QUESTION: Les parties ont conclu un bail locaux non résidentiels(immobilier) pour une durée d'un an. Le contrat prévoit le droit du locataire d'augmenter location Deux fois par an. Combien de fois pendant la durée d'un tel accord le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

RÉPONSE: Selon le paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, sauf disposition contraire de l'accord, le montant du loyer peut être modifié par accord des parties dans les délais stipulés par l'accord, mais pas plus d'une fois par an. La loi peut prévoir d'autres délais minimaux pour la révision du montant du loyer certains types location, ainsi que pour la location de certains types de biens.
Au paragraphe 21 "Sur certaines questions de la pratique de l'application des règles Code civil de la Fédération de Russie sur le contrat de location », il est précisé que cette règle est déterminante et permet de modifier, par accord des parties, les termes du contrat de location sur le montant du loyer plus d'une fois par an, y compris dans le cas où il n'y a aucune indication de la possibilité d'un tel changement dans le contrat de location lui-même.
Toutefois, si, conformément à la loi ou à l'accord, le propriétaire a le droit de unilatéralement modifier le montant du loyer (article 310 du Code civil de la Fédération de Russie), alors, au sens du paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, un tel changement ne peut être effectué par lui qu'une seule fois une année.
Ainsi, si le contrat de location de locaux non résidentiels (biens immobiliers) prévoit le droit du propriétaire d'augmenter unilatéralement le montant du loyer, alors droit donné peut être vendu par le bailleur pas plus d'une fois par an. Si l'accord stipule que le propriétaire a le droit de modifier le montant du loyer plus d'une fois par an, une telle condition est contraire aux exigences de la loi, car le propriétaire peut modifier le montant du loyer plus d'une fois par an seulement si le locataire accepte un tel changement. Si le propriétaire a augmenté le loyer plus d'une fois par an, le locataire a le droit de contester une telle augmentation de loyer (conditions contractuelles) devant les tribunaux.

En outre, il est nécessaire de prendre en compte le fait que le taux de location peut être fixé dans le contrat de location non seulement en un montant fixe, mais également être équivalent, par exemple, à un certain montant en devise étrangère (dollar ou euros). Cette détermination du montant du loyer est habituellement pratiquée dans contrats à long terme location de locaux non résidentiels (immobilier) et vise à éliminer les effets néfastes de l'inflation. Dans ce cas, une telle condition signifiera la mise en place d'un mécanisme de calcul du loyer, donc une variation du taux de change d'une devise étrangère (dollar ou euro) ne signifiera pas une variation (augmentation) du montant du loyer de le contrat de location de locaux non résidentiels (immobilier) au sens de la clause 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie .

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Il semble simplement que tout dans les contrats de location soit simple et clair. Ces traités ne sont qu'à première vue étudiés et maîtrisés, comme l'Europe. Cela vaut la peine d'y inclure une formulation incorrecte - et la vraie jungle africaine commence.

Augmentation de loyer sur préavis...
Traditionnellement, le propriétaire par défaut est considéré comme étant en meilleure position que le locataire.

Prenons, par exemple, le droit du propriétaire d'augmenter le loyer. Le Code civil de la Fédération de Russie établit expressément que le montant du loyer peut être modifié par accord des parties dans les délais stipulés par l'accord, mais pas plus d'une fois par an (clause 3, article 614 du Code civil de la Fédération Russe).

Puisqu'il s'agit d'une règle dispositive, c'est-à-dire une règle qui permet aux parties de décider elles-mêmes comment se comporter dans une situation donnée, le contrat peut inclure une règle selon laquelle le propriétaire a le droit de modifier unilatéralement le loyer. Cependant, pour cela, il est nécessaire d'indiquer clairement comment un tel changement est effectué.

Il est tout à fait approprié de stipuler que "le bailleur en l'écriture avise le locataire d'un changement de loyer. Les termes du contrat de location sont considérés comme modifiés à partir du moment de la réception de la notification.

Et si la procédure de modification unilatérale du loyer n'est pas prévue dans le contrat, une procédure différente de modification du contrat, c'est-à-dire non par accord des parties, est considérée comme non établie et toutes les modifications ne sont possibles que par accord des parties ( clause 1 de l'article 450, clause 1 de l'article 452 du Code civil de la Fédération de Russie).

Ainsi, un simple avis au propriétaire d'une augmentation de loyer ne suffit pas force contraignante pour le locataire.

Si le contrat est enregistré et que la procédure de modification du loyer sur notification est prescrite, cela ne suffit pas. Ça marche ici règle générale que l'accord de modification du contrat est conclu sous la même forme que le contrat lui-même (clause 1, article 452 du Code civil de la Fédération de Russie). Ainsi, l'accord est également soumis à l'enregistrement par l'État (clause 3, article 433 du Code civil de la Fédération de Russie).

Dans le même temps, si vous essayez de soumettre une notification du propriétaire aux autorités de Rosreestr pour enregistrement, il est peu probable que cela soit compris et l'enregistrement de ce document devra être demandé dans ordre judiciaire. Et pendant tout ce temps il ne sera pas possible de modifier le montant du loyer.

Si le contrat n'est pas soumis à l'enregistrement de l'État, il suffira de prescrire la procédure de notification de la procédure de modification du loyer par le bailleur dans le contrat lui-même.

Si le contrat est conclu pour une durée inférieure à un an, il est logique d'établir une condition sur l'indexation d'un montant fixe de loyer lors de la notification du propriétaire, en cas de changement de coût utilitaires, la hausse de l'inflation et d'autres indicateur spécifique. Ceci est légitime, car dans ce cas, il ne s'agit pas de modifier le loyer, mais de calculer le montant en fonction du mécanisme établi dans le contrat (clause 11 lettre d'information Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 11.01.02 n° 66).

...et au tribunal
Les propriétaires à l'esprit libéral incluent souvent dans le contrat une condition de modification du loyer par accord des parties - dans certaines circonstances (généralement en hausse de l'inflation).

Cette condition semble beaucoup moins dure qu'une augmentation unilatérale de loyer, et cela arrange les locataires.

Les propriétaires, à leur tour, estiment que même si le locataire refuse la proposition de conclure un accord sur l'augmentation du loyer en raison de la hausse de l'inflation, il sera possible d'obtenir une augmentation du loyer devant les tribunaux (alinéa 2, paragraphe 2, article 450 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit que le contrat peut être modifié à la demande de l'une des parties dans les cas prévus par le contrat).

Cependant, l'inclusion dans le contrat de location de la condition selon laquelle le loyer peut être modifié par accord des parties en raison de certaines circonstances ne signifie pas que les parties acceptent en tout cas et sans condition de conclure des accords sur la modification des termes pertinents de l'accord.

Autrement dit, un tel accord peut être conclu sans aucune contrainte, absolument volontairement, et le refus du locataire de conclure un accord ne donne pas au propriétaire le droit d'exiger une modification du contrat devant un tribunal (résolution du Présidium de la Cour suprême Cour d'arbitrage de la Fédération de Russie du 13 avril 2010 n° 1074/10).

Pour que la condition d'augmentation du loyer en cas de hausse de l'inflation soit remplie même si le locataire refuse de signer une telle convention, il faut que la convention précise :
"le loyer est sujet à changement" (plutôt que "peut être modifié");
"si le locataire refuse de conclure un accord, le litige sur la modification du loyer est porté devant le tribunal ou le contrat est résilié plus tôt que prévu."

Soit dit en passant, il est inacceptable d'inclure dans le contrat de location une condition sur le droit du propriétaire de modifier le loyer plus d'une fois par an. Le Code civil de la Fédération de Russie établit directement et sans condition qu'une modification du montant du loyer n'est possible qu'une fois par an (clause 3, article 614 du Code civil de la Fédération de Russie). Même si le contrat en dispose autrement, une telle condition sera nulle (décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 21 février 2011 n° VAC-9525/10).

S'il y a un arriéré de loyer
S'il y a des arriérés de loyer, la manière civilisée de résoudre le problème est d'aller au tribunal pour expulser et recouvrer la dette. En pratique, afin d'inciter le débiteur à payer la dette, d'autres méthodes sont utilisées, à savoir, l'accès aux locaux loués est bloqué et la propriété restante du locataire y est retenue.

Disons tout de suite que s'il n'y a pas de condition correspondante dans le contrat de location, alors de telles actions du propriétaire seront considérées comme illégales.

Étant donné que l'obligation principale du propriétaire est de mettre le bien à la disposition du locataire, l'obstruction de l'accès est une violation tâche principale propriétaire.

Le créancier ne peut avoir le droit de nantir une chose que si la chose contestée est en sa possession pour base légale. La possibilité de rétention ne peut pas être le résultat de la saisie d'une chose contre la volonté du propriétaire, comme indiqué au paragraphe 14 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 11.01.02 n° 66.

La lettre d'information décrit la situation où le bien appartenant au locataire était en la possession du propriétaire au gré du locataire lui-même : il a quitté ce bien après l'expiration du bail. Dans ce cas, la rétention est reconnue par le tribunal comme licite.

Ainsi, le seul cas où un privilège peut être reconnu comme légal est lorsque le locataire laisse volontairement son bien en possession du propriétaire après l'expiration du bail.

Soit dit en passant, dans le contrat de bail, il convient de stipuler une période spécifique pendant laquelle le locataire est tenu de quitter les lieux à la résiliation du contrat. Il est également possible d'inclure dans le contrat une condition sur l'obligation du propriétaire si le locataire ne sort pas son bien des lieux à temps, n'assure sa sécurité que pendant une certaine période, puis le sort seul, faire l'état des lieux du bien avec la participation d'un représentant d'un tiers indépendant, et les frais de garde et d'enlèvement du bien peuvent être imputés au locataire.

La saisie des biens du locataire pendant la validité du contrat de bail sera considérée par le tribunal comme illicite, c'est-à-dire ne donnant pas lieu au droit de rétention.

Le droit du bailleur pendant la durée du contrat doit être clairement stipulé :
résilier l'accès du locataire aux locaux en cas d'arriéré de loyer ;
détenir la propriété du locataire qui y reste jusqu'à ce que la dette soit remboursée.

Si ces conditions sont fixées dans le contrat, alors en cas de litige, le tribunal est susceptible de prendre le parti du bailleur.

Dans le même temps, il convient de rappeler que le propriétaire n'a pas le droit d'exiger un loyer pour la période au cours de laquelle le locataire a été privé de la possibilité d'utiliser le bien loué. Dès lors, il semble opportun de prendre des mesures pour bloquer l'accès aux locaux et de ne le retenir qu'en cas de dette importante, faute de quoi le montant du loyer non perçu pour la période où l'accès du locataire aux locaux est résilié sera supérieur au montant de la dette accumulée.

Le blocage de l'accès aux lieux loués et la rétention des biens du locataire qui y sont restés peuvent être renforcés en instituant dans le contrat le droit du bailleur de résilier unilatéralement le contrat en cas de dette dépassant un certain montant, ce qui permettra résilier le contrat en temps opportun, même si le blocage de l'accès n'a pas donné le résultat souhaité.

Qui est responsable d'avoir enfreint les règles la sécurité incendie
Étant donné que tant les propriétaires de biens que les personnes autorisées à posséder, utiliser ou disposer de biens, y compris les locataires, sont responsables de la violation des exigences de sécurité incendie (article 38 loi fédérale datée du 21 décembre 1994 n° 69-FZ «Sur la sécurité incendie»), alors dans la pratique, des conflits surviennent souvent entre propriétaires et locataires quant à savoir qui est responsable de quoi.

Les propriétaires doivent assurer le respect en temps opportun des exigences de sécurité incendie, des ordonnances, des règlements et des autres exigences légales des inspecteurs des incendies de l'État, et les locataires doivent se conformer exigences de sécurité incendie normes pour ce type de bâtiments (clauses 10, 38 des règles de sécurité incendie de la Fédération de Russie PPB 01-03, approuvées par arrêté du ministère russe des urgences du 18.06.03 n ° 313).

Il est donc nécessaire dans le contrat ou dans une annexe à celui-ci de décrire l'étendue précise des obligations du locataire et du bailleur en matière de sécurité incendie, ce qui permettra d'identifier clairement la personne responsable.

IMPORTANT:

Le simple fait d'aviser le propriétaire d'une augmentation de loyer n'engage pas le locataire.

Le droit du propriétaire à une résiliation unilatérale anticipée du contrat sans motif particulier peut être inclus dans le contrat, comme l'indique expressément la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie (résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 09.09.08 n° 5782/08).

Dans certains cas (par exemple, s'il s'agit d'un commerce), il n'est pas du tout nécessaire de changer les serrures, de mettre en place une sécurité, etc. Il suffit d'inclure dans le contrat une condition sur le droit du bailleur de couper l'électricité en cas de dette de loyer.

Alisa VERNIK, avocate

Après examen de la question, nous sommes arrivés à la conclusion suivante :
Le montant du loyer, ainsi que les modalités de modification de celui-ci, sont déterminés dans le contrat de bail par accord des parties. La seule limitation prévue par la loi concerne le calendrier des modifications du montant du loyer, qui ne doit pas être effectué plus d'une fois par an.

Réponse préparée :
Expert service conseil juridique GARANT
L'amour de Karasevitch

Contrôle de la qualité de la réponse :
Réviseur du service de conseil juridique GARANT
Aleksandrov Alexeï

Le matériel a été préparé sur la base d'un individu consultation écrite fournis dans le cadre du service de consultation juridique.

Au paragraphe 3 de l'art. 614 du Code civil de la Fédération de Russie stipule: sauf disposition contraire du contrat, le montant du loyer peut être modifié par accord des parties dans les délais stipulés par le contrat, mais pas plus d'une fois par an. Par conséquent, le droit du propriétaire à une modification (augmentation) unilatérale du loyer doit être fixé dans le contrat lui-même.

Si le contrat de bail contient une indication de modification unilatérale du loyer, le bailleur a le droit de l'augmenter sans l'accord du locataire, sous réserve du mécanisme de modification du loyer fixé dans le contrat de bail (par exemple, notification préalable à le locataire de l'augmentation à venir du montant du loyer un mois avant la date du changement, augmentation sur la base d'un rapport d'expert spécifique sur valeur marchande bien loué ou en raison de variations de l'indice d'inflation).

Si le contrat de bail ne précise pas la procédure de modification unilatérale du loyer, le Service fédéral antimonopole du district Volga-Vyatka estime que son augmentation est formalisée par un accord supplémentaire.

Basé sur l'art. 452 du Code civil de la Fédération de Russie, un accord visant à modifier les termes d'un contrat est conclu sous la même forme que le contrat lui-même.

Contrat de bail immobilier pour une période de plus d'un an est soumis à l'enregistrement de l'État, un accord supplémentaire sur la modification du loyer doit également être soumis à l'enregistrement de l'État. Un contrat non enregistré n'est pas conforme à la législation en vigueur et ne constitue donc pas une base pour payer un loyer aux nouveaux tarifs. Des conclusions similaires ont été tirées dans les résolutions du Service fédéral antimonopole du district de l'Oural du 16 janvier 2007 et du 9 janvier 2007 n ° F03-A51 / 06-1 / 5119, du district d'Extrême-Orient du 6 février 2007 et du 30 janvier , 2007 n° F03-A51/06-1/5592.

Les règles énumérées pour la modification du loyer ne s'appliquent pas aux cas où le mécanisme de calcul de celui-ci spécifié dans le contrat prévoit une augmentation du montant en fonction de certaines circonstances, notamment des modifications du salaire minimum ou Législation actuelle(par exemple, dans le cadre de l'adoption par le maire de la ville d'une décision de modification du montant du tarif de location). Puis le consentement du locataire pour augmenter le loyer et l'enregistrement accord supplémentaire non requis.

Le propriétaire a-t-il le droit d'augmenter le loyer ?

bonjour.j'ai loué les locaux pendant un an,nous avons signé un accord avec les propriétaires.4 mois se sont écoulés maintenant il vient me voir et augmente le loyer, a-t-il le droit d'augmenter le loyer?

Réponses des avocats (2)

Les modifications du loyer doivent être prévues dans le contrat de bail. Si le loyer est fixe pour toute l'année et n'est pas sujet à changement, le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter le loyer.

Et plus loin. Vous écrivez que le bail a été conclu pour un an. Qu'il s'agisse enregistrement d'état cet accord? Si ce n'est pas le cas, votre bail n'a pas Effet juridique, c'est-à-dire qu'il n'est tout simplement pas conclu entre vous et votre propriétaire. Peut-être que le propriétaire connaît cette subtilité et l'utilise. Et si tel est le cas, alors en cas de refus de votre part de payer, il vous demandera simplement de quitter la zone occupée.

1. Le locataire est tenu de payer les frais d'utilisation de la propriété (loyer) en temps opportun. La procédure, les conditions et les modalités de paiement du loyer sont déterminées par le contrat de bail. Dans le cas où ils ne sont pas définis par le contrat, il est considéré que la procédure, les conditions et les modalités habituellement appliquées lors de la location d'un bien similaire dans des circonstances comparables ont été établies. 2. Le loyer est établi pour l'ensemble du bien loué ou séparément pour chacun de ses parties constitutives sous la forme de : 1) défini dans un montant fixe de paiements effectués périodiquement ou à la fois ; 2) la part établie des produits, fruits ou revenus reçus du fait de l'utilisation du bien loué ; 3) fourniture par le locataire de certains services ; 4) la cession par le preneur au bailleur de la chose stipulée par le contrat en propriété ou en location ; 5) imposition au preneur des frais prévus par le contrat d'amélioration du bien loué. Les parties peuvent prévoir dans le contrat de bail une combinaison de ces formes de loyer ou d'autres formes de paiement du loyer.

3. Sauf stipulation contraire du contrat, le montant du loyer peut être modifié d'un commun accord entre les parties dans le délai prévu par le contrat, mais pas plus d'une fois par an. La loi peut prévoir d'autres conditions minimales de révision du montant des loyers pour certains types de bail, ainsi que pour la location de certains types de biens.

4. Sauf disposition contraire de la loi, le locataire a le droit d'exiger une réduction correspondante du loyer si, en raison de circonstances dont il n'est pas responsable, les conditions d'utilisation prévues par le contrat de bail, ou l'état du propriété s'est considérablement dégradée.

5. Sauf disposition contraire du contrat de bail, en cas de violation significative par le locataire des conditions de paiement du loyer, le bailleur a le droit d'exiger de lui le paiement anticipé du loyer dans le délai fixé par le bailleur. Dans ce cas, le bailleur n'est pas en droit d'exiger le paiement anticipé du loyer pendant plus de deux trimestres consécutifs.

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Le propriétaire augmente unilatéralement le loyer. Comment protéger les intérêts du locataire ?

Il est assez courant d'inclure dans le contrat de location des locaux le droit du propriétaire d'augmenter unilatéralement le coût du loyer. Que doit faire un locataire dans de tels cas, surtout dans une période aussi difficile pour tout le monde ? Plus à ce sujet ci-dessous.

À mes clients, afin d'éviter les abus du propriétaire, je recommande d'exclure une telle condition, en particulier lors de la conclusion d'un contrat jusqu'à 11 mois. Si le propriétaire refuse d'exclure la condition d'une augmentation unilatérale du coût du loyer, il est important de prévoir le droit du locataire de résilier unilatéralement le contrat sous réserve de la restitution du dépôt de garantie.

Un locataire qui a déjà conclu un accord avec la condition d'augmenter unilatéralement le coût du loyer doit savoir ce qui suit :

1. Vous ne pouvez pas modifier le prix plus d'une fois par an

La possibilité de modifier le montant du loyer pas plus d'une fois par an est établie par le paragraphe 3 de l'art. 614 du Code civil de la Fédération de Russie. En outre, le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie a également précisé que les termes de l'accord sur le montant du loyer ne peuvent pas être modifiés au cours de l'année (article 11 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 11 janvier 2002 n° 66).

Ainsi, le locataire a le droit de contester l'augmentation répétée du loyer par le propriétaire dans un délai d'un an.

2. Une augmentation du coût du loyer peut être reconnue par le tribunal comme un abus de droit

Le locataire a le droit de demander en justice la reconnaissance des actions du propriétaire pour augmenter le coût du loyer comme un abus de droit, sous réserve des conditions suivantes :

• le prix de location a été augmenté de manière disproportionnée par rapport à la variation des taux moyens du marché pour la location d'un bien similaire dans la même localité ;
• le prix dépassait largement les taux de location moyens du marché.

Ayant reconnu les agissements du bailleur comme un abus de droit, le tribunal décide de refuser de récupérer auprès du preneur le loyer excédant les taux moyens du marché.

Dans le même temps, le locataire doit prouver l'importance des taux de location moyens du marché pour des biens similaires dans la même zone. À ce cas, le locataire doit dépenser expertise indépendante tarifs de location. Les informations provenant de sources ouvertes peuvent également servir de preuves supplémentaires : annonces de location de sites Web et de journaux (cian.ru, irr.ru, avito.ru, etc.) ; revues analytiques tarifs de location publiés par des publications d'information (Kommersant, RBC, etc.); toute autre recherche analytique indépendante. Il est bon que plusieurs preuves soient présentées à la fois, confirmant la position du locataire.

3. Le montant du loyer peut être réduit en justice

Partie 4 de l'art. 614 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit le droit du locataire de réduire le montant du loyer en cas de détérioration de l'état de la propriété ou des conditions de son utilisation pour des raisons indépendantes de la volonté du locataire.

Par exemple, les motifs de réduction du coût du loyer peuvent être les circonstances suivantes :

• restriction d'accès aux locaux loués;
• déconnexion non autorisée des communications ;
• effectuer des travaux non coordonnés qui entravent l'utilisation des lieux loués;
• décalage entre les termes du bail déclarés dans les offres commerciales du bailleur ou autrement promis par lui au locataire avant la signature du contrat (par exemple, le nombre de visiteurs du centre commercial est inférieur à celui déclaré, décalage public cible etc.);
• non-conformité des lieux loués à la destination prévue au contrat.

Ainsi, en présence des circonstances ci-dessus, le locataire a le droit de saisir le tribunal d'une demande de réduction du montant du loyer.

Un propriétaire peut-il augmenter unilatéralement le loyer ?

Je vous souhaite catégoriquement la bienvenue chers lecteurs. Ce n'est un secret pour personne que la majorité des jeunes familles, incapables d'acheter leur propre logement, vivent dans des appartements loués. À ce jour, environ 3,5 millions de familles résolvent leur problème de logement par l'embauche. Malgré des chiffres aussi impressionnants, les enjeux de la conclusion de contrats sont recrutement commercial très mal réglementé. Dès lors, de nombreux locataires tombent très souvent dans le piège des propriétaires de locaux d'habitation et deviennent dépendants des conditions de vie dictées par ceux-ci, dont la plus désagréable est une augmentation unilatérale du loyer. Cependant, la situation peut et doit toujours être maîtrisée. Il est important de se plonger dans toutes les conditions prescrites dans le contrat de bail commercial et de ne pas avoir honte de discuter de positions controversées avec le propriétaire ou l'agent immobilier.

Augmenter le prix du loyer

Le droit civil prévoit le principe du contrat libre, qui consiste dans le fait que toutes ses dispositions sont établies par accord des parties. Cependant, conformément aux articles 421 et 422 du Code civil de Russie, il existe un certain nombre d'exceptions, lorsque certaines conditions sont clairement réglementées par des réglementations distinctes.

Ainsi, seule une indication directe dans le contrat de la probabilité d'une augmentation des loyers sert base légale pour les indexer. Ainsi, le contrat peut stipuler que le montant des paiements est sujet à révision dans le cadre du taux d'inflation officiel ou en cas d'augmentation du montant des paiements pour les obligations de services publics, etc.

Naturellement, toute personne sensée souhaite que les clauses contractuelles soient constantes et non indexées, c'est-à-dire qu'elles aient un montant de mensualités constant et inchangé, sans donner au bailleur le droit de l'augmenter.

Cependant, trouver un propriétaire qui accepterait de telles conditions n'est pas une tâche facile. Après tout, pour ne pas parler d'amélioration de la qualité de vie, mais les factures mensuelles de services publics augmentent constamment, le prix des appartements augmente dans le sillage de l'inflation, les équipements internes s'usent et doivent être réparés, et ainsi de suite... Ces réalités, bien sûr, sont un facteur déterminant dans l'augmentation des loyers.

Dans la plupart des cas, le coût du loyer est divisé en deux parties et se compose d'une base et d'un montant variable.

Le paiement de base change en fonction des mouvements des marchés immobiliers. De nombreux agents immobiliers conseillent au propriétaire de prévoir les conditions de l'indexation annuelle de la partie de base sur l'inflation (appelée indice du panier de consommation).

Le paiement variable se compose d'obligations d'utilité et d'entretien. Aujourd'hui, presque tous les contrats contiennent une clause d'augmentation de sa valeur proportionnelle à la croissance.

L'erreur la plus courante peut être considérée comme une indication dans le contrat de la possibilité d'augmenter le prix unilatéralement lorsque la situation sur le marché change sans préciser taille exacte mouvements du marché. Cela conduira à un différend inévitable entre les parties. Afin d'éviter de telles situations, je recommanderais de prévoir un taux d'augmentation de loyer fixe. Comme point de départ, vous pouvez toujours prendre le taux directeur fixé par la Banque de Russie.

Questions concernant les recours en augmentation unilatérale de loyer

Comme je l'ai noté plus haut, le litige le plus courant est l'appel des faits zoom unilatéral paiement d'un logement locatif. La plus utile pour moi est la pratique formée au paragraphe 22 du décret du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 2011 n ° 73 «Sur certaines questions de la pratique de l'application des règles du Code civil Fédération Russe sur le contrat de bail. Le Plénum recommande que les tribunaux établissent dans tous les cas l'existence de faits témoignant de l'abus des propriétaires en termes d'augmentation unilatérale des loyers. Il s'avère au moyen d'une comparaison en pourcentage des taux moyens du marché par rapport à la valeur du loyer augmenté. Et dans le cas où le tribunal découvre un excédent important, conformément au paragraphe 2 de l'art. 10 du Code civil de Russie, la réception de loyers supérieurs aux indicateurs moyens du marché sera refusée.

Je considère également qu'il est important de noter que même si le contrat contient des clauses sur la modification unilatérale par le propriétaire du paiement de l'appartement conformément au paragraphe 3 de l'art. 614 du Code civil de Russie, il n'a pas le droit de modifier le prix du contrat plus d'une fois par an (paragraphe 21 de la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 2011 n° 73) .

Que faire si le propriétaire augmente le loyer

Cependant, il est impossible d'oublier complètement les paiements nécessaires, cela peut entraîner l'imposition d'une pénalité. Dans la partie 1 de l'art. 614 du Code civil de Russie définit clairement que les paiements en temps opportun relèvent de la responsabilité directe du propriétaire des locaux loués. Et déraisonnable, à votre avis, l'augmentation des loyers n'est pas incluse dans la liste des exceptions à la règle nommée. Il est impossible de refuser unilatéralement de remplir les conditions prescrites dans le contrat (article 310 du Code civil de Russie).

Donc, résumant tout ce qui précède, je voudrais noter que pour éviter les mauvaises surprises associées à une augmentation unilatérale des loyers, il est nécessaire de prescrire soigneusement la procédure de calcul Argent pour les logements locatifs dans le contrat. Un contrat bien rédigé vous protégera des tentatives du propriétaire d'augmenter les paiements. C'est la méthode la plus fiable pour entretenir de bonnes relations de partenariat avec le propriétaire de l'appartement que vous louez.

C'est tout, je ne vais pas surcharger l'article d'informations inutiles. Si, à ce stade, quelque chose n'est pas clair ou si vous avez des questions supplémentaires qui nécessitent une assistance légale(y compris les avenants au contrat de bail), vous pouvez les solliciter en toute sécurité via le formulaire ci-dessous. Les conseils juridiques sont gratuits.

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L'article a été écrit sur la base de documents provenant des sites: www.garant.ru, www.eg-online.ru, pravoved.ru, regforum.ru, alterego-blog.ru.

Le propriétaire augmente le loyer unilatéralement. Comment aider un locataire ? (Tkachenko G.)

Date de placement de l'article : 09/03/2015

Les locataires, lors de la signature d'un bail, ne prêtent pas toujours attention à la phrase selon laquelle "le propriétaire peut augmenter unilatéralement le loyer en raison de l'appréciation du dollar ou de l'évolution de la valeur marchande du bail". Mais ils ne tiennent pas compte du fait que le coût du loyer peut finalement augmenter exactement deux fois, voire plus. Ce qu'un locataire peut faire si un bail a déjà été signé et qu'un avis d'augmentation de loyer a été reçu du propriétaire sera discuté dans cet article.

QUE DOIT SAVOIR LE LOCATAIRE ?

1. Au paragraphe 11 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 11 janvier 2002 N 66 "Examen de la pratique de résolution des litiges liés au loyer", il est expliqué que "lors de l'application du paragraphe 3 de Article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, les tribunaux doivent partir du fait qu'au cours de l'année, les termes du contrat doivent rester inchangés, prévoyant un montant fixe de loyer ou la procédure (mécanisme) de son calcul.
Si le contrat comprend une condition prévoyant la possibilité de modifier le montant du loyer plus d'une fois par an, une telle condition pourrait être considérée comme nulle, en référence au paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie. Par exemple, je citerai la décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 21 février 2011 N VAC-9525/10 dans l'affaire N A75-10558/2009 :
"... conformément au paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie (ci-après dénommé le Code civil de la Fédération de Russie), le montant du loyer, sauf disposition contraire de l'accord, peut être modifié par accord des parties dans les délais stipulés par l'accord, mais pas plus d'une fois par an.La loi peut prévoir d'autres délais minimaux pour la révision du montant du loyer pour certains types de bail, ainsi que pour la location de certains types de biens , devrait être fourni.
En outre, conformément au paragraphe 11 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 11 janvier 2002 N 66 "Examen de la pratique judiciaire dans le règlement des litiges liés au loyer", paragraphe 3 de l'article 614 de le Code civil de la Fédération de Russie contient norme impérative concernant la fréquence des modifications du montant du loyer, à propos desquelles les parties ne peuvent modifier ou établir dans le contrat une condition différente de celle prévue par la présente règle. Par conséquent, la condition du contrat, qui prévoit la possibilité d'une modification trimestrielle du montant du loyer, est nulle en vertu de l'article 168 du Code civil de la Fédération de Russie car non conforme à la loi ... "
Cependant, plus tard, l'assemblée plénière de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie dans la résolution n° 73 du 17 novembre 2011 "Sur certaines questions de la pratique de l'application des règles du Code civil de la Fédération de Russie sur un contrat de location" a indiqué dans paragraphe 21 :
"... en vertu du paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, sauf disposition contraire de l'accord, le montant du loyer peut être modifié par accord des parties dans les délais stipulés par l'accord, mais pas plus d'une fois par an (dans ce cas, d'autres périodes minimales peuvent être fixées par la loi révision du montant du loyer pour certains types de bail, ainsi que pour le bail de certains types de biens).
Cette norme est dispositive et permet de modifier, par accord des parties, les termes du contrat de bail sur le montant du loyer plus d'une fois par an, y compris dans le cas où il n'y a aucune indication de la possibilité d'un tel changement dans le bail accord lui-même.
Toutefois, si, conformément à la loi ou à l'accord, le bailleur a le droit de modifier unilatéralement le montant du loyer (article 310 du Code civil de la Fédération de Russie), alors, au sens du paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, un tel changement ne peut être effectué par lui pas plus d'une fois par an ... "
Ainsi, le propriétaire a reçu le droit de modifier unilatéralement le montant du loyer, mais une fois par an. Je m'attarderai sur la résolution du tribunal d'arbitrage du district de Moscou du 20/01/2015 N F05-15294 / 2014 dans l'affaire N A40-54476 / 14 :
"...conformément au paragraphe 6.1 de la convention, compte tenu des dispositions du contrat de bail conclu entre les parties le 28 décembre 1993 N 2720/17, les tarifs de location des locaux ne sont susceptibles d'évolution qu'au 31 décembre 2011, sauf dans les cas prévus aux paragraphes 6.5, 6.6 de la présente convention.
Le propriétaire a le droit de modifier les tarifs de location spécifiés dans le présent contrat en cas de modification centralisée des prix et tarifs des services publics, des taux de base des loyers fonciers, des taxes foncières, des taxes sur le chiffre d'affaires, au prorata du montant de leur augmentation, mais pas plus d'une fois par an ( clause 6.5 de l'accord).
Les tribunaux ont constaté que le demandeur avait informé à plusieurs reprises le défendeur d'une augmentation différente du taux de location avec un calcul détaillé et un accord supplémentaire, auquel ce dernier n'était pas d'accord, à propos duquel le demandeur a déposé cette demande de modification des conditions de location. le contrat N 20/155 du 23.07.2008 en termes de tarifs de location.
Le tribunal, après avoir examiné et évalué les éléments de preuve disponibles dans l'affaire, y compris les termes du contrat n° 20/155 en date du 23 juillet 2008, a conclu qu'il n'y avait pas de fondement à la modification des tarifs de location réclamée par le demandeur conformément à l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, compte tenu des circonstances selon lesquelles, à partir du 01/01/2014, le taux de location a été augmenté de 3872,04 roubles. jusqu'à 4015 roubles. pour 1 m² m par an pour les bureaux et à partir de 3002,59 roubles. jusqu'à 3113,94 roubles. pour 1 m² m par an pour l'espace de stockage.
... Contradictions dans les conclusions du tribunal de l'indiqué Position juridique, ainsi que la mauvaise interprétation par le tribunal des normes droit matériel dans ce cas conseil judiciaire ne trouve pas..."
2. Séparément, je noterai les contrats de location conclus pour une durée maximale d'un an. Pratique de l'arbitrage a développé une position selon laquelle le loyer d'une convention conclue pour une durée inférieure à un an (égale à un an) n'est pas susceptible de modification. Par exemple, la décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 27/08/2009 N VAS-10734/09 dans l'affaire N A12-15393/08-C28 :
"... tout en satisfaisant la demande, les tribunaux se sont raisonnablement fondés sur la disposition de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie selon laquelle le locataire est tenu de payer une redevance pour l'utilisation du bien (loyer) en temps opportun.
Conformément au paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, sauf disposition contraire de l'accord, le montant du loyer peut être modifié par accord des parties dans les délais stipulés par l'accord, mais pas plus de une fois par an.
Le bail étant conclu pour une durée inférieure à un an, le montant du loyer ne pouvait être modifié.
Selon les termes du contrat, Cour d'appel a modifié de plein droit la décision du tribunal de première instance et recouvré le montant de la créance sur la base du montant du loyer convenu par les parties au moment de la conclusion du contrat ... "
Je citerai également à titre d'exemple le décret du SAF du district de l'Oural du 21 juillet 2010 N F09-5670/10-C6 dans l'affaire N A71-14477/2009 :
"... la société Glavryba (locataire) et la société Aikai (sous-locataire) ont signé un contrat de sous-location immobilière en date du 1er avril 2009 N 310/2009, selon lequel le premier étage d'un local non résidentiel d'une superficie de 381,9 m², situé au : République oudmourte, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, pour une période du 01/04/2009 au 31/12/2009 inclus pour l'organisation des activités commerciales.
Dans une lettre du 08.06.2009 N 162, la société Glavryba a informé la société Aikai de l'augmentation du loyer du 01.05.2009 à 161 565 roubles. 60 kopecks.
La dette et les pénalités n'ayant pas été payées par la société "Aikai" en en entier, la société Glavryba s'est tournée vers cour d'arbitrage avec une réclamation dans le cas présent.
Après avoir étudié et évalué dans l'ensemble de la manière prescrite par l'art. 71 Arbitrage code de procédure Fédération de Russie, les preuves disponibles dans le dossier, les tribunaux sont parvenus à une conclusion raisonnable que l'existence et les motifs de l'émergence de la dette du défendeur envers le demandeur étaient confirmés. Dans le même temps, les tribunaux ont indiqué que la modification du montant du loyer en vertu de l'accord litigieux après deux mois à compter de la date de sa conclusion contredit le paragraphe 3 de l'art. 614 du Code civil de la Fédération de Russie, sur la base duquel, compte tenu des paiements effectués par la société Aikai, la dette de la société Aikai a été recalculée ... "

1. Même si un accord est signé entre les parties au contrat de bail sur l'augmentation du loyer en vertu d'un contrat conclu pour une durée allant jusqu'à un an ou sur la modification du loyer pour la deuxième fois dans l'année, un tel accord peut être reconnu comme vide. Par exemple, le décret du Service fédéral antimonopole du district Volga-Vyatka du 19 novembre 2009 dans l'affaire N A11-2018/2009 :
"... conformément à l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, le locataire est tenu de payer une redevance pour l'utilisation du bien (loyer) en temps opportun. La procédure, les conditions et les modalités de paiement du loyer sont déterminées par le contrat de bail (partie 1 de cet article).
Sauf stipulation contraire du contrat, le montant du loyer peut être modifié d'un commun accord entre les parties dans les délais prévus par le contrat, mais pas plus d'une fois par an (Partie 3 du même article).
En raison du fait que les modifications de droit civil du loyer ne sont autorisées qu'une fois par an, le tribunal a reconnu à juste titre comme nul et non avenu (contrairement à la législation en vigueur) le protocole n ° augmenté pour la deuxième fois en un an. Par conséquent, il n'y a pas eu d'augmentation de loyer depuis le 15 novembre 2008 et OAO Saratovstroysteklo n'avait pas le droit d'exiger unilatéralement la résiliation du contrat de location. En conséquence, le contrat de bail, tel que modifié par l'avenant au 12/10/2008 N 5, reste en vigueur jusqu'au 31/12/2009.
Il n'y a pas lieu d'annuler les actes judiciaires attaqués pour les motifs énoncés dans le pourvoi en cassation ... "
2. Le locataire peut invoquer le fait qu'une augmentation unilatérale du loyer par le propriétaire est un abus de droit.
Cette déclaration est confirmée par le décret du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 2011 N 73 (tel que modifié le 25 janvier 2013) "Sur certaines questions dans la pratique de l'application des règles du Code civil de la Fédération de Russie sur un contrat de location", clause 22 :
"... si en l'absence réglementation de l'État le contrat de bail prévoit le droit du bailleur de modifier unilatéralement sa taille, puis dans les cas où il est prouvé qu'à la suite d'un tel changement unilatéral, il a augmenté de manière disproportionnée par rapport à la variation des taux moyens du marché payés pour la location de propriété similaire dans la zone donnée pour la période concernée et les a largement dépassés, ce qui indique que le propriétaire a abusé de son droit, le tribunal, sur la base du paragraphe 2 de l'article 10 du Code civil de la Fédération de Russie, refuse de percevoir le loyer dans la partie dépassant les taux moyens du marché nommés ... "
À titre d'exemple illustratif, la résolution du tribunal d'arbitrage du district de Sibérie orientale du 20 août 2014 dans l'affaire N A10-1405 / 2013 :
"... comme il ressort du dossier, le demandeur a étayé l'augmentation unilatérale de loyer par les données du rapport d'ARTOKS LLC "Sur l'évaluation de la valeur marchande de l'objet d'expertise" du 20.08.2010 N 143/42- 10/2.
Considérant le litige et évaluant ledit rapport conformément aux règles de l'article 71 du Code de procédure d'arbitrage de la Fédération de Russie, le tribunal a établi l'utilisation de fausses informations sur les caractéristiques des locaux loués et la violation par l'évaluateur des exigences de la loi sur activités d'évaluation et les normes d'évaluation fédérales, dans le cadre desquelles il n'a pas pris en compte la valeur marchande de l'objet d'évaluation qui y est défini - le loyer annuel pour 1 m². m entrepôt, égal à 1884 roubles sans TVA.
Sur la base du rapport N 617 sur l'évaluation de la valeur marchande de la valeur du loyer d'un bien immobilier, réalisée par l'expert LLC "Fonds immobilier de la République de Bouriatie" Sluginova O.L. selon la décision de la Cour d'arbitrage de la République de Bouriatie, le tribunal de première instance a établi la valeur marchande réelle du droit d'utiliser les locaux litigieux sur la base d'un bail.
Les résultats de cette évaluation n'ont pas été contestés par les personnes impliquées dans le dossier, et aucune divergence entre ce rapport et les exigences de la législation en vigueur n'a été relevée.
Conformément au paragraphe 22 du décret du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 2011 N 73, si, en l'absence de réglementation étatique du loyer, le contrat de bail prévoit le droit du bailleur à unilatéralement changer sa taille, alors dans les cas où il est prouvé qu'à la suite d'un tel changement unilatéral, il a augmenté de manière disproportionnée par rapport à la variation des taux moyens du marché payés pour la location d'un bien similaire dans la zone donnée pour la période correspondante, et a largement dépassé eux, ce qui indique l'abus du droit du propriétaire, le tribunal, sur la base du paragraphe 2 de l'article 10 du Code civil de la Fédération de Russie, refuse de récupérer le loyer dans la partie dépassant les taux moyens du marché nommés.
Sur la base de ce qui précède, après avoir établi qu'à la suite d'une modification unilatérale du loyer annuel par le demandeur, le loyer a augmenté de manière disproportionnée par rapport à la modification des taux moyens du marché payés pour la location d'un bien similaire dans la zone donnée pour la période correspondante , et les ont largement dépassés, le tribunal arbitral a correctement résolu le litige en recouvrant la dette à hauteur d'une certaine valeur marchande du bail du bien litigieux et en refusant de satisfaire la demande ... "
3. Si vous êtes sur le point de signer un bail et que votre propriétaire insiste sur son droit de modifier unilatéralement le loyer, essayez de stipuler dans le contrat les limites de modification du coût de la redevance ou la procédure de calcul du loyer lorsqu'il augmente . Par exemple, comme ceci : "Le montant du loyer peut être augmenté unilatéralement par le propriétaire, mais pas plus de ___ % du montant du loyer spécifié à la clause ____ de cet accord."
Sinon, le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer de n'importe quel montant.
Résolution SAF Quartier Nord-Ouest en date du 28/01/2010 dans l'affaire N A05-7679/2009 :
"... il résulte du paragraphe 3.1 de la convention que le montant du loyer peut être augmenté unilatéralement par le bailleur en cas d'augmentation des tarifs d'utilisation terrain sur lequel se trouve le bâtiment, proportionnellement à la superficie des locaux loués, ainsi qu'une augmentation des tarifs des services publics et autres dépenses, y compris pour l'approvisionnement en eau, l'assainissement, l'approvisionnement en chaleur et l'électricité.
Les tribunaux ont établi et le défendeur ne conteste pas que les tarifs d'approvisionnement en eau et d'assainissement, d'énergie thermique, d'électricité ont été augmentés par rapport à 2008, ce qui a entraîné une augmentation des dépenses du bailleur pour le paiement des services publics et d'entretien.
L'argument de la défenderesse selon lequel l'augmentation de loyer n'est pas conforme aux termes de l'accord, puisqu'elle a été effectuée d'un montant arbitraire et non proportionné à l'augmentation des coûts, a été à juste titre rejeté par les tribunaux au motif que, ayant prévu dans paragraphe 3.1 de l'accord la possibilité d'une augmentation unilatérale du montant du loyer, les parties n'ont pas fixé d'augmentation similaire du dépendance proportionnelle des dépenses engagées par le demandeur pour payer les charges, et n'a pas non plus prévu la procédure et n'a pas établi le calcul appliqué en cas d'augmentation unilatérale du loyer.
Après avoir établi le prix du contrat en un montant monétaire précis au paragraphe 3.1 de l'accord, les parties ont également prévu le droit du locataire d'augmenter unilatéralement le montant du loyer en cas d'augmentation des tarifs d'utilisation d'un terrain terrain, tarifs pour les services publics et l'entretien et autres dépenses.
Ainsi, l'évolution du loyer résultant de son ajustement, compte tenu de l'augmentation des tarifs en vigueur, ne contredit pas ce qui précède norme juridique et les clauses du contrat...

POUR RÉSUMER CE QUI PRÉCÈDE :

1. Après avoir reçu l'avis du propriétaire concernant l'augmentation du loyer, toute communication avec lui doit avoir lieu dans l'écriture avec les marques de réception des documents (lettres, notifications, accords) par une personne autorisée avec la date de livraison ou par courrier recommandé avec accusé de réception et une liste des pièces jointes. Cela peut être nécessaire comme preuve documentaire de vos propos devant le tribunal.
2. Regardez depuis combien de temps votre contrat de bail est conclu : s'il est d'une durée inférieure ou égale à un an, alors les termes du contrat de bail doivent rester inchangés au cours de l'année. Sur la base des informations contenues dans cet article, envoyez à votre propriétaire une réponse motivée à votre avis d'augmentation de loyer.
3. Déterminez si votre situation fait partie de celles décrites dans l'article.
3.1. Si vous avez signé un accord contraire à l'actuel droit civil puis allez au tribunal pour le faire déclarer nul et non avenu.
3.2. Si vous constatez que le loyer a augmenté de manière nettement disproportionnée par rapport aux taux du marché, contactez un évaluateur pour déterminer la véritable valeur marchande du droit d'utiliser le bien en vertu des conditions du bail.
Après cela, informez le propriétaire par écrit de votre position et joignez une copie du rapport de l'expert.
Si le propriétaire ne répond pas à vos besoins, vous pouvez demander au tribunal de faire déclarer l'avis d'augmentation de loyer invalide et inapplicable. Par exemple, le décret du Service fédéral antimonopole du district du Nord-Ouest du 22 octobre 2013 dans l'affaire N A05-8698 / 2012.