Calcul du loyer du terrain en ligne. Comment est le calcul du bail foncier à partir de la valeur cadastrale

Si un citoyen conclut un bail avec la municipalité locale terrain, qui appartient à la municipalité ou à l'État, il doit en payer un loyer, qui n'est pas perçu arbitrairement, mais calculé selon une formule spéciale. Par conséquent, vous pourriez être intéressé

Louer et louer

Le bail est l'utilisation de certains biens transférés au locataire pour la mise en œuvre de toute activité pendant une certaine période et moyennant un certain montant établi par le contrat de bail. Conformément à la loi Fédération Russe relations de bail sont autorisés dans tous les secteurs de l'économie et en relation avec toute propriété, y compris terrains. Conditions, taille et ordre d'application location pour les terrains en l'état et propriété municipale sont déterminés par le gouvernement de la Fédération de Russie et les organismes autonomie de l'État municipalités.

La procédure de détermination du loyer des terrains appartenant à l'État et à la propriété municipale est déterminée par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie n ° de paiement, ainsi que la procédure, les conditions et les modalités de paiement du loyer des terrains appartenant à la Fédération de Russie.

Le loyer est déterminé sur la base de la valeur cadastrale du terrain et est calculé en pourcentage :

0,01 % pour :

• un terrain mis à la disposition d'une personne physique ou morale bénéficiant de l'exonération du paiement de la taxe foncière conformément à la législation sur les impôts et taxes, sauf dans les cas où le droit de conclure un contrat de bail pour un terrain a été acquis aux enchères (appels d'offres, les enchères);
• d'un terrain mis à la disposition d'un particulier qui a le droit de réduire la base d'imposition lors du paiement de la taxe foncière conformément à la législation sur les impôts et taxes, si la base d'imposition résultant d'une réduction d'un montant non imposable est supposée être nul, sauf dans les cas où le droit à la conclusion d'un contrat de bail pour un terrain acquis aux enchères (appels d'offres, ventes aux enchères) ;
• un terrain mis à la disposition d'une personne physique qui a le droit de réduire l'assiette imposable lors du paiement de l'impôt foncier conformément à la législation sur les impôts et taxes, si le montant de la déduction fiscale est inférieur à la taille de l'assiette imposable, sauf dans les cas où le droit de conclure un contrat de bail pour un terrain acquis aux enchères (concours, enchères). Dans le même temps, le taux de 0,01 % est établi par rapport au loyer égal au montant d'une telle retenue ;
• un terrain retiré de la circulation, si le terrain, dans les cas établis par les lois fédérales, peut être loué, sauf dans les cas où le droit de conclure un bail foncier a été acquis lors d'enchères (appels d'offres, enchères);

0,3 % contre

• une parcelle de terre agricole, dont le droit est réenregistré conformément à législation foncière Fédération Russe,
• ainsi que des terres agricoles à circulation limitée, sauf dans les cas où le droit de conclure un contrat de bail pour un terrain a été acquis lors d'enchères (appels d'offres, enchères);

0,6 % contre

• un terrain destiné à un usage agricole, à la gestion d'une économie paysanne (ferme), à ​​une agriculture subsidiaire personnelle, ainsi qu'aux citoyens ou à leurs associations à but non lucratif pour le jardinage, le jardinage et les chalets d'été, la construction de garages, à l'exception des cas spécifiés au dessus;

1,5 % pour :

• un terrain dont la circulation est limitée et qui n'appartient pas à la catégorie des terres agricoles, dont le droit au bail a été réenregistré conformément à la législation foncière de la Fédération de Russie ;
• un terrain mis à disposition dans le cadre d'une convention d'aménagement d'une zone bâtie ;
• parcelles de terrain formées à partir d'une parcelle de terrain prévue pour le développement intégré du territoire aux fins de construction de logements conformément au Code foncier de la Fédération de Russie ;

Si le droit de conclure un contrat de location pour un terrain est acquis de la manière prescrite par la législation foncière de la Fédération de Russie lors d'enchères (appels d'offres, enchères), le loyer est déterminé en fonction des résultats de ces enchères (appels d'offres, enchères ).

ZK RF Article 39.7. Le montant du loyer d'un terrain appartenant à l'État ou à la municipalité

(introduit par la loi fédérale n° 171-FZ du 23 juin 2014)

ConsultantPlus : remarque.

Postes tribunaux de grande instance en vertu de l'art. 39.7 RF LC >>>

1. Le montant du loyer d'un terrain appartenant à l'État ou à la municipalité est déterminé conformément aux principes de base pour la détermination du loyer établis par le gouvernement de la Fédération de Russie.

2. En cas de conclusion d'un contrat de location pour un terrain appartenant à l'État ou à la municipalité lors d'une vente aux enchères pour le droit de conclure un contrat de location pour un terrain, le montant du loyer annuel ou le montant du premier paiement de location pour le terrain est déterminé sur la base des résultats de cette vente aux enchères.

En cas de conclusion d'un contrat de bail pour un terrain avec une personne qui a déposé la seule application pour la participation à la vente aux enchères pour le droit de conclure un contrat de bail pour un terrain appartenant à l'État ou à la municipalité avec un demandeur reconnu comme le seul participant à la vente aux enchères, ou avec le seul participant ayant participé à la vente aux enchères, le montant du loyer annuel ou le montant du premier loyer pour un tel terrain est déterminé à hauteur du prix initial de l'objet de l'enchère.

3. Sauf disposition contraire du présent Code ou d'autres lois fédérales, la procédure de détermination du montant du loyer pour les terrains appartenant à l'État ou à la municipalité et loués sans appel d'offres est établie :

1) le gouvernement de la Fédération de Russie en ce qui concerne les terrains appartenant au gouvernement fédéral ;

2) corps le pouvoir de l'État d'une entité constitutive de la Fédération de Russie concernant des terrains appartenant à une entité constitutive de la Fédération de Russie et des terrains, Propriété d'État auquel il n'est pas délimité;

3) corps gouvernement local en ce qui concerne les terrains appartenant à la municipalité.

4. Le montant du loyer pour les terrains appartenant à l'État ou à la municipalité et prévus pour le placement d'objets prévus au paragraphe 2 de l'article 49 du présent code, ainsi que pour l'exécution de travaux liés à l'utilisation du sous-sol, peut ne pas dépasser le montant du loyer calculé aux fins pertinentes en ce qui concerne les terrains appartenant au gouvernement fédéral.

(voir texte dans l'édition précédente)

5. Le montant du loyer d'un terrain appartenant à l'État ou à la municipalité est fixé à un montant n'excédant pas le montant de l'impôt foncier calculé au titre d'un tel terrain, dans le cas où un contrat de bail pour un terrain l'intrigue est conclue :

1) avec une personne qui, conformément au présent code, a le droit de fournir la libre propriété d'un terrain appartenant à l'État ou à la municipalité, sans tenir d'enchères, si un tel terrain est réservé à l'État ou à la municipalité. besoins municipaux ou à diffusion limitée ;

2) avec une personne avec laquelle un accord sur le développement d'une zone bâtie a été conclu, si le terrain est formé dans les limites de la zone bâtie à développer et à fournir personne nommée;

2.1) avec une personne qui a conclu une entente sur l'aménagement du territoire pour la construction et l'exploitation d'une maison louée un usage commercial ou une convention d'aménagement du territoire en vue de la construction et de l'exploitation d'une maison locative à usage social, à l'égard d'un terrain mis à la disposition de cette personne pour l'aménagement du territoire en vue de la construction et de l'exploitation d'une maison locative à usage commercial ou pour l'aménagement du territoire en vue de la construction et de l'exploitation d'une maison louée à usage social, et dans les cas statutaire sujet de la Fédération de Russie, avec organisation à but non lucratif créé par un sujet de la Fédération de Russie ou municipalité pour l'aménagement de territoires aux fins de construction et d'exploitation de maisons louées à usage social, en relation avec le terrain mis à la disposition de cet organisme pour l'aménagement du territoire aux fins de construction et d'exploitation d'une maison louée à usage social ;

3) avec des citoyens qui, conformément aux lois fédérales, aux lois des entités constitutives de la Fédération de Russie, ont le droit à l'acquisition prioritaire ou extraordinaire de terrains;

Bonjour Rouslan. J'ai analysé les réponses des avocats et préparé une réponse détaillée à votre question.

Pour obtenir le droit d'utiliser un terrain, il n'est pas nécessaire de l'acheter en propriété. L'une des options de propriété foncière les plus courantes est la conclusion d'un contrat de location. Si le territoire appartient à une personne privée, le montant de la rémunération pour l'utilisation de l'attribution est déterminé dans l'accord lui-même, son prix maximum n'est pas réglementé par la loi. Lorsque nous parlons sur un terrain appartenant à la municipalité, à l'État ou au gouvernement fédéral, le loyer du terrain est calculé à la valeur cadastrale ou d'une autre manière spécifiée dans la réglementation.

La relation entre les parties à la transaction ce cas réglementé par le Code foncier de la Fédération de Russie ( Plus loin-ZK RF) et Code civil RF ( Plus loin- Code civil de la Fédération de Russie). Le rôle du bailleur dans ces transactions est organismes autorisés fédéral, autorités régionales ou le gouvernement local. Une personne ordinaire et une organisation peuvent devenir locataires.

Comment est calculé le loyer

• le prix de la location doit avoir une ferme justification économique, compte tenu de la destination du site et de sa rentabilité attendue ;
• il doit exister une procédure légale pour calculer le loyer, assurer sa prévisibilité, ainsi que décrire les situations dans lesquelles le montant peut être modifié à la demande du propriétaire ;
• la formule de calcul du loyer du terrain ne doit pas contenir de calculs mathématiques complexes afin d'être compréhensible pour toute personne qui n'a pas d'éducation spéciale;
• si le loyer des terrains est établi lors de la réinscription des droits sur ceux-ci par les propriétaires, alors sa taille ne devrait pas entraîner une détérioration de leur situation financière et ne pas excéder le double du montant de la taxe sur ce terrain ;
• Lors de la cotation d'un bail, la nécessité de prendre en charge ces surfaces est nécessairement prise en compte activité économique qui sont d'une grande importance publique, en limitant le paiement maximum au montant de l'impôt foncier ou en transférant le lotissement en libre usage ;
• il est interdit de privilégier l'un ou l'autre territoire s'il présente les mêmes caractéristiques avec d'autres lotissements.

En plus de répondre à la question: comment connaître le coût de la location d'un terrain terrain municipal, le décret n ° 582 contient les règles à suivre lors de la détermination du montant du paiement pour l'utilisation d'un site appartenant à la Fédération de Russie. Selon ces règles, le montant du bail annuel des lots peut être calculé en fonction :

• valeur cadastrale d'un territoire particulier;
• prix du marché déterminé conformément à la loi fédérale "sur activités d'évaluation dans la Fédération de Russie" du 29 juillet 1998 n° 135-FZ ( Plus loin- Loi n° 135-FZ).
• taux établis conformément aux recommandations du Ministère du développement économique de la Fédération de Russie ;
• le résultat de l'enchère (enchère).

Dans les deux premiers cas, le point de départ des calculs est la valeur du bien, seule l'approche de sa définition diffère.

Louer dans à coup sûr changements à l'initiative d'un État ou gouvernement municipal une fois par an. Le montant de la croissance est égal au taux d'inflation déterminé au niveau législatif.

Caractéristiques du calcul du bail d'un terrain à partir de la valeur cadastrale en 2017

Ils consistent à déterminer la valeur de base des calculs. Les paragraphes 3 à 5 des règles du décret n° 582 indiquent les types de terrains pour lesquels une méthode similaire de calcul du bail est appliquée. Dans l'art. 24.11 de la loi n° 135-FZ, une évaluation cadastrale signifie un certain nombre d'actions, notamment :

1. Décider de l'organisation de la procédure par les autorités pouvoir exécutif ou le gouvernement local (ci-après - clients). La réévaluation peut être effectuée au plus tôt après 3 ans, à l'exception des objets situés dans les colonies importance fédérale avec une durée minimale de 2 ans.
2. Détermination de l'objet pour lequel le coût sera établi. À la demande des clients de la procédure, Rosreestr fournit une liste d'objets territoriaux nécessitant une détermination des coûts.
3. Sélection d'un spécialiste pour effectuer un travail d'évaluation, inscription auprès de lui relations contractuelles sur une base de compétition. Les travaux cadastraux sont soumis à une assurance obligatoire d'un montant de 30 millions de roubles pour une période d'au moins six mois.
4. Détermination du prix de l'objet, établissement d'un rapport d'expertise. Sa formation est réalisée conformément aux dispositions de l'arrêté du ministère du Développement économique de la Fédération de Russie n ° 382, ​​​​publié en 2011.
5. Approbation par le client de la procédure de coût de chantier. Il est tenu de le faire au plus tard 20 jours à compter de la date d'acceptation du rapport d'évaluation, en rédigeant l'acte approprié. A compter de la signature de ce document, le coût du chantier est considéré comme accepté.
6. Placement d'informations sur le prix de l'attribution dans registre d'état(EGRN). Rosreestr, menant la procédure d'enregistrement d'un bien immobilier, est obligé de le faire dans les 10 jours à compter du moment où il a été informé nouvelle valeur placer.

Le loyer du terrain peut être révisé si la valeur cadastrale du lotissement a changé. La réévaluation est effectuée au plus une fois par an et a lieu au 1er janvier de l'année suivant la période au cours de laquelle les calculs ont été effectués.

Caractéristiques du calcul du loyer d'un terrain à partir de son prix de marché

Si l'objet appartient au gouvernement fédéral et ne correspond pas, selon ses caractéristiques, aux sites spécifiés aux paragraphes 3 à 5 des règles, alors lors de la détermination de la taille paiements de loyer appliquer la valeur marchande des attributions. Pour son calcul organes exécutifs les autorités de l'État ou l'autonomie locale concluent un accord avec un organisme d'autorégulation indépendant, qui sélectionne un contractant parmi ses spécialistes.

Prix ​​du marché objets terrestres est considéré comme plus juste, car il est calculé en fonction non pas de normes, mais de la situation réelle du marché immobilier. Lors de sa détermination, non seulement la superficie de l'objet est prise en compte, mais également un certain nombre d'autres indicateurs, parmi lesquels l'emplacement et la rentabilité du site. Dans la plupart des cas, une telle estimation diffère de l'estimation cadastrale à la hausse ou à la baisse.

Lors du calcul du bail sur la base du prix du marché de l'attribution, un coefficient est appliqué égal au taux directeur de la Banque de Russie, qui est adopté au niveau législatif pour la période en cours. Il est multiplié par le coût du site, recevant le montant du paiement annuel.

La formule de calcul du loyer du terrain à partir de la valeur cadastrale

La valeur cadastrale est fixée pour 1 mètre carré de territoire. Pour connaître le prix de l'ensemble du terrain, il est multiplié par sa superficie. Pour calculer le loyer de ce terrain, la valeur cadastrale est multipliée par un coefficient.

Si le terrain appartient à la municipalité, un tel coefficient est le taux déterminé dans les règlements des gouvernements locaux. Lorsque l'attribution appartient à l'État, le coefficient est appliqué sous la forme d'un pourcentage spécifié à l'article 3 des Règles. Il varie de 0,01% à 2% et dépend directement des caractéristiques, de la destination du terrain et du statut du locataire.

Ainsi, un lotissement accordé à une personne exonérée de taxe foncière lui coûtera 0,01% de la valeur cadastrale, comme dans le cas de la location d'un terrain contaminé par des déchets dangereux. Les jardiniers et les jardiniers, ainsi que les promoteurs privés, peuvent utiliser le terrain pour 0,6 % de son prix par an.

Le loyer le plus cher est facturé pour les parcelles où il n'y a pas de bâtiments et de structures, ou où il y a des ressources foncières qui peuvent être exploitées à des fins commerciales.

Pour plus de clarté, le calcul du bail foncier à partir de la valeur cadastrale peut être représenté comme suit :

A \u003d C * S * k, où,

C - prix selon le cadastre immobilier (roubles par m²);

S – superficie de la parcelle (m);

k - coefficient (%).

Le taux utilisé pour calculer le coût de location d'un terrain municipal peut différer selon la région où se situe le territoire.

Cas particuliers de calcul du bail d'un terrain à partir de la valeur cadastrale

Il s'agit notamment des situations où le bail est terrain public, conçu à des fins spécifiques spécifiées dans la clause 5 des Règles.

Un exemple est le territoire sur lequel des routes, des centrales thermiques, des gazoducs et des oléoducs et d'autres objets importants pour le développement économique et économique sont en cours de construction ou ont déjà été construits. la vie économique des pays.

Lors de la détermination des frais d'utilisation de ces sites, des tarifs sont appliqués, dont la valeur est établie règlements Ministère du développement économique de la Fédération de Russie. Chaque type d'activité a son propre cadre réglementaire.

Cette règle s'applique également aux lotissements situés dans les zones économiques spéciales de notre pays, spécifiées dans la loi fédérale du 21 juillet 1997 n ° 116-ФЗ «sur la sécurité industrielle des installations de production dangereuses».

Nous avons examiné les principaux points qui révèlent l'essence du problème: comment calculer le coût de location d'un terrain à partir de la valeur cadastrale. Malgré leur simplicité apparente, de telles transactions présentent de nombreuses nuances qui doivent être prises en compte dans chaque cas individuel.

Selon ces documents le'gaux, physique ou entité a le droit de louer un terrain à l'État ou à un propriétaire privé, après avoir préalablement conclu un accord avec cette personne / entreprise / organisation. Toutes les questions sont décidées sur la base de conditions. Le coût du paiement dépend de qui est le propriétaire.

Important! Si les dispositions du contrat violent la loi de la Fédération de Russie sur le loyer ou les règles de conclusion d'un contrat, vous pouvez contester ce document dans ordre judiciaire et .

Types de paiement pour les terres à usage temporaire

La première chose à savoir sur la propriété temporaire d'un terrain est que les conditions de conclusion d'un accord avec et privé sont fondamentalement différentes.

Et si dans le premier cas, le prix n'est fixé qu'après une évaluation objective du terrain, au cours de laquelle sa destination principale, son emplacement et de nombreux autres facteurs prescrits dans cadre législatif, puis le commerçant privé procède à une évaluation subjective, à partir de ses propres convictions, souhaits et critères.

À cet égard, tous les prix de location sont divisés en plusieurs types :

1. Coût normatif.
2. Prix ​​du marché.

Chacun d'eux est déterminé par des critères individuels et a une influence mutuelle. En plus des précisions dans le cadre d'un des groupes d'évaluation, il y a les facteurs communs affectant la diminution ou l'augmentation de la valeur du terrain.

Indépendamment des fluctuations du marché dans le prix annuel total, chaque montant est spécifié dans le contrat pour toute la période, à l'exception de certaines exceptions divulguées en vertu de la loi de la Fédération de Russie.

Prix ​​de location réglementaire

Ce coût est calculé et indiqué organismes gouvernementaux l'autonomie gouvernementale. Par rapport à d'autres types d'évaluation, il est stable et ne dépend pas des évolutions du marché.

Il y a deux critères principaux par lesquels l'évaluation est faite : la catégorie de terrain et sa localisation.

Quant aux catégories, tout l'État propriété foncière est divisé en deux types - les terres qui ne peuvent pas être détenues par des particuliers et les territoires qui peuvent être transférés en possession personnelle.

En plus de ces critères, il existe un certain nombre de paramètres par lesquels l'analyse est effectuée:

• construction, valeur architecturale;
• valeur socio-économique;
• valeur historique;
• qualités naturelles de la région.

Attention! Le coût des terrains de la deuxième catégorie dépend de la situation géographique et de l'économie des villes voisines.

Par exemple, un terrain pour cultiver des cultures dans le sud sera beaucoup plus cher que la même zone dans le nord, et un terrain situé près de Moscou peut coûter plusieurs fois plus cher qu'une taille similaire dans une agglomération urbaine ou une ville éloignée de la capitale.

Valeur cadastrale

Ce type d'analyse des coûts est le plus précis et le plus objectif, car lors de sa mise en œuvre, un certain nombre de facteurs sont pris en compte qui affectent l'augmentation ou la diminution du coût de base, qui ne dépendent pas des intérêts personnels du propriétaire. Souvent, le prix du marché est basé sur cette évaluation.

La réalisation de cette opération commence par la superficie exacte de l'ensemble du site. Le calcul ultérieur du loyer réel est basé sur ces informations. Le prochain critère d'augmentation des coûts concerne les communications, les serres et autres bâtiments supplémentaires.

Une partie nécessaire de l'évaluation est l'analyse de la flore environnante. La présence de forêts, de lacs, de parcs a un effet positif sur le prix du site, mais la zone marécageuse et polluée peut réduire sa valeur.

Une autre facette qui forme le prix réel du territoire est le relief. Si le terrain se trouve dans une plaine, le site est soumis à des inondations constantes, ce qui se reflète clairement dans la possibilité de son utilisation complète.

Marché

Dans la plupart des cas, le prix du marché correspond au prix cadastral, mais il y a des exceptions.

Si les critères selon lesquels l'évaluation de l'État est faite sont directement liés au territoire lui-même et aux conditions qui l'entourent, alors l'évaluation du marché est basée sur l'offre et la demande. Facteurs l'affectant:

• psychologie de tel ou tel groupe de personnes;
• tableau économique du pays;
• situation politique dans l'État.

Quant aux zones urbaines, outre les caractéristiques objectives, le coût est affecté par le prestige de la zone, la présence de monuments ou de curiosités architecturales. Il y a aussi des quartiers "pour les riches", dont la terre dépasse plusieurs fois le coût du fait de son "élite".

Toute fluctuation économique peut augmenter ou diminuer la demande, modifiant ainsi la valeur d'un certain territoire. Par exemple, en cas de crise économique, lorsque le risque d'investir de grosses sommes d'argent dans des terrains est élevé, la demande de loyer peut augmenter, car les entrepreneurs considèrent qu'il est plus sûr d'investir temporairement des fonds au lieu de faire un achat.

Parmi les trois types, l'évaluation cadastrale est considérée comme le moyen le plus rentable de procéder à une expertise, car il analyse sur la base d'indicateurs objectifs. Vous pouvez souvent trouver offre rentable chez les propriétaires privés, il faut pour cela s'engager dans une surveillance constante du marché foncier.

Comment calculer pour les particuliers ?

Basé sur l'évaluation cadastrale

Pour calculer le prix de la location sur la base, la formule suivante est utilisée :

A=K* %– la rente foncière est égale à la valeur cadastrale multipliée par un coefficient de pourcentage selon l'objet du bail.

La signification de ce dernier concept est déterminée par la législation de la Russie :

• 0,01% - utilisé lors du calcul pour les personnes exonérées d'impôts ou bénéficiant d'avantages fiscaux.
• 0,6% - établi pour les personnes souhaitant louer un terrain à des fins de développement.
• 1,5% - doit être entré dans la formule lors du calcul du bail pour les bâtiments industriels ou tout autre bâtiment.
• 2% - indiquer lors du calcul valeur locative zone où l'exploitation minière est prévue.

Exemple 1.Petrov Vasily Ivanovich a décidé de louer un terrain pour le développement Agriculture, ou plutôt, la culture des céréales. Le terrain qu'il a choisi, après avoir passé une évaluation cadastrale six mois avant le bail, était évalué à 300 000 roubles. Sur la base de la loi sur le coefficient de pourcentage, dans ce cas, nous devons multiplier par 0,6%.

300 000 * 0,6% \u003d 1 800 roubles. - sera la rente du territoire.

Exemple #2.Andrey Vasiliev a décidé de louer un petit terrain pour construire un café dans la ville. En juin 2016, une expertise cadastrale a été réalisée et une convention a été signée pour toute l'année 2017. En conséquence, le coût après évaluation s'est élevé à 500 000 roubles. Pour déterminer le loyer, nous avons besoin de 500 000 roubles. multiplier par 1,5 % (taux d'intérêt pour les immeubles).

500 000 * 1,5 % = 7 500 roubles. - location.

Exemple #3.La société Agrocom a décidé de conclure un accord avec les autorités de la ville sur la location d'un terrain sur lequel se trouve un gisement de charbon. La période de fonctionnement indiquée de cette section est de février à janvier (inclus) 2017. En septembre 2016, une évaluation cadastrale a été effectuée, qui s'élevait à 800 000 roubles. Selon la loi de la Fédération de Russie, le coefficient de pourcentage pour ce type d'opération est de 2%.

800 000 * 2 % = 16 000 roubles. - location.

Basé sur la valeur marchande

Contrairement à la formule précédente, dans le calcul des baux privés, la base n'est pas une évaluation cadastrale, mais une évaluation de marché. La multiplication est faite par le taux de refinancement de la banque centrale.

Le calcul s'effectue selon la formule suivante :

A=C*%– le loyer est égal à la valeur vénale multipliée par le taux de refinancement.

Le prix du marché, comme nous l'avons déjà considéré, peut être nettement supérieur à l'évaluation cadastrale du terrain lui-même, car les facteurs individuels subjectifs du propriétaire sont pris en compte lors de l'analyse.

Lors des calculs, le taux de la Banque centrale est utilisé, qui est valable au moment de la signature du contrat.

Important! Si, lors de la conclusion d'un bail à institution publique l'acquéreur peut bénéficier d'avantages, alors les remises préférentielles ne sont pas prévues pour ce type de location.

Exemple.Alexey Sergeevich a décidé de louer un grand terrain appartenant à un propriétaire privé pour le développement d'une entreprise agricole. Période de location - avril - août 2017 (inclus). L'évaluation du marché a été réalisée en novembre 2016 et s'élevait à 200 000 roubles. Le taux actuel de la Banque Centrale en 2016 est de 10,00%

Donc, nous faisons le calcul : 200 000 * 10 % \u003d 20 000 roubles. - location.

Un autre exemple. Sergei Gennadievich a décidé de louer un terrain pour la construction de locaux industriels. Période de location novembre 2017 - octobre (inclus) 2018. Noter valeur marchande ce territoire a été réalisé en mai 2017 et s'élevait à 600 000 roubles. Selon la décision de la Banque centrale - le taux d'intérêt est de 9,25%

Nous effectuons le calcul: 600 000 * 9,25% \u003d 55 500 roubles.

Indépendamment des variations possibles de la valorisation du marché ou du taux, après la conclusion du contrat, le montant du loyer ne change pas.

Paiement du loyer de la propriété municipale et de l'État

Selon la loi de la Fédération de Russie, le coût de 1 m². m des locaux loués ne peut être inférieur au tarif de base fixé par l'Etat.

Il peut être ajusté en raison de modifications des prix et tarifs de base, de l'inflation et dans d'autres circonstances spécifiées dans la loi de la Fédération de Russie.

Il existe deux façons d'effectuer un paiement :

1. Un certain montant de paiement exact.
2. Réaliser des travaux de réparation des biens immobiliers et des territoires qui s'y rattachent. La procédure de remboursement des investissements est déterminée par le Comité de gestion immobilière.

Se produit sans enchères ni concours supplémentaires, pour le coût de base mètre carré la valeur annuelle du marché est priseétablie par un expert indépendant. Le calcul est basé sur catégories préférentielles et les activités du locataire.

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Conclusion

Il est beaucoup plus économique de louer un territoire appartenant à l'État, car son coût est beaucoup plus faible. Cependant, il y a certains avantages à conclure des contrats avec des propriétaires privés. Par exemple, un demandeur de propriété privée n'a pas besoin de participer à la vente aux enchères et les termes du contrat restent inchangés jusqu'à son expiration.

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Les administrations des régions, lors de la fixation du montant des loyers pour l'utilisation des terres de subordination municipale / étatique, ne sont pas autorisées à fixer leurs charges et obligations qui restreignent les droits et libertés des entrepreneurs. C'est pourquoi la solution d'un problème tel que le coût de location d'un terrain doit être conforme aux normes législatives en vigueur et être effectuée par des autorités cadastrales spécialisées. Aujourd'hui, nous vous expliquerons comment calculer le loyer d'un terrain appartenant à un citoyen ou à une organisation sur les droits de propriété privée, ainsi que pour les territoires municipaux / fédéraux.

Le cadre législatif

Le calcul du loyer foncier à partir du coût du cadastre est régi par le décret gouvernemental n° 582 du 16 juillet 09 (tel que modifié le 30 octobre 14), où règles clés fixer le montant du bail pour les terres administrées par l'État (sujets, municipalités). De plus, ce document fait référence au règlement pour déterminer le montant des loyers, la procédure, les conditions et les modalités de paiement.

La procédure de calcul du loyer du terrain est régie par le décret du Conseil des ministres, les codes foncier et civil

Cependant, le principal acte normatif-législatif réglementant relations foncières en Russie reste Code foncier(Art. 22, 9, 10, 39), mais il ne faut pas oublier le Code civil.

Sur la base des actes législatifs susmentionnés, les citoyens et les organisations ont le droit de louer des terrains du propriétaire fédéral / municipal ou privés en concluant un accord approprié avec le propriétaire du site. Tous les problèmes et points controversés sont autorisés conformément aux dispositions de l'accord conclu. Le taux de location final dépendra de qui agit spécifiquement en tant que propriétaire.

Noter! Lorsque les termes de la transaction contredisent la législation de la Fédération de Russie sur le montant des paiements de location ou les règles de conclusion d'une transaction, l'accord est contesté en tribunaux et est annulé.

Types de paiement des baux fonciers

La principale chose à laquelle il faut faire attention lors de la rédaction de documents sur l'utilisation temporaire d'un lotissement est que les termes des accords avec une organisation fédérale (municipale) et un propriétaire privé sont fondamentalement différents.

Les conditions de location pour le paiement de la propriété fédérale (municipale) et privée sont fondamentalement différentes

Ainsi, lors de la location de terrains fédéraux/municipaux le prix n'est attribué qu'après son appréciation objective, au cours de laquelle divers paramètres sont considérés, notamment la destination des terrains, leur localisation et d'autres facteurs indiqués par la législation. Le propriétaire privé est basé sur évaluations subjectives, en tenant compte de ses propres critères et envies.

Prix ​​de location divisé en plusieurs types:

1. Coût standard.
2. Prix ​​d'inventaire.
3. Prix ​​du marché.

Lors de la détermination des types répertoriés, des critères individuels sont utilisés et chacun d'eux implique une certaine influence sur les autres espèces. En plus des aspects dans le cadre d'un groupe de prix, il existe paramètres généraux affectant la baisse ou l'augmentation du prix d'un territoire particulier.

Indépendamment des fluctuations du marché des baux fonciers par rapport au coût total annuel, chaque valeur est indiquée dans un seul contrat de bail pour toute la durée des contrats. Mais il existe certaines exceptions prescrites dans le cadre des actes législatifs de la Fédération de Russie.

Prix ​​de location selon la norme

Ce prix est lu et rédigé par les autorités fédérales (municipales). Par rapport à d'autres types d'évaluation, cette valeur ne dépend pas des fluctuations du marché des baux fonciers et est stable.

La valeur cadastrale d'une parcelle est affectée par sa superficie, son emplacement et d'autres facteurs.

installée 2 paramètres clés utilisés pour l'évaluation:

• catégorie de propriété foncière;
• emplacement du terrain.

En plus des options ci-dessus plusieurs facteurs sont utilisés dans l'analyse:

• construction et importance architecturale;
• importance socio-économique;
• importance historique;
• caractéristiques naturelles du terrain.

Important! Le prix des terres appartenant à la 2ème catégorie dépend de l'emplacement et de la situation dans l'économie des colonies les plus proches.

Supposer les terres à cultiver dans les régions du sud ont une valeur beaucoup plus élevée que des terres similaires dans les régions du nord, et les terres situées près de Moscou sont plusieurs fois plus chères que la même zone éloignée de la région de la capitale.

La valeur cadastrale des terrains est considérée comme aussi précise et objective que possible.

Prix ​​cadastral

Ce type d'évaluation est considéré comme le plus précis et objectif possible, puisque l'analyse tient compte des paramètres qui influent sur l'augmentation ou la diminution du taux de base et ne dépendent pas des intérêts du propriétaire. Habituellement, le prix du marché est basé sur une estimation des stocks.

La réalisation d'actions d'évaluation cadastrale d'un terrain commence par la mesure de la taille du site et la délimitation de celui-ci. Le calcul ultérieur du loyer objectif est basé directement sur ces informations. Un autre critère qui augmente le prix d'un objet particulier est la présence de communications, de serres et d'autres bâtiments supplémentaires.

Une composante importante des actions d'évaluation est l'analyse environnementà proximité du chantier. Forêt, lac, parc, etc. ont un impact positif sur la valeur finale du terrain. Et inversement, la présence de marécages, la pollution du territoire réduit considérablement son prix.

Un autre facteur important qui forme l'évaluation des terres selon le cadastre- relief territorial. Supposons que le site soit situé dans une plaine et soit sujet à des inondations régulières. Ceci, bien sûr, affectera son utilisation dans son intégralité et, par conséquent, la valeur du taux estimé.

La valeur cadastrale est influencée par le terrain et les conditions naturelles environnantes.

Noter! Le coût des stocks augmente de 5,2 % par an. Vous pouvez clarifier le prix d'un territoire particulier en contactant la division cadastrale concernée.

Prix ​​du marché

En règle générale, ce type de valeur coïncide avec le prix du cadastre, mais il faut dire des exceptions qui existent.

Si les facteurs utilisés dans la mise en œuvre de l'état. les estimations se réfèrent à des zones et des conditions proches de celles-ci, alors le prix du marché est basé sur un critère demande-offre. Les paramètres qui affectent cela sont:

• psychologie d'un groupe de population particulier;
• la stabilité économique;
• situation dans la vie politique du pays.

Si nous parlons de zones urbaines, alors ici, en plus des critères objectifs, le prestige de la zone où se trouve le site, les monuments et les sites architecturaux qui se trouvent autour peuvent affecter le prix final. De plus, il faut dire des zones «pour les riches» - ici, les terres peuvent parfois dépasser le prix des parcelles dans des zones moins «prestigieuses» en raison de «l'élite».

Les fluctuations économiques peuvent augmenter ou diminuer la demande, ce qui modifie le prix de certaines zones. Supposons qu'il y ait une crise dans l'économie, lorsque les risques d'investir des sommes importantes Argent de terrains sont élevés, la demande de baux fonciers est en hausse, les entrepreneurs estimant qu'un investissement temporaire est plus sûr qu'un achat de terrain.

Dans les zones "pour les riches", le prix des terrains peut parfois dépasser le prix des parcelles dans les zones moins "prestigieuses" en raison de son "élite"

Et si nous comparons les méthodes décrites d'évaluation foncière, nous pouvons dire avec confiance que l'évaluation cadastrale est la plus rentable. C'est lors de l'évaluation cadastrale qu'une analyse objective est effectuée, qui s'appuie sur des critères précis.

Mais il y a souvent des propositions intéressantes de propriétaires privés qui louent des terres, mais un suivi régulier du marché des baux fonciers permettra de le comprendre.

Comment calculer la rente foncière

Nous avons dit plus haut que la méthode de calcul dépend du statut du bailleur. Basé sur la législation de la Fédération de Russie il est possible d'obtenir une attribution de terrain à usage temporaire dans le cadre d'un contrat de bail auprès de:

• propriétaire privé ou société commerciale ;
• structure de pouvoir municipale (régionale, fédérale).

Terrain loué à l'état

La désignation de loyer basée sur la valeur du cadastre est utilisée lors du transfert de terrains en vertu d'un contrat de bail qui sont subordonnés aux municipalités, sujets ou structures fédérales. De plus, le prix du cadastre sous-tend le calcul du bail par rapport aux territoires qui sont fournis sans organiser de ventes aux enchères.

Les parcelles de terrain à des fins agricoles sont louées avec un paiement de 0,3% du prix cadastral, calculé selon le taux établi actes législatifs normes. Cette catégorie comprend également les parcelles faisant partie des territoires agricoles. destination.

Lors du calcul du bail des terres agricoles, la valeur cadastrale est prise comme base

Le bail foncier, juridiction étatique/municipale, fourni sans l'organisation d'enchères, est établi conformément à règles générales, sur la base du prix de l'inventaire.

De plus, le loyer peut être déterminé en pourcentage de la valeur du cadastre. Il s'agit d'un indicateur correctif (KP). La législation prescrit les valeurs suivantes de KP:

1. 0,01% est considéré lorsque les territoires sont transférés pour un usage temporaire à un citoyen ou à une organisation qui a le droit d'être exempté du paiement de l'impôt foncier ou d'autres privilèges fiscaux. Ce pourcentage s'applique également aux territoires retirés de la circulation (la raison du retrait est la dégradation, la pollution, l'infection, etc.), mais sur la base d'actes législatifs, il est permis de transférer pour un usage temporaire par l'exécution d'un contrat de bail .
2. 0,6% du prix selon le cadastre est fixé lors de la cession de terres à des citoyens ordinaires et à des personnes morales prévoyant d'organiser une filiale personnelle ou une ferme collective, c'est-à-dire. les zones seront utilisées à des fins agricoles.
3. 1% du coût du cadastre est prévu lors de la mise à disposition du terrain aux fins de mise en œuvre des points du contrat de concession.
4. 1,5% du prix du cadastre - lors de la fourniture des parcelles lors de l'inscription contrat de location, conformément au paragraphe 5 de l'article 39.7 du RF LC.
5. 2% du prix du cadastre - lors du transfert de terrain à l'utilisateur afin d'organiser des travaux liés à l'utilisation du sous-sol.

Lors de la location d'un terrain appartenant à une propriété privée, le locataire a le droit de fixer le montant du paiement

Pour déterminer le taux de location annuel, une formule de calcul simple est utilisée:

ASg \u003d KC x KP, où

ASg- le montant du loyer à payer par l'utilisateur du terrain ;

KC- le prix fixé par le cadastre pour un territoire déterminé (à préciser dans la division locale de l'organisation cadastrale) ;

PC- un indicateur correctif qui évolue en fonction d'un usage particulier du sol et de la destination du lotissement cédé à usage temporaire.

Location d'un terrain privé

Pour les sites appartenant à la population et aux organisations, une formule légèrement différente pour le calcul du loyer est utilisée:

ASg \u003d RC x SR, où

ASg- le montant total du loyer par an ;

CR- le prix de marché de la parcelle, fixé par un indépendant commission d'experts, qui est effectuée au plus tôt six mois avant le transfert à l'usage du territoire par le locataire ;

RS- le taux de refinancement de base fixé par la Banque centrale de la Fédération de Russie au début de l'année de la transaction et pouvant changer au cours de la période de facturation.

En louant des parcelles fédérales (municipales), le locataire peut bénéficier de certains avantages

Noter! Lorsque, lors de la location de parcelles sous juridiction étatique/municipale, le locataire peut bénéficier d'une indemnité de loyer, cette disposition ne s'applique pas au locataire des parties privatives.

Lors de la modification des principales dispositions du contrat de location, supposons le montant du paiement, un changement de propriétaire du territoire, les coordonnées des parties au contrat, etc., un accord complémentaire doit être rédigé au document original.

Exemples de calcul

Par exemple, considérez les méthodes utilisées dans les calculs à l'aide de diverses formules.

Le citoyen a l'intention d'émettre un bail gros aire d'atterrissage, qui est en possession personnelle, pour l'agriculture. Les accords devaient être formalisés d'avril à octobre 2017. Le prix du marché de l'attribution a été déterminé en décembre 2016. À cette époque, il était de 200 000 roubles. Le taux déterminé par la Banque centrale en 2016 était de 10 %.

Basé sur ceci le calcul du loyer ressemblera à ceci:

200 000 x 10 = 20 000 roubles.

Indépendamment des variations probables du prix du marché ou du taux de la Banque centrale, une fois la transaction conclue, le montant du crédit-bail ne change pas.

Lors du calcul du loyer, la valeur cadastrale et l'indicateur correctif peuvent être utilisés

Un particulier établit un bail sur le territoire, qui est géré par l'administration locale, où il envisage de cultiver des céréales. Le territoire sélectionné a passé une évaluation cadastrale six mois avant la transaction. Son coût a été déterminé à 300 000 roubles. Sur la base des exigences de la législation, dans cette situation, un indicateur correctif de 0,6 est utilisé.

Le loyer pour l'utilisation du territoire sera égal à:

300 000 x 0,6 \u003d 1800 roubles.

Un entrepreneur privé rédige un contrat de bail sur un terrain d'une superficie insignifiante pour la construction d'un café dans les limites localité. Le prix cadastral de ce lotissement a été fixé en juillet 2016, et la transaction a été formalisée pour 2017 (dans son intégralité). Le prix du site, selon l'évaluation, était égal à 500 000 roubles. Lors du calcul du loyer dans cette situation, un facteur d'ajustement de 1,5% (pourcentage pour les bâtiments) est utilisé.

Le loyer sera:

500000 x 1,5 = 7500 roubles.

Avantages pour la location d'un terrain

La réglementation de la location des terrains est déterminée au niveau des administrations régionales. Cela signifie que administrations locales il est approuvé quelles catégories d'utilisateurs peuvent bénéficier d'avantages sur la rente foncière.

• personnes handicapées des groupes I et II;
• anciens combattants, y compris la Seconde Guerre mondiale ;
• les familles avec le statut de « famille nombreuse » ;
• liquidateurs de l'accident Centrale nucléaire de Tchernobyl et autres catastrophes causées par l'homme.

Les avantages du bail foncier sont établis au niveau des sujets et des municipalités

Lors du traitement d'une transaction, les catégories de citoyens indiquées doivent fournir des documents pertinents prouvant la légitimité de recevoir des prestations. Disons une carte d'identité d'ancien combattant, certificat médical etc. En ce qui concerne les personnes à l'âge de la retraite, les règles d'établissement des avantages pour la location de terrains sont établies autorités locales. Il convient de noter que dans la plupart des entités constitutives de la Fédération de Russie, les obligations de bail avec les personnes en âge de retraite sont établies conformément à la réglementation générale, sans accorder d'avantages.

Il doit être entendu que si le locataire niveau régional exonéré du paiement de la taxe foncière, cela ne signifie pas qu'il bénéficie de réductions sur l'utilisation temporaire des terres.

Ainsi, dans la liste des paramètres clés qui affectent le prix du bail foncier, comprend le prix initial de l'état, la correction et le rapport zonal, la superficie de la parcelle.

Situations particulières

A noter que la documentation réglementaire et législative indique un certain nombre de situations particulières où le locataire est totalement exonéré d'impôt. Exonéré du paiement de la taxe foncière:

• réserves naturelles, nat. parcs, jardins botaniques;
• les organisations utilisant des terres à des fins de recherche et d'expérimentation ;
• les utilisateurs ordinaires et les personnes morales pratiquant l'artisanat populaire ;
• les organisations œuvrant dans le domaine social, dans le domaine de la culture, de l'éducation et de la santé ;
• utilisateurs de terrains perturbés nécessitant des travaux de réhabilitation, etc.

Conclusion

De ce qui précède, nous pouvons conclure que la détermination du loyer selon le cadastre est une tâche simple. Ici, vous devez connaître l'indicateur correctif préférentiel et obtenir les données de l'autorité cadastrale à l'emplacement de la parcelle destinée à la location.

Une option plus économique lors de la location d'un terrain serait de conclure une entente avec les territoires de compétence municipale / fédérale

De plus, il est clair qu'une option plus économique lors de la location d'un terrain serait de conclure une entente avec les territoires de compétence municipale / fédérale. Son coût est bien moindre et le locataire, avec un respect clair des obligations qui lui sont assignées, pourra transférer le terrain en propriété personnelle.

Bien qu'il y ait certains avantages à conclure une entente avec propriété privée. Par exemple, un soumissionnaire pour un bail sur un terrain privé n'aura pas besoin de participer à une vente aux enchères, et les termes de l'accord resteront inchangés jusqu'à la fin du contrat.