لجميع المعاملات مع قطع الأراضي مع مشاركة المواطن, الكيانات القانونيةو الدول و البلدياتمطلوب نموذج مكتوب.
المعاملات الكتابية مقسمة إلى مجموعتين. هذه ، أولاً وقبل كل شيء ، معاملات موثقة تضمن مصالح الدولة والمشاركين التداول المدني. هذا النموذج مطلوب في الحالات التي يحددها القانون وفي الحالات التي التي نصت عليها الاتفاقيةالجوانب. في جميع الحالات الأخرى ، يمكن إجراء المعاملات مع قطع الأراضي في شكل مكتوب بسيط.
ينص التشريع الحالي على تسجيل الدولة لنقل الحقوق إلى العقارات والمعاملات معها. ضمن معنى تشريعات الأراضيوممارسة تطبيق تشريعات الأراضي ، يتم إنشاء التسجيل الإلزامي للدولة لعقود البيع قطعة أرض، واتفاقيات الإيجار والتأجير من الباطن للموقع ، والاستخدام العاجل المجاني. هذه العقود مسجلة في الموحدة سجل الدولةالحقوق ومصدقة من خلال وضع ختم تسجيل خاص على العقد ذي الصلة.
تسجيل الدولة إلزامي لعدد من المعاملات الكتابية الأخرى مع العقارات المحددة في القانون ، والتي تشمل قطعة أرض ومباني وهياكل وسكنية و المباني غير السكنيةوالمشاريع كمجمعات عقارية.
تشمل هذه المعاملات العقود: على الرهن العقاري (الفقرتان 3 و 4 من المادة 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛ مبيعات العقارات (البند 1 من المادة 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛ التبرعات العقارات(البند 3 ، المادة 574 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛ إيجار العقارات (البند 2 من المادة 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك ؛ عقد إيجار مبنى وهيكل لمدة سنة على الأقل (البند 2 ، المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛ إيجار مؤسسة (البند 2 ، المادة 658 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
من أجل تبسيط وتسهيل شروط التداول المدني قدر الإمكان ، كود الأرضيضع الاتحاد الروسي استثناءات من القاعدة العامة بشأن إلزامية تسجيل الدولةالمعاملات المكتوبة مع قطع الأراضي. بموجب هذا المعيار القانوني ، تندرج عقود إيجار قطعة أرض ، والتأجير من الباطن لقطعة أرض ، والاستخدام المجاني المحدد المدة لقطع الأراضي المبرمة لمدة تقل عن سنة واحدة ، والتي لا تخضع لتسجيل الدولة ، تحت هذا القاعدة القانونية.
تسجيل الدولة ليس مطلوبًا أيضًا لعدد من المعاملات المكتوبة الأخرى المحددة في القوانين الفيدرالية ، على سبيل المثال ، للعقود إدارة الثقةتم إبرامها بدلاً من عقود الإيجار لأسهم الأرض ، والتي تم إبرامها قبل تقديم إعمال القانونتنظيم تداول الأراضي الزراعية
لإجراء معاملة ، يجب التعبير عن إرادة الشخص في الخارج ، أي لفت انتباه الآخرين. طريقة التعبير عن الإرادة تسمى شكل المعاملة. يمكن التعبير عن الوصية شفهيًا أو كتابيًا ، وتتجلى أيضًا من خلال تنفيذ إجراءات قاطعة ، وينقسم شكل المعاملة ، على التوالي ، إلى كتابي (بسيط وموثق) وشفهي.
الشكل الشفوي للمعاملات
في عن طريق الفمالمعاملة يتم التعبير عن إرادة الشخص شفهياً. تعتبر المعاملة التي يمكن إجراؤها شفهيًا مكتملة أيضًا عندما يشير سلوك الشخص إلى رغبته في إجراء معاملة - هذه هي المعاملة من خلال إجراءات قاطعة (على سبيل المثال ، سحب النقود من ماكينة الصراف الآلي). يُعترف بالصمت كتعبير عن الإرادة لإجراء معاملة في الحالات التي ينص عليها القانون أو باتفاق الطرفين (على سبيل المثال ، عدم قبول الميراث).
يمكن إجراء المعاملات شفهيًا ، حيث لا يتم إنشاء نموذج مكتوب (بسيط أو موثق) بموجب القانون أو باتفاق الطرفين (البند 1 من المادة 159 من القانون المدني). ما لم يتم تحديد خلاف ذلك بالاتفاق بين الأطراف ، يمكن إجراء جميع المعاملات التي يتم تنفيذها في وقت إبرامها شفهياً ، باستثناء المعاملات التي تم إنشاء نموذج موثق لها ، والمعاملات التي لا تمتثل لملف مكتوب بسيط يستلزم الشكل بطلانها (الفقرة 2 من المادة 159 GK). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن إجراء المعاملات شفهيًا وفقًا لاتفاقية مبرمة كتابيًا ، إذا كان هذا لا يتعارض مع التشريع أو الاتفاقية (البند 3 من المادة 159 من القانون المدني) المعاملات: المفهوم والأنواع والشكل. تنظيمات قانونيةحول ريادة الأعمال. نشرة. الإصدار 2. JSC Center for Business Information، Moscow، 1999. - P. 98.
كتابة بسيطة
باستخدام نموذج مكتوب بسيط للمعاملة ، يتم الانتهاء من ذلك عن طريق إعداد مستند يتم فيه ذكر محتواه كتابةً. يجب أن يشير هذا المستند إلى أطراف الصفقة ؛ يجب عليهم (أو الأشخاص المفوضين من قبلهم) التوقيع على المستند. القانون ، آخرون الأعمال القانونيةوبموافقة الطرفين ، قد يتم تحديد متطلبات إضافية بأن شكل المعاملة يجب أن يتوافق مع (التنفيذ على ورقة ذات رأسية معينة ، الختم ، وما إلى ذلك) (البند 1 من المادة 160 من القانون المدني). إذا لم يستطع مواطن ، بسبب إعاقة جسدية أو مرض أو أمية ، التوقيع بيده ، فيمكن لمواطن آخر (مقدم الطلب) التوقيع على المعاملة بناءً على طلبه. يجب أن يكون توقيع مقدم الطلب مصدقًا عليه من كاتب عدل أو مسؤول آخر لديه الحق في أداء مثل هذا العمل التوثيقي ، مع الإشارة إلى الأسباب التي جعلت المواطن الذي يقوم بالمعاملة لا يمكنه التوقيع عليها بيده (رقم 3 ، المادة 160 من القانون الأساسي). القانون المدني).
حسب الفن. يجب إجراء 161 من القانون المدني في شكل كتابي بسيط ، باستثناء المعاملات التي تتطلب التوثيق:
معاملات الكيانات القانونية فيما بينها ومع المواطنين ؛
معاملات المواطنين فيما بينهم بمبلغ يزيد على الأقل عن عشرة أضعاف الحد الأدنى للأجور الذي ينص عليه القانون ، وفي الحالات التي ينص عليها القانون ، بغض النظر عن مبلغ المعاملة. في الوقت نفسه ، لا يلزم الامتثال لنموذج مكتوب بسيط للمعاملات التي تتوافق مع الفن. يمكن عمل 159 من القانون المدني شفهياً (انظر أعلاه).
تم تحديد عواقب عدم الامتثال لشكل مكتوب بسيط للمعاملة في الفن. 162 حارس مرمى. والنتيجة المعتادة هي خسارة الأطراف في حالة وجود نزاع للحق في الرجوع إلى تأكيد المعاملة وشروطها على الشهادات ، والتي ، مع ذلك ، لا تحرمهم من الحق في تقديم أدلة مكتوبة وغيرها. في الحالات المنصوص عليها صراحةً في القانون أو باتفاق الطرفين ، فإن عدم الامتثال لشكل مكتوب بسيط للمعاملة يستلزم بطلانها (على سبيل المثال ، عدم الامتثال لشكل مكتوب بسيط لمعاملة اقتصادية أجنبية - البند 3 من المادة 162 من القانون المدني).
نموذج كتابي موثق
يتم إجراء التصديق الموثق للمعاملة عن طريق إجراء تسجيل مصدق على مستند كاتب عدل أو غيره الرسميةمع السلطة المختصة.
شهادة التوثيق للمعاملات إلزامية إذا:
محددة في القانون ؛
يتم توفيره باتفاق الطرفين ، على الرغم من أن هذا النموذج لم يكن مطلوبًا بموجب القانون للمعاملات من هذا النوع.
في بعض الحالات ، تخضع المعاملات المكتوبة لتسجيل الدولة (على سبيل المثال ، مع الأراضي والعقارات الأخرى). ويحدد القانون حالات وإجراءات هذا التسجيل.
يؤدي عدم الامتثال لشكل التوثيق للمعاملة أو متطلبات القانون الخاص بتسجيل الدولة إلى بطلان المعاملة. يعتبر غير مهم (البند 1 من المادة 165 من القانون المدني). ومع ذلك ، يسمح القانون (البند 2.3 من المادة 165 من القانون المدني) باستثناءات من هذه القاعدة. لذلك ، إذا قام أحد الطرفين بتنفيذ معاملة تتطلب شهادة موثقة بشكل كامل أو جزئي ، وتجنب الطرف الآخر مثل هذه الشهادة الخاصة بالمعاملة ، يحق للمحكمة ، بناءً على طلب الطرف المنفذ ، الاعتراف بالمعاملة على أنها صحيحة. في هذه الحالة ، لا يلزم التوثيق اللاحق للمعاملة. إذا تم إجراء معاملة تتطلب تسجيل الحالة بالشكل المناسب ، ولكن أحد الطرفين تهرب من تسجيلها ، يحق للمحكمة ، بناءً على طلب الطرف الآخر ، اتخاذ قرار بشأن تسجيل المعاملة ، وهي مسجلة وفقًا لقرار أجزاء المحكمة من القانون المدني الثاني للاتحاد الروسي (تحت إشراف A.M. Erdelevsky - Agency (CJSC) "Library RG" ، - M. ، 2004. - P. 425 ..
الطرف الذي يتهرب بشكل غير معقول من التوثيق أو التسجيل الرسمي للصفقة ملزم بتعويض الطرف الآخر عن الخسائر التي تكبدها فيما يتعلق بهذا (الفقرة 4 من المادة 165 من القانون المدني).
الصفقة عبارة عن وحدة من أربعة عناصر: الموضوعات - الأشخاص المشاركون في المعاملة ، الجانب الشخصي- الإرادة والتعبير عن الإرادة والشكل والمضمون.
دعونا نلقي نظرة على كل عنصر من عناصر الصفقة.
المواضيعيتم الاعتراف بالمعاملات على أنها أي معاملات لها صفة قانونية.
نظرًا لأن المعاملة هي فعل إرادي ، يمكن فقط للمواطنين الأصحاء فقط القيام بذلك. يجوز للأشخاص ذوي الأهلية القانونية المحدودة إجراء المعاملات التي يسمح بها القانون فقط.
يمكن للكيانات القانونية إجراء أي معاملات لا يحظرها القانون ولا تتعارض مع الأهداف المنصوص عليها في المستندات التأسيسية.
يمكن تنفيذ أنواع منفصلة من الأنشطة من قبل الكيانات القانونية وأصحاب المشاريع الفردية فقط بتصريح خاص (ترخيص).
تتحقق إرادة الكيان القانوني عندما يتم إجراء معاملة من قبل هيئاته أو ممثليه. لكيان قانوني العواقب القانونيةتنشأ فقط إذا تصرفت هيئتها أو ممثلها ضمن الصلاحيات الممنوحة لهم.
الجانب الذاتييتكون من عنصرين: الإرادة والإرادة. الإرادة والإرادة مهمان للصفقة في وحدتهم. من أجل صحة الصفقة ، ليس من غير المبالاة كيف تم تشكيل إرادة الموضوع.
الشرط الضروري لصحة الصفقة هو عدم وجود أي عوامل يمكن أن تشوه فكرة الشخص عن جوهر المعاملة أو عناصرها الفردية (الوهم ، الخداع ، إلخ) أو تخلق مظهر الإرادة الداخلية في الغياب (التهديد ، العنف ، إلخ). P.).
عنصر آخر من عناصر الموقف العقلي للشخص تجاه الإجراء الذي يقوم به ، والذي قد يكون مهمًا بالنسبة للمعاملة ، هو الدافع.السبب المحفز ، ذلك الهدف الاجتماعي الاقتصادي أو غيره ، من أجل تحقيق أي شخص يدخل في صفقة ، وفقًا لـ قاعدة عامةتقع خارج الصفقة نفسها وليس لها أي تأثير عليها. إلى عن على القانون المدنيلا يهم ما إذا كانت الصفقة قد حققت النتيجة التي كانت بمثابة الدافع لها.
ومع ذلك ، في بعض الحالات ، قد يكون الدافع المعنى القانوني(على سبيل المثال ، المادة 169 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، بالإضافة إلى ذلك ، يحق للأطراف إعطاء أهمية قانونية للدوافع من خلال النص على إنشاء الحقوق والالتزامات أو تعديلها وإنهائها ، اعتمادًا على تنفيذ الدافع أو الغرض من الصفقة. في هذه الحالة ، يصبح الدافع المتفق عليه بين الأطراف شرطًا للمعاملة ، وسيتم اعتبار المعاملة نفسها مكتملة بموجب الشرط.
من الضروري التمييز بين الدافع والغرض من الصفقة أسباب ،أي النتيجة القانونية النموذجية التي يجب تحقيقها من خلال تنفيذ المعاملة. قد لا يتطابق الغرض القانوني المحدد للأشخاص مع أساس المعاملة (المعاملات الصورية والوهمية). الأساس هو عنصر إلزامي في المعاملة ، باستثناء الحالات المحددة في القانون.
يجب أن تعكس الوصية الإرادة الداخلية بشكل صحيح وتلفت انتباه المشاركين في المعاملة إليها. ينص القانون على أن جلب الإرادة الداخلية للمشاركين الآخرين في المعاملة يجب أن يتم فقط بطرق قانوني، أي بالشكل الذي يحدده القانون. قد يؤدي عدم وجود شكل من أشكال التعبير عن الإرادة التي يتطلبها القانون إلى بطلان الصفقة.
الاستمارةيمكن أن تكون المعاملات شفهية أو مكتوبة.
شكل شفوي للمعاملة
شفوياوفقا للفن. 159 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن إجراء أي معاملات إذا:
- لم يتم إنشاء نموذج مكتوب لهم بموجب القانون أو باتفاق الطرفين ؛
- تم الوفاء بها في وقت أدائها ؛
- تم تنفيذ الصفقة عقد مكتوبوهناك اتفاق على الشكل الشفهي للأداء.
يكمن الشكل الشفهي للمعاملات في حقيقة أن الأطراف تعبر عن إرادتها بالكلمات ، والتي من خلالها يُنظر إلى الإرادة بشكل مباشر.
الإجراءات الحاسمة ، وفي بعض الحالات ، السكوت تعادل الشكل الشفوي للمعاملة (البنود 2 ، 3 ، المادة 158 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
إجراءات حاسمة -هذا هو سلوك الشخص الذي يشير إلى رغبته في عقد صفقة (على سبيل المثال ، يمكننا الاستشهاد بإتمام معاملات البيع والشراء من خلال آلات البيع ، حيث يشير فعل البائع الذي وضع الآلة بالفعل إلى نيته في إبرام اتفاق).
الصمتقد تشير إلى إتمام الصفقة فقط في الحالات التي ينص عليها القانون أو باتفاق الطرفين.
يجب إجراء جميع المعاملات الأخرى في الكتابة.
الشكل الكتابي للمعاملة
النموذج المكتوب بسيط وموثق.
التعامل في كتابة بسيطةيجب إكماله عن طريق إعداد مستند يعبر عن محتواه وموقعًا من قبل الشخص (الأشخاص) الذي يقوم بالمعاملة ، أو المفوضين حسب الأصول من قبله (الأشخاص).
يمكن تنفيذها أيضًا عن طريق تبادل المستندات عن طريق البريد أو التلغراف أو البرقي أو الهاتف أو الاتصالات الإلكترونية أو غيرها ، مما يجعل من الممكن بشكل موثوق إثبات أن المستند يأتي من الطرف بموجب العقد (البند 2 من المادة 434 من القانون المدني من الاتحاد الروسي).
قد تحدد الإجراءات القانونية الأخرى والاتفاق بين الأطراف متطلبات إضافية يجب أن يتوافق معها شكل المعاملة (التنفيذ على ورقة ذات رأسية من شكل معين ، وإلصاقها بختم ، وما إلى ذلك) ، وتنص على عواقب عدم الامتثال هذه المتطلبات.
وفقا للفن. يجب أن يتم إجراء 161 من القانون المدني للاتحاد الروسي في شكل كتابي بسيط من المعاملات (باستثناء تلك التي تتطلب التوثيق):
- الكيانات القانونية فيما بينها ومع المواطنين ؛
- المواطنون فيما بينهم بمبلغ يزيد على الأقل عن عشرة أضعاف الحد الأدنى للأجور الذي يحدده القانون ، وفي الحالات التي ينص عليها القانون ، بغض النظر عن مبلغ المعاملة.
الإيصالات التجارية أو النقدية ليست نموذجًا مكتوبًا بسيطًا للمعاملة ، لأنها لا تحتوي على التفاصيل اللازمة لذلك (معلومات حول أطراف المعاملة ، حول موضوع العقد ، وما إلى ذلك). ومع ذلك ، فإن هذا لا يعني أن إيصالات المبيعات والإيصالات النقدية لا تحتوي على أي إيصالات الأهمية القانونية. يمكن استخدامها مع مستندات أخرى كدليل في إجراءات المحكمة.
عدم الامتثال للنموذج المكتوب البسيط للمعاملة وفقًا للقاعدة العامة (البند 1 من المادة 162 من القانون المدني للاتحاد الروسي) يحرم الأطراف من الحق ، في حالة حدوث نزاع ، في الرجوع إلى تأكيد المعاملة وجميع شروط الشهادة ، ولكنها لا تحرمهم من الحق في تقديم أدلة مكتوبة وغيرها ( إيصال البيع، إيصالات نقدية ، تسجيلات صوتية ومرئية ، إلخ).
في الحالات المنصوص عليها صراحةً في القانون أو في اتفاق الطرفين ، فإن عدم الامتثال للشكل الكتابي البسيط للمعاملة يستلزم بطلانها (على سبيل المثال ، اتفاق بشأن عقوبة (المادة 331 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، على كفالة (المادة 362 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، وعد هدية (المادة 574 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
يستتبع عدم الامتثال لشكل خطي بسيط من المعاملات الاقتصادية الأجنبية (البند 3 ، المادة 162 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
شكل موثقالمعاملات مطلوبة للمعاملات المنصوص عليها بشكل مباشر بموجب القانون ، وكذلك باتفاق الطرفين ، حتى لو لم يكن هذا النموذج مطلوبًا بموجب القانون للمعاملات من هذا النوع (البند 2 ، المادة 163 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يختلف نموذج التوثيق عن الشكل المكتوب البسيط للمعاملات من خلال وجود تسجيل تصديق من كاتب عدل أو مسؤول آخر لديه الحق في أداء مثل هذا العمل التوثيقي. لذلك ، مطلوب نموذج التوثيق للوصية ، اتفاقية الأقساط.
بالنسبة لبعض أنواع المعاملات ، يتم توفيرها ، بالإضافة إلى استثمارها بالشكل المناسب أيضًا تسجيل الدولة الإلزامي. وفقا للفن. 164 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تخضع المعاملات المتعلقة بالأراضي والعقارات والمعاملات الأخرى المحددة بموجب القانون لتسجيل الدولة الإلزامي.
لكي تكون المعاملة صحيحة ، من الضروري أن يتوافق محتواها مع متطلبات القانون والأفعال القانونية الأخرى ، أي أنها لا تنتهك القواعد التحريمية أو الإلزامية للتشريع الحالي.
ومع ذلك ، قد يختلف محتوى المعاملات عن تلك المنصوص عليها في القانون. قواعد التصرفأو لا ينص عليها القانون على الإطلاق ، ولكن في أي حال يجب أن تمتثل للمبادئ العامة ومعنى القانون المدني.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يتوافق محتوى المعاملات مع أسس القانون والنظام والأخلاق في المجتمع.
معاملة بيع وشراء موثقة ، كيف تختلف عن معاملة مكتوبة بسيطة ، كيف تحدث ، ما هي الضمانات
إجابات على بعض الأسئلة المتعلقة بإجراء معاملات البيع والشراء بشكل موثق
محامي عقارات
جوردون أ.
معاملة بيع وشراء موثقة ، كيف تختلف عن معاملة بسيطة مكتوبة
يتمثل جوهر صفقة بيع وشراء العقارات ، مثل أي معاملة بيع وشراء ، في نقل الملكية من البائع إلى المشتري مقابل رسوم. تتمثل إحدى ميزات معاملات بيع وشراء العقارات في أنها تتم كتابيًا فقط عن طريق إعداد وثيقة (اتفاقية) موقعة من الطرفين - البائع والمشتري. هذا هو ما يسمى بالنموذج المكتوب البسيط للمعاملة. منذ عام 2013 ، لا تتطلب المعاملات العقارية (مع بعض الاستثناءات) تسجيل الدولة ، وتعتبر منتهية من لحظة توقيع العقد. لذلك ، من المهم جدًا صياغة عقد بشكل صحيح ، مما يتيح لك اكتساب المعرفة والخبرة في الدعم القانوني للمعاملات العقارية.
شكل التوثيق لمعاملة البيع والشراء هو نفس عقد البيع المعتمد من قبل كاتب العدل. يرجى ملاحظة: يقوم كاتب العدل بإجراء التوثيق - التصديق على المعاملة ، ووضع اتفاقية تحتوي على شروط صفقة البيع والشراء - هذا ليس إجراءً موثقًا ، ولكنه إجراء تقني خدمات قانونية، والتي يتم تنفيذها دائمًا في مكاتب التوثيق. ليس من النادر أن يرفض كتاب العدل المصادقة على معاملة فقط إذا ألمحت إلى إضافة بعض شروطك إلى عقدهم ، على سبيل المثال ، في أمر الدفع ، في حالة الممتلكات التي يتم بيعها ، وما إلى ذلك.
وفي الوقت نفسه ، لا توجد تفاهات في العقارات ، ويجب أن يحتوي عقد البيع على جميع الشروط التي من شأنها أن تساعد في تجنب التضارب في تنفيذ العقد. من الناحية العملية ، قد تنتهي رغباتك في استكمال العقد الذي اقترحه كاتب العدل بإظهار الباب لك.
هناك فكرة خاطئة مفادها أن معاملة التوثيق توفر بعض الضمانات التي لا يمكن الطعن في معاملة موثقة ، والأهم من ذلك ، أنه من خلال كاتب عدل ، يمكنك بيع أو شراء العقارات بأمان بنفسك.
المعاملات المصاحبة لمدة 16 عامًا والمشاركة المنتظمة في المحاكم العقارية ، أستطيع أن أقول: هذه مجرد مفاهيم خاطئة ، لماذا؟ اقرأ أدناه.
2. كيف يقوم كاتب العدل بإعداد التسويات الخاصة بصفقة بيع وشراء شقة في البنك؟
وفقًا للقانون ، يحق لكتاب العدل والالتزام بأداء أعمال التوثيق ، أحدها هو التصديق على المعاملات.
عند التصديق على صفقة عقارية ، يلتزم كاتب العدل بأداء عدد من إجراءات قانونية، والتي ، في الدعم القانوني للمعاملات العقارية ، يقوم بها أي محام مختص ، وحتى أكثر من ذلك ، محام (بالطبع ، باستثناء إجراءات التصديق):
وبالتالي ، فإن قانون التوثيق المنفصل "تسويات بموجب صفقة بيع وشراء" ، إلخ. الإجراءات المتعلقة بالدفع لقانون العقارات غير متوفرة.
في الوقت نفسه ، يمكن للموثق أن يصادق على عقد البيع بزيارة مكانه العمولة الفعلية، على سبيل المثال ، في أحد البنوك. بالنظر إلى أن أعمال التوثيق يتم تنفيذها في موقع كاتب العدل ، يتم تنفيذ المغادرة مقابل رسوم وبالتوافق مع كاتب العدل. يجب أن يؤخذ في الاعتبار: حتى عند الخروج إلى البنك ، سيصدق كاتب العدل فقط على معاملة عقارية. تتطلب التسويات الخاصة بالمعاملة في أحد البنوك إبرام اتفاقيات منفصلة ، لا علاقة لها بشهادة البيع ، والتي لا يشارك كاتب العدل في إعدادها. هذه العقود لها خصائصها الخاصة ، وهي ذات أهمية خاصة بالنسبة للمعاملة هي عقود مساعدة ، ولكنها توفر "تقنيًا" ضمانات للبائع والمشتري لا يستطيع كاتب العدل تقديمها.
في الوقت نفسه ، غالبًا ما نواجه أخطاء في العقود التي يقترحها كتاب العدل ، مما يؤدي إلى مخاطر كبيرة للطرفين - البائع والمشتري للعقار.
3. هل يمكن الطعن في عقد بيع شقة سبق إبرامها مع كاتب عدل؟
وفق القانون المدنيالترددات اللاسلكية المعاملة غير صالحةلا يترتب عليها عواقب قانونية ، باستثناء تلك المرتبطة ببطلانها ، وهي غير صالحة منذ لحظة ارتكابها (المادة 167 من القانون المدني للاتحاد الروسي). المعاملة غير صالحة للأسباب المنصوص عليها في القانون ، بحكم الاعتراف بها على هذا النحو من قبل المحكمة (معاملة متنازع عليها) أو بغض النظر عن هذا الاعتراف (معاملة باطلة) (المادة 166 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يمكن تقديم طلب للاعتراف بمعاملة لاغية باعتبارها غير صالحة من قبل طرف في المعاملة أو من قبل شخص آخر محدد في القانون.
عقد بيع شقة وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي هو صفقة تهدف إلى نقل العقارات (الشقة) من البائع (المالك) إلى المشتري (المالك الجديد) مقابل رسوم. نقل ملكية الشقق هو عاقبة قانونيةعقد بيع شقة.
وبالتالي ، فإن طرفي عقد بيع شقة أو أشخاص آخرين لهم الحق في تقديم طلب إلى المحكمة للاعتراف بأن العقد باطل.
بالإضافة إلى ذلك ، يحق لكل طرف في العقد أن يطالب المحكمة بتعديل أو إنهاء العقد في حالة حدوث خرق مادي للعقد من قبل الطرف الآخر. يعتبر انتهاك أحد الطرفين للعقد أمرًا ضروريًا ، مما يستلزم مثل هذا الضرر للطرف الآخر بحيث يكون محرومًا إلى حد كبير مما كان يحق له الاعتماد عليه عند إبرام العقد.
وبالتالي ، يمكن الطعن في عقد بيع شقة مصدق من كاتب عدل أمام المحكمة.
على سبيل المثال ، غالبًا ما يكون أساس الطعن في عقود بيع الشقق هو الطعن في الوصية من قبل ورثة جدد أو غير راضين.
4. هل يوفر عقد التوثيق لبيع شقة ضمانًا بنسبة 100٪؟
كما ذكر أعلاه ، عند التصديق على معاملة عقارية ، يجب على كاتب العدل:
1) لإثبات هوية المواطن أو ممثله أو ممثل كيان قانوني تقدم بطلب للحصول على عمل موثق
2) للتحقق من الأهلية القانونية للمواطنين والأهلية القانونية للكيانات القانونية التي تقدمت بطلب للحصول على عقد موثق
3) شرح للأطراف معنى وأهمية مسودة الاتفاقية المقدمة من أطراف الصفقة
4) التحقق مما إذا كان محتوى العقد يتوافق مع النوايا الفعلية للأطراف
5) التحقق مما إذا كان مشروع الصفقة لا يتعارض مع متطلبات القانون
6) إثبات ملكية هذا العقار من قبل شخص ينفر منه أو يرهنه
7) شرح للمشاركين في المعاملة الحقوق والالتزامات ، والتحذير من عواقب الالتزام إجراءات التوثيقبحيث لا يمكن استخدام الجهل القانوني على حسابهم
8) رفض أداء عمل التوثيق في حالة تعارضه مع تشريعات الاتحاد الروسي أو المعاهدات الدولية
9) يُقرأ العقد بصوت عالٍ على المشاركين في المعاملة ويوقع من قبلهم في حضور كاتب العدل
10) عمل إقرار بالاستلام على العقد.
11) تسجيل عقد التوثيق المكتمل في سجل كاتب العدل ذي الصلة.
لأسباب مختلفة ، بما في ذلك الإجراءات غير النزيهة المتعمدة لكل من المشاركين في صفقة البيع والشراء وكاتب العدل ، قد ينشأ عيب قانوني في المعاملة. على سبيل المثال ، عند التصديق على هوية بائع الشقة ، لم يتحقق كاتب العدل من التشابه الخارجي ، وتبين أن البائع محتال. تبين أن جواز السفر مزور. إلخ. نتيجة لذلك ، لم يتم إجراء المعاملة من قبل المالك. أو التزم البائع الصمت بشأن اقتناء الشقة للزواج ولم يقدم موافقة موثقة من الزوج الثاني على بيع الشقة. لا يستطيع كاتب العدل التحقق من هذا الظرف بنسبة 100٪ من اليقين. أو أن كاتب العدل قد أثبت صفة البائع ، وهو محدود السعة أو لم يكن وقت الصفقة على علم بأفعاله.
كل من العيوب المذكورة ليس مجرد أساس للطعن في عقد بيع شقة في المحكمة ، ولكن لإلغاء مثل هذه الصفقة باعتبارها غير صالحة.
في الوقت نفسه ، لا يحتوي القانون على قوائم بالتدابير الضرورية والكافية عند أداء أعمال التوثيق ، والتي تضمن عدم قابلية الجدل في معاملة التوثيق.
بالإضافة إلى ذلك ، عند تقديم الدعم القانوني لشراء وبيع الشقق ، يتعين على المرء أن يتعامل مع المواقف التي يكون فيها أنشطة غير قانونيةيتم تنفيذها بواسطة الموثقين أنفسهم ، أو تظهر مثل هذه الإجراءات في المعاملات التي تم إجراؤها مسبقًا مع شقة ، بما في ذلك المعاملات الموثقة.
تظهر الممارسة القضائية: في حد ذاتها التوثيقصفقة شراء وبيع شقة لا تحمي من إمكانية الطعن عليها في المستقبل ، وكتاب العدل لا يقدمون ضمانات بنسبة 100٪ لعدم الجدل في المعاملات.
5. كيف تتم معاملة شراء وبيع شقة مع كاتب عدل
تعتبر معاملة شراء وبيع شقة مع كاتب عدل أكثر صعوبة وطولاً وتوترًا ، وبالتالي فهي أكثر صعوبة من البيع والشراء المكتوب البسيط.
الحقيقة هي أن التصديق على عقد بيع شقة من قبل كاتب عدل لا يلغي للبائع ، والأهم من ذلك بالنسبة للمشتري ، ضرورة المرور بالمراحل المتبقية من الصفقة:
- تقدم للحصول على شقة ،
- تحقق من تاريخ الشقة ،
- تحقق من البائع
- تحضير المعاملة نفسها ، مما يعني جمع المستندات اللازمة ، وإعداد التسويات الآمنة - الاتفاق مع البنك على إيجار صندوق الأمانات ، والاتفاق على اتفاقية البيع والشراء معها ، والاتفاق على شروط الوصول إلى صندوق الأمانات. و
- إبرام اتفاق
- تنظيم تسجيل نقل الملكية للمشتري
- تقديم المستندات للتسجيل واستعادتها
- إجراء الحسابات ،
- أكمل الصفقة.
من هذه القائمة ، يعتبر التصديق على المعاملة من قبل كاتب العدل مرحلة واحدة فقط ، ربما مرحلتين ، إذا قام كاتب العدل بتسجيل الحقوق.
إذا تم استخدام قرض الرهن العقاري ، فهذا لا ينطبق على كاتب العدل. تصبح الصفقة أكثر تعقيدًا ، وهناك مرحلتان جديدتان:
- الموافقة على كائن للرهن العقاري ،
- التفاوض على شروط البيع والشراء مع البنك.
علاوة على ذلك ، كل مرحلة تتطلب الحصول عليها مستندات إضافية، بما في ذلك هذا الظرف ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار ، على سبيل المثال ، عند إجراء دفعة مقدمة.
وإذا كان لديك "صفقة بديلة" - هل تدفع أنت أو البائع بالكامل / جزئيًا للشقة المشتراة عن طريق بيع شقة أخرى؟ أي أنك تحتاج إلى إجراء عمليتين أو ثلاث معاملات في وقت واحد مع تسوية متزامنة لكل شقة.
وماذا إذا كان أحدهم يتعلق أيضًا بقرض عقاري؟
كتاب العدل في مثل هذه الحالات ليسوا مساعدين.
سيتم مساعدتك من قبل محامي المعاملات العقارية أو محامي دعم المعاملات أو سماسرة العقارات.
لإجراء معاملة كتابية ، في اليوم الذي حدده كاتب العدل مسبقًا ، يأتي البائع والمشتري إلى كاتب العدل.
يجب أن يكون لدى البائع مستندات للشقة وجواز سفر معه ، ويجب أن يكون لدى المشتري جواز سفر. كقاعدة عامة ، يطلب كتاب العدل من أطراف الصفقة تقديم شهادات من مستوصفات الأدوية النفسية والعصبية ، في شكل موثق ، وموافقة الزوج الثاني ، على التوالي ، لبيع وشراء شقة ، EZhD من البائع .
يجب أن يتم إعداد عقد بيع الشقة وقراءته والاتفاق عليه من قبل الطرفين مسبقًا. من الصعب تصحيح الأخطاء المطبعية في عقود التوثيق أكثر بكثير مما هي عليه في العقود في شكل مكتوب بسيط.
من المهم أن ينص العقد على جميع شروط تنفيذه: من وماذا ومتى يفعل ذلك - ما هو اكتمال الغرض ، وما هو الشرط ، والديون ، وإلغاء تسجيل السكان ، وإخلاء الشقة ، ومن يدفع متى ، وكيف ، كيف وأين يتم تسجيل نقل الحقوق ، من وكيف يتم تقديم المستندات ، وكيف يتم إجراء الاتصال بين الأطراف ، وكيف يتم إتمام المعاملة ، وما إلى ذلك. الوصف التفصيلي للشروط يمنع ويزيل معظم الخلافات في أداء العقد.
كقاعدة عامة ، كتاب العدل "لا يفسد العقد" بمثل هذه التفاصيل. الأمر نفسه ينطبق على إجراءات الدفع.
نتيجة لذلك ، تنشأ الخلافات بانتظام حول حالة وتوقيت نقل الشقق والديون وإلغاء تسجيل المسجلين في الشقة. يقوم البائعون بانتظام بقطع مكيفات الهواء والمواقد والمطابخ المدمجة والمآخذ المزودة بمفاتيح.
مثل مواقف مثيرة للجدليجب إلغاؤها في مرحلة إعداد الصفقة وعقد بيع شقة ، ومن ثم التحكم بوضوح في تنفيذ الصفقة.
هذه الإجراءات ليست موثقة ، وليس مطلوبًا من كتاب العدل القيام بها. والشروط ذات الصلة ليست إلزامية لعقود بيع العقارات ، لذلك لا يطلب من كتاب العدل تضمينها في عقد بيع الشقة. لكن الامتثال لهذه الشروط يضبط أطراف العقد ، مما يبسط إلى حد كبير تنفيذ العقود ، ويبسط حل النزاعات.
كل اللحظات الزلقة للمعاملات مع الشقق سيطلبها الشخص الذي يجري المعاملة في جميع المراحل ، أو يقدمها الدعم القانونيصفقات الشقق.