سؤال:دخل الطرفان في عقد إيجار المباني غير السكنية(عقاري) لمدة سنة واحدة. تنص الاتفاقية على حق المستأجر في الزيادة تأجيرمرتين في السنة. كم مرة خلال مدة هذه الاتفاقية يمكن للمالك زيادة الإيجار؟

إجابه:وفقًا للفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك ، يجوز تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين خلال الفترات الزمنية المنصوص عليها في الاتفاقية ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة عام. قد ينص القانون على فترات دنيا أخرى لمراجعة مبلغ الإيجار أنواع معينةالإيجار ، وكذلك تأجير أنواع معينة من الممتلكات.
في الفقرة 21 "في قضايا معينة من ممارسة تطبيق القواعد القانون المدنيمن الاتحاد الروسي بشأن اتفاقية الإيجار "، تم توضيح أن هذا الحكم هو التصرف ويسمح بتغيير ، باتفاق الطرفين ، لشروط اتفاقية الإيجار على مبلغ الإيجار أكثر من مرة في السنة ، بما في ذلك في في حالة عدم وجود مؤشر على إمكانية حدوث مثل هذا التغيير في اتفاقية الإيجار نفسها.
ومع ذلك ، إذا كان للمالك الحق في ذلك وفقًا للقانون أو الاتفاقية من جانب واحدتغيير مبلغ الإيجار (المادة 310 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، ثم ، بالمعنى المقصود في الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يمكن إجراء هذا التغيير أكثر من مرة واحدة سنة.
وبالتالي ، إذا كانت اتفاقية الإيجار للمباني غير السكنية (العقارات) تنص على حق المالك في زيادة مبلغ الإيجار من جانب واحد ، إذن حق معينلا يمكن بيعها من قبل المؤجر أكثر من مرة في السنة. إذا نصت الاتفاقية على أن للمالك الحق في تغيير مبلغ الإيجار أكثر من مرة في السنة ، فإن هذا الشرط يتعارض مع متطلبات القانون ، حيث يمكن للمالك تغيير مبلغ الإيجار أكثر من مرة في السنة فقط إذا وافق المستأجر على مثل هذا التغيير. إذا قام المالك بزيادة الإيجار أكثر من مرة في السنة ، فيحق للمستأجر الطعن في هذه الزيادة في الإيجار (شروط العقد) في المحكمة.

بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري مراعاة حقيقة أنه يمكن تحديد سعر الإيجار في اتفاقية الإيجار ليس فقط بمبلغ ثابت من المال ، ولكن أيضًا معادلاً ، على سبيل المثال ، لمبلغ معين بعملة أجنبية (الدولار) أو اليورو). عادة ما يمارس هذا التحديد لمبلغ الإيجار في عقود طويلة الأجلإيجار المباني غير السكنية (العقارات) ويهدف إلى القضاء على الآثار السلبية للتضخم. في هذه الحالة ، مثل هذا الشرط يعني إنشاء آلية لحساب الإيجار ، لذا فإن التغيير في سعر صرف العملة الأجنبية (الدولار أو اليورو) لن يعني تغيير (زيادة) في مبلغ الإيجار. اتفاقية إيجار المباني غير السكنية (العقارات) بالمعنى المقصود في البند 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

اقرأ أيضًا استشارات محامي العقارات:

يبدو أن كل شيء في عقود الإيجار بسيط وواضح. يتم دراسة هذه المعاهدات وإتقانها للوهلة الأولى فقط ، مثل أوروبا. يجدر إدراج صياغة غير صحيحة فيها - وتبدأ الغابة الأفريقية الحقيقية.

زيادة الإيجار عند الإشعار ...
تقليديا ، يعتبر المالك الافتراضي في وضع أفضل من المستأجر.

خذ على سبيل المثال حق المالك في زيادة الإيجار. ينص القانون المدني للاتحاد الروسي صراحة على أنه يجوز تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين ضمن الحدود الزمنية المنصوص عليها في الاتفاقية ، ولكن ليس أكثر من مرة في السنة (البند 3 ، المادة 614 من القانون المدني الاتحاد الروسي).

نظرًا لأن هذه قاعدة تصرفية ، أي قاعدة تسمح للأطراف بأن يقرروا بأنفسهم كيفية التصرف في موقف معين ، فقد يتضمن العقد قاعدة مفادها أن للمالك الحق في تغيير الإيجار من جانب واحد. ومع ذلك ، من الضروري لهذا الغرض أن نوضح بوضوح كيفية إجراء مثل هذا التغيير.

من الأنسب أن تشترط أن "المؤجر في جاري الكتابةيخطر المستأجر بتغيير في الإيجار. تعتبر شروط عقد الإيجار متغيرة من لحظة استلام الإخطار.

وإذا كان إجراء التغيير أحادي الجانب في الإيجار غير منصوص عليه في العقد ، فإن إجراء مختلف لتغيير العقد ، أي ليس باتفاق الطرفين ، يعتبر غير محدد ولا يمكن إجراء جميع التغييرات إلا باتفاق الطرفين ( البند 1 من المادة 450 ، البند 1 من المادة 452 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وبالتالي ، فإن مجرد إشعار المالك بزيادة الإيجار لا يفعل ذلك قوة الربطللمستأجر.

إذا تم تسجيل العقد وتم تحديد إجراء تغيير الإيجار عند الإخطار ، فهذا لا يكفي. إنه يعمل هنا قاعدة عامةأن يتم إبرام اتفاق تعديل العقد بنفس شكل العقد نفسه (البند 1 ، المادة 452 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وبالتالي ، يخضع الاتفاق أيضًا لتسجيل الدولة (البند 3 ، المادة 433 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

في الوقت نفسه ، إذا حاولت إرسال إشعار من المالك إلى سلطات Rosreestr للتسجيل ، فمن غير المرجح أن يتم فهم ذلك وسيتعين البحث عن تسجيل هذا المستند في أمر قضائي. وطوال هذا الوقت لن يكون من الممكن تغيير مبلغ الإيجار.

إذا لم يكن العقد خاضعًا لتسجيل الدولة ، فسيكون ذلك كافيًا لوصف إجراءات الإخطار بإجراء تغيير الإيجار من قبل المؤجر في العقد نفسه.

إذا تم إبرام العقد لمدة تقل عن عام ، فمن المنطقي وضع شرط لمؤشر مبلغ ثابت من الإيجار عند إخطار المالك ، في حالة حدوث تغيير في التكلفة خدمات، ارتفاع معدلات التضخم وغيرها مؤشر محدد. هذا أمر مشروع ، حيث أننا في هذه الحالة لا نتحدث عن تغيير الإيجار ، بل عن حساب المبلغ بناءً على الآلية المحددة في العقد (بند 11). رسالة إعلاميةهيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11.01.02 برقم 66).

... وفي المحكمة
غالبًا ما يُدرج الملاك ذوو التفكير الليبرالي في العقد شرطًا لتغيير الإيجار باتفاق الطرفين - في حالة ظروف معينة (ارتفاع التضخم عادةً).

يبدو هذا الشرط أقل قسوة بكثير من زيادة الإيجار من جانب واحد ، وهذا يناسب المستأجرين.

يعتقد الملاك بدورهم أنه حتى إذا رفض المستأجر عرض إبرام اتفاق بشأن زيادة الإيجار بسبب ارتفاع التضخم ، فسيكون من الممكن تحقيق زيادة في الإيجار في المحكمة (الفقرة الفرعية 2 ، الفقرة 2 ، المادة 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على أنه يجوز تعديل العقد بناءً على طلب أحد الطرفين في الحالات المنصوص عليها في العقد).

ومع ذلك ، فإن تضمين اتفاقية الإيجار شرط إمكانية تغيير الإيجار باتفاق الطرفين بسبب ظروف معينة لا يعني أن الطرفين في أي حال يوافقان دون قيد أو شرط على إبرام اتفاقات بشأن تغيير الشروط ذات الصلة في الاتفاقية.

أي أنه يمكن إبرام مثل هذه الاتفاقية دون أي إكراه ، بشكل طوعي تمامًا ، ورفض المستأجر إبرام اتفاقية لا يمنح المالك الحق في المطالبة بتغيير العقد في المحكمة (قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا من الاتحاد الروسي بتاريخ 13 أبريل 2010 رقم 1074/10).

من أجل الوفاء بشرط زيادة الإيجار في حالة حدوث زيادة في التضخم حتى لو رفض المستأجر التوقيع على مثل هذه الاتفاقية ، يشترط أن تحدد الاتفاقية ما يلي:
"الإيجار خاضع للتغيير" (بدلاً من "يمكن تغييره") ؛
"إذا رفض المستأجر إبرام اتفاق ، تتم إحالة النزاع حول تغيير الإيجار إلى المحكمة أو يتم إنهاء العقد قبل الموعد المحدد."

بالمناسبة ، من غير المقبول أن يُدرج في اتفاقية الإيجار شرطًا يتعلق بحق المالك في تغيير الإيجار أكثر من مرة في السنة. ينص القانون المدني للاتحاد الروسي بشكل مباشر وغير مشروط على أنه لا يمكن تغيير مبلغ الإيجار أكثر من مرة واحدة في السنة (البند 3 ، المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي). حتى إذا تم النص على خلاف ذلك في العقد ، فسيكون هذا الشرط باطلاً (قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 21 فبراير 2011 رقم VAC-9525/10).

إذا كان هناك متأخرات إيجار
إذا كان هناك متأخرات إيجار ، فإن الطريقة الحضارية لحل المشكلة هي الذهاب إلى المحكمة لإخلاء الدين وتحصيله. من الناحية العملية ، من أجل تشجيع المدين على سداد الدين ، يتم استخدام طرق أخرى ، وهي حظر الوصول إلى المباني المؤجرة والاحتفاظ بالممتلكات المتبقية للمستأجر فيها.

دعنا نقول على الفور أنه إذا لم يكن هناك شرط مماثل في اتفاقية الإيجار ، فإن مثل هذه الإجراءات التي يتخذها المالك تعتبر غير قانونية.

نظرًا لأن الالتزام الرئيسي للمالك هو توفير العقار لاستخدام المستأجر ، فإن عرقلة الوصول تعد انتهاكًا الواجب الرئيسيالمالك.

لا يحق للدائن حجز الشيء إلا إذا كان في حوزته الشيء المتنازع عليه الأساس القانوني. لا يمكن أن تكون إمكانية الاحتفاظ نتيجة مصادرة شيء ضد إرادة المالك ، كما هو مبين في الفقرة 14 من رسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11.01.02 برقم 66.

تصف الرسالة الإعلامية الحالة عندما كانت الممتلكات المملوكة للمستأجر في حوزة المالك بناءً على رغبة المستأجر نفسه: لقد ترك هذا العقار بعد انتهاء عقد الإيجار. في هذه الحالة ، تعترف المحكمة بأن الإبقاء على القانون أمر قانوني.

وبالتالي ، فإن الحالة الوحيدة التي يمكن فيها الاعتراف بامتياز قانوني هو عندما يترك المستأجر ممتلكاته طواعية في حيازة المالك بعد انتهاء عقد الإيجار.

بالمناسبة ، في اتفاقية الإيجار ، من الجدير تحديد فترة محددة يكون فيها المستأجر ملزمًا بإخلاء المبنى عند إنهاء الاتفاقية. من الممكن أيضًا أن يُدرج في العقد شرطًا بشأن التزام المالك إذا لم يأخذ المستأجر ممتلكاته من المبنى في الوقت المحدد ، ويضمن سلامتها فقط لفترة معينة ، ثم يخرجها بمفرده ، جرد الممتلكات بمشاركة ممثل طرف مستقل ، ويمكن تخصيص تكاليف التخزين وإزالة الممتلكات للمستأجر.

ستعتبر المحكمة الاستيلاء على ممتلكات المستأجر أثناء سريان عقد الإيجار غير قانوني ، أي لا يؤدي إلى حق الاحتفاظ.

يجب النص بوضوح على حق المؤجر خلال مدة العقد:
إنهاء وصول المستأجر إلى المبنى في حالة تأخر الإيجار ؛
الاحتفاظ بممتلكات المستأجر المتبقية هناك حتى يتم سداد الدين.

إذا تم تحديد هذه الشروط في العقد ، فعندئذ في حالة التقاضي ، من المرجح أن تتخذ المحكمة جانب المالك.

في الوقت نفسه ، يجب أن نتذكر أن المالك ليس له الحق في المطالبة بالإيجار عن الفترة التي حُرم فيها المستأجر من فرصة استخدام العقار المؤجر. لذلك ، يبدو من المناسب اتخاذ تدابير لمنع الوصول إلى المبنى وحجبه فقط في حالة وجود دين كبير ، وإلا فإن مبلغ الإيجار غير المستلم عن الفترة التي يتم فيها إنهاء وصول المستأجر إلى المبنى سيكون أعلى من المبلغ من الديون المتراكمة.

يمكن تعزيز منع الوصول إلى المباني المؤجرة والاحتفاظ بممتلكات المستأجر المتبقية فيها من خلال تحديد حق المؤجر في إنهاء العقد من جانب واحد في حالة تجاوز الدين مبلغًا معينًا ، مما سيسمح بذلك. إنهاء العقد في الوقت المناسب ، حتى لو لم يؤد منع الوصول إلى النتيجة المرجوة.

من المسؤول عن كسر القواعد السلامة من الحرائق
نظرًا لأن مالكي العقارات والأشخاص المرخص لهم بامتلاك أو استخدام أو التصرف في الممتلكات ، بما في ذلك المستأجرين ، مسؤولون عن انتهاك متطلبات السلامة من الحرائق (المادة 38 قانون اتحاديبتاريخ 21 ديسمبر 1994 رقم 69-FZ "بشأن السلامة من الحرائق") ، ثم في الممارسة العملية غالبًا ما تنشأ النزاعات بين الملاك والمستأجرين حول من هو المسؤول عن ماذا.

يجب على المالكين ضمان الامتثال في الوقت المناسب لمتطلبات السلامة من الحرائق والأوامر واللوائح والمتطلبات القانونية الأخرى لمفتشي الحرائق بالولاية ، ويجب على المستأجرين الامتثال متطلبات السلامة من الحرائقالقواعد الخاصة بهذا النوع من المباني (البنود 10 ، 38 من قواعد السلامة من الحرائق في الاتحاد الروسي PPB 01-03 ، المعتمدة بأمر من وزارة الطوارئ الروسية بتاريخ 18.06.03 رقم 313).

لذلك ، من الضروري في العقد أو في ملحق له وصف النطاق المحدد لالتزامات المستأجر والمالك في مجال السلامة من الحرائق ، مما يجعل من الممكن تحديد الشخص المسؤول بوضوح.

مهم:

إن إخطار المالك ببساطة بزيادة الإيجار ليس ملزمًا للمستأجر.

يمكن تضمين حق المالك في الإنهاء المبكر للعقد من جانب واحد دون أي أسباب محددة في العقد ، كما هو مبين صراحة من قبل محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي (قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي مؤرخ 09.09.08 رقم 5782/08).

في بعض الحالات (على سبيل المثال ، إذا كنا نتحدث عن مساحة البيع بالتجزئة) ، فليس من الضروري على الإطلاق تغيير الأقفال ، وإعداد الأمان ، وما إلى ذلك. انقطاع الكهرباء في حالة وجود دين إيجار.

أليسا فيرنيك ، محامية

بعد النظر في الموضوع ، توصلنا إلى الاستنتاج التالي:
يتم تحديد مبلغ الإيجار ، وكذلك إجراء تغييره ، في اتفاقية الإيجار باتفاق الطرفين. القيد الوحيد الذي ينص عليه القانون يتعلق بتوقيت التغييرات في مبلغ الإيجار ، والتي لا ينبغي أن تتم أكثر من مرة واحدة في السنة.

إجابة معدة:
خبير خدمات الاستشارات القانونية GARANT
كاراسيفيتش لوف

مراقبة جودة الاستجابة:
مراجع في خدمة الاستشارات القانونية GARANT
ألكساندروف أليكسي

تم إعداد المواد على أساس الفرد استشارة مكتوبةالمقدمة كجزء من خدمة الاستشارات القانونية.

في الفقرة 3 من الفن. ينص 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ، يجوز تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين ضمن الحدود الزمنية المنصوص عليها في العقد ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة في السنة. وبالتالي ، يجب تحديد حق المالك في تغيير (زيادة) الإيجار من جانب واحد في العقد نفسه.

إذا كانت اتفاقية الإيجار تحتوي على إشارة إلى تغيير من جانب واحد في الإيجار ، فيحق للمالك زيادته دون موافقة المستأجر ، مع مراعاة آلية تغيير الإيجار المحدد في عقد الإيجار (على سبيل المثال ، الإخطار المسبق بـ المستأجر حول الزيادة القادمة في الإيجار قبل شهر من تاريخ التغيير ، الزيادة بناءً على تقرير المثمن المحدد حول القيمة السوقيةالممتلكات المؤجرة أو بسبب التغيرات في مؤشر التضخم).

إذا لم تحدد اتفاقية الإيجار إجراء تغيير أحادي الجانب في الإيجار ، تعتقد دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في مقاطعة فولغا فياتكا أن الزيادة تتم بموجب اتفاقية إضافية.

بناء على الفن. 452 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم إبرام اتفاق لتغيير شروط العقد بنفس شكل العقد نفسه.

عقد إيجار العقاراتلمدة تزيد عن عام واحد خاضع للتسجيل الحكومي ، يجب أيضًا أن تخضع اتفاقية إضافية لتغيير الإيجار لتسجيل الدولة. لا تتوافق الاتفاقية غير المسجلة مع التشريعات الحالية ، وبالتالي فهي ليست أساسًا لدفع الإيجار بالمعدلات الجديدة. تم التوصل إلى استنتاجات مماثلة في قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة الأورال بتاريخ 01.16.2007 و 01.09.2007 رقم F03-A51 / 06-1 / 5119 ، منطقة الشرق الأقصى بتاريخ 02.06.2007 و 01.30.2007 No. F03-A51 / 06-1 / 5592.

لا تنطبق القواعد المدرجة لتغيير الإيجار على الحالات التي تنص فيها آلية حسابه المحددة في العقد على زيادة المبلغ حسب ظروف معينة ، ولا سيما التغييرات في الحد الأدنى للأجور أو التشريعات الحالية(على سبيل المثال ، فيما يتعلق باعتماد رئيس بلدية المدينة لقرار لتغيير حجم سعر الإيجار). ثم موافقة المستأجر على زيادة الإيجار والتسجيل اتفاقية اضافيةغير مطلوب.

هل يحق للمالك زيادة الإيجار؟

مرحبًا ، لقد استأجرت المبنى لمدة عام واحد ، وقعنا اتفاقية مع المالكين ، مرت 4 أشهر الآن ، يأتي إلي ويرفع الإيجار ، فهل له الحق في زيادة الإيجار؟

أجوبة المحامين (2)

يجب النص على التغييرات في الإيجار في اتفاقية الإيجار. إذا كان الإيجار ثابتًا طوال العام وغير قابل للتغيير ، فلا يحق للمالك زيادة الإيجار.

و أبعد من ذلك. تكتب أن عقد الإيجار قد أبرم لمدة عام واحد. سواء تسجيل الدولة هذه الاتفاقية؟ إذا لم يكن كذلك ، فإن عقد الإيجار الخاص بك ليس كذلك قوة قانونية، أي أنها ببساطة ليست مبرمة بينك وبين المؤجر. ربما يعرف المالك هذه الدقة ويستخدمها. وإذا كان الأمر كذلك ، ففي حالة رفضك للدفع ، سيطلب منك ببساطة إخلاء المنطقة المحتلة.

1. يلتزم المستأجر بدفع رسوم استخدام العقار (الإيجار) في الوقت المناسب. يتم تحديد إجراءات وشروط وشروط دفع الإيجار بموجب اتفاقية الإيجار. في حالة عدم تحديدها في العقد ، يعتبر أنه قد تم تحديد الإجراءات والشروط والأحكام التي يتم تطبيقها عادةً عند استئجار عقار مماثل في ظل ظروف مماثلة. 2. يتم تحديد مدفوعات الإيجار لجميع الممتلكات المؤجرة ككل أو بشكل منفصل لكل منها الأجزاء المكونةفي شكل: 1) محدد في مبلغ ثابت من المدفوعات التي يتم سدادها بشكل دوري أو في وقت واحد ؛ 2) الحصة الثابتة من المنتجات أو الفاكهة أو الدخل الذي يتم الحصول عليه نتيجة لاستخدام الممتلكات المؤجرة ؛ 3) توفير المستأجر لبعض الخدمات ؛ 4) نقل المستأجر إلى المؤجر الشيء المنصوص عليه في العقد في الملكية أو الإيجار. 5) فرض على المستأجر التكاليف المنصوص عليها في العقد لتحسين العقار المؤجر. قد ينص الطرفان في اتفاقية الإيجار على مزيج من هذه الأشكال من الإيجار أو غيرها من أشكال الدفع مقابل الإيجار.

3. ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ، يجوز تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين خلال الفترة الزمنية المنصوص عليها في العقد ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة في السنة. قد ينص القانون على شروط دنيا أخرى لمراجعة مبلغ الإيجار لأنواع معينة من الإيجار ، وكذلك لإيجار أنواع معينة من الممتلكات.

4. ما لم ينص القانون على خلاف ذلك ، يحق للمستأجر المطالبة بتخفيض مقابل في الإيجار إذا كانت شروط الاستخدام المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار أو شرط تدهورت الممتلكات بشكل كبير.

5. ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك ، في حالة حدوث مخالفة جسيمة من قبل المستأجر لشروط دفع الإيجار ، يحق للمؤجر أن يطلب منه السداد المبكر للإيجار خلال الفترة التي يحددها المؤجر. في هذه الحالة ، لا يحق للمؤجر المطالبة بدفع الإيجار المبكر لأكثر من فترتين متتاليتين.

تبحث عن إجابة؟
من الأسهل أن تسأل محام!

اسأل محامينا سؤالاً - إنه أسرع بكثير من البحث عن حل.

يقوم المالك من جانب واحد برفع الإيجار. كيف نحمي مصالح المستأجر؟

من الشائع جدًا تضمين اتفاقية إيجار المبنى حق المالك في زيادة تكلفة الإيجار من جانب واحد. ما الذي يجب أن يفعله المستأجر في مثل هذه الحالات ، خاصة في مثل هذا الوقت الصعب على الجميع؟ المزيد عن ذلك أدناه.

بالنسبة إلى عملائي ، من أجل تجنب سوء المعاملة من قبل المالك ، أوصي باستبعاد مثل هذا الشرط ، خاصة عند إبرام عقد لمدة تصل إلى 11 شهرًا. إذا رفض المالك استبعاد شرط الزيادة الأحادية في تكلفة الإيجار ، فمن المهم توفير حق المستأجر في إنهاء العقد من جانب واحد بشرط إعادة مبلغ التأمين.

يحتاج المستأجر الذي دخل بالفعل في اتفاقية مع شرط زيادة تكلفة الإيجار من جانب واحد إلى معرفة ما يلي:

1. لا يمكنك تغيير السعر أكثر من مرة واحدة في السنة

يتم تحديد القدرة على تغيير مبلغ الإيجار بما لا يزيد عن مرة واحدة في السنة بموجب الفقرة 3 من الفن. 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي. بالإضافة إلى ذلك ، أوضحت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بالإضافة إلى ذلك أن شروط الاتفاق بشأن مبلغ الإيجار لا يمكن تغييرها خلال العام (البند 11 من رسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا التابعة لجمهورية روسيا الاتحادية). الاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66).

وبالتالي ، يحق للمستأجر الطعن في الزيادة المتكررة في الإيجار من قبل المالك خلال عام واحد.

2. زيادة تكلفة الإيجار يمكن أن تعترف بها المحكمة على أنها إساءة استخدام للحق

يحق للمستأجر أن يطلب في المحكمة الاعتراف بإجراءات المالك لزيادة تكلفة الإيجار كإساءة للحق ، مع مراعاة الشروط التالية:

• تمت زيادة سعر الإيجار بشكل غير متناسب مع التغير في متوسط ​​أسعار إيجار السوق لممتلكات مماثلة في نفس المنطقة ؛
• تجاوز السعر بشكل كبير متوسط ​​أسعار الإيجارات في السوق.

بعد أن أدركت تصرفات المؤجر على أنها إساءة استخدام للحق ، تتخذ المحكمة قرارًا برفض استرداد الإيجار من المستأجر الذي يزيد عن متوسط ​​أسعار السوق.

في الوقت نفسه ، يجب على المستأجر إثبات حجم متوسط ​​أسعار إيجار السوق لعقار مماثل في نفس المنطقة. في هذه القضية، يجب أن ينفق المستأجر خبرة مستقلةمعدلات الإيجار. يمكن أيضًا أن تكون المعلومات من المصادر المفتوحة بمثابة دليل إضافي: إعلانات الإيجار من مواقع الويب والصحف (cian.ru ، irr.ru ، avito.ru ، وما إلى ذلك) ؛ المراجعات التحليليةمعدلات الإيجار المنشورة من قبل المطبوعات الإعلامية (Kommersant ، RBC ، إلخ) ؛ أي بحث تحليلي مستقل آخر. إنه لأمر جيد أن يتم تقديم عدة أدلة في وقت واحد ، لتأكيد موقف المستأجر.

3. يمكن تخفيض مبلغ الإيجار في المحكمة

الجزء 4 من الفن. 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على حق المستأجر في تقليل مبلغ الإيجار في حالة حدوث تغيير للأسوأ في حالة العقار أو شروط استخدامه لأسباب خارجة عن سيطرة مستأجر.

على سبيل المثال ، قد تكون أسباب تخفيض تكلفة الإيجار هي الظروف التالية:

• تقييد الوصول إلى المباني المؤجرة ؛
• قطع الاتصالات غير المصرح به ؛
• القيام بأعمال غير منسقة تعيق استخدام الأماكن المؤجرة ؛
• التناقض بين شروط عقد الإيجار المعلن في العروض التجارية للمؤجر أو التي وعد بها المستأجر قبل توقيع العقد (على سبيل المثال ، عدد زوار مركز التسوق أقل من المعلن ، تباين الجمهور المستهدفإلخ.)؛
• عدم امتثال العقار المؤجر للغرض المقصود المحدد في العقد.

وبالتالي ، في ظل الظروف المذكورة أعلاه ، يحق للمستأجر التقدم إلى المحكمة بمطالبة بتخفيض مبلغ الإيجار.

هل يمكن للمالك زيادة الإيجار من جانب واحد؟

أرحب بكم بشكل قاطع القراء الأعزاء. لا يخفى على أحد أن غالبية العائلات الشابة ، غير القادرة على شراء مسكن خاص بها ، تعيش في شقق مستأجرة. حتى الآن ، تحل حوالي 3.5 مليون أسرة مشكلة الإسكان من خلال التوظيف. على الرغم من هذه الأرقام المثيرة للإعجاب ، فإن قضايا إبرام العقود هي التوظيف التجاريتنظيم ضعيف للغاية. لذلك ، غالبًا ما يقع العديد من المستأجرين في فخ أصحاب المباني السكنية ويصبحون معتمدين على الظروف المعيشية التي يمليها عليهم ، وأكثرها سوءًا هو زيادة الإيجار من جانب واحد. ومع ذلك ، يمكن دائمًا ويجب السيطرة على الوضع. من المهم الخوض في جميع الشروط المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار التجاري ولا تخجل من مناقشة المواقف المثيرة للجدل مع مالك المنزل أو سمسار العقارات.

زيادة تكلفة الإيجار

ينص القانون المدني على مبدأ العقد الحر ، والذي يتمثل في حقيقة أن جميع أحكامه يتم وضعها باتفاق الطرفين. ومع ذلك ، وفقًا للمادتين 421 و 422 من القانون المدني لروسيا ، هناك عدد من الاستثناءات ، عندما يتم تنظيم شروط معينة بوضوح من خلال لوائح منفصلة.

وبالتالي ، فإن الإشارة المباشرة فقط في العقد إلى احتمال حدوث زيادة في مدفوعات الإيجار تخدم الأساس القانونيلفهرستها. وبالتالي ، قد ينص العقد على أن مبلغ المدفوعات يخضع للمراجعة في إطار معدل التضخم الرسمي أو في حالات الزيادة في مبلغ المدفوعات لالتزامات المرافق ، وما إلى ذلك.

بطبيعة الحال ، يريد كل شخص عاقل أن تكون الشروط التعاقدية ثابتة وغير خاضعة للمقايسة ، أي أن يكون لديه مبلغ ثابت وغير متغير من المدفوعات الشهرية ، دون إعطاء المالك الحق في زيادتها.

ومع ذلك ، فإن العثور على مالك يوافق على مثل هذه الشروط ليس بالمهمة السهلة. بعد كل شيء ، من أجل عدم التحدث من كبار المسؤولين عن تحسين نوعية الحياة ، ولكن فواتير الخدمات الشهرية تتزايد باستمرار ، وأسعار الشقق ترتفع في أعقاب التضخم ، والمعدات الداخلية تهالك وتحتاج إلى الإصلاح ، وهكذا ... هذه الحقائق ، بالطبع ، هي عامل مكون في زيادة مدفوعات الإيجار.

في معظم الحالات ، تنقسم تكلفة الإيجار إلى قسمين وتتكون من مبلغ أساسي ومبلغ متغير.

يتغير الدفع الأساسي اعتمادًا على التحركات في أسواق العقارات. ينصح العديد من سماسرة العقارات المالك بتوفير شروط الفهرسة السنوية للجزء الأساسي للتضخم (ما يسمى بمؤشر سلة المستهلك).

يتكون الدفع المتغير من التزامات المرافق والصيانة. اليوم ، يحتوي أي عقد تقريبًا على بند بشأن زيادة قيمته بما يتناسب مع النمو.

يمكن اعتبار الخطأ الأكثر شيوعًا إشارة في العقد إلى إمكانية رفع السعر من جانب واحد عندما يتغير الوضع في السوق دون تحديد الحجم الدقيقتحركات السوق. سيؤدي هذا إلى نزاع لا مفر منه بين الطرفين. ولتجنب مثل هذه المواقف ، أوصي بتوفير معدل ثابت لزيادة الإيجار. كنقطة انطلاق ، يمكنك دائمًا أخذ السعر الأساسي الذي حدده بنك روسيا.

أسئلة بخصوص نداءات زيادة الإيجار من جانب واحد

كما أشرت أعلاه ، فإن الخلاف الأكثر شيوعًا هو استئناف الحقائق تكبير أحادي الجانبدفع إيجار المساكن. أكثر ما يفيدني هو الممارسة التي تم تشكيلها في الفقرة 22 من مرسوم الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 17 نوفمبر 2011 رقم 73 "بشأن بعض قضايا ممارسة تطبيق قواعد القانون المدني الاتحاد الروسيحول عقد الإيجار. ويوصي المجلس بكامل هيئته بأن تثبت المحاكم في جميع القضايا وجود حقائق تشهد على إساءة معاملة أصحاب العقارات من حيث زيادة مدفوعات الإيجار من جانب واحد. يتضح من خلال مقارنة النسبة المئوية لمتوسط ​​أسعار السوق بالنسبة لقيمة الإيجار المرتفع. وفي حالة اكتشاف المحكمة تجاوزًا كبيرًا ، وفقًا للفقرة 2 من الفن. 10 من القانون المدني لروسيا ، سيتم رفض استلام مدفوعات الإيجار التي تزيد عن متوسط ​​مؤشرات السوق.

كما أنني أعتبر أنه من المهم ملاحظة أنه حتى إذا كان العقد يحتوي على بنود بشأن التغيير الأحادي الجانب من قبل مالك الدفع للشقة وفقًا للفقرة 3 من الفن. رقم 614 من القانون المدني لروسيا ، لا يحق له تغيير سعر العقد أكثر من مرة في السنة (الفقرة 21 من قرار الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 17 نوفمبر 2011 رقم 73) .

ماذا تفعل إذا رفع المالك الإيجار

ومع ذلك ، من المستحيل نسيان المدفوعات الضرورية تمامًا ، فقد يؤدي ذلك إلى فرض غرامة. في الجزء 1 من الفن. يحدد رقم 614 من القانون المدني لروسيا بوضوح أن سداد الدفعات في الوقت المناسب هو مسؤولية مباشرة لمالك المباني المؤجرة. وغير المعقول ، برأيك ، أن الزيادة في مدفوعات الإيجار غير مدرجة في قائمة الاستثناءات من القاعدة المسماة. من المستحيل رفض استيفاء الشروط المنصوص عليها في العقد من جانب واحد (المادة 310 من القانون المدني لروسيا).

لذا ، بتلخيص كل ما سبق ، أود أن أشير إلى أنه من أجل تجنب المفاجآت غير السارة المرتبطة بزيادة مدفوعات الإيجار من جانب واحد ، من الضروري وصف إجراءات الحساب بعناية مالللإيجار السكن في العقد. سيحميك العقد المكتوب جيدًا من محاولات المالك لزيادة المدفوعات. هذه هي الطريقة الأكثر موثوقية للحفاظ على علاقات شراكة جيدة مع مالك الشقة التي تستأجرها.

هذا كل شيء ، لن أفرط في تحميل المقالة بمعلومات غير ضرورية. إذا ظل أي شيء غير واضح في هذه المرحلة أو كان لديك أسئلة إضافية تتطلب مؤهلًا مساعدة قانونية(بما في ذلك تعديلات عقد الإيجار) ، يمكنك سؤالهم بأمان من خلال النموذج أدناه. الاستشارة القانونية مجانية.

يمكنك أن تشكرني على العمل المنجز من خلال مشاركة هذه المقالة على الشبكات الاجتماعية.

تمت كتابة المقال بناءً على مواد من المواقع: www.garant.ru ، www.eg-online.ru ، pravoved.ru ، regforum.ru ، alterego-blog.ru.

يقوم المالك برفع الإيجار من جانب واحد. كيف يمكنك مساعدة المستأجر؟ (تكاتشينكو ج.)

تاريخ نشر المقال: 2015/09/03

عند توقيع عقد الإيجار ، لا يولي المستأجرون الاهتمام الواجب دائمًا لعبارة "يمكن للمالك من جانب واحد زيادة الإيجار بسبب ارتفاع قيمة الدولار أو التغيرات في القيمة السوقية لعقد الإيجار". لكنهم لا يأخذون في الحسبان أنه نتيجة لذلك ، قد تزيد تكلفة الإيجار مرتين بالضبط ، أو حتى أكثر. ما يمكن أن يفعله المستأجر إذا تم بالفعل توقيع عقد إيجار وتم استلام إشعار بزيادة الإيجار من المالك ستتم مناقشته في هذه المقالة.

ما الذي يجب أن يعرفه المستأجر؟

1 - في الفقرة 11 من الرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي المؤرخة 11 كانون الثاني / يناير 2002 ، أُوضِح رقم 66 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بالإيجار" أنه "عند تطبيق الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن تنطلق المحاكم من حقيقة أن شروط العقد يجب أن تظل دون تغيير خلال العام ، مع توفير مبلغ ثابت من الإيجار أو الإجراء (الآلية) لحسابه.
إذا تضمن العقد شرطًا ينص على إمكانية تغيير مبلغ الإيجار أكثر من مرة في السنة ، يمكن اعتبار هذا الشرط باطلاً ، بالإشارة إلى الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي. على سبيل المثال ، سأقتبس قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 21 فبراير 2011 N VAC-9525/10 في القضية N A75-10558 / 2009:
"... وفقًا للفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي) ، يجوز تغيير مبلغ الإيجار ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك ، عن طريق اتفاق الطرفين خلال الفترات الزمنية المنصوص عليها في الاتفاقية ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة في السنة. ويجوز للقانون فترات دنيا أخرى لمراجعة مبلغ الإيجار لأنواع معينة من الإيجار ، وكذلك تأجير أنواع معينة من العقارات ، يجب أن يكون متوفر.
بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للفقرة 11 من الرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 ، رقم 66 "نظرة عامة على الممارسة القضائية في حل النزاعات المتعلقة بعقود الإيجار" ، الفقرة 3 من المادة 614 من يحتوي القانون المدني للاتحاد الروسي القاعدة القطعيةفيما يتعلق بتكرار التغييرات في مبلغ الإيجار ، والتي لا يمكن للأطراف تغييرها أو تحديد شرط في العقد يختلف عن الشرط المنصوص عليه في هذه القاعدة. لذلك ، فإن شرط العقد ، الذي ينص على إمكانية تغيير ربع سنوي في مبلغ الإيجار ، باطل بموجب المادة 168 من القانون المدني للاتحاد الروسي لأنه لا يتوافق مع القانون ... "
ومع ذلك ، في وقت لاحق ، أشارت الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في القرار رقم 73 المؤرخ 17 نوفمبر 2011 "بشأن بعض قضايا ممارسة تطبيق قواعد القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن اتفاقية الإيجار" في الفقرة 21:
"... بموجب الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك ، يجوز تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين خلال الفترات الزمنية المنصوص عليها في الاتفاقية ، ولكن ليس أكثر من مرة في السنة (في هذه الحالة ، يمكن تحديد فترات دنيا أخرى بموجب مراجعة القانون لمبلغ الإيجار لأنواع معينة من الإيجار ، وكذلك لاستئجار أنواع معينة من الممتلكات).
يعتبر هذا المعيار قابلاً للتصرف ويسمح بتغيير شروط اتفاقية الإيجار ، باتفاق الطرفين ، على مبلغ الإيجار أكثر من مرة في السنة ، بما في ذلك في حالة عدم وجود مؤشر على إمكانية حدوث مثل هذا التغيير في عقد الإيجار الاتفاق نفسه.
ومع ذلك ، إذا كان للمؤجر ، وفقًا للقانون أو الاتفاقية ، الحق في تغيير مبلغ الإيجار من جانب واحد (المادة 310 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، إذن ، بالمعنى المقصود في الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يمكن إجراء مثل هذا التغيير أكثر من مرة واحدة في السنة ... "
وهكذا ، حصل المالك على الحق في تغيير مبلغ الإيجار من جانب واحد ، ولكن مرة واحدة في السنة. سوف أتطرق إلى قرار محكمة التحكيم لمنطقة موسكو بتاريخ 01/20/2015 N F05-15294 / 2014 في القضية N A40-54476 / 14:
"... وفقًا للبند 6.1 من الاتفاقية ، مع مراعاة أحكام اتفاقية الإيجار المبرمة بين الطرفين في 28 ديسمبر 1993 N 2720/17 ، لا تخضع أسعار إيجار المباني للتغيير حتى 31 ديسمبر ، 2011 ، باستثناء ما هو منصوص عليه في البندين 6.5 و 6.6 من هذه الاتفاقية.
للمالك الحق في تغيير معدلات الإيجار المحددة في هذه الاتفاقية في حالة حدوث تغيير مركزي في الأسعار والتعريفات الجمركية للمرافق ، ومعدلات الإيجار الأساسية للأراضي ، وضرائب الملكية ، وضرائب المبيعات ، بما يتناسب مع مقدار زيادتها ، ولكن ليس أكثر من مرة في السنة (البند 6.5 من العقد).
وجدت المحاكم أن المدعي أخبر المدعى عليه مرارًا وتكرارًا عن زيادة مختلفة في معدل الإيجار مع حساب مفصل واتفاقية إضافية ، لم يوافق عليها الأخير ، فيما يتعلق بتقديم المدعي هذه المطالبة لتعديل شروط العقد N 20/155 بتاريخ 23.07.2008 من حيث أسعار الإيجارات.
استنتجت المحكمة ، بعد فحص وتقييم الأدلة المتوفرة في القضية ، بما في ذلك شروط العقد رقم 20/155 بتاريخ 23 يوليو 2008 ، أنه لا توجد أسباب للتغيير في معدلات الإيجار التي يطالب بها المدعي وفقًا للمادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، مع الأخذ في الاعتبار الظروف التي تم فيها زيادة معدل الإيجار اعتبارًا من 01/01/2014 من 3872.04 روبل. ما يصل إلى 4015 فرك. لـ 1 متر مربع. م في السنة للمكاتب ومن 3002.59 روبل. يصل إلى 3113.94 روبل. لـ 1 متر مربع. م سنويا لمساحة المستودعات.
... التناقضات في استنتاجات المحكمة المشار إليها الوضع القانوني، فضلا عن سوء تفسير المحكمة للقواعد القانون الموضوعيفي هذه الحالة مجلس قضائيلا يجد ... "
2. بشكل منفصل ، سوف ألاحظ اتفاقيات الإيجار المبرمة لمدة تصل إلى عام. ممارسة التحكيمطور موقعًا لا يخضع فيه الإيجار بموجب اتفاقية مبرمة لمدة تقل عن سنة واحدة (أي ما يعادل سنة واحدة) للتغيير. على سبيل المثال ، قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 08.27.2009 N VAS-10734/09 في القضية N A12-15393 / 08-C28:
"... أثناء تلبية الدعوى ، انطلقت المحاكم بشكل معقول من حكم المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي بأن المستأجر ملزم بدفع رسوم مقابل استخدام العقار (الإيجار) في الوقت المناسب.
وفقًا للفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك ، يجوز تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين خلال الفترات الزمنية المنصوص عليها في الاتفاقية ، ولكن ليس أكثر من مرة كل سنة.
منذ إبرام عقد الإيجار لمدة تقل عن عام ، لا يمكن تغيير مبلغ الإيجار.
بناءً على شروط العقد ، محكمة الاستئنافغيرت بحق قرار المحكمة الابتدائية واستردت مبلغ الدين على أساس مبلغ الإيجار المتفق عليه بين الأطراف في وقت إبرام العقد ... "
سأذكر أيضًا كمثال مرسوم FAS لمنطقة الأورال في 21 يوليو 2010 N F09-5670 / 10-C6 في الحالة N A71-14477 / 2009:
"... وقعت شركة Glavryba (المستأجر) وشركة Aikai (المستأجر الفرعي) اتفاقية إيجار عقاري من الباطن بتاريخ 1 أبريل 2009 N 310/2009 ، والتي بموجبها الطابق الأول من مبنى غير سكني بمساحة 381.9 متر مربع ، وتقع في: جمهورية الأدمرت، فوتكينسك ، ش. Ordzhonikidze، 4b، للفترة من 04/01/2009 إلى 31/12/2009 شاملة لتنظيم الأنشطة التجارية.
في خطاب بتاريخ 08.06.2009 N 162 ، أبلغت شركة Glavryba شركة Aikai بزيادة الإيجار من 01.05.2009 إلى 161.565 روبل. 60 كوب.
حيث لم يتم دفع الديون والعقوبات من قبل شركة "Aikai" في كليا، تحولت جمعية Glavryba إلى محكمة التحكيممع مطالبة في القضية قيد البحث.
بعد أن درست وتقييمها في المجموع بالطريقة المنصوص عليها في الفن. 71 التحكيم الكود الإجرائيالاتحاد الروسي ، الأدلة المتاحة في ملف القضية ، توصلت المحاكم إلى نتيجة معقولة مفادها أنه تم تأكيد وجود وأسباب ظهور دين المدعى عليه للمدعي. في الوقت نفسه ، أشارت المحاكم إلى أن تغيير مبلغ الإيجار بموجب الاتفاقية المتنازع عليها بعد شهرين من تاريخ إبرامها يتعارض مع الفقرة 3 من المادة. 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والذي على أساسه ، مع مراعاة المدفوعات التي قدمتها شركة Aikai ، تمت إعادة حساب ديون شركة Aikai ... "

1 - حتى إذا تم توقيع اتفاق بين طرفي اتفاق الإيجار بشأن زيادة الإيجار بموجب اتفاق مبرم لمدة تصل إلى عام أو بشأن تغيير الإيجار للمرة الثانية في السنة ، يمكن الاعتراف بمثل هذا الاتفاق باطلة. على سبيل المثال ، المرسوم الصادر عن دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في منطقة فولغا-فياتكا بتاريخ 19 نوفمبر 2009 في القضية رقم A11-2018 / 2009:
"... وفقًا للمادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يلتزم المستأجر بدفع رسوم مقابل استخدام العقار (الإيجار) في الوقت المناسب. يتم تحديد إجراءات وشروط وشروط دفع الإيجار بموجب اتفاقية الإيجار (الجزء 1 من هذه المقالة).
ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ، يجوز تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين ضمن الحدود الزمنية المنصوص عليها في العقد ، ولكن ليس أكثر من مرة في السنة (الجزء 3 من نفس المادة).
نظرًا لحقيقة أنه لا يُسمح بإجراء تغييرات على القانون المدني في الإيجار أكثر من مرة واحدة في السنة ، فقد أقرت المحكمة بحق أنها لاغية وباطلة (تتعارض مع التشريع الحالي) بروتوكول رقم البروتوكول قد زاد للمرة الثانية خلال عام. لذلك ، لم تكن هناك زيادة في الإيجار منذ 15 نوفمبر 2008 ، ولم يكن لشركة OAO Saratovstroysteklo الحق في المطالبة بإنهاء عقد الإيجار من جانب واحد. وبالتالي ، فإن اتفاقية الإيجار ، بصيغتها المعدلة بالاتفاقية الإضافية المؤرخة 10/12/2008 N 5 ، تظل سارية المفعول حتى 31/12/2009.
لا توجد أسباب لإلغاء الإجراءات القضائية المستأنفة على الأسس الواردة في استئناف النقض ... "
2. قد يشير المستأجر إلى حقيقة أن الزيادة من جانب واحد في الإيجار من قبل المالك هي إساءة استخدام للحق.
تم تأكيد هذا البيان من خلال المرسوم الصادر عن الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 17 نوفمبر 2011 رقم 73 (بصيغته المعدلة في 25 يناير 2013) "بشأن قضايا معينة في ممارسة تطبيق قواعد القانون المدني الاتحاد الروسي بشأن اتفاقية إيجار "، البند 22:
"... إذا كان في الغياب تنظيم الدولةتنص اتفاقية الإيجار على حق المؤجر في تغيير حجمه من جانب واحد ، ثم في الحالات التي يثبت فيها أنه نتيجة لمثل هذا التغيير الأحادي ، فقد زاد بشكل غير متناسب مع التغيير في متوسط ​​أسعار السوق المدفوعة مقابل إيجار ممتلكات مماثلة في منطقة معينة للفترة ذات الصلة ، وتجاوزتها بشكل كبير ، مما يشير إلى أن المالك أساء استخدام حقه ، ترفض المحكمة ، على أساس الفقرة 2 من المادة 10 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تحصيل الإيجار في الجزء الذي يتجاوز متوسط ​​أسعار السوق المسماة ... "
كمثال توضيحي ، قرار محكمة التحكيم لمنطقة شرق سيبيريا بتاريخ 20 أغسطس 2014 في القضية N A10-1405 / 2013:
". 10/2.
بالنظر إلى النزاع وتقييم التقرير المذكور وفقًا لقواعد المادة 71 من قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي ، أثبتت المحكمة استخدام معلومات كاذبة حول خصائص المباني المؤجرة وانتهاك المثمن للمتطلبات من القانون على أنشطة التقييمومعايير التقييم الفيدرالية ، والتي لم يأخذ في الاعتبار القيمة السوقية لكائن التقييم المحدد فيه - الإيجار السنوي لـ 1 متر مربع. م مستودع، يساوي 1884 روبل بدون ضريبة القيمة المضافة.
على أساس التقرير N 617 بشأن تقييم القيمة السوقية لقيمة إيجار العقارات ، الذي أجراه المثمن LLC "صندوق الملكية لجمهورية بورياتيا" Sluginova O.L. وفقًا لحكم محكمة التحكيم لجمهورية بورياتيا ، حددت المحكمة الابتدائية القيمة السوقية الفعلية للحق في استخدام المباني المتنازع عليها على أساس الإيجار.
لم يتم الطعن في نتائج هذا التقييم من قبل الأشخاص المشاركين في القضية ، ولم يتم الكشف عن أي تناقض بين هذا التقرير ومتطلبات التشريع الحالي.
وفقًا للفقرة 22 من مرسوم الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 17 نوفمبر 2011 N 73 ، في حالة عدم وجود تنظيم حكومي للإيجار ، تنص اتفاقية الإيجار على حق المؤجر في تغيير حجمه ، ثم في الحالات التي يثبت فيها أنه نتيجة لهذا التغيير من جانب واحد ، فقد زاد بشكل غير متناسب مع التغيير في متوسط ​​أسعار السوق المدفوعة مقابل إيجار عقارات مماثلة في منطقة معينة للفترة المقابلة ، وتم تجاوزها بشكل كبير لهم ، مما يشير إلى إساءة استخدام حق المالك ، ترفض المحكمة ، على أساس الفقرة 2 من المادة 10 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، استرداد الإيجار في الجزء الذي يتجاوز متوسط ​​أسعار السوق المذكورة.
بناءً على ما سبق ، بعد إثبات أنه نتيجة للتغيير من جانب واحد في الإيجار السنوي من قبل المدعي ، زاد الإيجار بشكل غير متناسب مع التغيير في متوسط ​​أسعار السوق المدفوعة مقابل إيجار عقار مماثل في منطقة معينة للفترة ذات الصلة ، وتجاوزتها بشكل كبير ، حلت محكمة التحكيم النزاع بشكل صحيح عن طريق استرداد الدين بمبلغ بقيمة سوقية معينة لعقد إيجار الممتلكات المتنازع عليها ورفض الوفاء بالمطالبة ... "
3. إذا كنت على وشك التوقيع على عقد إيجار وأصر مالك العقار على حقه في تغيير الإيجار من جانب واحد ، فحاول أن تنص في العقد على حدود تغيير تكلفة الرسم أو إجراء حساب الإيجار عند زيادته . على سبيل المثال ، مثل هذا: "يمكن للمالك زيادة مبلغ الإيجار من جانب واحد ، ولكن ليس أكثر من ___٪ من مبلغ الإيجار المحدد في البند ____ من هذه الاتفاقية."
خلاف ذلك ، يحق للمالك زيادة الإيجار بأي مبلغ.
قرار FAS المنطقة الشمالية الغربيةبتاريخ 28/01/2010 في القضية ن A05-7679 / 2009:
"... يترتب على الفقرة 3.1 من الاتفاقية أنه يمكن للمؤجر زيادة مبلغ الإيجار من جانب واحد في حالة زيادة التعريفات الجمركية للاستخدام قطعة أرضالتي يقع عليها المبنى ، بما يتناسب مع مساحة المباني المؤجرة ، بالإضافة إلى زيادة تعرفة المرافق والنفقات الأخرى ، بما في ذلك إمدادات المياه والصرف الصحي والتدفئة والكهرباء.
تم إنشاء المحاكم والمدعى عليه لا يجادل في زيادة تعرفة إمدادات المياه والصرف الصحي والطاقة الحرارية والكهرباء مقارنة بعام 2008 ، حيث زادت نفقات المؤجر على دفع خدمات المرافق والصيانة وفقًا لذلك.
حجة المدعى عليه بأن الزيادة في الإيجار لا تتماشى مع شروط الاتفاقية ، حيث تم إجراؤها بمبلغ تعسفي وليس بما يتناسب مع التكاليف المتزايدة ، وقد رفضتها المحاكم بحق على أساس أنه ، بعد أن نصت في الفقرة 3.1 من الاتفاق إمكانية زيادة أحادية الجانب في مبلغ الإيجار ، لم يحدد الطرفان زيادة مماثلة في الاعتماد النسبيمن نفقات المدعي التي تكبدها لدفع تكاليف المرافق ، ولم ينص أيضًا على الإجراء ولم يثبت الحساب المطبق في حالة الزيادة من جانب واحد في الإيجار.
بعد تحديد سعر الاتفاقية بمبلغ نقدي محدد في الفقرة 3.1 من الاتفاقية ، نص الطرفان أيضًا على حق المستأجر في زيادة مبلغ الإيجار من جانب واحد في حالة حدوث زيادة في التعريفات الجمركية لاستخدام الأرض قطعة الأرض والتعريفات الجمركية للمرافق والمصروفات الأخرى.
وبالتالي ، فإن التغيير في الإيجار نتيجة تعديله ، مع مراعاة الزيادة في التعريفات الحالية ، لا يتعارض مع ما سبق القاعدة القانونيةوشروط العقد ...

لتلخيص ما سبق:

1. بعد تلقي إشعار من المالك بشأن زيادة الإيجار ، يجب أن تتم جميع الاتصالات معه جاري الكتابةبعلامات استلام المستندات (خطابات ، إخطارات ، اتفاقيات) من قبل شخص مخول بتاريخ التسليم أو عن طريق البريد المسجل مع إيصال الإرجاع وقائمة المرفقات. قد تكون هناك حاجة إلى هذا كدليل موثق لكلماتك في المحكمة.
2. انظر إلى المدة التي يتم فيها إبرام عقد الإيجار الخاص بك: إذا كانت مدة عقد الإيجار أقل من عام أو تساويها ، فيجب أن تظل شروط اتفاقية الإيجار دون تغيير خلال العام. بناءً على المعلومات الواردة في هذه المقالة ، أرسل إلى المالك ردًا مسببًا على إشعار زيادة الإيجار.
3. حدد ما إذا كان وضعك هو أحد الحالات الموضحة في المقالة.
3.1. إذا كنت قد وقعت على اتفاقية تتعارض مع الحالية القانون المدنيثم اذهب إلى المحكمة لإعلان أنها لاغية وباطلة.
3.2 إذا رأيت أن الإيجار قد زاد بشكل واضح بما لا يتناسب مع أسعار السوق ، فاتصل بالمثمن لتحديد القيمة السوقية الحقيقية للحق في استخدام العقار بموجب شروط الإيجار.
بعد ذلك ، قم بإبلاغ المالك كتابةً بموقفك وأرفق نسخة من تقرير المثمن.
إذا كان المالك لا يفي باحتياجاتك ، فيمكنك التقدم إلى المحكمة لإعلام المحكمة بإشعار الزيادة في الإيجار بأنها غير صالحة وغير قابلة للتنفيذ. على سبيل المثال ، المرسوم الصادر عن دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 22 أكتوبر 2013 في القضية N A05-8698 / 2012.