Pour toutes les transactions avec des terrains avec participation citoyenne, entités juridiques, états et municipalités une forme écrite est requise.
Les transactions écrites sont divisées en deux groupes. Ce sont avant tout des transactions notariées qui garantissent les intérêts de l'État et des participants circulation civile. Ce formulaire est requis dans les cas prévus par la loi et dans les cas où stipulé par l'accord côtés. Dans tous les autres cas, les transactions portant sur des terrains peuvent se faire sous une simple forme écrite.
La législation actuelle prévoit l'enregistrement par l'État du transfert de droits sur un bien immobilier et des transactions avec celui-ci. Au sens de législation foncière et la pratique de l'application de la législation foncière, l'enregistrement obligatoire par l'État est établi pour les contrats de vente terrain, contrats de bail et sous-location d'un emplacement, utilisation urgente gratuite. Ces contrats sont enregistrés au Registre Unifié registre d'état droits et sont attestés par l'apposition d'un cachet d'enregistrement spécial sur le contrat concerné.
L'enregistrement par l'État est obligatoire pour un certain nombre d'autres transactions écrites avec des biens immobiliers spécifiés dans la loi, qui comprennent un terrain et des bâtiments, des structures, des logements et des locaux non résidentiels, les entreprises en tant qu'ensembles immobiliers.
Ces transactions comprennent les contrats: sur hypothèque (clauses 3 et 4 de l'article 339 du Code civil de la Fédération de Russie); ventes immobilières (clause 1 de l'article 551 du Code civil de la Fédération de Russie); des dons immobilier(Clause 3, article 574 du Code civil de la Fédération de Russie); bail de biens immobiliers (clause 2 de l'article 609 du Code civil de la Fédération de Russie), sauf disposition contraire de la loi; bail d'un bâtiment et d'une structure, conclu pour une période d'au moins un an (clause 2, article 651 du Code civil de la Fédération de Russie); bail d'une entreprise (clause 2, article 658 du Code civil de la Fédération de Russie).
Afin de simplifier et de faciliter au maximum les conditions de circulation civile, Code foncier La Fédération de Russie établit des exceptions à la règle générale sur l'obligation enregistrement d'état transactions écrites avec des terrains. En vertu de cette norme juridique, les contrats de location d'un terrain, de sous-location d'un terrain et d'utilisation gratuite à durée déterminée de terrains conclus pour une période inférieure à 1 an, qui ne sont pas soumis à l'enregistrement de l'État, relèvent de cette norme juridique.
L'enregistrement par l'État n'est pas non plus requis pour un certain nombre d'autres transactions écrites spécifiées dans les lois fédérales, par exemple, pour les contrats gestion de la confiance exécutés à la place des contrats de bail pour les parts foncières, qui ont été conclus avant l'introduction de Operation de la loi réglementer la circulation des terres agricoles
Pour effectuer une transaction, la volonté d'une personne doit être exprimée à l'extérieur, c'est-à-dire portée à l'attention des autres. La manière d'exprimer la volonté s'appelle la forme de la transaction. La volonté peut être exprimée oralement ou par écrit, et également manifestée par l'accomplissement d'actions concluantes, et la forme de la transaction, respectivement, est divisée en écrit (simple et notarié) et oral.
Forme orale des transactions
À oral transaction la volonté de la personne est exprimée verbalement. Une transaction qui peut être faite oralement est également considérée comme terminée lorsque le comportement de la personne indique sa volonté de faire une transaction - c'est la transaction par des actions concluantes (par exemple, retirer de l'argent à un guichet automatique). Le silence est reconnu comme l'expression de la volonté d'effectuer une transaction dans les cas prévus par la loi ou par accord des parties (par exemple, non-acceptation d'une succession).
Les transactions peuvent être faites oralement, pour lesquelles une forme écrite (simple ou notariée) n'est pas établie par la loi ou par accord des parties (clause 1 de l'article 159 du Code civil). Sauf convention contraire des parties, toutes les transactions qui sont exécutées au moment même de leur conclusion peuvent être faites oralement, à l'exception des transactions pour lesquelles une forme notariée est établie, et des transactions pour lesquelles l'inobservation d'un simple écrit forme entraîne leur nullité (paragraphe 2 de l'art. 159 GK). En outre, les transactions peuvent être faites oralement en exécution d'une convention conclue par écrit, si celle-ci n'est pas contraire à la législation ou à la convention (clause 3 de l'article 159 du Code civil) Transactions : concept, types et forme. Dispositions légales sur l'entrepreneuriat. Bulletin. Numéro 2. JSC Center for Business Information, Moscou, 1999. - P. 98.
Ecriture simple
Avec une forme écrite simple d'une transaction, elle est conclue par l'établissement d'un document dans lequel son contenu est indiqué par écrit. Ce document doit indiquer les parties à la transaction ; ils (ou les personnes autorisées par eux) doivent signer le document. Droit, autres actes juridiques et par accord des parties, des exigences supplémentaires peuvent être établies que la forme de la transaction doit respecter (exécution sur papier à en-tête d'une certaine forme, scellement, etc.) (clause 1 de l'article 160 du Code civil). Si un citoyen, en raison d'un handicap physique, d'une maladie ou d'un analphabétisme, ne peut signer de sa propre main, un autre citoyen (demandeur) peut signer la transaction à sa demande. La signature de l'applicateur doit être certifiée par un notaire ou un autre fonctionnaire qui a le droit d'accomplir un tel acte notarié, indiquant les raisons pour lesquelles le citoyen effectuant la transaction n'a pas pu le signer de sa propre main (n. 3, article 160 du le code civil).
Selon l'art. 161 du Code civil en simple forme écrite doit être faite, à l'exception des transactions qui nécessitent une notarisation:
Transactions des personnes morales entre elles et avec les citoyens ;
Transactions de citoyens entre eux pour un montant supérieur à au moins dix fois le salaire minimum établi par la loi, et dans les cas prévus par la loi, quel que soit le montant de la transaction. Dans le même temps, le respect d'une simple forme écrite n'est pas requis pour les opérations qui, conformément à l'art. 159 du Code civil peut se faire oralement (voir ci-dessus).
Les conséquences du non-respect d'une simple forme écrite de la transaction sont établies à l'art. 162 GK. La conséquence habituelle est la perte par les parties en cas de contestation du droit de se référer à la confirmation de la transaction et de ses conditions sur témoignages, ce qui ne les prive toutefois pas du droit de fournir des preuves écrites et autres. Dans les cas expressément prévus par la loi ou par accord des parties, le non-respect d'un simple écrit d'une opération entraîne sa nullité (par exemple, le non-respect d'un simple écrit d'une opération économique étrangère - alinéa 3 de l'article 162 du Code civil).
Ecrit notarié
La certification notariale de la transaction est effectuée en faisant une inscription de certification sur le document d'un notaire ou autre officiel avec l'autorité compétente.
La certification notariale des transactions est obligatoire si :
Spécifié dans la loi;
Il est prévu par accord des parties, bien que ce formulaire ne soit pas requis par la loi pour les transactions de ce type.
Dans certains cas, les transactions écrites sont soumises à l'enregistrement de l'État (par exemple, avec des terres et d'autres biens immobiliers). Les cas et la procédure d'un tel enregistrement sont établis par la loi.
Le non-respect de la forme notariée de la transaction ou des exigences de la loi sur son enregistrement d'État entraîne la nullité de la transaction. Il est considéré comme insignifiant (clause 1 de l'article 165 du Code civil). Toutefois, la loi (clause 2.3 de l'article 165 du Code civil) permet des exceptions à cette règle. Ainsi, si l'une des parties a entièrement ou partiellement exécuté une transaction nécessitant une certification notariale et que l'autre partie élude cette certification de la transaction, le tribunal a le droit, à la demande de la partie exécutante, de reconnaître la transaction comme valide. Dans ce cas, la notarisation ultérieure de la transaction n'est pas requise. Si une transaction nécessitant un enregistrement par l'État est effectuée en bonne et due forme, mais que l'une des parties élude son enregistrement, le tribunal a le droit, à la demande de l'autre partie, de prendre une décision sur l'enregistrement de la transaction, et il est enregistré conformément à la décision des parties du tribunal du deuxième Code civil de la Fédération de Russie (sous la direction de A.M. Erdelevsky - Agence (CJSC) "Bibliothèque RG", - M., 2004. - P. 425 ..
Une partie qui évite de manière déraisonnable la notarisation ou l'enregistrement par l'État d'une transaction est tenue d'indemniser l'autre partie pour les pertes subies à cet égard (paragraphe 4 de l'article 165 du Code civil).
La transaction est une unité de quatre éléments: sujets - personnes participant à la transaction, côté subjectif- volonté et expression de la volonté, forme et contenu.
Examinons chacun des éléments de l'accord.
Sujets transactions sont reconnues comme ayant la capacité juridique.
Puisque la transaction est un acte volontaire, seuls les citoyens valides peuvent le faire. Les personnes ayant une capacité juridique limitée ne peuvent effectuer que les transactions autorisées par la loi.
Les personnes morales peuvent effectuer toutes les transactions qui ne sont pas interdites par la loi et qui ne contredisent pas les objectifs inscrits dans leurs documents constitutifs.
Des types d'activités distincts ne peuvent être exercés par des personnes morales et des entrepreneurs individuels qu'avec un permis spécial (licence).
La volonté d'une personne morale se réalise lorsqu'une transaction est effectuée par ses organes ou ses représentants. Pour une personne morale conséquences juridiques n'interviennent que si son organe ou son représentant a agi dans le cadre des pouvoirs qui lui sont conférés.
Côté subjectif se compose de deux éléments : la volonté et la volonté. La volonté et la volonté sont importantes pour la transaction dans leur unité. Pour la validité de la transaction, il n'est pas indifférent de savoir comment la volonté du sujet s'est formée.
Une condition nécessaire à la validité de la transaction est l'absence de tout facteur susceptible de déformer l'idée que la personne se fait de l'essence de la transaction ou de ses éléments individuels (illusion, tromperie, etc.) ou de créer l'apparence d'une volonté intérieure dans son absence (menace, violence, etc.). P.).
Un autre élément de l'attitude mentale d'une personne face à l'action qu'elle accomplit, qui peut être important pour une transaction, est motif. Raison motivante, cet objectif socio-économique ou autre, dans le but d'atteindre lequel une personne conclut une transaction, selon règle générale se trouve en dehors de la transaction elle-même et n'a aucun effet sur celle-ci. Pour droit civil peu importe que la transaction ait atteint le résultat qui a servi de motif.
Cependant, dans certains cas, le motif peut avoir sens juridique(par exemple, l'article 169 du Code civil de la Fédération de Russie), en outre, les parties ont le droit d'attribuer une signification juridique aux motifs en stipulant l'établissement de droits et d'obligations ou leur modification et leur résiliation, en fonction de la mise en œuvre de la le motif ou le but de la transaction. Dans ce cas, le motif convenu par les parties devient une condition de la transaction, et la transaction elle-même sera considérée comme terminée sous la condition.
Il faut distinguer le motif et l'objet de l'opération de son terrains, c'est-à-dire le résultat juridique typique qui devrait être atteint par l'exécution de la transaction. L'objet juridique spécifique des personnes peut ne pas coïncider avec la base de la transaction (opérations simulées et imaginaires). La base est un élément obligatoire de la transaction, à l'exception des cas spécifiquement spécifiés dans la loi.
Le testament doit refléter correctement la volonté intérieure et la porter à l'attention des participants à la transaction. La loi établit que l'apport de la volonté intérieure aux autres participants à la transaction ne doit se faire que de manière statutaire, c'est-à-dire sous une forme déterminée par la loi. L'absence de la forme d'expression de volonté requise par la loi peut entraîner la nullité de la transaction.
La forme les transactions peuvent être orales ou écrites.
Forme orale de la transaction
Oralement conformément à l'art. 159 du Code civil de la Fédération de Russie, toute transaction peut être effectuée si :
- une forme écrite ne leur est pas établie par la loi ou par accord des parties ;
- ils sont remplis au moment où ils sont exécutés;
- la transaction est exécutée contrat écrit et il y a un accord sur la forme orale de la performance.
La forme orale des transactions réside dans le fait que les parties expriment leur volonté par des mots, grâce auxquels la volonté est perçue directement.
Les actions concluantes et, dans certains cas, le silence sont assimilés à la forme orale d'une transaction (clauses 2, 3, article 158 du Code civil de la Fédération de Russie).
Actions concluantes - c'est le comportement d'une personne qui indique sa volonté de conclure une affaire (à titre d'exemple, on peut citer la réalisation de transactions d'achat et de vente par l'intermédiaire de distributeurs automatiques, dans laquelle l'action du vendeur qui a placé la machine indique déjà son intention de faire une affaire).
Le silence peut indiquer la réalisation d'une transaction que dans les cas prévus par la loi ou par accord des parties.
Toutes les autres transactions doivent être effectuées en cours d'écriture.
La forme écrite de la transaction
La forme écrite est simple et notariée.
Traiter dans écriture simple doit être complétée par l'établissement d'un document exprimant son contenu et signé par la ou les personne(s) réalisant la transaction, ou dûment mandatée(s) par elle(s) personnes.
Elles peuvent également être réalisées par échange de documents par voie postale, télégraphique, téléimprimeuse, téléphonique, électronique ou autre, qui permet d'établir de manière fiable que le document émane de la partie au contrat (clause 2 de l'article 434 du Code civil de la Fédération de Russie).
D'autres actes juridiques et accords des parties peuvent établir des exigences supplémentaires que la forme de la transaction doit respecter (exécution sur papier à en-tête d'une certaine forme, apposition d'un sceau, etc.), et prévoir les conséquences du non-respect des ces exigences.
Conformément à l'art. 161 du Code civil de la Fédération de Russie doit être faite sous une forme écrite simple de transactions (à l'exception de celles nécessitant une notarisation):
- les personnes morales entre elles et avec les citoyens ;
- citoyens entre eux pour un montant supérieur à au moins dix fois le salaire minimum fixé par la loi, et dans les cas prévus par la loi, quel que soit le montant de la transaction.
Les reçus commerciaux ou de caisse ne sont pas une simple forme écrite de la transaction, car ils ne contiennent pas les détails nécessaires à celle-ci (informations sur les parties à la transaction, sur l'objet du contrat, etc.). Cela ne signifie toutefois pas que les reçus de vente et les encaissements n'ont pas de signification juridique. Ils peuvent, avec d'autres documents, être utilisés comme preuves dans les procédures judiciaires.
Le non-respect de la simple forme écrite de la transaction selon la règle générale (clause 1 de l'article 162 du Code civil de la Fédération de Russie) prive les parties du droit, en cas de litige, de se référer à la confirmation de la transaction et toutes les conditions pour témoigner, mais ne les prive pas du droit de fournir des preuves écrites et autres ( Facture de vente, encaissement, enregistrements audio-vidéo, etc.).
Dans les cas expressément spécifiés par la loi ou dans l'accord des parties, le non-respect de la simple forme écrite de la transaction entraîne sa nullité (par exemple, un accord sur une sanction (article 331 du Code civil de la Fédération de Russie) , sur une garantie (article 362 du Code civil de la Fédération de Russie), une promesse de cadeau (article 574 du Code civil de la Fédération de Russie).
Le non-respect d'une simple forme écrite d'une transaction économique étrangère entraîne (clause 3, article 162 du Code civil de la Fédération de Russie).
Formulaire notarié transactions est requis pour les transactions directement prévues par la loi, ainsi que par accord des parties, même si ce formulaire n'était pas requis par la loi pour les transactions de ce type (clause 2, article 163 du Code civil de la Fédération de Russie). La forme notariale diffère de la simple forme écrite des transactions par la présence d'une inscription de certification d'un notaire ou d'un autre fonctionnaire qui a le droit d'accomplir un tel acte notarié. Ainsi, un formulaire notarié est requis pour un testament, un contrat de rente.
Pour certains types de transactions, il est prévu, en plus de les investir sous la forme appropriée, également enregistrement d'état obligatoire. Conformément à l'art. 164 du Code civil de la Fédération de Russie, les transactions foncières, immobilières et autres spécifiées par la loi sont soumises à un enregistrement obligatoire par l'État.
Pour que la transaction soit valide, il est nécessaire que son contenu soit conforme aux exigences de la loi et des autres actes juridiques, c'est-à-dire qu'il ne viole ni les normes prohibitives ni prescriptives de la législation en vigueur.
Cependant, le contenu des transactions peut différer de ceux établis par la loi. normes dispositives ou ne pas être prévues par la loi, mais en tout état de cause, elles doivent respecter les principes généraux et le sens du droit civil.
En outre, le contenu des transactions doit respecter les principes fondamentaux de l'ordre public et de la morale de la société.
Une transaction de vente et d'achat notariée, en quoi elle diffère d'une simple transaction écrite, comment cela se passe, quelles garanties
Réponses à quelques questions sur la réalisation de transactions d'achat et de vente sous forme notariale
avocat immobilier
Gordon A.E.
Une transaction notariée de vente et d'achat, en quoi diffère-t-elle d'un simple écrit
L'essence d'une transaction d'achat et de vente immobilière, comme toute transaction de vente et d'achat, est de transférer la propriété du vendeur à l'acheteur moyennant des frais. Une caractéristique des transactions d'achat et de vente de biens immobiliers est qu'elles ne sont effectuées que par écrit en rédigeant un document (accord) signé par les parties - le vendeur et l'acheteur. C'est ce qu'on appelle la forme écrite simple de la transaction. Depuis 2013, les transactions immobilières (à quelques exceptions près) ne nécessitent pas d'enregistrement auprès de l'État et sont considérées comme conclues à partir du moment où le contrat est signé. Par conséquent, il est si important de rédiger correctement un contrat, ce qui vous permet d'acquérir des connaissances et de l'expérience dans le soutien juridique des transactions immobilières.
La forme notariée d'une transaction de vente et d'achat est le même contrat de vente qui a été certifié par un notaire. Attention : un notaire accomplit une action notariale - certification de la transaction, rédaction d'un contrat contenant les termes de la transaction de vente et d'achat - il ne s'agit pas d'une action notariale, mais d'une technique service légale, qui s'effectue toujours dans les études notariales. Il n'est pas rare que les notaires refusent de certifier une transaction uniquement si vous faites allusion à l'ajout de certaines de vos conditions à leur contrat, par exemple, sur l'ordre de paiement, sur l'état du bien vendu, etc.
En attendant, il n'y a pas de bagatelles dans l'immobilier, et le contrat de vente doit contenir toutes les conditions qui permettront d'éviter les conflits dans l'exécution du contrat. En pratique, vos souhaits de compléter le contrat proposé par le notaire peuvent finir par vous montrer la porte.
Il existe une idée fausse selon laquelle une transaction notariale offre une sorte de garantie qu'une transaction notariale ne peut pas être contestée et, plus important encore, que par l'intermédiaire d'un notaire, vous pouvez vendre ou acheter vous-même un bien immobilier en toute sécurité.
Accompagnant des transactions depuis 16 ans et participant régulièrement aux tribunaux immobiliers, je peux dire : Ce ne sont que des idées reçues, pourquoi ? Lire ci-dessous.
2. Comment un notaire établit-il les décomptes d'une transaction d'achat et de vente d'appartement dans une banque ?
Selon la loi, les notaires ont le droit et l'obligation d'accomplir des actes notariés, dont l'un est la certification des transactions.
Lors de la certification d'une transaction immobilière, un notaire est tenu d'accomplir un certain nombre de une action en justice, qui, dans l'accompagnement juridique des transactions immobilières, est effectuée par tout avocat compétent, et plus encore, un avocat (bien entendu, à l'exception des actes de certification) :
Ainsi, un acte notarié séparé "règlements dans le cadre d'une transaction de vente et d'achat", etc. les actions liées au paiement du droit immobilier ne sont pas prévues.
Parallèlement, un notaire peut certifier un contrat de vente par une visite sur le lieu de sa commission réelle, par exemple, dans une banque. Etant donné que les actes notariés sont accomplis chez le notaire, le départ s'effectue moyennant des frais et en accord avec le notaire. Il faut en tenir compte : même à la sortie de la banque, le notaire ne certifiera qu'une transaction immobilière. Les règlements d'une transaction dans une banque nécessitent la conclusion d'accords séparés, qui n'ont rien à voir avec le certificat de vente et à la préparation desquels le notaire n'est pas impliqué. Ces contrats ont leurs propres caractéristiques, et d'une importance particulière pour la transaction sont des contrats auxiliaires, mais qui offrent « techniquement » des garanties pour le vendeur et l'acheteur qu'un notaire ne peut fournir.
Dans le même temps, nous rencontrons souvent des erreurs dans les contrats proposés par les notaires, qui entraînent des risques importants pour les parties - tant le vendeur que l'acheteur d'un bien immobilier.
3. Est-il possible de contester le contrat de vente d'un appartement préalablement conclu chez un notaire ?
Selon Code civil RF transaction invalide n'entraîne pas de conséquences juridiques, à l'exception de celles liées à son invalidité, et est invalide à partir du moment de sa commission (article 167 du Code civil de la Fédération de Russie). La transaction est invalide pour les motifs établis par la loi, en vertu de sa reconnaissance en tant que telle par le tribunal (transaction contestable) ou indépendamment de cette reconnaissance (transaction nulle) (article 166 du Code civil de la Fédération de Russie). Une demande de reconnaissance d'une transaction annulable comme invalide peut être déposée par une partie à la transaction ou par une autre personne spécifiée dans la loi.
Le contrat de vente d'un appartement selon le Code civil de la Fédération de Russie est une transaction visant le transfert d'un bien immobilier (appartement) du vendeur (propriétaire) à l'acheteur (nouveau propriétaire) moyennant des frais. Le transfert de propriété des appartements est conséquence juridique contrat de vente d'un appartement.
Ainsi, les parties au contrat de vente d'un appartement ou d'autres personnes ont le droit de saisir le tribunal d'une demande de reconnaissance du contrat comme invalide.
En outre, chacune des parties au contrat a le droit de demander en justice la modification ou la résiliation du contrat en cas de violation substantielle du contrat par l'autre partie. La violation du contrat par l'une des parties est reconnue comme essentielle, ce qui entraîne un tel dommage pour l'autre partie qu'elle est largement privée de ce sur quoi elle était en droit de compter lors de la conclusion du contrat.
Ainsi, un contrat de vente d'un appartement certifié par un notaire peut être contesté en justice.
Par exemple, la base de la contestation des contrats de vente d'appartements est souvent la contestation du testament par des héritiers nouveaux ou mécontents.
4. Un contrat notarié pour la vente d'un appartement offre-t-il une garantie à 100 % ?
Comme mentionné ci-dessus, lors de la certification d'une transaction immobilière, un notaire doit :
1) établir l'identité du citoyen, de son représentant ou du représentant d'une personne morale qui a demandé un acte notarié
2) vérifier la capacité juridique des citoyens et la capacité juridique des personnes morales qui ont demandé un acte notarié
3) expliquer aux parties le sens et la portée du projet d'accord soumis par les parties à la transaction
4) vérifier si le contenu du contrat correspond aux intentions réelles des parties
5) vérifier si le projet de transaction ne contredit pas les exigences de la loi
6) vérifier la propriété de ce bien immobilier par une personne qui l'aliène ou le nantit
7) expliquer aux participants à la transaction les droits et obligations, avertir des conséquences des fautes commises actes notariés afin que l'ignorance juridique ne puisse être utilisée à leur détriment
8) refuser d'accomplir un acte notarié en cas d'incompatibilité avec la législation de la Fédération de Russie ou les traités internationaux
9) le contrat est lu à haute voix aux participants à la transaction et signé par eux en présence d'un notaire
10) Faites une inscription d'accusé de réception sur le contrat.
11) Enregistrez l'acte notarié complété dans le registre notarial correspondant.
Pour diverses raisons, y compris des actions malhonnêtes délibérées des participants à la transaction de vente et d'achat et du notaire, un vice juridique peut survenir dans la transaction. Par exemple, lors de la certification de l'identité du vendeur d'un appartement, le notaire n'a pas vérifié la ressemblance extérieure et le vendeur s'est avéré être un fraudeur. Le passeport s'est avéré être un faux. Etc. En conséquence, la transaction n'a pas été effectuée par le propriétaire. Soit le vendeur a gardé le silence sur l'acquisition de l'appartement par mariage et n'a pas fourni le consentement notarié du deuxième époux pour la vente de l'appartement. Un notaire ne peut pas vérifier cette circonstance avec 100% de certitude. Soit le notaire a établi la capacité du vendeur, alors qu'il est limité dans ses capacités ou qu'il n'était pas au courant de ses actes au moment de la transaction.
Chacun des défauts énumérés n'est pas seulement une base pour contester le contrat de vente d'un appartement devant un tribunal, mais pour annuler une telle transaction comme invalide.
Dans le même temps, la loi ne contient pas de listes de mesures nécessaires et suffisantes lors de l'exécution d'actes notariés, qui garantissent l'indéniabilité d'une transaction notariale.
En outre, lors de l'assistance juridique pour l'achat et la vente d'appartements, il faut faire face à des situations où Activités illégales sont accomplis par les notaires eux-mêmes, ou de telles actions se retrouvent dans des transactions antérieurement conclues avec un appartement, y compris celles notariales.
La pratique judiciaire montre : en elle-même notarisation la transaction d'achat et de vente d'un appartement ne protège pas contre la possibilité de la contester à l'avenir, et les notaires ne donnent pas de garanties à 100% sur l'irréfutable des transactions.
5. Comment se passe la transaction d'achat et de vente d'un appartement avec un notaire
La transaction d'achat et de vente d'un appartement chez un notaire est plus difficile, longue et nerveuse, et donc plus difficile qu'une vente sous une simple forme écrite.
Le fait est que la certification du contrat de vente d'un appartement par un notaire n'annule pas pour le vendeur, et surtout pour l'acheteur, la nécessité de passer par les étapes restantes de la transaction :
- faire une avance pour un appartement,
- vérifier l'historique de l'appartement,
- vérifier le vendeur
- préparer la transaction elle-même, c'est-à-dire collecter les documents nécessaires, préparer les règlements sécurisés - convenir avec la banque du bail du coffre-fort, convenir avec elle du contrat de vente et d'achat, convenir des conditions d'accès au coffre-fort ,
- faire une affaire
- organiser l'enregistrement du transfert de propriété à l'acquéreur
- soumettre des documents pour l'enregistrement et les récupérer
- faire des calculs,
- compléter l'affaire.
Dans cette liste, la certification de la transaction par un notaire n'est qu'une étape, voire deux, si le notaire enregistre les droits.
Si un prêt hypothécaire est utilisé, cela ne s'applique pas au notaire. La donne se complique, il y a deux nouvelles étapes :
- approbation d'un objet pour une hypothèque,
- négociation des conditions de vente et d'achat avec la banque.
De plus, chacune des étapes nécessite l'obtention documents supplémentaires, y compris cette circonstance doit être prise en compte, par exemple, lors d'un paiement anticipé.
Et si vous avez une "offre alternative" - est-ce que vous ou le vendeur payez en totalité / en partie l'appartement acheté en vendant un autre appartement ? Autrement dit, vous devez effectuer simultanément deux ou trois transactions avec un règlement simultané pour chaque appartement.
Et si l'un d'eux implique également un prêt hypothécaire ?
Les notaires dans de telles situations ne sont pas des assistants.
Vous serez assisté par des avocats spécialisés en transactions immobilières, des avocats d'aide à la transaction ou des agents immobiliers.
Pour effectuer une transaction notariale, au jour préalablement fixé par le notaire, le vendeur et l'acheteur se présentent chez le notaire.
Le vendeur doit avoir des documents pour l'appartement et un passeport avec lui, l'acheteur doit avoir un passeport. En règle générale, les notaires exigent que les parties à la transaction fournissent des certificats des dispensaires narcologiques et psycho-neurologiques, sous une forme notariée, le consentement du deuxième conjoint, respectivement, pour la vente et l'achat d'un appartement, EZhD du vendeur .
Le contrat de vente d'un appartement doit être préparé, lu et accepté par les parties à l'avance. Les erreurs et les fautes de frappe dans les contrats notariés sont beaucoup plus difficiles à corriger que dans les contrats sous une simple forme écrite.
Il est important de définir dans le contrat toutes les conditions de sa mise en œuvre: qui, quoi et quand le fait - quelle est l'intégralité de l'objet, quel état, dettes, radiation des résidents, libération de l'appartement, qui paie quand, comment , comment et où le transfert des droits est enregistré, qui et comment les documents sont soumis, comment la communication entre les parties est effectuée, comment la transaction est conclue, etc. Une description détaillée des conditions prévient et supprime la plupart des litiges dans l'exécution du contrat.
En règle générale, les notaires "n'encombrent pas le contrat" avec de tels détails. Il en va de même pour la procédure de paiement.
En conséquence, des différends surgissent régulièrement sur l'état et le moment du transfert des appartements, des dettes et de la radiation des personnes inscrites dans l'appartement. Les vendeurs coupent régulièrement les climatiseurs, les cuisinières, les cuisines intégrées et les prises avec interrupteurs.
Tel situations controversées doivent être éliminés au stade de la préparation de la transaction et du contrat de vente d'un appartement, puis contrôler clairement l'exécution de la transaction.
Ces actes ne sont pas notariés et les notaires ne sont pas tenus de les accomplir. Et les conditions pertinentes ne sont pas obligatoires pour les contrats de vente de biens immobiliers, les notaires ne sont donc pas tenus de les inclure dans le contrat de vente d'un appartement. Mais le respect de ces conditions discipline les parties au contrat, ce qui simplifie grandement l'exécution des contrats, et simplifie le règlement des litiges.
Tous les moments glissants des transactions avec des appartements seront provoqués par celui qui mène la transaction à toutes les étapes, ou fournit support légal offres d'appartement.