Les experts syndicaux expliquent si la conclusion d'un contrat hypothécaire, y compris un contrat ultérieur, dépend de la conformité de l'évaluation de l'objet de l'hypothèque avec le montant de l'obligation garantie par celui-ci.
Question : Le prêt émis par l'organisme est garanti par une convention hypothécaire subséquente. L'enregistrement de cet accord a été refusé. L'Organisation suppose que cela est dû à un écart entre la valeur de l'objet de l'hypothèque (en tenant compte de l'hypothèque précédente) et le montant de l'obligation garantie par l'hypothèque. Comment évaluer la valeur de l'objet du gage en cas d'hypothèque ultérieure et qu'entend-on par l'évaluation de l'objet de l'hypothèque au regard de l'alinéa 3 de l'art. 9 de la loi fédérale du 16 juillet 1998 n° 102-FZ « Sur l'hypothèque (nantissement immobilier) » ?
Réponse : Point 1 de l'art. 339 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit que l'évaluation de l'objet du gage doit être indiquée dans le contrat de gage. Une disposition similaire concernant le sujet de l'hypothèque est contenue dans le paragraphe 1 de l'art. 9 de la loi fédérale du 16 juillet 1998 n° 102-FZ « Sur l'hypothèque (nantissement immobilier) » ; ci-après dénommée la loi hypothécaire).
Conformément au paragraphe 1 de l'art. 432 du Code civil de la Fédération de Russie, les conditions qui sont désignées dans la loi comme nécessaires pour les contrats de ce type sont les conditions essentielles du contrat. Si aucun accord n'est conclu entre les parties sur tous les termes essentiels de l'accord, un tel accord sera considéré comme non conclu.
Par conséquent, les parties au contrat d'hypothèque doivent s'entendre sur la condition relative à l'évaluation de l'objet de l'hypothèque en termes monétaires.
Des dispositions du paragraphe 3 de l'art. 9 de la loi sur les hypothèques, il s'ensuit que l'évaluation de l'objet de l'hypothèque selon règle générale déterminé d'un commun accord entre le constituant du gage et le créancier gagiste. Si l'objet de l'hypothèque est un terrain ou un état ou propriété municipale, son évaluation est effectuée conformément à la loi fédérale du 29 juillet 1998 n ° 135-FZ «Évaluation des activités nocturnes dans la Fédération de Russie» (ci-après - loi n ° 135-FZ). Dans ces cas, pour déterminer la valeur de l'objet de l'hypothèque, il est obligatoire de faire appel à un évaluateur (clause 1, article 67 de la loi hypothécaire, article 4.8 de la loi n° 135-FZ).
La notion de valeur estimative est absente de la loi sur les hypothèques. Toutefois, selon les dispositions de ce loi fédérale Le sujet de l'hypothèque peut être évalué dans les cas suivants:
lors de la conclusion d'un contrat hypothécaire sur la base du paragraphe 3 de l'art. 9 de la loi sur les hypothèques (où l'évaluation de l'objet de l'hypothèque en termes monétaires doit être comprise comme la détermination de la valeur de la propriété mise en gage) ;
lors de la détermination du prix de vente initial du bien mis en gage lorsqu'il est vendu pour enchères publiques(article 57 de la loi hypothécaire) ou lors d'une vente aux enchères (article 59 de la loi hypothécaire).
La valeur des biens dans les deux cas est déterminée, en règle générale, par un accord entre le constituant du gage et le créancier gagiste. Si, lors de la vente d'un immeuble aux enchères publiques, un différend surgit entre les parties au contrat d'hypothèque concernant le prix de vente initial de l'immeuble, il sera tranché par le tribunal. Dans les cas prévu par la loi sur une hypothèque, le prix de vente initial du bien mis en gage est déterminé sur la base du rapport de l'expert (clause 4 clause 2 article 54, clause 10 article 59 de la loi hypothécaire).
Les participants à des relations juridiques civiles sont libres d'établir leurs droits et obligations sur la base d'un accord et de déterminer les conditions d'un accord qui ne sont pas contraires à la loi, qui sont déterminées à la discrétion des parties, sauf lorsque le contenu de la condition pertinente est prescrite par la loi ou autre actes juridiques(Clause 2, article 1, clause 4, article 421 du Code civil de la Fédération de Russie).
La loi n'impose pas aux parties à un contrat d'hypothèque de déterminer la valeur du bien gagé sur la base de sa valeur vénale, sauf dans les cas expressément prévus par la loi. À pratique judiciaire il est à noter que l'évaluation de l'objet du gage peut ne pas correspondre au prix du marché de l'objet du gage, puisque l'évaluation est effectuée par accord des parties (voir, par exemple, la résolution du Service fédéral antimonopole de la Volga Arrondissement en date du 16 février 2006 n° A55-5902/05-44).
Dans le même temps, ni le Code civil de la Fédération de Russie ni la loi sur les hypothèques n'exigeaient que l'évaluation de l'objet du gage soit en aucune façon corrélée avec le prix de l'obligation garantie par le gage. Ce rapport est déterminé d'un commun accord entre les parties. Les règles sur les hypothèques subséquentes (art. 43 à 46 de la loi hypothécaire) ne contiennent aucune exception à cet égard.
Notez qu'en pratique, en ce qui concerne l'évaluation de l'objet de l'hypothèque, prévue au paragraphe 1.3 de l'art. 9 de la loi hypothécaire, le terme "valeur de garantie" est souvent utilisé. En règle générale, il s'entend de la valeur du bien mis en gage, que les parties ont indiquée dans le contrat d'hypothèque et qui peut être pertinente, notamment aux fins de la détermination ultérieure du prix de vente initial de l'objet du gage lors de la saisie (voir, par exemple, la décision du dix-septième arbitrage Cour d'appel du 03.07.2012 n° 17AP-5965/12).
Le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie au paragraphe 19 lettre d'information du 28.01.2005 n ° 90 a précisé que si les parties indiquent dans le contrat hypothécaire plusieurs évaluations différentes de l'objet de l'hypothèque, un tel accord ne peut être considéré comme non conclu s'il est possible d'établir laquelle des évaluations est celle que les parties convenu comme condition essentielle contrats hypothécaires. Cela peut être le cas, en particulier, dans les cas où les parties indiquent dans le contrat à la fois l'évaluation à la conclusion d'un expert indépendant et l'évaluation des garanties.
Ainsi, l'évaluation de l'objet de l'hypothèque, prévue aux alinéas 1 et 3 de l'art. 9 de la loi hypothécaire, est effectuée indépendamment par le débiteur hypothécaire et le créancier hypothécaire. À l'avenir, il peut servir de base pour déterminer le prix de vente initial du bien lors de sa saisie ou pour déterminer le montant de la créance du créancier gagiste, qui est satisfaite en laissant derrière lui le bien mis en gage conformément à l'art. 59.1 de la loi hypothécaire. Dans tous les cas, y compris lors de la détermination de la valeur de l'objet d'hypothèque sur la base du rapport de l'expert, la loi ne conditionne pas la conclusion d'un contrat d'hypothèque, y compris le suivant, à la conformité de l'expertise de l'objet d'hypothèque et le montant de l'obligation garantie par celui-ci.
Experts juridiques Pavel Erin et Maxim Zolotykh
L'octroi d'un prêt garanti par la propriété dans la période d'avant la crise était assez courant. Ce type de service est très intéressant, car il permet à une personne de recevoir de l'argent relativement rapidement et d'un montant décent - généralement jusqu'à 70% de la valeur de la promesse. Cependant, si l'emprunteur ne rembourse pas la dette, la garantie devra être réalisée. C'est là que la valorisation joue un rôle important.Que peut-on mettre en gage ?
Au sens large du terme, une hypothèque désigne non seulement un prêt pour l'achat d'un appartement, mais également l'émission de prêts de trésorerie garantis par un bien immobilier appartenant à l'emprunteur.La garantie peut être :
- objets immobiliers (immeubles, appartements, terrain et etc.);
- voitures et équipement;
- titres (effets, actions d'entreprises);
- biens industriels et du groupe alimentaire (produits de haute qualité avec long terme stockage), y compris les marchandises en circulation ;
- les droits de propriété qui peuvent être aliénés (par exemple, le droit à une part de propriété entité économique), créances, droits d'auteur, droits d'invention et autres droits de propriété.
Après avoir reçu un prêt, l'emprunteur peut continuer à utiliser le bien mis en gage, mais perd le droit de vendre, donner, échanger la garantie.
NB ! En cas de défaillance de l'emprunteur, la garantie devient la propriété de la banque.
Pourquoi avez-vous besoin d'une évaluation des garanties?
L'évaluation de la garantie vous permet d'établir le rapport correct entre la valeur de la propriété mise en gage et le montant du prêt, ce qui aide ensuite à prévenir (régler) les désaccords entre les parties à la transaction qui pourraient survenir lors de la saisie de la garantie.La banque procède à une évaluation indépendante de la valeur de la propriété.
Quand une évaluation des garanties est-elle requise ?
Avant de demander un prêt à une banque, vous ne devez pas évaluer le bien qui est censé servir de garantie, car :- avant de prendre une décision sur l'octroi d'un prêt, la banque vérifiera la situation financière de l'emprunteur, et si elle la trouve insatisfaisante, une évaluation préliminaire n'est pas du tout nécessaire;
- généralement, les banques ont leurs propres évaluateurs agréés, il est donc possible que les rapports d'une société «tierce» ne soient pas acceptés par l'établissement de crédit; si l'examen de la demande de prêt prend beaucoup de temps, il est possible que la banque déclare l'évaluation existante obsolète.
Comment est déterminée la valeur d'un bien ?
Les sociétés d'évaluation déterminent la valeur de la garantie avec une certaine remise : généralement, sa taille est de 20 à 50 % du prix de marché de l'objet.Le montant de la remise varie dans chaque banque en particulier, selon les règlements internes du service de prêt. Ça dépend de:
- conditions de prêt spécifiques;
- le degré de liquidité de l'objet ;
- antécédents de crédit d'un emprunteur potentiel.
- possible frais juridiques lors de la saisie d'un bien hypothéqué ordre judiciaire;
- dépenses associées à la poursuite de la vente de la propriété lors d'une enchère ouverte ou d'une vente aux enchères.
Vente de garantie
À cause de crise financière le nombre de défauts de paiement des emprunteurs a augmenté. Le volume des prêts immobiliers en souffrance a augmenté l'année dernière trois fois.Comme nous l'avons déjà noté, avec des défaillances régulières du débiteur et l'impossibilité manifeste de rétablir sa solvabilité dans un avenir prévisible, le bien de l'emprunteur peut être vendu aux enchères (avec forclusion judiciaire) ou sous contrat de commission (avec forclusion judiciaire et extrajudiciaire). procédures de saisie).
En vendant des garanties, les banquiers restituent leur argent fourni sous forme de prêt. Cependant, pas toujours - surtout dans un contexte de baisse des prix sur le marché immobilier - après la vente de la garantie, le prêt peut être entièrement remboursé.
Soit dit en passant, il n'est pas si rentable pour la banque de vendre le bien d'un débiteur défaillant: du moins après l'avoir accepté sur votre bilan, établissement de crédit il y a une charge fiscale supplémentaire.
Il existe une autre option - réémettre un prêt à problème à une personne plus solvable. Dans ce cas, l'emprunteur se débarrasse relativement sans douleur de la dette qu'il n'est pas en mesure de rembourser et la banque recevra un nouveau client, mais solvable. L'option n'est pas mauvaise, mais elle n'est pas si facile à mettre en œuvre dans la pratique, surtout dans les réalités d'après-crise d'aujourd'hui.
Elena Kashtelyan,
spécialiste de l'évaluation d'entreprise
Si une entreprise a besoin d'un prêt - une pratique courante lorsqu'une entreprise se développe et ne marque pas le pas - vous devez penser à la garantie à l'avance. Toutes les banques, sans exception, traitent la garantie comme la composante principale et privilégiée de la garantie d'un prêt. Un élément important du mécanisme de garantie est l'évaluation de la garantie.
Les principales exigences que les banques imposent au collatéral sont : a) sa liquidité élevée, qui permet de vendre le bien mis en gage à un prix acceptable pour la banque dans les plus brefs délais ; b) aliénabilité facile du bien mis en gage, ce qui permet à la banque de le retirer rapidement au bon moment sans frais particuliers de démontage et de transport ; c) appartenant au constituant du gage sur le droit de propriété (s'il ne s'agit pas d'un gage d'un tiers); d) absence de; e) disponibilité pour l'identification, afin que vous puissiez vérifier sa présence à tout moment.
La pratique montre que les banques s'intéressent principalement aux biens mobiliers et immobilier comme garantie. Il devrait y avoir une demande constante et il devrait appartenir à la catégorie de prix moyen afin qu'il n'y ait aucun problème de mise en œuvre. Les banques acceptent en garantie :
- immobilier (bâtiments, constructions, locaux, terrains, droits au bail, etc.) ;
- titres de créance de la banque (effets et obligations);
- titres, actions, parts de capital autorisé, etc. ;
- équipements (industriels, commerciaux, etc.);
- moyens techniques et transports;
- réserves produits finis, matières premières et fournitures.
Nikolaï Volkhine Un chapitre du livre "Pledge. Tout sur les gages bancaires à la première personne»
Maison d'édition "Mann, Ivanov et Ferber"
Compte tenu de la réticence du propriétaire des marchandises à payer des redevances majorées et de la mission du service des douanes d'assurer le paiement des droits sur la valeur réelle des marchandises, on peut supposer que la valeur déclarée dans le CCD est proche de la valeur marchande. Si nous rejetons cas possibles distorsion de valeur due à la composante corruption et à la fraude, alors le CCD comme source d'information peut être utilisé par le service de gage. Toutefois, lors de l'utilisation du CCD, il convient de tenir compte du fait que la valeur en douane peut inclure : la rémunération des intermédiaires, les coûts de tare/emballage/assurance, tarif, paiements personnels .
Les sources d'information ci-dessus sur la valeur marchande de la propriété peuvent être utilisées par le service hypothécaire, sous réserve des restrictions ci-dessus. La source d'information la plus correcte sont les "sources d'information externes", c'est-à-dire offres publiques en fonds médias de masse. La possibilité de devis en ligne et de correction des coûts sur la base de l'ensemble des offres nous permet d'affirmer que dans ce cas la valeur formée sera la valeur marchande. Dans ce cas, les conditions de formation de la valeur doivent être prises en compte.
Conditions de livraison
Lors de l'évaluation d'un bien immobilier sur le marché local, il est nécessaire de comprendre les conditions de tarification exprimées par les acteurs du marché. Cela peut être le prix selon les conditions d'auto-ramassage sur le territoire de l'usine de fabrication en dehors des frontières de la Fédération de Russie, ou le prix comprenant tous les frais et charges à la frontière de la Fédération de Russie, ou le prix de la propriété à la site d'un acteur du marché local, compte tenu de la livraison au consommateur final. Les droits et obligations des parties au contrat de vente en termes de conditions de livraison de biens au niveau international sont fixés dans les Incoterms 2010 (Incoterms 2010). Il s'agit de règles internationales acceptées par les autorités gouvernementales comme une interprétation des plus applicables en Échange international termes. La connaissance des termes de base des Incoterms 2010 permettra au donneur de gage de parler avec les acteurs du marché au même niveau.
Système de prix
La dépendance de la valeur au nombre d'unités foncières est interprétée par les acteurs du marché dans le système des prix de gros et de détail. L'idée du prix de la propriété, exprimée par l'acteur du marché, doit être analysée pour savoir s'il s'agit d'un prix de gros ou de détail. Si la banque saisit le gage, les frais de vente du bien en exemplaires séparés et en un seul lot seront différents. Par conséquent, le donneur de gage doit tenir compte de la dépendance de la valeur d'un exemplaire unique au nombre d'unités foncières dans la position de nomenclature.
Lors d'un entretien avec une source d'information, la question de la disponibilité d'un système de remises est également en cours d'élaboration. Dans le cas où l'influence du système de remises adopté sur le marché sur l'objet d'évaluation est révélée, cette dépendance doit également être prise en compte lors du calcul du coût.
Éléments de coût
Le prix indiqué par les acteurs du marché ou spécifié dans le contrat de vente et d'achat peut inclure non seulement le prix de l'objet de la transaction envisagée, mais également le prix des services supplémentaires, par exemple, service après-garantie, assurance, formation du personnel, réparations, pièces supplémentaires, etc. Par conséquent, dans le document de la fondation de la propriété de la garantie, non seulement le coût est étudié, mais aussi la composition de la propriété et services indiqués dans le cahier des charges du contrat. Lors de la saisie, la banque ne pourra pas vendre la composante service, par conséquent, elle ne la prendra pas en compte dans la valeur de la garantie.
L'ensemble complet de machines, d'équipements, de navires varie même au sein d'une même série. Le propriétaire peut indépendamment mettre à niveau l'équipement. Ces améliorations ne sont pas fixées dans documentation technique, les documents de fondation du droit et dans le contrat de gage. Lors de l'évaluation de ces sûretés, la Banque partira de la configuration de base.
Gage contre évaluateur indépendant
En ce qui concerne la technologie d'évaluation des garanties, nous devons discuter de la différence entre le travail et les tâches d'un évaluateur indépendant et d'une garantie. Pour démystifier les stéréotypes, j'indiquerai tout de suite que la grande majorité des donneurs de gage sont d'anciens évaluateurs indépendants ou du moins des personnes l'enseignement supérieur dans le domaine de l'évaluation.
La principale différence réside dans le produit final. Le travail d'un évaluateur indépendant se termine lorsque la valeur est déterminée et le rapport d'évaluation est préparé, tandis que le cycle de travail avec garantie se termine lorsque le produit de prêt est remboursé. Il est important pour le donneur de gage que le delta de la valeur du gage à évaluation initiale et en cas de vente forcée était minime, confirmant ainsi la compétence du gage.
Le délai de préparation par le constituant du gage de la conclusion sur l'évaluation du gage est de 2 à 4 jours ouvrables. Il s'agit d'un convoyeur bancaire et peu importe que le donneur de gage prépare un avis sur l'évaluation de plusieurs équipements ou d'une usine de traitement de gaz. Dans sa conclusion, le constituant du gage, en plus de calculer le coût, doit fournir analyse juridique garantie, déterminer les risques associés et la liquidité de la garantie. L'huissier prépare 3 à 6 conclusions de ce type par semaine. Le modèle de fonctionnement de la banque avec son propre service de garantie est plus rentable que l'externalisation de l'évaluation des garanties. Des évaluateurs indépendants sont engagés par les banques pour évaluer les types de garanties de masse et standard (hypothèque), en cas de litige potentiel avec le débiteur hypothécaire (évaluation d'entreprise, évaluation d'actifs en difficulté) ou dans les cas où une évaluation indépendante est requise par la loi.
Basé sur l'art. 8 FZ "Activé activités d'évaluation dans la Fédération de Russie" datée du 29 juillet 1998 n ° 135-FZ, "une évaluation des objets d'évaluation est obligatoire si des objets d'évaluation détenus en tout ou en partie sont impliqués dans la transaction Fédération Russe, sujets de la Fédération de Russie ou municipalités, y compris:
- lors de la détermination de la valeur des objets d'évaluation appartenant à la Fédération de Russie, aux entités constitutives de la Fédération de Russie ou aux municipalités, aux fins de leur privatisation, transfert à gestion de la confiance ou bail ;
- lors de l'utilisation d'objets d'évaluation appartenant à la Fédération de Russie, à des entités constitutives de la Fédération de Russie ou à des municipalités, en tant que sujet de gage ;
- lors de la vente ou de l'aliénation d'objets d'expertise appartenant à la Fédération de Russie, à des entités constitutives de la Fédération de Russie ou à des municipalités ;
- lors de la cession de créances liées aux objets d'évaluation appartenant à la Fédération de Russie, aux entités constitutives de la Fédération de Russie ou aux municipalités ;
- lors du transfert d'objets d'évaluation appartenant à la Fédération de Russie, à des entités constitutives de la Fédération de Russie ou à des municipalités, en tant que contribution au capital autorisé, à des fonds de personnes morales, ainsi qu'en cas de litige sur la valeur de l'objet d'évaluation , y compris:
- lors de la nationalisation des biens ;
- en crédit immobilier personnes et les personnes morales en cas de litige sur la valeur de l'objet de l'hypothèque ;
- lors de la rédaction des contrats de mariage et du partage des biens des époux divorcés à la demande de l'une des parties ou des deux parties en cas de litige sur la valeur de ces biens ;
- en cas de rachat ou autre saisie de biens auprès des propriétaires prévus par la législation de la Fédération de Russie pour l'État ou besoins municipaux;
- lors de l'évaluation des objets d'imposition afin de contrôler l'exactitude du paiement des impôts en cas de litige sur le calcul de la base imposable.
En outre, conformément à l'art. 70 de la loi fédérale «sur les hypothèques» du 16 juillet 1998 n ° 102-FZ, lorsque l'hypothèque du complexe immobilier d'une entreprise, «l'avis d'un auditeur indépendant sur la composition et la valeur des biens liés à l'entreprise» est obligatoire. Dans ce cas, il est également possible pour le commissaire aux comptes de faire appel à un évaluateur indépendant pour évaluer l'ensemble immobilier.
Les approches et les méthodes d'évaluation des garanties utilisées par les nantisseurs sont basées sur la législation de la Fédération de Russie dans le domaine des activités d'évaluation. Parallèlement, le gageur, contrairement à l'expert, n'est pas tenu d'évaluer le gage strictement dans le cadre défini par la loi. Selon l'ordonnance du ministère du développement économique de la Russie "Sur l'approbation de la norme d'évaluation fédérale" Concepts générauxÉvaluations, approches d'évaluation et exigences d'évaluation (OFS n ° 1) "" du 20.07.2007 n ° 256 lors de l'évaluation d'un bien, trois approches sont utilisées: rentable, comparative, coûteuse.
Approche du revenu - "un ensemble de méthodes d'évaluation de la valeur de l'objet d'évaluation, basé sur la détermination du revenu attendu de l'utilisation de l'objet d'évaluation." Ici, le terme clé est "attendu", c'est-à-dire attendu, prévu. La composante probabiliste dans l'évaluation des sûretés doit être réduite au minimum. Dans des conditions économiques typiques, la banque n'est pas intéressée à tirer un revenu de la garantie en cas de saisie, car ce n'est pas son activité principale. C'est pourquoi approche des revenus utilisé par le service collatéral comme auxiliaire.
Il est inapproprié d'utiliser l'approche du revenu dans l'évaluation espèces simples mise à disposition : véhicules, véhicules automoteurs, équipements individuels, immobilier résidentiel. Le service des sûretés utilise l'approche des revenus lors de l'évaluation de sûretés complexes : ensembles immobiliers, blocs d'actions, parts de participation, biens immobiliers rentables.
Cas pratique
Une bonne illustration démontrant la différence de perception du sujet du collatéral et des approches de son évaluation par un expert indépendant et un gageur est le cas d'un autodrome. Comme vous l'avez deviné, le circuit a été offert en garantie du prêt demandé. La plateforme de conduite entièrement automatisée simulait fidèlement la conduite dans des environnements urbains réels. L'absence de concurrence a permis au donneur d'ordre de percevoir des super bénéfices de l'exploitation de l'autodrome. Les avis des gagants et de l'expert sur la valeur du gage se sont révélés polaires.
L'expert indépendant a appliqué l'approche par les revenus. Son calcul était basé sur le revenu du débiteur hypothécaire provenant de l'enseignement des techniques de conduite à la population. Sans entrer dans la technique de calcul, notons le niveau de la valeur reçue - 70 millions de roubles.
Le service collatéral a commencé l'évaluation par un examen des documents juridiques. Selon le certificat de propriété, la construction d'un « autodrome » était offerte en garantie. Le passeport technique du BTI spécifiait la composition de la propriété - un site d'asphalte. Demandez-vous : "Qu'est-ce qu'ils offrent exactement comme garantie ?" Les flux de trésorerie utilisés par l'expert ont été générés par une personne morale qui, en plus de l'autodrome, avait contrats à long terme avec les auto-écoles de la ville. Cependant, les actions de entité légale n'ont pas été offerts en garantie. L'autodrome est doté d'équipements coûteux, mais la composition du gage ne l'incluait pas. Le coût moyen des autodromes non équipés, sur la base de l'étude des offres, s'élève à 5 millions de roubles. La valeur obtenue par l'approche de marché a en outre été confirmée dans les informations sur les coûts de construction de l'autodrome, publiées sur le site Internet du donneur de gage.
Afin de niveler le delta en valeur, le service de garantie de la banque a proposé de régler en outre la question du nantissement de 100% des actions et des équipements de l'autodrome.
Approche des coûts - "un ensemble de méthodes d'estimation de la valeur de l'objet d'évaluation, basé sur la détermination des coûts nécessaires à la reproduction ou au remplacement de l'objet d'évaluation, en tenant compte de la dépréciation et de l'obsolescence." En théorie d'évaluation, cela est vrai, mais en pratique, les calculs utilisant les indices ROI(s) et KO-INVEST ne reflètent pas la valeur marchande réelle des garanties.
Exemple
Le propriétaire d'un terminal d'entrepôt demande un prêt. Excellent terminal d'entrepôt. Le premier groupe de capitaux. La solution de conception répond à toutes les exigences modernes. Le coût de sa construction s'est élevé à 100 millions de roubles. Toutes les estimations sont disponibles, les dépenses sont documentées. Les résultats de l'approche par les coûts confirment coût estimé, d'autres approches dans le rapport d'évaluation sont des refus justifiés. Le service hypothécaire tire une conclusion négative - la valeur marchande est déterminée proche de zéro. L'accent est mis sur l'emplacement du terminal d'entrepôt, construit sans infrastructure à une distance de centaines de kilomètres des autoroutes fédérales.
De l'ensemble du dispositif des méthodes d'approche par les coûts, les donneurs de gage utilisent la méthode de l'actif net pour évaluer les blocs d'actions et les participations, tandis que le recalcul des éléments du bilan est effectué selon l'approche par le marché.
Approche comparative - "un ensemble de méthodes d'estimation de la valeur de l'objet expertisé, basées sur la comparaison de l'objet expertisé avec des objets analogues à l'objet expertisé, pour lesquels des informations sur les prix sont disponibles.
Un objet - un analogue de l'objet d'évaluation aux fins d'évaluation est reconnu comme un objet similaire à l'objet d'évaluation en termes de principales caractéristiques économiques, matérielles, techniques et autres qui déterminent sa valeur. L'approche comparative et les méthodes qui y sont incluses sont les principaux outils utilisés par le service des sûretés pour évaluer les sûretés.
Un bref résumé des principes de fonctionnement du service de garantie avec un rapport sur l'évaluation d'un évaluateur indépendant dans le tableau. une
Languette. une. Technique de travail avec les rapports des évaluateurs indépendants
| A étudié en à coup sûr | Quelles sont les limites lors de l'utilisation du rapport d'évaluation |
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Composantes de la liquidité du collatéral
Une conversation entre deux prêteurs
- Écoutez, il est impossible de travailler avec ces serfs en liberté sous caution. Tous leurs biens sont illiquides.
- Non, ils ont des liquidités.
C'est ce que vous pouvez arracher avec vos mains et vendre près du métro - c'est la liquidité.
Le terme "liquidité" en relation avec le sujet du gage caractérise la possibilité et la rapidité de la vente d'un bien en cas de forclusion. Le domaine problématique dans les conclusions des donneurs de gages est la catégorisation de la liquidité et l'explication des raisons de la catégorie attribuée. En résumant la pratique du travail, nous pouvons formuler les composantes suivantes de la liquidité :
- capacité du marché, « typicité » de la transaction, délai de mise en œuvre ;
- présence de barrières administratives;
- caractéristiques et limites fonctionnelles ;
- signification sociale de l'offre.
Pour faciliter la perception, je donnerai des exemples pratiques des composants de la "liquidité".
Capacité de marché, transaction "typique"
La conformité du volume des biens mis en gage avec les conditions des transactions courantes sur le marché est étudiée. Le prêteur sur gages étudie l'état de préparation du marché local à "absorber" le montant des biens offerts en garantie. La ressource en temps nécessaire à la vente du volume immobilier considéré aux conditions du marché est précisée.
1. Dans la succursale de Tomsk de la banque T, la vodka était offerte en gage. Quoi de plus liquide qu'une bouteille de vodka en Sibérie ? Rien. Le gageur a pensé la même chose lors de la rédaction du contrat de gage. Lors de la saisie, le montant de la caution a été précisé. Il était nécessaire de vendre la composition de base de la vodka. La ville ne pourrait pas boire un tel volume d'alcool en six mois, même si tous les habitants de la ville, y compris les bébés, se mettaient à boire de l'alcool. Le timbre d'accise régional et la marque commerciale locale empêchaient la vente d'alcool dans une autre région.
Sommaire. La liquidité d'une bouteille de vodka n'est pas égale à la liquidité d'une composition commerciale avec de la vodka limitée par le droit d'accise régional et la marque.
2. La banque "O" a considéré la promesse de l'atelier de production principal d'OAO "Prom-tractor". L'entreprise est l'un des quatre leaders mondiaux dans la production d'équipements pour bulldozers. La superficie de l'atelier dépassait plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés. m. En calculant la valeur marchande de l'atelier, le donateur régional a appliqué une approche comparative. La vérification du coût au siège social a révélé une surestimation de six fois. Il s'est avéré que le donneur de gages recherchait des analogues disponibles sur le marché, c'est-à-dire des entrepôts d'une superficie de plusieurs centaines de mètres carrés. m) Il a été possible de déterminer le coût de l'atelier après consultation avec le Ministère des biens de la République de Tchouvachie.
Sommaire. Une évaluation erronée de la conformité du bien évalué avec les lots standards sur le marché a affecté à la fois la catégorie de liquidité et la valeur de la garantie.
Présence de barrières administratives
Le scénario de travail avec une source d'information sur la garantie prévoit une analyse du degré d'influence de l'État sur le marché de l'objet de la garantie (niveau fédéral, régional, municipal). La nécessité de la disponibilité des licences, des permis spéciaux, du paiement des accises/droits et autres paiements est vérifiée lors de la mise en œuvre de la garantie proposée. La liquidité peut être limitée par la nécessité d'enregistrer la propriété auprès des agences gouvernementales, de se soumettre à la certification.
1. Une grande chaîne de magasins a demandé un produit de prêt à une banque. L'équipement de plusieurs centaines de caisses enregistreuses a été offert en garantie. Le matériel est importé, neuf. Les documents de la base de propriété, y compris ceux confirmant le paiement, sont disponibles. À première vue, cela ressemble à une évidence. L'examen collatéral a révélé la particularité du chiffre d'affaires de ce type de bien sur le marché. Lors des transactions d'achat et de vente d'équipement, la radiation, la fiscalisation et l'enregistrement fiscal étaient nécessaires. Compte tenu du besoin de service dans les "organisations de profil", de la panne périodique des unités EKZL et des imprimantes thermiques, il n'y avait pratiquement pas de marché secondaire. Il est plus facile d'acheter une nouvelle machine.
Sommaire. L'évaluation des sûretés sans analyse de liquidité peut conduire à une évaluation incorrecte. En cas de saisie, la banque serait obligée de vendre du matériel de trésorerie à des prix de dumping.
2. Un exemple classique barrières administratives est la propriété du groupe accise : produits pétroliers, tabac, produits alcoolisés.
Fonctionnalités et limitations
Le bien offert en garantie peut être limité en circulation sur le marché en raison de limitations fonctionnelles explicites ou cachées.
Avec la source d'information, ils disent:
- les caractéristiques du fonctionnement technique de l'objet de la garantie, la réduction de la portée de son utilisation et le segment des acheteurs potentiels ;
- le besoin de service dans des organisations spécialisées;
- le niveau de complexité du démontage/installation, du transport.
1. La banque a envisagé la possibilité de prêter à une association charbonnière. Des radios Motorola ont été offertes en garantie : les systèmes radio individuels des mineurs, les salles de contrôle et les radios mobiles. Excellent nouvel équipement. Tous les documents confirmant le droit de propriété sont disponibles.
L'examen a révélé que les stations de radio fonctionnaient sur trois fréquences. Deux des bandes de fréquences fonctionnellement disponibles dans la région étaient occupées par une entreprise concurrente et des agences de renseignement. En conséquence, un segment étroit du marché des acheteurs possibles en raison d'une limitation fonctionnelle claire.
2. Lors du prêt à l'aéroport de Tolmachevo à Novossibirsk, du matériel de contrôle a été offert en garantie. Les entretiens avec les acteurs du marché ont permis d'établir que les grands aéroports n'achèteront pas de tels équipements d'occasion, car lorsqu'ils sont fournis par le fabricant d'origine, toute la responsabilité en cas d'urgence sera sur lui, et lors de l'achat d'équipements d'occasion, ce sera sur la sécurité de l'aéroport service. Par conséquent, les services Sécurité aérienne bloquent officieusement des affaires avec du matériel de dépistage usagé. Il s'agit d'une limitation fonctionnelle cachée affectant la liquidité de la garantie.
Propriété socialement significative
La signification sociale de l'objet collatéral, la possibilité de saisie sans risques de réputation de la banque sont pris en compte.
1. Le cortège de voitures de la ville de Tula servant au transport de passagers a été financé. La flotte de bus de voyageurs de la ville est tombée pour assurer les tribunes. Véhicule, en théorie, un gage "transparent". L'huissier a préparé une conclusion positive. Au stade de la coordination avec le chef du département, une erreur grossière a été révélée. Les opérateurs du marché ont été interrogés uniquement du point de vue d'un acheteur potentiel. La prévision des conséquences en cas de nécessité de vendre le bien n'a pas été élaborée. Les détails du projet ont établi que le cortège dominait le marché local Trafic de passagers et service fourni catégories préférentielles citoyens : retraités, écoliers, étudiants. De plus, la pratique du marché excluait la vente de la flotte estimée pour de "l'argent réel". Tous les acheteurs potentiels du nombre déclaré d'autobus ne considéraient que les programmes de location.
2. Une illustration d'un gage de biens socialement significatifs peut être :
- les dortoirs, y compris ceux des militaires en réserve ;
- installations de traitement urbaines;
- infrastructures d'approvisionnement en énergie colonies(lignes électriques, équipements de sous-stations électriques, centrales de chauffage) ;
- bâtiments d'hôpitaux, jardins d'enfants, écoles;
- infrastructures de transport des agglomérations : trolleybus, tramways, camions à ordures, dépôts de bus urbains ;
- bâtiments de centrale thermique, centrale hydroélectrique, etc.
Une courte liste d'objets socialement significatifs est donnée au paragraphe 6 de l'art. 129 de la loi fédérale "sur l'insolvabilité (faillite)" n° 127-FZ du 26 octobre 2002.
Pour finaliser la section sur les composantes de liquidité, voici deux règles pour les spécialistes du collatéral :
- La conclusion sur l'opportunité de la garantie doit être formulée sur la base d'une analyse élément par élément de toutes les composantes de la liquidité, et non sur la base de la perception quotidienne de la propriété.
- Commencez le projet avec la question : "Comment vais-je personnellement vendre la propriété que j'envisage maintenant ?"
En général, trois catégories de liquidité sont données : moyenne, satisfaisante et insatisfaisante. Le délai de vente des garanties dans les deux premières catégories peut être de 180 jours, dans la troisième catégorie, il dépasse 180 jours.
Le bloc EKZL est un bloc mémoire avec une bande de contrôle électronique protégée. Il est destiné à la fixation dans la mémoire du distributeur automatique de billets de sommes d'argent.