تقرير عن تقييم قطعة أرض للانسحاب. سحب قطع أراضي لاحتياجات الدولة والبلديات

في و. بيتروف

التقييم لأغراض استرداد الأضرار عند الانسحاب قطع ارضللحكومة و الاحتياجات البلديةمع المالكين أو مع توقف ملكية العقارات من قبل المستأجرين أصبح أكثر انتشارًا بسبب تنفيذ العديد من مشاريع البنية التحتية والتنمية على نطاق واسع.

ومن الأمثلة على ذلك الاستيلاء على قطع أراضي في سوتشي من أجل استيعاب المرافق الأولمبية الأهمية الفيدرالية؛ إنهاء الحقوق في قطع الأراضي وإدخال تحسينات عليها على طول طرق حلقة النقل الرابعة في موسكو ؛ بناء طريق دائري مركزي في منطقة موسكو ؛ الطرق السريعة موسكو - سانت بطرسبرغ ؛ وكذلك تنفيذ مشاريع تنموية متنوعة على أراضي البلدية.

عند إجراء مثل هذه التقييمات ، يواجه المثمن المهمة ، بالإضافة إلى التحديد القيمة السوقيةكما تحدد خسائر أصحاب ومستأجري قطع الأراضي والعقارات بغرض تحديد سعر الاسترداد وفقًا للفن. 281 القانون المدنيالترددات اللاسلكية. في نفس الوقت ، فإن قانون أنشطة التقييمومعايير التقييم الفيدرالية ، لا يتم تحديد حساب سعر الاسترداد والخسائر عند السحب ككائن تقييم مستقل.

اللائحة التشريعية لإجراءات سحب قطع الأراضي

في ظل ظروف معينة ، فإن الدولة بحاجة إلى الانسحاب قطعة أرضسبق تقديمها للمواطنين والمنظمات للملكية الخاصة أو الحيازة أو الاستخدام أو الإيجار. في مثل هذه الحالات ، تحدد الأراضي والتشريعات المدنية طرق وشروط وإجراءات حيازة الأرض.

حاليًا ، تم إنشاء عدة طرق لامتلاك الأراضي. وهي تشمل مصادرة الأراضي والاستيلاء عليها وسحبها لتلبية احتياجات الدولة والبلديات.

حيازة الأرض بالترتيب مصادرةيتم تنفيذه في حالات ارتكاب جرائم الأراضي ويطبق فقط على أصحاب قطع الأراضي كعقوبة. أثناء مصادرة الأراضي يتم مصادرتها بإصدارها حكم، والتي يتم التعبير عنها في الإنهاء القسري (بدون موافقة المالك) للحق في قطعة أرض دون تعويض عن قيمتها أو الخسائر التي تتكبدها الدولة. تصبح قطعة الأرض المصادرة ملكاً للدولة.

طلبيعني الانسحاب المؤقت من مالك قطعة الأرض في حالة الأوبئة والأوبئة الحيوانية (الانتشار المتزامن للمرض بين عدد كبير من الحيوانات على مساحة كبيرة) وغيرها حالات الطوارئويتم تنفيذه بترتيب الإصدار قرار إداريعام الهيئة التنفيذيةدون حق المالك في الاستئناف.

في ترتيب الاستيلاء ، أي وفقا للفن. 51 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، يمكن أيضًا مصادرة قطع الأراضي التي يمكن توريثها مدى الحياة أو الاستخدام الدائم. يسبق الطلب مقدمة إلى في الوقت المناسبالظروف المعيشية الطارئة في إقليم معين فيما يتعلق بالظروف المذكورة أعلاه. مالك ، مالك ، يتم تعويض المستخدم عن الخسائر الناجمة عن الطلبويتم إصدار وثيقة طلب الشراء. عند إنهاء الظروف الطارئة ، يتم إعادة قطعة الأرض إلى المالك والمالك والمستخدم ، وإذا تعذر إعادة المالك ، يتم تعويض قيمتها السوقية أو توفير قطعة أرض معادلة.

يشبه المصادرة مصادرة الأرض لاحتياجات الدولة والبلدية من مالك الأرض ، حيث يتم ذلك لصالح المجتمع والدولة مع تعويض قيمة الممتلكات ، على أساس قانون إداري و يحمل طبيعة قسرية. ما يميز هذه الإجراءات هو أن الاستيلاء على قطعة أرض يتم فقط بسبب ظروف خاصة وهو مؤقت ، بينما يتم الاستيلاء على الأرض لاحتياجات الدولة أو البلدية بطريقة مخططة ونهائية. إذا تم سحب قطعة أرض لتلبية احتياجات الولاية أو البلدية ، فيجب تحديد قطعة الأرض المسحوبة قبل عام على الأقل من الانسحاب الفعلي ، ثم أثناء الاستيلاء ، يتم سحب قطعة الأرض فور حدوث ظروف طارئة مما يؤدي بالتالي إلى توسيع حقوق هيئات الدولة.

أحد أسباب إنهاء الحقوق في قطع الأراضي ، يعترف التشريع الحالي بسحب قطع الأراضي لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية. وبالتالي ، فإن أولوية الاحتياجات العامة (الحكومية والبلدية) في استخدام قطع الأراضي على المصالح الخاصة قد تم تحديدها بالفعل. وفقا للفقرة 1 من الفن. 49 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي ، يتم الاستيلاء ، بما في ذلك عن طريق الاسترداد ، لقطع الأراضي لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية في حالات إستثنائية. يكشف قانون الأراضي في الاتحاد الروسي عن الحالات التي يمكن اعتبارها استثنائية:

1) الحاجة إلى الوفاء الالتزامات الدولية الاتحاد الروسي.

سحب قطعة أرض لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية فيما يتعلق بالوفاء بالالتزامات الدولية لا يعني بالضرورة الاستخدام المباشر للأغراض المحددة في قانون قانوني دولي ( معاهدة دولية) ، يكفي إذا كان الموقع مرتبطًا وظيفيًا بالغرض المحدد. لذلك ، يمكن سحب قطعة الأرض إذا كانت تقع في منطقة حماية منشأة حول كائن ، والتي تحددها معاهدة دولية ؛

2) الحاجة إلى وضع الأشياء التالية ذات الأهمية الحكومية أو البلدية:

أنظمة الطاقة الفيدرالية وأنظمة الطاقة ذات الأهمية الإقليمية ؛
الطاقه الذريه;
الدفاع والأمن ؛
النقل الاتحادي والاتصالات والمعلوماتية والاتصالات ، وكذلك النقل والاتصالات والمعلوماتية والاتصالات ذات الأهمية الإقليمية ؛
توفير أنشطة الفضاء;
ضمان وضع وحماية حدود دولة الاتحاد الروسي ؛
خطي - أهمية اتحادية وإقليمية ، تضمن أنشطة الكيانات الاحتكارات الطبيعية;
إمدادات الكهرباء والغاز والتدفئة والمياه ذات الأهمية البلدية ؛
طرق السيارات الاستخدام الشائعداخل الحدود المستوطناتوبين المستوطنات والجسور وهياكل النقل الهندسية الأخرى ذات الأهمية المحلية داخل حدود المستوطنات وخارج حدود المستوطنات.

الشرط الأساسي لسحب الأرض هو عدم وجود خيارات أخرى لإمكانية وضع هذه الأشياء ؛

3) ظروف أخرى في الحالات التي تحددها القوانين الاتحادية. على سبيل المثال ، الاستيلاء على أرض في سوتشي لبناء مرافق أولمبية.

تحليل صياغة الفن. 49 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي يسمح لنا بالقول إن هذا المعيار يحدد المبادئ العامة للاستيلاء على قطع الأراضي لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية للأشخاص الذين يمتلكون قطعة أرض لأسباب قانونية مختلفة: الملكية ، الإيجار ، دائم (دائم) ) الاستخدام ، الحيازة القابلة للتوريث مدى الحياة ، إلخ. ومن ثم فإن استخدام المصطلحين "الاسترداد" و "الانسحاب" ، حيث ينطبق الأول حصريًا على المالكين ، حيث لا يُسمح بسحب قطعة أرض منهم لاحتياجات الدولة والبلدية إلا عن طريق الاسترداد ، في جميع حالات نحن نتكلمعلى حيازة الأرض.

يفرض قانون الأراضي في الاتحاد الروسي أيضًا قيودًا على حيازة الأراضي. أولاً،وفقا للفقرة 4 من الفن. 79 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي ، وخاصة الأراضي الزراعية المنتجة القيمة يمكن إدراجها في قائمة الأراضي ، والتي لا يُسمح باستخدامها لأغراض أخرى. وبالتالي ، لا يمكن أيضًا سحب هذه الأراضي لاستخدامها في أغراض أخرى.

ثانيًا،بالمعنى المقصود في الفقرة 3 من الفن. 83 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي ، يمكن سحب قطع الأراضي التي تشكل جزءًا من أراضي المستوطنات (الحضرية والريفية) لتلبية احتياجات الدولة والبلديات ، ومع ذلك ، فإن هذا الانسحاب ممكن فقط لأغراض التنمية وفقًا لـ المخططات العامة للمستوطنات واستخدام الأراضي وقواعد التنمية. وبعبارة أخرى ، فإن احتمالات الانسحاب تقتصر على الحالات التي يتم فيها إنشاء المرافق ذات الصلة ، والتي تتطلب سحب قطع الأراضي ، والمخطط الرئيسي للمدينة ، مستوطنة ريفيةأو التي تسمح بها قواعد استخدام الأراضي وتنميتها المعمول بها في المستوطنة.

ثالثا،وفقا للفقرة 6 من الفن. 94 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي ، والقانون نفسه ، فضلاً عن القوانين الفيدرالية الأخرى ، قد تقيد بل وتحظر استخدام الأراضي المحمية بشكل خاص لأغراض أخرى. مناطق طبيعيةوالأراضي التي تحتلها المرافق التراث الثقافيالاتحاد الروسي. في التنمية هذا الحكمالقانون ، على وجه الخصوص ، فرض حظرًا على مصادرة الأراضي التاريخية والثقافية واستخدامها لأغراض أخرى.

الرابعة ،الفقرة 3 من الفن. 101 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي ينص أيضًا على قيود معينة على مصادرة أراضي الغابات.

اعتمادًا على من يتم سحب الأرض من أجل احتياجاته ، يتم تنفيذ الاسترداد من قبل الاتحاد الروسي ، أو الموضوع ذي الصلة للاتحاد الروسي أو البلدية. يتم اتخاذ القرار بسحب قطعة أرض لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية السلطات الاتحادية قوة تنفيذية، السلطات التنفيذية في موضوع الاتحاد الروسي أو الهيئات حكومة محلية.

تتكون إجراءات سحب قطع الأراضي لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية ، المنصوص عليها في التشريع الحالي ، من المراحل التالية.

المرحلة الأولى: إعداد واعتماد قرار سحب قطعة أرض.

إجراءات التحضير واتخاذ القرار بشأن سحب قطعة أرض يكاد لا ينظمها التشريع الحالي. تم تضمين عدد من القواعد ذات الصلة فقط في الفن. 31 و 32 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي ، مخصصان لإجراءات توفير الأرض للبناء. على وجه الخصوص ، الفقرة أ من الفن. يُلزم 31 من القانون الحكومات المحلية بإبلاغ الأشخاص الذين يمكن سحب قطع الأراضي منهم فيما يتعلق بالبناء المقصود منها ، بالانسحاب المحتمل ؛ أنا. 3 ملاعق كبيرة. 32 من القانون ينص على أنه عندما يتم توفير قطعة أرض نتيجة لسحبها لاحتياجات الولاية أو البلدية ، بالتزامن مع قرار توفير هذا الموقعيتم اتخاذ قرار بشأن شكل انسحابها. في الوقت نفسه ، يمكن أيضًا الاستيلاء على الأراضي لتلبية احتياجات الولاية أو البلدية لأغراض لا تتعلق بالبناء ، على سبيل المثال ، لتحديد موقع تدريب عسكري ، وتخصيص قطاع من الأرض يمتد مباشرة على طول لهيئات الخدمات الحدودية الفيدرالية. حدود الدولة ، وبالتالي ، فإن القواعد المذكورة أعلاه للفنون. لا يجوز تطبيق 31 و 32 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي في جميع الحالات.

الغياب في القانون الاتحادي قواعد خاصة(باستثناء ما ورد أعلاه) بشأن إجراءات التحضير واتخاذ القرارات بشأن سحب الأرض يعني في الواقع أن مثل هذه القرارات يجب أن يتم إعدادها واعتمادها وفقًا لـ ترتيب عامالتي أنشأتها قوانين سلطات معينة ، وتحديد إجراءات أنشطتها واتخاذ قراراتها. الاستثناء هو الحالات التي يتم فيها تحديد متطلبات محددة لمحتوى القرارات المتعلقة بسحب قطع الأراضي بموجب تشريعات الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو التنظيمية الأفعال القانونيةالسلطات المحلية. في الوقت نفسه ، يوصى بإدراج البيانات التالية في القرارات المتعلقة بسحب قطع الأراضي لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية:

1) السماح بتحديد خصائص قطعة الأرض المسحوبة بوضوح (الموقع ، والمساحة ، والرقم المساحي ، وما إلى ذلك) ، مع إرفاق مخطط مساحي لقطعة الأرض ؛
2) تحديد الغرض من الانسحاب المقبل ؛ الفترة التي سيتم خلالها الانسحاب ؛
3) يشير إلى الشخص الذي تمت مصادرة الموقع منه ، و الأسس القانونيةالذي عليه الأرض.
4) تعليمات إلى السلطات (الخدمات) ذات الصلة لإخطار الشخص المحدد بـ قرارحول تقديم تسجيل الدولةالقرارات وفقًا للإجراءات المعمول بها وإخطار الشخص المحدد بالتسجيل ؛
5) إشارة إلى حقوق الشخص فيما يتعلق بالحجز الوشيك ؛
6) التعليمات الخاصة بإعداد مسودة اتفاقية مع الشخص الذي تمت مصادرة قطعة الأرض منه.
7) إذا لزم الأمر ، قد يتم تضمين بيانات أخرى في قرار الانسحاب.

المرحلة الثانية: إبلاغ مالك الأرض ، مالك الأرض ، مستخدم الأرض ، مستأجر قطعة الأرض عن الانسحاب المرتقب لقطعة الأرض.

ينص التشريع الحالي على توفير ثلاثة أضعاف المعلومات للمالك ، ومالك الأرض ، ومستخدم الأرض ، والمستأجر لقطعة الأرض المتعلقة بالاستيلاء على قطعة الأرض:

قبل اتخاذ قرار بشأن الموافقة المبدئية على موقع الكائن ، والموافقة على القانون المتعلق باختيار قطعة أرض للبناء ، يجب تزويد الأشخاص المحددين بمعلومات حول إمكانية سحب الأرض ؛

بعد اتخاذ قرار سحب قطعة الأرض ، يجب إخطار الشخص الذي تم سحب قطعة الأرض منه من قبل السلطة بالانسحاب القادم في موعد لا يتجاوز عام واحد قبل (المادة 63 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي ، البند 3 من المادة 279 من القانون المدني للاتحاد الروسي). هذه القاعدةليتم تطبيقها في جميع الحالات - لا يُسمح بالانسحاب دون تقديم هذه المعلومات ؛

يجب إخطار مالك قطعة الأرض الخاضعة للانسحاب ، وكذلك الشخص الذي يستخدم قطعة الأرض على أساس الحق في الحيازة الموروثة مدى الحياة أو الاستخدام الدائم (الدائم) ، بتسجيل الدولة لقرار سحب الأرض مؤامرة ، تشير إلى تاريخ التسجيل (الفقرة 4 من المادة 279 ، المادة 283 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛ يعد هذا النوع من المعلومات إلزاميًا أيضًا ، ولكنه يتعلق بالفعل بالمرحلة التالية من إجراءات سحب قطعة أرض.

المرحلة 3. حالة تسجيل قرار سحب قطعة الأرض.

ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على تسجيل الدولة الإلزامي لقرار سحب قطعة أرض.

عن طريق تسجيل الدولة لقرار الانسحاب ، يتم بالفعل تسجيل القيد (الرهن) على قطعة الأرض. يكمن هذا القيد في حقيقة أنه منذ لحظة التسجيل ، يتحمل الشخص الذي تمت مصادرة قطعة الأرض منه مخاطر نسب التكاليف المرتبطة بالبناء الجديد والتوسع وإعادة بناء المباني والهياكل في هذا الموقع ، وتنفيذ عمليات أخرى. الأنشطة التي تزيد بشكل كبير من قيمة الأرض.

المرحلة الرابعة: إبرام اتفاق مع مالك أو صاحب حق آخر على قطعة الأرض المراد سحبها.

تبدأ هذه المرحلة بموافقة صاحب الحق مع الانسحاب المرتقب لقطعة الأرض منه وفي حالة عدم وجود نزاع حول شروط الانسحاب. الغرض الرئيسي من الاتفاقية هو تحديد سعر الاسترداد لقطعة الأرض المسحوبة (أو مقدار الخسائر - في حالة سحب قطع الأراضي من ملاك الأراضي ، ومستخدمي الأراضي ، والمستأجرين ، أي الأشخاص الذين ليسوا مالكين للأرض) ، شروط دفع سعر الاسترداد أو التعويض عن الخسائر ، شروط أخرى للانسحاب. على سبيل المثال ، قد تتضمن الاتفاقية التزام الطرف الذي يقوم بالانسحاب بتوفير قطعة أرض أخرى بدلاً من القطعة المسحوبة ، بما في ذلك قيمتها في سعر الاسترداد. يتم إبرام الاتفاقية بشكل حر ، مع مراعاة الأحكام القانون المدنيحول قواعد المعاملات. عند سحب قطعة أرض من المالك بصفتها شرط إلزامييجب أن تتضمن الاتفاقية التزامًا من جانب الاتحاد الروسي ، أو موضوع تابع للاتحاد الروسي أو البلدية(اعتمادًا على من يقوم بالانسحاب) لدفع ثمن استرداد الأرض (البند 1 من المادة 281 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يمكن إبرام الاتفاقية في أي وقت ، بما في ذلك قبل انقضاء عام واحد من تاريخ إخطار صاحب الحق بقرار سحب قطعة الأرض.

المرحلة 5. رفع دعوى في المحكمة لسحب الأرض.

تحدث هذه المرحلة عندما يكون من الضروري سحب قطعة أرض بالقوة ، أي في الحالات التي لا يوافق فيها مالك حقوق الموقع على سحبها أو مع شروط الانسحاب (مع مبلغ سعر الاسترداد ، وما إلى ذلك).

إذا كان ، إلى جانب سحب قطعة الأرض ، مطلوبًا أيضًا الإنهاء القسري لحق ملكية الكائنات العقارية الموجودة عليها ، فعندئذٍ بموجب الفقرة 1 من المادة. 239 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن السلطة المختصة ملزمة بإثبات أن استخدام قطعة الأرض للأغراض التي تم سحبها من أجلها مستحيل دون إنهاء حق الملكية لهذه الممتلكات غير المنقولة. خلاف ذلك ، ترفض المحكمة المطالبة. عندما تنظر المحكمة في مطالبة بشراء قطعة أرض من المالك أو من أجلها الإنهاء القسريالحق الآخر في قطعة الأرض ، يقع عبء إثبات الظروف التي كانت بمثابة أساس لقرار سحب قطعة الأرض على عاتق الجهة التي اتخذت قرار الانسحاب. يتبع هذا ، على وجه الخصوص ، من القاعدة التي أرستها التشريعات الإجرائية المدنية والتشريعات الإجرائية الخاصة بالتحكيم والتي تنص على أنه يجب على كل طرف إثبات الظروف التي يشير إليها كأساس لمطالباته واعتراضاته (البند 1 ، المادة 56 من قانون الإجراءات المدنية في الاتحاد الروسي.ص 1 المادة 65 من التحكيم الكود الإجرائيالاتحاد الروسي).

المرحلة 6. تسجيل الدولة لنقل الملكية ، وإنهاء حقوق الاستخدام الدائم (غير المحدود) ، والحيازة القابلة للتوريث مدى الحياة ، والإيجار.

اتفاق مع المالك أو غيره من أصحاب الحق في قطعة الأرض ، بشأن شروط استردادها (سحبها) ، وكذلك قرار محكمة دخل حيز التنفيذ ، والذي استوفى مطالبة الشراء القسري لقطعة أرض أو إنهاء الحقوق في ذلك ، هي أساس تسجيل الدولة لنقل الملكية إلى قطعة أرض (في حالة الانسحاب من المالك) ، أو إنهاء حق الاستخدام الدائم (غير المحدود) ، والحيازة الموروثة مدى الحياة قطعة أرض ، إيجار قطعة أرض وفقًا للتشريع الخاص بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها.

ترجع أهمية تسجيل الدولة لنقل أو إنهاء الحق في قطعة الأرض إلى حقيقة ذلك عمل قانونيالاعتراف والتأكيد من قبل الدولة لظهور أو تقييد (الرهن) أو نقل أو إنهاء الحقوق في العقارات ، وهناك عدد من التبعات القانونية المرتبطة بتنفيذها.

تحديد مقدار الخسائر الناتجة عن سحب قطع الأراضي

لا يمكن استكمال إجراءات سحب قطعة أرض لاحتياجات الدولة والبلدية دون تعويض كامل لمالك قطعة الأرض ، ومستخدم الأرض ، ومالك الأرض ، والمستأجر عن جميع الخسائر الناجمة عن سحب قطعة الأرض.

في مفهوم الخسارة، وفقًا للفن. 15 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ويشمل ضرر حقيقي، وهو ما يعني النفقات التي تكبدها الشخص الذي انتهك حقه أو سيتعين عليه دفعها لاستعادة الحق المنتهك ، والخسارة أو الضرر الذي لحق بممتلكاته ، بالإضافة إلى الأرباح المفقودة - الدخل المفقود الذي كان سيحصل عليه هذا الشخص في الظروف العادية الظروف التداول المدنيإذا لم تنتهك حقوقه.

وفقًا لأحكام التشريع المدني والأرض ، عند شراء قطعة أرض لاحتياجات الدولة أو البلدية ، يشمل سعر الاسترداد جميع الخسائر التي لحقت بالمالك بسبب سحب الأرض ، في كليا، بما في ذلك الأرباح المفقودة (على وجه الخصوص ، قد يكون هذا بسبب الحاجة الإنهاء المبكرالالتزامات تجاه الأطراف الثالثة).

وفقا للفن. 283 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم تنفيذ إنهاء حق الاستخدام الدائم (غير المحدود) أو حق امتلاك قطعة أرض قابلة للتوريث مدى الحياة عند سحبها لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية وفقًا للقواعد المنصوص عليها في في الفن. 279-282 من القانون ، أي وفق نفس قواعد الانسحاب من المالك.

ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أنه قد لا يتم تطبيق هذه المواد بشكل كامل على العلاقات المتعلقة بإنهاء الحقوق في قطع الأراضي بخلاف حقوق الملكية. على وجه الخصوص ، نظرًا لحقيقة أن مستخدمي الأراضي وملاك الأراضي والمستأجرين لا يتمتعون بالحق في ملكية قطع الأراضي ، لا يتم استرداد هؤلاء منهم ، أي لا يتم تعويضهم عن تكلفة قطع الأراضي المسحوبة. الأشخاص المذكورونلهم الحق في المطالبة بتوفير قطع أرض مكافئة لهم مجانًا. بالإضافة إلى ذلك ، يجب تعويضهم عن تكلفة البناء والهياكل والمنشآت الموجودة على قطعة الأرض المملوكة لحق الملكية ، وكذلك الخسائر الناجمة عن الحجز ، بما في ذلك الأرباح المفقودة ، بالكامل.

يتم أيضًا تنظيم إجراءات التعويض عن الخسائر الناجمة عن سحب قطع الأراضي لتلبية احتياجات الولاية والبلدية من خلال "قواعد التعويض لمالكي قطع الأراضي ومستخدمي الأراضي وملاك الأراضي ومستأجري قطع الأراضي عن الخسائر الناجمة عن الانسحاب أو الإشغال المؤقت لقطع الأراضي ، وتقييد حقوق أصحاب الأراضي ومستخدميها وملاك الأراضي ومستأجري قطع الأراضي أو تدهور نوعية الأرض نتيجة لأنشطة الأشخاص الآخرين ، والتي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 7 مايو 2003 رقم 262.

تنص هذه القواعد ، على وجه الخصوص ، على أن أساس التعويض عن الخسائر التي تلحق بمستخدمي الأراضي وملاك الأراضي ومستأجري قطع الأراضي في حالة انسحابهم لتلبية احتياجات الولاية والبلدية قد يكون:

يمثل وكالة حكوميةالسلطة التنفيذية أو هيئة الحكم الذاتي المحلي بشأن سحب قطعة أرض ؛ هذا الأساس كاف إذا تم التوصل إلى اتفاق بشأن شروط الانسحاب مع صاحب الحق ؛
قرار المحكمة تنشأ الحاجة إلى هذا الأساس عندما ينشأ نزاع يتعلق بالانسحاب المقبل.

فيما يتعلق بمصدر التعويض عن الخسائر الناجمة عن سحب قطع الأراضي ، تنص القواعد على أن هذا المصدر هو إما الميزانيات ذات الصلة أو أموال الأشخاص الذين تم سحب قطع الأراضي لصالحهم.

وبالتالي ، فإن هذه القضية في الواقع تعتمد على الأهداف المحددة للانسحاب والكيانات التي حصلت على الحق في قطعة أرض نتيجة لسحبها.
يتم حساب مقدار الخسائر من قبل مثمن مستقل على أساس اتفاقية لتقديم الخدمات لحساب مقدار الخسائر.

عند حساب مقدار الخسائر ، يتم تنفيذ العمل التالي:

أ)يتم تحديد الخصائص الكمية والنوعية لقطع الأراضي والأشياء العقارية الأخرى الموجودة عليها ، والتي يتم جمع ومعالجة ما يلي من أجلها:

وثائق ملكية معلومات عن أعباء قطع الأراضي والأشياء العقارية الأخرى الموجودة عليها ، وحقوق الأشخاص الآخرين ،
بيانات السجلات المساحية والفنية المتعلقة بقطع الأراضي وغيرها العقارات,
معلومات عن الخصائص الفنية والتشغيلية لقطع الأراضي والأشياء العقارية الأخرى الموجودة عليها ،
المعلومات الأخرى المتعلقة بقطع الأراضي والأشياء العقارية الأخرى الموجودة عليها ، اللازمة لتحديد الكمية و خصائص الجودةقطع الأراضي والأشياء العقارية الأخرى الموجودة عليها ؛

ب)يتم تحديد وتحليل السوق ، الذي يشمل قطع الأراضي والأشياء العقارية الأخرى الموجودة عليها ، وتاريخها وظروفها الحالية واتجاهاتها ، وكذلك نظائرها من قطع الأراضي وغيرها من الأشياء العقارية الموجودة عليها ، واختيارهم له ما يبرره ؛

في)يتم إجراء الحسابات اللازمة لمقدار الخسائر مع مراعاة الخصائص الكمية والنوعية التي تم الحصول عليها من قطع الأراضي والأشياء العقارية الأخرى الموجودة عليها ، ونتائج تحليل السوق ، والذي يشمل قطع الأراضي والأشياء العقارية الأخرى تقع عليها ، وكذلك المخاطر والمعلومات الأخرى ؛

ز)يتم تحديد القيمة النهائية لمقدار الخسائر.

يتم التعبير عن المبلغ الإجمالي للخسائر بالروبل كمبلغ واحد ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك لتوفير الخدمات لحساب مقدار الخسائر.

يتم توثيق حساب مقدار الخسائر في بيان مكتوب عن مقدار الخسائر (يشار إليه فيما بعد ببيان مقدار الخسائر) ، متضمنًا المبلغ الإجمالي للخسائر. يشير الاستنتاج بشأن مبلغ الخسائر إلى تاريخ التقويم الذي تم من خلاله تحديد مبلغ الخسائر. في هذه الحالة ، يتم حساب مقدار الخسائر التي لحقت بأصحاب الحقوق في قطع الأراضي بسبب انسحابهم أو شغلهم مؤقتًا أو تقييد الحقوق عليهم اعتبارًا من التاريخ التقويمي السابق لليوم الذي تم فيه اتخاذ قرار بسحب قطعة الأرض ، تشغل مؤقتًا قطعة الأرض أو تقيد الحقوق ، على التوالي.

معلومات حول الظروف التي تسببت في الحاجة إلى تعويض الخسائر (سحب قطع الأراضي لاحتياجات الدولة أو البلدية ، أو شغلها مؤقتًا ، أو تقييد حقوق أصحاب الأراضي ، أو مستخدمي الأراضي ، أو أصحاب الأراضي ومستأجري قطع الأراضي ، أو تدهور الجودة من الأرض نتيجة لأنشطة الأشخاص الآخرين) ، وصفًا لخصائصهم ؛
معلومات حول أسباب التعويض عن الخسائر ؛
معلومات عن تسجيل الدولة للحق في قطعة أرض في الحالات التي يكون فيها التسجيل المحدد إلزاميًا ؛
معلومات حول أعباء الحقوق على قطعة الأرض وقطعة الأرض نفسها ؛
أساس ظهور الحق في قطعة الأرض من أصحابها ؛
تحديد صلاحيات أصحاب الحقوق في قطع الأراضي ؛
وصف قطعة الأرض ، بما في ذلك الغرض المقصود والاستخدام المسموح به لقطعة الأرض ، وحقوق الأشخاص الآخرين على قطعة الأرض ، وتقسيم حقوق الملكية على قطعة الأرض ؛
وصف تحسينات الأراضي ؛
صور للأرض
وصف لحالة سوق الأراضي والعقارات الأخرى وحقوق قطع الأراضي.

يتم حساب مقدار الخسائر بإضافة:

مقدار الضرر الحقيقي
مقدار الربح الضائع ؛

1. وفقا للفقرة 2 من الفن. 15 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يُفهم الضرر الحقيقي على أنه التكاليف التي تكبدها الشخص الذي انتهك حقه أو سيتعين عليه دفعها لاستعادة الحق المنتهك أو المفقود أو التالف.

من الناحية الاقتصادية ، يتسم الضرر الحقيقي بانخفاض (حقيقي أو لا مفر منه في المستقبل) في الممتلكات النقدية للمالك ، على عكس الأرباح المفقودة ، عندما لا تزداد الممتلكات النقدية للطرف المتضرر ، على الرغم من أنه يمكن أن يزداد إذا كان العقار لم يتم الاستيلاء عليها.

وبالتالي ، فإن مقدار الضرر الحقيقي يشمل:

أ)الخسائر والأضرار التي تلحق بالممتلكات ؛
ب)المصاريف التي تكبدها الشخص بالفعل في وقت الاستيلاء أو رفع دعوى في المحكمة ؛
في)النفقات الضرورية المستقبلية ، أي النفقات التي سيتعين على الشخص دفعها لاستعادة الحق المنتهك.

يتم تحديد مقدار الضرر الحقيقي الذي لحق بأصحاب قطع الأراضي غير المطورة من خلال سحبهم بمقدار القيمة السوقية لقطعة الأرض ، والتي يتم تضمينها في سعر الاسترداد.

بالاتفاق مع مالك قطعة الأرض ، يجوز منح ملكية قطعة أرض أخرى (معادلة) مجانًا. في هذه الحالة ، يتم تضمين قيمتها ، والتي يتم تحديدها أيضًا وفقًا للتشريعات الخاصة بأنشطة التقييم ، في سعر استرداد قطعة الأرض.

في حالة قطعة الأرض المبنية ، تضاف القيمة السوقية للعقار ، المكون من المباني والهياكل والهياكل الموجودة على قطعة الأرض ، إلى القيمة السوقية لقطعة الأرض.

إذا كانت قطعة الأرض والأشياء العقارية الموجودة داخلها مملوكة لأشخاص مختلفين ، يتم تعويض تكلفة المباني والهياكل والهياكل لمالك الأخير ، ويشمل سعر استرداد قطعة الأرض تكلفة قطعة الأرض والخسائر التي لحقت بصاحب الأرض.

وبذلك يتم الاستيلاء على قطع الأرض من أصحابها عن طريق استردادها ، بينما يتم التعويض عن الخسائر المقابلة لأصحابها بدفع ثمن فك قطعة الأرض لهم.

سعر شراء الأرض يشمل:

أ)القيمة السوقية للأرض ؛
ب)القيمة السوقية لقطعة الأرض الواقعة في الموقع والمملوكة من قبل المالك العقارات- المباني السكنية والصناعية وغيرها من المباني والهياكل والهياكل ؛
في)الخسائر التي لحقت بالمالك من جراء الاستيلاء على قطعة الأرض.

على الرغم من حقيقة أنه يمكن تحديد سعر الاسترداد بموجب اتفاق مع مالك الأرض (المادة 281 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، فإن تقييم القيمة السوقية للممتلكات المصادرة لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية أمر إلزامي. هذه القاعدة أسسها الفن. 8 من القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم" والناجمة عن الحاجة إلى استبعاد الإنفاق غير المعقول أموال الميزانيةعند شراء الأرض.

2. نوع مهم من الخسارة هو خسارة الأرباح. يُفهم الربح الضائع لأصحاب الحق في قطع الأراضي على أنه الدخل المفقود الذي كان سيحصل عليه أصحاب الحقوق في قطع الأراضي في ظل الظروف العادية للتداول المدني إذا لم يتم انتهاك حقوقهم.

وفقا لل الممارسة القضائيةللوفاء بمطالبات استرداد الأرباح الفائتة ، يحتاج المدعي إلى تحديد موثوقية الدخل الذي توقع الحصول عليه في ظل الظروف العادية للتداول المدني (انظر ، على سبيل المثال ، قرار محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز في 3 سبتمبر 2003 في القضية رقم F083125 / 2003 ؛ قرار محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 03.03.2003 في القضية رقم KG-A40 / 559-03).

يجب تحديد مبلغ الدخل المفقود (الربح المفقود) مع الأخذ في الاعتبار التكاليف المعقولة التي سيتعين على الدائن تحملها إذا تم الوفاء بالالتزام (البنود 10-11 من قرار الجلسات المكتملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي و محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 1 يوليو 1996 رقم 6/8).

من الصعوبة الخاصة إثبات الأضرار في شكل خسارة أرباح. رغم مبادئ عامةلتحديد هذه الأضرار والمنصوص عليها في الفن. 15 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، من الواضح أنها ليست كافية. لذلك ، الفقرة 4 من الفن. 393 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على وجه التحديد شروط إضافيةلتأكيد النفقات مع التعويض عن الأرباح المفقودة: "عند تحديد خسارة الأرباح ، تؤخذ في الاعتبار الإجراءات التي يتخذها الدائن للحصول عليها والاستعدادات التي تمت لهذا الغرض". علاوة على ذلك ، فإن وجود مثل هذه الأدلة في شكل دليل إلزامي.

إن تجاهل أو جهل هذه القاعدة القانونية في الممارسة يؤدي ، كقاعدة عامة ، إلى رفض تلبية مطالبات استرداد الأرباح الضائعة. يحدث هذا لأن الدائن لا يستطيع إثبات الخسائر التي تكبدها من خلال تقديم الأدلة المناسبة. على سبيل المثال ، عندما يتم سحب الأراضي الزراعية ، يتم التعبير عن الربح المفقود في شكل قيمة إجمالي المحاصيل المفقودة من الحبوب والمحاصيل الأخرى بناءً على بيانات العائد الرسمية. أيضا ، كدليل على حجم وحجم الأرباح الضائعة ، أبرمت عقود مع المشتريات و المنظمات التجاريةحول التنفيذ المنتجات النهائية، الالتزامات الأخرى لمزارع الفلاحين تجاه المواطنين ؛ خطط الاستهلاك في المزرعة ؛ الاستحواذ الفعلي على الكمية المطلوبة من الوقود والبذور ؛ تنفيذ الأعمال الزراعية اللازمة ، إلخ.

من الأدلة المهمة على مقدار الخسائر إجراء حساب مكتوب للخسائر ، والذي يجب تقديمه ، إلى جانب المستندات الأخرى ، إلى المحكمة وفقًا للفن. 125 APC RF. لحساب وإثبات مقدار المصروفات المتكبدة ، من الضروري استخدام بيانات الميزانية العمومية ووثائق الإنفاق الخاصة بها أجور، مستندات محاسبية أخرى النشاط الاقتصادي. وبالتالي ، إذا لم يكن مالك قطعة الأرض راضيًا عن سعر الاسترداد أو مقدار الخسائر القابلة للاسترداد وذهب إلى المحكمة ، فسيقع عبء إثبات مبلغ الأرباح الضائعة على مثمن مستقل.

يتم حساب مقدار الأرباح الضائعة عن طريق خصم الدخل المستقبلي الذي لم يتم استلامه خلال فترة استعادة الإنتاج المضطرب ، والذي كان من الممكن أن يحصل عليه أصحاب الحقوق في قطع الأراضي في ظل الظروف العادية للتداول المدني إذا لم يتم الحصول على حقوقهم. انتهكت. الدخل هو الفرق لفترة معينة بين المقبوضات النقدية و التسديد نقذا(نقد متدفق). يشير الخصم إلى عملية جلب الأرباح المستقبلية إلى تاريخ حساب الخسارة بمعدل خصم مناسب. عند تحديد معدل الخصم ، ضع في اعتبارك:

عائد على حقوق الملكية بدون قرص لفترة محددة ؛
قيمة القسط للمخاطر المرتبطة بالتنفيذ على الأرض النشاط الرياديصاحب الحق
العائد على رأس المال في قطاعات الأعمال الأخرى مع مؤشرات مماثلة لمخاطر ريادة الأعمال.

خلال فترة استعادة الإنتاج المضطرب القيمة نقد متدفق، التي لم يتم استلامها من قبل أصحاب الحقوق في قطع الأراضي ، يتم تعريفها على أنها الفرق بين مقدار التدفق النقدي لفترة زمنية معينة ، والتي كان من الممكن أن يحصل عليها أصحاب الحقوق في قطع الأراضي في ظل الظروف العادية للتداول المدني ، إذا لم يتم انتهاك الحقوق ، والمبلغ الأكثر احتمالًا للتدفق النقدي للفترة المقابلة التي يمكن لأصحاب الحقوق في قطع الأراضي الحصول عليها في حالة انتهاك حقوقهم. في الوقت نفسه ، تُفهم فترة استعادة الإنتاج المضطرب على أنها الفترة التي سيتمكن خلالها أصحاب الحقوق في قطع الأراضي من تحقيق شروط استخدام الأراضي التي ستكون مطابقة لشروط استخدام الأراضي التي كانت قائمة لأصحابها حقوق ملكية قطع الأراضي قبل انتهاك حقوقهم. يمكن أن تكون السمات الرئيسية التي يتم من خلالها تحديد هوية ظروف استخدام الأراضي حجم وطبيعة صلاحيات أصحاب الحقوق في قطع الأراضي ، وأشكال ومقدار الفوائد ، ومقدار ومخاطر ووقت استلام التدفق النقدي من استخدام قطع الأراضي وخصائص أخرى لظروف استخدام الأراضي. يمكن تحديد فترة الاسترداد للإنتاج المضطرب مع الأخذ في الاعتبار ارقام المبانيوالقواعد ، ومشاريع تنظيم البناء ، وتوفير بناء المباني ، والهياكل ، والهياكل ، ودراسات الجدوى لاستعادة الإنتاج المعطل ، وخطط العمل وغيرها من المعلومات الكافية والموثوقة حول فترة استعادة الإنتاج المعطل.

إن مسألة التعويض عن الأرباح المفقودة في المحكمة معقدة للغاية من حيث الإثبات ، لأنها تعتمد على شيء مهتز للغاية - محاولة للتنبؤ بالمستقبل بناءً على النتائج السابقة.

في أغلب الأحيان ، ترفض المحاكم مثل هذه الادعاءات من أجل عدم المخاطرة ، لأنه بالإضافة إلى صعوبة التبصر ، غالبًا ما يكون من الصعب جمع الأدلة التي يمكن الاعتماد عليها في مثل هذا الادعاء.

تحدد المحكمة العليا الكسب الفائت في الفقرة 14 من قرار الهيئة الكاملة المحكمة العليامن الاتحاد الروسي بتاريخ 23 يونيو 2015 رقم 25 "بشأن تطبيق المحاكم لبعض أحكام القسمأنا الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي ": عند تحديد مقدار الأرباح الضائعة ، تأخذ المحاكم في الاعتبار الدخل الذي كان من الممكن أن يحصل عليه صاحب الحق في الموقع بدرجة معقولة من الاحتمال إذا استمر في استخدامه ، بناءً على الشروط التي حدثت قبل اتخاذ القرار الإداري بشأن الانسحاب. وشمل ذلك مراعاة أنشطة صاحب الحق ، والتي تم خلالها استخدام الموقع ، والتدابير التي اتخذها صاحب الحق قبل القرار الإداري بسحب التدابير لتوليد الدخل من استخدام الموقع ، والاستعدادات التي تمت لذلك. غاية.

لننظر في حالتين من الممارسة القضائية، قررت محكمة التحكيم في إحداها تلبية الدعوى ، وفي الثانية رفضت.

نظرت محكمة التحكيم في القضية الخاصة باسترداد الخسائر على شكل خسائر في الأرباح ، مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن المشروع الزراعي ، نتيجة لسحب قطعة أرض لـ احتياجات الدولةضاع فرصة استخدامه في الأنشطة التجارية. لتأكيد حجم الربح الضائع ، قدمت المنشأة تقريرًا عن تحديد القيمة السوقية للربح المفقود من سحب الحق في قطعة أرض ، ويستند الحساب على بيانات الربح المفقود من المشروع لكل 1 هكتار من المساحة المزروعة. وأكدت وثائق المحاسبة والتقرير المقدمة في ملف القضية حقيقة أن المدعي تكبد نفقات لزراعة المحاصيل الزراعية. كدليل على استلام المؤسسة للدخل من زراعة المحاصيل قبل سحب قطعة الأرض ، قبلت المحكمة بيانات الإبلاغ عن الحالة المالية والاقتصادية للسنة.

نظرت محكمة التحكيم في ثبوت وجود ومقدار الخسائر الناجمة عن حجز قطعة الأرض العائدة للمدعي.

في الحالة الثانية ، مجلس قضائيعلى الشؤون المدنية المحكمة الإقليميةتوصلوا إلى استنتاج مفاده أنه كان خطأ محكمة المقاطعةسعر الاسترداد من حيث تضمين الربح الضائع في شكل خسارة منطقة إنتاجية للتطوير السكني ومرافق البنية التحتية. ثبت أنه فيما يتعلق بالحاجة إلى بناء طريق التفافي ، فقد تبنت الإدارة الإقليمية قرارًا بشأن الانسحاب لاحتياجات الدولة من جزء من قطعة الأرض من الأرض الزراعية المملوكة لـ Z. و M. في الوقت نفسه ، لم يتم استخدام الأرض فعليًا من قبل أصحابها ، ولم يتم تأجيرها ، ولم يتم تنفيذ الإنتاج الزراعي. تم تحديد مقدار الخسائر الناجمة عن سحب قطعة الأرض هذه من قبل المحكمة الابتدائية ، مع الأخذ في الاعتبار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لهذه الأرض - لتنفيذ بناء المساكن الفردية عليها. في الوقت نفسه ، خلصت المحكمة إلى أن خسارة المنطقة الإنتاجية للتطوير السكني والبنية التحتية بسبب التأسيس منطقة أمنيةالطرق والقيود ذات الصلة تشكل خسارة المدعى عليهم في الأرباح. وفي الوقت نفسه ، تحتوي قطعة الأرض المتنازع عليها على نوع الاستخدام المسموح به "للاستخدام الزراعي" ، ولم يتم تقديم دليل على حدوث تغيير في نوع الاستخدام المسموح به وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في القانون وسلوك بناء المساكن الفردية عليها. في ظل هذه الظروف ، المحكمة محكمة الاستئناف، مع مراعاة أحكام المادتين 15 و 281 من القانون المدني ، اعترف بحساب الخسائر على أساس استخدام قطعة الأرض لبناء المساكن الفردية على أنه غير معقول ، وغيّر مبلغ سعر الاسترداد المستحق للمدعى عليهم.

وبالتالي ، من أجل استرداد الأرباح المفقودة ، يجب أن يكون لديك رمز معين في المخزون لمدة عام على الأقل. مستندات المحاسبة، والتي ستؤكد حقيقة تنفيذ الأنشطة والإيرادات الواردة من ذلك.

أ. بولشوك

يسلط هذا المقال الضوء على بعض المشاكل المرتبطة بالتقييم واستشارات التكلفة التي تنشأ عندما يتم سحب قطع الأراضي لتلبية احتياجات الدولة والبلديات في موسكو. في معظم الحالات ، ترتبط الحاجة إلى هذا الانسحاب ببناء الطرق السريعة ونقل شبكات المرافق. ترجع أهمية هذه الأعمال إلى مشاكل النقل في العاصمة وانخفاض قيمة البنية التحتية المجتمعية الحالية.

ينظم القانون الاتحادي الجوانب الرئيسية لإجراءات سحب قطعة الأرض. على وجه الخصوص ، ينظم القانون قضايا مثل:

على ال على المستوى الإقليمييحق للكيانات المكونة للاتحاد الروسي وهيئات الحكم الذاتي المحلية إضافة إضافات إلى الأحكام القائمة فقط في إطار صلاحياتها. بعبارة أخرى ، هناك نوع من "سرير Procrustean" المثالي الذي يجب على جميع رعايا الاتحاد أن يضغطوا عليه ، بغض النظر عن الممارسة الحالية لإضفاء الطابع الرسمي على العلاقات بين الأرض والقانون في المنطقة.

تختصر إجراءات سحب قطع الأراضي على المستوى الاتحادي في عدد من العناصر والمراحل المتعاقبة.

الخطوة الأولى هي التحضير لقرار الانسحاب. تلتزم هيئات الحكم الذاتي المحلي بإبلاغ مالك ومستخدم الأرض ومستأجر قطعة الأرض بإعداد قرار بشأن سحب قطعة أرض. بعد ذلك ، يتم وضع قانون بشأن اختيار قطعة أرض للبناء في حالة عدم وجود مشروع تخطيط. مرفق بهذا القانون المخططات المعتمدة من قبل الحكومة المحلية لموقع كل قطعة أرض على المخطط المساحي أو الخريطة المساحية للمنطقة ذات الصلة وفقًا للخيارات الممكنة لاختيارهم.

في حالة السحب المقترح لقطعة أرض لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية ، بما في ذلك عن طريق الاسترداد ، فإن القانون المتعلق باختيار قطعة الأرض يكون مصحوبًا أيضًا بحسابات خسائر مالكي الأراضي ومستخدمي الأراضي وملاك الأراضي والمستأجرين قطع ارض. وفقًا لذلك ، يُنصح بالفعل بإشراك المثمن المستقل في هذه المرحلة.

في المرحلة الثانية ، تتخذ السلطات التنفيذية الفيدرالية أو السلطات التنفيذية في أحد موضوعات الاتحاد الروسي أو الحكومات المحلية قرارًا بسحب قطعة أرض لتلبية احتياجات الولاية أو البلدية. في هذه المرحلة ، يجب إخطار صاحب قطعة الأرض ومستخدم الأرض والمستأجر ، في موعد لا يتجاوز عام قبل الانسحاب القادم ، بشكل متكرر كتابيًا من قبل الهيئة التي اتخذت قرار الانسحاب. لا يُسمح باسترداد قطعة أرض قبل انقضاء عام من تاريخ استلام المالك لهذا الإخطار إلا بموافقة المالك.

في المرحلة الثالثة ، يخضع قرار سحب قطعة الأرض لاحتياجات الدولة أو البلدية لتسجيل الدولة لدى الهيئة التي تسجل الحقوق في قطعة الأرض. يجب إخطار مالك الأرض بالتسجيل مع بيان تاريخه.

المرحلة الأخيرة هي إبرام اتفاق مع مالك أو صاحب حق آخر في قطعة الأرض المراد سحبها. تبدأ هذه المرحلة بموافقة صاحب الحق مع الانسحاب المرتقب لقطعة الأرض منه وفي حالة عدم وجود نزاع حول شروط الانسحاب. الغرض الرئيسي من الاتفاقية هو تحديد سعر الاسترداد لقطعة الأرض المسحوبة (أو مقدار الخسائر - عندما يتم سحب قطع الأراضي من ملاك الأراضي ، ومستخدمي الأراضي ، والمستأجرين ، أي الأشخاص الذين ليسوا أصحاب الأرض) ، شروط دفع ثمن الاسترداد أو التعويض عن الخسائر ، شروط أخرى للانسحاب. على سبيل المثال ، قد تتضمن الاتفاقية التزام الطرف الذي قام بالحجز بتقديم قطعة أرض أخرى مقابل القطعة التي تم سحبها ، بما في ذلك قيمتها في سعر الاسترداد. في حالة عدم موافقة مالك حقوق قطعة الأرض على الشروط ، تتم إجراءات السحب الأخرى في المحكمة.

يبدو أن وجود مخطط وإجراء منطقي إلى حد ما ، ومع ذلك ، فإن التنفيذ الصحيح لهذا الإجراء في موسكو صعب. لا ينعكس عملياً مشكلة الاستيلاء على قطع الأراضي التي تحتوي على مبانٍ عليها وثائق قانونيةحكومة موسكو. من بين الوثائق الرئيسية يمكن أن يسمى المرسوم الصادر عن حكومة موسكو -PP "بشأن تفاعل السلطات التنفيذية لمدينة موسكو بشأن القضايا المتعلقة بالاستيلاء على الأرض" ، بطريقة أو بأخرى ينظم إجراءات المصادرة. لكنها حتى لا توفر أدوات كافية لحل المشاكل الناشئة في إطار الاستيلاء على الممتلكات لاحتياجات الدولة في مدينة موسكو. في الوقت نفسه ، تجدر الإشارة إلى أن الغالبية العظمى من قطع الأراضي في المدينة غير مسجلة في الملكية ، وهناك فقط اتفاقيات تأجير الأراضي التي تم إعدادها لفترة معينة أو لفترة طويلة. مصطلح غير محدد. بالإضافة إلى ذلك ، هناك الكثير من المباني المملوكة للقانون أو فرادىالملكية متى الأرض والعلاقات القانونيةغير مؤطر على الإطلاق. في هذه الحالة ، الفن. 36 كود الأرضيقول الاتحاد الروسي أن أصحاب المباني والهياكل والهياكل لديهم حق حصريلخصخصة قطع الأراضي أو الحصول على حق تأجير قطع الأراضي. وبالتالي ، يجب إبرام عقد إيجار مع مالك المبنى. ولكن ماذا لو كان الموقع بالفعل في الخطوط الحمراء للتنظيم الحضري لشبكة الطرق أو لم يرغب المالك في إبرام اتفاقية إيجار (في نفس الوقت ، يعد إعداد عقد إيجار دون موافقة المالك أمرًا صعبًا إلى حد ما إجراء)؟ كيف تتم عملية السحب في هذه الحالة؟ قد تنشأ حالة مماثلة أثناء هدم المباني متعددة الطوابق ، إذا كانت المكاتب أو المحلات التجارية تقع في الطوابق الأولى.

أدت الخطوات التي اتخذت على مدى السنوات القليلة الماضية في مجال الاستيلاء على الممتلكات لتلبية احتياجات الدولة في مدينة موسكو إلى اللامركزية في صنع القرار ، والتي تشمل العديد من الهياكل المدنية والخاصة. البعض يصدر المستندات الإداريةعند الاستيلاء ، يقوم الآخرون - عن طريق التقييم والفحص ، بتنفيذ إجراءات التوفيق مع المالكين ، الذين تخضع ممتلكاتهم للحجز ، والرابع يدفع التعويض. في الوقت نفسه ، يتم تطوير وثائق المشروع دون دراسة مفصلة لشروط وإجراءات التعويض عن الأشياء المسحوبة الموجودة على طرق الطرق السريعة المخطط لها ، مما يؤدي في النهاية إلى زيادة حادة في وقت الانسحاب من الشركات ، ونتيجة لذلك ، زيادة وقت بناء المرفق. موجود الإطار القانوني، الذي يحدد تكوين وترتيب التنمية وثائق المشروع، لا ينص أيضًا على التطوير المتقدم لوثائق المشروع ، مما يجعل من الممكن حل مشكلات تحرير المنطقة مسبقًا لبناء المنشآت الحضرية.

من الضروري إنشاء هيكل يشمل جميع المراحل - من تنفيذ الرقابة في تطوير وثائق المشروع إلى دفع التعويض المالي. ويتضح ذلك أيضًا من خلال تجربة البلدان الأخرى مع اقتصادات السوق المتقدمة. على وجه الخصوص ، في ألمانيا ، في إطار البلدية ، هناك منصب مفوض للانسحاب والإفراج عن الأراضي لتلبية احتياجات البلدية ، والذي يشرف على إجراءات الانسحاب من البداية إلى النهاية.

تتطلب خصوصية المهام في مجال حيازة الأراضي لتلبية الاحتياجات البلدية والاتحادية تدريبًا خاصًا من منظمة التقييم. من السمات المميزة لعمل التقييم لأغراض حيازة الأرض لاحتياجات البلدية أو الدولة التحليل القانوني العميق لوثائق الملكية وأنشطة المالك بشكل عام على الأرض المصادرة ، الأمر الذي يتطلب أن يكون لدى منظمة التقييم محامين مؤهلين تأهيلا عاليا. غالبًا ما يتعين على المثمن تحديد القيمة السوقية للممتلكات غير المعدة لمعاملة ، بدون قطعة أرض مسجلة بشكل صحيح ، في حالة عدم وجود الوثائق الفنية، إذا رفض المالك التعاون مع المثمن في تقديم معلومات حول كائن التقييم وإجراء التفتيش. في كثير من الأحيان ، الأشياء التي لم تكن لتحدث لأي شخص لإحضارها إلى السوق لغرض البيع تقع في منطقة بناء الطرق. يمكن أن يؤدي خطأ المثمن في تحليل حقوق الشيء المقيَّم ، واتخاذ افتراضات غير قانونية ، والتلاعب بالقيمة إلى عواقب وخيمة للغاية ، تصل إلى المسؤولية الجنائية ليس فقط للمثمن نفسه ، ولكن أيضًا للأشخاص المتورطين في المعاملة من جانب السلطات سلطة الدولة. لا يضمن الفحص الإيجابي لمجلس الخبراء في SRO في الواقع موثوقية سعر الاسترداد نظرًا لحقيقة أنه بالإضافة إلى القيمة السوقية ، يحدد المثمن مقدار الأرباح المفقودة ، والخسائر الأخرى ، والالتزامات تجاه الأطراف الثالثة التي تظل خارج نطاق تقرير التقييم. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 01.01.2001 رقم 000 بشأن تعريف عناصر الخسارة هو الطابع العام، ولم تتم الموافقة على التوصيات المنهجية الموضوعة لهذا القرار.

لسوء الحظ ، لا يزال تبادل الخبرات في مجال التقييم لحيازة الأراضي أمرًا عفويًا ، ومع ذلك ، لا تزال مثل هذه الأحداث (بما في ذلك مشاركة الزملاء الأجانب) قائمة ويتم دعمها من قبل عملاء هذه الخدمات. تعتبر أعمال تقييم حيازة الأراضي في بلدان أخرى ، ولا سيما في ألمانيا والولايات المتحدة ، واحدة من أكثر الأعمال تكريمًا والأجور. يتم منحها لمنظمات التقييم المحترمة ذات الخبرة المهنية ذات الصلة والسمعة الإيجابية. ويرجع ذلك إلى المستوى العالي من المسؤولية التي يتحملها المثمن للمالك والدولة والمجتمع. المثمن ، في الواقع ، يعمل كمحكم بين الدولة والمالك ، الأمر الذي يتطلب من المثمن الامتثال لمعايير أخلاقية عالية.

في بلدنا ، لا تعتمد عملية اختيار منظمة التقييم من قبل مستهلكي خدمات التقييم دائمًا على مبادئ شفافة ، ولكن يمكن ملاحظة حدوث تحول في هذا الاتجاه. كجزء من لجنة التقييم ، اعتمد بنك ARB توصيات بشأن اختيار شركات التقييم ووافق عليها مع خدمة مكافحة الاحتكار الفيدرالية ، مما يدل على أن هذه المعايير "قابلة للتسويق". نأمل في مجال التقييم لحيازة الأراضي ، أن يستخدم العملاء معايير لا تقل أهمية لاختيار مؤسسة تقييم عن سعر الخدمات ، وتقييم مستوى الاحتراف والخبرة والسمعة الإيجابية.

في الوقت الحاضر ، أحد العوامل الرئيسية التي تعيق بدء تشييد مرافق الطرق والجسور هي مشكلة الاستيلاء على قطع الأراضي التي توجد عليها كائنات بناء رأسمالية لتلبية احتياجات الدولة والبلديات. غالبًا ما يستغرق حل هذه القضايا في موسكو عدة سنوات.

تلعب شركات التقييم دورًا مهمًا في إجراء الحجز ، حيث يُطلب منها تحديد القيمة السوقية للشيء الخاضع للحجز ، وكذلك الخسائر والأرباح الضائعة والالتزامات تجاه أطراف ثالثة في أقصر وقت ممكن وبوضوعية قدر الإمكان في من أجل اتخاذ قرار بشأن دفع تعويض نقدي. غالبًا ما يتضمن هذا العمل شركات التقييم "بدون عائلة ، بلا قبيلة" ، والتي لا تمتلك منهجية التقييم لاحتياجات الإعفاء ، وليس لديها موظفين وغير قادرة على جذب متخصصين كافيين من الجانب ، بما في ذلك المحامين ، وفي مقدرات بعض الحالات. تفوز هذه الشركات بالمناقصات من خلال تقديم أقل سعر تعاقد. يمكن أن يؤدي الافتقار إلى الخبرة وعدم الاحتراف في مثل هذه الشركات ، وفي بعض الحالات ، ربما النوايا الخبيثة ، إلى عواقب اقتصادية سلبية على المدينة أو إلى عواقب اجتماعية سلبية عندما يتعلق الأمر بمصالح عدد كبير من المواطنين (على سبيل المثال ، عندما يتم تضمين مواقف السيارات المسطحة لعدة آلاف من أماكن وقوف السيارات). عندما تتأثر مصالح أعضاء مواقف السيارات وعائلاتهم). كل هذا يمكن أن يكون له تأثير سلبي ليس فقط على صورة المثمن نفسه ، ولكن أيضًا على ممثلي سلطة الدولة. علاوة على ذلك ، ليس من الممكن دائمًا تأكيد موضوعية تقارير التقييم المكتملة حتى مع إجراء فحص في المنظمات ذاتية التنظيم (على وجه الخصوص ، مع فحص صحة حساب الخسائر). في هذه الحالة ، لا يمكننا الاعتماد إلا على مهنية ونزاهة المثمن ، والتي تتناسب بشكل مباشر مع سمعته.

في هذا الطريق، شرط أساسيعند اختيار المثمن ، يجب أن يكون هناك دعاية وإمكانية جذب أخصائي متمرس أثبت نفسه في سوق التقييم.

في جميع حالات الاستيلاء القسري على قطع الأراضي لاحتياجات الدولة والعامة ، يتم الحجز بشرط التعويض الكامل عن قيمة الممتلكات المحجوزة ، بناءً على القيمة السوقية للأرض في الوقت الذي تلقى فيه المالك إشعارًا بالحجز. .

يتم تحديد سعر الاسترداد بواسطة الفن. 281 من القانون المدني للاتحاد الروسي: 1. يتم تحديد الدفع مقابل قطعة أرض مسحوبة لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية (سعر الاسترداد) ، والشروط والأحكام الأخرى للاسترداد بالاتفاق مع مالك قطعة الأرض. تشمل الاتفاقية التزام الاتحاد الروسي ، أو أحد رعايا الاتحاد الروسي أو البلدية ، بدفع سعر استرداد الأرض المسحوبة. 2 - عند تحديد سعر الاسترداد ، يجب أن يتضمن القيمة السوقية لقطعة الأرض والعقار الموجود عليها ، وكذلك جميع الخسائر التي تكبدها المالك من جراء سحب قطعة الأرض ، بما في ذلك الخسائر التي يتكبدها بسبب الإنهاء المبكر لالتزاماته تجاه الغير ، بما في ذلك الأرباح المفقودة. 3. بالاتفاق مع المالك ، يمكن أن يزود ، بدلاً من الأرض المحجوزة لاحتياجات الدولة أو البلدية ، بقطعة أرض أخرى تكون قيمتها مشمولة في ثمن الاسترداد. الإجراء المماثل للإجراء المحدد أعلاه ينطبق في حالة الاستيلاء على المباني والمنشآت التي تقع على قطعة أرض غير مملوكة لمالك العقار.

يشمل التعويض عن الضرر ، المنصوص عليه في القانون المدني للاتحاد الروسي ، التعويض ليس فقط عن الأضرار المادية (خسارة الأرباح والأضرار الحقيقية) ، ولكن أيضًا عن الضرر المعنوي. ومع ذلك ، واستناداً إلى الممارسة القضائية ، لم تعترف الدولة ، حتى نقطة معينة ، بإلحاق ضرر معنوي بصاحب الحق من خلال مصادرة قطعة أرض. صرحت دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في مقاطعة فولغا-فياتكا ، في قرارها المؤرخ 24 أغسطس 2009 في القضية رقم A79-1656 / 2009 ، بأن ذلك يرضي مطالبةللتعويض عن ضرر معنوي، بسبب الاستيلاء غير القانوني على عقار مملوك من قبل المدعي على حق الملكية ، يتم رفضه بشكل قانوني ، حيث إن إمكانية التعويض عن الضرر المعنوي فيما يتعلق بانتهاك حقوق الملكية في هذا المجال غير منصوص عليها من قبل التشريعات الحالية.

في الوقت نفسه ، يشير قرار لاحق لمحاكم التحكيم إلى تغيير في الممارسة فيما يتعلق باسترداد الأضرار المعنوية. وهكذا ، فإن محكمة الاستئناف السادسة عشرة ، في حكمها المؤرخ 22 أكتوبر 2013 في القضية رقم A18-813 / 2012 ، بعد أن نظرت مناشدةإدارة Sunzhensky منطقة البلديةضد قرار محكمة التحكيم لجمهورية إنغوشيا بتاريخ 07/09/2013 في القضية رقم A18-813 / 2012 بدعوى IP Dzeytova L.Kh. إلى حكومة جمهورية إنغوشيا وإدارة مقاطعة سونزنسكي البلدية للحصول على تعويض عن الأضرار المادية والمعنوية ، قررت تأييد قرار محكمة التحكيم لجمهورية إنغوشيا بتاريخ 9 يوليو 2013 في القضية N A18-813 / 2012 ، والاستئناف - دون رضا. تشير محكمة الاستئناف إلى المرسوم الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 23 نوفمبر 2010 رقم 6763/10 في القضية N A53-6358 / 08 ، والذي يلخص ما يلي: التعويض عن الأضرار غير المادية لـ الأضرار الناجمة سلطة عمومية، تم استرداده بشكل صحيح لأن التعويض ضرر في الممتلكاتنتيجة الخسارة والضرر الذي يلحق بالممتلكات لا يؤدي إلى التعافي الكاملحقوق المدعي الذي نتيجة لذلك أنشطة غير قانونيةحُرم المنفذ القانوني فعليًا من فرصة القيام بأنشطة ريادة الأعمال. بالإضافة إلى ذلك ، انطلقت محكمة الاستئناف السادسة عشرة للتحكيم من الطبيعة غير القانونية الثابتة لإجراءات الإدارة ، وكذلك إثبات التسبب بالشىءبين الإجراءات غير القانونية للإدارة والعواقب السلبية على صاحب المشروع. لاحظت محكمة الاستئناف ، في قرارها بشأن القضية المذكورة ، أن أحد المبادئ الأساسية للقانون ، المنصوص عليها في دستور الاتحاد الروسي ، هو استخدام مجانيقدراتهم وممتلكاتهم لأنشطة ريادة الأعمال وحرمتهم ملكية خاصة(المادتان 34 و 35 من دستور الاتحاد الروسي). بالمعنى المقصود في الجزء 3 من المادة 55 من دستور الاتحاد الروسي ، لا يجوز لأي تدخل دولة في ممارسة هذه الحقوق أن يحدث إلا على أساس قانون اتحادي ولتحقيق الأهداف المحددة في المادة المذكورة فقط. لا يُسمح بالتدخل التعسفي من قبل أي شخص في الشؤون الخاصة (الفقرة 1 من المادة 1 من القانون المدني للاتحاد الروسي). لذلك ، إذا سمحت إحدى الهيئات العامة بالتدخل غير القانوني في أنشطة ريادة الأعمال الخاصة بشخص ما ، فيجب أن يكون هذا الشخص قادرًا على الحصول على تصريح عادل. التعويض النقديالضرر غير المادي الذي لحق به. في هذه القضيةكان هناك انتهاك جسيم لحقوق المدعي التي يحميها دستور الاتحاد الروسي من قبل الرسميةالسلطة العامة ، وعدم منح مثل هذا التعويض من شأنه أن يرقى إلى الحرمان من العدالة.

بموجب قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي المؤرخ 1 مارس 2014 N VAC-2787/14 ، تقرر رفض نقل قضية محكمة التحكيم لجمهورية إنغوشيا N A18-813 / 2012 إلى هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي للمراجعة عن طريق الإشراف على قرار محكمة التحكيم لجمهورية إنغوشيا بتاريخ 09.07.2013 ، قرارات التحكيم السادس عشر محكمة الاستئنافبتاريخ 22 أكتوبر 2013 وقرار محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 28 يناير 2014 في نفس القضية. في هذا الطريق، محاكم التحكيموأكدت المحاكم العليا والاستئنافية شرعية استرداد الأضرار المعنوية في حال مصادرة قطعة أرض لاحتياجات البلدية. وفقا للفقرة 2 من الفن. 1099 من القانون المدني للاتحاد الروسي الضرر المعنوي الناجم عن الأفعال (التقاعس) التي تنتهك حقوق الملكيةمواطن خاضع للتعويض في القضايا قانوني(قانون الاتحاد الروسي "بشأن الاستئناف أمام محكمة الإجراءات والقرارات التي تنتهك حقوق وحريات المواطنين"). يحق للمحكمة أن تنظر بشكل مستقل في دعوى مرفوعة للحصول على تعويض عن المعاناة المعنوية أو الجسدية التي لحقت بالمدعي ، منذ ذلك الحين ، بحكم التشريعات الحاليةلا تعتمد المسؤولية عن الضرر غير المادي بشكل مباشر على الوجود ضرر في الممتلكاتويمكن تطبيقها جنبًا إلى جنب مع مسؤولية الممتلكات وبشكل مستقل

وتسعى الدولة إلى استبدال التعويض العيني بتعويضات نقدية قدر الإمكان ، كما يتضح من القوانين المعتمدة لتنفيذ المشاريع الاستثمارية الكبيرة. يحدد التشريع أن دفع ثمن قطعة الأرض يتم تحديده بالاتفاق مع المالك ، في حالة الانسحاب القسري - بقرار من المحكمة.

من أجل تحديد مبلغ التعويض ، يتم تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض بناءً على الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض في اليوم السابق لليوم الذي تم فيه اتخاذ قرار الانسحاب. إذا تم تغيير الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض قبل اليوم المحدد للبناء أو إعادة بناء الأشياء ذات الأهمية الفيدرالية أو الأشياء ذات الأهمية الإقليمية أو الأشياء ذات الأهمية المحلية للبناء ، والتي يتم سحب إعادة إعمارها ، فإن القيمة السوقية يتم تحديد قطعة الأرض أو القيمة السوقية للحقوق المنتهية لقطعة الأرض بناءً على الاستخدام المسموح به الذي تم إنشاؤه قبل التغيير المحدد. تساعد طريقة تحديد القيمة السوقية هذه على منع إساءة استخدام مالك الأرض: عندما يتم اتخاذ قرار بالانسحاب ، أو عندما يكون من المعروف أن مشروعًا استثماريًا سيتم تنفيذه على قطعة أرض معينة ، فإن قيمة الأرض ترتفع بشكل حاد ؛ يمكن لصاحب الحق ، من أجل زيادة القيمة السوقية ، بدء عملية تغيير الاستخدام المسموح به (يمكن أن تختلف قيمة الأراضي الزراعية وقيمة أراضي المستوطنات بشكل كبير).

يتم تحديد مبلغ التعويض من خلال القيمة السوقية للكائن المقدر ، والتي تعتمد بشكل مباشر على القيمة المساحية، يتم تحديده وفقًا للقانون الفيدرالي ، أي السعر الأكثر احتمالًا الذي يمكن عنده تنفير عنصر التقييم من أجل السوق المفتوحفي بيئة تنافسية ، بينما لا تتأثر الصفقة بظروف استثنائية. يتم تحديد التكلفة على أساس الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض. يتم تحديد الاستخدام الأكثر كفاءة لقطعة الأرض مع الأخذ في الاعتبار تقسيمها المعقول المحتمل إلى أجزاء منفصلة تختلف في أشكال ونوع وطبيعة الاستخدام. ومع ذلك ، قد لا يتناسب الاستخدام الأكثر كفاءة مع الاستخدام الحالي للأرض. من المهم ملاحظة أنه عند تحديد الاستخدام الأكثر فاعلية ، يتم أخذ ما يلي في الاعتبار: الغرض المقصود والاستخدام المسموح به ، والطرق السائدة لاستخدام الأرض في المنطقة المجاورة مباشرة لقطعة الأرض التي تم تقييمها ، وآفاق تطوير المنطقة التي تقع فيها قطعة الأرض ، والتغيرات المتوقعة في سوق الأراضي والعقارات الأخرى ، والاستخدام الحالي للأرض.

لا يحتوي التشريع الحالي على معايير لتحديد معادلة قطع الأراضي. المعيار الوحيد لتحديد التكافؤ هو موافقة صاحب الحق على التعويض المناسب. في الأدبيات القانونية ، تم التعبير عن رأي مفاده أنه يجب تحديد معادلة قطعة الأرض مع مراعاة خصائص المستهلك ، مثل الموقع ، والمساحة ، وتكوين الأرض ، وخصوبة التربة ، وتوافر طرق الوصول ، وما إلى ذلك. يجب أيضًا أن يؤخذ في الاعتبار أن الاتحاد الروسي ، أو الكيان المكون للاتحاد الروسي ، أو البلدية يمتلك بالفعل قطعة أرض تعادل تلك التي تم الاستيلاء عليها لتلبية الاحتياجات العامة. يسمح عدم وجود قطعة أرض معادلة بإمكانية الرفض هيئة مرخص لها، في توفير قطعة أرض بدلاً من المسحوبة لاحتياجات الدولة والبلديات.

التعويض عن الخسائر في حالة الاستيلاء على الأرض لاحتياجات الدولة ينظمه الفن. 15 ، 280 ، 281 ، 282 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، وكذلك المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 07.05.2003 رقم 262 "بشأن الموافقة على قواعد تعويض مالكي قطع الأراضي ومستخدمي الأراضي ، أصحاب الأراضي ومستأجريها من الخسائر الناجمة عن الانسحاب أو الإشغال المؤقت لقطع الأراضي ، أو تقييد حقوق المالكين لقطعة الأرض ، أو مستخدمي الأراضي ، أو أصحاب الأراضي ، أو مستأجريها ، أو تدهور نوعية الأرض نتيجة لذلك. أنشطة الأشخاص الآخرين.

وفقًا للبند 5 من قواعد تعويض مالكي قطع الأراضي ، تمت الموافقة عليها بالمرسومالحكومة رقم 262 ، "مقدار الخسائر التي لحقت بأصحاب قطع الأراضي ومستخدميها وملاك الأراضي ومستأجري قطع الأراضي عن طريق الانسحاب لاحتياجات الدولة أو البلدية أو الإشغال المؤقت لقطع الأراضي ، وتقييد حقوق أصحاب الأراضي ، يتم تحديد مستخدمي الأراضي وملاك الأراضي ومستأجري قطع الأراضي أو تدهور جودة الأرض نتيجة لأنشطة الأشخاص الآخرين ، بالاتفاق بين الطرفين ويتم احتسابها وفقًا لـ القواعد الارشاديةوافق الخدمة الفيدراليةالسجل العقاري لروسيا بالاتفاق مع وزارة التنمية الاقتصادية والتجارة في الاتحاد الروسي والوزارة علاقات الملكيةالاتحاد الروسي ".

توفر تشريعات الاتحاد الروسي قائمة بالحالات التي لا تخضع فيها خسائر أصحاب الحقوق للتعويض. حتى الفن. ينص 280 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن المالك يتحمل مخاطر أن ينسب إليه ، عند تحديد سعر استرداد قطعة الأرض (المادة 281) ، التكاليف والخسائر المرتبطة بالبناء الجديد والتوسع وإعادة بناء المباني و الهياكل على قطعة الأرض خلال الفترة المحددة ؛ وفقا للفقرة 3 من الفن. 63 من قانون الأراضي ، المصاريف التي تكبدها أصحاب قطع الأراضي ومستخدمي الأراضي وملاك الأراضي ومستأجري قطع الأراضي لتطوير قطع الأراضي ذات المباني الرأسمالية والأنشطة الأخرى التي تزيد بشكل كبير من قيمة الأرض ، بعد الإخطار القادم سحب قطع الأراضي ، بما في ذلك من خلال الاسترداد ، غير قابل للاسترداد.

يتم تحديد مبلغ التعويض في موعد لا يتجاوز ستين يومًا قبل توجيه الاتفاق بشأن مصادرة العقارات إلى صاحب الحق في قطعة الأرض. لا يحدد القانون موعدًا لتقدير سعر الاسترداد.

إذا تكبد أصحاب الحقوق ، نتيجة لسحب قطع الأراضي ، خسائر بسبب استحالة الوفاء بالالتزامات تجاه أطراف ثالثة ، فإن أصحاب الحقوق في العقارات المسحوبة ملزمون بالتقديم إلى الشخص الذي يؤدي العمل بشأن تقييم قطع الأراضي المسحوبة و (أو) الأشياء العقارية الموجودة عليها أو تقييم الحقوق المنتهية ومقدار الخسائر الناجمة عن هذا الحجز ، المستندات التي تؤكد حدوث خسائر لأصحاب الحقوق في العقارات المحجوزة بسبب استحالة الوفاء بها هذه الالتزامات.

يتم التعويض وفقًا لهيكل مكون من ثلاثة مكونات: القيمة السوقية للحقوق المنتهية لقطعة أرض ، والخسائر التي نشأت بسبب استحالة الوفاء بالالتزامات المقبولة مسبقًا تجاه أطراف ثالثة ، وخسارة الأرباح. من المهم ملاحظة أنه لا يمكن تقييم الخسائر من وجهة نظر القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ، في الفن. 5 من هذا القانون لا يوجد مثل هذا المفهوم ، لذلك ، يبقى السؤال كيف وبأي ترتيب سيتم تقييم الخسائر المباشرة.

1. مبلغ التعويض عن قطع الأراضي المسحوبة لاحتياجات الولاية أو البلدية (المشار إليها فيما يلي أيضًا بمبلغ التعويض) ، والقيمة السوقية لقطع الأراضي الواقعة في الولاية أو البلدية ممتلكات البلديةوتحويلها إلى ملكية خاصة مقابل قطع الأراضي المصادرة ، يتم تحديد القيمة السوقية للحقوق التي يتم توفير قطع الأراضي التي تمتلكها الدولة أو البلدية مقابل قطع الأراضي المصادرة وفقًا لأنشطة القانون الاتحادي رقم في روسيا الاتحاد "مع مراعاة المواصفات المحددة في هذه المادة.

2- عند تحديد مبلغ التعويض ، يجب أن يشمل القيمة السوقية لقطع الأراضي ، التي يخضع حق الملكية الخاصة لها للإنهاء ، أو القيمة السوقية للحقوق الأخرى في قطع الأراضي الخاضعة للإنهاء ، أو الخسائر الناجمة عن الحجز. من قطع الأراضي ، بما في ذلك الخسائر الناشئة عن استحالة أداء أصحاب حقوق أداء قطع الأراضي هذه للالتزامات تجاه أطراف ثالثة ، بما في ذلك تلك القائمة على العقود المبرمة مع هؤلاء الأشخاص ، والأرباح المفقودة ، والتي يتم تحديدها وفقًا للقانون الاتحادي.

في حالة الاستيلاء على قطع الأراضي لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية ، إذا تم الاستيلاء على الممتلكات غير المنقولة الموجودة على قطع الأراضي هذه والتي تعود لأصحاب الحقوق في قطع الأراضي هذه ، فيجب أن يشمل مبلغ التعويض القيمة السوقية لهذه الممتلكات غير المنقولة. ، حق الملكية الخاصة الذي يخضع للإنهاء ، أو القيمة السوقية للحقوق الأخرى لهذه الأشياء العقارية الخاضعة للإنهاء.

2.1. إذا تم ، بالتزامن مع سحب قطع الأراضي لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية ، نقل الهياكل الهندسية ، فإن مبلغ التعويض لا يشمل القيمة السوقية لهذه الهياكل. في هذه الحالة ، عند تحديد مبلغ التعويض ، يجب أن يشمل:

1) تكلفة الأعمال على إعادة بناء الهياكل الهندسية والتكاليف المرتبطة بوضع هذه الهياكل (بما في ذلك دفع حقوق الارتفاق ، والارتفاق العام) ، باستثناء حالة تنفيذ أعمال إعادة بناء الهياكل الهندسية على حساب الشخص الذي تم اتخاذ قرار سحب الأرض بناءً على طلبه ؛ الأرض لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية ؛

2) الخسائر الأخرى المنصوص عليها في هذه المادة.

3 - عند تحديد مبلغ التعويض عن الاستيلاء على قطع الأراضي في ملكية الدولة أو البلدية ، تُحدَّد القيمة السوقية للحقوق في قطع الأراضي هذه الخاضعة للإنهاء ، مع مراعاة السمات التالية:

1) في حالة إنهاء حق الاستخدام الدائم (غير المحدود) لقطعة الأرض المقدمة كيان قانوني، سعر السوق هذا الحقيتم تحديدها على أنها القيمة السوقية للحق في استئجار قطعة أرض للمدة المحددة (القصوى) التي يحددها القانون ، وفي حالة عدم وجود حد (أقصى) يحدده القانون - لمدة تسعة وأربعين عامًا ؛

2) في حالة إنهاء حق الاستخدام الدائم (الدائم) أو الحيازة مدى الحياة (الموروثة) لقطعة الأرض الممنوحة لمواطن أو منظمة يحق لها الملكية الحرة لقطعة الأرض المسحوبة ، يتم تحديد القيمة السوقية لهذا الحق كقيمة سوقية لقطعة الأرض ؛

3) في حالة الإنهاء المبكر لعقد إيجار قطعة أرض أو اتفاقية استخدام مجانيقطعة الأرض ، يتم تحديد القيمة السوقية لهذا الحق على أنها القيمة السوقية للحق في تأجير قطعة أرض قبل انتهاء العقود المحددة.

4 - من أجل تحديد مبلغ التعويض عن قطعة الأرض المسحوبة التي سيتم تشكيلها ، فإن القيمة السوقية لقطعة الأرض التي هي في ملكية خاصة (القيمة السوقية للحقوق الأخرى لقطعة الأرض هذه خاضعة للإنهاء) هي يتم تحديده على أنه الفرق بين القيمة السوقية لقطعة الأرض الأصلية (القيمة السوقية للحقوق المنتهية لقطعة الأرض الأصلية) والقيمة السوقية لقطعة الأرض التي يحتفظ بها صاحب الحق (القيمة السوقية للحقوق المحتجزة) .

5. من أجل تحديد مبلغ التعويض ، يتم تحديد القيمة السوقية لقطعة أرض ، أو حق الملكية الخاصة التي تخضع للإنهاء ، أو القيمة السوقية للحقوق الأخرى لقطعة أرض خاضعة للإنهاء بناءً على يسمح باستخدام قطعة الأرض في اليوم السابق ليوم اتخاذ قرار سحب قطعة الأرض.

إذا تم تغيير الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض قبل اليوم المحدد للبناء أو إعادة بناء الأشياء ذات الأهمية الفيدرالية أو الأشياء ذات الأهمية الإقليمية أو الأشياء ذات الأهمية المحلية ، للبناء أو إعادة الإعمار التي يتم سحبها ، السوق يتم تحديد قيمة قطعة الأرض أو القيمة السوقية للحقوق المنتهية لقطعة الأرض على أساس الاستخدام المسموح به الذي تم تحديده قبل التغيير المحدد.

لا يؤخذ في الاعتبار السحب المخطط لقطعة أرض و (أو) أشياء عقارية تقع عليها عند تحديد مبلغ التعويض.

6- في حالة أنه نتيجة مصادرة قطع الأراضي و (أو) الأشياء العقارية الموجودة عليها ، يتكبد أصحاب الحقوق في العقارات المصادرة خسائر بسبب استحالة الوفاء بالتزاماتهم تجاه أطراف ثالثة ، بما في ذلك تلك القائمة على العقود المبرمة مع هؤلاء الأشخاص ، يتعين على أصحاب الحقوق في العقارات المسحوبة أن يقدموا إلى الشخص الذي يقوم بالعمل على تقييم قطع الأراضي المسحوبة و (أو) الأشياء العقارية الموجودة عليهم أو تقييم الحقوق المنتهية ومقدار الخسائر الناجمة عن هذا الانسحاب ، المستندات التي تؤكد حدوث خسائر لأصحاب الحقوق في العقارات المسحوبة بسبب استحالة الوفاء بالالتزامات المحددة.

7. يتم تحديد مبلغ التعويض في موعد لا يتجاوز ستين يومًا قبل توجيه الاتفاق على سحب العقارات إلى صاحب الحق في قطعة الأرض.

8- عند تحديد مبلغ التعويض ، لا يؤخذ في الاعتبار ما يلي:

1) الأشياء العقارية الموجودة على قطعة الأرض المسحوبة ، والتحسينات غير القابلة للتجزئة على هذه الأشياء (بما في ذلك نتيجة إعادة الإعمار) التي تم إجراؤها بشكل مخالف للاستخدام المسموح به ، وكذلك مخالفة لشروط اتفاقية الإيجار لقطعة الأرض التي هي في ملكية الولاية أو البلدية ، أو اتفاقية الاستخدام الحر لهذه الأرض ؛

2) تحسينات لا يمكن فصلها على قطعة الأرض و (أو) الأشياء العقارية الموجودة عليها ، والتي تتم بعد إخطار صاحب الحق في العقار المحجوز على قرار سحب قطعة الأرض لاحتياجات الدولة أو البلدية ، باستثناء التحسينات غير القابلة للتجزئة من أجل ضمان سلامة هذه العقارات في عملية استخدامها (التشغيل) ، والوقاية من الحرائق والحوادث ، الكوارث الطبيعية، ظروف أخرى تحمل حالة طوارئأو من أجل إزالة عواقبها ، وكذلك نتيجة إعادة الإعمار على أساس رخصة البناء الصادرة قبل الإخطار المذكور ؛

3) الأعيان العقارية التي تم تشييدها بعد إخطار صاحب الحق في العقار المحجوز عليه بقرار سحب قطعة الأرض لاحتياجات الدولة أو البلدية ، باستثناء الحالات التي تم فيها البناء على أساس تصريح بناء صادر مسبقًا ؛

4) ممتلكات غير منقولة لا يتطلب تشييدها إصدار رخصة بناء ويبدأ بناؤها بعد إخطار صاحب الحق بالعقار الذي تم سحبه بقرار سحبه ؛

5) المعاملات التي أبرمها صاحب الحق في العقار المحجوز بعد إخطاره بقرار الانسحاب ، إذا استدعت هذه المعاملات زيادة في مقدار الخسائر التي تدخل في مبلغ التعويض عن الأرض المصادرة.

9. مقدار التعويض عن الانتماء لعدة أشخاص على حق الملكية المشتركةيتم تحديد قطعة الأرض المصادرة و (أو) الممتلكات غير المنقولة الواقعة عليها بما يتناسب مع الأسهم في الملكية المشتركة لهذه الممتلكات.

10. تقرير التقييم الذي تم إعداده من أجل تحديد مبلغ التعويض ، أو القيمة السوقية لقطعة الأرض المخصصة للملكية مقابل القطعة المسحوبة ، أو القيمة السوقية للحق الذي تم تقديم قطعة الأرض عليه بدلاً من سحبت واحدة ، سارية المفعول حتى توقيع اتفاقية مصادرة العقارات لاحتياجات الولاية أو البلدية أو حتى صدور قرار من المحكمة بشأن الاستيلاء القسري على قطعة أرض و (أو) الأشياء العقارية الموجودة عليها لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية.