيد على نقل ملكية العقارات إلى مالك آخر وضمان حقه في هذه الممتلكات. يؤكد المشرع أنه من الممكن الطعن في الحق الذي أكدته مؤسسة التسجيل الحكومية فقط في المحكمة. هذه الطريقة للدخول في العلاقات القانونية نموذجية ل القانون المدني. في الوقت نفسه ، على عكس العلاقات القانونية المدنية ، تكون المبادرة في تكوين علاقات التسجيل أحادية الجانب - وأساس ظهور علاقات التسجيل هو طلب صاحب حق المؤلف. لا يمكن لمؤسسة العدالة لتسجيل الحقوق الشروع في عملية التسجيل ، وكذلك إجبار المشاركين في المعاملات المدنية على إضفاء الطابع الرسمي على حقوقهم في العقارات. وهكذا ، تدخل سلطات التسجيل في علاقات تسجيل ليس بمحض إرادتها ، ولكن بحكم إرادة صاحب الحق. فيما يتعلق بإنهاء علاقات التسجيل ، فهي ممكنة أيضًا فقط بمبادرة من صاحب حقوق الطبع والنشر. يمنح التشريع صاحب الحق الحق في رفض تسجيل الحقوق العقارية في أي مرحلة من مراحل عملية التسجيل حتى يتم اتخاذ قرار من قبل سلطة التسجيل.

فهرس
1 انظر: تسجيل الدولة لحقوق العقارات: النظرية والتطبيق: Sat. المقالات / شركات. إي. كينديفا ، إم. بيسكونوف. - م ، 2005.
2 تيتوف أ. تعليق على قانون الإسكان للاتحاد الروسي. 2005 // SPS "ConsultantPlus".
3 خالدييف أ. ربط الفئتين القانونيتين "المسكن" و "المسكن". الجوانب النظرية والعملية. 2005 // المرجع نفسه.
4 Borisenko A. العقارات السكنية كهدف للبيع. 2005 // SPS "ConsultantPlus".
5 انظر: Kuzmina I. مفهوم أماكن المعيشة. 2005 // المرجع نفسه.
6 فارشاتوف آي. تعليقات ل ZhK RF. 2006 // المرجع نفسه.
7 انظر: Trubnikov P. نظر المحاكم في قضايا نزاعات الإسكان // المرجع نفسه.
8 انظر: خطاب وزارة الضرائب في روسيا بتاريخ 27 أبريل 2001 رقم VT-6-04 / 350 "حول توضيحات بشأن تطبيق التعديلات والإضافات رقم 5 لتعليمات مصلحة الضرائب الحكومية في روسيا بتاريخ 8 يونيو ، 1995 رقم 33 "بشأن إجراءات حساب ودفع ضريبة الأملاك لمؤسسات الموازنة" // القوانين المعيارية المتعلقة بالمالية والضرائب والتأمين والمحاسبة. 2001. رقم 7.

الفصل 1 - تسجيل الدولة كنشاط (جانب القانون المدني)

§ واحد الطبيعة القانونيةالدولة تسجيل الحقوق على العقارات والمعاملات معها

§ 2 الموضوعات والأشياء وأسباب تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها

الفصل الثاني: الحقوق المدنية على العقارات والمعاملات معها الخاضعة لتسجيل الدولة

§ واحد الخصائص العامةالحقوق والمعاملات

§ 2 ميزات تسجيل الدولة لحقوق بعض الأشياء العقارية

§ 3 ميزات تسجيل الدولة لحقوق بعض الأشياء العقارية

قائمة الاطروحات الموصى بها

• 2005 ، مرشح العلوم القانونية Galimova ، Venera Marselievna

• التنظيم القانوني لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها: على سبيل المثال اتفاقيات الإيجار للمباني غير السكنية في موسكو 2004 ، مرشح العلوم القانونية Appak ، تاتيانا دميترييفنا

• أسس القانون المدني لاكتساب الحقوق في المباني غير السكنية 2006 ، مرشح العلوم القانونية خورتسيلافا ، أناستاسيا جيناديفنا

• ميزات المعاملات العقارية 2004 ، مرشح العلوم القانونية Prokopyeva ، ناديجدا فيكتوروفنا

• مشاكل التنظيم القانوني للمعاملات العقارية 2004 ، مرشح العلوم القانونية كوزلوفا ، إيلينا بوريسوفنا

مقدمة للأطروحة (جزء من الملخص) حول موضوع "المشاكل القانونية لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها"

أهمية موضوع البحث. حتى وقت قريب ، لم تتم الإشارة إلى الحاجة إلى تسجيل العقود العقارية إلا في عدد قليل من مواد القانون المدني. الحاجة للتكوين نظام موحدتم تحديد تسجيل الحقوق لجميع أنواع العقارات وجميع المعاملات التي تمت فيما يتعلق بهذه الممتلكات ، أولاً وقبل كل شيء ، من خلال الأهمية المتزايدة للمعاملات مع العقارات في التداول المدني ، فضلاً عن الحاجة إلى اليقين الوضع القانونيكائنات عقارية معينة ، وإنشاء إجراء موحد لتسجيل الدولة ، وتفسير لا لبس فيه لقواعد تنفيذها من قبل الكيانات المكونة للاتحاد الروسي والهيئات حكومة محليةوزيادة حماية حقوق ومصالح المشاركين في التداول المدني.

مع اعتماد قانون الاتحاد الروسي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" ، يتم إنشاء مؤسسات العدالة ، والتي تتمثل مهمتها الرئيسية في تسجيل حقوق مالكي العقارات وأصحاب الحقوق الأخرى الخاضعة للتسجيل الحكومي ، وكذلك إنشاء وصيانة سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها ، والذي تم تصميمه للحفاظ على سجل موحد نظام السجلات داخل الاتحاد الروسي بشأن حقوق العقارات ، والمعاملات معها ، وكذلك بشأن القيود (الأعباء) على هذه الحقوق.

وفي الوقت نفسه ، فإن المؤسسة القانونية المدروسة ليست خالية من أوجه القصور. بعض جوانب تسجيل الدولة ، للأسف ، لم تتلق بعد بشكل صحيح التنظيم القانوني. تحتاج العديد من الحلول القانونية الحالية إلى تحسين وإثباتها علميًا. عدد كبير من القواعد التشريعات الحاليةحول مناقشات قضية تسجيل الدولة والخلافات العديدة بين الباحثين وفي بعض الحالات يتم تقييمها بشكل غامض من خلال الممارسة القضائية.

لم تكن مشكلة تسجيل الدولة للحقوق في العقارات موضوعًا لمجموعة واسعة من الأبحاث في العلوم القانونية المحلية. لكن في الوقت الحالي ، يتغير الوضع بشكل جذري وهناك زيادة كبيرة في اهتمام الباحثين بهذه القضية. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن قواعد التشريع الحالي بعيدة كل البعد عن أن تكون كافية لضمان أنشطة الدولة في مجال تسجيل الحقوق العقارية ، وفي بعض الحالات هناك حالة من التناقض التام لها مع الممارسات المتبعة. .

تتطلب مصالح التنمية الاقتصادية للدولة دراسة أعمق وأشمل للمشكلات المتعلقة بجوهر ومحتوى نظام تسجيل الدولة للحقوق العقارية والمعاملات معها ، وحل المشكلة المهمة المتمثلة في تحديد مفهوم الدولة التسجيل ، وتحديد الوضع القانوني لموضوعات العلاقات قيد الدراسة ، وحل المشكلات المتعلقة بأسباب تسجيل الدولة ، وقضايا الارتباط وتحديد نظام تسجيل الحقوق ونظام تسجيل المعاملات ، فضلاً عن العديد من المشكلات المتعلقة بتسجيل الحقوق والمعاملات للأشياء العقارية الفردية.

إن الظروف المذكورة أعلاه ، التي تجعل من الممكن مناقشة أهمية مشاكل نظام تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها ، قد حددت مسبقًا اختيار المؤلف لموضوع البحث هذا.

الهدف من الدراسة هو دراسة المشاكل القانونية لنظام تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها ، لتعميم الخبرة الروسية والأجنبية في التنظيم القانوني لنظام التسجيل ، لمقارنة الممارسة الحالية لسلطات التسجيل مع المعايير القانونية الحالية ، ووضع مقترحات لتحسين التشريعات على هذا الأساس.

وفقًا لهذا الهدف ، تم تحديد المهام التالية: - دراسة ميزات محتوى معايير التشريع الحالي بشأن تسجيل الدولة.

تحديد محتوى المفاهيم الأساسية المستخدمة في التشريع الحالي الذي يحكم نطاق التسجيل ؛

كشف المجالات الرئيسية للتحسين الإطار التنظيمييحكم نظام التسجيل ؛

النظر في قضايا العلاقة بين تسجيل الحقوق والمعاملات العقارية ، وكذلك المشاكل التي تنشأ في عملية تسجيل المعاملات والحقوق على الممتلكات العقارية الفردية.

الهدف من الدراسة هو المعايير المحلية و التشريعات الأجنبية، وتحديد التنظيم القانوني لنطاق تسجيل الدولة ، وأنشطة إنفاذ القانون المتعلقة بتنفيذ هذه المعايير ؛ وكذلك المفاهيم العلمية والنظرية الرئيسية حول مشاكل الموضوع قيد الدراسة.

موضوع الدراسة هو العلاقات العامة في مجال تسجيل الدولة للحقوق العقارية والمعاملات معها ، آراء ممثلي العلوم القانونية في المجال قيد الدراسة ، الأنشطة العملية للمؤسسات التي تنفذ إجراءات تسجيل الدولة الحقوق والمعاملات العقارية ، وخصائص الممارسة القضائية في هذا المجال.

كان الأساس المنهجي لهذا العمل مقاربة جدلية لدراسة الظواهر والعمليات القانونية ، مما يجعل من الممكن رؤية هذه العمليات والظواهر في تطورها وتفاعلها وأيضًا في تناقضها مع بعضها البعض.

الدراسة مبنية على التحليل النقديمادة نظرية وتخضع لمنطق عملية إنفاذ القانون.

تستخدم الأطروحة طرقًا علمية خاصة عامة للإدراك - ملموسة - تاريخية ، منهجية ، هيكلية وظيفية ، قانونية مقارنة ، معيارية - منطقية ، معقدة ، طريقة الصعود من العام إلى الخاص ، من المجرد إلى الملموس.

الأساس النظري والتجريبي للبحث هو الأعمال العلمية للعلماء الروس والأجانب في مجال تاريخ الدولة ، ونظرية الدولة والقانون ، وفلسفة القانون ، والقانون الدستوري والمدني والإجرائي المدني والإداري والدولي.

عند إعداد الرسالة تمت دراسة الأعمال العلمية لعلماء محليين مثل: E. Bogdanova، M.I. Braginsky ، B. Gongalo ، V.B. إيساكوفا ، ف. Kamyshansky، O.A. Krasavchikova، I.A. بوكروفسكي ، ن. سيرودويفا ، ج. Shershenevich وآخرون ، وكذلك المؤلفون الأجانب: A. Clark ، A. Howard ، D. Friedrichs ، F. Baur ، A. Goodman ، JI. بيكر وغيرهم.

الحداثة العلمية للأطروحة تتجلى في حقيقة أن هذا العملهي واحدة من أولى الدراسات الشاملة لقضايا تسجيل الدولة للحقوق العقارية والتعاملات معها. فيه:

يتم تمييز السمات الرئيسية التي تعمم النظامين الروسي والأجنبي لتسجيل الدولة ؛

تم اقتراح تعريف جديد لوثيقة العنوان.

يتم تحليل مشكلة التناقض بين قواعد القانون المتعلقة بتسجيل الدولة لحقوق مؤسسة ما كمجمع عقاري والممارسات المعمول بها ؛

لأول مرة مشكلة تسجيل حقوق قطع الأراضي المعدة للاستخدام في مناطق مختلفة (للتطوير ، للإيجار ، تحت الإنشاء غير المصرح به لأشياء عقارية ، إلخ.)

يتم تقديم الأحكام التي تعكس الجدة العلمية لبحوث الأطروحة للدفاع. 1. يعتبر تسجيل الدولة كمؤسسة قانونية ، وهو عبارة عن مجموعة من تنظيمات قانونيةتنظيم العلاقات العامة فيما يتعلق بالاعتراف والتأكيد على وجه التحديد الهيئات المخولةحالات حقوق الملكية غير المنقولة وتبادل هذه الحقوق ؛ عمل قانوني ، وهو قرار إداري قانوني ؛ أنشطة إنفاذ القانون لسلطات التسجيل ، وكذلك نتيجة لهذا النشاط.

2. من أجل مواءمة قانون التسجيل مع القانون المدني ، يبدو من المناسب تقديم توضيحات للفقرة 1 من الفن. 12 من قانون تسجيل الاتحاد الروسي من حيث تحديد الحقوق والمعاملات الخاضعة لتسجيل الدولة.

3. لغرض فهم وتطبيق موحد للفن. 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي والفن. 4 من قانون التسجيل ، من المستحسن تحديد أنواع الحقوق والقيود (الالتزامات) الخاصة بهذه الحقوق الخاضعة لتسجيل الدولة بشكل أوضح.

4. يبدو من المناسب أن نحدد في الجزء 1 من الفن. 130 معيارًا واضحًا يمكن على أساسها تصنيف الممتلكات على أنها غير منقولة. حذف من المساواة. 2 ص 1 فن. 130 من القانون المدني ، إشارة إلى تصنيف الهواء و السفن البحريةالملاحة الداخلية والأجسام الفضائية. إحالتها في الفقرة 2 من هذه المادة إلى الأشياء المنقولة مع التسجيل الإلزامي للحق فيها في الحالات التي ينص عليها قانون اتحادي خاص.

5. لغرض توحيد تفسير وتطبيق قواعد الفن. 164 من القانون المدني للاتحاد الروسي وقواعد قانون التسجيل ، من الضروري تحديد أنواع المعاملات مع قطع الأراضي الخاضعة لتسجيل الدولة فيها ؛

6. من المستحسن استكمال تصنيف الأشياء التي اقترحها الفن. 130 من القانون المدني من قبل المجمعات العقارية كمجموعة مستقلة ؛

7. تقديم وتشريع طلب واحدلتسجيل الرهون العقارية للمباني السكنية وغير السكنية ؛

8. من أجل حل مشاكل تسجيل حق الملكية للأشياء العقارية ، التي تشكلت نتيجة لتقسيم كائن عقاري واحد ، من المستحسن تنظيم كل من قواعد قانون التسجيل و القانون المدنيمسألة تقسيم الكائن ، على وجه الخصوص ، من الضروري تحديد مؤهلات الكائن ، وبعبارة أخرى ، الحق في نوع الكائن العقاري الخاضع لتسجيل الدولة ؛

9. على المستوى التشريعي ، من الضروري تحديد الجهاز المفاهيمي لاتفاقيات إيجار المباني والهياكل والمباني غير السكنية. تحديد مفاهيم "المباني والهياكل" ، وكذلك "المباني غير السكنية" في قواعد القانون المدني ؛

10- من الضروري أن تُدرج في قواعد قانون تسجيل الدولة ، وكذلك في القانون المدني ، الأحكام التي تنص على تسجيل الدولة لاتفاقات إيجار المباني غير السكنية كأشياء مستقلة عن العقارات ؛

11. ينبغي تقديم الإيضاحات للفن. 5 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" ، من حيث تحديد الوضع القانوني للرهن العقاري موضوع البناء العقاري غير المكتمل.

يحتوي بحث الأطروحة أيضًا على مقترحات واستنتاجات أخرى.

تكمن الأهمية النظرية والعملية للأطروحة في إثبات توصيات المؤلف ومقترحاته لمزيد من التحسين في التشريع الحالي في مجال تسجيل الدولة للمعاملات والحقوق في العقارات.

تتيح المواد من الممارسة القضائية التي تم تناولها في الرسالة إمكانية استخدام الأحكام ذات الصلة في كل من عملية صنع القواعد وتطبيقها العملي.

يمكن استخدام مادة الأطروحة في العملية التعليمية في دراسة الأقسام ذات الصلة من القانون المدني والإداري ، وكذلك في الإعداد والتدريب المتقدم للمتخصصين للمؤسسات التي تنفذ إجراءات الدولة لتسجيل الحقوق في العقارات و المعاملات معها.

الموافقة على نتائج البحث. كانت النتائج الرئيسية لبحوث الأطروحة موضوع خطابات الأطروحة في المؤتمرات العلمية النهائية لقسم الإجراءات المدنية وقانون الأعمال بكلية الحقوق بجامعة ولاية سمارة في عامي 2001 و 2002 ، في المؤتمر العلمي الإقليمي الثاني للشباب. العلماء " مشاكل فعليةتنظيم القانون الخاص "في سمارة جامعة الدولة، المؤتمر العلمي الدولي للطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب "العلوم الشابة للقرن الحادي والعشرين" في جامعة ولاية إيفانوفو ، المؤتمر العلمي والعملي الدولي "مشاكل التنظيم القانوني للأنشطة التجارية" في أكاديمية ولاية سامارا للاقتصاد.

يتم تحديد هيكل العمل مع مراعاة طبيعة وخصائص الدراسة. تتكون الأطروحة من مقدمة ، وفصلين ، بما في ذلك خمس فقرات ، وخاتمة ، وقائمة بالأفعال القانونية المستخدمة ، والوثائق الرسمية ، والممارسة القضائية والأدبيات الخاصة.

أطروحات مماثلة تخصص في القانون المدني؛ قانون العمل؛ قانون العائلة؛ القانون الدولي الخاص "، 12.00.03 رمز VAK

• تسجيل الدولة للحقوق ورهونات الحقوق والمعاملات في التداول المدني للعقار 2011 ، مرشح القانون شوابور ، آنا فيكتوروفنا

• جوانب القانون المدني لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها: على سبيل المثال اتفاقيات إيجار المباني غير السكنية في جمهورية أوسيتيا الشمالية - ألانيا 2005 ، مرشح العلوم القانونية Tokaeva ، ألبينا سلطانوفنا

• الدعم التشريعي لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها 2004 ، مرشحة العلوم القانونية دزوتسيفا ، ماريانا رامازانوفنا

• النظام القانوني لكائن البناء غير المكتمل: النظرية والتطبيق 2009 ، مرشح العلوم القانونية شالاجينوف ، كونستانتين كونستانتينوفيتش

• اكتساب الحقوق العقارية للأشياء العقارية المنشأة حديثًا: التنظيم القانوني وتسجيل الدولة 2009 ، مرشح العلوم القانونية Kindeeva ، Elena Agzamovna

استنتاج الأطروحة حول موضوع "القانون المدني ؛ قانون العمل؛ قانون العائلة؛ القانون الدولي الخاص "، إميليانوفا ، إيكاترينا أناتوليفنا

هذه الاستنتاجات ، التي يمكن أن يؤدي تنفيذها إلى عواقب سلبية كبيرة على معدل دوران الممتلكات (بشكل أساسي ، يتم التشكيك في جميع اتفاقيات الإيجار تقريبًا للمباني غير السكنية) ، تستند إلى الاستنتاج الوحيد الذي توصل إليه المؤلف وهو "مفهوم" المبنى " هو أوسع إلى حد ما ، ومن حيث المعنى الدلالي ، فإنه يغطي بالكامل مفهوم "المباني غير السكنية".

أنصار ما هو للإيجار المباني غير السكنيةيجب تطبيق قواعد استئجار مبنى (هيكل) ، من أجل إثبات وجهة نظرهم ، يتم إعطاء التفكير المنطقي فقط بأن المباني غير السكنية هي جزء من المبنى ، وبالتالي فمن غير المناسب تطبيق قواعد أكثر صرامة على جزء من الكائن بدلاً من الكائن نفسه.

وبالتالي ، تخضع اتفاقية الإيجار للمباني غير السكنية لتسجيل الدولة بغض النظر عن مدة الاتفاقية ، اتفاقية إيجار المبنى - فقط إذا تم إبرام الاتفاقية لمدة عام واحد أو أكثر ، اتفاقية إيجار المؤسسة - بغض النظر أيضًا عن من المدى ، واستئجار عمارات أمر مستحيل عمليا.

من أجل تحديد الفرق بين الوضع القانوني للمباني غير السكنية والوضع القانوني للمبنى (الهيكل) ، من الضروري النظر في هذه المسألة من حيث المعنى الدلالي للمباني والمباني غير السكنية (الهياكل) ، وكذلك في ضوء الطبيعة القانونية للأشياء.

تم بالفعل النظر في ميزات بعض العناصر العقارية في وقت سابق. لم تتم دراسة أشياء مثل المباني غير السكنية والمباني (الهياكل) في هذا العمل بعد ، ليس عن طريق الصدفة ، حيث سيكون من المناسب تنفيذها في إطار هذه المسألة.

تم تقديم التعريف القانوني لمصطلح "بناء" مصنفات عموم روسياأصول ثابتة، المرسوم المعتمدمعيار الدولة للاتحاد الروسي بتاريخ 26 ديسمبر 1994 رقم 359 ، والذي بموجبه ، تعتبر المباني غير السكنية "كائنات معمارية وإنشائية ، والغرض منها هو تهيئة الظروف (الحماية من التأثيرات الجوية ، وما إلى ذلك) للعمل ، الخدمات الاجتماعية والثقافية للسكان والتخزين الأصول المادية. المباني لها جدران وسقف كأجزاء هيكلية رئيسية.

يتم تعريف التعريف القانوني للمباني بموجب المادة 1 من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي بتاريخ 15 يونيو 1996 رقم 72-FZ "بشأن جمعيات مالكي المنازل" ، والتي بموجبها "المبنى أ هو وحدة من مجمع عقاري ( جزء من مبنى سكني ، ممتلكات أخرى مرتبطة بمبنى سكني) مخصصة عينيًا ، مخصصة للاستخدام المستقل للأغراض السكنية وغير السكنية وغيرها ، مملوكة للمواطنين أو الكيانات القانونية ، وكذلك الاتحاد الروسي ، الكيانات المكونة لـ الاتحاد الروسي و البلديات»بالطبع ، يحدد القانون الاتحادي" بشأن جمعيات أصحاب المنازل "غرفة داخل مبنى سكني ، والتي بدورها لا تتدخل في معادلة حالة المباني غير السكنية في مبنى سكني ومباني غير سكنية في غير -مبنى سكني.

بعد تحليل التعريفات المذكورة أعلاه ، يمكننا أن نستنتج أنه في الوقت الحالي ، يحدد التشريع الفرق بين أشياء عقارية مثل المباني والمباني غير السكنية.

مختلف الوضع القانونيكائنات "المباني غير السكنية" و "المبنى" تم تحديدها أيضًا بموجب المادة 1 من القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" ، والتي بموجبها: "العقارات (العقارات) ، والحقوق التي تخضع لتسجيل الدولة وفقًا لهذا القانون الاتحادي - قطع الأراضي ، وقطع الأراضي الموجودة تحت الأرض ، والمسطحات المائية المعزولة وجميع الأشياء المتصلة بالأرض بطريقة تجعل حركتها دون ضرر غير متناسب من المستحيل تحقيق هذا الغرض ، بما في ذلك المباني والهياكل والمباني غير السكنية والغابات والمزارع المعمرة والوحدات السكنية والشركات كمجمعات ملكية ".

تجدر الإشارة إلى أن النظام القانونيتختلف المباني (الهياكل) عن الطبيعة القانونية للمباني غير السكنية ، حيث أن الأولى هي عقارات فقط إذا كان هناك اتصال لا ينفصل عن قطعة الأرض ، والأخيرة بغض النظر عن هذا الارتباط.

لذلك ، بناءً على معايير التشريع الحالي ، يبدو من المناسب استنتاج أن اتفاقية إيجار المباني غير السكنية ، كونها اتفاقية إيجار عقارات ، وليست اتفاقية إيجار لمبنى أو هيكل ، تخضع للتسجيل الحكومي. ، بغض النظر عن الفترة التي تم فيها إبرام مثل هذا الاتفاق. وفقًا للمادة 433 من القانون المدني للاتحاد الروسي: "يُعتبر العقد الخاضع لتسجيل الدولة مُبرمًا منذ لحظة تسجيله ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك". نظرًا لأن اتفاقية الإيجار للمباني غير السكنية تخضع لتسجيل الدولة ، فإن مثل هذه الاتفاقية تعتبر مُبرمة فقط من لحظة هذا التسجيل. وبالتالي ، فقط من لحظة تسجيل الدولة لعقد الإيجار ، يكون المؤجر ملزمًا بنقل العقار إلى المستأجر مقابل رسوم للحيازة المؤقتة والاستخدام أو للاستخدام المؤقت.

تظهر الممارسة القضائية أنه عند النظر في مثل هذه النزاعات ، انطلقت المحاكم من حقيقة أن عقد الإيجار للمباني غير السكنية يخضع لتسجيل الدولة ، بغض النظر عن فترة إبرامها بموجب الفقرة 2 من المادة. 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، وفي حالة عدم وجود تسجيل من الدولة ، ينبغي النظر في اتفاقية إيجار المباني غير السكنية المعاملة غير صالحةبموجب الفقرة 1 من الفن. 165 حارس مرمى. الترددات اللاسلكية. إذا تهرب أحد طرفي العقد من تسجيله في الحالة ، فإن الطرف الآخر له الحق ، على أساس الفقرة 3 من الفن. 165 من القانون المدني للاتحاد الروسي لتقديم مطالبة للالتزام بتسجيل العقد.

وفقا للفقرة 3 من الفن. 165 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، إذا تم إجراء معاملة تتطلب تسجيل الدولة بالشكل المناسب ، لكن أحد الطرفين تهرب من تسجيله ، يحق للمحكمة ، بناءً على طلب الطرف الآخر ، اتخاذ قرار عند تسجيل المعاملة. لا يترتب على المحتوى الحرفي لهذه القاعدة أنه يتم تطبيقها فقط في الحالات التي تعتبر فيها المعاملة غير صالحة في حالة عدم وجود تسجيل من الدولة.

لا ينص القانون المدني على أي أحكام خاصة للمعاملات التي ، في حالة عدم وجود تسجيل من الدولة ، تعتبر غير منتهية. وبالتالي ، يمكننا أن نستنتج أن شرط الفقرة 3 من الفن. 165 من القانون المدني للاتحاد الروسي هو الطابع العام، ويحق للطرف المهتم بتسجيل الحالة للمعاملة رفع دعوى إلى المحكمة لتسجيلها حتى عندما يُعتبر ، وفقًا للقانون ، أن المعاملة في حالة عدم التسجيل غير منتهية.

وبالتالي ، فإن مجموعة القضايا المتعلقة باستئجار المباني غير السكنية واسعة جدًا ولم يتم استنفادها بالكامل. العديد من الآراء ، التناقض المتكرر بين النظرية والتطبيق حول هذه المسألة يؤدي إلى الحاجة إلى مراجعة وتحسين التشريعات الحالية ، فضلا عن فهم شامل للوضع في نظام تسجيل الدولة بسبب التناقضات الناشئة.

في الوقت الحاضر ، أصبح اتفاق المشاركة المشتركة في بناء المساكن (اتفاقية البناء المشترك) واسع الانتشار في العلاقات بين الكيانات القانونية والمواطنين.

يوصى في عدد من المناطق ، وفي بعض المناطق ، يلزم تسجيل هذه العقود. وتجدر الإشارة إلى أن هذه الممارسة ليس لها أي مبرر قانوني. سامو القانون المدنيالمشار إليها في الاختصاص القضائي الحصري للاتحاد الروسي ، وبالتالي ، لا يحق لرعاياها قبولها أنظمةالتي تحكم العلاقات المدنية(على وجه الخصوص ، السؤال الذي يطرح نفسه عن العواقب المدنية لانتهاك هذا الشرط).

في قواعد القانون المدني ، كما ذكرنا سابقًا ، لا توجد قاعدة عامة بشأن تسجيل العقود مع العقارات (على عكس تسجيل الحقوق) ، وبالتالي ، فإن هذه القواعد لا تنص على الالتزام بتسجيل اتفاق بشأن البناء المشترك.

يوجد في الأدبيات القانونية رأي يفيد بأن مثل هذه الاتفاقية لا يمكن أن تخضع لتسجيل الدولة ، لأنها ليست صفقة عقارية على الإطلاق. هذه الاتفاقات لا تخضع للعقار نفسه (على سبيل المثال ، شقة) ، ولكن لاتحاد الجهود المشتركة و ماللخلق المستقبل. وفي وقت إبرام مثل هذا العقد العقاري ، لم يكن موجودًا بعد ، وبالتالي لا يمكن تسجيل المعاملة. لكن تنفيذ العقد (إتمام البناء ، تشغيل المنزل ، دفع ثمن السكن من قبل المستثمر ونقل الشقة إليه) يجعل من الممكن تسجيل ملكية المستثمر للشقة.

كجزء من هذه الدراسةمن الضروري أيضًا الانتباه إلى المشكلات الناشئة في عملية تسجيل حالة اتفاقية الرهن العقاري.

يواجه تسجيل الدولة للرهن العقاري العديد من القضايا المعقدة والمثيرة للجدل ، والتي ينشأ معظمها بسبب تناقض قواعد التشريع الحالي ، وفي بعض الحالات ، عدم توافقها مع الممارسات المتبعة.

حتى وقت قريب ، في الممارسة العملية ، كان هناك إجراء واحد للتسجيل الحكومي للرهون العقارية للمباني السكنية وغير السكنية. بعد الموافقة على التعليمات الخاصة بإجراءات تسجيل رهن المسكن الذي نشأ بموجب قانون أو اتفاق ، وكذلك بشأن إجراءات تسجيل تغيير المرتهن فيما يتعلق بنقل حقوق المطالبة على الرهن العقاري قروض بتاريخ 10/16/2000 (بصيغتها المعدلة والمتممة من 02/07/2003) تم توسيع قائمة المستندات المقبولة للتسجيل الحكومي بشكل كبير 2. لكن أحكام التعليمات تنطبق فقط على الرهن العقاري للمباني السكنية المخصصة للإقامة الدائمة: المباني السكنية الفردية ، والشقق ، وأجزاء من المباني السكنية ، وأجزاء من الشقق.

وبالتالي ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه مع تسجيل المباني غير السكنية ، لأن. للصيانة الموحدة لسجل الدولة الموحد للحقوق

1 المعاملات العقارية - التسجيل بدون كاتب عدل: تسجيل الدولة ، عينة من المستندات. 2nd ed. ، rev. - م: يورات - م ، 2001. س 32.

2 أمر وزارة العدل في الاتحاد الروسي رقم 289 ، لجنة الدولة للاتحاد الروسي للبناء والإسكان والمجمع الجماعي رقم 235 ، اللجنة الفيدرالية للسوق أوراق قيمةرقم 290 "عند الموافقة على التعليمات المتعلقة بإجراءات تسجيل رهن مسكن نشأ بموجب قانون أو اتفاق ، وكذلك بشأن إجراءات تسجيل تغيير المرتهن فيما يتعلق بنقل حقوق مطالبة على قروض الرهن العقاري "بتاريخ 16/10/2000 ، سيكون من الضروري إدخال إجراء تسجيل موحد لكل من المباني السكنية وغير السكنية.

وفقا للفقرة 6. الفن. 12 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" ، يتكون سجل الدولة الموحد للحقوق من أقسام منفصلة، تحتوي على سجلات حول كل كائن عقاري. يُفتح القسم في بداية تسجيل الحقوق على كائن عقاري ويتم تحديده بواسطة الرقم المساحي أو الرقم الشرطي لهذا الكائن.

ومع ذلك ، فإن التعليمات الخاصة بإجراءات تسجيل رهن العقار السكني تحدد ممارسة مختلفة تمامًا. تشير الفقرة 13 من التعليمات إلى أن الدخول في USRR يتم في وقت واحد في كل من اتفاقية الرهن العقاري وبشروط حق الراهن (إذا كانت لحظة إبرام العقد تتزامن مع لحظة نشوء الالتزام الرئيسي). في هذه القضيةيجب أن يكون رقم التسجيل واحدًا. يتم إدخال المعاملة في القسم الفرعي III-4. وفقًا لذلك ، اتضح أن هناك إدخالًا واحدًا ، على الرغم من وجود العديد من الكائنات. في القسم الفرعي III-2 ، كما هو محدد في التعليمات ، يتم تسجيل الرهون العقارية تحت نفس رقم التسجيل. إذا تم رهن العديد من كائنات الرهن العقاري ، فحينئذٍ يتم ملء الأقسام الفرعية III-2 من جميع أقسام USRR ، والتي تحتوي على سجلات حول هذه الأشياء. ومع ذلك ، في الوقت الحاضر ، تبين الممارسة أنه سيكون من المستحسن بدء ورقة معاملة III-4 لكل عنصر مرهون ، وكذلك سداد ورقتين (القسم الفرعي III-4 و III-2) في حالة إنهاء الرهن العقاري على أحد عناصر العقد ، مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن هذا لا يتعارض على الإطلاق مع القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" وقواعد الحفاظ على سجل الدولة الموحد للحقوق .

وبالتالي ، يمكن استنتاج أن إدخال التعليمات قد أثر إلى حد كبير على الممارسة الحالية لعملية التسجيل وشطب بالفعل مبدأ التنازل لكل إجراء التسجيلرقم فردي. بالإضافة إلى ذلك ، إذا تم رهن عدة أشياء بموجب اتفاقية رهن ، فإن السؤال التالي يطرح نفسه: هل يجب أن يُصدر المرتهن شهادة واحدة لتسجيل الحقوق لجميع الأشياء أم عدة شهادات لكل منها؟ بعد كل شيء ، إذا اتبعت التعليمات وقمت بإدخال إدخال واحد على المعاملة (III-4) وعدة إدخالات على الرهن العقاري (Ш-2) تحت رقم تسجيل واحد ، فيكفي إصدار شهادة واحدة ، مع إدراج عدة عناصر فيها .

من الناحية العملية ، لم تتفق التعهدات بعد مع طلب إصدار شهادة ، وحتى الآن لا يطرح مثل هذا السؤال إلا من الناحية النظرية ، ولكن هذا يمكن أن يحدث ، ومن ثم قد تنشأ مشاكل في عملية تسجيل الدولة.

مع ملاحظة بعض ميزات تسجيل الرهون العقارية الحكومية ، أود أن أشير إلى النقطة التالية.

يستلزم تسجيل الدولة للرهن العقاري باعتباره عبئًا (تقييدًا) على حق حقيقي في العقارات ، النتائج المهمة التالية عمليًا. بناء على الفقرة الأولى من الفن. 43 من قانون الرهن العقاري ، إذا كان هناك عدة رهون عقارية على نفس العقار ، تم تأسيسها في الضمان التزامات مختلفة، مسألة أي من الرهون العقارية هي أولية وما هي لاحقة ، تخضع للحل على أساس البيانات من سجل الدولة الموحد للحقوق في تاريخ تسجيل الدولة للرهن العقاري. هذا التاريخ ، وفقا للفقرة 5 من الفن. 20 من قانون الرهن العقاري هو يوم إجراء إدخال التسجيل على الرهن العقاري في سجل الدولة الموحد للحقوق. لذلك ، على الرغم من حقيقة أن ظهور حق الرهن لا يعتمد على تسجيل الدولة للرهن العقاري باعتباره عائقًا (قيدًا) على حق الملكية ( الإدارة الاقتصادية) فيما يتعلق بموضوع الرهن العقاري ، فإن حل مسألة الطبيعة الأولية أو اللاحقة للرهن العقاري يعتمد بشكل دقيق على تاريخ التسجيل المحدد. هذا يرجع في المقام الأول إلى ما يلي. للتمييز الواضح بين الرهون العقارية السابقة واللاحقة ، مطلوب معيار موضوعي موثق ، وهو مؤمن إلى أقصى حد ضد التعارضات المحتملة. هذا هو المعيار الذي هو تاريخ تسجيل الدولة للرهن العقاري كرهن (قيد). لا يمكن استخدام تاريخ تسجيل الدولة لاتفاقية الرهن العقاري كمعيار ، لأنه إذا نشأ الالتزام الرئيسي بعد لحظة إبرام الاتفاقية ، فإن تسجيل اتفاقية الرهن العقاري في حد ذاته لن يؤدي إلى ظهور الحق الرهن ، وبالتالي الرهن كقيد.

من الأمور ذات الأهمية الخاصة حالة تسجيل اتفاقية الرهن العقاري لمبنى غير مكتمل. حسب الفن. 5 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" ينص على تعهد بعقار غير مكتمل يجري بناؤه على قطعة أرض مخصصة للبناء بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي ، بما في ذلك المباني والهياكل. سيكون الكائن في هذه الحالة موضوعًا قيد الإنشاء ، وسيتم تضمين هذا الكائن في بيانات سجل الدولة الموحدة. بمرور الوقت ، سيتم الانتهاء من البناء ، وبالتالي ، سيتخذ الكائن خصائص مختلفة تمامًا وسيعتبر مبنى أو هيكلًا ، مما يتسبب في بعض الصعوبات في تحديده الإضافي. وبالتالي ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو: ما الذي يجب اعتباره موضوعًا للرهن العقاري ، عندما يكون قد تم بالفعل تسجيل الحالة ، وتم بالفعل إدخال بيانات الكائن في سجل الدولة الموحد ، والذي يحدد بالضبط موضوع البناء في تقدم؟ هذا السؤالفي الممارسة العملية يسبب الكثير نقاط مثيرة للجدلوالمناقشات ، وبالتالي ، تجعلنا نفكر في إجراء التغييرات المناسبة ، سواء في معايير التشريع الحالي أو في عملية تسجيل الدولة.

استنتاج.

قضايا قانونيةتعتبر أنظمة تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها معقدة ومتنوعة بشكل خاص. تعقيد هذه المشاكل يرجع إلى العديد من العوامل.

بادئ ذي بدء ، لا يمكن النظر إلى تسجيل الدولة نفسه في نطاق واحد فقط ، لأن هذه المؤسسة تتضمن العديد من المعاني والمفاهيم ، والتي تسمح لنا الدراسة الأكثر تفصيلاً لها بفهم وتقييم ميزاتها.

تكمن الصعوبة في حقيقة أن الهيئات الملزمة بموجب القانون بتنفيذ عملية تسجيل الدولة لا تزال بعيدة عن الكمال ، وغالبًا ما تتعارض أنشطتها مع معايير التشريع الحالي ، والهيئات التي تسجل حقوقها في لا تدرك الأشياء العقارية تمامًا خطورة وضرورة التسجيل ، وتشكك في تعريفها كإجراء بيروقراطي للدولة.

هذه المشاكل ناتجة أيضًا عن حقيقة أن قضايا العقارات ومحتواها والمعايير التي يقوم عليها تصنيفها مثيرة للجدل تمامًا وتتطلب اهتمامًا خاصًا من المشرع.

تتميز العقارات بتنوع خصائصها ، فضلاً عن قيمتها الكبيرة. وهي تعمل وتعمم في ظروف عدم استقرار التشريعات والمواقف الروسية هياكل الدولة، تغيرت علاقات الملكية جذريًا ، وعدم الواقعية في كثير من حالات التدخل المباشر للدولة في أنشطة الهياكل المهنية في سوق العقارات. في مثل هذه الحالة ، تصبح إعادة بناء نظام العلاقات المتعلقة بالعقار ، من أجل الوصول به إلى بناء مفاهيمي واحد ، مشكلة كبيرة للمشاركين في العلاقات القانونية المدنية أنفسهم ، وبالتالي ، يتطلب حل هذه المشكلة تطوير مناهج معينة من جانب الدولة.

في العالم الحديث ، العقارات ، التي طالما وجدت ككائن سلبي أملاك الدولةيتحول إلى عامل حاسم له تأثير كبير على مستوى الرفاهية فرادىوعلى كفاءة الشركات المصنعة الروسية. علاوة على ذلك ، بسبب التحسن الإطار التشريعي، على وجه الخصوص ، بفضل اعتماد القانون المدني الجديد والقانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" ، فإنه يكتسب خصائص جديدة ويصبح عاملاً مباشرًا في التنمية الاقتصادية للمجتمع ، بما في ذلك التداول المدنيجزء كبير من الأشياء العقارية ، والتي تعتبر ، في الوقت الحاضر ، مهمة للغاية.

يصبح قانون التسجيل نقطة تحول أساسية في نظام تسجيل حقوق العقارات والمعاملات معها. يحدد نظام مبادئ لتسجيل الدولة الوضع القانونيويتم تنظيم مجال نشاط الهيئات التي تقوم بعملية التسجيل من خلال إجراءات إجراء إجراءات التسجيل ، ولكن الأهم من ذلك ، أن القانون يحتوي على فكرة أنه ليس فقط الحقوق ، ولكن أيضًا المعاملات مع العقارات تخضع لتسجيل الدولة.

ومع ذلك ، فإن اعتماد قانون تسجيل الدولة لم يحل جميع المشاكل المرتبطة بتسجيل حقوق العقارات والمعاملات معها. وبالتالي ، يجب ألا يغيب عن الأذهان أن هذا القانون جاء في بيئة ترسخ فيها نظام تسجيل معين وتجذر بالفعل. وإلى الوقت الحاضر ، هناك العديد من الخلافات والخلافات بين الهيئات التي تقوم بتسجيل الدولة للمعاملات والحقوق ، وكذلك الهيئات التي تجري جردًا تقنيًا للأشياء.

ومن المناسب أيضًا التأكيد على أن اللوائح القائمة في هذه المرحلة ، والتي تنظم مجال دوران العقارات ، غالبًا ما تتعارض مع بعضها البعض ، وتحتوي أيضًا على العديد من أوجه القصور. على سبيل المثال ، لا يوجد تنظيم قانوني واضح لواحد من أهم الأشياء العقارية - الأرض ، مما يؤدي في الواقع إلى العديد من المشاكل. تظل القضايا المتعلقة بنقل الحقوق إلى كائنات البناء قيد التنفيذ دون حل ، ومسألة تقسيم الكائن لا ينظمها المشرع.

يدفع هذا الموقف المشرع إلى فهم أكثر جدية للوضع الحالي ، ويتطلب أيضًا إدخال تطورات عقلانية جديدة في الإطار التنظيمي الذي يحكم قطاع العقارات ، والذي يتضمن مراعاة ليس فقط اللغة الروسية ، ولكن أيضًا خبرة في الخارج. بدوره ، القاعدة المعياريةتلتزم بضمان وتبسيط إجراءات تسجيل حقوق العقارات ، وأنشطة الأشخاص الخاضعين للعلاقات القانونية المدنية ، بغض النظر عن أنواعهم ، واتجاه أنشطتهم ، فضلاً عن أنواع المعاملات العقارية التي يقومون بها.

يؤدي النقص في الإطار التشريعي أيضًا إلى حقيقة عدم وجود تداول حر كافٍ للعقارات الموجودة في الأسواق الدول الأجنبية. بالإضافة إلى ذلك ، يؤدي هذا إلى تعزيز الحواجز الإدارية البيروقراطية التي تتداخل مع الأداء الطبيعي للنظام بأكمله لتسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها ، ونقص الموظفين المؤهلين ، فضلاً عن الصعوبات في مجال إدارة الوثائق. يتزايد عدد النزاعات في مجال تسجيل الحقوق والمعاملات العقارية ، مما يقوض نشاط المحاكم المزدحم بالفعل. المساواة في الحقوق في إبرام العقود بين المستهلك والمشارك المحترف في سوق العقارات غير مضمونة بشكل كافٍ ، ولا توجد سياسة وطنية للتكوين الشروط القانونيةأنشطة السوق العقاري. لسوء الحظ ، هناك ضعف شديد في الرقابة والإشراف على أنشطة المشاركين المحترفين في دوران العقارات ، مما يعقد بشكل كبير عملية تكوين فكرة مدنية وأمن سوق العقارات بين المواطنين والكيانات القانونية.

وبالتالي ، فإن تحسين الإطار التشريعي ينطوي على إزالة الأسباب المذكورة أعلاه التي تعيق إنشاء التنظيم القانوني العادي للحقوق والمعاملات مع العقارات وتطوير سوق العقارات ككل.

من جانب الدولة ، من المستحسن التركيز على تنفيذ مجموعة من الإجراءات:

1) من الضروري زيادة تطوير الإطار التشريعي الذي ينظم نظام تسجيل المعاملات والحقوق في العقارات. التركيز على المشاكل الناشئة في مجال تسجيل الدولة للحقوق والمعاملات لبعض الأشياء العقارية ، على سبيل المثال ، قطع الأراضي ، والبناء قيد التنفيذ ، وما إلى ذلك ؛

2) تبسيط السيطرة على الأنشطة العمليةتسجيل السلطات من أجل تنفيذ عدد من الإجراءات التي تساهم في القضاء على عدم امتثال الممارسة لقواعد التشريع الحالي ؛

3) اتخاذ التدابير المناسبة لتحسين مهارات موظفي المؤسسات التي تقوم بالتسجيل الحكومي للحقوق العقارية والمعاملات معها ، والتي تنطوي على خلق ظروف معينة تساعد على تحسين المستوى المهني للموظفين ؛

4) وضع برنامج واضح للإقراض العقاري كأداة لتمويل تطوير أو حيازة العقارات. تهيئة الظروف اللازمة لتمويل بناء عقارات جديدة ؛

5) اتخاذ تدابير لتبسيط حقوق الملكية الخاصة بالاتحاد والكيانات التابعة للاتحاد والبلديات على العقارات الواقعة في أراضي الاتحاد ، لإجراء عمليات المحاسبة والتسجيل الكاملة.

قائمة المراجع لبحوث الأطروحة مرشح العلوم القانونية إميليانوفا ، إيكاترينا أناتوليفنا ، 2004

1 - القانون المدني للاتحاد الروسي (الجزء الأول ، الثاني) المؤرخ 30 تشرين الثاني / نوفمبر 1994 ، رقم 51 FZ (اعتمده مجلس الدوما التابع للجمعية الاتحادية للاتحاد الروسي في 21 تشرين الأول / أكتوبر 1994)

2 - القانون المدني للاتحاد الروسي (الجزء الثالث) المؤرخ 26 تشرين الثاني / نوفمبر 2001 ، رقم 146-FZ (اعتمده مجلس الدوما التابع للاتحاد الروسي في 1 تشرين الثاني / نوفمبر 2001)

3. قانون اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية "بشأن الملكية في الاتحاد السوفياتي" // نشرة المجلس الأعلى لاتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية ، 1990 ، رقم 11.

4. قانون روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية "بشأن خصخصة المساكن" // الجريدة الرسمية لكونغرس جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية والمجلس الأعلى لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية ، 1991 ، رقم 28.

5- قانون أراضي الاتحاد الروسي المؤرخ 25 تشرين الأول / أكتوبر 2001 رقم 136 FZ (اعتمده مجلس الدوما التابع للاتحاد الروسي في 28 أيلول / سبتمبر 2001)

6. رمز العائلة RF بتاريخ 29 ديسمبر 1995 رقم 223-F3 (تم تبنيه من قبل مجلس دوما الدولة RF في 8 ديسمبر 1995)

7. القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" رقم 122-FZ المؤرخ 21 يوليو 1997 (اعتمده مجلس الدوما التابع للجمعية الفيدرالية للاتحاد الروسي في 17 يونيو ، 1997)

8. القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن التعديلات والإضافات على المادة 24 من القانون الاتحادي" بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها "بتاريخ 05.03.2001

9. القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن التعديلات والإضافات على المادتين 7 و 8 من القانون الاتحادي" بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها "المؤرخ 12 أبريل 2001

10. القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن التعديلات والإضافات على القانون الاتحادي" بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها "بتاريخ 09.06.2003 رقم 69-FZ

11- القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" المؤرخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ (اعتمده مجلس دوما الدولة RF في 28 سبتمبر 2001)

12. القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن جمعيات أصحاب المنازل" المؤرخ 15 يونيو 1996 (اعتمده مجلس الدوما في الاتحاد الروسي في 24 مايو 1996)

13. القانون الاتحادي "بشأن اقتصاد الفلاحين (المزارع)" المؤرخ 11 يونيو 2003 رقم 74-FZ (اعتمده مجلس الدوما في الاتحاد الروسي في 23 مايو 2003)

14. المرسوم الصادر عن رئيس الاتحاد الروسي بتاريخ 24 ديسمبر 1993 رقم 2284 "بتاريخ برنامج الدولةخصخصة الدولة و الشركات البلديةفي الاتحاد الروسي. // مجموعة أعمال رئيس وحكومة الاتحاد الروسي رقم 1 ، 1994/01/03

15- مرسوم حكومة الاتحاد الروسي "بشأن الموافقة على مفهوم إصلاح هيئات ومؤسسات العدل في الاتحاد الروسي" بتاريخ 7-10-1996 رقم 1177

16- مرسوم حكومة الاتحاد الروسي "بشأن تدابير تنفيذ القانون الاتحادي" بشأن التسجيل الحكومي لحقوق العقارات والمعاملات معها "بتاريخ 01.11.1997 رقم 1378

17- مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي "بشأن التأسيس أكبر مقاسرسوم تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها ولتوفير المعلومات عن الحقوق المسجلة "بتاريخ 26 فبراير 1998 رقم 248.

18. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي "بشأن الموافقة على قواعد الاحتفاظ بسجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها" بتاريخ 18 فبراير 1998 رقم 219.

19. قواعد الاحتفاظ بسجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها. بصيغتها المعدلة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 23 ديسمبر 1999 رقم 1429.

20. مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي "قضايا تسجيل الدولة لحقوق العقارات الموجودة في الملكية الفيدرالية»بتاريخ 31 أغسطس 2000 رقم 648

21. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي "بشأن الموافقة على البرنامج الاتحادي للتطوير المرحلي لنظام تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" بتاريخ 9 أبريل 2001 رقم 273.

22. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي "بشأن الموافقة على اللوائح النموذجية لإقامة العدل للتسجيل الحكومي لحقوق العقارات والمعاملات معها" بتاريخ 6 مارس 1998 رقم 288.

23 - قرار حكومة الاتحاد الروسي "بشأن التعديلات والإضافات على مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 26 شباط / فبراير 1998 رقم 248" المؤرخ 16 تموز / يوليه 2002 رقم 529

24. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي "بشأن التعديلات والإضافات على مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 26.02. 1998 رقم 248 "بتاريخ 13 أكتوبر 2003 رقم 620

25- مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي بشأن تنظيم وإجراء المناقصات لبيع ممتلكات الدولة أو ممتلكات البلدية قطع ارضأو الحق في إبرام عقود إيجار لمثل هذه الأراضي "بتاريخ 11 نوفمبر 2002 رقم 808

26. أمر وزارة العدل في الاتحاد الروسي "بشأن الموافقة على التعليمات المتعلقة بإجراءات التسجيل الحكومي لعقود البيع ونقل ملكية المباني السكنية" بتاريخ 08/06/2001 برقم 233.

27. أمر صادر عن وزارة العدل في الاتحاد الروسي “بشأن الموافقة القواعد الارشاديةبشأن إجراءات إجراء تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها "بتاريخ 01.07.2002 رقم 184

28- أمر صادر عن وزارة العدل في الاتحاد الروسي "بشأن الموافقة على التوصيات المنهجية بشأن إجراءات التسجيل الحكومي للحق الملكية المشتركةللعقارات ”بتاريخ 25 مارس 2003 رقم 70

29- أمر وزارة العدل في الاتحاد الروسي "بشأن الموافقة على التعليمات المتعلقة بإجراءات ملء وإصدار شهادات تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها ومعلومات عن الحقوق المسجلة" بتاريخ 19 أيلول / سبتمبر 2003 لا .226

30. أمر صادر عن وزارة العدل في الاتحاد الروسي "بشأن إدخال تعديلات وإضافات على اللوائح التنظيمية الأعمال القانونيةوزارة العدل في الاتحاد الروسي في مجال التسجيل الحكومي لحقوق العقارات والمعاملات معها "بتاريخ 19 نوفمبر 2003 رقم 295

31. رسالة من لجنة الاتحاد الروسي بشأن موارد الأراضي وإدارة الأراضي "بشأن السجل العقاري للدولة وتسجيل حقوق قطع الأراضي والعقارات المرتبطة بها بشدة" بتاريخ 3108.1994 رقم 2-14 / 1316

32- مرسوم هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 2812/1995 رقم 5325/95.

33- مرسوم الهيئة العامة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي "بشأن بعض المسائل المتعلقة بممارسة حل النزاعات المتعلقة بتطبيق التشريع المتعلق بخصخصة المؤسسات الحكومية والبلدية" المؤرخ في 1993/12/22 ، العدد 32.

34 - مرسوم الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي "بشأن بعض المسائل المتعلقة بممارسة حل النزاعات المتعلقة بحماية حقوق الملكية وغيرها من حقوق الملكية" المؤرخ 25 شباط / فبراير 1998 رقم 8

35. بريد المعلوماتهيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي "بشأن تسجيل الدولة لاتفاقيات الإيجار للمباني غير السكنية" بتاريخ 1 يونيو 2000 رقم 53.

36. رسالة من محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي "بشأن القانون الاتحادي" بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها "بتاريخ 21 أغسطس 1997 رقم С5-7 / 03-5812081. مؤلفات خاصة

37. القانون المدني: كتاب مدرسي في مجلدين / مسؤول. إد. إي. سوخانوف. م: BEK 1998 ، T. 1. - 816 ص.

38. القانون المدني / تحت. إد. كالبينا إيه جي ، ماسلييفا أ. M. ، 1997. تعليق على القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها". م: NORMA-INFRA ، 1999. - 734 ص.

39- كتاب القانون المدني. / إد. تي. إيلاريونوفا ، ب. جونغالو ، ف. بليتنيف. م 1998. الجزء 1. 786 ص.

40. Skvortsov O.Yu. قانون الخصخصة. الدورة التعليمية. م: CJSC "Business School" Intel-Sintez "، 2000. - 256 صفحة.

41- سكلوفسكي ك. الملكية في القانون المدني. دليل تعليمي وعملي. م: ديلو ، 1999. - 510 ص.

42. تولستوي يو. أحكام عامة بشأن حق الملكية. القانون المدني. كتاب مدرسي. الجزء 1. الطبعة الثانية ، منقحة وموسعة. تحت. إد. أ. سيرجيفا ، يو. تولستوي. م: "تيس". 1996. - 426 ص.

43.السيفاء. نظام القانون الروماني: كتاب مدرسي. م: سبارك ، 1996. 521 ص.

44. شيرشينيفيتش ج. كتاب القانون المدني الروسي (استنادًا إلى طبعة 1907). م: سبارك ، 1998. - 632 ص.

45. Shershenevich G.F. كتاب القانون المدني. م: سبارك ، 1995. 556 ص.

46 ـ أمفيتياتروف ج. الحق في البناء السكني واستخدام المباني السكنية. م ، سبارك ، 1948. 266 ص.

47. بارون يو ، نظام القانون المدني الروماني. القضية. 2 الملكية. حقوق حقيقية. م ، 1898. 327 ص.

48. Braginsky M.I.، Vitryansky V.V. قانون التعاقد: الأحكام العامة. م: النظام الأساسي ، 1997. - 842 ص.

49. Babkin S.A. البدايات الرئيسية لتنظيم دوران العقارات M.، JSC "Center YURInfoR"، 2001. - 371 ص.

50. Burov B.C. تعليق على القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها". م: NORMA-INFRA، 1999. -522 ص.

51. Burov BC، Grachev I.D. إلخ. تعليق على القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها". م: نورما إنفرا ، 2001. 640 ص.

52. Varenicheva T. تسجيل العقارات. م: Sotsizdat، 2001. - 236 ص.

53. Vitryansky V.V. عقود البيع ، التبادل ، الإيجار ، الاستخدام المجاني ، النقل ، النقل السريع. العمليات الحسابية. تعليق على الجزء الثاني من القانون المدني لـ R.F. م: مركز المعلومات التجارية. 1996. 674 ص.

54. جينكين د. الملكية في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية: دار نشر الدولة للأدب القانوني ، 1961. - 322 ص.

55. Grishaev S.P. VSS حول العقارات (تسجيل الحقوق ، الشراء والبيع ، التبادل ، التبرع ، الإيجار ، تأجير المباني السكنية ، الرهن العقاري ، الميراث). دليل تعليمي وعملي M: BEK Publishing House ، 2001. - 272 ص.

56. المدنية والتجارية و قانون العائلةالدول الرأسمالية. مجموعة الأعمال المعيارية: كتاب مدرسي. م: 1986. الجزء 1. 495 ص.

57. Zharikov Yu.G.، Masevich M.G. العقارات: التنظيم القانوني M: BEK ، 1997. - 252 ص.

58. Zalessky V.V. أهم مؤسسات القانون المدني في الدول الأجنبية. م: نورما 1999. 644 ص.

59. Isakov V.B. التكوين الفعلي في آلية التنظيم القانوني. ساراتوف. 1980. - 231 ص.

60. Kamyshansky V.P. الملكية: حدود وقيود. - م: UNITI-DANA، Law and Law، 2000. 301 p.

61. Casso J1.A. قانون الأراضي الروسي. م ، 1906. 389 ص.

62. Kindeeva E.A. تسجيل المعاملات العقارية بدون كاتب عدل: تسجيل الدولة ، عينة من المستندات. - الطبعة الثانية ، مصححة. - م: Yurayt-M ، 2000. -429 ص.

63. Krasheninnikov P.V. التشريع الخاص بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها موسكو: سبارك ، 2002. - 299 ص.

64. Krasheninnikov P.V. المعاملات مع المباني السكنية: تعليق على التشريع المدني والإسكان وممارسة تطبيقه. إد. الثاني ، المنقح ، والإضافي. م: النظام الأساسي ، 2003. - 444 ص.

65. Krasheninnikov P.V. تعليق مادة تلو الأخرىللقانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها". م: سبارك ، 2001. - 266 هـ.

66. Krasavchikov O.A. حقائق قانونيةفي القانون المدني السوفيتي. م: 1958. -342 ص.

67. كيرسانوف أ. حقوق العقارات والمعاملات معها خاضعة للتسجيل الحكومي. م: دار النشر "Os-89" ، 2001. - 400 ص.

68. نوفيتسكي أ. صفقات. تقييد الإجراءات. م ، 1954. 376 ص.

69- بوكروفسكي أ. المشاكل الرئيسية للقانون المدني (طبعة 1917). - م: 1998. - 546 ص.

70. مشروع ميثاق التركة مع إيضاحه. SPb. ، 1893.

71. Rabinovich N.V. بطلان المعاملة ونتائجها. JI: دار النشر بجامعة لينينغراد ، 1960. 569 ص.

72- ريباسوفا إي. طلب جديدتسجيل حقوق الملكية. روستوف غير متوفر: فينيكس ، 2000. - 256 ص.

73. Skvortsov O.Yu. تسجيل المعاملات العقارية: التنظيم القانوني والممارسة القضائية والتحكيمية. م: إدارة الأعمال - مدرسة "Intel-Sintez" ، 1998. -202 ص.

74. Fedotova M.A.، Utkin E.A. تثمين العقارات والأعمال. م: إكموس ، 2000. -291 ص.

75. Chubarov V.V. قضايا تسجيل الدولة للحقوق على العقارات والمعاملات معها / مشاكل القانون المدني الحديث. ملخص المقالات. م: Gorodets ، 2000. - 287 ص.

76. Erdelevsky A.M. تعليق على القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها". م: BEK، 1999. - 210 ص.

77. أندريفا جي. شكل العقد وعواقب عدم امتثاله // Russian Justice، No. 2، 1999. S. 24-27

78- Arbatayeva JI.C. مشروع كمجمع عقاري // محامى رقم 6 2001 ص 37-41

79. Arbataeva JI.C.، Semenov A.A. في موضوع تسجيل الدولة للصفقات العقارية // محامي ، رقم 12 ، 2001. ص 21-24

80. Afonina E. في بعض قضايا النظر في المنازعات المتعلقة بتطبيق القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" // Vsstnik of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation، No. 7 ، 2000. ص 83-98

81- ألكسيف ف. تسجيل حقوق الملكية م: "بروسبكت" 2001 ، 144 ص.

82. Abramova M.V. في موضوع مفهوم العقار // المحامي رقم 4 ، 2002.- ص. 10-13

83- م. قضية تسجيل معاملة // نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، رقم 7 ، 1995.- ص. 54-59

84- م. "تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها". تعليق على القانون // القانون والاقتصاد ، رقم 19/20 ، 1997.- ص. 37-47

85. Bogovskaya K. Register and own // Business المحامي ، رقم 11 ، 1998. -p. 14-17

86- Boltanova E.S. التفسير القانوني لتسجيل الدولة للعقود // مجلة القانون الروسي ، العدد 1 ، 2002. ص 37-39

87. بوجدانوف إي لصالح من يفسر الشك؟ // القضاء الروسي ، رقم 9 ، 2001.- ص 52-54

88. Bekh O.V. قضايا منفصلة لتطبيق القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" في الممارسة القضائية // المحامي ، رقم 8 ، 1999. ص 34-38

89. Begichev أ. ضمان شرعية وقانونية المعاملات العقارية. // القضاء الروسي ، رقم 4 ، 1999. س 12-16

90- بابكين س. المبادئ العامة لتنظيم أنشطة الهيئات التي تقوم بتسجيل الدولة للحقوق العقارية (خبرة أجنبية) // كاتب العدل ، رقم 4 ، 2001. ص 9-14

91. Berezhnaya O. تسجيل منفصل للضمان بشكل منفصل // صحيفة روسية. 1998. 7 فبراير. رقم 5. - س 3-4

92. Berezhnaya O. Real Estate: تسجيل المعاملات // Science Park. رقم 3. 1998.-S. 11-14

93. Barinova E. الحقوق الحقيقية فئة مستقلة؟ // الاقتصاد والقانون رقم 7 ، رقم 8 ، 2002. - س 38-47

94- بقشة إم. تسجيل الحقوق العقارية لأصحاب الحقوق في روسيا والولايات المتحدة // نشرة وزارة العدل في الاتحاد الروسي رقم 1 ، 2001. ص 30 - 38

95- بابكين س. المصداقية العامة لسجلات الحقوق العقارية // التشريع رقم 12 لعام 2001 ص 47-50

96- بيلوف ف. هل من الضروري دائمًا تسجيل معاملة عقارية؟ // التشريع رقم 6 ، رقم 7. 1999 ، ص 35-39. ص 29 - 36

97. Vitryansky V.V. "اتفاقية بيع المشروع". // نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، رقم 11 ، 1999.-p. 85-95

98. Vitryansky V.V. عقد بيع العقارات // نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. الأعداد 8-9 ، 1999.- S. 104-115 / س. 76-83

99. Vitryansky V.V. عقود البيع ، التبادل ، الإيجار ، الاستخدام المجاني ، النقل ، النقل السريع. العمليات الحسابية. تعليق على الجزء الثاني من القانون المدني لـ R.F. م: مركز المعلومات التجارية. 1996. - 743 ص.

100- فيتريانسكي ف. سبل تحسين التشريع الخاص بالعقار // الاقتصاد والقانون رقم 6،2003. ص 3-19

101. Vaipan V. حول إبطال قانون الدولة لتسجيل ملكية الأراضي // القانون والاقتصاد رقم 5 ، 2002. -S. 26-29

102. جروس أ. حماية الحقوق العقارية لوريث العقارات // Russian Justice، No. 8، 2000. P. 46-51

103- تسجيل غوتنيكوف أو. الدولة للحق في الإيجار // الاقتصاد والقانون ، رقم 5 ، 1999.- ص. 114-122

104. Grishaev S.P. التعاملات العقارية // القانون رقم 1 لسنة 2002. -ص. 51-54

105. Gongalo B. انفتاح المعلومات حول تسجيل الحقوق في العقارات // القانون رقم 5 ، 1999.-S. 36-39

106. German G.، Kuznetsov A.V. التحليل القانوني المقارن للروسية و النظام الألمانيتسجيل الدولة للحقوق العقارية // Legal World، No. 1، 2000. P.42-49

107. جوروخوف د. تسجيل الدولة لحقوق قطعة الأرض كنوع من العقارات // التشريع والاقتصاد رقم 6 ، 2002. -S. 8-11

108- Golomazov JI.A. تسجيل الدولة لعقد إيجار عقاري: الجانب القانوني // محاسبة № 4 ، 1999. -p. 12-15

109. Denisov S. State تسجيل العقود // محامي الأعمال ، رقم 7 ، 1997.-p. 23-26

110- دودكو أ. "تسجيل الدولة لاتفاقيات تأجير العقارات". // عالم القانون ، رقم 1،2001. ص 12 - 18

111. Dedikov S. تسجيل الإيجار: لحظة الحقيقة. // محامي الأعمال ، رقم 17 ، 2000.- ص. 19-24

112. Dedikov S. تسجيل المعاملات. // محامي الأعمال ، رقم 23 ، 1997. ص 9-13

113- دميترييف أ. تحليل مقارن لأنظمة تسجيل الحقوق العقارية في روسيا وألمانيا وإسبانيا // التشريع رقم 7 ، 2000. -p. 69-76

114- ديمترييف أ. من "تعزيز الحقوق" إلى تسجيل الدولة لحقوق العقارات: التجربة الروسية // التشريع رقم 7 ، 2000.-p. 72-77

115. دميترييف أ. تسجيل الدولة لحقوق ملكية الأرض في موسكو // التشريع رقم 6 ، 1999 ، ص 51-53

116. دميترييف أ. في تنازع القوانين عند تسجيل الرهن. حقوق تأجير الأراضي في موسكو // التشريع رقم 82000. ص 68 - 71

117- تسجيل الدولة للحقوق والمعاملات المتعلقة بالعقارات // الاقتصاد والقانون ، رقم 6 ، 1999. ص 83 - 87

118- زافيالوف أ. بعض قضايا تسجيل حقوق الأعيان العقارية. // التنظيم القانوني لسوق العقارات. رقم 4 (5) ، 2000. ص 56-68

119. Zavyalov A.A.، Konovalov V. تسجيل الدولة للحقوق العقارية // Russian Justice، No. 6، 1998.- P. 16-19

120- Zakroyshchikova D. حماية الحقوق المدنية في حيازة العقارات // Russian Justice، No. 12، 1999. S. 21-30

121- زافيدوف ب. تسجيل الدولة للرهون العقارية: الوضع العام والميزات // القانون والاقتصاد ، العدد 3 ، 1999. ص 41-43

122- إيلينا جي.آي.بي. إيجار المباني غير السكنية // Legal World، No. 2، 2002.-p. 14-17

123. Israfilov I. إيجار المباني غير السكنية // الاقتصاد والقانون ، رقم 10 ، 1997.- ص. 34-39

124- إيليشينكو أ. تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها // قانون رقم 12 لعام 2000 ص 72-76

125. Kindeeva E. A. الحقوق العقارية: رفض التسجيل؟ // محامي أعمال برقم 172001. ص 78 - 84

126. Kulikov A.، Balycheva N. تسجيل العقارات: هناك خيارات! // محامي الأعمال ، العدد 23 ، 2000. ص 11-13

127. Krylov S. تسجيل حقوق الملكية: المفهوم والمشاكل // Russian Justice، No. 10، 1997. P. 20-26

128- كوزيرين أ. الأساس القانوني لأعمال التوثيق // محاسبة ، رقم 12 ، 1998. ص 8-12

129- كوزلوفا إي. تسجيل الدولة لحقوق الملكية للأشياء العقارية التي تم إنشاؤها حديثًا وأغراض البناء قيد التنفيذ "// Legal World ، No. 7 ، 1999. P. 26-31

130- كوزلوفا إي. تسجيل الدولة لعقد بيع مشروع ونقل ملكية المشروع كمجمع عقاري // عالم القانون ، رقم 41999. ص 24 - 32

131- كوليشوفا يو عقد الإيجار: مشاكل التسجيل. // محامي الأعمال ، رقم 15 ، 1999.- ص. 10-14

132. Krasheninnikov P.V. "حق الملكية والحقوق العينية الأخرى على المباني السكنية". // محامي رقم 4 لسنة 2001. ص 47 - 56

133. Kulik A. ممارسة تسجيل الحقوق للدولة و ممتلكات البلدية// العدل الروسي ، العدد 2 ، 2002. ص 16 - 18

134. Kozyr O.M. مفهوم العقارات في القانون المدني الروسي. المعاملات العقارية // القانون عدد 4 لسنة 1999 ص 64-73

135. Kuzmina I. مفهوم أماكن المعيشة. // القضاء الروسي ، رقم 9 ، 2001.- ص. 29-31

136- Kindeeva E.A. تسجيل الدولة لحقوق كائنات العقارات المبنية حديثًا. // التنظيم القانوني لسوق العقارات. رقم 4 (5) ، 2000.- ص. 13-16

137- كيرسانوف أ. شهادة كاتب العدل وتسجيل الدولة للمعاملات العقارية // نشرة التوثيق رقم 6 ، 2002. ص 43-46

138. Karmin A.B. تسجيل الحقوق العقارية والمعاملات معها: حول نظام تسجيل الدولة للحقوق العقارية والمعاملات معها وآفاق تطوير التشريعات في هذا المجال // نشرة وزارة العدل في الاتحاد الروسي رقم. 9 ، 2001. ص 38-41

139- كورباتوف أ. تسجيل الدولة لمعاملات رهن العقارات // ACDI: الاقتصاد والحياة رقم 2 ، 1999. ص 49-52

140- كورباتوف أ. تسجيل الدولة باسم الشرط المطلوبصلاحية معاملات الرهن العقاري // ACDI: Economics and Life ، العدد 12 ، 1999. ص 51-54

141- كوزنتسوف أ. التجربة الألمانية لتسجيل حقوق قطع الأراضي وإمكانية استخدامها في روسيا // الدولة والقانون رقم 12. 1995. -p. 58-63

142- لوبانوف ج.وايت خيط بلس // محامي أعمال ، رقم 15 ، 2003. ص 14-18

143- تسجيل Lomidze O. الحكومي للرهون العقارية: سمات التنظيم القانوني. // الاقتصاد والقانون ، عدد 8 ، 2000 ، ص 37-42

144. Lomidze O. مشاكل التنظيم القانوني لتسجيل الدولة للقيود المفروضة على الحقوق في العقارات // الاقتصاد والقانون ، رقم 7 ، 2001.-S. 22-32

145- Lomidze O. نقل حقوق المسؤولية: قاعدة عامةوالاستثناءات //: Russian Justice، No. 9، 2000. P.42-46

146. ماكوفسكايا أ. تحليل بعض التعديلات على القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" // الاقتصاد والقانون ، رقم 9 ، 2003. ص 9-16

147- مانيكوف أو. حكم إجرائيالمؤسسات العدلية لتسجيل الحقوق العقارية // العدل الروسي ، رقم 8 ، 2000 ، ص 3841

148. Mishchenko G. القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" والقانون المدني // الاقتصاد والقانون ، رقم 10 ، 1999. ص 37-40

149. ماتينكوف أ.ف. ، ميخولسكايا ف. التسجيل العقاري: إذن محاكم التحكيمالمنازعات الناشئة عن العلاقات القانونية الإدارية "// محامي ، رقم 9،2001. من 36-42

150- ميرزويان م. استئناف ضد إجراءات مؤسسات العدالة التي تسجل حقوق الملكية. // القضاء الروسي ، رقم 3 ، 2001. -S. 37-39

151- ميخولسكايا ف. إجراءات تسجيل الدولة للحقوق على العقارات والمعاملات معها // عقار رقم 7 ، 2002.- ص 56-62

152. ماكاروف ج. تسجيل الدولة لحقوق العقارات في السكن// الاقتصاد والقانون رقم 3 ، 1998. C 54-56

153. يجب أن يظل كتاب العدل في سلسلة التسجيل. // "Rush Hour" 08/19/1997 رقم 119 (848). ص 32 - 33

154. بيسكونوفا م. تسجيل الدولة لعقد الإيجار العقاري. // التنظيم القانوني لسوق العقارات. رقم 4 (5) ، 2000. ص 30-37

155. Piskunova M.G. ملامح نشوء الحقوق في العقارات ومشاكل تسجيل الدولة // التنظيم القانوني لسوق العقارات ، رقم 1 (1) ، 1999. ص 73-85

156. بيسكوف أ. دور قانون تسجيل الحقوق في آلية ظهور الحقوق العقارية // التشريع رقم 8 2002 ص 68-73

157- Piskunova M.G. متاهة التسجيل: عند شراء منزل أو بيعه ، يلزم تسجيل ليس فقط اتفاقية البيع والشراء ، ولكن أيضًا تسجيل نقل الملكية // نشرة وزارة العدل في الاتحاد الروسي رقم 1 ، 2001.-S. 39-41

158. Potyarkin D. هي عقود تخضع لتسجيل الدولة التوظيف الاجتماعيإسكان؟ // قاضية روسية رقم 32000. ص 34 - 37

159. Romanov O. تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات العقارية: بعض مشاكل إنفاذ القانون. // الاقتصاد والقانون ، رقم 7-8 ، 1998. س 68-73 / س 46-52

160. Ryabtsev G. الدخول في الحقوق: تسجيل منفصل. // محامي الأعمال ، رقم 21 ، 2001.- ص. 16-18

161- رينوف إي. إدارة تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها: الأنشطة وآفاق التنمية // نشرة وزارة العدل في الاتحاد الروسي ، رقم 5 ، 2000. ص 12-18

162- روزاكوفا أو.أيه. مشاكل تسجيل الدولة في القانون المدني // التشريع رقم 2 ، 2002. ص 58-66

163- تسجيل حقوق ملكية الكيانات القانونية لخصخصة العقارات. // سامراء محاسب رقم 8 ، 2001. ص 8-13

164- رينوف إي. مشاكل تسجيل الدولة للحقوق على العقارات والمعاملات معها // مستشار قانوني رقم 4 ، 2000 ص 16-22

165. Sadikov O.N. المعاملات غير الصالحة والفاشلة // عالم قانوني. 2000. رقم 6. S. 23-27

166. Ssnchishchev V.I. تنظيم الدولةالحقوق في العقارات والمعاملات معها // مجلة القانون الروسي ، العدد 12 ، 1999.- ص 54-63

167. Sergeev V. تسجيل الحقوق في العقارات: هل الحق في إيجار المباني غير السكنية الناشئ عن الاتفاقية ذات الصلة المبرمة لمدة تقل عن سنة خاضعة للتسجيل؟ // القانون والاقتصاد ، العدد 12 ، 1999. ص 28-31

168- سيدورينكو أ. إجراءات تسجيل الدولة لاتفاقية بيع وشراء العقارات في منطقة موسكو // محامي ، رقم 11999. -من. 48-52

169- سافكين س. ممارسة التقاضيبشأن النزاعات المتعلقة بحماية حقوق الملكية وحقوق الملكية الأخرى. // نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، رقم 10 ، 1998.-p. 63-70

170- سبيكتور إي. تطوير التشريعات الإداريةبشأن تسجيل الدولة // Journal of Russian Law No. 7، 2002. P. 5463

171- سيمينوف م. الدولة لتسجيل المعاملات ونتائج عدم امتثالها. // القانون والاقتصاد رقم 6 ، 2002. ص 15-19

172- سكوكين إي. الحقوق العقارية مسجلة من قبل الدولة: آخر الإجراءات القانونية والتنظيمية: تعليق المختصين. م: روس. جريدة. 1998. - س 4-5

173- سيسويفا ف. تسجيل الدولة للحقوق العقارية // Energetik رقم 3 ، 2001. ص 9-11

174. Sazonova M. يضمن كتاب العدل استقرار معدل دوران العقارات // العدل الروسي رقم 4،2000. ص 48 - 55

175- Syrodoev N.A. تسجيل حقوق الأرض والعقارات الأخرى // الدولة والقانون رقم 8 لسنة 1998 ص 71-74

176. فيليمونوف يو. مشاكل وآفاق تطوير مؤسسات كتاب العدل وتسجيل الدولة في الاتحاد الروسي // الدولة والقانون رقم 11. 1998. -S. 67-74

177. Tsybulsenko 3. المعاملات العقارية وتسجيلها // الاقتصاد والقانون ، رقم 2 ، 1998.-S. 84-87

178. Tsyganov V.، Emelyanov A. مؤهلات القانون المدني لتسجيل حقوق الملكية // Russian Justice، No. 82001. من 47-49

179. Chubarov V.V. تسجيل الدولة للحقوق العقارية والمعاملات معها // القانون رقم 5،1999. ص 67 - 75

180. Erdslevsky A. تسجيل الحقوق في العقارات // القانونية ، العدد الثاني ، 1997.-S. 74-79

181- إردليفسكي أ. تسجيل الدولة للرهون العقارية // القانون رقم 10 لعام 2002.- ص. 81-87

183. فلاسوفا أ. هيكل القانون المدني الذاتي / ملخص أطروحة لدرجة المرشح في العلوم القانونية - سانت بطرسبرغ ، 1998. 189 ص.

184- كروغلوفا أو. التنظيم القانوني لعقد الإيجار للمباني غير السكنية والمنشآت في اعمال/ ملخص أطروحة لدرجة المرشح في العلوم القانونية - سانت بطرسبورغ 2002. 187 ص.

185. Shibaeva Yu.V. الحصول على حقوق الملكية بموجب عقد. / ملخص أطروحة لدرجة المرشح في العلوم القانونية - سانت بطرسبرغ ، 2003. 195 ص.

186. دياكوفسكايا ن. التنظيم القانوني لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها. ديس. . كاند. قانوني. العلوم: 12.00.03.-M. 2001. - 181 صفحة 2201. أدب أجنبي

187. Bergman V. القانون الألماني ، الجزء 3. Per. معه. م: 1999. - 222 ص.

188- سويسرا. القوانين والأنظمة. القانون المدني السويسري. SPb. ، 1908. 215 ص.

189. مينسلوف ر. قانون تقوية ألقاب الحيازة المطبق في مستعمرات الإمبراطورية البريطانية // ملحق لمجلة القانون المدني والجنائي. SPb. ، 1887. 348 ص.

190. كلارك أ.القانون المدني لولاية كاليفورنيا. SPb. ، 1891. T. 2. 280s.

191- Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts، Muenchen، 1992. - 387 p.

يرجى ملاحظة ما ورد أعلاه نصوص علميةتم نشرها للمراجعة وتم الحصول عليها من خلال الاعتراف بالنصوص الأصلية للأطروحات (OCR). في هذا الصدد ، قد تحتوي على أخطاء تتعلق بنقص خوارزميات التعرف. في ملفات PDFالأطروحات والملخصات التي نقدمها ، لا توجد مثل هذه الأخطاء.

المادة مكرسة لدراسة التناقضات التشريعية في مجال تسجيل الدولة لاتفاقية الرهن العقاري والرهن العقاري نفسه ، ووضع مقترحات لإزالتها. وخلص المؤلف إلى أنه من الضروري تسجيل المعاملات مع العقارات والاحتفاظ فقط بتسجيل الحقوق في العقارات.

تخضع اتفاقية الرهن العقاري والرهن العقاري نفسه كتقييد (رهن) لحق حقيقي في كائن ملكية غير منقولة لتسجيل الدولة في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها. يتم تسجيل الدولة للرهن العقاري في موقع العقار موضوع الرهن العقاري.

تسجيل الدولة لحقوق العقارات هو عمل قانوني للاعتراف والتأكيد من قبل الدولة لظهور أو تقييد (رهن) أو نقل أو إنهاء الحقوق في العقارات وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي. تسجيل الدولة هو الدليل الوحيد على وجود حق مسجل. لا يمكن الطعن في الحق المسجل في الممتلكات غير المنقولة إلا أمام المحكمة. يتم تسجيل الحقوق على مستوى الدولة في جميع أنحاء الاتحاد الروسي من خلال إجراء إدخالات في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها. قد يتم استئناف رفض تسجيل الدولة للحقوق أو تهرب الهيئة ذات الصلة من تسجيل الدولة من قبل الشخص المعني إلى السلطات القضائية.

يخضع حق الملكية وحقوق الملكية الأخرى للعقارات والمعاملات معها لتسجيل الدولة. إلى جانب تسجيل الدولة للحقوق العقارية في العقارات ، تخضع القيود (الالتزامات) على الحقوق فيها ، بما في ذلك حقوق الارتفاق ، والرهن العقاري ، وإدارة الائتمان ، والإيجار ، لتسجيل الدولة.

محتوى الفن. 131 ، 164 ، 223 ومواد أخرى من القانون المدني للاتحاد الروسي والقانون الاتحادي المؤرخ 21 يوليو 1997 N 122-FZ (بصيغته المعدلة في 22 يوليو 2008) "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها "يسمح لنا باستنتاج أن التسجيل المزدوج مطلوب غالبًا: أولاً ، وجود ، حدوث ، إنهاء ، نقل ، تقييد (رهن) الحقوق على العقارات ؛ ثانياً ، التعاملات العقارية. في الوقت نفسه ، تؤدي المعاملة الخاضعة للتسجيل الحكومي إلى حقوق والتزامات منذ لحظة تسجيلها (المادة 164 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛ تنشأ حقوق الملكية الخاضعة لتسجيل الدولة منذ لحظة تسجيل الحقوق ذات الصلة بها (البند 2 ، المادة 8 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وفقًا للقانون ، تخضع اتفاقية الرهن العقاري للتسجيل الحكومي الإلزامي. وتجدر الإشارة إلى أنه في الوقت الحالي تم إلغاء شهادة التوثيق الإلزامية لاتفاقية الرهن العقاري ، ولا يلزم سوى تسجيل الدولة للاتفاقية. في هذا الصدد ، يتم زيادة مسؤولية مسجلي الدولة. لتحسين موثوقية تسجيل الدولة للحقوق ، القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 N 102-FZ (بصيغته المعدلة في 13 مايو 2008) "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الرهن العقاري ) في الفقرة 1 من الفن. ينص القانون رقم 20 على أن طرفي اتفاقية الرهن العقاري يتقدمان بطلب إلى سلطة التسجيل دفعة واحدة ، ويقدمان طلبًا مشتركًا. في السابق ، عندما تم التصديق على اتفاقية الرهن العقاري من قبل كاتب عدل ، كان ذلك كافياً للإدلاء ببيان من طرف واحد فقط. حيث هذه القاعدةمحفوظة لأولئك الذين تقدموا بطلبات إلى كاتب العدل طواعية.

ومع ذلك ، في الفقرة 1 من الفن. 29 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" ينص على أن تسجيل الدولة للرهن العقاري يتم على أساس طلب من الرهن العقاري أو المرتهن ، وهو ما يتعارض مع أحكام الرهن العقاري قانون. نظرًا لأن القاعدة المذكورة أعلاه عامة ، يجب أن تنطبق الآن أيضًا على الحالات التي لا يصادق فيها كاتب العدل على اتفاقية الرهن العقاري.

نعتقد أنه في الحالة قيد النظر ، ينبغي تطبيق قانون الرهن العقاري ، لأنه خاص ويحدِّد ميزات تسجيل الدولة للرهون العقارية. هذا الاستنتاج يتبع من الفقرة 5 من الفن. 29 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" ، الذي ينص على أن ميزات تسجيل الدولة للرهن العقاري يمكن أن ينص عليها قانون الرهن العقاري.

في الوقت نفسه ، من أجل تجنب التناقضات ، من الضروري تعديل الفقرة 1 من الفن. 29 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" ، مما يجعلها تتماشى مع الفقرة 1 من الفن. 20 من قانون الرهن العقاري ، الذي سيقضي على إساءة استخدام هذه التناقضات من قبل المشاركين عديمي الضمير في الصفقة ، وكذلك خلق الاستقرار في التداول المدني في مجال الإقراض العقاري. الفقرة 1 من الفن. 29 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" ، نقترح ذكرها بالصيغة التالية:

"يتم تسجيل الدولة للرهن العقاري الناشئ بموجب اتفاقية الرهن العقاري على أساس طلب مشترك بين المرتهن والمرتهن. يتم تسجيل الرهن العقاري الناشئ بموجب اتفاقية الرهن العقاري الموثقة على أساس طلب من المرتهن أو المرتهن. الطلب مرفق باتفاقية رهن عقاري مع المستندات المحددة في الاتفاقية.

يحتوي قانون تسجيل الرهن العقاري الحكومي على فصل كامل ، والذي يكرر بشكل أساسي أحكام القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها". ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه في وقت اعتماد هذه القوانين المعيارية ، لم يكن معروفًا أي منها سيتم اعتماده في وقت سابق ، لذلك أدخل المشرع فصلًا عن تسجيل الدولة للرهون العقارية في قانون الرهن العقاري. في الوقت نفسه ، من الضروري ملاحظة الخصوصية المنصوص عليها في قانون الرهن العقاري - تقديم للتسجيل الحكومي للرهن العقاري ، من بين أمور أخرى ، وثيقة تؤكد حدوث التزام مضمون برهن عقاري.

لتسجيل حالة الرهن العقاري الناشئة بموجب اتفاقية الرهن العقاري ، يجب تقديم ما يلي:

اتفاقية الرهن العقاري ونسختها.

المستندات المحددة في اتفاقية الرهن كمرفقات ؛

وثيقة دفع واجب الدولة;

المستندات الأخرى المطلوبة لتسجيل الدولة للرهن العقاري وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي بشأن التسجيل الحكومي لحقوق العقارات والمعاملات معها.

إذا تم التصديق على حقوق صاحب الرهن عن طريق الرهن العقاري ، فيجب أيضًا تقديم ما يلي إلى الهيئة التي تقوم بتسجيل الدولة للحقوق ، إلى جانب المستندات المحددة أعلاه:

الرهن العقاري ، الذي يجب أن يفي محتواه بمتطلبات الفقرة 1 من الفن. 14 من قانون الرهن العقاري ، باستثناء الشرط المتعلق بتاريخ إصدار سند الرهن العقاري ومعلومات عن حالة تسجيل الرهن العقاري ، ونسخة منها ؛

المستندات المسماة في الرهن كمرفقات ونسخها.

يخضع الرهن العقاري بموجب القانون أيضًا لتسجيل الدولة ، ولكن في هذه الحالة لا يلزم تقديم طلب منفصل ، وكذلك دفع رسوم الدولة. يتم إجراء تسجيل الدولة للرهن العقاري بموجب القانون بالتزامن مع تسجيل الدولة لحق الملكية لشخص مرهون حقوقه برهن عقاري ، ما لم ينص القانون الاتحادي على خلاف ذلك. يجوز التصديق على حقوق المرتهن بموجب الرهن بموجب القانون.

تعتبر اتفاقية الرهن العقاري من لحظة تسجيل الدولة منتهية وتدخل حيز التنفيذ. عدم الامتثال لشرط تسجيل الدولة لاتفاقية الرهن العقاري يترتب عليه بطلان. وبالتالي ، تعتبر اتفاقية الرهن العقاري مبرمة وتدخل حيز التنفيذ من لحظة تسجيلها لدى الدولة ، وينشأ حق الرهن من لحظة نشوء الالتزام المضمون بالرهن العقاري.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن المشرع ينص على تسجيل الدولة لاتفاقية الرهن العقاري (البند 3 ، المادة 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي والفقرة 2 ، المادة 10 من قانون الرهن العقاري) والرهن العقاري نفسه (البند 1 ، المادة 20 من قانون الرهن العقاري) كقيود (رهن) حق حقيقي في كائن من الممتلكات غير المنقولة ، لذلك ، لا ينبغي الخلط بين هذين الإجراءين المختلفين ، وإن كانا مترابطين. في البداية ، يتم تسجيل العقد ، وعندها فقط - عبء الحق الناشئ عنه.

تهدف مؤسسة تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها إلى خلق ضمانات لملكية العقارات. إن نظام تسجيل الدولة والمحاسبة وتسجيل العقارات وتثبيت انتمائها إلى كيانات محددة ، يوفر في النهاية حق ملكية العقارات مع الأدلة والشرعية اللازمة. أدى إدخال هذه المؤسسة إلى إنشاء بنك بيانات موحد بشأن العقارات ، وبالتالي سمح بتجنب الانتهاكات المرتكبة في الممارسة العملية. يتم تأسيس سيطرة الدولة على شرعية المعاملات العقارية لصالح كل من المشاركين أنفسهم والأطراف الثالثة. ومع ذلك ، فإن وجود تسجيل الحالة المتزامن لاتفاقية الرهن العقاري وتسجيل الرهن العقاري نفسه كرهن على الممتلكات يبدو غير ضروري.

بموجب تشريعات الاتحاد الروسي ، فإن موضوع تسجيل الدولة هو حقوق العقارات ، والمعاملات المتعلقة بالعقارات والقيود (القيود) على حقوق العقارات ، ولكن لا توجد أسباب واضحة للتصنيف لتحديد الإجراءات التي تتم مع العقارات قابلة للتسجيل. في هذا الصدد ، هناك توسع غير معقول في موضوع التسجيل.

ويرد عدد من التناقضات في الفن. 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الذي ينص في الفقرة الأولى على التزام الدولة بالتسجيل الدقيق للحقوق العقارية ، وفي الفقرة 3 يشير إلى الهيئة التي تسجل ليس فقط الحقوق في العقارات ، ولكن أيضًا المعاملات معها ، بمعنى آخر. في هذه الفقرة نحن نتكلم"حق أو معاملة مسجلة". يشار إلى تسجيل المعاملات أيضًا في الفن. 164 من القانون المدني للاتحاد الروسي مع الإشارة إلى الحالات المنصوص عليها في الفن. 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وفي الوقت نفسه ، في الفن. 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لم يتم الإشارة إلى مثل هذه الحالات على وجه التحديد. من المثال أعلاه ، يمكن ملاحظة أنه توجد بالفعل في قواعد القانون المدني للاتحاد الروسي تناقضات يجب إزالتها بموجب القانون.

لا توجد أسباب واضحة ومبررة لتسجيل الدولة للمعاملات في التشريع ، في حين أن هناك تناقضًا واضحًا في الأحكام التي تنص على التسجيل الإلزامي لبعض المعاملات واستبعادها بالنسبة للبعض الآخر. على سبيل المثال ، بواسطة قاعدة عامةعند بيع العقارات ، لا يلزم تسجيل العقد (المادة 550 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، ولكن تم إصلاح تسجيل الدولة الإلزامي لنقل ملكية العقارات (المادة 551 من القانون المدني الروسي الاتحاد). في نفس الوقت ، الفن. 558 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، عند بيع المباني السكنية والشقق (أجزائها) ، يشير إلى التزام الدولة بتسجيل عقد لبيع هذه الأشياء.

تنص المادة 165 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن المعاملة التي لم تجتاز تسجيل الدولة ، في الحالات التي ينص عليها القانون ، تعتبر باطلة (باطلة). ومع ذلك ، يمكن إجبار الطرف المتهرب على التسجيل. حسب الفن. 433 ، 558 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لم يتم إبرام اتفاقية تخضع للتسجيل وغير مسجلة. بالنظر إلى أن الطرف الذي يتهرب من تسجيل الدولة يمكن إجباره على التسجيل من خلال المحكمة ، يجب أن نتحدث عن الإكراه على إبرام اتفاق.

لذلك ، كشف تحليل القواعد القانونية التي تحكم قضايا تسجيل الدولة للحقوق العقارية ، والمعاملات مع العقارات ورهونات (قيود) الحقوق على العقارات ، عن اختلافات غير معقولة في التنظيم القانوني لدوران العقارات. أنواع معينةالعقارات ، وكذلك التناقضات في القواعد القانونية للقانون المدني للاتحاد الروسي التي تحدد موضوع تسجيل الدولة.

في هذا الصدد ، نعتبر أنه من المناسب إلغاء تسجيل الدولة للمعاملات مع العقارات ، مع النص على تسجيل الدولة فقط للحقوق في العقارات بشكل عام والرهون العقارية بشكل خاص. في الوقت الحالي ، يؤدي عدم وجود حقيقة تسجيل الدولة لاتفاقية الرهن العقاري إلى تعريض صلاحية الالتزامات القانونية بموجب الصفقة للخطر ، والتي لا تتوافق مع مصالح أطرافها ولا تضمن استقرار التداول المدني. يجب اعتبار اتفاقية الرهن العقاري مُبرمة وملزمة للأشخاص الذين دخلوا فيها منذ لحظة إبرامها. أكد نفس الشيء حقيقة معينةليست هناك حاجة لتسجيل الدولة للمعاملة. ومع ذلك ، فإن حق المرتهن في المطالبة بالرضا عن قيمة الممتلكات المرهونة في ترتيب أولوية على الدائنين الآخرين يجب أن ينشأ من لحظة تسجيل الدولة للرهن العقاري نفسه باعتباره قيدًا (رهنًا) على حق ملكية شخص آخر. إن تنفيذ التشريع لهذا الموقف بشأن هذه المسألة سيكون قادرًا على القضاء على إنكار الالتزامات القانونية بموجب الصفقة في حالة عدم تسجيلها.

وتجدر الإشارة إلى أن الدمج الإلزامي لتسجيل حقوق العقارات مع تسجيل المعاملات معها يعقد العملية بشكل غير معقول التسجيل القانونيأطراف علاقة الرهن العقاري.

وبالتالي ، فإن الشرط الصارم بشأن التسجيل الحكومي الإلزامي لاتفاقية الرهن العقاري ، والتي في غيابها تعتبر الاتفاقية باطلة ، غير مبرر ويخلق صعوبات غير ضرورية لأطرافها ، وبالتالي ، يجب أن ينص التشريع فقط على تسجيل الدولة للرهن العقاري باعتبارها قيدًا (رهنًا) على حق ملكية شخص آخر. في واقع الأمر ، يجب أن نتحدث عن تسجيل الدولة لحق حقيقي محدود في غرض عقاري محدد.

تتناول المقالة مشاكل نظام التسجيل الحالي ، الذي يعمل في روسيا فيما يتعلق بالعقارات.

الكلمات المفتاحية: القانون المدني ، موضوع القانون المدني ، العقارات ، EGRN ، السجل العقاري.

علاقات الملكية هي أهم العلاقات الاجتماعية التي ينظمها القانون. إن أساس أهمية علاقات الملكية مكرس ، أولاً وقبل كل شيء ، في دستور الاتحاد الروسي. وفقا للفن. 8 من الدستور في الاتحاد الروسي ، يتم الاعتراف بالملكية الخاصة والحكومية والبلدية وغيرها من أشكال الملكية وحمايتها بنفس الطريقة.

الأشياء غير المنقولة هي موضوع للحقوق المدنية ، وبسبب أهميتها ، فإن الحقوق في هذه الأشياء تخضع لتسجيل الدولة. مع مراعاة الميزات الحديثةالتداول المدني ، من المناسب دراسة حقيقة تسجيل الدولة للحقوق ، في ضوء حقيقة أن العديد من المواطنين لديهم وثائق في أرشيفاتهم الشخصية تثبت الحقوق "بحكم الواقع" ، لكن ليس لديهم معلومات تؤكد حقوقهم "بحكم القانون" . يعد هذا وضعًا شائعًا إلى حد ما عندما يكتسب المواطنون الحقوق في الأشياء غير المنقولة حتى قبل أن يصبح تسجيلهم إلزاميًا ، ولا يزالون لم ينفذوا مثل هذا التسجيل ، ولم يجروا حتى التسجيل المساحي للعقارات. اتضح أن للعقار مالك ، لكن لا توجد معلومات عن هذا الحق في السجل العام للحقوق العقارية.

ويؤدي ذلك إلى حالة لا يعرف فيها غالبية المشاركين في المعاملات المدنية ما إذا كان قد تم الحصول على قطعة الأرض هذه أو تلك ، ومن هو مالك الشيء غير المنقول. تنشأ مشكلة مماثلة في كثير من الأحيان في حالة ينشأ فيها حق الملكية بحكم القانون وصفة طبية اكتسابعندما لا تعتبر لحظة الاستحواذ لحظة الدخول في USRN ، ولكن إنشاء عدد من الظروف. من الجدير بالذكر أن الحصول على حقوق الملكية بوصفة طبية هو أمر ممكن ليس فقط حقوق الملكية ، ولكن أيضًا العبودية. وهذا يثير تساؤلاً حول المقدار الضروري لزيادة كمية المعلومات التي يتم إدخالها في EGRN. مسألة ما إذا كان من الضروري تقديم اعتراضات من الأشخاص بشأن حيازة واستخدام شيء غير منقول على المدى الطويل مسألة ذات صلة ؛ معلومات حول وجود مطالبات تتعلق بالممتلكات الموجودة قبل الذهاب إلى المحكمة. يتفاقم الوضع مع اكتمال المعلومات في مجال العلاقات العقارية.

في كثير من الأحيان ، عند إدخالها في التداول المدني قطعة أرضفي وقت أبكر من تسجيل الدولة الإلزامي ، تنشأ الخلافات حول تعريف الحدود. غالبًا ما تؤثر هذه النزاعات على حدود الدول المجاورة التي تم وضعها بالفعل في السجل المساحي والحقوق الواردة في USRN. غالبًا ما يتم تصنيف مثل هذه النزاعات من قبل المحاكم على أنها مطالبات سلبية. عند دراسة التشريع في مجال تسجيل الدولة للحقوق العقارية ، فإن القانون الاتحادي الصادر في 13 يوليو 2015 رقم 218-FZ "بشأن تسجيل الدولة للعقار" (المشار إليه فيما يلي - القانون الاتحادي رقم 218) لديه تحديد قانوني و الأهمية الإجرائية. هذا القانونيحدد الإطار القانوني لإجراء الجماهير التسجيل المساحيوتسجيل الدولة لحقوق العقارات. يُمكّن الخدمة الفيدرالية للتسجيل الحكومي والسجل ورسم الخرائط (Rosreestr). يعطي مفهوم سجل الدولة الموحد للحقوق ويحدد ميزات تشكيله وتجديده وتحديثه ، وما إلى ذلك. لم يحل اعتماد القانون الجديد المشكلة التي نوقشت على نطاق واسع في الأدبيات - المعنى البخاري لحقيقة تسجيل الدولة: يخلق الحق في العقارات ، أو يؤكد هذه الحقيقة فقط. في الواقع ، يعني تسجيل الدولة للحقوق التصديق على حقيقة أن شخصًا ما لديه الحق في أي شيء غير منقول.

أثناء تسجيل الحالة ، يتم تسجيل حقيقتين ، أولاً ، حقيقة وجود العقار (نوع الكائن ، الغرض منه) ، ثانيًا، حقيقة وجود حق فيما يتعلق بشيء ما (تفاصيل الشخص الذي يمتلك الحق) ، وكذلك وجود الرهونات. في الوقت الحالي ، يعد سجل الدولة الموحد للعقارات مجموعة من المعلومات المنظمة الموثوقة حول العقارات المسجلة وفقًا للتشريع الخاص بتسجيل الحقوق في العقارات ، وكذلك حول الحقوق المسجلة لهذه العقارات ، وأسسها حدوث ، وأصحاب حقوق النشر والمعلومات الأخرى المنشأة وفقًا للتشريع.

معلومات حول الحقوق والقيود المفروضة على حقوق ورهونات الأشياء العقارية والمعاملات مع الأشياء العقارية ، إذا كانت هذه المعاملات تخضع لتسجيل الولاية وفقًا للقانون الفيدرالي ، وكذلك معلومات إضافية، والتي لا يستلزم إدراجها في سجل الحقوق العقارية نقل الملكية أو إنهاؤها أو تقييد الحقوق أو رهن العقارات.

EGRN هو نتاج اندماج ثلاثة سجلات. سجل الدولة لسجل العقارات ، سجل الدولة لحقوق العقارات وسجل الحدود. مثل هذا التجميع للموارد سيزيد من عدم جدال الحق المسجل ، لأن الملكية ستكون فردية ومميزة بشكل كامل. مما لا شك فيه أنه إذا تم إرفاق ملف بطاقة الموارد لقضايا التحكيم أيضًا ، فإن هذا من شأنه أن يزيد من استقرار معدل الدوران ، ويقوي ضمير المشاركين في الدوران.

بالطبع ، من الناحية النظرية ، فإن دمج الموارد الثلاثة له الكثير من المزايا ، ولكن في الممارسة العملية ، نشأ سؤال واحد وربما أهم سؤال: كيف يمكن دمج هذه السجلات مع بعضها البعض. في الوقت الحالي ، لا تعد USRN مصدرًا كاملاً للمعلومات ، نظرًا لحقيقة أن السجل العقاري للدولة وسجل الدولة الموحد للحقوق يتم دمجهما يدويًا ويستغرق الأمر وقتًا كافيًا وموارد العمالة البشرية لتحسين السجلات الثلاثة ، خاصة في شروط المعلومات حول حدود الأشياء.

يمكن للأطراف المهتمة الوصول إلى موارد USRN المختلفة مجانًا وبكمية محدودة من المعلومات ومقابل رسوم ، عبر الإنترنت أو عن طريق الاتصال بالسلطة المختصة. وبالتالي ، فإن EGRN عبارة عن سجل إلكتروني موحد للمعلومات المجمعة حول الأراضي والأشياء العقارية ، بالإضافة إلى الحقوق المتعلقة بها ، والتي يتم تشكيلها على أساس المعلومات الواردة من برنامج EGRP ، والسجل العقاري للدولة ، فضلاً عن المعلومات المقدمة من قبل المتقدمين والسلطات.

قائمة ببليوغرافية

1. إيفانوف ، أ. على افتراض ملكية الدولة للأراضي في روسيا / أ. إيفانوف // القانون. - 2016. - رقم 6. - س 35-41.

2. إغناتوفا إم. تفاعل الهيئات التي تقوم بتسجيل الدولة للحقوق العقارية مع الهيئات والمنظمات الأخرى / م. Ignatova // نشرة SUSU. مسلسل "الحق". - 2006. - رقم 13. - س 233-236.

3. إغناتوفا إم. حول محتوى المفاهيم خدمة عامة" و " وظيفة الدولة»في نشاطات الهيئات قوة تنفيذية/ السيدة. Ignatova // نشرة SUSU. مسلسل "الحق". - 2014. - ت 14. - رقم 4. - س 98-102.

4. Kalinichenko، T.G. حول تسجيل الدولة حقوق المياه/ ت. Kalinichenko // التشريع والاقتصاد. - 2007. - رقم 8. - س 43-48.

5. Kruglova، O.B. التنظيم القانوني لعقد إيجار المباني غير السكنية والهياكل في المجال: المؤلف. ديس. ... كان. قانوني علوم. / حول. كروجلوف. - سمارا 2002. - 22 ص. 6. Konovalov ، A.V. حول مسألة ضمير الحيازة الإلزامية / A.V. Konovalov // نشرة القانون المدني. - 2016. - رقم 6. - س 9-30.

7. Podshivalov، T.P. الممارسة القضائية بشأن إجراءات الطعن في الحق المسجل بالعقار / T.P. Podshivalov // القانون والاقتصاد. - 2013. - رقم 2. - ص 75-79.

8. Podshivalov ، T.P. معايير نسبة الحقيقي و مطالبات المسؤولية/ ت. Podshivalov // الدولة والقانون. - 2015. - رقم 1. - ص 49-56.

9. Podshivalov، T.P. مبدأ حسن النية في تنظيم حماية حقوق الملكية / T.P. Podshivalov // القانون المدني. - 2017. - رقم 5. - س 13-15.

10. Podshivalov ، T.P. إنشاء وحماية حقوق الارتفاق بموجب القانون القانوني والقانون المنشود / T.P. Podshivalov // أخبار الجامعات. فقه. - 2013. - رقم 4. - س 90-102.

11. Podshivalov ، T.P. إنشاء الارتفاق بالتقادم // نشرة القانون المدني. - 2017. - رقم 2. - س 115-146.

12. Podshivalov ، T.P. مطالبة النفي: مشاكل النظرية وتطبيق القانون / T.P. Podshivalov // القاضي الروسي. - 2010. - رقم 10. - س 11-14.

13. Podshivalov، T.P. الحماية السلبية لمصالح الملاك المجاورين / T.P. Podshivalov // قوانين روسيا: التجربة والتحليل والممارسة. - 2016. - رقم 12. - ص 49-53.

"القانون والاقتصاد" ، 2010 ، العدد 12

لا يوجد توافق في الآراء بشأن طبيعة فعل الدولة لتسجيل حقوق العقارات والمعاملات معها (المشار إليها فيما يلي باسم فعل التسجيل) سواء في العلم أو في الممارسة ، مما يؤثر سلبًا على إنفاذ القانون. هذه المقالةمكرس لتحليل المواقف الموجودة في العالم القانوني من أجل تحديد النهج الصحيح لقانون التسجيل.

قانون التسجيل والقانون غير المعياري

"تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها هو عمل قانونيالاعتراف والتأكيد من قبل الدولة لظهور أو تقييد (الرهن) أو نقل أو إنهاء الحقوق في العقارات وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي "(البند 1 ، المادة 2 من القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 N 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" ، المشار إليه فيما بعد بقانون التسجيل).

في الأدبيات ، تم التعبير عن رأي حول الحاجة إلى تصنيف فعل التسجيل كعمل قانوني غير معياري. تم العثور على هذا الموقف أيضًا في الممارسة القضائية (انظر: مرسوم محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة الأورال بتاريخ 29 يناير 2004 N F09-65 / 04-GK ، توصيات المجلس الاستشاري العلمي في محكمة الاستئناف الخامسة عشرة في سبتمبر 18-19 ، 2008 (السؤال رقم 12) ، إلخ.).

عادة ، يتم تقييم الفعل القانوني غير المعياري كشكل من أشكال التعبير القانوني عن إرادة الشخص المرخص له. سلطة الدولة، موجهة شخص معين(الأشخاص) ويهدف إلى ظهوره أو تغييره أو إنهائه (هم) العواقب القانونية.

ضع في اعتبارك ما إذا كان إجراء التسجيل له علامات قانونية غير معيارية.

القانون غير المعياري له طابع إداري ، ويحتوي على أمر ملزم قانونًا ، أو حظرًا أو إذنًا لموضوع السلطة التنفيذية ، وهو أمر إلزامي بالنسبة إلى المرسل إليه. في الوقت نفسه ، لا يمكن للهيئة التي تسجل الحقوق والمعاملات المتعلقة بالعقارات (المشار إليها فيما يلي باسم Rosreestr) أن تنشئ حقوق الأفراد بشكل مستقل ، أو تشكل محتوى الحق في التسجيل ، أو تلغي إجراءات التسجيل. القيد في تسجيل حق (معاملة) ليس وصفة طبية ولا حظرًا ولا إذنًا.

أي فعل قانوني غير معياري له نص لمحتوى معين ، لكن فعل التسجيل ليس كذلك. في نفس الوقت ، الجزء 2 من الفن. 199 من قانون إجراءات التحكيم في الاتحاد الروسي تتطلب تقديم نص القانون غير المعياري عند الاستئناف أمام محكمة. من الخطأ التأكيد على أن التعبير الرسمي للتسجيل كعمل قانوني غير معياري هو شهادة أو تسجيل تسجيل: فهي لا تتضمن أمرًا رسميًا ، وسلطة التسجيل تعكس فقط ما يحدث في العلاقات القانونية المدنية. ويتجلى ذلك بشكل أوضح في حالة تسجيل تأكيد الحق ، حتى في الوقت الذي لا يتزامن مع ظهور الحق المسجل.

يتم التصديق على تسجيل الحقوق المنفذة بشهادة (البند 1 ، المادة 14 من قانون التسجيل). لا يقرن المشرع أي عواقب قانونية بالشهادة ، معتبراً إياها فقط كدليل على التسجيل. هذا هو السبب وراء إصدار شهادة التسجيل فقط بناءً على طلب صاحب حقوق الطبع والنشر (الفقرة 3 ، المادة 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي ؛ يشار إليها فيما بعد باسم القانون المدني للاتحاد الروسي).

يترتب على عدم الامتثال للتعليمات الواردة في القانون القانوني غير المعياري مسؤولية الطرف المذنب. لا يمكن انتهاك الفعل غير المعياري إلا من قبل المرسل إليه من الفعل ، وهو أمر غير موجود في قانون التسجيل (انظر). الانتهاك ممكن فقط فيما يتعلق بالمسجلين حقوق. في هذه الحالة ، سنتحدث عن انتهاك طبيعة القانون المدني.

في حالة الاختلاف مع قانون قانوني غير معياري ، يحق للمرسل إليه استئناف القانون بطريقة إدارية. لا يوجد مثل هذا الاحتمال فيما يتعلق بعملية التسجيل.

لذا ، فإن إجراء تسجيل الحقوق على العقارات والمعاملات معها ليس له أي دلائل على "الشذوذ القانوني".

فعل التسجيل ونقل الأشياء

حكم القانون الروماني بشأن نقل ملكية الأشياء من لحظة النقل (التقليد)بعد إدخال النظام الوراثي ، احتفظ بتأثيره فقط فيما يتعلق بالأشياء المنقولة. اللحظة التي نشأ فيها الحق في العقارات كانت الدخول في السجل العقاري. في هذا الصدد ، يطرح السؤال حول العلاقة بين نقل الشيء المنقول وتسجيل الحقوق على الشيء غير المنقول ، وكذلك أهمية نقل الملكية.

كما هو مذكور في الأدبيات القانونية ، "مع وجود نظام إرث يتم تنفيذه باستمرار ، لا يوجد مكان لنظرية كاملة لقانون الملكية ؛ يتم استبدالها بقسمين مختلفين بشكل كبير: قانون المنقولات وقانون العقارات. الملكية القانونية يختفي من قانون العقارات جنبا إلى جنب مع التقليد ”(انظر: مقتبس. on). وبالتالي ، يتم تحديد ملكية العقارات بسجل كتابي.

في الواقع ، نفس الموقف (ربما بشكل غير محسوس لأنفسهم) يتخذه المؤلفون الذين يعتقدون أن نقل العقارات هو (ينبغي) عنصر ضروريتكوين أصل الحق في العقارات ويجب أن يسبق التسجيل. يعتقد أنصار هذا النهج أن التناظرية لنقل ملكية الأشياء غير المنقولة هو توقيع صك نقل. وبالتالي ، يُذكر أن "قاعدة التقاليد محفوظة بمعنى أن موضوع التسجيل هو نقل الشيء ، لأن الأطراف لم تربط نقل الملكية بحقيقة قانونية أخرى". نعتقد أن هذا الموقف غير صحيح. (دي ليج لاتا)وغير مناسب (de lege ferenda). إن فكرة أن النقل هو موضوع التسجيل بسبب عدم القدرة على العثور على كائن مناسب آخر ليس لها تأكيد تشريعي: وفقًا للفن. 131 من القانون المدني ، فإن موضوع التسجيل هو ، على وجه الخصوص ، الحقوق العقارية في العقارات. رابط للفن. 556 من القانون المدني كمبرر للموقف من نقل العقارات كعنصر من التكوين المعقد لظهور الحق في العقارات غير صحيح ، لأن هذه المادة تشير إلى قواعد نقل العقارات ( تحرير سند نقل ، وما إلى ذلك) ولا يذكر التسجيل.

لا يحتوي القانون على قواعد بشأن تسجيل نقل ملكية العقارات. نعتقد أن إدخال مثل هذا المعيار غير منطقي. كيف يمكن لسلطة التسجيل إثبات حقيقة نقل الشيء؟ يعتقد مؤيدو الموقف المنتقد أنه من الممكن البت في هذه المسألة على أساس صك التحويل. لكن في هذه الحالة صك التحويل"تصبح وسيلة لنقل الملكية ، وهذا يعني أن ملكية العقارات تنتقل بالإرادة وحدها (أنيموس منفرد)بدلا من نقل حقيقي للسيطرة الفعلية. نهج مماثل يؤدي إلى حقيقة أن حيازة العقارات تتحول من الهيمنة الاقتصادية إلى قانون الكتاب.

في الواقع ، فإن وجود سجل للملكية في السجل ليس مماثلاً لامتلاك كائن. "الحيازة كفئة اقتصادية هي الهيمنة الاقتصادية للفرد على شيء ما ؛ حق الحيازة هو إمكانية مضمونة قانونًا للسيطرة الاقتصادية على شيء ما". تظهر الحيازة كاستحقاق كجزء من حق الملكية في وقت تسجيل الحق ، لكن الحيازة كحقيقة لا تتزامن دائمًا مع وجود قيد في السجل. بالطبع ، يتجلى امتلاك الأشياء المنقولة وغير المنقولة بطرق مختلفة: "العلاقة بين المنقولات بنا ، والتي تخلق حالة الحيازة الفعلية ، هي ، كقاعدة عامة ، أن نمنحها موقعًا معينًا في الفضاء بالنسبة إلى أنفسنا ؛ على العكس من ذلك ، من أجل خلق موقف مماثل تجاه العقارات ، يجب علينا نحن أنفسنا ... اتخاذ موقف معين بالنسبة لها في الفضاء ".

الطرق المختلفة لتأسيس ملكية الأشياء لا تلغي إمكانية وجود مثل هذا للعقار من حيث المبدأ.

أدت صعوبة إثبات حقيقة ملكية العقار إلى ظهور نظام تسجيل الحقوق وفقدان ملكية العقارات قيمة الممتلكات. لا أكثر. إن مساواة قيمة نقل الشيء المنقول وتسجيل الحق في الممتلكات غير المنقولة يكون مبررًا فقط في مسألة اللحظة التي ينشأ فيها الحق وغير مقبول عند تحديد حقيقة امتلاك شيء ما.

من المميزات أنه في القانون المدني الألماني (المشار إليه فيما يلي باسم دول مجلس التعاون الخليجي) ، والذي عرف نظام تسجيل الحقوق في العقارات لأكثر من قرن ، فإن قواعد الملكية مفروضة مسبقًا من خلال القواعد المتعلقة بحقوق أيالأشياء (الكتاب 3). يتضح أيضًا استحالة تحديد ملكية العقارات وتسجيل حقوقها من خلال المقبولية الأساسية (في ألمانيا) لسبل الانتصاف الحيازية التي تهدف إلى حماية فِعلي(بدلاً من "كتاب") ملكية العقارات.

الحصول على عقارات في الاتحاد الروسي أهمية عظيمةلمعالجة عدد من القضايا. أولاً ، كقاعدة عامة ، تنتقل مخاطر الخسارة العرضية أو التلف العرضي للبضائع إلى المشتري من لحظة نقل البضائع إليه (المادة 459 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وفي الوقت نفسه ، يعتبر التزام البائع بنقل الممتلكات إلى المشتري مستوفى بعد تسليم هذا العقار للمشتريوالتوقيع من قبل الأطراف على الوثيقة ذات الصلة بشأن النقل "(البند 1 من المادة 556 من القانون المدني للاتحاد الروسي ؛ وقد أبرزت ذلك من قبلي. - رماد.). ثانيًا ، النقل هو بداية العد التنازلي لتقديم المطالبات المتعلقة بعيوب المنتج (المادة 477 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ثالثًا ، يعد وجود أو عدم وجود ملكية للعقار حقيقة أساسية لتحديد طريقة حماية الحقوق (على سبيل المثال ، عمل تبرئةالمقدمة فقط في حالة فقدان المالك الفعلي).

لذا ، فإن وجود إدخال في تسجيل الحقوق العقارية في USRR لا يعني أن صاحب الحق هو مالك الكائن ؛ نقل العقارات له أهمية قانونية مستقلة.

قانون التسجيل والعقد الحقيقي

مفهوم العقد الحقيقي غائب في التشريع الروسي. بالنسبة للعقيدة ، تنقسم وجهات نظر الباحثين: البعض يعتبر المعاملات الحقيقية مؤسسة للقانون الألماني حصريًا ، والبعض الآخر يحاول تبرير وجود مثل هذه المؤسسة في القانون الروسي. بالنسبة للجزء الأكبر ، يشمل مؤيدو تخصيص المعاملات الحقيقية تقليد (نقل) الشيء المنقول على هذا النحو ، لأنه منذ لحظة التقليد ينشأ حق الملكية على الشيء المنقول كقاعدة عامة (البند 1 ، المادة 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

إن الاعتراف بالتحويل كمعاملة عقارية له عواقب بعيدة المدى عند إجراء مقارنات مع العقارات. لذلك ، في صفقة ملكية "هذا مقترح عدداتفاق الطرفين على نقل (إنشاء) حق الملكية (بيان الأطراف بشأن نقل الحقوق) وقانون تسجيل الحالة "(تم تسليط الضوء عليه من قبلي. - رماد.).

ما مدى ما يبرر هذا الموقف؟

في روما ، كان يُنظر إلى التقاليد على أنها طريقة للحصول على الملكية عن طريق نقل ملكية شيء ما إلى شخص آخر من أجل نقل ملكية هذا الشيء ؛ تم تقييم التقليد كعقد.

يعود التطور الأولي لعقيدة المعاملات الحقيقية إلى قلم سافيني. تكمن خصوصية النموذج الألماني لنقل الملكية مقارنة بالقانون الروماني في النطق بلحظة إرادية (تنسيق إرادات الأشخاص لنقل الحق) ما وراء التقاليدوإخراجها من المعاملة الملزمة. بدأ تفسير التقليد على أنه حقيقة قانونية خاصة (أفعال فعلية) ، والتي فقط في وجود عقد حقيقي تكتسب صفة قانونية خاصة للفعل القانوني. وهكذا ، تحول التركيز الرئيسي من التقاليد إلى عقد الملكية ، وبدأت التقاليد في تلبية متطلبات الدعاية في صفقة الملكية. كما كتب سافيني ، "يجب ، من ناحية ، تجريد العقد الحقيقي ، من حيث قوته الفعلية وعواقبه القانونية ، من واقع الصفقة الأساسية ، ومن ناحية أخرى ، يجب أيضًا عزله عن التقليد نفسها "(انظر: مقتبس من). من أجل نقل الملكية في ألمانيا ، يجب استكمال اتفاقية نقل حقوق الملكية بعملية نقل الشيء المنقول (إجراء إدخال في السجل العقاري - للعقار). يعتبر التحويل (الدخول إلى السجل العقاري) شرطًا لصحة اتفاقية الملكية وجزءًا من الهيكل القانوني على أساس ظهور حقوق الملكية.

وبحسب أحد الخبراء "الفرق النظام الروسينقل الملكية بموجب عقد من الألماني ، يتألف من حقيقة أن الأول ليس على علم بأي اتفاقية خاصة بشأن نقل الملكية ، منفصلة ، مثل Einigung الألمانية ، عن نقل الشيء (بالطبع ، هناك اتفاق ، لكنه جوهري في التقليد نفسه كعمل متضافر)وكما أن مبدأ تجريد عقد الملكية غير معروف بالنسبة لها ، فإنه لا يمنع على الإطلاق استخدام الفئات الألمانية لصفقة التصرف والملكية في القانون الروسي أيضًا "(التركيز منجم - رماد.).

هذا الرأي قابل للنقاش. لم يثبت المؤلف وجود "اتفاق" في النقل وفقًا للقانون الروسي. التشريع الروسيلا يسمح بمعاملة النقل على أنه اتفاقية لنقل الملكية و / أو الملكية. لا يعرف القانون المدني للاتحاد الروسي حقًا منفصلاً للملكية ، وبالتالي لا يمكن للطرفين الاتفاق على نقله أو إنشائه. الملكية هي علاقة فعلية ، وقوة اقتصادية ، وبالتالي فإن الخلافة في الملكية مستحيلة. من المستحيل أيضًا العثور في القانون المدني للاتحاد الروسي على الأساس المنطقي للنقل باعتباره اتفاقًا على نقل الملكية. الفقرة 1 من الفن. 224 من القانون المدني للاتحاد الروسي يعرّف النقل على أنه تسليم شيء إلى المشتري ، و يساوي التسليم إلى الناقلليتم إرسالها إلى المستلم أو التسليم إلى منظمة اتصالاتلنقل الأشياء المنفعلة إلى الحائز دون التزام بالتسليم. "القانون لا يعرّف جوهر نقل الأشياء باعتباره وسيلة لنقل الحقوق ، ولا يحل مسألة طبيعتها القانونية".

وفقا للمادة 929 BGB "لنقل ملكية الشيء المنقول ، فمن الضروري أن المالك سلمت الشيءالمستحوذ واتفق كلاهما على أن الحق يجب أن يمر"(التركيز لي. - رماد.). في القانون الروسي ، هناك شروط أخرى ضرورية لنقل الملكية: صالحة عقد ملزمبشأن العزل (البند 2 ، المادة 218 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ونقل الأشياء (المادتان 223 و 224 من القانون المدني للاتحاد الروسي). هذا الاختلاف لا يسمح لنا بالاعتراف بالانتقال في روسيا كنظير للعقد الألماني بشكل عيني. هناك أيضًا اختلاف كبير فيما يتعلق بالعقارات. وفقًا للمادة 873 (1) GGU "من أجل نقل ملكية قطعة أرض ... يلزم وجود اتفاق بين الشخص المخول والطرف الآخر بشأن التغييرات في الحقوق والتعديلات على السجل العقاري ..." (تم تسليط الضوء عليه بواسطة أنا. - رماد.). في روسيا ، لنقل ملكية العقارات ، فأنت بحاجة إلى: أ عقد ملزم(البند 2 ، المادة 218 من القانون المدني للاتحاد الروسي) وتسجيل الحق في الاتحاد الروسي (المادة 131 ، البند 2 ، المادة 8 من القانون المدني للاتحاد الروسي). على عكس القواعد الروسيةيستند جوهر بناء نقل الملكية بموجب القانون الألماني تحديدًا إلى مبدأ تجريد العقد الحقيقي ، على عدم وجود صلة بينه وبين صفقة ملزمة.

هناك رأي مفاده أن استخدام مبدأ الفصل بين الالتزامات والمعاملات العقارية لا يرتبط بأي حال من الأحوال بفكرة "لست سعيدًا" عن تجريد عقود الملكية. ومع ذلك ، فإن معنى نظرية سافيني لم يكن في فصل المعاملة الحقيقية عن الالتزام فيما يتعلق بالاختلاف في العواقب الناتجة عنهما ، ولكن على وجه التحديد في حقيقة أن نقلحقوق وجدت تبريرها في صفقة عقارية ولم تعتمد على الالتزام. في الوقت نفسه ، لا يؤدي النقل الروسي إلى نقل الملكية إلا إذا كانت المعاملة الملزمة صالحة. من المهم أيضًا أن تكون القاعدة العامة المتعلقة بنقل الملكية في وقت النقل في الاتحاد الروسي أمرًا حيويًا: يمكن أن يتم نقل الحقوق في وقت إبرام العقد ووقت الدفع ، إلخ. (البند 1 ، المادة 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي). في مثل هذه الحالة ، من الواضح أن النقل لا ينقل الملكية. لا توفر GGU فرصة لتغيير لحظة نقل الملكية بناءً على رغبة أطراف الاتفاقية.

وفقًا للعالم الروسي ، فإن هذا لا يغير الوضع بالنسبة للقانون الروسي ، لأن النقل في أي حال له تأثير قانوني حقيقي: يكتسب المالك الفرصة للدفاع عن نفسه عن طريق القانون الحقيقي (المادة 305 من القانون المدني لـ الاتحاد الروسي). لكن جوهر مبدأ معاملات الملكية بموجب القانون الألماني يكمن في النقل نتيجة لإبرام صفقة ملكية حق الملكية. بدأ Savigny "من حقيقة أنه من الضروري فصل الإرادة" الحقيقية "عن مجال المعاملة السببية ، أي إرادة الأطراف لنقل الشيء إلى ملكية ...".

حتى لو اعترفنا افتراضيًا بإمكانية عزل الإرادة التي تهدف إلى الانتقال حق حقيقي، من أجل جعلها مركزًا لصفقة ملكية وإثبات وجود هذا الأخير في الاتحاد الروسي ، من المستحيل بنفس النجاح تحديد الإرادة التي تهدف إلى نقل الملكية الفعلية ، لأنها ليست حقًا . من الصعب الاعتراف "بنقل إمكانية الحماية القانونية الاحتكارية" كموضوع لصفقة ملكية. الحماية الممنوحة للمالك بموجب القانون.

مميز ، في ألمانيا ، لتنفيذ عقد إيجار كاف إذاعةالأشياء على أساس واجبالعقد ، لأنه لا يوجد حق حقيقي. في الوقت نفسه ، في ألمانيا أيضًا ، يحتوي عقد الإيجار على "علامات الملكية" ، على سبيل المثال ، الحق في متابعة علاقة تأجير المساكن (§ 566 GGU) ؛ المستأجر لديه الفرصة للدفاع عن نفسه من خلال مطالبة حيازة (§ 861، 869 GGU). حتى الآن نقل ملكيةتعتبر في ألمانيا ليس صفقة ، ولكن على أنها السلوك القانوني(Rechtshandlung) ، لذلك لا تنطبق عليه قواعد المعاملات.

من المهم في الاتحاد الروسي أن يكون التعبير عن إرادة النقل في المعاملة نفسها كافيًا: فلا روح ولا نص القانون يتطلبان تكرار هذا الإجراء "أثناء النقل". هذا هو السبب في نقل الأشياء مع الإشارة للالتزاميمكن إجبارها من خلال المحكمة (المادة 398 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، والتي ، كقاعدة عامة ، مستحيلة فيما يتعلق بإبرام العقد ، لأن حرية التعاقد هي مبدأ من مبادئ القانون المدني. كما يتجلى اعتماد نقل الملكية على صحة معاملة الالتزام في الحاجة إلى الرجوع عليهابطلان في تطبيق الرد.

من الواضح أن مغالطة النهج المدروس تتجلى في تحليل نقل ملكية العقارات. على ما يبدو ، ينبغي الاعتراف بطلب تسجيل حق و (أو) إجراء تسجيل باعتباره "معاملة حقيقية" تقوم على أساس نقل ملكية العقارات<1>.

<1>تعتبر EA طلب نقل الحقوق وعملية التسجيل معاملة حقيقية في نقل الحقوق إلى العقارات. بارانوف.

ومع ذلك ، فإن إدراج إجراء عام للتسجيل في مفهوم المعاملة غير صحيح ، لأن التسجيل هو فعل خارجي عن المعاملة ؛ ليسطرف في المعاملة ، لا يمكن بأي حال من الأحوال التأثير على محتوى المعاملة. يعتبر تقديم طلب التسجيل أيضًا إجراءً إداريًا لا يؤدي إلا إلى بدء إجراءات التسجيل. وقد لوحظ بشكل صحيح أن الطلب المقدم إلى سلطة التسجيل "يشير إلى إجراءات إجرائية ، ولكن لا يشير بأي حال إلى فئة التعبير عن الإرادة عند إبرام صفقة". بشكل مميز ، في الاتحاد الروسي ، يمكن أن يتم نقل ملكية العقارات دون تقديم طلب مشترك إلى سلطة التسجيل. عند التوقيع عقد موثقفيما يتعلق بنقل ملكية العقارات ، يكون تسجيل الحق ممكنًا دون إجراءات إضافية للأطراف - من خلال تقديم طلب للتسجيل من قبل كاتب عدل (البند 1 ، المادة 16 من قانون التسجيل). ينص القانون على إمكانية عمل سجل للتسجيل من قبل حكمبشأن تلبية مطالبة التسجيل المرفوعة ضد طرف تسجيل التهرب من المعاملة (البند 3 من المادة 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي). كل هذه الإجراءات تتم على أساس معاملة ملزمة.

يعتبر العقد الحقيقي في ألمانيا معاملة تنطبق عليها الأحكام العامة لدول مجلس التعاون الخليجي بشأن المعاملات ، بما في ذلك قواعد الطعن. ينبغي أن يعني هذا ، فيما يتعلق ببناء "المعاملات العقارية الروسية" ، إمكانية الطعن وفقًا لقواعد بطلان المعاملات طلب التسجيل و (أو) إجراء التسجيل. لكن هذا سخيف بسبب طبيعة القانون العام لهذا الأخير على وجه التحديد.

ما سبق يقوض الموقف بشأن وجود العقود العقارية في القانون الروسي ويشير إلى استحالة تأهيل طلب لتسجيل الحقوق في العقارات و (أو) فعل تسجيل الحقوق بصفته معاملة حقيقية.

* * *

كيف تقيم فعل التسجيل؟

على الرغم من حقيقة أن القانون المحدد لا يمكن الاعتراف به على أنه "قانوني غير معياري" ، يجب أن يوصف بأنه قانون عام (إداري) ، لأنه يتم تبنيه في أحشاء فرع القانون العام من قبل هيئة حكومية. لكن يجب فصل الأعمال الإداريةبشأن الأفعال ذات الطبيعة الإدارية التي تنشئ وتغير وتلغي حقوق والتزامات أشخاص محددين ("الأفعال القانونية غير المعيارية" وفقًا لتعريفها التقليدي) ، والأفعال التي لا تسبب مثل هذه النتائج. في الأدبيات ، تم إعطاء وجهة نظر أحد المتخصصين ، الذي ميز الأفعال عن حق الإدارة التشغيليةالتي تعمل كوسيلة للتنظيم والتوجيه علاقات القانون المدني، التحديد المسبق لجوهر ومحتوى العواقب الناتجة عنها ، والأفعال الإدارية لسيطرة الدولة ، والتي تعمل كوسيلة للتعبير عن العلاقات العامةلتلك العلاقات أو علاقات القانون المدني الأخرى التي تتطور خارج مبادرة هذه الهيئة الحاكمة ، والتي يتم تحديد محتواها وفقًا للقانون من قبل أطراف العلاقة القانونية المدنية أنفسهم. إن الدقة الكافية لتحديد المجموعة الثانية من الأفعال هي توصيفها على أنها تقنين. عادة ما يتم تعريف التقنين على أنه العطاء قوة قانونيةأي فعل ، عمل<2>. يمكن أن تشمل الحقائق القانونية ذات الطبيعة القانونية أيضًا تسجيل كيان قانوني ، وتسجيل إصدار الأوراق المالية ، وما إلى ذلك.

<2>انظر: القاموس الموسوعي الكبير // www.academic.ru/misc/enc3p.nsf/ByID/NT0002B2FA ؛ قاموس القانون// dic.academic.ru/dic.nsf/lower/15820.

يتم التعبير عن طبيعة إضفاء الشرعية على فعل التسجيل في ما يلي. يقوم الأشخاص الذين يقدمون المستندات للتسجيل بجميع الإجراءات التي تعتمد عليها مسبقًا لظهور الحقوق المدنية والالتزامات والمعاملات. لكن حقًا مسجلاً ، يظهر رهنًا ، وتؤدي المعاملة إلى علاقة قانونية ، فقط إذا وافقت الدولة على ذلك ، واعترفت بشرعية حدوث الكائن المسجل ، وشرعته. لحالات التسجيل النادرة تأكيديالطبيعة (على سبيل المثال ، تسجيل الحق في الملكية المكتسبة بالميراث) ، تتجلى قيمة إضفاء الشرعية على فعل تسجيل الحق في تأكيد الحق من قبل الدولة وتوفير إمكانية ممارسة هذا الحق.

لذلك ، فإن إجراء تسجيل الدولة للحقوق والالتزامات والمعاملات المتعلقة بالعقار هو حقيقة قانونية هي فعل إداري ذو طبيعة قانونية للأشياء المسجلة (الحقوق ، المعاملات ، الأعباء).

في بعض الأحيان ، يتم الاستشهاد بآراء في الأدبيات تفيد بأنه على الرغم من أن الحقوق في العقارات تنشأ منذ لحظة التسجيل ، "ولكن ليس على أساس (التسجيل) ، فإن أساس الحق هو بعض الحقائق القانونية الأخرى". فمثلا، صفقات. من الصعب الموافقة على وجهة النظر هذه. بتعبير أدق ، يتم تصنيف تسجيل الحقوق كحقيقة قانونية مستقلة لتكوين قانوني معقد - الأساس لظهور الحقوق في العقارات ، لأنه ، كقاعدة عامة ، بدون هذا التسجيل ، لا يمكن أن ينشأ الحق.

فهرس

1. ألكسيف ف. تسجيل حقوق الملكية. م: بروسبكت ، 2001. س 26.
2. تشوباروف في. مشاكل التنظيم القانوني للعقار. م: النظام الأساسي ، 2006.
3. ياكوفليفا أ. الخلافات حول تسجيل الدولة للحقوق العقارية // التشريع. 2005. رقم 1.
4. بوكروفسكي آي. المشاكل الرئيسية للقانون المدني. م: ستاتوت ، 2009. س 196.
5. بازانوف آي. أصل الرهن العقاري الحديث. أحدث الاتجاهات في قانون الإرث فيما يتعلق بالنظام الحديث للاقتصاد الوطني. م: ستاتوت ، 2004. S. 452.
6. Skvortsov O.Yu. المعاملات العقارية التجارية. م ، 2006.
7. إيجوروف إيه في ، إروخوفا إم إيه ، شيرفيندت إيه إم. تعميم قضايا إشكاليةتطبيق محاكم التحكيم لقواعد القانون المدني للاتحاد الروسي بتاريخ أساليب قانون الملكيةحماية القانون // نشرة القانون المدني. 2007. رقم 4.
8. سكلوفسكي ك. الملكية في القانون المدني. م: النظام الأساسي ، 2008.
9. فاسيليف ج. في بعض قضايا نقل الملكية بموجب العقد // نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. 2008. N 4. S. 28.
10. تولستوي يو. مفهوم حقوق الملكية // مشاكل القانون المدني والاداري. L.، 1962. S. 149.
11. يوشكيفيتش ف. حول اكتساب الحيازة بموجب القانون الروماني. م ، 1908. س 93 ، 94.
12. سوخانوف إي. حول أنواع المعاملات في القانون المدني الألماني والروسي // نشرة القانون المدني. 2006. N 2. S. 5-26.
13. بارانوفا إي. معدل دوران العقارات في القانون الروسي والألماني: دراسة مقارنة: ملخص الأطروحة. ديس. ... كان. قانوني علوم. م ، 2005.
14. Beklenishcheva I.V. مفهوم عقد القانون المدني (بحث قانوني مقارن): ملخص الرسالة. ديس. ... كان. قانوني علوم. يكاترينبرج ، 2004 ، ص .17.
15. القانون المدني: كتاب مدرسي: في 3 مجلدات / إد. أ. سيرجيف. م .: TK Velby، 2008. V. 1. S. 443. (مؤلف الفصل هو Krasheninnikov E.A.)
16. نوفيتسكي آي. أساسيات القانون المدني الروماني. م: زيرتسالو ، 2007. س 93.
17. Vasilevskaya L.Yu. مبدأ المعاملات الحقيقية في القانون الألماني. م: النظام الأساسي ، 2004.
18. بور جيه إف ، ستورنر ر. ساشينريخت. 17. Aufl. ميونخ: C.H. بيك ، 1999.
19. توزوف د. على التقليد كعقد حقيقي في القانون المدني الروسي // نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. 2007. رقم 8.
20. فاسيليف ج. نقل الشيء المنقول // نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. 2006. رقم 12.
21. بريم دبليو ، بيرجر سي ساشينريخت. 2.وبيرارب. Aufl. توبنغن: Mohr Siebeck، 2006. S. 13.
22. Zhalinsky A.، Rericht A. مقدمة في القانون الألماني. م: سبارك ، 2001. س 322.
23. لارينز ، وولف. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. مونشن ، 1997. S. 450.
24. Schapp Ya نظام القانون المدني الألماني. م: العلاقات الدولية ، 2006. س 98 - 100.
25. ويلينغ إتش. ساشينريخت. برلين؛ هايدلبرغ: Springer-Verlag، 2007. S. 53، 55.
26. Venkshtern M. أساسيات قانون الملكية / مشاكل القانون المدني وقانون الأعمال في ألمانيا // M: BEK ، 2001. ص 193.
27. Krasavchikov O.A. الحقائق القانونية في القانون المدني السوفيتي // فئات علوم القانون المدني. أعمال مختارة: في مجلدين م: ستاتوت ، 2005. المجلد 2. ص 183.
28. Korshunova N. تسجيل لا جدال فيه // Ezh-Lawyer. 2004. رقم 16.

A.V. Shvabauer

مكتب قانون

"إيغوروف ، بوجينسكي ،

أفاناسييف وشركاه

متخصص

بموجب القانون المدني

العملية المدنية والتحكيم