تحديد قيمة الضمان تحت عواقب السوق. تحديد السوق والقيمة العادلة للضمانات

يشرح خبراء النقابات العمالية ما إذا كان إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، بما في ذلك اتفاقية لاحقة ، يعتمد على الامتثال لتقييم موضوع الرهن العقاري مع مبلغ الالتزام المضمون به.

سؤال: القرض الذي تصدره المؤسسة مضمون باتفاقية رهن لاحقة. تم رفض تسجيل هذه الاتفاقية. تفترض المنظمة أن هذا يرجع إلى التناقض بين قيمة موضوع الرهن العقاري (مع مراعاة الرهن العقاري السابق) ومبلغ الالتزام المضمون بالرهن العقاري. كيف يجب تقييم قيمة موضوع الرهن في حالة الرهن العقاري اللاحق وما هو المقصود بتقييم موضوع الرهن العقاري فيما يتعلق بالفقرة 3 من الفن. 9 من القانون الاتحادي المؤرخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)"؟

الجواب: النقطة 1 من الفن. 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على أن تقييم موضوع التعهد يجب أن يشار إليه في اتفاق التعهد. ويرد حكم مماثل فيما يتعلق بموضوع الرهن العقاري في الفقرة 1 من الفن. 9 من القانون الاتحادي المؤرخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ؛ المشار إليه فيما بعد بقانون الرهن العقاري).

وفقا للفقرة 1 من الفن. 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الشروط المذكورة في القانون حسب الضرورة للعقود من هذا النوع هي الشروط الأساسية للعقد. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بين الطرفين على جميع الشروط الأساسية للاتفاقية ، فسيتم اعتبار هذا الاتفاق غير مبرم.
وبالتالي ، يجب أن يتوصل طرفا اتفاقية الرهن العقاري إلى اتفاق بشأن شرط تقييم موضوع الرهن العقاري من الناحية النقدية.

من أحكام الفقرة 3 من الفن. 9 من قانون الرهن العقاري ، ويترتب على ذلك تقييم موضوع الرهن العقاري وفقا ل قاعدة عامةتحدد بالاتفاق بين المرتهن والمرتهن. إذا كان موضوع الرهن قطعة أرض أو دولة أو ممتلكات البلدية، يتم تقييمها وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "تقييم الأنشطة الليلية في الاتحاد الروسي" (من الآن فصاعدًا - القانون رقم 135-FZ). في هذه الحالات ، لتحديد قيمة موضوع الرهن العقاري ، من الضروري إشراك المثمن (البند 1 ، المادة 67 من قانون الرهن العقاري ، المادة 4.8 من القانون رقم 135-FZ).

مفهوم القيمة المقدرة غائب في قانون الرهن العقاري. ومع ذلك ، وفقًا لأحكام هذا قانون اتحادييمكن تقييم موضوع الرهن العقاري في الحالات التالية:

عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري على أساس الفقرة 3 من الفن. 9 من قانون الرهن العقاري (حيث ينبغي فهم تقييم موضوع الرهن العقاري من الناحية النقدية على أنه تحديد قيمة الممتلكات المرهونة) ؛

عند تحديد سعر البيع المبدئي للعقار المرهون عند بيعه مزاد علني(المادة 57 من قانون الرهن العقاري) أو في المزاد (المادة 59 من قانون الرهن العقاري).

تتحدد قيمة العقار في كلتا الحالتين ، كقاعدة عامة ، بالاتفاق بين المرتهن والمرتهن. إذا نشأ نزاع بين طرفي اتفاقية الرهن بشأن سعر البيع الأولي للعقار أثناء بيع العقار بالمزاد العلني ، تبت فيه المحكمة. في حالات المنصوص عليها في القانونعلى الرهن العقاري ، يتم تحديد سعر البيع الأولي للعقار المرهون على أساس تقرير المثمن (الفقرة 4 ، الفقرة 2 ، المادة 54 ، البند 10 ، المادة 59 من قانون الرهن العقاري).

المشاركون في العلاقات القانونية المدنية أحرار في تحديد حقوقهم والتزاماتهم على أساس اتفاق وتحديد أي شروط لاتفاقية لا تتعارض مع القانون ، والتي يتم تحديدها وفقًا لتقدير الأطراف ، إلا عندما يكون محتوى الشرط ذات الصلة المنصوص عليها في القانون أو غيره الأفعال القانونية(البند 2 ، المادة 1 ، البند 4 ، المادة 421 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

لا يلزم القانون أطراف اتفاقية الرهن العقاري بتحديد قيمة العقار المرهون على أساس قيمته السوقية ، باستثناء الحالات التي ينص عليها القانون على وجه التحديد. في الممارسة القضائيةتجدر الإشارة إلى أن تقييم موضوع التعهد قد لا يتوافق مع سعر السوق لموضوع التعهد ، نظرًا لأن التقييم يتم باتفاق الأطراف (انظر ، على سبيل المثال ، قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في نهر الفولغا منطقة بتاريخ 16 فبراير 2006 رقم A55-5902 / 05-44).
وفي الوقت نفسه ، لم ينص أي من القانون المدني للاتحاد الروسي ولا قانون الرهن العقاري على شرط أن يكون تقييم موضوع الرهن بأي شكل من الأشكال مرتبطًا بسعر الالتزام الذي يضمنه الرهن. يتم تحديد هذه النسبة باتفاق الطرفين. لا تحتوي القواعد الخاصة بالرهون العقارية اللاحقة (المواد 43-46 من قانون الرهن العقاري) على أي استثناءات في هذا الجانب.

لاحظ أنه في الممارسة العملية ، فيما يتعلق بتقييم موضوع الرهن العقاري ، المنصوص عليه في الفقرة 1.3 من الفن. 9 من قانون الرهن العقاري ، غالبًا ما يستخدم مصطلح "قيمة الضمان". كقاعدة عامة ، يُفهم على أنه قيمة الممتلكات المرهونة ، التي أشار إليها الطرفان في اتفاقية الرهن العقاري والتي قد تكون ذات صلة ، على وجه الخصوص ، لأغراض التحديد اللاحق لسعر البيع الأولي للبند المرهون عند إغلاق الرهن. (انظر ، على سبيل المثال ، قرار التحكيم السابع عشر محكمة الاستئنافبتاريخ 03.07.2012 برقم 17AP-5965/12).

هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في الفقرة 19 رسالة إعلاميةأوضح بتاريخ 28.01.2005 برقم 90 أنه إذا أشار الطرفان في اتفاقية الرهن العقاري إلى عدة تقييمات مختلفة لموضوع الرهن العقاري ، فلا يمكن اعتبار مثل هذه الاتفاقية غير منتهية إذا كان من الممكن تحديد أي من التقييمات هو الذي يعتبره الطرفان وافق على شرط أساسياتفاقيات الرهن العقاري. قد يكون هذا هو الحال ، على وجه الخصوص ، في الحالات التي يشير فيها الطرفان في العقد إلى كل من التقييم في ختام المثمن المستقل وتقييم الضمانات.

وبالتالي ، فإن تقييم موضوع الرهن ، المنصوص عليه في الفقرتين 1 و 3 من الفن. 9 من قانون الرهن العقاري ، يتم تنفيذه من قبل المرتهن والمرتهن بشكل مستقل. في المستقبل ، قد يكون الأساس لتحديد سعر البيع الأولي للممتلكات عند حظره أو لتحديد مبلغ مطالبة المرتهن ، والتي يتم استيفاءها من خلال ترك الممتلكات المرهونة وراءه وفقًا للفن. 59.1 من قانون الرهن العقاري. في جميع الحالات ، بما في ذلك عند تحديد قيمة موضوع الرهن على أساس تقرير المثمن ، لا يشترط القانون إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، بما في ذلك العقد التالي ، بمطابقة تقييم موضوع الرهن. ومقدار الالتزام المضمون بواسطته.

الخبيران القانونيان بافيل إيرين ومكسيم زولوتيك

كان منح قرض مضمون بممتلكات في فترة ما قبل الأزمة شائعًا جدًا. هذا النوع من الخدمة ممتع للغاية ، لأنه يسمح للشخص بتلقي المال بسرعة نسبية ، وبكمية مناسبة - عادة ما يصل إلى 70٪ من قيمة التعهد. ومع ذلك ، إذا فشل المقترض في سداد الدين ، فسيتعين تحقيق الضمان. هذا هو المكان الذي يلعب فيه التقييم دورًا مهمًا.

ما الذي يمكن التعهد به؟

بالمعنى الواسع للكلمة ، لا يعني الرهن العقاري قرضًا لشراء شقة فحسب ، بل يعني أيضًا إصدار قروض نقدية بضمان عقار مملوك للمقترض.
يمكن أن تكون الضمانات:

• كائنات عقارية (مباني ، شقق ، الأرضوإلخ.)؛
• السيارات والمعدات
• الأوراق المالية (الكمبيالات ، أسهم الشركات) ؛
• مجموعة السلع الصناعية والغذائية (منتجات عالية الجودة مع طويل الأمدالتخزين) ، بما في ذلك البضائع المتداولة ؛
• حقوق الملكية التي يمكن نقلها (على سبيل المثال ، الحق في حصة في الممتلكات كيان اقتصادي) ومطالبات الديون وحقوق النشر والاختراع وحقوق الملكية الأخرى.

في البداية ، قدمت البنوك مثل هذه الخدمة كقرض مضمون بالممتلكات فقط للكيانات القانونية ، لكنها امتدت بعد ذلك إلى "الفيزيائيين".
بعد الحصول على قرض ، يمكن للمقترض الاستمرار في استخدام الممتلكات المرهونة ، لكنه يفقد الحق في بيع الضمان والتبرع به وتبادله.

ملحوظة! في حالة التخلف عن السداد من قبل المقترض ، تصبح الضمانات ملكًا للبنك.

لماذا تحتاج إلى تقييم الضمان؟

يسمح لك تقييم الضمانات بتحديد النسبة الصحيحة بين قيمة الممتلكات المرهونة ومبلغ القرض ، مما يساعد لاحقًا على منع (تسوية) الخلافات بين أطراف الصفقة التي قد تنشأ عند رفض الضمان.
يجري البنك تقييماً مستقلاً لقيمة العقار.

متى يكون التقييم الجانبي مطلوبًا؟

قبل التقدم بطلب للحصول على قرض من أحد البنوك ، يجب ألا تقوم بتقييم العقار الذي من المفترض استخدامه كضمان ، وذلك للأسباب التالية:

• قبل اتخاذ قرار بشأن إصدار القرض ، سيتحقق البنك من الوضع المالي للمقترض ، وإذا وجد أنه غير مُرضٍ ، فلا حاجة إلى إجراء تقييم أولي على الإطلاق ؛
• عادة ما يكون للبنوك مقيمين معتمدين خاصين بها ، لذلك هناك احتمال ألا يتم قبول تقارير شركة "الطرف الثالث" من قبل مؤسسة الائتمان ؛ إذا استغرق النظر في طلب القرض وقتًا طويلاً ، فهناك احتمال أن يعلن البنك أن التقييم الحالي قد عفا عليه الزمن.

كيف يتم تحديد قيمة العقار؟

تحدد شركات التقييم قيمة الضمان مع بعض الخصم: عادة ما يكون حجمها 20-50٪ من سعر السوق للعنصر.
يختلف مقدار الخصم في كل بنك معين ، وفقًا للوائح الداخلية لإدارة الإقراض. يعتمد على:

• شروط الإقراض المحددة ؛
• درجة سيولة الشيء ؛
• التاريخ الائتماني لمقترض محتمل.

الخصم ضروري للتعويض إلى حد ما عن المخاطر المحتملة للبنك التي قد تنشأ إذا فشل المدين في الوفاء بالتزاماته. يشمل "الخصم":

• المستطاع تكاليف قانونيةعند حبس الرهن على الممتلكات المرهونة في أمر قضائي;
• المصاريف المرتبطة بالمزيد من بيع العقار في مزاد أو مزاد علني.

بيع الضمان

بسبب أزمة ماليةزاد عدد حالات التخلف عن السداد من قبل المقترضين. زاد حجم قروض الإسكان المتأخرة العام الماضيثلاث مرات.
كما لوحظ من قبل ، مع عدم السداد المنتظم من جانب المدين والاستحالة الواضحة لاستعادة الملاءة المالية في المستقبل المنظور ، يمكن بيع ممتلكات المقترض في مزاد (مع إجراء قضائي لحبس الرهن) أو بموجب اتفاقية عمولة (مع إجراءات التحصيل القضائية وغير القضائية).
ببيع الضمانات ، يعيد المصرفيون أموالهم المقدمة في شكل قرض. ومع ذلك ، ليس دائمًا - لا سيما في ظل انخفاض الأسعار في سوق العقارات - بعد بيع الضمان ، يمكن سداد القرض بالكامل.
بالمناسبة ، ليس من المربح للبنك أن يبيع ممتلكات المدين المتعثر: على الأقل بعد قبوله في ميزانيتك العمومية ، مؤسسة ائتمانيةهناك عبء ضريبي إضافي.
هناك خيار آخر - إعادة إصدار قرض مشكلة لشخص أكثر قدرة على الوفاء. في هذه الحالة ، يتخلص المقترض بسهولة نسبيًا من الدين الذي لا يستطيع سداده ، وسيتلقى البنك عميلًا جديدًا ، لكنه قادر على الوفاء به. الخيار ليس سيئًا ، ولكن ليس من السهل تنفيذه عمليًا ، خاصة في واقع ما بعد الأزمة اليوم.

إيلينا كشتليان ،
اخصائي تقييم الشركة

إذا احتاجت الشركة إلى قرض - وهي ممارسة شائعة عندما تتطور مؤسسة ولا تحدد الوقت - فأنت بحاجة إلى التفكير في الضمانات مسبقًا. تعامل جميع البنوك ، بدون استثناء ، الضمانات على أنها المكون الرئيسي والمفضل للضمان للقرض. يعتبر تقييم الضمان أحد العناصر المهمة في آلية الضمان.

المتطلبات الرئيسية التي تفرضها البنوك على الضمانات هي: أ) السيولة العالية ، مما يجعل من الممكن بيع العقار المرهون بسعر مقبول للبنك في أقصر وقت ممكن. ب) سهولة التصرف في الممتلكات المرهونة ، مما يسمح للبنك بسحبها بسرعة في الوقت المناسب دون تكاليف خاصة للتفكيك والنقل ؛ ج) الانتماء إلى الراهن على حق الملكية (إذا لم يكن رهنًا لطرف ثالث) ؛ د) التحرر من ؛ هـ) التوفر لتحديد الهوية ، بحيث يمكنك التحقق من وجودها في أي وقت.

تظهر الممارسة أن البنوك مهتمة في المقام الأول المنقولة و العقاراتكضمان. يجب أن يكون هناك طلب ثابت عليها ويجب أن تنتمي إلى فئة السعر المتوسط ​​حتى لا توجد مشاكل في التنفيذ. تقبل البنوك كضمان:

• العقارات (المباني ، الهياكل ، المباني ، قطع الأراضي ، حقوق الإيجار ، إلخ) ؛
• التزامات الديون للبنك (الكمبيالات والسندات) ؛
• الأوراق المالية والأسهم والأسهم في رأس المال المصرح به ، وما إلى ذلك ؛
• المعدات (الصناعية والتجارية وما إلى ذلك) ؛
• الوسائل التقنية والنقل ؛
• محميات المنتجات النهائيةوالمواد الخام واللوازم.

نيكولاي فولخينفصل من كتاب الرهن. كل شيء عن التعهدات المصرفية بصيغة المتكلم »
دار النشر "مان وإيفانوف وفيربر"

مع الأخذ في الاعتبار عزوف مالك البضاعة عن دفع الرسوم المتزايدة ومهمة دائرة الجمارك لضمان دفع الرسوم على القيمة الحقيقية للبضائع ، يمكن افتراض أن القيمة المعلنة في اتفاقية مكافحة التصحر قريبة من القيمة السوقية. إذا تجاهلنا الحالات الممكنةتشويه القيمة بسبب عنصر الفساد والاحتيال ، ثم يمكن استخدام دائرة مكافحة التصحر كمصدر للمعلومات من قبل خدمة التعهد. ومع ذلك ، عند استخدام اتفاقية مكافحة التصحر ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن القيمة الجمركية قد تشمل: مكافأة الوسطاء ، وتكاليف الشحن / التعبئة / التأمين ، أجرة، المدفوعات الشخصية.

يمكن استخدام مصادر المعلومات المذكورة أعلاه حول القيمة السوقية للعقار من قبل خدمة الرهن العقاري ، مع مراعاة القيود المذكورة أعلاه. أصح مصدر للمعلومات هي "مصادر المعلومات الخارجية" ، أي ، العروض العامةفي الصناديق وسائل الإعلام الجماهيرية. تتيح لنا إمكانية عرض الأسعار عبر الإنترنت وتصحيح التكلفة استنادًا إلى المجموعة الكاملة للعروض أن نؤكد أنه في هذه الحالة ستكون القيمة المكونة هي القيمة السوقية. في هذه الحالة ، يجب مراعاة شروط تكوين القيمة.

شروط التسليم

عند تقييم العقارات في السوق المحلي ، من الضروري فهم شروط التسعير التي عبر عنها المشاركون في السوق. قد يكون هذا هو السعر على شروط الاستلام الذاتي من إقليم مصنع التصنيع خارج حدود الاتحاد الروسي ، أو السعر بما في ذلك جميع الرسوم والتكاليف على حدود الاتحاد الروسي ، أو سعر الممتلكات في موقع مشارك في السوق المحلي ، مع مراعاة التسليم للمستهلك النهائي. تم تحديد حقوق والتزامات الأطراف بموجب عقد البيع فيما يتعلق بشروط تسليم الممتلكات على المستوى الدولي في Incoterms 2010 (Incoterms 2010). هذه هي القواعد الدولية المقبولة من قبل السلطات الحكومية كتفسير للأكثر قابلية للتطبيق في التجارة العالميةمصلحات. ستسمح معرفة الشروط الأساسية لشروط التجارة الدولية 2010 للمتعهد بالتحدث مع المشاركين في السوق على نفس المستوى.

نظام السعر

يتم تفسير اعتماد القيمة على عدد الوحدات العقارية من قبل المشاركين في السوق في نظام أسعار الجملة والتجزئة. يجب تحليل فكرة سعر العقار ، التي عبر عنها المشارك في السوق ، لمعرفة ما إذا كان سعر البيع بالجملة أو التجزئة. إذا قام البنك بإيقاف الرهن ، فستكون تكاليف بيع العقار في نسخ منفصلة وفي دفعة واحدة مختلفة. لذلك ، يجب على الراهن أن يأخذ في الاعتبار اعتماد قيمة نسخة واحدة على عدد وحدات الملكية في وضع التسمية.

عند إجراء مقابلة مع أحد مصادر المعلومات ، يتم أيضًا حل مسألة توفر نظام الخصومات. في حالة الكشف عن تأثير نظام الخصومات المعتمد في السوق على موضوع التقييم ، يجب أيضًا أخذ هذا الاعتماد في الاعتبار عند حساب التكلفة.

مكونات التكلفة

قد لا يشمل السعر الذي يشير إليه المشاركون في السوق أو المحدد في اتفاقية البيع والشراء سعر موضوع الصفقة المقترحة فحسب ، بل يشمل أيضًا السعر خدمات إضافية، على سبيل المثال ، خدمة ما بعد الضمان ، والتأمين ، وتدريب الموظفين ، والإصلاحات ، والتفاصيل الإضافية ، وما إلى ذلك. لذلك ، في وثيقة تأسيس ملكية الضمان ، لا تتم دراسة التكلفة فحسب ، بل أيضًا تكوين الممتلكات و الخدمات المقدمة في مواصفات العقد. عند حبس الرهن ، لن يكون البنك قادرًا على بيع مكون الخدمة ، وبالتالي ، لن يأخذ ذلك في الاعتبار في قيمة الضمان.

تختلف المجموعة الكاملة من الآلات والمعدات والسفن حتى ضمن نفس السلسلة. يمكن للمالك ترقية المعدات بشكل مستقل. لم يتم إصلاح هذه التحسينات في الوثائق الفنيةووثائق تأسيس الحق وفي اتفاقية الرهن. عند تقييم مثل هذه الضمانات ، سينطلق البنك من التكوين الأساسي.

التعهد مقابل. المثمن المستقل

بالانتقال إلى تقنية تقييم الضمانات ، يجب أن نناقش الاختلاف في عمل ومهام المثمن المستقل والضمانات. لفضح الصور النمطية ، سأشير على الفور إلى أن الغالبية العظمى من المتعهدين هم مثمنون مستقلون سابقون أو على الأقل أشخاص لديهم تعليم عالىفي مجال التقييم.

الاختلاف الرئيسي في المنتج النهائي. ينتهي عمل المثمن المستقل عند تحديد القيمة وإعداد تقرير التقييم ، بينما تنتهي دورة العمل مع الضمان عند سداد منتج القرض. من المهم للمتعهد أن تكون الدلتا في قيمة التعهد مساعدة مبدئيةوفي حالة البيع الجبري كان ضئيلاً ، مما يؤكد أهلية المرتهن.

مدة إعداد التعهد للاستنتاج على تقييم التعهد هي 2-4 أيام عمل. هذا ناقل بنكي ، ولا فرق بين ما إذا كان الراهن يعد رأيًا بشأن تقييم عدة قطع من المعدات أو معمل معالجة الغاز. وفي ختامه يجب على الراهن تقديمه بالإضافة إلى احتساب التكلفة التحليل القانونيالضمان ، وتحديد المخاطر المصاحبة وسيولة الضمان. يقوم المحضر بإعداد 3-6 استنتاجات من هذا القبيل في الأسبوع. يعتبر نموذج عمل البنك مع خدمة الضمانات الخاصة به أكثر فعالية من حيث التكلفة من تقييم ضمان الاستعانة بمصادر خارجية. يتم تعيين المثمنين المستقلين من قبل البنوك لتقييم الكتلة والأنواع القياسية للضمانات (الرهن العقاري) ، في حالة وجود نزاعات محتملة مع المرتهن (تقييم الأعمال ، وتقييم الأصول المتعثرة) أو في الحالات التي يكون فيها التقييم المستقل مطلوبًا بموجب القانون

بناء على الفن. 8 FZ "تشغيل أنشطة التقييمفي الاتحاد الروسي "بتاريخ 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ ،" يعتبر تقييم أشياء التقييم إلزاميًا إذا كانت أشياء التقييم المملوكة كليًا أو جزئيًا متضمنة في المعاملة الاتحاد الروسيأو رعايا الاتحاد الروسي أو البلديات، بما فيها:

• عند تحديد قيمة أشياء التقييم المملوكة للاتحاد الروسي ، أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات ، لغرض خصخصتها ، نقل إلى إدارة الثقةأو الإيجار
• عند استخدام عناصر التقييم الخاصة بالاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات ، كموضوع تعهد ؛
• عند بيع أو عزل أشياء تقييم مملوكة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات ؛
• عند تعيين التزامات الديون المتعلقة بأشياء التقييم المملوكة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات ؛
• عند نقل أشياء التقييم المملوكة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات ، كمساهمة في رأس المال المصرح به ، وأموال الكيانات القانونية ، وكذلك في حالة وجود نزاع حول قيمة موضوع التقييم ، بما فيها:
  • أثناء تأميم الممتلكات ؛
  • في الإقراض العقاري فرادىوالكيانات القانونية في حالات الخلاف حول قيمة موضوع الرهن العقاري ؛
  • عند إبرام عقود الزواج وتقسيم ممتلكات الزوجين المطلقين بناءً على طلب أحد الطرفين أو كلا الطرفين في حالة حدوث نزاع حول قيمة هذه الممتلكات ؛
  • في حالة الاسترداد أو الاستيلاء على الممتلكات من المالكين المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي للدولة أو الاحتياجات البلدية;
  • عند تقييم عناصر التقييم من أجل التحكم في صحة دفع الضرائب في حالة حدوث نزاع حول حساب القاعدة الخاضعة للضريبة.

بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للفن. 70 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ ، في حالة الرهن العقاري للمجمع العقاري لمؤسسة ، "رأي مدقق حسابات مستقل حول تكوين وقيمة الممتلكات المتعلقة المؤسسة ". في هذه الحالة ، من الممكن أيضًا للمراجع أن يستعين بمقيم مستقل لتقييم مجمع العقارات.

تستند مناهج وطرق تقييم الضمانات التي يستخدمها المتعهدون إلى تشريعات الاتحاد الروسي في مجال أنشطة التقييم. في الوقت نفسه ، فإن المرتهن ، على عكس المثمن ، ليس ملزمًا بتقييم التعهد بدقة في الإطار الذي يحدده القانون. وفقًا لأمر وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا "بشأن الموافقة على معيار التقييم الفيدرالي" المفاهيم العامةالتقييمات ، مناهج التقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1) "" بتاريخ 20.07.2007 رقم 256 عند تقييم الممتلكات ، يتم استخدام ثلاث طرق: مربحة ، ومقارنة ، ومكلفة.

نهج الدخل - "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة موضوع التقييم ، بناءً على تحديد الدخل المتوقع من استخدام موضوع التقييم". هنا المصطلح الرئيسي هو "متوقع" ، أي متوقع ، متوقع. يجب الإبقاء على المكون الاحتمالي في تقييم الضمان عند الحد الأدنى. في ظل الظروف الاقتصادية النموذجية ، لا يهتم البنك بجني دخل من الضمان في حالة الرهن ، لأن هذا ليس نشاطاً أساسياً بالنسبة له. لهذا منهجية الدخلالمستخدمة من قبل خدمة الضمان كمساعد.

من غير المناسب استخدام نهج الدخل في التقييم الأنواع البسيطةتوفير: المركبات ، مركبات ذاتية الحركة، قطع فردية من المعدات ، العقارات السكنية. تستخدم خدمة التعهد نهج الدخل في تقييم الضمانات المعقدة: المجمعات العقارية ، وكتل الأسهم ، وحصص المشاركة ، والعقارات المدرة للدخل.

حالة عملية

إن التوضيح الجيد ، الذي يوضح الاختلاف في تصور موضوع التعهد ومقاربات تقييمه من قبل مثمن مستقل ومن قبل متعهد ، هو حالة ذات مسار تلقائي. كما خمنت ، تم تقديم الحلبة كضمان للقرض المطلوب. منصة القيادة المؤتمتة بالكامل تحاكي القيادة بأمانة في بيئات حضرية حقيقية. سمح عدم وجود المنافسة للمتعهد بالحصول على أرباح فائقة من تشغيل autodrome. اتضح أن آراء الراهنين والمثمنين في قيمة التعهد قطبية.

المثمن المستقل طبق نهج الدخل. استند حسابها على دخل الرهن من تعليم مهارات القيادة للسكان. دون الخوض في تقنية الحساب ، دعنا نشير إلى مستوى القيمة المستلمة - 70 مليون روبل.

بدأت خدمة الضمانات التقييم بفحص المستندات القانونية. وفقًا لشهادة الملكية ، تم عرض بناء "مضمار" كضمان. حدد جواز السفر الفني لـ BTI تكوين الممتلكات - موقع أسفلت. اسأل نفسك: "ما الذي يقدمونه بالضبط كضمان؟" تم إنشاء التدفق النقدي الذي يستخدمه المثمن بواسطة كيان قانوني يمتلك ، بالإضافة إلى autodrome عقود طويلة الأجلمع مدارس القيادة في المدينة. ومع ذلك ، فإن الأسهم في كيان قانونيلم يتم عرضها للضمانات. تم تجهيز أوتودروم بمعدات باهظة الثمن ، لكن تركيبة التعهد لم تشمله. بلغ متوسط ​​تكلفة السيارات الآلية غير المجهزة ، بناءً على دراسة العروض ، 5 ملايين روبل. تم تأكيد القيمة التي تم الحصول عليها من خلال نهج السوق بشكل إضافي في المعلومات المتعلقة بتكاليف إنشاء autodrome ، المنشورة على موقع الويب الخاص بالمتعهد.

من أجل تسوية الدلتا من حيث القيمة ، اقترحت خدمة الضمانات التابعة للبنك للعمل بشكل إضافي على مسألة التعهد بنسبة 100 ٪ من الأسهم والمعدات في autodrome.

نهج التكلفة - "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة موضوع التقييم ، بناءً على تحديد التكاليف اللازمة لإعادة إنتاج أو استبدال موضوع التقييم ، مع مراعاة الاستهلاك والتقادم". هذا صحيح من الناحية النظرية للتقييم ، ولكن في الممارسة العملية ، لا تعكس الحسابات باستخدام مؤشرات ROI و KO-INVEST القيمة السوقية الحقيقية للضمانات.

مثال

يتقدم مالك محطة المستودعات بطلب للحصول على قرض. محطة مستودع ممتازة. المجموعة الأولى من رأس المال. حل التصميم يلبي جميع المتطلبات الحديثة. بلغت تكلفة بنائه 100 مليون روبل. جميع التقديرات متوفرة ، والمصروفات موثقة. تؤكد نتائج نهج التكلفة التكلفة المتوقعة، النهج الأخرى في تقرير التقييم هي رفض مبرر. توصل خدمة الرهن العقاري إلى نتيجة سلبية - يتم تحديد القيمة السوقية بالقرب من الصفر. ينصب التركيز على موقع محطة المستودعات ، التي بنيت بدون بنية تحتية على مسافة مئات الكيلومترات من الطرق السريعة الفيدرالية.

من بين طرق نهج التكلفة الكاملة للجهاز ، يستخدم المتعهدون طريقة صافي الأصول عند تقييم مجموعات الأسهم ومصالح المشاركة ، بينما تتم إعادة حساب بنود الميزانية العمومية باستخدام نهج السوق.

النهج المقارن - "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة موضوع التقييم ، بناءً على مقارنة موضوع التقييم بالأشياء - نظائر موضوع التقييم ، والتي تتوفر بشأنها معلومات عن الأسعار.

كائن - يتم التعرف على نظير موضوع التقييم لأغراض التقييم ككائن مشابه لموضوع التقييم من حيث الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية الرئيسية وغيرها من الخصائص التي تحدد قيمتها. نهج المقارنة والأساليب المتضمنة فيه هي الأدوات الرئيسية المستخدمة من قبل خدمة الضمان في تقييم الضمانات.

ملخص موجز لمبادئ تشغيل خدمة الضمان مع تقرير عن تقييم المثمن المستقل في الجدول. واحد

فاتورة غير مدفوعة. واحد.تقنية للعمل مع تقارير المثمنين المستقلين

درس في بدون فشل	ما هي القيود عند استخدام تقرير التقييم
نهج السوق ، نظائرها المستخدمة ، "مصداقية" مصادر المعلومات. صور موضوع التقييم وموقعه. يتم دراسة الصور الفوتوغرافية على أساس مبادئ موثوقية التفتيش على موضوع التعهد (ترتبط البيانات والبيانات الوثائقية / الفعلية على الصورة: الموسم ، معالم العنوان ، علامات التعريف ، الخصائص التقنية)	تحديدقد يكون موضوع التقييم الوارد في التقرير غير دقيق. لا تحتوي تشريعات الاتحاد الروسي في مجال التقييم تنظيمات قانونية، إلزام المثمن المستقل باستخدام البيانات بدقة من مستندات الملكية / الملكية. نقاط الضعف في التقرير: حساب الاستهلاك غير المعقول ؛ تنبؤ بالمناخ نقد متدفق، لا تستند إلى بيانات تاريخية ؛ التعديلات على أساس رأي شخصي

مكونات سيولة الضمان

محادثة بين اثنين من المقرضين
- انظروا ، من المستحيل العمل مع سعاة الكفالة هؤلاء. كل ممتلكاتهم غير سائلة.
- لا ، لديهم سيولة.
هذا ما يمكنك تمزيقه بيديك وبيعه بالقرب من المترو - هذه هي السيولة.

مصطلح "السيولة" فيما يتعلق بموضوع الرهن يميز إمكانية وسرعة بيع الممتلكات في حالة الرهن. المجال الإشكالي في استنتاجات المتعهدين هو تصنيف السيولة وشرح أسباب الفئة المخصصة. تلخيصًا لممارسة العمل ، يمكننا صياغة المكونات التالية للسيولة:

• قدرة السوق ، "نمطية" المعاملة ، وقت التنفيذ ؛
• وجود حواجز إدارية ؛
• الميزات والقيود الوظيفية ؛
• الأهمية الاجتماعية لتوفير.

لتسهيل الإدراك ، سأقدم أمثلة عملية لمكونات "السيولة".

قدرة السوق ، معاملة "نموذجية"

تمت دراسة مدى مطابقة حجم الممتلكات المرهونة لشروط المعاملات القياسية في السوق. يقوم الوسيط بدراسة مدى استعداد السوق المحلية "لاستيعاب" مقدار الممتلكات المعروضة كضمان. يتم توضيح مورد الوقت اللازم لبيع الحجم المدروس للممتلكات في ظروف السوق.

1. في فرع بنك T تومسك ، تم تقديم الفودكا كتعهد. ما الذي يمكن أن يكون أكثر سيولة من زجاجة فودكا في سيبيريا؟ لا شئ. فكر المتعهد بنفس الشيء عند صياغة اتفاق التعهد. عند حبس الرهن ، تم توضيح مبلغ الكفالة. كان من الضروري بيع تركيبة سلعة الفودكا. لم تستطع المدينة شرب مثل هذا الحجم من الكحول في ستة أشهر ، حتى لو بدأ جميع سكان المدينة ، بمن فيهم الأطفال ، في شرب الكحول. منعت ضريبة المكوس الإقليمية والعلامة التجارية المحلية بيع الكحول في منطقة أخرى.

ملخص.لا تساوي سيولة زجاجة الفودكا سيولة تركيبة تجارية مع الفودكا المحدودة بضريبة الإنتاج والعلامة التجارية الإقليمية.

2. اعتبر البنك "O" تعهد ورشة الإنتاج الرئيسية لـ OAO "Prom-Tractor". الشركة هي واحدة من أربع شركات عالمية رائدة في إنتاج معدات الجرافات. تجاوزت مساحة الورشة عدة عشرات الآلاف من الأمتار المربعة. م بحساب القيمة السوقية لورشة العمل ، طبق المتعهد الإقليمي نهجا مقارنا. كشف التحقق من التكلفة في المكتب الرئيسي عن تقدير مبالغ فيه بست مرات. اتضح أن المتعهد كان يبحث عن نظائرها المتوفرة في السوق ، أي مباني المستودعات التي تبلغ مساحتها عدة مئات من الأمتار المربعة. م كان من الممكن تحديد تكلفة ورشة العمل بعد التشاور مع وزارة الممتلكات في جمهورية تشوفاشيا.

ملخص.أثر التقييم غير الصحيح لمطابقة الممتلكات التي يتم تقييمها مع القطع القياسية في السوق على فئة السيولة وقيمة الضمان.

وجود معوقات ادارية

يوفر سيناريو العمل مع مصدر المعلومات على الضمانات تحليلاً لدرجة تأثير الدولة على سوق كائن الضمان (المستوى الفيدرالي ، الإقليمي ، البلدي). يتم التحقق من ضرورة توفر التراخيص والتصاريح الخاصة ودفع الرسوم / الرسوم والمدفوعات الأخرى عند تنفيذ الضمان المقترح. قد تكون السيولة محدودة بسبب الحاجة إلى تسجيل الملكية لدى الهيئات الحكومية ، للخضوع للشهادة.

1. تقدمت سلسلة تجزئة كبيرة بطلب للحصول على منتج قرض لأحد البنوك. تم عرض معدات عدة مئات من سجلات النقد كضمان. المعدات مستوردة وجديدة. تتوفر مستندات أساس الملكية ، بما في ذلك تلك التي تؤكد الدفع. للوهلة الأولى ، يبدو أنه لا يحتاج إلى تفكير. كشف فحص الضمانات عن خصوصية دوران هذا النوع من العقارات في السوق. عند إجراء معاملات البيع والشراء بالمعدات ، كان من المطلوب إلغاء التسجيل ، ووضع الضرائب ، والتسجيل الضريبي. مع الأخذ في الاعتبار الحاجة إلى الصيانة في "مؤسسات الملف الشخصي" ، والتقسيم الدوري لطابعات EKZL والطابعات الحرارية ، لم يكن هناك سوق ثانوي عمليًا. من الأسهل شراء آلة جديدة.

ملخص.قد يؤدي تقييم الضمانات بدون تحليل السيولة إلى تقييم غير صحيح. في حالة حبس الرهن ، سيضطر البنك إلى بيع المعدات النقدية بأسعار إغراق.

2. مثال كلاسيكيالحواجز الإدارية هي ملك لمجموعة المكوس: المنتجات البترولية ، والتبغ ، والمنتجات المحتوية على الكحول.

الميزات والقيود

قد تكون الممتلكات المعروضة للضمانات محدودة التداول في السوق بسبب قيود وظيفية صريحة أو خفية.

مع مصدر المعلومات يقولون:

• ميزات الأداء الفني للكائن الجانبي ، وتضييق نطاق استخدامه ، وشريحة المشترين المحتملين ؛
• الحاجة إلى الخدمة في المنظمات المتخصصة ؛
• مستوى تعقيد التفكيك / التركيب والنقل.

1. نظر البنك في إمكانية إقراض جمعية الفحم. تم تقديم أجهزة راديو Motorola كضمان: أنظمة الراديو الفردية لعمال المناجم وغرف التحكم وأجهزة الراديو المحمولة. معدات جديدة ممتازة. جميع المستندات التي تؤكد حق الملكية متوفرة.

وكشف الفحص أن الإذاعات تعمل على ثلاثة ترددات. اثنين من نطاقات التردد المتاحة وظيفيًا في المنطقة كانت مشغولة من قبل مؤسسة منافسة ووكالات استخبارات. نتيجة لذلك ، شريحة ضيقة من السوق للمشترين المحتملين بسبب قيود وظيفية واضحة.

2. عند إقراض مطار تولماتشيفو في نوفوسيبيرسك ، تم تقديم معدات الفحص كضمان. أتاحت المقابلات مع المشاركين في السوق إثبات أن المطارات الكبيرة لن تشتري مثل هذه المعدات المستخدمة ، لأنه عندما يتم توفيرها من قبل الشركة المصنعة الأصلية ، ستكون جميع المسؤولية في حالة الطوارئ تقع عليها ، وعند شراء المعدات المستعملة ، ستكون على المطار خدمات الأمن. لذلك ، الخدمات أمن الطيرانصفقات غير رسمية مع معدات الفرز المستخدمة. هذا هو قيد وظيفي خفي يؤثر على سيولة الضمان.

الملكية ذات الأهمية الاجتماعية

يتم النظر في الأهمية الاجتماعية لكائن الضمان ، وإمكانية الرهن دون مخاطر على سمعة البنك.

1. تم تمويل موكب مدينة تولا لخدمة نقل الركاب. أسطول حافلات الركاب بالمدينة سقط لتأمين المدرجات. عربةمن الناحية النظرية ، تعهد "شفاف". أعد المحضر نتيجة إيجابية. تم الكشف عن خطأ جسيم في مرحلة التنسيق مع رئيس الدائرة. تم إجراء مقابلات مع مشغلي السوق فقط من منظور المشتري المحتمل. لم يتم التنبؤ بالعواقب في حالة الحاجة إلى بيع العقار. أثبتت تفاصيل المشروع أن الموكب يهيمن على السوق المحلي زحمة مسافرينوتقديم الخدمة الفئات التفضيليةالمواطنون: المتقاعدون ، التلاميذ ، الطلاب. بالإضافة إلى ذلك ، استبعدت ممارسة السوق بيع الأسطول المقدر مقابل "أموال حقيقية". يعتبر جميع المشترين المحتملين للعدد المعلن من الحافلات مخططات تأجير فقط.

2. يمكن أن يكون التوضيح للرهن بملكية ذات أهمية اجتماعية:

• مباني المهاجع ، بما في ذلك المباني المخصصة للجنود في الاحتياط ؛
• مرافق المعالجة الحضرية
• البنية التحتية لإمدادات الطاقة المستوطنات(خطوط الكهرباء ، معدات محطات الطاقة الفرعية ، محطات التدفئة) ؛
• مباني المستشفيات ورياض الأطفال والمدارس ؛
• البنية التحتية للنقل في المستوطنات: حافلات الترولي ، والترام ، وشاحنات القمامة ، ومستودعات حافلات المدينة ؛
• مباني محطة الطاقة الحرارية ومحطة الطاقة الكهرومائية ، إلخ.

وترد قائمة قصيرة من الأشياء ذات الأهمية الاجتماعية في الفقرة 6 من الفن. 129 من القانون الاتحادي "بشأن الإعسار (الإفلاس)" رقم 127-FZ المؤرخ 26 أكتوبر 2002.

لوضع اللمسات الأخيرة على القسم الخاص بمكونات السيولة ، فيما يلي قاعدتان لمتخصصي الضمانات:

1. يجب صياغة الاستنتاج حول ملاءمة الضمان بناءً على تحليل عنصر بعنصر لجميع مكونات السيولة ، وليس على أساس الإدراك اليومي للممتلكات.
2. ابدأ المشروع بالسؤال: "كيف سأبيع شخصيًا العقار الذي أفكر فيه الآن؟"

بشكل عام ، يتم إعطاء ثلاث فئات من السيولة: متوسطة ومرضية وغير مرضية. يمكن أن تكون مدة بيع الضمان في الفئتين الأوليين خلال 180 يومًا ، وفي الفئة الثالثة تتجاوز 180 يومًا.

كتلة EKZL عبارة عن كتلة ذاكرة مزودة بشريط تحكم إلكتروني محمي. الغرض منه هو التثبيت في ذاكرة الجهاز النقدي لمبالغ من المال.