Le 1er septembre 2013, des modifications au Code civil sont entrées en vigueur. La loi fédérale n° 100-FZ du 7 mai 2013 a ajouté le chapitre 9.1 "Décisions des assemblées", qui réglemente les règles de tenue des assemblées générales et la procédure d'appel.
À bien des égards, ces innovations ont aboli les incohérences qui existaient auparavant dans les codes du logement et civil associées aux assemblées générales de propriétaires. Cependant, ils ont également entraîné un certain nombre de problèmes pour les propriétaires consciencieux qui veulent contester les résultats de l'assemblée générale.
Selon la partie 6 de l'article 181.4 Code civil RF :"La personne qui conteste la décision de l'assemblée doit aviser le l'écriture informer à l'avance les participants de la communauté de droit civil concernée de l'intention de déposer une telle demande auprès du tribunal et de leur fournir d'autres informations pertinentes à l'affaire. Membres de la communauté de droit civil pertinente qui ne se sont pas joints de la manière prescrite législation procédurale, à une telle demande, y compris ceux qui ont d'autres motifs de contester cette décision, n'ont par la suite pas le droit de saisir le tribunal saisi des demandes pour contester cette décision, à moins que le tribunal ne reconnaisse les motifs de cet appel comme valables.
Par avis écrit, on entend ici être notifié soit en personne contre signature, soit par courrier recommandé.
Bien que le Code du logement ne contienne pas de telles normes en termes de description de la procédure de contestation des décisions des assemblées générales des propriétaires de MKD, la pratique judiciaire qui s'est développée au cours de la période 2013-2015 suggère que, lors de l'examen de la plupart des demandes de reconnaissance des décisions des assemblées générales des propriétaires de MKD invalides, les tribunaux exigent le respect de ces règles.
Si demandeur sur la reconnaissance de la décision de l'assemblée des copropriétaires invalide, n'a pas fourni de preuve de notification tous les autres propriétaires MCD sur le fait de déposer cette réclamation, d'habitude les tribunaux rendent une décision d'abandon de la créance sans mouvement jusqu'à ce que tous les propriétaires des locaux de la maison soient notifiés dans en temps voulu.
Pour terminer, le point a été mis par la Cour suprême de la Fédération de Russie.
Selon les explications contenues aux paragraphes 114 et 115 de la résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 23 juin 2015 n ° 25 "Sur l'application par les tribunaux de certaines dispositions de la section 1 de la première partie de la Code civil Fédération Russe":
103. Au sens de la "clause 1 de l'article 2", de la "clause 6 de l'article 50" et de la "clause 2 de l'article 181.1" du Code civil de la Fédération de Russie, les décisions des réunions s'entendent comme des décisions de la communauté de droit civil. , c'est à dire. un certain groupe de personnes habilité prendre des décisions lors de réunions, auxquelles la loi associe des conséquences de droit civil, obligatoires pour toutes les personnes qui avaient le droit de participer à une telle réunion, ainsi que pour d'autres personnes, si cela est établi par la loi ou découle de la nature de la relation .
En particulier, les décisions des assemblées comprennent les décisions des organes collégiaux de gestion entité légale(assemblées des participants, conseils d'administration, etc.), décisions des assemblées des créanciers, ainsi que du comité des créanciers en cas de faillite, décisions des actionnaires, y compris les décisions des propriétaires de locaux dans immeuble ou un immeuble non résidentiel, les décisions des participants à la copropriété d'un terrain issu d'un terrain agricole.
114. Conformément à la "clause 6 de l'article 181.4" du Code civil de la Fédération de Russie challenger pour cause de nullité ("Clause 1 de l'article 6" du Code civil de la Fédération de Russie) ou d'annulation, doit informer par écrit les participants de la communauté de droit civil concernée de l'intention de déposer une telle plainte auprès du tribunal et fournir leur fournir d'autres informations pertinentes à l'affaire.
Dans le même temps, au sens de la "clause 6 de l'article 181.4" du Code civil de la Fédération de Russie documents fondateurs aucune procédure de notification ne peut être prévue qui créera des obstacles significatifs pour que le demandeur aille en justice. En particulier, il n'est pas permis d'établir une obligation d'envoyer un avis ou des documents connexes aux actionnaires d'une société société par actionsà leurs adresses postales.
115. La règle établie par la "Clause 6 de l'article 181.4" du Code civil de la Fédération de Russie sur la notification préalable des participants de la communauté de droit civil concernée de l'intention de déposer une plainte auprès du tribunal n'est pas procédure préalable au procès règlement du litige, dans le cadre duquel, en cas de non-respect par le demandeur exigences spécifiées le tribunal n'a pas le droit de revenir déclaration de sinistre sur la base de la "clause 1 de la partie 1 de l'article 135" du Code de procédure civile de la Fédération de Russie, ainsi que de laisser la déclaration sans examen sur la base du "paragraphe 2 de l'article 222" du Code de la procédure civile de la Fédération de Russie, "Clause 2 de la partie 1 de l'article 148" de l'APC de la Fédération de Russie.
En vertu de la "Partie 1 de l'article 136" du Code de procédure civile de la Fédération de Russie, "Partie 1 de l'article 128" du Code de procédure d'arbitrage de la Fédération de Russie, l'absence de preuve de notification des autres participants est la base pour avoir laissé la déclaration sans mouvement.
Que faire dans ce cas ?
Et là, à notre plus grand regret, les législateurs ne donnent pas de réponse claire.
1) Faites ce que le tribunal exige et informer les autres propriétaires par écrit de la réclamation dans le délai fixé par le tribunal. Lorsque vous aurez gain de cause, vous pourrez réclamer le défendeur pour tous frais de justice.
2) S'il y a des soupçons que le procès-verbal de la réunion que vous avez décidé de contester, ou les décisions des propriétaires individuels sur cette réunion sont falsifiés, et que la réunion elle-même a eu lieu après le 31 juillet 2016, alors vous devez s'adresser à la police ou au parquet avec une demande de vérification du fait de la falsification de documents.
3) Si les documents n'ont pas été falsifiés, mais ont été établis en violation des exigences du Code du logement de la Fédération de Russie, vous avez le droit s'adresser au service de surveillance du logement avec une demande d'inspection. Si le service de surveillance du logement vous refuse, ce refus peut faire l'objet d'un recours auprès du parquet ou du tribunal.
4) Très souvent, des décisions antérieures d'assemblées de copropriétaires ou un contrat de gestion prévoient une procédure simplifiée de notification aux copropriétaires d'une nouvelle assemblée générale des copropriétaires. Dans ce cas plus facile de tenir une nouvelle assemblée de propriétaires et prendre une décision plus correcte que de contester les résultats de la réunion devant un tribunal.
Dmitri Ivanov pour nkzhkh.rf
Formation société civile, à mon avis, commence par le développement Formes variées l'autonomie, l'auto-organisation des citoyens. Et surtout, avec la gestion du patrimoine commun des immeubles à appartements.
C'est une sorte d'indicateur: si nous ne pouvons pas faire face à notre entrée / maison et faire en sorte que ceux à qui nous avons confié la responsabilité de son entretien et de sa réparation fonctionnent efficacement et efficacement (et, soit dit en passant, nous le payons!), alors nous ne serons pas en mesure d'influencer des structures sociales plus complexes.
Heureusement, les gens commencent peu à peu à s'en rendre compte. Le pourcentage de la majorité passive diminue et le pourcentage de la minorité active augmente, pour qui il ne suffit pas de transférer de l'argent une fois par mois et de compter sur la merci du Code criminel ou de la HOA. Ces personnes souhaitent bénéficier de services de qualité et le font de la manière la plus transparente possible, pour le bénéfice de toute la maison.
Cette minorité active comprend mon client ce cas. Elle vit dans une maison assez grande (environ 400 appartements), dans laquelle le R. HOA a été créé il y a longtemps. Et depuis plusieurs années maintenant, les activités du HOA sont contrôlées exclusivement par plusieurs résidents de la maison, occupant postes de direction dans les organes Conseil HOA.
J'appellerais cette situation dictature du conseil d'administration de HOA". Le rôle principal dans la dictature est occupé par le président du HOA, élu par le conseil d'administration, et ses "sbires" - membres du conseil d'administration. La dictature consistait dans le fait que ces personnes, dirigées par le président, n'ont divulgué le contenu de leurs actions à personne, n'ont permis à personne de prendre connaissance de la documentation relative à la réparation et à l'entretien des biens communs du MKD, n'a pas donné de rapports réels sur les dépenses de l'argent des résidents, n'a permis à aucun des résidents de la maison, à l'exception de ceux qui sont complètement fidèles au président, de gérer le HOA et de le contrôler.
Comme toujours, la plupart des résidents de la maison ( Membres de l'HOA) était passif et traitait cette situation avec indifférence.
Et ceux qui n'étaient pas d'accord avec la politique du HOA (lire - la politique du président) et quittaient ses membres ou essayaient d'influencer le travail du partenariat ont été soumis à diverses pressions, des intrigues ont été construites, des rumeurs diffamatoires se sont répandues parmi les voisins , etc.
L'une des mesures de pression prises par le président, a été l'adoption de la décision OSCH sur la collecte auprès des personnes qui ne sont pas membres de l'HOA, un tarif majoré pour l'entretien des lieux usage commun et une responsabilité accrue par rapport aux membres de l'HOA.
Une autre mesure contre citoyens actifs s'efforçant d'entrer dans les organes de gestion et de contrôle du HOA, était qu'ils étaient simplement n'ont pas été inclus dans le bulletin de vote en raison du fait qu'ils sont, je cite, "indignes", bien que motifs juridiques pour une telle restriction, ni la loi ni la charte du HOA ne contient.
- d'élire un comité d'audit composé de : 1. Т.М.А. 2. P.T.V. 3. L.V.I. ;
- d'établir pour les non-membres du HOA un tarif pour l'entretien des parties communes de 28,00 roubles. Avec mètre carré superficie de l'appartement;
- d'établir pour les non-membres de la HOA le montant des intérêts pour l'utilisation des fonds d'autrui est de 0,5% pour chaque jour de retard de paiement.
J'ai été confronté à la tâche d'invalider deux décisions de l'OSCh HOA :
- sur l'établissement de tarifs majorés et le montant de la responsabilité pour les non-membres de la HOA ;
- sur l'élection de la Commission d'Audit.
La situation a été compliquée par le fait que le président de l'HOA a activement empêché la prise de connaissance des documents liés à la prise de décision à l'OSCh HOA (bulletins de vote, protocoles de décompte des voix, demandes d'adhésion à l'HOA, etc.).
Considérez les tactiques consistant à contester chacune des décisions dans l'ordre.
1. Décisions sur l'établissement de tarifs majorés et le montant de la responsabilité pour les non-membres de la HOA.
Il n'y a pas eu de difficultés particulières à ce sujet, puisqu'il ressort assez clairement de la loi (article 145) que les tarifs facturés aux non-membres de l'HOA doivent être établis par des accords conclus avec ces personnes (et non par décision de l'OSCh) et ne peuvent être supérieurs à ceux facturés aux membres.
En outre, la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie s'est déjà prononcée sur cette question dans sa résolution du 04/03/1998 N 10-P, indiquant ce qui suit :
« Une association de propriétaires ne peut violer les droits des propriétaires qui ont renoncé à être membres de la société en établissant des avantages et des avantages dans la propriété et l'utilisation des biens communs partagés uniquement pour les membres de la société ou en imposant des obligations supplémentaires aux propriétaires qui ne sont pas membres de la société. partenariat, qui vont au-delà du remboursement des dépenses nécessaires à la gestion et au fonctionnement du domicile, ainsi que des sanctions accrues.»
Ainsi, l'établissement du montant de l'entretien de la propriété commune par les propriétaires qui ne sont pas membres de l'HOA n'est pas de la compétence de l'assemblée générale de l'HOA, qui annule une telle décision (clause 3)).
Cette exigence a été accordée par le tribunal de district.
Pour plus de détails, le poste cette exigence indiqué dans la réclamation.
2. Décision sur l'élection de la commission d'audit.
Avec cette exigence, c'était plus difficile et elle n'était satisfaite que par la cour d'appel.
Il n'a été possible de prendre connaissance des documents relatifs à la conduite de l'OSCh qu'après la demande de leur récupération. Tout d'abord, j'ai attiré l'attention sur le fait que par rapport à de très nombreuses personnes qui ont participé au vote à l'OSCh, il n'y a aucune preuve de leur entrée dans les membres du HOA. Par conséquent, leurs votes ne devaient pas être comptés et sans eux, il n'y avait pas de quorum.
Cependant, cet argument n'a trouvé d'appui que devant la cour d'appel, puisque le tribunal de district a refusé d'exiger des demandes d'adhésion à la HOA et que le défendeur ne les a pas fournies volontairement. Toutefois, seuls ces documents, combinés aux bulletins de vote, peuvent prouver l'existence d'un quorum. Cette conclusion est également appuyée pratique judiciaire: Définition de Leningradsky tribunal régional du 02.11.2011 N 33-5374/2011 ; Décision du tribunal municipal de Saint-Pétersbourg du 7 février 2012 N 33-1648 / 2012.
En même temps, la charge de prouver la présence d'un quorum dans les affaires de cette catégorie incombe précisément au défendeur, ce qu'il n'a pas fait.
Aussi, seulement pendant procès judiciaire il a été constaté que la demande d'inscription du demandeur en tant que candidat membre de la commission d'audit a été examinée par le conseil et la décision de ce dernier corps de l'HOA elle s'est vu refuser l'inclusion de sa candidature, car elle est "une candidate indigne".
Le tribunal de district a estimé que le demandeur devait d'abord déclarer ladite décision du conseil illégale, après quoi, si une telle exigence est satisfaite, il sera possible de soulever la question de l'illégalité de la décision de l'OSCH sur la base de son non-inscription sur le bulletin de vote.
Mon argument selon lequel une telle décision de la Commission est nulle et ne peut être prise en compte par le tribunal n'a été entendu qu'en appel.
Toutefois, comme il ressort de la partie 1 de l'art. 181.3, alinéa 3) la décision nulle de l'assemblée est invalide, qu'elle soit ou non reconnue comme telle par le tribunal. En même temps, une décision prise en dehors de la compétence est nulle.
Les règles ci-dessus, en vertu des clarifications contenues dans les paragraphes 104, 106 Résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 23/06/2015 N 25 "Sur l'application par les tribunaux de certaines dispositions de la section I de la partie L'un des codes civils de la Fédération de Russie" étendre leurs actions aux décisions de tout organe directeur collégial de l'HOA.
Comme il ressort de la partie 1 de l'art. 147, les dispositions de la charte de la HOA, l'adoption de la décision ci-dessus n'est pas de la compétence du Conseil. De plus, l'adoption d'une telle décision empiète sur la compétence de l'Assemblée générale, puisque la non-admission d'une personne à participer aux élections des organes directeurs équivaut à sa non-élection à un tel organe.
L'adoption de telles décisions par le Conseil de l'HOA contredit l'essence même des activités des organes directeurs de l'HOA, puisque, dans de telles circonstances, les membres actuels du Conseil ont la possibilité de bloquer toute tentative de nouveaux membres d'entrer les organes de gestion et de contrôle du HOA.
Cette exigence a été confirmée par la Cour d'appel.
La position sur cette exigence est exposée plus en détail dans l'appel.
Ainsi, les réclamations ont été pleinement satisfaites, les droits du demandeur ont été rétablis.
À la suite de la décision sur les exigences énoncées, il a été possible d'obtenir l'abolition de la perception des tarifs accrus auprès des non-membres du HOA, ainsi que de mettre fin à la pratique vicieuse dans laquelle le conseil d'administration du HOA n'a pas permis résidents de la maison à participer aux élections des organes de gestion et de contrôle de la HOA uniquement sur la base de sa propre discrétion.
Le Service fédéral des impôts de la Fédération de Russie a envoyé aux divisionslettre de révision de la jurisprudence pour résoudre les différends concernant l'imposition des paiements que les résidents de MKD transfèrent aux organisations de gestion pour la fourniture de logements et de services communaux. Lire les points principaux jugements sur cette question.
Lorsque les paiements des résidents des maisons pour le logement et les services communaux à l'adresse de la MA sont taxés
Lors de la détermination de l'assiette fiscale, les revenus perçus par l'organisation ne sont pas pris en compte s'il agit en tant qu'agent, commissionnaire, intermédiaire et remplit des obligations en vertu d'un contrat de commission, contrat d'agence(clause 9, partie 1, article 251 du Code fiscal de la Fédération de Russie). Ces revenus ne comprennent pas la rémunération reçue par l'organisme : commission ou agence.
Si l'organisme de gestion est un intermédiaire qui achète des services publics pour le compte des propriétaires de locaux dans un MKD, seules les commissions ou les frais d'agence pour les services intermédiaires sont imposés.
Si la MA effectue des travaux ou fournit des services de manière indépendante et n'est pas un agent ou un commissionnaire, le revenu imposable comprend tous les revenus reçus des résidents de MKD en espèces.
Une affaire similaire n ° A26-9658 / 2009 a été résolue de la même manière, dans laquelle le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie y a mis fin. Le Présidium a confirmé la justesse des tribunaux inférieurs, qui ont estimé que les fonds transférés par les résidents du MKD organisation de gestion pour les services rendus pour l'entretien et la réparation des biens communs de MKD, auraient dû être pris en compte dans le cadre du revenu imposable.
Le tribunal a conclu que l'AG dans cette affaire n'était pas un agent ou un intermédiaire entre les propriétaires et les exécuteurs testamentaires de l'UC et n'avait transféré les frais de services à personne. Dans le même temps, le tribunal a estimé que le fait que l'AG ait exécuté de manière indépendante des travaux conformément au contrat ou ait fait intervenir des tiers pour cela était insignifiant.
Lorsque le tribunal ne reconnaît pas le paiement du logement et des services communaux comme faisant partie des revenus de la MA et de la HOA
L'issue de l'affaire n° A41-86032/2016 a été différente, dans laquelle le procès du HOA contre le Service fédéral des impôts interdistricts de la Fédération de Russie sur la question des taxes supplémentaires a été examiné. Le tribunal de première instance s'est rangé du côté du HOA, notant que les activités de l'organisation sont non commerciales. L'administration fiscale n'a pas prouvé que le demandeur avait reçu une commission d'intermédiaire ou d'agence pour le transfert de fonds en paiement utilitaires.
Les cours d'appel et de cassation n'étaient pas d'accord avec cette position, mais la Cour suprême de la Fédération de Russie a confirmé la décision du tribunal de première instance. La Cour suprême de la Fédération de Russie a confirmé que si le HOA ne reçoit pas d'avantages économiques en transférant le paiement des propriétaires pour le logement et les services communaux aux entrepreneurs et fournisseurs du HC, il n'y a alors aucune raison de considérer les fonds reçus comme un revenu du HOA .
Ces conclusions ont été appliquées par le tribunal lors de l'examen de la demande de la MA contre le fisc dans l'affaire n° A53-15798/2017. L'affaire concernait également la légitimité des revendications services fiscaux sur le paiement de l'impôt supplémentaire sur le revenu du HOA provenant des paiements pour le logement et les services communaux. Cour d'arbitrage du district du Caucase du Nord a annulé la décision du tribunal de première instance et la décision de la cour d'appel qui avait reconnu les demandes autorité fiscale juridique.
Le tribunal d'arbitrage de district a noté que s'il n'y a aucun fait de recevoir une rémunération pour le transfert des honoraires des propriétaires pour le logement et les services communaux aux entrepreneurs ou RSO, aucun avantage financier n'a été prouvé en rapport avec le transfert des fonds des propriétaires, alors le les tribunaux ne devraient pas tenir compte de la forme juridique du demandeur.
Pour la MA et pour la HOA, les mêmes principes d'égalité d'imposition s'appliquent (résolution de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 13 mars 2008 n ° 5-P). Par conséquent, si l'AG ne tire aucun avantage économique du transfert de fonds des propriétaires aux prestataires de services, il n'y a pas lieu de payer des impôts supplémentaires.
Dans quels cas les paiements pour le logement et les services communaux sont reconnus comme ciblés
Ils étaient unanimes dans leurs conclusions : les fonds transférés par les résidents de HOA immeuble pour les services publics rendus et les travaux effectués sur l'entretien et la réparation des biens communs de la maison, étaient ciblés et n'étaient pas soumis à taxation. Le HOA a été reconnu par les tribunaux comme une organisation à but non lucratif sans intérêts économiques indépendants, agissant dans l'intérêt des propriétaires des locaux du MKD.
Les tribunaux sont arrivés à la conclusion que les fonds provenant des résidents de MKD pour le logement et les services communaux avaient été dépensés par le HOA aux fins prévues - payer les services publics fournis par des organisations tierces. Par conséquent, la charge supplémentaire du montant de la taxe a été reconnue par les tribunaux comme illégale.
Rappelles toi
Compte tenu des exemples de décisions de justice donnés dans la lettre du Service fédéral des impôts de la Fédération de Russie, de la MA et de la HOA, il convient de rappeler que la taxe supplémentaire sur les fonds reçus des propriétaires de MKD pour le logement et les services communaux est possible dans les cas où :
- il existe des preuves que les résidents de MKD ont payé les services et le travail de l'organisation de gestion (HOA) à un coût supérieur à leur coût auprès des fournisseurs et des tiers ;
- les services étaient fournis directement par l'organisme gestionnaire (HOA).
Si l'AG transfère intégralement les paiements reçus des résidents de la maison pour le logement et les services communaux aux prestataires de services, ils ne sont pas inclus dans la base d'imposition de l'impôt sur le revenu ou dans le cadre du système d'imposition simplifié.
PRATIQUE DE L'EXAMEN DES LITIGES JUDICIAIRES AVEC LA PARTICIPATION DES ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES DE LOGEMENTS
Grand intérêt pour l'apprentissage réglementation juridique les activités des associations de propriétaires (HOA) causent des matériaux pratique judiciaire. Systématisation et étude de solutions judiciaire sur l'utilisation du logement et droit civil vous permettent de voir les problèmes les plus complexes et pratiquement significatifs Activités HOA, de retracer la nature de l'impact des normes adoptées il y a quatre ans lors de la réforme du droit du logement, ainsi que de développer des moyens d'améliorer les conditions de travail des associations de propriétaires, à la fois en prévoyant des mesures d'influence étatique et en créant recommandations pour les sujets privés de relations juridiques - propriétaires de locaux, associations elles-mêmes, entrepreneurs, etc.
Le nombre d'affaires examinées par les tribunaux impliquant des associations de propriétaires est relativement faible. Par exemple, dans la jurisprudence du Tribunal fédéral d'arbitrage Quartier Nord-Ouest pendant 2 ans. ils représentaient moins de 0,5 % du nombre total de cas. Cependant, il est à noter que chaque année, le nombre de demandes d'associations de propriétaires aux tribunaux d'arbitrage avec des réclamations et des cas de leur implication dans le processus en tant que défendeurs et tiers augmente.<1>.
<1>Ranneva pratique judiciaire de résolution des litiges impliquant des associations de propriétaires // Arbitrage des litiges. 2007. N 3.
et autres biens communs
L'un des problèmes communs aux activités de l'HOA est la détermination de la composition de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements et son attribution aux propriétaires. En raison de l'incertitude de la procédure d'établissement d'une liste des biens communs dans un immeuble à appartements, des différends surviennent souvent pour savoir si tel ou tel objet, en règle générale, des locaux non résidentiels, y est inclus ou s'il appartient à un particulier qui a conclu un accord avec le promoteur ou les autorités locales .
En outre, la majorité des associations de propriétaires ont été confrontées au problème de l'enregistrement d'une maison attenante à un terrain en tant que propriété des résidents. A cette occasion, il écrit : « La question du propriétaire du terrain n'est pas encore résolue... Il n'y a pratiquement pas d'exemples de résidents ayant reçu leur propre cour sans aucune condition ... Les praticiens impliqués dans le développement de l'autonomie gouvernementale dans leur parc immobilier, notez en même temps que s'ils cèdent des terres au HOA, de nombreux partenariats ne pourront pas utiliser ce droit, car les limites des parcelles elles-mêmes, pour lesquelles ils peuvent postuler, n'ont pas été déterminées ... Réclamations pour obtention terrains est devenu un thème clé litige, pas par hasard deux de derniers décrets La Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie (en date du 01.01.01 N 781/06 et en date du 01.01.01 N 1821/06) se réfère spécifiquement à ce problème "<2>.
<2>Propriétaires Makarenko - problèmes et perspectives de développement // Avocat. 2006. N° 12.
Résolution de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 01.01.01 N 1821/06<3>a été adopté à la suite de l'examen du différend suivant. Le partenariat des propriétaires a déposé une requête auprès du tribunal d'arbitrage de la ville de Moscou pour déclarer illégal le refus du Département des ressources foncières de fournir le terrain sur lequel l'immeuble est situé à la propriété commune des propriétaires, d'obliger le Département des ressources foncières assurer la production d'un plan cadastral (plan) du terrain et prendre une décision d'attribution d'un terrain à la copropriété propriétaires.
<3>Bulletin de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie. 2006. N 9.
Le défendeur, se référant à la législation de la ville de Moscou sur l'utilisation des terres, a déclaré que l'examen de la question de la fourniture du terrain spécifié n'est possible que si le partenariat a un acte d'utilisation autorisée du terrain. En l'absence de présentation d'un tel acte, il est possible d'émettre relations foncières et juridiques sur un terrain faisant l'objet d'un bail à court terme d'une durée de 11 mois.
Lors de l'examen de l'affaire dans trois instances, les exigences de la HOA ont été rejetées. Le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie a annulé les actes précédemment adoptés, l'affaire a été transférée pour un nouvel examen. Comme indiqué dans la résolution, le différend entre les parties ne portait pas sur un terrain nouvellement fourni, mais sur un terrain occupé par un immeuble résidentiel, les propriétaires d'appartements dans lequel organisé une association de propriétaires. Le paragraphe 4 de l'art. 11 FZ "Sur les associations de propriétaires"<4>, qui était en vigueur au moment du litige, établit que le transfert de la partie normative du terrain en propriété à titre gratuit est effectué par des organes de l'État pouvoir exécutif ou corps gouvernement local conformément à la loi. Dans de telles circonstances, il faut reconnaître que le refus d'enregistrer un tel droit au motif que les propriétaires n'ont pas d'acte d'utilisation autorisée du terrain est contraire à la loi.
<4>SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963.
À l'heure actuelle, les normes prévoyant le transfert d'un terrain aux propriétaires sont inscrites à l'art. 36 Code foncier RF et Art. 16 FZ du 01.01.01 N 189-FZ "Sur la promulgation du Code du logement de la Fédération de Russie"<5>. En pratique, des difficultés dans la conception de la parcelle adjacente subsistent. À cet égard, il indique la nécessité d'une formation "continue" de terrains sur lesquels sont situés des immeubles d'habitation.<6>.
<5>SZ RF. 2005. N 1. Art. quinze.
<6>Sur la création de conditions pour le fonctionnement efficace des associations de propriétaires // Droit du logement. 2007. N° 10.
Sur la base de l'infraction révélée, l'organisme Rosnedvizhimost a publié une résolution visant à inciter une association de propriétaires établie dans un immeuble résidentiel à responsabilité administrative prévue par l'art. 7.1 du Code RF des infractions administratives<7>. L'association a contesté cette décision en justice.
<7>SZ RF. 2002. N 1. Art. une.
La Cour d'appel, réglant le litige en faveur de la HOA, a indiqué que, conformément aux dispositions de l'art. 16 de la loi fédérale "portant promulgation du code du logement de la Fédération de Russie", paragraphe 1 de l'art. 36, alinéa 1 de l'art. 135 du Code du logement de la Fédération de Russie, une association de propriétaires n'est pas un utilisateur foncier, mais représente uniquement les intérêts des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements. À cet égard, il a reconnu comme illégal la responsabilité administrative du partenariat et l'émission d'une ordonnance pour éliminer la violation identifiée à son égard.
La Cour fédérale d'arbitrage du district de Moscou, annulant la décision Cour d'appel, a fourni la justification suivante.
Règles de droit édictées par la cour d'appel à l'appui de la décision rendue en l'affaire acte judiciaire, réglementer la procédure d'utilisation des terrains sous un immeuble d'habitation. Entre-temps, l'infraction révélée concerne un autre terrain, situé non pas sous un immeuble d'habitation, mais attenant à celui-ci, clôturé par une clôture métallique, protégé et utilisé pour une aire de jeux et un parking.
La cour d'appel n'a pas vérifié qui a effectivement réalisé la clôture du terrain litigieux et établi sa protection, n'a pas examiné les preuves confirmant le maître d'ouvrage de ces travaux. Il n'a pas non plus donné d'appréciation sur les éléments de preuve présentés dans l'affaire, selon lesquels la société s'est adressée aux autorités compétentes pour le règlement des relations foncières sur le terrain litigieux.<8>.
<8>Décret de la Cour fédérale d'arbitrage du district de Moscou du 01.01.01 N KA-A40 / 7948-07 // ATP "ConsultantPlus".
Ce décret abordait également une question qui se pose souvent lors de l'examen de divers cas impliquant des associations de propriétaires : l'HOA est-elle habilitée à déposer des réclamations dans l'intérêt des propriétaires de locaux dans un immeuble, par exemple, sur la reconnaissance des droits des propriétaires à propriété commune?
Se référant au paragraphe 8 de l'art. 138 du Code du logement de la Fédération de Russie, écrit que "Le HOA est reconnu en tant que représentant des propriétaires de locaux dans un immeuble, agit dans leur intérêt, tout en acquérant droits indépendants et obligations associées à la mise en œuvre de leurs activités, et la violation de ces droits ou le non-respect des obligations peuvent servir de base pour saisir un tribunal arbitral pour résoudre un différend auquel la HOA a le droit d'être partie "<9>.
<9>Ranneva. op.
Un grand nombre de différends divers surgissent au sujet d'autres objets de la propriété commune dans un immeuble d'appartements, ce qui est causé par un certain nombre de raisons notées dans la littérature. "Le Code du logement de la Fédération de Russie n'établit pas directement qui exactement et dans quelles circonstances a le droit de déterminer la composition de la propriété commune. D'une analyse des dispositions du Code du logement de la Fédération de Russie, nous pouvons conclure que la composition de la propriété commune devrait être déterminée principalement par les propriétaires des locaux eux-mêmes afin de remplir correctement leurs obligations en vertu de son contenu... En raison du fait que dans de nombreuses municipalités espaces communs dans la pratique, elles étaient souvent utilisées à elles seules par les collectivités locales, les litiges nés de la détermination de la composition du patrimoine commun des copropriétaires d'un immeuble à appartements devront être résolus en ordre judiciaire" <10>.
<10>Makarenko. op.
Lors de la construction d'un immeuble d'appartements, des promoteurs peu scrupuleux concluent souvent des transactions pour transférer la propriété de locaux non résidentiels à des particuliers dans la maison, qui, conformément à la documentation du projet, étaient destinés à être utilisés dans Buts communs(hébergement des services techniques, organes de gestion du syndicat des copropriétaires, etc.). Dans de telles situations, il est assez difficile de revendiquer la propriété d'un tel "acquéreur".
Dans les maisons déjà construites, les citoyens ou les organisations, avec l'aide des organes de l'État, formalisent leurs droits aux greniers, sous-sols, issues de secours et autres locaux pouvant être utilisés à une fin ou à une autre, qui, en vertu de la loi, sont la propriété commune des propriétaires et ne sont pas susceptibles d'aliénation dans la propriété de tiers. Dans de tels cas, il est nécessaire de réclamer la propriété de la possession illégale d'autrui et de faire appel contre les actes des autorités qui ont permis le transfert de la propriété commune.
Appel des décisions des assemblées générales
membres de l'association des propriétaires
Une autre catégorie très courante de litiges concerne les questions d'appel des décisions prises lors de l'assemblée générale des membres de l'HOA. De nombreuses maisons ont groupes individuels locataires qui s'opposent à la volonté de la plupart des propriétaires. Des contradictions surgissent lors de l'établissement des frais de logement, de la résolution des questions sur le besoin certains types réparation ou amélioration de la maison et du territoire adjacent. Dans certains cas, des conflits surgissent sur la composition du conseil, il y a une lutte pour le pouvoir.
D'une part, on constate que les propriétaires sont contraints d'obéir aux décisions des assemblées générales, fixant le montant du paiement pour l'entretien et la réparation des logements, qui ne correspond pas toujours à leur intérêts légitimes. "L'heureux propriétaire, ne participant pas à une réunion qui ne se réunissait pas du tout, ne signant pas le questionnaire, n'élisant pas de nouveau patron, se révèle être l'otage d'un désespéré situation juridique. Au lieu des droits que le sommet du monstre acquiert sous la forme d'un HOA uni, le propriétaire lui-même ne conserve qu'une seule obligation - payer les factures sur la base des parties 3 et 4 de l'art. 137 LCD"<14>.
<14>Là.
D'autre part, la réticence des propriétaires individuels à payer pour le logement crée un grand nombre de problèmes dans les activités du HOA: la nécessité de créer des réserves financières sous la menace de payer des pénalités aux services publics et autres organisations en cas de manque de fonds , la nécessité de maintenir litige. Lié dépenses supplémentaires en fait, ils sont transmis à tous les propriétaires, y compris les propriétaires de bonne foi.
La complexité de travailler avec des non-payeurs persistants réside dans le fait qu'après qu'une décision de justice a été prise pour recouvrer le montant de la dette, vous devez presque immédiatement déposer une nouvelle demande de recouvrement de la dette née pendant la période de l'examen par les tribunaux de l'affaire précédente. Il n'existe pratiquement aucune mesure efficace pour inciter les propriétaires à payer volontairement leur logement. De plus, les tribunaux ne perçoivent souvent même pas auprès d'eux des intérêts correspondant au montant du taux de refinancement prévu à la partie 14 de l'art. 155 ZhK RF.
En même temps, comme il le souligne à propos des revendications des organisations communales « sur le recouvrement des sanctions auprès du HOA pour violation obligations contractuelles sur le paiement en temps opportun de l'énergie fournie, les services rendus, le plus souvent, le tribunal refuse de satisfaire à ces exigences, compte tenu du statut particulier du HOA en tant que organisation à but non lucratif, la nature de ses activités"<15>.
<15>Ranneva. op.
La question du recouvrement des frais de justice auprès des propriétaires qui ne paient pas est également intéressante. Souvent, lorsqu'un partenariat présente une demande de recouvrement auprès du débiteur - le propriétaire de l'appartement, les dépenses du HOA pour services juridiques dans la conduite d'une action en justice contre lui, le débiteur déclare que ces prestations étaient comprises dans le devis de la société, sont payées aux frais de fonds communs propriétaires, ce qui signifie qu'ils ont déjà été "payés" par eux et qu'ils ne peuvent pas être récupérés "secondairement".
Il existe de nombreux autres problèmes pour lesquels les associations de propriétaires ont recours à protection judiciaire. Il s'agit notamment des litiges avec les promoteurs sur la qualité de la propriété commune, notamment des communications et des équipements, des litiges avec les autorités d'enregistrement concernant la création, la réorganisation et la liquidation, les problèmes de construction sur terrain bâtiments, poursuites contre les autorités le pouvoir de l'État et l'autonomie locale sur le remboursement des dépenses liées à l'octroi de subventions et d'avantages aux résidents.
Les associations de propriétaires existent en Russie depuis plus de 15 ans. Malgré le nombre et la gravité des situations litigieuses et conflictuelles qui surviennent dans les activités quotidiennes de nombreux partenariats, cette institution elle-même mérite l'attention à la fois des autorités de l'État, qui résolvent le problème de la mise en œuvre du droit constitutionnel des citoyens au logement, et des particuliers - propriétaires et les utilisateurs de locaux au service d'organismes et autres. Expérience d'outre-mer montre l'efficacité et la pertinence de cette forme de gestion des immeubles collectifs. "Au cours de son existence aux États-Unis, les condominiums, c'est-à-dire les HOA, sont devenus très populaires parmi la population. Les Américains sont devenus convaincus que la copropriété est synonyme de qualité, de confort, d'économie et de fiabilité... En Europe occidentale, par exemple, en Allemagne, HOA est aussi un type populaire de logement multifamilial"<16>.
<16>Associations de propriétaires Varfolomeev: avantages et problèmes // Avocat. 2006. N 2.
Dans de nombreuses entités constitutives de la Fédération de Russie, les autorités de l'État et les organes de l'autonomie locale tentent par tous les moyens de soutenir les initiatives des citoyens de s'unir dans des partenariats - pour fournir une assistance organisationnelle, informationnelle et juridique.
"Une approche intégrée afin de créer les conditions pour la mise en œuvre des normes du Code du logement de la Fédération de Russie sur la gestion des immeubles d'habitation a été appliquée par l'Assemblée législative de la région de Nizhny Novgorod ... qui a adopté la résolution ... "Sur les mesures nécessaires à la mise en œuvre du Code du logement de la Fédération de Russie sur le territoire de la région de Nizhny Novgorod" ... Une approche intégrée de la mise en œuvre des réformes dans logement manifester et les autorités publiques de la ville de Moscou"<17>.
<17>Ryjov. op.
Le développement des associations de copropriétaires fait depuis longtemps l'objet de discussions actives dans la littérature juridique et économique. De nombreuses propositions ont été développées pour résoudre ce problème.
Ainsi, il note que "la fourniture effective des droits et intérêts des citoyens à travers le HOA nécessite la création de règles de droit détaillées qui réglementent les activités du HOA et une infrastructure externe à grande échelle ... une infrastructure de services est nécessaire pour la tenue d'assemblées générales des membres, le stockage et la mise à disposition d'informations liées à la gestion d'un immeuble à appartements (indépendant dans une certaine mesure et, éventuellement, utilisant les nouvelles technologies de l'information) ... Pour assurer le fonctionnement efficace du HOA qui répond aux normes modernes et aux exigences des citoyens, des décisions législatives sont nécessaires concernant :
une réglementation détaillée des procédures de prise de décision par les organes directeurs collégiaux de l'HOA, ce qui réduira le niveau de conflit entre les membres de l'HOA ;
modalités d'information du propriétaire des locaux d'un immeuble d'habitation sur la composition des propriétaires des locaux d'un immeuble d'habitation, leurs parts dans la copropriété, sur les activités financières et économiques de l'HOA, sur la charte de l'HOA, sur décisions prises par les organes de gestion de l'HOA, décisions de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements "<18>.
<18>Là.
indique l'importance d'informer la population sur ses droits, obligations et opportunités dans le domaine des maisons de gestion : "La position "les citoyens connaissent la loi si elle a été publiée" ne tient pas compte des facteurs sociaux, économiques qui affectent le niveau de connaissance des lois par les citoyens... Une propagande légale doit être menée (rapport sur l'adoption des actes individuels, leur contenu, expliquer leur application). fonds supplémentaires et les moyens de communiquer le contenu du droit aux citoyens (par exemple, diffusion d'informations sous une forme adaptée, etc.)"<19>.
<19>Makarenko. op.
Les autorités de l'État déclarent leur compréhension et leur volonté de résoudre les problèmes de développement des HOA en Russie.
Il convient de noter qu'un rôle important dans le maintien initiatives gouvernementales peut jouer la communauté juridique.
La création d'une association de copropriétaires confronte souvent devant les tribunaux des voisins qui, pour une raison ou une autre, sont mécontents du fait de créer une HOA, de la procédure de sa création et qui estiment que la création d'une association a porté atteinte à leurs droits.
Les réclamations des propriétaires de locaux dans des immeubles d'habitation pour contester la création d'associations de propriétaires sont examinées par les tribunaux de droit commun.
Les objets de telles réclamations, en règle générale, sont la reconnaissance des décisions des assemblées générales sur la création de sociétés de personnes comme illégales et la liquidation des organisations constituées.
La procédure de création d'un HOA est régie par l'article 136 de la LC RF, qui traite directement de la création d'un partenariat, et les articles 44 à 48 de la LC RF, qui régissent la procédure de tenue d'une assemblée générale des propriétaires d'immeubles à appartements. .
L'article 136 de la LCD établit besoins spéciaux au quorum de l'assemblée générale au cours de laquelle une décision est prise de créer un HOA - une telle décision est considérée comme adoptée si les propriétaires des locaux de l'immeuble correspondant ont voté pour, avec plus de cinquante pour cent des voix du total nombre de voix des propriétaires des locaux d'une telle maison, mais établit des exigences supplémentaires pour la procédure de formalisation de la décision : conformément aux modifications apportées en 2011, tous les propriétaires qui ont décidé d'établir un HOA doivent signer le procès-verbal de la Assemblée générale.
La législation actuelle établit qu'une seule association de propriétaires peut être créée dans une maison.
Analyse La partie 6 de l'article 46 du Code du logement de la Fédération de Russie stipule que la personne qui a déposé une demande auprès du tribunal doit être le propriétaire des locaux au moment où la décision est prise par l'assemblée générale, ne pas participer à la réunion ou voter contre, la décision doit être prise avec des violations du Code du logement et la décision doit violer les droits du demandeur. Une requête au tribunal pour contester la décision de l'assemblée générale dans les six mois, lorsqu'il a appris ou aurait dû avoir connaissance de l'assemblée.
Les personnes qui ne sont pas propriétaires des locaux d'un immeuble d'appartements ne peuvent faire appel des décisions des propriétaires d'un tel immeuble.
La société de gestion a déposé une plainte auprès du tribunal d'arbitrage de la région de Novossibirsk contre l'Association des propriétaires pour reconnaître illégale la réunion extraordinaire des propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements et la décision de changer le mode de gestion d'un immeuble d'appartements et d'en choisir un autre organisation gestionnaire, adopté lors de cette assemblée, invalide. En refusant de satisfaire à la demande, le tribunal de première instance a souligné que le paragraphe 6 de l'article 46 de la LC RF établit un cercle de personnes ayant le droit de faire appel de ces décisions et classe comme tel uniquement le propriétaire des lieux. Les autres personnes n'ont pas le droit de faire appel des décisions prises lors des assemblées générales. En refusant de satisfaire la demande, le tribunal est parti du fait que le demandeur avait choisi le mauvais moyen de protéger le droit. (Arrêt de la septième Cour d'appel arbitrale du 12 avril 2011 N 07AP-2210/11 dans l'affaire N A45-21737/2010-2011).
Cette question est résolue par les tribunaux sans équivoque, lors de l'examen de l'affaire, il est nécessaire d'établir si le demandeur est le propriétaire et s'il a participé à la réunion. Une preuve suffisante de la participation du demandeur aux réunions peut être la résolution elle-même, signée par cette personne, qui indique les résultats du vote du propriétaire sur les points de l'ordre du jour.
Alors ex président de l'HOA, a contesté la décision des propriétaires devant le tribunal de Moscou, tout en indiquant qu'il n'avait pas participé à la réunion, ne savait rien des résultats de la réunion. Considérant l'affaire, le tribunal a conclu que "dans la période du 17 janvier au 14 février 2011 Assemblée générale propriétaires des locaux du HOA "Blue Bird-2" sous la forme d'un vote par correspondance. L'assemblée a réuni 1111 propriétaires, ce qui représente 70,11% du nombre total de votes des propriétaires. ont été amenés à la réunion questions suivantes: élection d'une nouvelle composition de la commission de dépouillement, membres du bureau, composition de la commission d'audit. A la majorité des voix du nombre de participants, il a été décidé d'approuver la composition de tous les organes de gestion de l'HOA, les résultats de la réunion ont été consignés dans le procès-verbal de la réunion de la commission de dépouillement en date du 18 février 2011.
Les propriétaires des lieux ont été avisés de la réunion à venir en affichant des avis sur le babillard de chaque entrée de la maison. Par ailleurs, dix jours avant le début de l'assemblée, chaque propriétaire a reçu la proposition de décision contre signature.
Interrogés comme témoins .......... et .........., membres du conseil d'administration de la Société, ont témoigné que les mesures nécessaires ont été prises par le groupe d'initiative, les seniors à l'entrée. Chaque propriétaire, contre signature du concierge, dix jours avant l'assemblée, a reçu une décision appropriée, qui a déterminé la composition des candidats à la commission de comptage, à la commission d'audit et au conseil d'administration de la Société. Bulletin - décision, le demandeur a également reçu par l'intermédiaire de son représentant ................., t.à. il ne communiquait pas directement avec les propriétaires, il faisait toutes les affaires par l'intermédiaire d'un représentant, il était impossible de le contacter. Ils ne l'ont vu que deux ou trois fois.
Le tribunal a examiné les bulletins soumis par le défendeur avec les signatures des propriétaires (fiches 98 à 100).
Ch. . L'assemblée générale s'est tenue à l'initiative d'un groupe de propriétaires, une nouvelle ................. HOA est devenue ............... .., dont Sh. a été informé qu'il avait éludé le transfert du sceau et des documents de l'Association au nouveau conseil d'administration.
Sur la base des circonstances établies, le tribunal est arrivé à la conclusion correcte que la procédure de tenue d'une assemblée générale n'avait pas été violée, Sh. a été dûment informé de sa tenue, a apposé sa signature sur le bulletin de vote.
Le tribunal a également souligné à juste titre que la part du demandeur dans le patrimoine commun de la Société est insignifiante et que s'il n'avait pas participé au vote ou aurait voté « contre », son opinion n'aurait pas pu être influencée par la décision qui a été pas fait.
Lors de l'émission de la décision, le tribunal a correctement fait référence au fait que le demandeur avait dépassé le délai pour intenter une action en justice pour contester la décision de l'assemblée générale. Le vote à distance des propriétaires des lieux s'est déroulé du 17 janvier 2011 au 14 février 2011. Sh. a pris part au vote, il a donc pris connaissance de la décision de l'assemblée du 25 février 2011. Le procès a été déposé auprès du tribunal le 14 septembre 2011, c'est-à-dire après l'expiration de l'art. 46 du Code du logement de la Fédération de Russie, un délai de six mois pour faire appel de telles décisions »(DÉCISION DU TRIBUNAL MUNICIPAL DE MOSCOU du 6 février 2012 dans l'affaire n ° 33-3160).
Comme preuve de l'exemple ci-dessus, le tribunal a évalué le témoignage de témoins qui ont parlé de la procédure de préparation de la réunion : la procédure de notification des propriétaires, ainsi que des actions du demandeur après la prise de décision par la réunion, visant à saboter la décision. Les documents confirmant la notification de chaque propriétaire 10 jours avant la réunion, les décisions effectives des propriétaires, y compris la décision du réclamant, ont été examinés comme preuve écrite. L'ensemble de cette preuve a permis au tribunal de conclure que la réunion a été préparée et tenue conformément aux Législation actuelle, le demandeur a pris la décision lors de la réunion et était au courant de ses résultats.
Les tribunaux arrivent à une conclusion plutôt paradoxale lorsqu'ils examinent des cas de plusieurs HOA établis dans un immeuble d'habitation.
Ainsi, considérant le cas de contestation de l'inscription sur la création du HOA, le tribunal municipal de Saint-Pétersbourg a confirmé la décision du tribunal de district, qui a rejeté les demandes du demandeur. Considérant recours en cassation, le tribunal a indiqué., que « comme il ressort du dossier, les décisions des assemblées générales des actionnaires, dans les formes prévues par la loi, dans le respect des statutaire les conditions imposées par des personnes qui, en vertu de la loi, ont obtenu un tel droit n'ont pas été contestées et aucune autre preuve n'a été présentée.
Parce que présenté pour enregistrement d'état HOA "Northern Key" et HOA "Northern Key 20" les documents n'ont pas été reconnus comme non conformes à la loi, la procédure d'enregistrement par l'État prévue loi fédérale, l'autorité d'enregistrement n'a pas violé, il n'y a aucune raison de reconnaître l'enregistrement par l'État du HOA "Northern Key 20" comme illégal. (DÉCISION DU TRIBUNAL MUNICIPAL DE SAINT-PÉTERSBOURG du 15 mars 2012 N 33-3893).
Considérant l'affaire, le tribunal a estimé que le seul fait de la présence de deux HOA dans une maison ne pouvait pas être un motif pour reconnaître l'enregistrement de l'un d'eux comme illégal. À ce cas, il était important pour le tribunal d'établir le fait de la validité des décisions sur la création de ces HOA. Étant donné que les requérants n'ont pas fourni au tribunal la preuve que ces décisions avaient été contestées de la manière prescrite et qu'au cours de l'examen de l'affaire, les personnes ayant des droits pertinents n'ont pas déposé de réclamations, le tribunal a pris une décision apparemment paradoxale.
Lors de l'examen des cas liés à la liquidation d'un HOA, il est également important de comprendre que tout le monde ne peut pas faire des réclamations pertinentes et que toutes les violations commises lors de la création d'un HOA ne justifient pas de prendre une décision sur sa liquidation.
À Meshchansky tribunal de district un certain citoyen se tourna, qui indiqua, après son limogeage du poste de chef de la direction principale de l'IS du district de Krasnoselsky à Moscou en 2008, il a appris que, selon des extraits du Unified registre d'état personnes morales, il est répertorié comme président du conseil d'administration de plus de vingt HOA. Comme il n'a pas participé aux assemblées générales des propriétaires, n'a pas été élu au poste de président du conseil d'administration de la HOA, il a demandé de reconnaître les associations de propriétaires comme illégalement créées et de les liquider, en les excluant du registre d'État unifié des affaires juridiques. Entités.
Refusant la demande de ce citoyen, le tribunal a étayé sa position selon laquelle seul le propriétaire peut contester la décision de l'assemblée générale des propriétaires, et « conformément à la partie 1 de l'art. 141 du Code du logement de la Fédération de Russie, la liquidation d'une association de propriétaires est effectuée sur la base et de la manière établie par le droit civil.
Ainsi, cette disposition de la loi a un caractère de référence en termes de motifs et de procédure de liquidation d'une association de copropriétaires.
Autrement dit, le Code du logement de la Fédération de Russie n'établit aucun détail pour la liquidation d'un partenariat; Par conséquent, dans ces questions, il est nécessaire d'être guidé par l'art. Art. 61 - 65 du Code civil de la Fédération de Russie.
Une association de propriétaires est liquidée soit volontairement - par décision de l'assemblée générale des propriétaires, soit de force - par une décision de justice adoptée conformément au paragraphe 2 de l'art. 61 du Code civil de la Fédération de Russie.
Cependant, dans le même temps, le paragraphe 3 de l'art. 61 du Code civil de la Fédération de Russie, définit le cercle des personnes par lesquelles cette exigence peut être énoncée.
Ainsi, conformément à la disposition nommée de la loi, l'obligation de liquider une personne morale pour les motifs spécifiés au paragraphe 2 Cet article peut être traduit en justice organisme gouvernemental ou par un organe de l'autonomie locale auquel le droit de présenter une telle réclamation est accordé par la loi.
Comme il ressort du dossier, la demande n'a pas été déposée par les organismes indiqués, mais par individuel- A., à qui la loi n'accorde pas le droit d'intenter cette action. (DÉCISION DU TRIBUNAL MUNICIPAL DE MOSCOU en date du 6 mars 2012 dans l'affaire n° 33-4058).
Comme il ressort de la pratique ci-dessus, lors de l'examen des cas de contestation des réunions de propriétaires et des litiges liés à la création d'un HOA, il est nécessaire d'établir plusieurs faits. La personne qui a introduit la réclamation a-t-elle le droit de faire appel de la décision, cette personne a-t-elle dépassé le délai de six mois fixé pour faire appel de la décision, la procédure de notification des propriétaires des locaux de l'immeuble a-t-elle été suivie, combien de propriétaires ont pris part à l'assemblée et si le vote du propriétaire pourrait influer sur les résultats d'une telle assemblée .