ما هو موضوع عقد الإيجار؟ الشروط الأساسية لاتفاقية التأجير (الاستهلاك المعجل ، موضوع اتفاقية التأجير ، تكلفة التأجير ، فترة التأجير ، تأمين الإيجار ، الخدمات الإضافية)

العلاقات ، التي تسمى "التأجير" (من اللغة الإنجليزية إلى الإيجار - الإيجار والإيجار) ، معروفة منذ فترة طويلة ، على الرغم من عدم وجود توافق في الآراء حول مكان وزمان ظهورها لأول مرة: في الإمبراطورية الرومانية أو إنجلترا في العصور الوسطى أو في الماضي قرن في الولايات المتحدة. لكن التأجير الحديث انتشر في أوروبا القارية في الستينيات من القرن العشرين. كان السبب هو المرونة غير العادية لهذا الشكل من العلاقات: يمكن استخدامه لحل المشكلة مهام مستقلة، وتحقيق أهداف متباينة للشركاء وفي مجموعة متنوعة من الظروف الاقتصادية.

يمكن تمثيل المخطط العام للتأجير على النحو التالي:

1. يشير المستأجر إلى المؤجر البائع وموضوع اتفاقية التأجير ؛
2. يشتري المؤجر موضوع عقد الإيجار من البائع ؛
3. المؤجر ينقل الممتلكات المكتسبة لاستخدامها إلى المستأجر ؛
4. يدفع المستأجر مدفوعات الإيجار.

يحق للمؤجر ممارسة السيطرة على احترام المستأجر لشروط اتفاقية التأجير والاتفاقيات الأخرى ذات الصلة. تم تحديد أهداف وإجراءات التفتيش في اتفاقية التأجير والاتفاقيات الأخرى ذات الصلة بين المشاركين فيها (المادة 37 من قانون التأجير).

يحق للمؤجر أيضًا السيطرة المالية على أنشطة المستأجر في ذلك الجزء الذي يتعلق بموضوع التأجير ، وتشكيل النتائج المالية لأنشطة المستأجر والوفاء من قبل المستأجر بالالتزامات بموجب اتفاقية التأجير. الغرض من وإجراءات الرقابة المالية منصوص عليها في اتفاقية التأجير. يحق للمؤجر إرسال المستأجر إلى جاري الكتابةطلبات توفير المعلومات اللازمة لتنفيذ الرقابة المالية ، ويلتزم المستأجر بتلبية هذه الطلبات (المادة 38 من قانون التأجير).

إذا فشل المستأجر في الوفاء بهذا الالتزام ، يحق للمؤجر:

• المطالبة بتطبيق قدر من المسؤولية (تعويض عن الخسائر الناجمة عن إنهاء العقد).

7. عند إنهاء العقد ، إعادة غرض الإيجار إلى المؤجر بالحالة التي حصل عليها ، مع الأخذ في الاعتبار البلى العادي أو البلى الناجم عن عقد الإيجار.

إذا لم يقم المستأجر بإرجاع موضوع الإيجار أو إعادته في وقت غير مناسب ، يحق للمؤجر:

• المطالبة بإعادة الممتلكات ؛
• المطالبة بدفع مدفوعات الإيجار عن وقت التأخير ؛

لا يؤدي فقدان موضوع التأجير أو فقدان وظائفه بسبب موضوع التأجير بسبب خطأ المستأجر إلى إعفاء المستأجر من الالتزامات بموجب اتفاقية التأجير ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك (المادة 26 من قانون الإيجار ).

8. لا تنقل حقوقك والتزاماتك الناشئة عن اتفاقية الإيجار إلى أطراف ثالثة دون موافقة المؤجر.

يُعرَّف نوع الإيجار من الباطن لموضوع التأجير ، حيث ينقل المستأجر ، بموجب اتفاقية إيجار ، إلى أطراف ثالثة الممتلكات التي تشكل موضوع التأجير مقابل رسوم ، على أنها إيجار من الباطن (البند 1 ، المادة 8 من قانون الإيجار. ). في التأجير من الباطن ، تصبح الأطراف الثالثة التي تم نقل الأصل المؤجر إليها من قبل المستأجر بموجب اتفاقية التأجير مستأجرين بموجب اتفاقية التأجير من الباطن.

عند نقل موضوع التأجير إلى إيجار من الباطن ، تكون موافقة المؤجر الكتابية إلزامية. إذا تم تأجير العقار من الباطن دون موافقة المؤجر أو تم الحصول على هذه الموافقة في عن طريق الفمإذن هذا العقد باطل ، وللمؤجر الحق:

• طلب إنهاء عقد الإيجار ؛
• المطالبة بتطبيق قدر من المسؤولية (التعويض عن الأضرار).

إم إيه بوروفيتسكايافصل من الدليل التربوي المنهجي "الخدمات المصرفية للمؤسسات"
وفقًا لمواد الموقع www.aup.ru

الموضوع 5. التأجير

5.1 تعريف وجوهر التأجير

تأجير هو مجمع من الممتلكات و العلاقات الاقتصاديةتنشأ فيما يتعلق بالاستحواذ على ملكية العقارات وتأجيرها اللاحق للاستخدام المؤقت مقابل رسوم معينة.

التأجير الكلاسيكي له علاقة ثلاثية: المؤجر ، والمستأجر ، والبائع (المورد) للعقار ، وتتم عملية التأجير وفقًا للمخطط التالي. يحتاج المؤجر المستقبلي إلى بعض الممتلكات التي لا يملك موارد مالية مجانية لاقتنائها. ثم يجد شركة تأجير لديها موارد مالية كافية ، ويلجأ إليها باقتراح عمل لإبرام صفقة إيجار. وفقًا لهذه المعاملة ، يختار المستأجر البائع الذي لديه العقار المطلوب ، ويستحوذ عليها المؤجر وينقلها إلى المستأجر للاستخدام المؤقت مقابل رسوم محددة في اتفاقية التأجير. في نهاية العقد ، اعتمادًا على شروطه ، يتم إرجاع العقار إلى المؤجر أو يصبح ملكًا للمستأجر.

في حالة تنفيذ مشروع مكلف ، يزداد عدد المشاركين في الصفقة. يحدث هذا ، كقاعدة عامة ، بسبب جذب المؤجر لمعاملات مصادر جديدة للموارد المالية (البنوك ، شركات التأمين ، صناديق الاستثمار ، إلخ).

من وجهة نظر علاقات الملكيةتتكون معاملة التأجير من عنصرين مترابطين: علاقات البيع والشراء والعلاقات المرتبطة بالاستخدام المؤقت للممتلكات. من وجهة نظر قانون الالتزاماتيمكن تنفيذ هذه العلاقات بمساعدة نوعين من العقود: البيع والشراء والتأجير (نقل الملكية للاستخدام المؤقت).

إذا كانت اتفاقية التأجير تنص على بيع الممتلكات بعد انتهاء العقد ، فإن علاقة الاستخدام المؤقت تنتقل إلى علاقة بيع ، الآن فقط بين المؤجر ومستخدم العقار.

ترتبط جميع مراحل عملية التأجير ارتباطًا وثيقًا. لذلك ، لا تنشأ علاقات الاستخدام المؤقت للممتلكات (اتفاقية التأجير) إلا بعد البيع عقود البيع. يمكن القول أنه في صفقة التأجير ، يعطي تنفيذ عقد واحد دفعة لظهور المعاملة التالية ، ويتفاعل المشاركون في عملية التأجير عن كثب مع بعضهم البعض في مراحل مختلفة.

على ال المرحلة الأولىتعمل الشركة المصنعة للمعدات والمؤجر ، اللذين يبرمان عقد بيع ، كبائع ومشتري. في الوقت نفسه ، يعتبر مستخدم العقار ، الذي لا يشارك بشكل قانوني في اتفاقية البيع والشراء ، مشاركًا نشطًا في هذه الصفقة ، ويختار المعدات وموردًا محددًا.

يتم حل جميع المشكلات الفنية المتعلقة بتنفيذ عقد البيع (الاكتمال ، وشروط ومكان التسليم ، والتزامات الضمان ، وإجراءات القبول ، وما إلى ذلك) بين الشركة المصنعة والمستأجر ، ويكون المؤجر مسؤولاً الدعم الماليصفقات.

على ال المرحلة الثانيةمشتري العقار يؤجره للاستخدام المؤقت ، بصفته مؤجرًا. ومع ذلك ، لا يتم إغلاق العلاقة بموجب العقد الثاني بين المستخدم والمؤجر. بائع العقار ، على الرغم من إبرام عقد البيع مع المؤجر ، هو المسؤول عن جودة المعدات للمستخدم.

إذا قمنا بتقييم الأهمية والدور المهيمن للمكونات الفردية لمجموعة علاقات التأجير ، فإن العناصر الحاسمة ، بالطبع ، هي علاقات نقل الملكية للاستخدام المؤقت. تلعب علاقة البيع والشراء دورًا ثانويًا.

الميزات والخصائص الأساسية الكامنة في التأجير هي كما يلي:

الحق الوقائي في اختيار العقار وتنتمي الشركة المصنعة (البائع) إلى المستخدم ؛

يعرف بائع العقار أن العقار قد تم الحصول عليه خصيصًا لتأجيره ؛

يتم تسليم العقار مباشرة إلى المستخدم ، متجاوزًا المالك ، ويتم قبوله للاستخدام من قبل المستخدم ؛

مستخدم العقار ، في حالة اكتشاف عيوب ، يرسل مطالباته ليس إلى المالك ، ولكن مباشرة إلى البائع ، الذي لا يرتبط به بأي شكل من الأشكال ؛

يكتسب المؤجر العقار ليس لاستخدامه الخاص ، ولكن على وجه التحديد لنقله للاستخدام المؤقت ؛

طوال مدة عقد الإيجار ، يظل العقار ملكًا للمؤجر ؛

يتلقى مالك العقار لنقله للاستخدام المؤقت مكافأة ؛

يحق لمستخدم العقار قبل الموعد المحدد أو بعد انتهاء العقد الحصول عليه في الملكية.

5.2 أغراض وموضوعات التأجير

يمكن أن يكون موضوع التأجير أي ممتلكات منقولة وغير منقولة مصنفة ، حسب التصنيف الحالي ، على أنها أصول ثابتة ، باستثناء الممتلكات المحظورة التداول الحر في السوق. اعتمادًا على موضوع التأجير ، يتم تمييز تأجير المعدات وتأجيرها. العقارات.

نظرًا للتكلفة العالية ، وتعقيد التنفيذ ، ووقت التحضير الطويل ، فمن غير المرجح أن يتم استخدام تأجير العقارات على نطاق واسع في بلدنا. بادئ ذي بدء ، فإن تأجير المعدات أمر مثير للاهتمام. وهذا ما تؤكده الممارسات الأجنبية أيضًا ، حيث يمثل تأجير المعدات الجزء الأكبر من جميع مدفوعات الإيجار.

موضوعات التأجير هي:

• مالك العقار (المؤجر)- الشخص الذي يقتني عقارًا على وجه التحديد بغرض تأجيرها للاستخدام المؤقت ؛
• مستخدم العقار (المستأجر)- شخص يتلقى ممتلكات للاستخدام المؤقت ؛
• بائع العقاربيع الممتلكات موضوع التأجير.

يمكن أن يكون المؤجر كيان، والقيام بأنشطة التأجير ، أي. التأجير بموجب اتفاقية ملكية تم الحصول عليها خصيصًا لهذا الغرض ، أو مواطن يعمل في أنشطة ريادية ، دون تكوين كيان قانوني ومسجل كرجل أعمال فردي.

يمكن أن يعمل ما يلي ككيان قانوني:

• البنوك ومؤسسات الائتمان الأخرى، التي ينص ميثاقها على أنشطة التأجير (وفقًا لقانون "البنوك والأنشطة المصرفية في الاتحاد الروسي") ؛
• شركات التأجير- المالية ، المتخصصة فقط في معاملات التمويل (الدفع مقابل الملكية) ، أو الشاملة ، ولا تقدم الخدمات المالية فحسب ، بل تقدم أيضًا أنواعًا أخرى من الخدمات المتعلقة بتنفيذ عمليات التأجير ، مثل الصيانة والتدريب والاستشارات وما إلى ذلك ؛
• أي شركة، التي تنص وثائقها التأسيسية على أنشطة التأجير التي لديها قدر كاف من الموارد المالية.

وفقًا لمرسوم حكومة روسيا بتاريخ 24 ديسمبر 1994 رقم 1418 ، تتطلب أنشطة التأجير ترخيصًا من وزارة الاقتصاد الروسية. قرار حكومي الاتحاد الروسيرقم 167 ، تمت الموافقة على "اللوائح الخاصة بترخيص أنشطة التأجير في الاتحاد الروسي". تحدد إجراءات وشروط إصدار الرخصة وفترة صلاحيتها (خمس سنوات كحد أقصى).

يجب الحصول على ترخيص فقط لممارسة الأنشطة في مجال التأجير التمويلي. يجب أن يكون نشاط التأجير بالنسبة للشركة هو النشاط الرئيسي وأن يعطي ما لا يقل عن 40٪ من الدخل بناءً على النتائج النشاط الاقتصادي. لا ينطبق الترخيص على البنوك التي ينص قانون "البنوك والنشاط المصرفي في الاتحاد الروسي على نشاط التأجير فيها".

يمكن أن يكون المستأجر كيانًا قانونيًا في أي شكل تنظيمي وقانوني ، ويقوم بأنشطة ريادة الأعمال ، بالإضافة إلى مواطن يشارك في أنشطة ريادة الأعمال ، دون تكوين كيان قانوني ومسجل كرائد أعمال فردي.

قد يكون بائع العقارات المؤجرة شركة مصنعة أو منظمة تجارية أو كيانًا قانونيًا آخر ، بالإضافة إلى مواطن يبيع ممتلكات موضوع التأجير.

يمكن أن تكون موضوعات التأجير أيضًا شركات ذات استثمارات أجنبية ، وتنفذ أنشطتها وفقًا لقانون الاتحاد الروسي "بشأن الاستثمارات الأجنبية في الاتحاد الروسي".

5.3 أنواع الإجارة وآلية معاملات التأجير

الأنواع الرئيسية للتأجير المعترف بها في جميع أنحاء العالم هي التأجير التمويلي والتأجير التشغيلي ، ومعايير هذا التمييز هي فترة استخدام المعدات ونطاق التزامات المؤجر.

التأجير التشغيلي تتميز بحقيقة أن مدة الإيجار أقصر من العمر القياسي للعقار ، ولا تغطي مدفوعات الإيجار التكلفة الكاملة للعقار. لذلك ، يضطر المؤجر إلى تأجيره للاستخدام المؤقت عدة مرات ، حيث تزداد مخاطر استرداد القيمة المتبقية للعنصر المؤجر بالنسبة له. في هذا الصدد ، ومع افتراض ثبات باقى المتغيرات ، فإن حجم مدفوعات الإيجار في حالة التأجير التشغيلي أعلى منه في التأجير التمويلي.

التأجير التمويلي هو تأجير الممتلكات مع السداد الكامل لقيمة العقار ويتميز بحقيقة أن الفترة التي يتم فيها نقل العقار للاستخدام المؤقت تقترب من فترة التشغيل واستهلاك كل أو معظم قيمة العقار منشأه. خلال مدة العقد ، يسترد المؤجر كامل قيمة العقار على حساب مدفوعات الإيجار ويتلقى ربحًا من معاملة التأجير. مع التأجير التمويلي ، كقاعدة عامة ، تقع مسؤولية الصيانة والتأمين على عاتق المستأجر. هذا النوع من التأجير هو الأكثر شيوعًا ويحتوي على العديد أشكال مختلفة، والتي حصلت على أسمائهم.

ينقسم الإيجار إلى إيجار نقي و "رطب" حسب حجم خدمة الممتلكات المنقولة.

صافي التأجير هي علاقة يقوم فيها المستأجر بجميع أعمال صيانة العقار. لذلك ، في هذه القضيةلا يتم تضمين تكاليف صيانة المعدات في مدفوعات الإيجار. هذا النوع من التأجير ، كما ذكر أعلاه ، نموذجي للتأجير التمويلي.

التأجير "الرطب" يتضمن الصيانة الإلزامية للمعدات وإصلاحه والتأمين والعمليات الأخرى التي تقع على عاتق المؤجر. بالإضافة إلى هذه الخدمات ، بناءً على طلب المستأجر ، يمكن للمالك تحمل مسؤولية تدريب الموظفين المؤهلين والتسويق والإعلان. المنتجات النهائية، توريد المواد الخام ، إلخ. يمكننا القول أن التأجير "الرطب" نموذجي للتأجير التشغيلي.

لم يتطور سوق خدمات التأجير في بلدنا بعد ، ولا توجد عمليًا شركات تأجير توفر صيانة تقنية عالية الجودة لأشياء التأجير. في هذا الصدد ، سيكون أكثر أنواع التأجير شيوعًا هو التأجير الخالص.

التأجير المباشر. في هذه الحالة ، تقوم الشركة المصنعة للمعدات باستئجار الكائن بشكل مستقل. وبالتالي ، يتصرف المورد والمؤجر في شخص واحد. يحدث صفقة ثنائية. في هذا النموذج ، لا يتم استخدام معاملات التأجير الثنائية على نطاق واسع ، لأنه مع زيادة عمليات التأجير ، تقوم الشركة المصنعة ، كقاعدة عامة ، بإنشاء شركة التأجير الخاصة به.

عقد الإيجار. إعادة التأجير ، باعتبارها نوعًا من معاملات التأجير الثنائية ، وجدت تطبيقًا أوسع. فكرته على النحو التالي. تمتلك المؤسسة (المستأجر المستقبلي) معدات ، لكنها تفتقر إلى الأموال اللازمة لأنشطة الإنتاج. ثم تجد هذه المؤسسة شركة تأجير وتبيع ممتلكاتها لها. بدورها ، تقوم شركة التأجير بتأجيرها لنفس المؤسسة. وبالتالي ، فإن الشركة لديها أموال يمكن توجيهها ، على سبيل المثال ، لتجديد رأس المال العامل. علاوة على ذلك ، يتم صياغة العقد بطريقة أنه بعد انتهاء فترة صلاحيته ، يحق للمؤسسة شراء المعدات وبالتالي استعادة حق الملكية لها.

يجب أن يكون هذا النوع من التأجير في المقام الأول ذا أهمية للمؤسسات التي تواجه صعوبات في الموارد المالية. من المربح لهذه المؤسسات بيع ممتلكات شركة التأجير ، وفي نفس الوقت إبرام اتفاقية تأجير معها والاستمرار في استخدام العقار.

تأجير منفصل ، أو التأجير مع جذب إضافي للموارد المالية. هذا هو أصعب أنواع التأجير ، حيث يرتبط بالتمويل متعدد القنوات ويستخدم كقاعدة لتنفيذ مشاريع باهظة الثمن. له السمة المميزةهو أن المؤجر ، عند شراء المعدات ، يدفع من أمواله ليس كل مبلغها ، بل جزء منها فقط. باقي المبلغ الذي يقترضه من دائن واحد أو أكثر. في الوقت نفسه ، تستمر شركة التأجير في التمتع بجميع المزايا الضريبية ، والتي يتم احتسابها من القيمة الكاملة للعقار.

ميزة أخرى لهذا النوع من التأجير هي أن المؤجر يأخذ قرضًا بشروط معينة ، وهي ليست نموذجية جدًا للعلاقات المالية والائتمانية المحلية. لا يكون المقترض - المؤجر مسؤولاً أمام الدائنين عن سداد القرض ، ويتم سداده من مبلغ مدفوعات الإيجار. لذلك ، كقاعدة عامة ، يرتب المؤجر لصالح الدائنين رهنًا على الممتلكات حتى يتم سداد القرض ويتنازل لهم عن الحق في الحصول على جزء من مدفوعات الإيجار لسداد القرض.

وبالتالي ، فإن المخاطر الرئيسية في إطار الصفقة يتحملها الدائنون - البنوك ، شركات التأمين، وصناديق الاستثمار أو المؤسسات المالية الأخرى ، وتكون مدفوعات الإيجار والممتلكات المؤجرة فقط بمثابة ضمان لسداد القرض.

في الغرب ، تم بناء أكثر من 85٪ من معاملات التأجير على أساس التأجير المنفصل. بسبب التخلف في أعمال التأجير والضعف المالي لشركات التأجير في بلدنا ، هناك أرضية جيدة لتطوير التأجير المنفصل.

التأجير الدوار أو التأجير مع الإحلال المتتالي للممتلكات. قد تنشأ الحاجة إلى هذا النوع من التأجير عندما يتطلب المستأجر التكنولوجي باستمرار معدات مختلفة. في هذه الحالات ، وفقًا لشروط اتفاقية التأجير ، يكتسب المستأجر الحق ، بعد فترة زمنية معينة ، في استبدال العقار المؤجر بآخر آخر.

في كثير من الأحيان لا يتم التأجير بشكل مباشر ، ولكن من خلال وسيط. في الوقت نفسه ، تنص الاتفاقية على أنه في حالة الإعسار المؤقت أو إفلاس الوسيط ، يجب أن تذهب مدفوعات الإيجار إلى المؤجر الرئيسي. تسمى هذه المعاملات "إيجار من الباطن".

استخدام معاملات التأجير من الباطن مفيد من أجل إعادة المعدات التقنيةالشركات المدرجة في الحيازة ، القلق ، إلخ. على سبيل المثال ، لا ترغب الشركة الأم في إقراض الشركات التابعة لها مباشرة لشراء المعدات ، لأنها غير متأكدة من النفقات الصحيحة مال. ثم تقوم هذه المؤسسة الأم بإنشاء شركة تأجير تقوم ، بناءً على طلب المصانع ، بشراء المعدات المطلوبة وتزويدها للعملاء. في المستقبل ، تقوم بمراقبة توقيت استلام مدفوعات الإيجار ، وتجميعها وتحويلها إلى المؤجر الرئيسي ، وتشرف على استخدام المعدات ، وفي الحالات المنصوص عليها في اتفاقية التأجير ، الصيانة.

في المجال الدوليمعاملات التأجير من الباطن ، والمعروفة باسم "تراجع مزدوج", استخدام مجموعة من المزايا الضريبية في بلدين أو أكثر. على سبيل المثال ، في أوائل التسعينيات ، تم ترتيب شراء الطائرات للولايات المتحدة عبر المملكة المتحدة بموجب هذا المخطط. ترجع فعالية هذه المعاملة إلى حقيقة أن مزايا المزايا الضريبية في المملكة المتحدة تكون أكبر إذا كان للمؤجر حق الملكية ، وفي الولايات المتحدة - إذا كان للمؤجر الحق في التملك.

اشترت إحدى شركات التأجير في المملكة المتحدة الطائرات وأجرتها إلى شركة تأجير أمريكية ، والتي بدورها قامت بتأجيرها لشركات الطيران المحلية. غالبًا ما تفتح شركات التأجير فروعها في أماكن ذات ضرائب تفضيلية (مناطق خارجية) لأغراض ضريبية.

5.4. المزايا الرئيسية للتأجير

لن يتم استخدام أي من الأنشطة على نطاق واسع إذا لم تحقق فوائد لجميع المشاركين في العلاقة التعاقدية.

المزايا النسبية الرئيسية لصفقة التأجير.

من أجل الموضوعية ، نلاحظ عددًا من العيوب المتأصلة في التأجير. على وجه الخصوص ، يتحمل المؤجر مخاطر تقادم الممتلكات واستلام مدفوعات الإيجار ، ويتضح بالنسبة للمستأجر أن تكلفة التأجير أكبر من سعر الشراء أو القرض المصرفي.

ومع ذلك ، هناك جوانب إيجابية متأصلة في التأجير أكثر من الجوانب السلبية ، ومع إدخال الحوافز الضريبية المنصوص عليها في المرسوم رقم 633 الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 29 يونيو 1995 ، أصبحت أعمال التأجير أكثر جاذبية. . أدى إدخال الحوافز الضريبية والاستهلاك في جميع البلدان إلى التطور السريع في أعمال التأجير ، وعلى العكس من ذلك ، أدى انخفاض الحوافز الضريبية على الفور إلى انخفاض في حجم عمليات التأجير.

أدى تنفيذ هذا القرار إلى إبراء ذمة المؤجر من دفع ضريبة على الأرباح التي حصل عليها من تنفيذ اتفاقية التأجير ، وضريبة القيمة المضافة عند أداء خدمات التأجير. يتيح استخدام جميع الحوافز الضريبية المقدمة تقليل المبلغ الإجمالي لمدفوعات التأجير وجذب مجموعة واسعة من المستأجرين المحتملين للتأجير. على وجه الخصوص ، يمكن فقط للإعفاء من مدفوعات الإيجار من ضريبة القيمة المضافة أن يقلل مدفوعات الإيجار بنسبة 20٪.

5.5 الدعم القانوني للتأجير

دعم قانوني موثوق من أي النشاط الرياديهو مفتاح تطوير الأعمال الناجحة. على العكس من ذلك ، أصبح عدم اليقين القانوني لعلاقات الشركاء أحد الأسباب التي تعيق مبادرة ريادة الأعمال.

في بلدنا ، في الواقع ، حتى منتصف عام 1995 لم تكن هناك تشريعات و أنظمةتنظم أنشطة التأجير. نشر المرسوم رقم 633 لحكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 29 يونيو 1995 ، والذي وضع برنامج عمل الحكومة و السلطات الاتحاديةقسم تشكيل الدعم القانوني والاقتصادي لأعمال التأجير ووافق على "اللائحة المؤقتة للتأجير".

هذا "التنظيم المؤقت للتأجير" هو الوثيقة المعيارية الأولى التي تحتوي على المفاهيم الأساسية التي تميز نشاط التأجير. بادئ ذي بدء ، يحدد هذا القرار التأجير ، ويحدد أهداف وموضوعات صفقة التأجير. ينظم الحكم المؤقت العلاقات التعاقدية ، التي تنطبق فقط على العلاقات التي يتم فيها نقل الملكية إلى المستأجر لفترة تساوي أو تقترب من عمر الخدمة القياسي للممتلكات ، أي وهي تنطبق فقط على عمليات التأجير التمويلي ، في حين أن التأجير التشغيلي والإيجار والإيجار ينظمه التشريع المدني الحالي.

المتطلبات الأساسية لعملية التأجير التمويلي:

الحق في اختيار موضوع الإيجار وبائع تأجير الممتلكات ينتمي إلى المستأجر ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك ؛

يتم استخدام العقار المؤجر من قبل المستأجر لأغراض تجارية فقط ؛

يتم الحصول على الممتلكات المؤجرة من البائع فقط إذا تم تأجيرها للمستخدم ؛

يجب أن يتضمن مبلغ مدفوعات الإيجار لكامل فترة الإيجار التكلفة الكاملة (أو القريبة منها) للعقار المؤجر بالأسعار في وقت المعاملة.

مالك العقار المحول للتأجير هو المؤجر خلال كامل مدة اتفاقية التأجير ، وللمستأجر الحق في استرداد هذه الممتلكات عند انتهاء الاتفاقية أو قبلها.

للاستفادة من إمكانية الاستهلاك المتسارع للممتلكات المؤجرة ، من الضروري الإشارة إلى ذلك في العقد ، وكذلك إخطار السلطات الضريبية. يحق للمؤجر استخدام العقار المؤجر كضمان ، ما لم تنص اتفاقية الإيجار على خلاف ذلك.

القسم 2 من "اللوائح المؤقتة للتأجير" يصوغ حقوق والتزامات المشاركين في اتفاقية التأجير.

الأحكام الأساسية للتأجير التمويلي:

1. يحق للمستأجر استخدام العقار المؤجر فقط وفقًا للشروط المنصوص عليها في العقد ؛
2. من لحظة تسليم العقار المؤجر إلى المستأجر ، الحق في تقديم مطالبات للبائع فيما يتعلق بجودة العقار واكتماله ووقت تسليمه وفي حالات أخرى من الأداء غير السليم لاتفاقية البيع والشراء المبرمة بين البائع والمشتري يمر المؤجر إليه. ومع ذلك ، إذا تم اختيار العقار من قبل المؤجر نيابة عن المستأجر ، فإن المسؤولية عن جودة العقار المؤجر ، كقاعدة عامة ، تقع على عاتق المؤجر ؛
3. يضمن المستأجر سلامة العقار المؤجر ، ويتحمل تأمينه جميع تكاليف صيانة العقار المؤجر في حالة صالحة للعمل والصيانة والإصلاح ، ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك ؛
4. الالتزام الرئيسي للمستأجر هو الدفع في الوقت المناسب لمدفوعات الإيجار إلى المؤجر. في حالة عدم الدفع أو التأخر في سداد مدفوعات الإيجار ، يجب أن ينص العقد على غرامات ؛

يجوز إنهاء عقد الإيجار في وقت مبكر إذا انتهك أحد الطرفين شروطه.

الجانب الوحيد الذي يختلف عن الممارسة العالمية المقبولة عمومًا للتأجير التمويلي ، المنصوص عليها في "اللوائح المؤقتة للتأجير" هو تفسير المسؤولية عن مخاطر الوفاة العرضية ، والخسارة ، والأضرار التي تلحق بالممتلكات المؤجرة. تنص على أن هذا الخطر يفترضه المؤجر. على الرغم من وجود إضافة أن العقد قد ينص على نقل المخاطر المحددة إلى المستأجر من لحظة تسليم العقار المؤجر إليه.

يحدد الجزء الاقتصادي من "قانون التأجير" الإجراء الخاص بحساب المبلغ الإجمالي لمدفوعات الإيجار لكامل فترة عقد الإيجار. يجب أن يشمل هذا المبلغ:

• القيمة الكاملة (أو القريبة منها) للممتلكات ؛
• الدفع للمؤجر مقابل موارد الائتمان التي يستخدمها للحصول على عقار ؛
• رسوم العمولة إلى المؤجر ؛
• سداد التأمين على الممتلكات ، إذا كان مؤمنًا من قبل المؤجر ، والنفقات الأخرى للمؤجر ، المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار.

التالي نقطة مهمةفي الدعم التشريعييمكن اعتبار أنشطة التأجير التي دخلت حيز التنفيذ في 1 مارس 1996 القانون المدني RF ، حيث يكون أحد أنواع عقود الإيجار هو اتفاقية إيجار عقد إيجار تمويلي، بمعنى آخر. حصلت اتفاقية التأجير على دعم تشريعي.

تحليل الجزء الثاني المدني قانون الاتحاد الروسيأظهر أن ميزات اتفاقية التأجير التي تمت مناقشتها أعلاه وتستند إلى الممارسات العالمية المقبولة عمومًا تنعكس في القانون المدني الروسي.

مراحل إبرام صفقة التأجير. كما هو الحال في أي معاملة مالية معقدة ، يمكن التمييز في عملية التأجير ثلاث خطوات رئيسية:

التحضير والتبرير

التسجيل القانوني;

إعدام.

على ال المرحلة الأولى

• طلب تلقاه المؤجر من المستأجر المستقبلي لشراء المعدات ؛
• استنتاج بشأن ملاءة المستأجر وفعالية عملية التأجير ؛
• طلب تقديم الطلب الذي أرسله المؤجر إلى مورد المعدات ؛
• طلب ترسله شركة التأجير إلى أحد البنوك للحصول على قرض من أجل صفقة إيجار.

على ال المرحلة الثانيةيتم إعداد المستندات التالية:

• اتفاقية قرض أبرمتها شركة تأجير مع أحد البنوك لتقديم قرض لصفقة إيجار ؛
• اتفاق على بيع وشراء كائن التأجير ؛
• فعل قبول وتسليم كائن التأجير حيز التنفيذ ؛
• اتفاقية التأجير؛
• عقد صيانة العقار المؤجر ، إذا كان المؤجر سيقوم بالصيانة ؛
• عقد لتأمين كائن التأجير.

على ال المرحلة الثالثةالملكية تعمل. يضمن المؤجر سلامة العقار المؤجر ، ويؤدي الأعمال التي تحافظ عليه في حالة صالحة للعمل ، ويدفع المؤجر مدفوعات الإيجار. تنعكس عمليات التأجير في البيانات المالية ، وبعد انتهاء فترة التأجير ، يتم وضع العلاقات للاستخدام الإضافي للمعدات.

يكون تدفق المستندات في معاملات التأجير على النحو التالي:

تلقي طلب من المستأجر ؛

إعداد رأي حول ملاءة المستأجر وفعالية عملية التأجير ؛

إرسال أمر عمل إلى المورد ؛

الحصول على قرض لصفقة إيجار ؛

إبرام اتفاقية بيع وشراء قطعة تأجير ؛

توقيع عقد قبول المعدات في التشغيل ؛

إبرام عقد إيجار ؛

إبرام اتفاق بشأن صيانة العقار المؤجر ؛

إبرام اتفاق بشأن تأمين كائن الإيجار ؛

دفع مدفوعات الإيجار ؛

إعادة موضوع الإيجار ؛

سداد القرض ودفعات الفائدة.

إعداد وتحليل فعالية صفقة التأجير. تبدأ أي معاملة إيجار باستلام المؤجر لطلب من المستأجر المستقبلي لشراء عقار وتأجيره للاستخدام المؤقت.

يتم تقديم الطلب بأي شكل من الأشكال ، ولكن يجب أن يحتوي على: اسم العقار ومعاييره والتقنية و الخصائص الاقتصادية، وكذلك موقع المورد المحتمل وتفاصيله.

تأتي المبادرة في إبرام صفقة إيجار ، كقاعدة عامة ، من المستأجر الذي يعرف نوع العقار الذي يحتاجه ومن ينتجها. في الوقت نفسه ، قد يتقدم المستأجر إلى المؤجر بطلب لاختيار مورد للعقار المطلوب. ومع ذلك ، تظل الكلمة الأخيرة في اختيار العقار والمورد مع المؤجر.

شركة التأجير ليست مراقبًا خارجيًا في عملية أصل المعاملة. لكي يعرف المستخدم المستقبلي عنه ، فإنه يقوم بحملة إعلانية حول أنشطته وفوائد التأجير للمستأجرين ، ويجمع معلومات حول الأنواع الواعدة من المعدات والأسعار والموردين ويحلل الطلب والعديد من العوامل الأخرى.

بالتزامن مع تقديم الطلب أو بعد اتخاذ قرار بشأن النظر فيه من قبل المؤجر ، يقدم المستأجر المحتمل جميع المستندات التي سيطلبها المؤجر. تتضمن مجموعة المستندات القياسية نسخًا موثقة الوثائق التأسيسية، الميزانية العمومية ل العام الماضيأو / وربع ، التبرير الاقتصاديوتحليل فاعلية الصفقة. إذا لزم الأمر ، قد يطلب المؤجر توفير معلومات إضافية.

بعد أن يستلم المؤجر كل شيء المستندات المطلوبةيبدأ كل من التحقق الرسمي (الموقع ، وما إلى ذلك) والفحص الشامل لمشروع التأجير ، والذي ، إذا لزم الأمر ، يمكن أن يعهد إلى خبراء مستقلين.

التكلفة الأولية للممتلكات ، مدة العقد ، المخططات الممكنةمدفوعات الإيجار ، وتواترها ، ومبلغ السلفة ، والقيمة المتبقية للعقار ، إلخ.

تتمثل المهمة الرئيسية للمؤجر في تقييم قدرة المستأجر على دفع مدفوعات الإيجار ، وكذلك تقييم الطلب على العقار من أجل تحديد إمكانية الإفراج عن العقار أو بيعه في حالة الإنهاء المبكرعقد.

ترتبط صعوبة التقييم الصحيح للملاءة المالية للعميل بالوضع المالي غير المستقر في الدولة ، والحاجة إلى تقييم ليس الحالي بقدر ما هو المستقبل المركز الماليالمستأجر ، حيث يكون عقد الإيجار مبرمًا لمدة طويلة. من الضروري تقدير الطلب على المنتجات المصنعة في العقارات المؤجرة.

في حالة التأجير الدولي ، تنشأ المشاكل التالية: اختيار عملة الدفع ، وتقييم التغيرات في سعر الصرف ، والنظام الجمركي للمستأجر ، ووجود اتفاقيات بشأن عدم تطبيق الازدواج الضريبي بين البلدان ، حماية حقوق الملكية لرأس المال الأجنبي.

يثير التأجير المنفصل (التأجير مع جذب إضافي للأموال) قضايا تتعلق بالضمانات والتأمين وأنواع مختلفة من الضمانات.

بعد اتخاذ قرار إيجابي للدخول في صفقة إيجار ، يرسل المؤجر ، بناءً على طلب المستأجر ، أمرًا إلى المورد. في ذلك ، جنبا إلى جنب مع العنوان القانونيوتشير التفاصيل المصرفية الخاصة بالمستأجر إلى نوع العقار مع جميع المعلمات الضرورية وسعره وموقع المستلم. إذا كانت هناك حاجة لأداء عمل إضافي(على سبيل المثال ، للتثبيت والتثبيت وما إلى ذلك) ، يتم إرفاق أمر عمل مهمة فنيةلأداء هذه الأعمال مع الإشارة إلى تكلفتها.

بعد استلام أمر العمل ، يجب على المورد إخطار المؤجر باستلامه وجاهزيته للتنفيذ.

إبرام صفقة إيجار . الوثيقة الرئيسية لصفقة التأجير هي اتفاقية إيجار. يتم إبرامها بين مالك العقار والمستخدم على توفير الأخير للاستخدام المؤقت لأنشطة ريادة الأعمال موضوع التأجير.

يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار النموذجية على الأحكام الرئيسية التالية:

1. موضوع العقد؛
2. أمر التسليم وقبول الممتلكات ؛
3. حقوق والتزامات الأطراف ؛
4. استخدام الممتلكات والعناية والإصلاحات والتعديلات ؛
5. تأمين؛
6. مدة الإيجار
7. مدفوعات الإيجار والغرامات ؛
8. مسؤولية الأطراف ؛
9. تسوية المنازعات؛
10. شروط الإنهاء المبكر للعقد ؛
11. تصرفات الأطراف عند إتمام الصفقة ؛
12. شروط أخرى
13. قوة قهرية؛
14. العناوين القانونية والتفاصيل المصرفية.

بالتوازي مع إعداد اتفاقية البيع والشراء ، يوقع المؤجر والمستأجر للعقار اتفاقية إيجار. تحتوي المقدمة على أسماء الأطراف وأسماء الأشخاص المخولين بتوقيع العقد.

يشير موضوع العقد إلى العقار الذي سيتم شراؤه ونقله إلى المستخدم للاستخدام المؤقت وتكلفته ومكانه ووقت التسليم. عادة، أجرةلتسليم الممتلكات يتم تخصيص مبلغ منفصل ، حيث يتم دفعها من قبل المستأجر. ويذكر أيضًا أن المورد قد تم إخطاره للأغراض التي تم شراء العقار بها. يجب أيضًا الإشارة إلى ما إذا كان المؤجر قد شارك في اختيار العقار والمورد.

الشرط الإلزامي لاتفاقية التأجير هو إشارة إلى فترة سريانها ، وتاريخ بدء حساب مدة الاتفاقية هو تاريخ قبول المستأجر للعقار.

يعكس ترتيب التسليم وقبول تأجير الممتلكات الأطراف المشاركة في قبول المعدات. كقاعدة عامة ، هؤلاء هم المورد والمؤجر والمستأجر. في بعض الحالات ، يجوز للمؤجر نقل حقوقه في قبول المعدات إلى المستأجر. إذا لزم الأمر ، يتم وضع جدول اختبار القبول. يجب إعطاء شروط قبول العقار.

يتم إضفاء الطابع الرسمي على قبول الملكية من خلال شهادة قبول موقعة من قبل جميع الأطراف المشاركة في القبول. يشهد القانون أن الخاصية الموردة تفي بجميع المتطلبات المسجلة في الطلب ، وأنها مجهزة بالكامل وقابلة للتشغيل وجاهزة للاستخدام. من تاريخ توقيع شهادة القبول ، لا يبدأ فقط العد التنازلي الرسمي لمدة اتفاقية التأجير ، من هذا التاريخ ، يتم نقل جميع الحقوق كمشتري عادي (باستثناء حقوق الملكية) وجميع المخاطر إلى المستأجر.

بعد التوقيع على شهادة القبول ، يبدأ المؤجر في أداء وظيفته الرئيسية - دفع فواتير المورد بموجب عقد البيع. يتم تحديد ترتيب الدفع في عقد البيع. كقاعدة عامة ، يقوم المؤجر بدفع دفعة مقدمة للمورد وقت توقيع اتفاقية البيع والشراء بمبلغ 20٪ من قيمة العقار ، ويدفع باقي التكلفة بعد التوقيع على شهادة القبول.

في حالة اكتشاف عيوب قابلة للإصلاح لا تؤثر على الأداء الطبيعي للمعدات ، يشير المستأجر إليها في شهادة القبول ويتفق مع المورد على شروط التخلص منها. إذا لم يقم المورد بإزالة العيوب خلال المدة المحددة في القانون ، فيجوز للمؤجر أو المستأجر في شخصه أن يطلب استبدال الشيء المؤجر. يؤدي فشل المورد في الوفاء بمتطلبات المؤجر إلى منح الأخير أسبابًا لإنهاء عقد البيع.

إذا رفض المستأجر قبول العقار بسبب عيوب تحول دون استخدامه العادي ، يتم إجراء قيد مماثل في شهادة القبول. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المستأجر إخطار المؤجر كتابيًا بأوجه القصور المكتشفة مع وصف مفصل لها. تمنح هذه المطالبة المؤجر الحق في إنهاء عقد البيع أو طلب استبدال العقار.

ومع ذلك ، فإن المورد ليس طرفًا محرومًا من حق التصويت ، كما قد يبدو للوهلة الأولى. إذا أثبت المورد أن المستأجر قد قدم أسبابًا غير مبررة لإنهاء عقد البيع ، فيحق له المطالبة بالتعويضات على نفقة المستأجر.

إذا كان المستأجر بغض النظر عن الأسباب المحتملة، لم يقبل العقار خلال المدة المحددة في العقد ، لكنه أعلن رفض قبوله لوجود عيوب ، يعتبر العقار مقبولاً.

توقيع شهادة قبول الملكية معلماصفقة إيجار. من هذه اللحظة ، يُعفى المؤجر من المسؤولية تجاه المستأجر عن جودة الممتلكات ومدى ملاءمتها ، والتزامات ضمان المورد ، والأضرار الناتجة عن استخدامها ، بما في ذلك من قبل طرف ثالث ، وخطر الوفاة العرضي ، والخسارة ، والأضرار ، تنتقل سرقة الممتلكات إلى المستأجر.

يتم نقل جميع حقوق المؤجر فيما يتعلق بالمورد ، المتعلقة بالقدرة على تقديم مطالبات مباشرة لجودة العقار ، وخدمة الإصلاح والضمان ، إلى المستأجر.

يجب أن تعكس اتفاقية التأجير الشرط القائل بأن ملكية العقار خلال فترة التأجير بأكملها تعود إلى المؤجر. المستأجر لديه حق حصريحيازة واستخدام موضوع الإيجار. الدخل الذي يحصل عليه المستخدم على الممتلكات المؤجرة ينتمي إلى المستأجر. بدون موافقة خطية من المؤجر ، لا يمكن نقل موضوع الإيجار إلى طرف ثالث.

يجب على المستأجر استخدام العقار للغرض المقصود فقط وليس له الحق في إجراء تغييرات أو تعديلات عليه. من المستحسن أن تنعكس جميع الإجراءات التي ينوي المستأجر القيام بها على العقار في اتفاقية التأجير مباشرة أو تضمين عبارة فيها بموافقة خطية من المؤجر.

يجوز للمؤجر نقل حقوقه بموجب اتفاقية التأجير كليًا أو جزئيًا إلى طرف ثالث دون موافقة المستأجر.

قد يحتوي العقد على قسم خاص يسرد حقوق والتزامات الأطراف. المسؤولية الرئيسية للمستأجر هي دفع مدفوعات الإيجار في الوقت المناسب. عرض المبلغ الإجمالي. سيتعين على المستأجر دفع هذا المبلغ ، ويتم تحديد الإجراءات والشروط والطريقة وشكل مدفوعات الإيجار الدورية. عادةً ما يحتوي العقد على جدول زمني مفصل لدفع مدفوعات الإيجار بمبالغ وتواريخ محددة للدفع.

في حالة التأخير في دفع مدفوعات الإيجار ، يجب أن ينص العقد على غرامات لمخالفة شروط الدفع لمدفوعات الإيجار الدورية.

نظرًا للبيئة السياسية والاقتصادية غير المستقرة ، مع إجراء مراجعة سنوية تقريبًا لقيمة الأصول الثابتة ، يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على شروط محددة يمكن من خلالها مراجعة المبلغ الإجمالي لمدفوعات الإيجار ، ومعها مدفوعات الإيجار الدورية المتبقية.

في قسم منفصليتم تحديد إجراءات التأمين على الممتلكات والإجراءات التي يجب اتخاذها في حالة وقوع حدث مؤمن عليه. كقاعدة عامة ، يتحمل المؤجر جميع المخاطر المرتبطة بتسليم الممتلكات ، ويتحمل المستأجر جميع المخاطر بعد التوقيع على شهادة القبول. ومع ذلك ، قد ينص العقد على إجراء تأمين مختلف.

يجب أن تحتوي اتفاقية التأجير على شروط يمكن بموجبها إنهاء المعاملة قبل الموعد المحدد بمبادرة من المستأجر والمؤجر.

السبب الرئيسي وراء قيام المستأجر بإنهاء المعاملة هو عيوب المعدات التي تم اكتشافها أثناء قبولها وحالت دون استخدامها العادي.

المؤجر لديه العديد من هذه الأسباب. يمكن تقسيمها إلى مجموعتين:

1. أسباب إخلاء طرف الطرفين من أداء عقد الإيجار ولا تتحمل أيًا منها مسؤولية. في الأساس ، تتعلق هذه الأسباب بتنفيذ عقد البيع الأول ، الذي تم إلغاؤه قبل تسليم العقار إلى المستأجر ، أو حقيقة أن البائع لم يكن قادرًا على التسليم ؛
2. الأسباب التي تتعلق بالأداء غير السليم لواجباتهم من قبل المستأجر. يمكن أن تكون: استخدام الممتلكات لأغراض أخرى ، وعدم الوفاء بالتزامات دفع مدفوعات الإيجار أو سداد الديون المتراكمة على المدفوعات والغرامات ، وتصفية المستأجر.

في هذه الحالة ، يجب على المستأجر أن يدفع للمؤجر ما يسمى بمبلغ إغلاق المعاملة ، والذي يتضمن:

المبلغ غير المسدد من مدفوعات الإيجار مع وجود غرامات ؛

المبلغ المتبقي للممتلكات في نهاية العقد ، إذا كان ينص على استرداد الممتلكات ؛

مصادرة.

يصف أحد الأقسام الأخيرة من الاتفاقية إجراءات الأطراف لإكمال المعاملة بسبب انتهاء مدتها. هناك ثلاثة خيارات. مستأجر:

إرجاع العقار إلى المؤجر ؛

يستنتج معاهدة جديدةتأجير؛

يكتسب ممتلكات بالقيمة المتبقية.

كقاعدة عامة ، في التأجير التمويلي ، يتم تنفيذ الخيارين الثاني أو الثالث ، لأن المؤجر غير مهتم على الإطلاق بإعادة العقار. من الأكثر ربحية بالنسبة له إبرام عقد جديد بشروط مواتية للمستأجر أو بيعه له مقابل رسوم رمزية بحتة.

02.01.2019

شروط اتفاقية التأجير واتفاقية التأجير التمويلي مترادفتان. يجوز استخدام كل من التعبير الأول والتعبير الآخر ، لأنهما متكافئان.

يشير التأجير التمويلي إلى أنواع خاصةتأجير. في أغلب الأحيان ، يتم استخدام التأجير لتوسيع قدرات الإنتاج من خلال تزويد المؤسسة بمعدات جديدة. يخضع عقد الإيجار التمويلي للقواعد الحاكمة الأحكام العامةتأجير. التأجير هو نوع من النشاط الاستثماري لامتلاك ونقل الملكية بالتأجير.

ومع ذلك ، على عكس عقد الإيجار البسيط ، يكون تنفيذ معاملة التأجير دائمًا أكثر تعقيدًا. تجمع صفقة التأجير بين العديد من الإجراءات القانونية والفعلية المستقلة والمترابطة في نفس الوقت. أولا ، توقيع اتفاقية التأجير. على أساس هذه الاتفاقية ، يتم تنفيذ جميع الإجراءات اللاحقة التي تهدف إلى تنفيذ صفقة تأجير محددة في المستقبل.

مفهوم اتفاقية التأجير

بموجب اتفاقية التأجير ، يتعهد المؤجر بالحصول على ملكية العقار الذي يحدده المستأجر من البائع الذي يحدده ويؤجرها إلى المستأجر لأغراض تجارية مقابل رسوم معينة. قد تنص اتفاقية التأجير على أن اختيار البائع والممتلكات المكتسبة يتم من قبل المؤجر.

بعد ذلك ، يكتسب المؤجر ، على أساس اتفاقية البيع والشراء ، العقار ، الذي يصبح موضوعًا للتأجير. بعد ذلك ، تنشأ علاقة إيجار بين أطراف عقد الإيجار - يتم نقل الممتلكات المكتسبة إلى المستأجر من أجل الحيازة والاستخدام المؤقتين.

يجب ألا يغيب عن البال أن بائع العقار لا يمكن أن يكون مؤجرًا وبائعًا للعقار. وفي الوقت نفسه ، يمكن لمؤسسة في إطار علاقة قانونية إيجارية واحدة أن تعمل في نفس الوقت كبائع ومستأجر.

السمة الرئيسية لعقد الإيجار التمويلي هي أنه ليس العقار الذي كان يستخدمه المؤجر سابقًا هو المؤجر ، ولكن العقار الجديد الذي حدده المستأجر وتم شراؤه خصيصًا له من بائع معين. في هذه الحالة ، لا يكون المؤجر مسؤولاً عن اختيار موضوع التأجير والبائع ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك.

هناك اختلاف مهم آخر بين اتفاقية التأجير وعقد الإيجار هو أنه بدلاً من موضوعين ، كما هو الحال في عقد الإيجار ، يشارك ثلاثة مشاركين في العلاقة القانونية لعقد الإيجار التمويلي: بائع العقار ، والمؤجر والمستأجر.

لا يلتزم المشاركون في عقود التأجير التمويلي بعقد واحد ، ولكن كقاعدة عامة ، بعقدان. يبرم المؤجر اتفاقية شراء وبيع مع بائع العقار الذي يختاره المستأجر ، واتفاقية إيجار تمويلي مع المستأجر. كلا العقدين مترابطان: عادة ما يكون المستأجر ، وليس المالك ، هو من يختار البائع ويوافق على جميع شروط عقد البيع. يوافق المستأجر على موضوع عقد البيع وسعره وشروطه ومكان تسليمه. ومع ذلك ، فإن المستأجر ليس في العلاقات التعاقديةمع بائع الممتلكات ، على الرغم من منحه فيما يتعلق بعدد من الحقوق والالتزامات.

شراء العقار المؤجر ليس شرطا أساسيا لاتفاقية التأجير التمويلي. يحدد القانون أن الاتفاقية قد تنص على نقل الأصل المؤجر إلى ملكية المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار أو قبل انتهاء صلاحيته وفقًا للشروط ، التي نصت عليها الاتفاقيةالجوانب.

التنظيم القانوني للتأجير التمويلي

الأساس القانوني لتنظيم الإيجار هو الفصل 34 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، وكذلك القانون الاتحاديبتاريخ 29 أكتوبر 1998 N 164-FZ "بشأن التأجير التمويلي (التأجير)".

يصيغ القانون المدني للاتحاد الروسي الأحكام الرئيسية المتعلقة بالتأجير ، ويكشف القانون بالتفصيل جوهر علاقات التأجير ، ويحدد قواعد خاصة، مما يسمح بتمييز التأجير عن علاقات الإيجار الأخرى ، يتم سرد حقوق والتزامات الأطراف بموجب اتفاقية التأجير. بالإضافة إلى ذلك ، هناك عدد من اللوائح التي توضح وتطور أحكام هذه الوثائق.

يجوز للمستأجر رهن حقوقه بموجب عقد الإيجار. للقيام بذلك ، من الضروري الحصول على موافقة المؤجر ، حيث لا يُسمح بالتعهد بالحق في الإيجار أو أي حق آخر في شيء لشخص آخر دون موافقة مالكه أو الشخص الذي يحق له ذلك الإدارة الاقتصاديةإذا كان القانون أو العقد يحظر نقل هذا الحق دون موافقة الأشخاص المذكورين.

يحتوي القانون على شرط أساسي واحد فقط لاتفاقية التأجير التمويلي - هذه هي البيانات التي تتيح لك تحديد الممتلكات التي سيتم نقلها إلى المستأجر كأصل مؤجر.

يمكن للمؤجر ممارسة الحق في شطب الأموال بلا منازع من حساب المستأجر فقط في حالة عدم تحويل مدفوعات الإيجار أكثر من مرتين متتاليتين بعد انتهاء فترة السداد المحددة بموجب الاتفاقية (سابقًا ، أمر لا جدال فيه كان شطب الأموال ممكنًا أيضًا إذا نقل المستأجر موضوع التأجير إلى التأجير من الباطن دون موافقة المؤجر ، إذا خالف المستأجر شروط استخدام الأصل المؤجر ، إذا لم يحتفظ المستأجر بالأصل المؤجر في حالة جيدة ، مما يفاقم من صفاته الاستهلاكية).

يحتفظ التشريع بالقيود التي تنص على أن موضوع التأجير يمكن أن يكون أي عناصر غير قابلة للاستهلاك تستخدم في الأنشطة التجارية. هذا يستثني إمكانية الحصول على الأصول الثابتة من قبل المنظمات غير الهادفة للربح.

التأجير الدولي

الأشكال الرئيسية للتأجير هي التأجير المحلي والدولي.

في حالة عقد إيجار مالي داخلي ، يكون المؤجر والمستأجر من سكان الاتحاد الروسي. عند إجراء التأجير الدولي ، يكون المؤجر أو المستأجر غير مقيم في الاتحاد الروسي. تخضع هذه العقود من قبل داخلية التشريع الروسيو الوثائق الدوليةحول التأجير.

موضوع عقد إيجار تمويلي

يتم اختيار موضوع التأجير والبائع من قبل المستأجر ، ما لم ينص على خلاف ذلك باتفاق الطرفين. بالاتفاق المتبادل بين الطرفين ، يجوز منح هذا الحق للمؤجر. يتحمل الطرف الذي يختارهم المخاطر المرتبطة باختيار البائع وموضوع التأجير.

يمكن أن يكون موضوع التأجير أي أشياء غير قابلة للاستهلاك ، بما في ذلك الشركات والمجمعات العقارية الأخرى والمباني والهياكل والمعدات ، مركباتوغيرها من الممتلكات المنقولة وغير المنقولة التي يمكن استخدامها في الأنشطة التجارية.

مستثنى من معدل دوران عقد الإيجار التمويلي الأرضوالأشياء الطبيعية الأخرى ، وكذلك الممتلكات التي تحظرها القوانين الفيدرالية للتداول الحر أو التي تم وضع إجراء خاص للتداول بشأنها ، باستثناء المنتجات العسكرية ، التي يتم تأجيرها وفقًا لـ المعاهدات الدوليةالاتحاد الروسي.

موضوع الإيجار التمويلي كقاعدة عامة (ما لم ينص العقد على خلاف ذلك) هو ملك للمؤجر.

يجب استخدام موضوع التأجير لأغراض تجارية فقط. على سبيل المثال ، إذا تم استخدام سيارة مستأجرة لأغراض تجارية فعليًا لأغراض شخصية ، فهذا يعني أن المستأجر قد انتهك ماديًا شروط اتفاقية الإيجار.

في حالات قانوني، يجب تسجيل موضوع الإيجار وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في القانون. هذا ينطبق في المقام الأول على المركبات. بالاتفاق المتبادل بين الطرفين ، يتم تسجيل السيارة باسم المؤجر أو المستأجر. بالاتفاق بين الطرفين ، يحق للمؤجر أن يأمر المستأجر بتسجيل السيارة باسم المؤجر. إذا كانت السيارة بموجب شروط العقد مسجلة باسم المؤجر ، يتم التسجيل في موقع المؤجر على الاراضي المشتركة؛ إذا كانت باسم المستأجر ، تقوم سلطات التسجيل بتسجيل السيارة مؤقتًا في موقع المستأجر طوال مدة اتفاقية التأجير.

قد تنص اتفاقية التأجير على أن السيارة تصبح ملكًا للمستأجر. بعد ذلك ، بعد تلقي تأكيد خطي من المؤجر بشأن نقل الملكية ، يتم تسجيل السيارة باسم المستأجر على أساس دائم.

ملامح اتفاقية التأجير

أي عقد عملتعتبر منتهية إذا توصل الطرفان إلى اتفاق على جميع الشروط المادية. بالنسبة لاتفاقية التأجير ، يحدد القانون شرطًا واحدًا فقط كشرط إلزامي - حول موضوع التأجير. لا تعتبر اتفاقية الإيجار التمويلي التي لا تحتوي على البيانات اللازمة لتحديد الممتلكات التي سيتم نقلها إلى المستأجر كأصل مؤجر بشكل قاطع منتهية.

يتم إبرام اتفاقية الإيجار كتابة. هناك عدة طرق للامتثال للشكل المكتوب للعقد. لذلك ، يمكن للأطراف صياغة وثيقة واحدة (اتفاقية) ، موقعة من قبل الممثلين المفوضين للطرفين ، أو تبادل المستندات ، والتي تظهر منها إرادة الطرفين لإبرام اتفاق. سيتم أيضًا مراعاة النموذج المكتوب إذا تم الرد على الاقتراح المكتوب لأحد الطرفين من قبل الطرف الآخر بإجراءات تهدف إلى الوفاء بالشروط التي اتفق عليها الطرفان.

في بعض الأحيان ، لا ينبغي فقط صياغة اتفاقية الإيجار التمويلي في شكل وثيقة واحدة ، ولكن يجب أيضًا تسجيلها بالطريقة المحددة. على سبيل المثال ، عقد إيجار عقاري لمدة عام على الأقل. في هذه الحالة ، يتم تسجيل عقد الإيجار التمويلي كرهن على حق ملكية المؤجر. الرهن هو حق المستأجر في امتلاك واستخدام موضوع الإيجار المملوك من قبل المؤجر.

مدة تأجير العقار لا تنطبق على الشروط الأساسية للعقد. إذا لم يتم تحديد المدة في الاتفاقية ، فيُعتبر أن عقد الإيجار التمويلي قد أبرم لفترة غير محددة.

يتم دفع عقد الإيجار. يلتزم المستأجر بدفع مدفوعات الإيجار مقابل استخدام العقار. تُفهم مدفوعات الإيجار على أنها المبلغ الإجمالي للمدفوعات بموجب اتفاقية التأجير لكامل فترة صلاحيتها. يشمل هذا المبلغ سداد جميع نفقات المؤجر ، المرتبطة بشكل مباشر أو غير مباشر باتفاقية التأجير ، بالإضافة إلى دخله. يتم تحديد مبلغ مدفوعات الإيجار بالاتفاق المتبادل بين الطرفين ولا يتغير أكثر من مرة كل ثلاثة أشهر.

يحدد الطرفان إجراءات سداد مدفوعات الإيجار بالاتفاق المتبادل. إذا تم سداد مدفوعات الإيجار بموجب شروط الاتفاقية في أجزاء متساوية وبتكرار معين ، فيمكن تقديم المبلغ والإجراءات الخاصة بدفعها مباشرة في الاتفاقية. قد يتم تحويل مدفوعات الإيجار بشكل غير منتظم أو في أجزاء غير متساوية ، على سبيل المثال ، اعتمادًا على الفرص الماليةمستأجر. في هذه الحالة ، يتم وضع جدول مدفوعات الإيجار كمرفق للعقد.

يمكن سداد مدفوعات الإيجار في المنتجات التي ينتجها المستأجر بمساعدة الأصل المؤجر. ثم يتم تحديد سعر هذه المنتجات من قبل الأطراف في العقد أو في اتفاقية اضافيةله.

قد يكون موضوع الإيجار التمويلي في الميزانية العمومية لكل من المؤجر والمستأجر. لذلك ، من المهم أن تحدد في اتفاقية التأجير من سيكون له موضوع التأجير في الميزانية العمومية خلال كامل مدة الاتفاقية. هذا ، على وجه الخصوص ، يعتمد على أي من الأطراف سوف يتقاضى الاستهلاك. استقطاعات الإهلاكالتي ينتجها الطرف الذي يقع موضوع التأجير في ميزانيته العمومية. يحق لأطراف الاتفاقية ، بالاتفاق المتبادل ، تطبيق الاستهلاك المعجل على الأصل المؤجر.

تخضع الأصول الثابتة المؤجرة لضريبة ممتلكات الشركات. دافعو هذه الضريبة هم مالكون ومستأجرون للعقار. في التأجير ، دافع الضرائب هو الطرف الذي تكون ممتلكاته مدرجة في الميزانية العمومية بموجب شروط الاتفاقية. إذا لم يتم إنشاء مثل هذا العقد ، بشكل افتراضي ، يجب على المؤجر بصفته مالك العقار قبول موضوع التأجير في الميزانية العمومية.

إنهاء عقد الإيجار التمويلي

بعد إنهاء العقد ، يُعاد موضوع الإيجار إلى المؤجر ، أو يصبح ملكًا للمستأجر. في الحالة الأخيرة ، في نهاية اتفاقية التأجير ، يظل العقار في الواقع تحت تصرف المستأجر ، ويبرم الطرفان عقد بيع ، يكتسب المستأجر بموجبه ملكية العقار. من الضروري إبرام عقد بيع ، لأن علاقة التأجير ، في جوهرها ، هي عقد إيجار ولا يمكن أن تنظم نقل الملكية.

المستأجر ، الذي تنتقل ملكيته للعقار في نهاية اتفاقية التأجير ، ملزم ليس فقط بدفع مدفوعات الإيجار ، ولكن أيضًا لاسترداد العقار. يتم تحديد إجراءات الاسترداد وقيمة الاسترداد لممتلكات الطرفين بالاتفاق المتبادل. يمكن الاسترداد في دفعة واحدة في نهاية عقد الإيجار أو على مراحل خلال عملية الإيجار.

في السداد المرحلي ، يُدفع سعر الاسترداد عادةً كجزء من مدفوعات الإيجار. في هذه الحالة ، يُنصح بالإشارة في العقد إلى ما تتكون منه دفعة الإيجار ، أي الجزء المخصص للإيجار ، وأي جزء مخصص لشراء عقار. خلاف ذلك ، لا يمكن تحديد سعر الشراء. بالإضافة إلى ذلك ، قد يواجه المستأجر صعوبة في تكوين السعر الأولي للممتلكات المكتسبة في المحاسبة والمحاسبة الضريبية.

التزامات أطراف اتفاقية التأجير

بناءً على عقد الإيجار ، يتعهد المؤجر بما يلي:

• الحصول على ممتلكات معينة من بائع معين من أجل نقلها إلى المستأجر مقابل رسوم معينة لفترة معينة بشروط معينة كموضوع للتأجير ؛
• الوفاء بالالتزامات الأخرى الناشئة عن محتوى اتفاقية التأجير (اكتساب حقوق الملكية الفكرية(أعرف كيف، حقوق الترخيص، حقوق العلامات التجارية، طوابع بريدية، البرمجياتو اخرين)؛ الحصول على عناصر المخزون المطلوبة من أطراف ثالثة أثناء التركيب (الإشراف على التركيب) وأعمال التكليف ؛ تنفيذ أعمال التركيب (الإشراف على التركيب) والتكليف فيما يتعلق بموضوع التأجير ، وتدريب الموظفين ؛ صيانة وإصلاح ما بعد الضمان للأصل المؤجر ، بما في ذلك الأصول الحالية والمتوسطة و اصلاح؛ إعداد مناطق الإنتاج والاتصالات ، والخدمات لتنفيذ الأعمال المتعلقة بتركيب (تجميع) الأصل المؤجر ؛ الأعمال والخدمات الأخرى التي بدونها يستحيل استخدام موضوع التأجير).

بالإضافة إلى ذلك ، يلتزم المؤجر بإخطار البائع بأنه من المقرر تأجير العقار لشخص معين.

يجب على المؤجر إخطار البائع كتابيا. يعد التزام المؤجر بإخطار البائع شرطًا أساسيًا لعقد بيع موضوع التأجير ، وبالتالي فهو يخضع لنفس الشكل (المكتوب البسيط) الذي يتم توفيره لعقد بيع موضوع الإيجار. تأجير. للقيام بذلك ، يجب الإشارة إلى اسم المستأجر وتفاصيله الكاملة في عقد البيع. من الممكن أيضًا في الاتفاقية مع البائع الإشارة إلى اتفاقية التأجير ، التي تم الحصول على العقار من أجل تنفيذها. بالإضافة إلى ذلك ، يجوز للمؤجر إخطار البائع وثيقة منفصلة، على سبيل المثال ، عن طريق الرسائل.

من المهم تحذير البائع ، لأنه عند نقل الملكية المكتسبة إلى التأجير ، فإن البائع لديه التزامات إضافية غير موجودة في البيع والشراء العاديين.

كقاعدة عامة ، العقار الذي حصل عليه المؤجر ، يلتزم البائع بتسليمه مباشرة إلى المستأجر في موقعه.

يحق للمؤجر والمستأجر رفع دعاوى ضد البائع فيما يتعلق بجودة واكتمال الأصل المؤجر: المؤجر - كمشتري بموجب عقد البيع ، والمستأجر - بموجب إشارة مباشرة إلى ذلك في القانون .

يتحمل المستأجر جميع نفقات الإصلاحات الحالية والرئيسية للأصل المؤجر ، ما لم ينص على خلاف ذلك باتفاق الطرفين.

بموجب عقد الإيجار ، يتعهد المستأجر بما يلي:

• قبول موضوع الإيجار بالطريقة المنصوص عليها في اتفاقية التأجير ؛
• دفع مدفوعات إيجار المؤجر بالطريقة وضمن الحدود الزمنية المنصوص عليها في اتفاقية التأجير ؛
• في نهاية مدة اتفاقية التأجير ، إعادة موضوع التأجير ، ما لم ينص اتفاق التأجير على خلاف ذلك ، أو الحصول على موضوع التأجير إلى ملكية على أساس اتفاقية الشراء والبيع ؛
• الوفاء بالالتزامات الأخرى الناشئة عن محتوى اتفاقية الإيجار.

يجب تحديد قائمة وحجم وتكلفة الخدمات الإضافية في اتفاقية التأجير. بالإضافة إلى ذلك ، قد تنص اتفاقية التأجير على الظروف التي يعتبرها الطرفان خرقًا واضحًا لا جدال فيه للالتزامات والتي تؤدي إلى إنهاء الاتفاقية وسحب الأصل المؤجر.

قد تنص اتفاقية الإيجار على حق المستأجر في تمديد فترة الإيجار مع الحفاظ على الشروط أو تغييرها.

بواسطة قواعد عامة القانون المدنييتحمل صاحب العقار مخاطر الخسارة والأضرار العرضية للممتلكات. ولكن فيما يتعلق بالإيجار ، بما في ذلك الإيجار ، يتم توفير قاعدة خاصة. مع نقل الملكية ، ينتقل خطر الخسارة والأضرار العرضية للأصل المؤجر إلى المستأجر ، على الرغم من أن المؤجر يظل مالكه طوال مدة العقد بالكامل.

حقوق المؤجر

المؤجر لديه جميع الحقوق المقدمة للمؤجر. لكن المؤجر هو أيضا مستثمر. عند شراء عقار باهظ الثمن واستئجاره ، فإنه يحمل مخاطر ريادية عالية ، وبالتالي يحتاج إلى ضمانات إضافية. لذلك ، يُمنح المؤجر حقوقًا خاصة فيما يتعلق بالمستأجر.

يجوز للمؤجر فحص المستأجر للامتثال لشروط العقد. يتم توفير إجراءات التفتيش من قبل الأطراف في اتفاقية التأجير. للقيام بذلك ، يلتزم المستأجر بتزويد المؤجر بإمكانية الوصول دون عوائق إلى المستندات المالية المتعلقة بالتأجير ، وكذلك إلى موضوع التأجير. يحدث أنه أثناء تشغيل العقار ، يتلقى المستأجر ربحًا أقل مما كان متوقعًا في الأصل. هناك سببان رئيسيان: الاستخدام غير الفعال للممتلكات أو التكاليف المتضخمة. نتيجة لذلك ، لا يقوم المستأجر بسداد مدفوعات الإيجار. بادئ ذي بدء ، يعاني المؤجر من هذا. يحق للمؤجر ممارسة الرقابة المالية على أنشطة المستأجر فيما يتعلق بموضوع التأجير. ما يتضمنه مفهوم الرقابة المالية لا يفصح القانون عنه.

يتم تصور إجراء واحد فقط بشكل مباشر ، والغرض منه هو ضمان حقوق المؤجر في الرقابة المالية: يمكن للمؤجر إرسال طلبات مكتوبة إلى المستأجر ويكون المستأجر ملزمًا بإيفائها. إذا قرر الطرفان أن هذا لا يكفي ، يجب أن ينص العقد على طرق أخرى للرقابة المالية والغرض من تنفيذه.

إذا فشل المستأجر في دفع مدفوعات الإيجار أكثر من مرتين متتاليتين ضمن الشروط المنصوص عليها في الاتفاقية ، يتم خصم الأموال من حسابه الجاري دون قبول. للقيام بذلك ، يرسل المؤجر أمرًا إلى بنك المستأجر لشطب الأموال في حدود الدين على مدفوعات الإيجار. يجب أن نتذكر أنه بدون القبول ، لا يمكن شطب سوى مبلغ الدين الأساسي. يتم تحصيل غرامات المدفوعات المتأخرة وفقاً للإجراءات المعمول بها (مطالبة وقضائية).

نموذج اتفاقية التأجير التمويلي

التأجير التمويلي (التأجير) للممتلكات

_________________ "___" ___________ ___

يشار إليه فيما يلي باسم "المؤجر" ، ويمثله ____________________________________________________ ، الذي يعمل على أساس ____________________________________________ ، من ناحية ، ___________________________________ ، المشار إليه فيما يلي باسم "المستأجر" ، ويمثله _____________________________ ، الذي يعمل على أساس ____________________________________________ ، من ناحية أخرى جهة ، قد أبرمت هذه الاتفاقية على النحو التالي:

1. موضوع العقد

1.1 بموجب هذه الاتفاقية ، يتعهد المؤجر بالحصول على ملكية الممتلكات المنقولة _____________________________________________

1.2 يتم اختيار البائع والممتلكات بموجب هذه الاتفاقية من قبل المؤجر.

1.2.1. يجب أن يتفق المؤجر على شروط بيع وشراء العقار وإجراءات وشروط تسليم العقار في عقد بيع العقار. يتعهد المؤجر بإبلاغ المستأجر بالعقد المبرم لبيع العقار وشروطه خلال _______ من تاريخ توقيعه من قبل البائع.

1.3 تم تحذير البائع من أن المؤجر قد استحوذ على العقار للتأجير: ____________________________________________.

1.4 يصبح العقار ملكًا للمستأجر في موعد لا يتجاوز ________ قبل انتهاء صلاحية هذه الاتفاقية ، باستثناء الحالات التالية:

أ) تنازل المستأجر عن حق استرداد العقار ، وللمستأجر الحق في إرسال إشعار بالتنازل إلى المؤجر عن حق استرداد العقار في موعد أقصاه ____________ ؛

ب) يخضع العقار للحجز فيما يتعلق برفض المؤجر من هذه الاتفاقية ؛

ج) أنهى المستأجر هذه الاتفاقية في من جانب واحد;

د) أنهى الطرفان هذه الاتفاقية بالاتفاق المتبادل.

في حالة حدوث حدث واحد على الأقل من الأحداث المدرجة في الفقرات الفرعية "أ" - "د" من هذه الفقرة ، يكون المستأجر ملزمًا بإعادة العقار إلى المؤجر بموجب فعل إعادة العقار خلال __________ من اللحظة :

أ) يرسل المستأجر إشعارًا بالتنازل عن حق استرداد العقار أو الرفض من جانب واحدمن هذه الاتفاقية ؛

ب) استلام المؤجر إشعارًا بالاستيلاء على العقار فيما يتعلق برفض المؤجر من هذه الاتفاقية ؛

ج) توقيع الطرفين على اتفاق لإنهاء هذه الاتفاقية.

1. رسوم استخدام بنود التأجير

2.1. يلتزم المستأجر بدفع مدفوعات الإيجار للمؤجر وفقًا لجدول مدفوعات الإيجار.

2.2. يتم تحديد شروط وتواتر التسويات بين الطرفين وفقًا لجدول مدفوعات الإيجار.

2.3 إجراء سداد مدفوعات الإيجار: ___________________________.

2.4 تكلفة إعادة شراء العقار _____ (_________) روبل. اتفق الطرفان على مقاصة المدفوعات التي دفعها المستأجر في وقت سابق بموجب هذه الاتفاقية إلى قيمة استرداد الممتلكات.

1. حقوق والتزامات الأطراف

3.1. في غضون ________ بعد توقيع الأطراف على هذه الاتفاقية ، يتعهد المؤجر بشراء العقار من البائع وفقًا للشروط المحددة في اتفاقية بيع وشراء العقار ، وفي غضون ________ من تاريخ تسليم العقار الجاهز للاستخدام نقل الملكية إلى المستأجر للحيازة المؤقتة والاستخدام بموجب صك التحويل. بالتزامن مع العقار ، يتعهد المؤجر بأن ينقل إلى المستأجر نسخة من اتفاقية البيع والشراء التي أبرمها المؤجر مع بائع العقار ، وكذلك نقل المستندات الخاصة بالعقار ، والتي ترد قائمة بها في صك التحويل.

3.2 يتعهد المؤجر بتزويد المستأجر بالعقار في حالة تتناسب مع الغرض منه ، أي في وقت نقل الملكية للتأجير ، يجب أن يفي العقار بالمعايير التالية: _________________________ (يشار إليها فيما بعد بالمعايير المناسبة للعقار). في يوم القبول والتحويل ، يلتزم المؤجر بالفحص تحديدالملكية بحضور المستأجر (ممثله المفوض) وإدخال نتائج الشيك في عقد التحويل. إذا كانت معلمات الكائن لا تتوافق مع المعلمات المناسبة ، فيحق للمستأجر:

أ) عدم التوقيع على صك التحويل والاتفاق مع المؤجر أو البائع على شروط إزالة عيوب العقار ؛

ب) الانسحاب من هذه الاتفاقية.

3.3 يحق للمستأجر أن يقدم مباشرة إلى بائع الممتلكات المطالبات الناشئة عن اتفاقية البيع والشراء المبرمة بين البائع والمؤجر ، على وجه الخصوص ، فيما يتعلق بجودة واكتمال العقار ، وتوقيت تسليمه و في حالات أخرى أداء غير لائقاتفاقية البيع والشراء من قبل البائع.

3.4. يقوم المستأجر ، على نفقته الخاصة ، بصيانة العقار والتأكد من سلامته ، كما يقوم بتنفيذ رأس المال و اعمال صيانة.

اتفق الطرفان على أن يفهموا في إطار الإصلاح الحالي تنفيذ المستأجر للإجراءات التالية: _____________________________ في الوقت المحدد: ______________ بتردد: __________________________.

اتفق الطرفان على أن يفهموا بموجب الإصلاح الشامل تنفيذ المستأجر للإجراءات التالية: _____________________________ في الوقت المحدد: ______________ بتردد: __________________________.

3.5 خلال الفترة من __________ حتى لحظة ______________ ، يلتزم المستأجر بإبلاغ المؤجر كتابيًا بنيته في استرداد العقار.

3.6 يحق للمؤجر ممارسة الرقابة على امتثال المستأجر لشروط هذه الاتفاقية. بناءً على طلب المؤجر ، يلتزم المستأجر بتقديم بياناته المالية في غضون ______ من تاريخ استلام الطلب ذي الصلة.

3.7 المسؤولية عن سلامة العقار من تاريخ التوقيع صك التحويلتتحمل _________________________________________________.

3.8 يتحمل: ____________________________________________ مخاطر عدم وفاء البائع بالتزاماته بموجب عقد بيع العقار ، وخطر عدم امتثال العقار لأغراض استخدامه بموجب هذه الاتفاقية.

1. مدة هذه الاتفاقية

4.1 تدخل هذه الاتفاقية حيز التنفيذ من تاريخ توقيعها من قبل الأطراف وتكون سارية المفعول حتى ______________________.

4.1.1. يبدأ مسار فترة التأجير من تاريخ توقيع عقد قبول ونقل الملكية وينتهي بالتزامن مع إنهاء هذه الاتفاقية.

4.2 تم عمل هذه الاتفاقية في نسخ ______ ، على قدم المساواة قوة قانونية، واحد لكل طرف.

4.3 يجوز إنهاء هذه الاتفاقية من قبل الأطراف من جانب واحد ، شريطة إرسال إشعار إلى الطرف المقابل ________ قبل التاريخ المتوقع لإنهاء الاتفاقية.

1. المسؤولية وحل النزاعات

5.1 في حالة انتهاك المستأجر للموعد النهائي لسداد مدفوعات الإيجار ، يحق للمؤجر تقديم مطالبة بدفع غرامة بالمبلغ وبالشروط التي تحددها التشريعات الحاليةالاتحاد الروسي.

5.2 إذا خالف المؤجر الموعد النهائي لنقل الملكية ، يحق للمستأجر مطالبة المؤجر بدفع غرامة قدرها _____ عن كل يوم تأخير.

5.3 إذا انتهك المستأجر الموعد النهائي لإعادة العقار (في حالة رفض المستأجر إعادة شراء العقار أو في حالة إنهاء هذه الاتفاقية) ، يحق للمؤجر مطالبة المستأجر بدفع غرامة قدرها _____ عن كل يوم تأخير.

5.4. يتم حل النزاعات الناشئة عن هذه الاتفاقية من قبل الطرفين من خلال المفاوضات و / أو تقديم المطالبات. يلتزم الطرف الذي يتلقى المطالبة بإرسال إشعار باستلامه خلال __________ من تاريخ الاستلام. يجب إرسال الإجابة على الأسس الموضوعية من قبل الطرف في غضون ___________ من تاريخ استلام المطالبة.

5.5 في حالة عدم التوصل لاتفاق القضايا الخلافيةحل في أمر قضائيوفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.

5.6 في جميع النواحي الأخرى غير المنصوص عليها في هذه الاتفاقية ، يجب أن يسترشد الطرفان بالتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.

عقد بيع وتأجير العقارات

وفقا للفن. 666 من القانون المدني للاتحاد الروسي موضوع عقد إيجارهي أي أشياء غير قابلة للاستهلاك بخلاف قطع ارضو اخرين كائنات طبيعية. الأشياء غير المستهلكة هي أشياء لا تختفي أثناء عملية استخدامها ، لذا فإن أي ممتلكات غير قابلة للاستهلاك يمكن أن تكون موضوع تأجير. يجب أن يحدد العقد السمات والخصائص الفردية للعقار ، مما يسمح بتمييزه عن العناصر الأخرى المشابهة له. يمكن أن تكون الرقم التسلسلي ، تاريخ الصنع (الإصدار) ، رقم تعريفوالموقع وما إلى ذلك. في حالة عدم وجود هذه البيانات في العقد ، يعتبر الشرط المتعلق بموضوع التأجير غير متفق عليه من قبل الطرفين ، ولا يعتبر العقد منتهيًا (البند 3 من المادة 15 من القانون الاتحادي الصادر في 29 أكتوبر 1998 رقم 164- FZ "على التأجير التمويلي (التأجير)"). لا يمكن أن يكون موضوع اتفاقية الإيجار حقوق الملكية، الأعمال والخدمات ، المعلومات ، النتائج النشاط الفكري، فوائد غير ملموسة.

تؤخذ أي ممتلكات مكتسبة في الاعتبار في الميزانية العمومية للمنظمة. من الناحية العملية ، عادة ما يتم احتساب موضوع الإيجار في الميزانية العمومية للمؤجر ، ولكن يمكن احتسابه في الميزانية العمومية للمستأجر بالاتفاق المتبادل بين أطراف الاتفاقية. عند تقييم اتفاقية التأجير ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن تمويل الأصول الثابتة من خلال التأجير سوف ينخفض العبء الضريبيالشركات. على وجه الخصوص ، تقلل المدفوعات بموجب اتفاقيات التأجير من القاعدة الضريبية لضريبة الدخل. بالإضافة إلى ذلك ، يسمح الاستهلاك المتسارع (بمعامل 3) لصاحب الرصيد بتقليل الأساس لحساب ضريبة الأملاك وتقليل أساس حساب ضريبة الدخل. يتطلب تخطيط تدفقات ضريبة القيمة المضافة للتأجير نهجًا دقيقًا وفقًا لما هو معمول به الوثائق المعياريةوأحيانًا يمكن أن توفر مزايا إضافية.

موضوع التأجير(مثل المركبات والمعدات خطر متزايد) قد تخضع للتسجيل في الهيئات الحكومية. في هذه الحالة ، يجب أن تشير اتفاقية التأجير إلى من تم تسجيل العنصر باسمه: المؤجر أو المستأجر. عند التسجيل ، يجب الإشارة إلى المعلومات المتعلقة بالمالك (المؤجر) ومستخدم العقار (المستأجر) (المادة 20 من القانون الاتحادي الصادر في 29 أكتوبر 1998 N 164-FZ "بشأن التأجير التمويلي (التأجير)").

يمكن التأمين على موضوع الإيجار ضد مخاطر الخسارة (التدمير) أو النقص أو التلف من اللحظة التي يتم فيها تسليم العقار من قبل البائع حتى انتهاء اتفاقية التأجير من قبل المستأجر أو المؤجر لصالح أحد الطرفين (بند 1.2 من المادة 21 من القانون الاتحادي الصادر في 29 أكتوبر 1998 رقم 164-منطقة حرة "بشأن التأجير التمويلي (التأجير)").

موضوع التأجيريتم نقلها إلى المستأجر مع جميع ملحقاتها وجميع المستندات (جواز السفر الفني وغيرها) ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. من الناحية العملية ، يقع الالتزام بإجراء الصيانة والإصلاحات والإصلاحات الحالية على عاتق المستأجر. ومع ذلك ، قد ينص الطرفان على التزام المؤجر بتنفيذ الإصلاحات الحالية والصيانة أو الإصلاحات الرئيسية (الفقرة 2.3 من المادة 17 من القانون الاتحادي الصادر في 29 أكتوبر 1998 N 164-FZ "بشأن التأجير التمويلي (التأجير)") .

في اتفاقية التأجير ، من المستحسن أن يقدم الأطراف شرطًا بشأن التحسينات القابلة للفصل وغير القابلة للفصل التي أجراها المستأجر على الأصل المؤجر. الفرق الرئيسي بين التحسينات غير القابلة للفصل والتحسينات القابلة للفصل هو استحالة فصلها عن الأصل المؤجر دون التسبب في ضرر واستحالة استخدامها بشكل منفصل عنها. في الممارسة العملية ، هناك صعوبات في تقييم القابلية للفصل / عدم قابلية التحسينات للفصل ، وهو أمر غير موضوعي. عند تحديد نوع التحسينات التي تم إجراؤها ، يمكن للمرء أن يسترشد ، على وجه الخصوص ، بمقدار تكاليف التفكيك وإعادة الممتلكات المؤجرة إلى حالتها الأصلية ، مع مراعاة البلى العادي. إذا كانت تكاليف التفكيك كبيرة (تتجاوز تكلفة التحسينات أو تساويها) ، فيجب اعتبار هذه التحسينات غير قابلة للفصل.

التحسينات المنفصلة التي يقوم بها المستأجر لموضوع التأجير هي ممتلكاته دائمًا تقريبًا ، على الرغم من أن اتفاقية التأجير قد تنص على خلاف ذلك. وفي حالة التحسينات غير القابلة للتجزئة على الأصل المؤجر التي يقوم بها المستأجر ، يكون مالكها هو المؤجر. ومع ذلك ، يجوز للأطراف توفير حكم ينص على أن المستأجر يحق له استرداد تكلفة هذه التحسينات التي تم إجراؤها بموافقة خطية من المؤجر (البند 7.8 من المادة 17 من القانون الاتحادي الصادر في 29 أكتوبر 1998 N 164-FZ "على التأجير التمويلي (التأجير)").

قد ينص عقد الإيجار على نقل ملكية موضوع التأجيرإلى المستأجر. يحدث هذا على أساس عقد البيع أو اتفاقية إضافية للعقد بين المؤجر والمستأجر. قد يتم تضمين سعر الاسترداد الذي يتم به شراء موضوع التأجير في المبلغ الإجمالي للاتفاقية أو تحديده بشكل منفصل في اتفاقية البيع والشراء أو اتفاقية إضافية بين الطرفين. في حالة استرداد المستأجر للممتلكات ، يجب على الأطراف تحديد هذا الشرط بالتفصيل في اتفاقية التأجير.

قم بتنزيل اتفاقيات التأجير التمويلي (التأجير) في تطبيق FreshDoc.

في بعض الأحيان ، تشعر الشركات والمؤسسات ، خاصة تلك التي تبدأ أنشطتها ، بالحاجة إلى شراء نوع أو آخر من المعدات ، مع عدم وجود استثمارات نقدية كافية. لتحقيق هذه الأهداف ، هناك نوع من النشاط الاستثماري مثل التأجير.

بعبارات بسيطة ، التأجير هو عقد إيجار مع الحق في شراء المزيد من الممتلكات طويلة الأجل. يمكن للمواطنين أيضًا استخدام مخطط مالي مماثل ، على سبيل المثال ، إذا كان من الضروري شراء معدات كبيرة باهظة الثمن ، سيارة.

التأجير هو تأجير الأشياء ذات الاستخدام طويل الأمد ، مثل المباني والهياكل والمؤسسات ، أنواع مختلفةالمعدات والطائرات والمركبات وما إلى ذلك.

هذا يعني نقل الملكية والاستخدامالممتلكات غير المنقولة والمنقولة لفترة محددة أو غير محددة مقابل تعويض مالي. الترجمة الدلاليةمفهوم "التأجير" اللغة الإنجليزيةسيعني تقريبًا "عملية تأجير الممتلكات للاستخدام المؤقت".

في مجال الفقه ، يُفهم التأجير على أنه نوع عقد الإيجار. المكونات المالية والقانونية لاتفاقية التأجير هي عناصر من الإيجار والائتمان وعلاقات الديون.

هيكل الشركة المؤجرة ومبادئ عملها

شركة التأجيرمن الخدمات التحليلية والتسويقية والقانونية. تتعامل باستمرار مع البنوك وشركات التأمين والمؤسسات الإدارية.

صفقة التأجير ثلاثي، أساسي ممثلينيشمل الشركة المصنعة للمعدات ، فردأو شركة مهتمة باستخدام المنتج ، وكذلك شركة تأجير كوسيط. تبدو الصفقة كمجموعة من العقود بين ثلاثة أطراف.

تنفيذ المخططقد تبدو معاملة التأجير كما يلي:

1. يقدم المستأجر طلب شراء معدات إلى شركة التأجير.
2. بعد تقييم سيولة المعاملة ، تقوم الشركة المؤجرة بشراء المعدات (كائن التأجير) من البائع.
3. بعد استلام المعدات في الملكية ، يمنحها المؤجر لاستخدام المستأجر لفترة معينة ويدفع مدفوعات الإيجار مقابل ذلك.

يمكن استخدام التأجير من قبل كل من الأفراد والكيانات القانونية.

بالنسبة للأفراد تحظى بشعبية كبيرة التأجير الاستهلاكيعلى سبيل المثال ، لشراء سيارة. علاوة على ذلك ، يعد تأجير السيارات باهظة الثمن أكثر ربحية من نماذج الميزانية. مواطن يؤكد ملاءته بشهادة دخل ، اقرار ضريبيأو . يتم إبرام العقد لمدة تصل إلى ثلاث سنوات ، الدفعة الأولى تبدأ من 10٪.

يجب أن يكون الكيان القانوني كمستأجر مسجلاً لمدة ستة أشهر على الأقل وله رصيد إيجابي. يتم إبرام اتفاقية الإيجار لمدة سنة إلى خمس سنوات ، وتكون الدفعة الأولى من 15٪.

فرقيتكون التأجير من الإيجار في نتائج الاتفاقية المبرمة: إذا كان المستخدم ملزمًا ، بعد انتهاء المدة المتفق عليها ، بإعادة موضوع الاتفاقية بشكل آمن وسليم إلى المؤجر ، فإن التأجير ينص بشكل أساسي على النقل ملكية الكائن في نهاية العقد للمستأجر.

ربحية التأجيرفيما يتعلق بالشراء أو القرض هو أنه إذا قام شخص ما ، بعد دفع المبلغ بالكامل دفعة واحدة ، بشراء عقار ، فإنه ملزم بالحفاظ عليها على الفور في حالة عمل ، بينما بعد صفقة التأجير ، تقع هذه المخاوف على عاتق المؤجر. المدخرات عند إبرام اتفاقية إيجار ، على عكس اتفاقية القرض ، تصل إلى 10-15 ٪: يتحمل المؤجر مدفوعات الضرائب والتأمين ، وكذلك التسجيل.

إذا لم تكن قد سجلت منظمة بعد ، إذن الأسهليمكن القيام بذلك باستخدام الخدمات عبر الإنترنت التي ستساعدك على إنشاء جميع المستندات اللازمة مجانًا: إذا كان لديك بالفعل مؤسسة وكنت تفكر في كيفية تسهيل وأتمتة المحاسبة وإعداد التقارير ، فإن الخدمات التالية عبر الإنترنت تأتي إلى الإنقاذ ، والتي سيحل محل المحاسب تمامًا في مصنعك ويوفر الكثير من المال والوقت. يتم إنشاء جميع التقارير تلقائيًا وتوقيعها التوقيع الإلكترونيويتم إرسالها تلقائيًا عبر الإنترنت. إنه مثالي لرائد أعمال فردي أو شركة ذات مسؤولية محدودة على النظام الضريبي المبسط ، UTII ، PSN ، TS ، OSNO.
كل شيء يحدث في بضع نقرات ، دون طوابير أو ضغوط. جربها وستفاجأكم هو سهل!

مزايا وعيوب هذا النوع من الإيجار

التأجير بأسعار معقولة و مفيد، بسبب ال:

• من الممكن بدء العمل بالمعدات حتى في حالة عدم وجود رأس المال المالي اللازم ؛
• مع التقادم الأخلاقي للمعدات ، من السهل تحديثها دون خسائر مالية ؛
• في هذه الحالة ، يمكنك إعادة العقار إلى المؤجر دون أي تكاليف ؛
• مدفوعات التأجير في المجموع أقل من الائتمان ؛
• يحدد الطرفان بأنفسهما مقدار المكافأة وانتظامها.

إلى نقائصيمكن أن يعزى:

• يظل المؤجر مالكًا للعقار حتى نهاية الاتفاقية ، وفي حالة حدوث أي انتهاك للاتفاقية ، يجب إعادة الكائن المؤجر مرة أخرى ؛
• بالنسبة لبعض المعاملات ، تتجاوز المساهمات مدفوعات القرض ، وهو نوع من التأمين لشركة التأجير ؛
• المستأجر مسؤول عن الأضرار التي تلحق بالممتلكات ، على الرغم من أنه ليس مالكها ؛
• بحلول وقت الشراء ، قد تكون المعدات المؤجرة قد عفا عليها الزمن بالفعل بحيث يتعين استبدالها ؛
• يجب أن يؤكد المستأجر بالضرورة قدرته على الدفع.

ماهية التأجير وأنواعه نوقشت في الفيديو التالي:

الأصناف الموجودة

في التأجير التمويليبعد انتهاء المعاملة ، يصبح العقار ملكًا للمستأجر مع استرداد كامل لقيمته. يتكون المبلغ من سعر المعدات نفسها ودخل المؤجر. هذا النوع من البديل هو قابل للإرجاع حيث البائع هو المستأجر. يبيع أولاً موضوع التأجير لشركة التأجير ، ثم يؤجره بنفسه.

التأجير التشغيلييتضمن إعادة المعدات إلى المؤجر بعد انتهاء الاتفاقية. هذا النوع من التأجير مناسب للاحتياجات لمرة واحدة ، عندما يكون شراء المعدات غير عملي.

قواعد إبرام العقد

يتم إبرام اتفاقيات التأجير في المجال القانوني ولها اختلافات حسب الشروط وطريقة الدفع والشروط الخاصة.

موضوع العقد: أي أشياء غير قابلة للاستهلاك (أنواع مختلفة من المعدات ، المباني ، النقل ، الهياكل ، المؤسسات ، إلخ). غير قابلة للتأجير: نتائج النشاط الفكري ، الأشياء الطبيعية ، قطع الأراضي ، الممتلكات المسحوبة من التداول الحر ، أو المخصصة للتداول بشكل خاص.

موضوع العقدالتأجير: الممتلكات العقارية والمنقولة. الأكثر شيوعًا هي أنواع مختلفة من المعدات: معدات البناء والزراعة والنقل والاتصالات.

المواضيعقد يكونون أفرادًا وكيانات قانونية ، ومقيمين وغير مقيمين ، وشركات برأس مال أجنبي. في الإصدار الكلاسيكي ، هناك ثلاثة أطراف للمعاملة:

1. البائع (الصانع ، المورد) - الشخص الذي يبيع الممتلكات.
2. المؤجر (المستثمر ، المؤجر) - الشخص الذي يشتري عقارًا لنقله لاستخدامه لفترة معينة. يمكن أن يكون بنكًا أو مؤسسة مالية أخرى.
3. المستأجر (مستخدم ، مستأجر) - الشخص الذي يتلقى عقارًا لاستخدامه لفترة زمنية معينة. شخص طبيعي أو اعتباري أو مؤسسة أو منظمة.

قد يكون البائع والمؤجر نفس الشخص.

الشروط الأساسية : موضوع التأجير ، بائع موضوع التأجير ، مدة التأجير ، مقدار أقساط التأجير. إذا لم يتم استيفاء شرط واحد على الأقل ، يعتبر العقد غير منتهي.

الأساس القانوني للتأجير كنوع من النشاط الاستثماري:

• عقد الإيجار أو الإيجار التمويلي عقد مدني، الذي تنظمه المواد 665-670 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والقانون الاتحادي "بشأن الإيجار التمويلي (التأجير)" ، فضلاً عن العديد من اللوائح.
• تشبه اتفاقية التأجير اتفاقية الإيجار ، ولكنها تختلف في عدد الموضوعات والشروط النهائية. إذا كان هناك طرفان متورطان في عقد الإيجار ، فهناك ثلاثة أطراف في عقد الإيجار.
• يتم تنفيذ معاملة التأجير من خلال نوعين أو أكثر من العقود ، من بينها عقد إيجار وعقد بيع إلزامي ، والباقي مساعد ، مثل عقد التأمين ، وعقد الصيانة ، وما إلى ذلك.
• لا يمكن أن يكون مجال استخدام موضوع التأجير سوى ريادة الأعمال.
• عندما يشتري المؤجر المعدات للتأجير ، يجب عليه إخطار البائع بذلك.
• بمزيد من التفصيل ، يتم الكشف عن الجوانب القانونية لصفقة التأجير بموجب القانون الاتحادي "بشأن التأجير".

من العقد اتبع ذات الصلة العلاقات القانونية. للمؤجر والمستأجر حقوقهما والتزاماتهما الخاصة ، وينطوي انتهاكها على إنهاء العقد والعقوبات.

المؤجر لديه الحقجمع الأموال لشراء المعدات والتخلص منها وسحبها من المستأجر من حيازتها أو استخدامها وكذلك السيطرة عليها. النشاط المالي. في الوقت نفسه ، يلتزم المؤجر بشراء غرض الإيجار من البائع ونقله مع المستندات إلى المستأجر.

المستأجر له الحقامتلاك أو استخدام أو تأجير العقار من الباطن (بإذن من المؤجر) طوال مدة الإيجار ، ورفع دعاوى ضد بائع المعدات ، وبعد انتهاء مدة الإيجار ، قم بشراء العقار من المؤجر. في الوقت نفسه ، يتعهد المستأجر ليس فقط بتأجير موضوع التأجير ، ولكن أيضًا بدفع مدفوعات دورية إلى المؤجر لهذا الغرض ، وصيانة المعدات وإصلاحها ، وفي نهاية عقد الإيجار ، شرائها أو إعادتها.

التأجير هو نوع حديث العهد نسبيًا ، ولكنه يتطور بشكل ديناميكي من التزامات التأجير التمويلي التعاقدية في الاتحاد الروسي. بالطبع ، يبقى قرار إبرام اتفاقية التأجير مع المشاركين فيه فقط. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن التأجير غالبًا ما يكون لا غنى عنه في حالة حدوث أزمة اقتصادية ، عندما تواجه الشركات أو المواطنون مهمة الحفاظ على الاستقرار المالي.

ما هو الأكثر ربحية لاختيار قرض أو إيجار موصوف في هذا الفيديو: