عواقب عدم وجود تسجيل الدولة لاتفاقية الإيجار. عندما يكون من الممكن الاستغناء عن تسجيل الدولة لاتفاقية الإيجار ، الالتزام بالخضوع لتسجيل الدولة لاتفاقية الإيجار

في الوقت الحاضر ، تم تشكيل ممارسة قضائية ناجحة للاعتراف باتفاقية إيجار طويلة الأجل غير مسجلة (لمدة سنة واحدة) و اتفاقيات إضافيةله كسجناء ، بغض النظر عن تسجيل الدولة. هذا المقال عن الطبيعة القانونيةصحة هذه المعاملات ويشير إلى العواقب التي تترتب على عدم تسجيل الدولة لاتفاقية الإيجار في RosReestr.

ما هي المعاملات التي تخضع لتسجيل الدولة؟

  • البند 2 من الفن. 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي "اتفاقية الإيجار العقاراتتخضع لتسجيل الدولة ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك "؛
  • البند 2 من الفن. 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي "عقد إيجار مبنى أو هيكل ، يتم إبرامه لمدة عام على الأقل ، يخضع لتسجيل الدولة ويعتبر مُبرمًا من لحظة هذا التسجيل" ؛
  • العديد من اتفاقيات الإيجار فيما يتعلق بنفس موضوع الإيجار بمدة إجمالية تبلغ 1 سنة أو أكثر ، يتم إبرامها في وقت واحد ودون انقطاع المصطلح ، تُعادل أيضًا معاملة واحدة تخضع لتسجيل الدولة لدى Rosreestr (مرسوم خدمة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لـ منطقة شمال القوقاز بتاريخ 31 مارس 2010 بشأن القضية رقم А53-17516 / 2009).
  • اتفاقية تأجير العقارات التي تقل مدتها عن عام ، ولكنها تنتهي في اليوم الأخير من الشهر السابق من العام التالي (أي من 01.01.17 إلى 12.31.17) تساوي سنة وتخضع للتسجيل (البند 3 من خطاب المعلومات الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بالإيجار").
  • البند 2 من الفن. 164 من القانون المدني للاتحاد الروسي "أي معاملة تنطوي على تغيير في شروط معاملة مسجلة تخضع لتسجيل الدولة."

الآثار القانونية لاتفاقية الإيجار غير المسجلة

وفقًا للفقرة 1 من المادة 164 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، في الحالات التي ينص فيها القانون على تسجيل الدولة للصفقة ، فإن العواقب القانونيةتأتي المعاملات بعد التسجيل. ومع ذلك ، وفقا للفقرة 3 من الفن. 433 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تعتبر لحظة إبرام اتفاقية خاضعة لتسجيل الدولة منتهية لأطراف ثالثة منذ لحظة تسجيلها ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. فسرت المحاكم هذه القاعدة بطريقة أن اتفاقيات الإيجار التي لم تجر تسجيل الدولة تؤدي إلى حقوق والتزامات حصرية ومباشرة لأطراف الاتفاقية. وبالتالي ، فإن تسجيل الدولة لاتفاقية نزع السلاح ليس إلزاميًا لأطراف الاتفاقية ، ولا يمكن لأي من الأطراف الإشارة إلى عدم التسجيل كأساس للاعتراف باتفاقية إيجار طويلة الأجل على أنها لاغية وباطلة. يهدف تسجيل الدولة إلى حماية الأطراف الثالثة التي يمكنها الحصول على حقوق الملكية التي أصبحت موضوع العقد.

بدأ تشكيل مثل هذه الممارسة القضائية بشأن عقود الإيجار غير المسجلة بمرسوم الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 17 نوفمبر 2011 رقم 73 "بشأن بعض القضايا في ممارسة تطبيق القواعد القانون المدني الاتحاد الروسيبشأن اتفاقية الإيجار "(يشار إليه فيما بعد بالقرار). وفقًا للفقرة 14 من القرار ، إذا توصل الطرفان إلى اتفاق بشأن الجميع الشروط الأساسيةعقود الإيجار (موضوع محدد بشكل فردي ، الحجم تأجير) ، ثم نقل المالك ووافق المستأجر على العقار للاستخدام العلاقة القائمةلا يمكن تغييرها بشكل تعسفي من قبل أحد الطرفين ، ولكن يجب تنفيذها ودفعها وفقًا لشروط العقد. علاوة على ذلك ، تم دعم هذا الموقف في الرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي.

وفقًا للفقرة 3 من الرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 فبراير 2014 رقم 165 "مراجعة الممارسة القضائية بشأن المنازعات المتعلقة بالاعتراف بالعقود التي لم يتم إبرامها" (المشار إليها فيما يلي باسم خطاب المعلومات) ، بالمعنى المقصود في المواد 164 ، 165 ، الفقرة 3 من المادة 433 ، الفقرة 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم تنفيذ تسجيل الدولة للعقد من أجل خلق فرصة الأطراف الثالثة المهتمة بمعرفة عقد إيجار طويل الأجل. الاتفاق الذي لم يجتاز تسجيل الدولة المطلوب لا يؤدي إلى تلك النتائج (المادة 617 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الفقرة 1 من المادة 621 من القانون المدني للاتحاد الروسي) التي قد تؤثر على الحقوق والمصالح من الأطراف الثالثة الذين لم يكونوا على علم بحقيقة إبرام اتفاقية الإيجار ومحتوى شروطها. في الوقت نفسه ، من خلال توفير مكان محدد لاستخدامه من قبل المدعى عليه وفقًا لشروط الاتفاقية الموقعة من الطرفين ، يفترض المدعي التزامًا (المادة 310 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، والذي يجب تنفيذه بشكل صحيح. على مثل هذا الالتزام فيما يتعلق بالأطراف ، ينبغي تطبيق قواعد القانون المدني بشأن عقد الإيجار. لذلك ، إذا لم يؤثر ذلك على حقوق الأطراف الثالثة ، فعندئذٍ حتى نهاية فترة الاستخدام المحددة في الاتفاقية ، يحق للمدعى عليه شغل المبنى ، ودفع الرسوم المقررة باتفاق الطرفين. للمالك الحق في المطالبة بإعادة المبنى فقط بعد انتهاء فترة الاستخدام المذكورة أو في حالات أخرى عندما يتم إنهاء التزامات الطرفين تجاه بعضهما البعض في ترتيب عام(المادة 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يساهم تفسير مختلف لقواعد القانون المدني بشأن تسجيل الدولة لعقد إيجار في السلوك غير العادل لأطراف الاتفاقية ، والذي لم يتم تمريره التسجيل الضروري، ولكنهم يؤدونها.

ماذا تخسر أطراف اتفاقية الإيجار غير المسجلة؟

على الرغم من حقيقة أن تسجيل الدولة لاتفاقية الإيجار لا يؤثر على صلاحية المعاملة ، تجدر الإشارة إلى أنه في حالة عدم وجودها ، قد تنشأ القيود التالية:

  • لا يجوز للمستأجر تأجير العقار من الباطن لأن لا ينشأ عن اتفاقية الإيجار غير المتضمنة حقوق والتزامات لأطراف ثالثة ؛
  • لا يمكن للمستأجر الإشارة إلى الحفاظ على عقد الإيجار عندما يتغير مالك الأصل المؤجر (لا ينطبق البند 1 من المادة 617 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛
  • لا يملك المستأجر حق الأولويةلإبرام اتفاق لفترة جديدة (لا ينطبق البند 1 من المادة 621 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛
  • في حالة الإيجار قطعة أرضعند استلام مقاول المستأجر لتصريح البناء / التشغيل ، سيتم رفض إصدارها ، نظرًا لعدم ظهور حقوق مستأجر قطعة الأرض بالنسبة للأطراف الثالثة.

الاستنتاجات

وبالتالي ، لا يمكن معارضة حقوق المستأجر بموجب اتفاقيات الإيجار غير المسجلة للأطراف الثالثة ، سواء من جانب المالك (المستفيدون بحسن نية ، بما في ذلك المستأجرون الجدد لنفس الغرض) ، ومن جانب المستأجر (المستأجر من الباطن ، المقاول ). عدم التسجيل لن يجلب أي فوائد للمستأجر.

في الختام ، تجدر الإشارة إلى أنه إذا كان أحد الطرفين بموجب اتفاقية الإيجار (المستأجر في أغلب الأحيان) ملزمًا بتنظيم تسجيل الدولة للمعاملة ، فإن التهرب من الوفاء بهذا الالتزام يعد انتهاكًا ويمكن للطرف الآخر ، بناءً على اختيارها ، تقدم بطلب إلى المحكمة لتسجيل المعاملة مع التنازل عن جميع التكاليف المتعلقة بالتأخير ، إلى الطرف المسؤول (المادة 165 من القانون المدني للاتحاد الروسي) أو إنهاء عقد الإيجار في من جانب واحدبسبب عدم استيفاء شرط أساسي لتسجيل الدولة لعقد إيجار طويل الأجل.

مرحبا فيروز!

وفق
الجزء 2 فن. 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي

عقد إيجار
العقارات خاضعة لتسجيل الدولة ، ما لم يكن خلاف ذلك
المنشأة بموجب القانون.


. هذا هو ، إذا كان لديك اتفاقية الإيجار المتنازع عليها
قطعة الارض تنتهي لمدة 5 سنوات فلك الحق في اي وقت قبل انتهاء الصلاحية
الفترة المحددة لتسجيله.


بواسطة قاعدة عامةالتي أنشأتها الفقرة 2 من الفن. 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تخضع اتفاقية إيجار العقارات لتسجيل الدولة ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. الفقرة 2 من الفن. يحتوي 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي على قاعدة خاصة بموجبها تخضع اتفاقية إيجار المبنى أو الهيكل المبرم لمدة عام على الأقل لتسجيل الدولة وتعتبر منتهية من لحظة هذا التسجيل. أوضحت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في رسالة إعلامية بتاريخ 06/01/2000 N 53 أن الفقرة 2 من الفن. 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينطبق أيضًا على عقود الإيجار المباني غير السكنية، لأنها كائن مرتبط ارتباطًا وثيقًا بمبنى أو هيكل. وبالتالي ، فإن اتفاقية الإيجار المبرمة لمدة عام أو أكثر تخضع لتسجيل الدولة وتعتبر منتهية من لحظة هذا التسجيل (انظر ، على سبيل المثال ، قرارات التحكيم الثالث محكمة الاستئنافبتاريخ 04.03.2011 N 03AP-5419/2010 ، من محكمة الاستئناف للتحكيم الثانية بتاريخ 08.21.2008 N 02AP-1690/2007 ، ص.الممتلكات العقارية التي وافقت عليها هيئة الرئاسة محكمة التحكيم منطقة سفيردلوفسك 05.09.2008).

في الوقت نفسه ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه إذا توصل الطرفان إلى اتفاق بالشكل المطلوب على جميع الشروط الأساسية لعقد الإيجار الخاضع لتسجيل الدولة ، فقد تم نقل كائن الإيجار إلى المستخدم وقبله دون تعليق ، يُعتبر أن مثل هذه الاتفاقية ، حتى في حالة عدم تسجيلها لدى الدولة ، تلزم الأطراف بالتزام يخضع للتنفيذ وفقًا لشروطه (البند 14 من قرار الجلسة المكتملة لمجلس النواب الأعلى). محكمة التحكيم التابعة للاتحاد الروسي بتاريخ 17 نوفمبر 2011 رقم 73).

في الفقرة 14 من القرار رقم 73 في طبعة جديدةأنشئت،

أن عدم وجود تسجيل رسمي لعقد إيجار في الحالات التي يتم فيها إثبات الحاجة إلى هذا التسجيل بموجب القانون لا يعني أنه لا توجد روابط ملزمة بين الأطراف المقابلة بموجب هذه الاتفاقية. تُلزم اتفاقية الإيجار غير المسجلة هذه أطرافها بشروط الإيجار وعقوبة انتهاك شروط استخدام العقار إذا:
- وافق الأطراف المقابلة على شروطه الأساسية وشروط أخرى ،
- تمت مراعاة شكل العقد ،
- نقل المالك العقار للاستخدام ، وقبله شخص آخر دون أي تعليقات ؛
- تم تنفيذ العقد من قبل الطرفين.
في الوقت نفسه ، لا يملك المستأجر حقوقًا بموجب هذه الاتفاقية التي تتعلق بأطراف ثالثة (الحق في إبرام اتفاقية استباقية لمدة جديدة ، والحق في الحفاظ على اتفاقية الإيجار سارية عند تغيير المؤجر ، إلخ. .) ، أي "أثر الملكية" لاتفاقية غير مسجلة لا ينشأ عنها عقد إيجار.

أي أن الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي تساوي فعليًا العقد المبرم ، ولكن لم يتم تمرير تسجيل الدولة ، بالعقد المسجل.
في الوقت نفسه ، ينص المشروع على أنه بموجب المادة 308 من القانون المدني ، لا يمكن للأطراف الثالثة معارضة الحقوق الممنوحة بموجب مثل هذه الاتفاقية للمستأجر. وبالتالي ، يحق للمستأجر امتلاك واستخدام العقار المؤجر فقط في إطار الاتفاقية المبرمة. حقوق المستأجر ، المنصوص عليها ، على سبيل المثال ، في المادتين 617 و 621 من القانون المدني ، لا تنطبق على المستأجر الذي هو طرف في اتفاقية لم تجر تسجيل الولاية ، إذا كانت هذه الاتفاقية خاضعة لها .
حتى الآن في الممارسة القضائيةكان الموقف السائد هو أن عقد الإيجار ، الذي كان خاضعًا لتسجيل الدولة ، ولكن لم يتم تسجيله ، لم يُبرم (انظر ، على سبيل المثال ، الفقرة 7 رسالة إعلاميةهيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2001 رقم 59 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة باستخدام قانون اتحادي"بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" ، قرارات محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 14.01.2013 N VAS-18014/12 في القضية N A56-23970 / 2011 ، بتاريخ 10.01.2013 N VAS -17497/12 في القضية N A55 -21048/2011 ، بتاريخ 11/29/2012 N VAS-15800/12 في الحالة N -08-6538 / 2011 ، مرسوم مصلحة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة فولغا فياتكا بتاريخ 01.11.2012 في القضية N -82-17754 / 2011 ، FAS لمنطقة شرق سيبيريا بتاريخ 02.08.2012 في الحالة N A58-5177 / 2011 ، FAS لمنطقة الشرق الأقصى بتاريخ 07.27.2012 N F03-2540 / 2012 في الحالة N A51-6235 / 2011 ، FAS لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 12/13/2012 في القضية N A45-17359 / 2012 ، FAS لمنطقة موسكو بتاريخ 2012/04/12 في القضية N A41-4409 / 12).
ومع ذلك ، في عدد من القضايا ، أشارت محاكم التحكيم إلى أن الانتهاك ، بسبب خطأ المؤجر ، لشرط التسجيل الإجبارياتفاقية الإيجار المبرمة لمدة تزيد عن عام واحد ليست أساسًا للإفراج عن الملكية من قبل المستأجر إذا لم تنته فترة الإيجار المحددة في الاتفاقية (انظر ، على سبيل المثال ، قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في شمال القوقاز المقاطعة بتاريخ 15 مارس 2010 في القضية N A01 -776/2009).

لذلك ، عدم وجود دولة التسجيل هذه الاتفاقيةلا يعني عدم وجود التزامات بينك وبين المالك إذا قمت بتنفيذ العقد.

أوضح خطاب إعلامي لهيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 فبراير 2014 N 165

لا يحق لأي طرف في اتفاقية لم يجتاز تسجيل الولاية الضروري على هذا الأساس الإشارة إلى عدم إبرامها. إذا اتفق الطرفان ، في اتفاق مكتوب ، على الكائن المؤجر ، ومقدار الرسوم مقابل استخدامه ، وقاموا بتنفيذها لفترة طويلة. لا يوجد دليل على أنه لم يتم الاتفاق على جميع الشروط الأساسية لعقد الإيجار في ملف القضية. بالمعنى المقصود في المواد 164 ، 165 ، الفقرة 3 من المادة 433 ، الفقرة 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم إجراء تسجيل الدولة للعقد من أجل خلق فرصة للأطراف الثالثة المهتمة للتعرف على عقد إيجار طويل الأمد. نظرًا لأن العقد المتنازع عليه لم يجتز تسجيل الدولة اللازم ، فإنه لا يؤدي إلى تلك العواقب (المادة 617 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الفقرة 1 من المادة 621 من القانون المدني للاتحاد الروسي) التي قد تؤثر على حقوق ومصالح الأطراف الثالثة الذين لم يعرفوا حقيقة إبرام اتفاقية الإيجار وشروط محتواها. في الوقت نفسه ، من خلال توفير مكان محدد لاستخدامه من قبل المدعى عليه وفقًا لشروط الاتفاقية الموقعة من الطرفين ، يتحمل المدعي التزامًا (المادة 310 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، والذي يجب تنفيذه بشكل صحيح. على مثل هذا الالتزام فيما يتعلق بالأطراف ، ينبغي تطبيق قواعد القانون المدني بشأن عقد الإيجار. لذلك ، إذا لم يؤثر ذلك على حقوق هذه الأطراف الثالثة ، حتى نهاية فترة الاستخدام المحددة في الاتفاقية ، يحق للمدعى عليه احتلال المبنى ، ودفع الرسوم المقررة باتفاق الطرفين. يحق للمدعي المطالبة بإعادة المبنى فقط بعد انتهاء فترة الاستخدام المذكورة أو في حالات أخرى عندما يتم إنهاء التزامات الطرفين تجاه بعضهما البعض بطريقة عامة (المادة 450 من القانون المدني لـ الاتحاد الروسي). يساهم تفسير مختلف لقواعد القانون المدني بشأن تسجيل الدولة لاتفاقية إيجار في السلوك غير العادل لأطراف الاتفاقية ، التي لم تجتاز التسجيل اللازم ، ولكن يتم تنفيذها بواسطتهم.

أي ، لديك الحق في شغل المبنى حتى نهاية فترة الاستخدام المحددة في الاتفاقية ، يحق للمدعى عليه احتلال المبنى ، ودفع رسوم تم تحديدها باتفاق الطرفين.

يتم تسجيل عقد الإيجار باعتباره رهنًا على حقوق مالك العقار (البند 1 ، المادة 4 ، البند 3 ، المادة 26 من القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 N 122-"بشأن تسجيل الدولة للحقوق العقارية العقارات والمعاملات معها "، المشار إليها فيما بعد بقانون تسجيل الدولة). كما هو مذكور في الفقرة 9 من رسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2001 رقم 59 ، يعني التغيير في اتفاقية الإيجار المسجلة تغييرًا في الرهن المسجل ، وبالتالي اتفاقية لتغيير تخضع شروط اتفاقية الإيجار المسجلة أيضًا لتسجيل الدولة الإلزامي. في هذا الصدد ، رسميًا ، بالمعنى المقصود في أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن عقد الإيجار و الأحكام العامةمن القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن العقود ، فإن عدم وجود تسجيل رسمي لاتفاقية إضافية بشأن تغيير الإيجار بموجب اتفاقية إيجار مسجلة يعني أن الاتفاقية المقابلة لم يتم إبرامها ، أي قبل تسجيل الدولة للاتفاقية ، الشروط المنصوص عليها فيه لا تنشئ التزامات لأطراف اتفاقية الإيجار.

من ناحية أخرى ، كما أوضحت محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، إذا قام المالك بنقل العقار للاستخدام ، وقبله شخص آخر دون أي تعليقات ، فإن الاتفاق على مبلغ الدفع مقابل استخدام الممتلكات وعلى شروط أخرى تم التوصل إلى الاستخدام من قبل الأطراف وتنفيذه من قبلهم ، ثم في هذه الحالة ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه يلزمهم بالتزام لا يمكن تغييره بشكل تعسفي من قبل أحد الأطراف (المادة 310 من القانون المدني لل الاتحاد الروسي) ، ولا توجد أسباب تدعو المحكمة إلى تطبيق أحكام المادتين 1102 و 1105 من القانون المدني للاتحاد الروسي (الفقرة 14 من قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 17 نوفمبر 2011 ق 73). ويتضح نهج مماثل في قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 06.09.2011 N 4905/11. بعبارة أخرى ، أقرت محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي أنه في حالة النقل الفعلي للممتلكات إلى المستأجر قبل تسجيل اتفاقية الإيجار ، فإن هذه الاتفاقية (على أي حال ، إذا تم استيفاء شروطها) تؤدي إلى الالتزامات بين أحزابها ، بغض النظر عن تسجيل الدولة.

أي ، إذا لم يتم تسجيل الاتفاقية الإضافية المحددة في السؤال ، ولكن تم تنفيذها بالفعل (... بدأ المستأجر في دفع الإيجار بالمبلغ المحدد بموجب هذه الاتفاقية) ، فلا يحق للمالك أن يطالب المستأجر بدفع الدفع بالمبلغ (الأكبر) السابق ، في إشارة إلى حقيقة أن الاتفاقية الإضافية غير مسجلة.

في هذه الحالة ، بعد التسجيل ، سيستمر العقد في العمل.

يمكن لأحد أطراف الاتفاقية التقدم بطلب لتسجيل الدولة للاتفاقيات الرئيسية والإضافية (البند 1 ، المادة 26 من قانون تسجيل الدولة).


بناءً على ما سبق ، يحق لك أن تنسب إلى المصاريف نسبة معينة من مبلغ الضرائب من لحظة إبرام العقد دون تسجيل!

سأكون قادرًا على تقديم خدمة تجميع شرح مكتوب ، مع مراعاة
النظر في مثل هذه الحالات في دائرة الضرائب الفيدرالية ، وكذلك تقديم المشورة بشأن الحل الناجح لهذه المشكلة.
مع خالص التقدير ، ف. تمارا

تخضع اتفاقية الإيجار العقاري لتسجيل الدولة في الحالات التالية:

  • إبرام اتفاقية إيجار لمبنى أو هيكل لمدة سنة واحدة على الأقل (البند 2 ، المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛
  • يتم إبرام اتفاقية إيجار للمباني الواقعة في مبنى أو هيكل لمدة سنة واحدة على الأقل (رسالة إعلامية من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 1 يونيو 2000 رقم 53 "بشأن تسجيل الدولة لعقد الإيجار اتفاقيات المباني غير السكنية ") ؛
  • إبرام اتفاقية إيجار لقطعة أرض لمدة سنة واحدة على الأقل (البند 2 ، المادة 26 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي) ؛
  • يتم إبرام العديد من اتفاقيات الإيجار لنفس كائن الإيجار في وقت واحد ، وتبدأ مدة إحداها فور انتهاء صلاحية الاتفاقية الأخرى. تعتبر المحاكم مثل هذه الاتفاقيات معاملة واحدة ، تخضع للتسجيل ، بشرط أن تكون مدة الإيجار الإجمالية بموجب هذه الاتفاقيات سنة واحدة أو أكثر (مرسوم الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 31 مارس 2010 في القضية رقم A53-17516 / 2009).

تسجيل الدولة لاتفاقيات تأجير العقارات غير مطلوب إذا تم إبرام اتفاقية الإيجار لمدة أقل من سنة واحدة (على سبيل المثال ، لمدة 11 شهرًا).

من الناحية العملية ، غالبًا ما تكون هناك حالات يتم فيها إبرام اتفاقية إيجار مبدئيًا لمدة 11 شهرًا أو لفترة أخرى أقل من عام ، ثم يتم تمديدها بشكل متكرر لنفس الفترة. وفقًا للموقف القانوني لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، عند تمديد عقد الإيجار المبرم لمدة تقل عن عام واحد لنفس الفترة بعد نهاية فترة الإيجار الأولية ، تخضع العلاقات بين الأطراف اتفاقية إيجار جديدة ، لا تخضع لتسجيل الدولة بموجب الفقرة 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي (ص. 10 رسالة إعلامية من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير ، 2001 رقم 59 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بتطبيق القانون الاتحادي" بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها "؛ من الآن فصاعدًا - الرسالة الإعلامية رقم 59).

إذا تم إبرام عقد الإيجار لمدة تقل عن عام وتم تمديده لاحقًا باتفاقية إضافية لمدة لا تزيد عن عام ، فلن يلزم تسجيل الاتفاقية أو الاتفاقية الإضافية. إذا تم تمديد اتفاقية إيجار العقارات المبرمة لمدة تقل عن عام باتفاقية إضافية ، إذن معاهدة جديدةعقد الإيجار ، الذي لا يخضع لتسجيل الدولة ، شريطة أن يتم تمديد العقد أيضًا لمدة تقل عن عام واحد (مرسوم الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار في مقاطعة فولغا فياتكا بتاريخ 26 يناير 2011 في القضية رقم A82-104 / 2010).

عقد الإيجار المبرم أو المجدد من أجله مصطلح غير محدد، لا يخضع لتسجيل الدولة. يمكن إثبات ذلك بناءً على الفقرة 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي وتوضيح محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي.

وبالتالي ، يستنتج من الفقرة 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي أن الاتفاقية الخاضعة لتسجيل الدولة يجب أن تستوفي شرطين:

  • تعيين فترة صلاحيتها ؛
  • يجب أن تكون الفترة المحددة سنة واحدة على الأقل.

الاتفاق المبرم لأجل غير مسمى لا يفي بأي من هذه الشروط.

أولاً ، لا يحتاج عقد إيجار المبنى الذي تم تجديده لفترة غير محددة إلى تسجيل الدولة ، لأنه وفقًا للفقرة 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن اتفاقية إيجار المبنى المبرمة فقط لمدة عام واحد على الأقل هي تخضع لتسجيل الدولة (الفقرة 11 من كتاب المعلومات رقم 59).

ثانيًا ، كانت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي تساوي فعليًا لإبرام اتفاقية إيجار جديدة تمديد الاتفاقية لنفس الفترة في نهاية فترة سريانها (البند 10 من الرسالة الإعلامية رقم 59) .

لذلك ، فإن تجديد عقد الإيجار لفترة غير محددة هو أيضًا إبرام اتفاقية جديدة ، والتي لا تحتوي على شرط بشأن فترة صلاحيتها ويتم الاعتراف بها على أنها مبرمة لفترة غير محددة.

على مستوى محاكم التحكيم الفيدرالية للمقاطعات ، تم أيضًا تطوير ممارسة موحدة تقريبًا لتفسير الفقرة 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والتي بموجبها لا يخضع عقد الإيجار المبرم (المجدد) لفترة غير محددة لتسجيل الولاية (المرسوم الصادر عن دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة فولغا فياتكا بتاريخ 28 ديسمبر 2010 رقم في القضية رقم A11-417 / 2010 ، FAS لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 12 مايو 2011 في القضية رقم A81- 3520/2010 من دائرة الخدمات المالية للمنطقة الوسطى بتاريخ 20 مايو 2011 في القضية رقم A48-3783 / 2010).

إجراءات تسجيل الدولة للعقد.

يمكن لأي من أطراف الاتفاقية التقدم بطلب لتسجيل الدولة لاتفاقية إيجار العقارات (الفقرة 2 ، البند 1 ، المادة 26 من القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها "، المشار إليها فيما بعد بقانون تسجيل الدولة). في الممارسة العملية ، هذا يعني أن الأطراف أنفسهم يحددون المحامين الذين سيتعاملون مع تسجيل العقد ، والذين سيدفعون واجب الدولة لتسجيل العقد والاتفاقيات الإضافية الخاصة به ، وما إلى ذلك. للقضاء على عدم اليقين في هذه المسألةمن المستحسن أن يذكر ذلك في العقد.

مثال على شرط من اتفاقية الإيجار بشأن إجراءات تسجيلها من قبل الأطراف

"يتم تسجيل هذه الاتفاقية ، وكذلك الاتفاقيات الإضافية الخاصة بها ، من قبل المؤجر في موعد لا يتجاوز شهرين من تاريخ توقيع هذه الاتفاقية. يتحمل المؤجر التكاليف المرتبطة بالتسجيل الأولي لهذه الاتفاقية. في المستقبل ، يتحمل الطرف الذي يتم إجراء التغييرات بمبادرته تكاليف تسجيل الحالة للتغييرات على هذه الاتفاقية. مصاريف تسجيل الدولة الإنهاء المبكرمن الاتفاقية يتحملها الطرف الذي تخضع مبادرته للإنهاء. يلتزم المستأجر ، خلال 5 (خمسة) أيام عمل من تاريخ توقيع هذه الاتفاقية ، بالتحويل إلى المؤجر الحزمة المطلوبةوثائق لتسجيل الدولة لهذه الاتفاقية ".

تسجيل عقد الإيجار الهيئات الإقليمية الخدمة الفيدراليةتسجيل الدولة والسجل ورسم الخرائط وفقًا للتعليمات الخاصة بإجراءات التسجيل الحكومي لاتفاقيات إيجار العقارات ، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة العدل الروسية بتاريخ 6 أغسطس 2004 رقم 135.

القائمة العامة للوثائق المقدمة لتسجيل عقد الإيجار محددة في الفقرة 8 توصيات منهجيةوفقًا لإجراءات إجراء تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها ، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة العدل الروسية بتاريخ 1 يوليو 2002 رقم 184.

لتسجيل الدولة لاتفاقية إيجار لمبنى أو هيكل أو مبنى أو جزء منه ، سيكون من الضروري تقديمه إلى سلطة التسجيل جوازات سفر مساحيةالممتلكات المؤجرة ، تشير إلى حجم المنطقة المؤجرة (البند 3 ، المادة 26 من قانون تسجيل الدولة) ، وللتسجيل الحكومي لقطعة أرض أو جزء منها - جواز سفر مساحي لقطعة الأرض يشير إلى المنطقة المؤجرة (البند 2 ، المادة 26 من قانون تسجيل الدولة).

يتم فرض رسوم الدولة لتسجيل عقد الإيجار بمبلغ 1000 روبل. مع فرادىو 15 الف روبل. من المنظمات (الفقرة الفرعية 22 ، البند 1 ، المادة 333.33 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). سيتم فرض نفس مبلغ رسوم الدولة على تسجيل الاتفاقيات الإضافية لاتفاقية الإيجار ، وكذلك لتسجيل إنهاء عقد الإيجار (خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا بتاريخ 1 نوفمبر 2005 رقم 04-3- 09/597 "تشغيل واجب الدولة»؛ من الآن فصاعدًا - كتاب رقم 597-09 / 3/04).

يتم تسجيل الدولة ، كقاعدة عامة ، في غضون شهر من تاريخ استلام الطلب والمستندات المطلوبة لتسجيل الدولة (البند 3 ، المادة 13 من قانون تسجيل الدولة).

هناك حالات يفشل فيها المالك في الوفاء بالتزامه بتسجيل عقد الإيجار ، وفي مثل هذه الظروف يكون للمستأجر خياران: التقدم بطلب إلى سلطة التسجيل بنفسه أو طلب التسجيل في المحكمة.

من ناحية أخرى ، يتم تسجيل عقد الإيجار بناءً على طلب أحد الطرفين. وبالتالي ، يمكن للمستأجر التقدم بشكل مستقل إلى سلطة التسجيل لتسجيل العقد بدلاً من المؤجر ، وتقديم جميع المستندات اللازمة.

ومع ذلك ، في هذه الحالة ، يواجه المستأجر المخاطر التالية:

لن يكون الاستئناف المستقل للمستأجر لدى سلطة التسجيل قادراً على إجبار المالك على الوفاء بالالتزامات المنوطة به بموجب العقد. على سبيل المثال ، إذا تم ، وفقًا للعقد ، تعيين واجب دفع واجب الدولة لتسجيل العقد إلى المؤجر. في هذه الحالة ، سيتعين على المستأجر دفع جميع النفقات اللازمة بنفسه ، والتي قد تكون مرهقة للغاية بالنسبة له في بعض الحالات ؛

سيكون طلب المستأجر المستقل إلى سلطة التسجيل معقدًا بسبب الحاجة إلى الحصول على مستندات معينة لا يستطيع المستأجر الحصول عليها بشكل مستقل ، على سبيل المثال ، جواز السفر المساحي للمباني. وبدون هذه المستندات ، لن يتمكن المستأجر في معظم الحالات من تسجيل العقد بشكل مستقل. تفسر الحاجة إلى تقديم هذه المستندات إلى سلطات التسجيل ، كقاعدة عامة ، بحقيقة أنه يتم فتح ملف تسجيل جديد لكل عقد مسجل (في الواقع مجلد منفصل) ، حيث يجب تقديم النسخ مرة أخرى المستندات الأولية، بما في ذلك جواز السفر المساحي للممتلكات. في ضوء الأحكام المشار إليها في الفقرة 10 من المادة 33 من قانون تسجيل الدولة ، يمكن التشكيك في شرعية مثل هذه التصريحات من قبل موظفي سلطات التسجيل. ومع ذلك ، للطعن في مثل هذا الادعاء ، يجب عليك الذهاب إلى المحكمة.

من ناحية أخرى ، وفقًا للفقرة 3 من المادة 165 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، إذا تهرب أحد الطرفين من تسجيل العقد ، يحق للمحكمة ، بناءً على طلب الطرف الآخر ، أن تجعل قرار تسجيل العقد. لذلك ، إذا فشل المالك في الوفاء بالتزامه بتسجيل العقد ، فمن الأفضل في معظم الحالات للمستأجر إما إرسال مطالبة خطية مناسبة إلى المالك ، أو التقدم فورًا إلى المحكمة بطلب لتسجيل العقد. في هذه الحالة ، سيتم تسجيل العقد بقرار من المحكمة (البند 3 ، المادة 165 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

إذا لم يتقدم أي من الأطراف إلى سلطة التسجيل بطلب لتسجيل العقد ، فسيعتبر العقد غير منتهي.

إذا لم يتقدم أي من الطرفين إلى سلطة التسجيل بطلب لتسجيل العقد ، ففي هذه الحالة لن يكون للمحكمة أسباب لاتخاذ قرار بشأن تسجيل العقد. والحقيقة هي أنه إذا لم يتقدم أي من الطرفين بطلب ، فلن يتجنب أي من الطرفين ، بالتالي ، هذا التسجيل. في هذه الحالة ، يعتبر العقد غير مبرم ، ولا يترتب عليه ظهور أي حقوق والتزامات للأطراف (قرار FAS المنطقة الشمالية الغربية 20 أبريل 2006 في القضية رقم А05-14505 / 2005-3).

في الممارسة العملية ، سيعني هذا أن المستأجر لن يكون له الحق في امتلاك واستخدام الكائن المؤجر والحقوق الأخرى الناشئة عن اتفاقية الإيجار ، بما في ذلك الحق الوقائي لإبرام اتفاقية لمدة جديدة ، والحق في إيجار من الباطن الملكية ، وما إلى ذلك ، فإن المالك ، إذا كان هناك دين على مدفوعات الإيجار ، فسيكون قادرًا فقط على التقدم إلى المحكمة بمطالبة بالتعويض الإثراء الجائر. في الوقت نفسه ، في الحالة قيد النظر ، لن يتم تحصيل المدفوعات مقابل استخدام العقارات بمتوسط ​​سعر إيجار السوق لممتلكات مماثلة ، ولكن بالسعر المتفق عليه بين الأطراف في العقد ، ما لم يثبت خلاف ذلك خلال النظر في نزاع قضائي (على سبيل المثال ، يثبت المستأجر أن الإيجار المتفق عليه في العقد يتجاوز متوسط ​​السوق ، أو يثبت المالك أن الإيجار المتفق عليه أقل من متوسط ​​السوق). ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه عند توقيع العقد ، أعرب الطرفان عن رغبتهما في الاتفاق على شروط تعاقدية معينة ، على وجه الخصوص ، توقع المؤجر استلام الإيجار ، ودفع المستأجر الإيجار بالمبلغ المتفق عليه في العقد.

إذا تم تعيين الالتزام بتسجيل العقد إلى المؤجر ، يحتاج المستأجر إلى التأكد من أن المؤجر قد تم تسجيله دون تأخير كبير. إذا لم يتخذ المالك إجراءات لتسجيل العقد ، يجب على المستأجر اتخاذ الإجراءات في الوقت المناسب لحماية مصالحه. الحقيقة هي أن تسجيل العقد لا يزيل فقط المخاطر المرتبطة بعدم إبرام العقد ، ولكنه يعمل أيضًا كضمان إضافي للمستأجر في حالات التصرفات غير النزيهة للمؤجر. على سبيل المثال ، قد يتضح أن المستأجر قد وقع اثنين عقود طويلة الأجلمع مستأجرين مختلفين. في هذه الحالة ، سيتم تسجيل العقد بالضبط الذي تم تقديمه لأول مرة للتسجيل مع الجميع وثائق ضرورية(البند 35 من التوصيات المنهجية بشأن إجراءات إجراء تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها ، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة العدل الروسية بتاريخ 1 يوليو 2002 رقم 184). لن يتمكن المستأجر بموجب اتفاقية أخرى إلا من المطالبة بالتعويضات.

تسجيل الاتفاقيات لتعديل أو إنهاء العقد.

نظرًا لأن الاتفاقات الخاصة بتغيير العقد أو إنهائه هي جزء لا يتجزأ منه ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه عمليًا هو: هل يلزم أيضًا تسجيل أي اتفاقية إضافية لعقد الإيجار الذي اجتاز تسجيل الدولة؟

في الواقع ، لا يلزم تسجيل كل اتفاقية إضافية لاتفاقية الإيجار. كقاعدة عامة ، يتم تسجيل اتفاقيات إضافية لعقد الإيجار في الحالات التي تغير فيها محتوى وشروط الرهن الناتج عن عقد الإيجار (البند 9 من الرسالة الإعلامية رقم 59). على وجه الخصوص ، تخضع الاتفاقيات التالية لاتفاقية الإيجار لتسجيل الدولة الإلزامي:

  • حول تغيير الكائن المؤجر ، بشكل عام (على سبيل المثال ، وفقًا للاتفاقية ، بدلاً من الطابق الثامن ، ستشغل المنظمة الطابق السابع) ، وجزئيًا (على سبيل المثال ، عند زيادة المنطقة المؤجرة). في هذه القضيةيخضع الشرط الأساسي للعقد للتغيير - موضوعه ؛
  • على تغيير شروط عقد الإيجار. إما أن يتغير المبلغ الثابت للإيجار (على سبيل المثال ، من 10 آلاف إلى 20 ألف روبل) ، أو إجراء تحديد المبلغ مدفوعات الإيجار(على سبيل المثال ، من 100 إلى 200 دولار أمريكي بسعر الصرف للبنك المركزي للاتحاد الروسي في وقت الدفع). اتفاق الأطراف على تغيير مبلغ الإيجار المحدد من قبلهم في اتفاقية تأجير العقارات المسجلة يخضع أيضًا لتسجيل الدولة الإلزامي ، لأنه جزء لا يتجزأ من اتفاقية الإيجار ويغير محتوى وشروط الرهن الناتج بموجب عقد الإيجار (بند 9 من كتاب المعلومات رقم 59). الموقف القانوني بشأن الحاجة إلى تسجيل الاتفاقيات لتغيير الإيجار مقسم الممارسة القضائية(قرارات FAS لمقاطعة فولغا فياتكا بتاريخ 5 أكتوبر 2010 في القضية رقم A17-9472 / 2009 ، FAS لمنطقة شرق سيبيريا بتاريخ 22 أبريل 2010 في القضية رقم A78-3988 / 2009 ، FAS of the منطقة الشرق الأقصى بتاريخ 21 فبراير 2011 رقم Ф03-9792 / 2010 في القضية رقم A73-279 / 2010 ، دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 7 أبريل 2011 في القضية رقم А02-247 / 2010 ، مكافحة الاحتكار الفيدرالية دائرة مقاطعة موسكو بتاريخ 17 يناير 2011 رقم KG-A40 / 16993-10 في القضية رقم A40-33740 / 10-105-240 ، FAS في منطقة الفولغا بتاريخ 15 يوليو 2010 في القضية رقم A55-34696 / 2009 ، FAS للمنطقة الشمالية الغربية في 6 أغسطس 2003 رقم A56-38305 / 02 ، FAS من منطقة شمال القوقاز في 9 أغسطس 2010 في القضية رقم A32-46888 / 2009 ، FAS في مقاطعة الأورال في 22 يونيو 2009 رقم F09-7767 / 08-C6 في القضية رقم A50-1988 / 2008-G01 ، دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الوسطى بتاريخ 26 يناير 2010 رقم F10-6120 / 09 في القضية رقم A23- 1667 / 09G-2-79).

إذا حدد العقد إجراءات تحديد الإيجار ، فقد يختلف مبلغ الإيجار للفترات المدفوعة. لا يعتبر هذا تغييرًا في شروط عقد الإيجار ، وبالتالي لا يلزم التسجيل في هذه الحالات.

لن يشير المبلغ المختلف لمبلغ الإيجار المحدد وفقًا لإجراءات حسابه المنصوص عليه في العقد إلى تغيير في شروط اتفاقية الإيجار إذا ظلت آلية تحديد الإيجار نفسها دون تغيير. مثل الوضع القانونيفي الفقرة 11 من خطاب المعلومات رقم 66. على سبيل المثال ، إذا كان الإيجار الشهري 1000 دولار أمريكي في يناير ، كان سعر صرف الدولار الأمريكي أقل مما كان عليه في فبراير ، وبالتالي فإن إجمالي مبلغ الإيجار لشهر فبراير في تحول الروبل إلى أكثر من ذلك ، فلن يشير هذا إلى زيادة في مبلغ الإيجار المنصوص عليه في الاتفاقية وتغيير في الشروط المقابلة للاتفاقية ، نظرًا لآلية حساب الإيجار (ألف دولار أمريكي بسعر الصرف) البنك المركزي للاتحاد الروسي في يوم الدفع) دون تغيير.

نظرًا لأن التغيير في مبلغ الإيجار في إطار آلية واحدة لتحديده لا يعتبر تغييرًا في شروط اتفاقية الإيجار ، فإن مثل هذا التغيير في مبلغ الإيجار لا يخضع للتسجيل (قرار هيئة رئاسة مجلس النواب) محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 26 يناير 2010 برقم 11487/09 في القضية رقم A59-3535 / 07-C9 (C-5)).

يجب تسجيل البيانات المتعلقة بتغيير مدة عقد الإيجار ، ويرجع ذلك إلى حقيقة أن العقود التي لها فترة زمنية معينة فقط تخضع للتسجيل ومعلومات عن مدة عقد الإيجار في بدون فشلتم إدخاله في USRR (الملحق 3 لقواعد الحفاظ على الوحدة الموحدة سجل الدولةحقوق العقارات والمعاملات معها ، قرار معتمدحكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 18 فبراير 1998 برقم 219 ؛ المشار إليها فيما يلي باسم قواعد الحفاظ على اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية).

سيكون أيضًا إلزاميًا تسجيل الاتفاقيات الخاصة بإنهاء اتفاقيات الإيجار ، حيث سيتم إجراء تغييرات في هذه الحالة على USRR فيما يتعلق بإلغاء الدخول عند إنهاء حق الإيجار (القسم السادس من قواعد الحفاظ على USRR) .

إذا تم تغيير التفاصيل المصرفية للطرف بموجب اتفاقية الإيجار ، فلن يلزم تسجيل هذه التغييرات ، منذ التغيير التفاصيل المصرفيةالأطراف في اتفاقية إيجار مسجلة لا تخضع لتسجيل الدولة (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة الشرق الأقصى بتاريخ 9 مارس 2010 رقم F03-994 / 2010 في القضية رقم A51-8558 / 2009).

يتم تحميل واجب الدولة لتسجيل الاتفاقيات الإضافية لاتفاقية الإيجار ، وكذلك لتسجيل إنهاء عقد الإيجار ، بنفس المبلغ الخاص بتسجيل الدولة لاتفاقية الإيجار (خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية) روسيا بتاريخ 01.11.2005 رقم 04-3-09 / 597).

ما رأيك في مقال "تسجيل عقد الإيجار"؟ التعليق عليه من فضلك!

بعد النظر في هذه المسألة ، توصلنا إلى الاستنتاج التالي: الفترة التي يجب خلالها تسجيل عقد إيجار عقاري لمدة عام على الأقل لم يحددها القانون. المسؤولية عن عدم وجود مثل هذا التسجيل غير منصوص عليها في القانون. يجوز لأي من أطرافها التقدم بطلب لتسجيل الاتفاقية.

الأساس المنطقي للاستنتاج

اتفاقية إيجار العقارات (بما في ذلك المباني) المبرمة لمدة عام على الأقل تخضع لتسجيل الدولة وتعتبر منتهية من لحظة هذا التسجيل (البند 2 من المادة 609 ، البند 2 من المادة 651 من القانون المدني لـ الاتحاد الروسي ، رسالة إعلامية من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 01.06.2000 رقم 53 "بشأن تسجيل الدولة لاتفاقيات الإيجار للمباني غير السكنية").

يتم تسجيل الدولة لعقد إيجار العقارات من خلال التسجيل الحكومي لاتفاقية إيجار العقارات. يمكن لأي من أطراف اتفاقية تأجير العقارات التقدم بطلب لتسجيل الدولة لاتفاقية إيجار العقارات (الجزء 1 ، المادة 51 من القانون الاتحادي الصادر في 13 يوليو 2015 رقم 218-FZ "بشأن تسجيل العقارات في الولاية") . مع الأخذ في الاعتبار مبدأ حرية العقد المنصوص عليه في القانون المدني (البند 4 ، المادة 421 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، يحق للأطراف في اتفاقية الإيجار الخاضعة لتسجيل الدولة تحديد أي منهم في الاتفاقية ينفذ الإجراءات التي تهدف إلى تسجيل حالته. يمكن أن يشير العقد إلى الطرف الذي يتحمل تكاليف التسجيل ، والذي سيقوم بإعداد وتقديم المستندات إلى سلطة التسجيل. الفترة التي يجب خلالها على أطراف اتفاقية إيجار العقارات المبرمة لمدة عام على الأقل أن تنطبق على الهيئة التي تتولى تسجيل الحقوق في حالة تقديم طلب لتسجيل الدولة لمثل هذه الاتفاقية ، لم يحددها القانون. وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب اتخاذ الإجراءات ذات الصلة وقت مناسب(قرارات محكمة التحكيم لمنطقة موسكو بتاريخ 31 مارس 2016 رقم 05-3133 / 16 ، الصادرة عن محكمة التحكيم للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 26 مايو 2015 رقم Ф07-591 / 15).

في الوقت نفسه ، لا يعني عدم وجود تسجيل رسمي لاتفاقية إيجار في حد ذاته أنه لا توجد التزامات بين الطرفين. في الممارسة القضائية ، تم تطوير موقف قانوني ، والذي بموجبه يتم التوصل إلى اتفاق بشأن جميع الشروط الأساسية لاتفاقية الإيجار الخاضعة لتسجيل الدولة وتنفيذها من قبل الأطراف ، ويلزم الأطراف بالتزام لا يمكن تغييره بشكل تعسفي من قبل أحد الطرفين ، حتى لو لم يتم تسجيل مثل هذه الاتفاقية. ترتبط التبعات القانونية لعدم وجود تسجيل رسمي لعقد إيجار في المقام الأول بحقيقة أن حقوق المستأجر بموجب مثل هذه الاتفاقية لا يمكن أن تعارضها أطراف ثالثة (الفقرة 14 من قرار الجلسة المكتملة للتحكيم الأعلى) محكمة الاتحاد الروسي بتاريخ 17 نوفمبر 2011 رقم 73 ، الفقرة 2-4 من مراجعة الممارسة القضائية بشأن المنازعات المتعلقة بالاعتراف بالعقود على أنها لم يتم إبرامها (مرفق برسالة إعلامية لهيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بتاريخ 25 فبراير 2014 رقم 165)).

أما بالنسبة للعقوبات ، فإن تطبيقها ممكن بسبب عدم وجود تسجيل رسمي للعقد المحدد في السؤال ، ثم الجزء 1 من الفن. 19.21 من قانون الجرائم الإدارية للاتحاد الروسي ينص على المسؤولية الإداريةفي شكل عقوبة لعدم الامتثال من قبل المالك أو المستأجر أو أي مستخدم آخر النظام المعمول بهالدولة تسجيل حقوق العقارات أو التعامل معها. في الوقت نفسه ، على النحو التالي من التفسيرات الواردة في الإجابة على السؤال 17 من القسم "قضايا تطبيق قانون الاتحاد الروسي على المخالفات الإدارية»نظرة عامة على الفقه المحكمة العليا RF للربع الأول من عام 2005 وفقًا لـ الشؤون المدنية(تمت الموافقة عليها بقرارات هيئة رئاسة القوات المسلحة للاتحاد الروسي في 4 و 11 و 18 مايو 2005 ، بدون رقم) ، لا ينبغي تطبيق هذه القاعدة في الحالة المذكورة أعلاه. في حالة تهرب أحد أطراف الاتفاقية من تسجيله ، يتم توفير طرق حماية الحقوق القانون المدني، وليس العقوبات الإدارية (البند 2 ، المادة 165 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، قرار محكمة الاستئناف الثانية عشرة بتاريخ 13 ديسمبر 2013 رقم العقارات والمعاملات معها "(مرفق برسالة إعلامية من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2001 رقم 59)).

وفقًا للفقرة 3 من المادة 607 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على بيانات تجعل من الممكن تحديد العقار الذي سيتم نقله إلى المستأجر بشكل مؤكد. في حالة عدم وجود هذه البيانات في العقد ، يعتبر الشرط على الكائن المراد تأجيره غير متفق عليه من قبل الطرفين ، ولا يعتبر العقد المقابل منتهيًا. أحد الشروط الأساسية لاتفاقية الإيجار هو موضوعها. وبالتالي ، إذا لم يتم تحديد موضوع عقد الإيجار (الكائن المؤجر) بوضوح ، فلا يمكن الاعتراف بمثل هذا الاتفاق على أنه مبرم.

يمكن أن يكون موضوع الإيجار شيئًا محددًا فقط الخصائص الفردية. تنبع علامة موضوع العقد هذه من جوهر علاقة الإيجار ، مما يعني ضمناً الحيازة العاجلة والاستخدام (أو الاستخدام الوحيد) للموضوع وإعادته إلى المؤجر بعد انتهاء مدة العقد. ولهذا السبب ، تتضمن الفقرة 3 من هذه المادة مطلبًا لوصف موضوع العقد: يجب على الأطراف الإشارة بوضوح إلى البيانات التي تجعل من الممكن تحديد الممتلكات التي سيتم نقلها إلى المستأجر بشكل مؤكد.

اذا كان نحن نتكلمعلى إيجار مبنى كامل أو مجمع موحد آخر من الممتلكات غير المنقولة ، ثم في هذه الحالة يكفي أن تشير إلى العنوان والمنطقة. إذا أصبح جزء من المبنى موضوع عقد إيجار (على سبيل المثال ، منطقة معينة منه ، أو غرفة واحدة أو أكثر ، وما إلى ذلك) ، فيجب الانتباه إلى ما إذا كان الجزء المؤجر موضوعًا منفصلاً للقانون أو مدرجًا في المساحة الإجمالية للمبنى. في الحالة الأولى ، لتحديد يكفي الإشارة إلى عنوان الكائن ورقمه المساحي. في الحالة الثانية ، لا تفعل ذلك بدون مستخرج من جواز السفر الفني ، بما في ذلك شرح ومخطط أرضي للمبنى.في هذه الحالة ، يُنصح بإصدار نسخة من المخطط كمرفق بالعقد ، مع الإشارة إلى المنطقة المؤجرة عليها. عند استئجار مبنى أو هيكل أو مبنى فيها أو جزء من المبنى لاتفاقية إيجار العقارات المقدمة لتسجيل الدولة للحقوق ، فإن جوازات السفر المساحية للمبنى والهيكل والمباني ، التي تشير إلى حجم المنطقة المؤجرة ، تعتبر إلزامية المرفق. يتم تسجيل عقد إيجار المبنى أو جزء منه كرهن على حقوق المؤجر للمباني ذات الصلة (جزء من المبنى).

جواز السفر المساحي كوثيقة تحدد بشكل كامل ، والأهم من ذلك ، بشكل موثوق الخصائص المكانية الفريدة وغيرها من الخصائص الخاصة بالشيء غير المنقول ، هو مقتطف من السجل العقاري للدولة (المادة 14 من القانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 N 221 -FZ "تشغيل السجل العقاري للدولةالعقارات").

قد يترتب على التضارب في موضوع عقد الإيجار عواقب سلبية مختلفة على الأطراف ، على وجه الخصوص ، ضرائب إضافية وعقوبات ضريبية.

وهكذا ، كان صاحب المشروع مسؤولا عن حقيقة أنه ، باستخدام خاص النظام الضريبي، تم حسابها ودفعها للضريبة على المنطقة التي لا تمتثل لشروط الاتفاقية (قرار محكمة التحكيم التابعة لـ UO بتاريخ 20 مايو 2016 N F09-3964 / 16) ، والتي في الرأي مصلحة الضرائبوالمحكمة ، هو استلام غير معقول لمزايا ضريبية.

في الوقت نفسه ، تميل المحاكم ، على عكس السلطات الضريبية ، إلى النظر في الاستخدام الفعلي للأماكن المؤجرة كسبب لعزو التكاليف المقابلة إلى النفقات عند حساب ضريبة الدخل عند استخدامها من قبل كيان اقتصادي. نظام مشترك(قرار FAS MO بتاريخ 6 مارس 2014 في القضية N A41-18838 / 13).

في الوقت نفسه ، عند حل النزاعات المتعلقة مباشرة بأطراف العقد ، تكون المحاكم أكثر صرامة. إذا لم يتم تحديد موضوع العقد سواء في نصه أو في شهادة القبول ، يتم الاعتراف بالعقد على أنه لم يتم إبرامه ، ويصبح المستأجر ، على الرغم من أنه بدأ في استخدام العقار ، ملزمًا بإخلاء المبنى المشغول ( حكم الاستئنافياروسلافسكي المحكمة الإقليميةبتاريخ 11 سبتمبر 2014 في القضية رقم 33-5241/2014).

ومع ذلك ، ضع في اعتبارك ما يلي:وفقًا للفقرة 15 من قرار الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 17 نوفمبر 2011

N 73 (بصيغته المعدلة في 25 ديسمبر 2013) "بشأن بعض القضايا في ممارسة تطبيق قواعد القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن اتفاقية الإيجار" إذا لم يكن الشيء المستأجر في عقد الإيجار فرديًا بشكل صحيح ، ولكن تم تنفيذ الاتفاق بالفعل من قبل الطرفين (على سبيل المثال ، تم نقل الشيء إلى المستأجر وهذا النزاع حول التنفيذ غير السليملم يكن هناك التزام من المؤجر بنقل الكائن المؤجر بين الطرفين) ، لا يحق للطرفين الاعتراض على هذه الاتفاقية على الأسس المتعلقة بالوصف غير المناسب للكائن المؤجر ، بما في ذلك الإشارة إلى عدم إبرامها أو عدم صلاحيتها.

إجابات على الأسئلة الشائعة حول العمل مع المصمم بيانات الدعوىالشكاوي والنزاعات الإدارية. الاستشارات القانونية نقدمها إلى محكمة التحكيم. الاستشارة القانونية نقدمها إلى محكمة الصلح. لنذهب إلى المحكمة الاختصاص العام(حي ، مدينة ، إقليمي). الاستشارات القانونية - حاسبات واجب الدولة ، والعقوبات ، والفوائد ، والتعويضات. الاستشارات القانونية المسئولية الإدارية. الاستشارات القانونية النفقة الاستشارات القانونية الإيجار. الإفلاس الاستشارات القانونية. الاستشارات القانونية استرداد الأضرار والإثراء غير المشروع. التعويض عن الضرر. إستشارات قانونية واجب الدولة. المشورة القانونية الدولة (البلدية) المشتريات. المشورة القانونية اتفاقية المشاركة المشتركة. اتفاقية الاستشارات القانونية: إبرام ، إنهاء ، تعديل ، اعتراض. المشورة القانونية التسوية التمهيدية للنزاع. الاستشارات القانونية الاستشارات القانونية القروض والائتمانات.

إذا لم يتم تسجيل عقد إيجار الأرض

الاستشارات القانونية حماية حقوق المستهلك. المشورة القانونية حماية الشرف والكرامة ، سمعة العمل. الاستشارات القانونية دفع أجازة مرضية. الاستشارات القانونية تشريعات الأرض. الاستشارة القانونية للمواطنين الأجانب. دخول الجنسية والتخلي عنها. الاستشارات القانونية الإجراءات التنفيذية. الاستشارات القانونية ، منازعات الشركات ، التدقيق الضريبي. الضرائب والاشتراكات. الاستشارات القانونية الميراث. كتاب العدل. الاستشارات القانونية أسئلة عامة تشريعات التقاعد. تقديم المشورة القانونية. الاستشارات القانونية حق الملكية: الاعتراف والحماية والترميم والإنهاء. إجراءات كتابة المشورة القانونية. الاستشارات القانونية تلقي التعويضات ، سداد المصروفات ، تفتيش المنظمات ورجال الأعمال الأفراد. استشارة قانونية تسجيل العقارات. استشارة قانونية التسجيل والطلاق وتقسيم الممتلكات. الاستشارات القانونيةالنزاعات العائلية. خلافات حول الأطفال. تأمين الاستشارات القانونية. الاستشارات القانونية الاستشارات القانونية ، نفقات المحكمة ، استشارة المحامي ، التداول (المزادات ، المسابقات) إجراءات التحكيم ، مشورة المحامي ، التشريعات العمالية. تأسيس الاستشارات القانونية حقائق قانونية. الاستشارات القانونية - الإيجار المالي (التأجير). المشورة القانونيةالعملية الجنائية. المشورة القانونية

في الآونة الأخيرة ، تستمر الممارسة القضائية في التطور فيما يتعلق بالاعتراف باتفاقية الإيجار غير المسجلة كما تم إبرامها 1.

قضايا تسجيل عقد إيجار العقار

بالإضافة إلى ذلك ، اعتبارًا من 1 يونيو 2015 ، تم تغيير أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي) ، بشأن تحديد لحظة إبرام اتفاق. وفقًا للفقرة 3 المعدلة من المادة 433 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تُعتبر الاتفاقية الخاضعة لتسجيل الدولة مُبرمة لأطراف ثالثة منذ لحظة تسجيلها. وبالتالي ، فإن اتفاقيات الإيجار التي لم تجر تسجيل الدولة تؤدي إلى حقوق والتزامات لأطراف الاتفاقية ، على الرغم من الأحكام التالية المتعلقة بتسجيل الدولة:

  • البند 1 من المادة 164 من القانون المدني للاتحاد الروسي "في الحالات التي ينص فيها القانون على تسجيل الدولة للمعاملات ، تحدث العواقب القانونية للمعاملة بعد تسجيلها" ؛
  • البند 2 من المادة 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي "تخضع اتفاقية إيجار العقارات لتسجيل الدولة ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك" ؛
  • البند 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي "عقد إيجار مبنى أو هيكل ، يتم إبرامه لمدة عام على الأقل ، يخضع لتسجيل الدولة ويعتبر منتهيًا منذ لحظة هذا التسجيل . "

التغييرات ليست جديدة تمامًا ، حيث بدأ تشكيل الممارسة القضائية فيما يتعلق بمسألة الالتزام بين أجزاء العقود غير المسجلة بقرار الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 17 نوفمبر 2011 رقم 73 "بتاريخ قضايا معينة في ممارسة تطبيق قواعد القانون المدني للاتحاد الروسي على اتفاقية الإيجار ". وفقًا للفقرة 14 من هذا القرار ، إذا توصل الطرفان إلى اتفاق بشأن جميع الشروط الأساسية لعقد الإيجار ، بما في ذلك مبلغ الإيجار ، ونقل المالك ، وقبل المستأجر العقار للاستخدام ، فلا يمكن أن تكون العلاقات القائمة تعسفية تم تغييرها من قبل أحد الطرفين ، ولكن يجب تنفيذها ودفعها وفقًا لشروط العقد.

تم تأكيد التزام الأطراف بمثل هذا الشرط من العقد كما تم تأكيده مرارًا وتكرارًا من قبل المحاكم: على سبيل المثال ، إذا لم يؤثر ذلك على حقوق الأطراف الثالثة ، فعندئذٍ حتى نهاية فترة الاستخدام المحددة بموجب الاتفاقية ، يحق للمستأجر احتلال المبنى ، ودفع رسوم مقابل ذلك تم تحديدها باتفاق الطرفين ، وبناءً عليه ، لا يمكن المطالبة بإعادة المبنى إلا بعد انتهاء صلاحيته (البند 3 من الرسالة الإعلامية لهيئة رئاسة مجلس النواب). محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 فبراير 2014 رقم 165 "مراجعة الممارسة القضائية في المنازعات المتعلقة بالاعتراف بالعقود التي لم يتم إبرامها" (يشار إليها فيما بعد - رسالة إعلامية رقم 165) ، قرار محكمة التحكيم المركزية المنطقة بتاريخ 06 أغسطس 2015 رقم 10-2597 / 2015).

في الوقت نفسه ، على الرغم من حقيقة أن تسجيل الدولة للعقد لا يؤثر على إبرام العقد ، تجدر الإشارة إلى أنه في حالة عدم وجوده ، قد تنشأ القيود التالية:

  • لا تنطبق الفقرة 1 من المادة 617 من القانون المدني للاتحاد الروسي على مثل هذه العلاقات ، أي أن المستأجر لن يكون قادرًا على الإشارة إلى الحفاظ على العقد عندما يتغير المالك (الفقرة 4 من رسالة المعلومات رقم 165 ) ؛
  • لا يملك المستأجر حق وقائي لإبرام اتفاق لفترة جديدة (البند 1 من المادة 621 من القانون المدني للاتحاد الروسي) (قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 27 أغسطس 2013 لا . VAS-11154/13) ؛
  • تجديد عقد الإيجار لفترة غير محددة قد ينشأ فقط من اتفاقية الإيجار المبرمة (قرار محكمة الاستئناف الثالثة عشرة بتاريخ 4 أغسطس 2015 رقم 13AP-13821/2015) ؛
  • عند استلام تصريح البناء / التكليف ، سيتم رفض إصدارها ، نظرًا لعدم ظهور حقوق مستأجر قطعة الأرض للغير (قرار محكمة الاستئناف السابعة عشرة بتاريخ 15 يوليو 2015 رقم 17AP-7454 / 2015-GK ، قرار محكمة استئناف التحكيم الرابعة عشرة بتاريخ 12 مايو 2015).

بالإضافة إلى ما سبق ، تجدر الإشارة إلى أنه إذا كانت شروط اتفاقية الإيجار تفرض على أحد الطرفين التزامًا بتنظيم تسجيل الدولة للاتفاقية ، فإن عدم الوفاء بهذا الالتزام هو الأساس لإنهاء الاتفاقية (التحديد المحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 مارس 2015 رقم 301-ES14-7672 ، تعريف المحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 12 مايو 2015 رقم 305-ES15-4247).

في الختام ، يجب ملاحظة تغيير عام في نهج المشرع تجاه قضايا تسجيل الرهونات ، سواء فيما يتعلق بعقد الإيجار الذي تمت مناقشته أعلاه أو بالرهون العقارية. يتوافق هذا النهج مع ممارسات المحاكم التي تطورت خلال السنوات القليلة الماضية ، والتي بموجبها ، حتى في حالة عدم وجود تسجيل رسمي للعقد ، يتم تنظيم العلاقات بين الطرفين بموجب العقد المحدد.

1 قرار محكمة الاستئناف الرابعة بتاريخ 18 يونيو 2015 رقم 04AP-2643/2015 ، قرار محكمة الاستئناف السابعة عشرة بتاريخ 15 يوليو 2015 رقم 17AP-7454/2015-GK ، قرار التحكيم الحادي عشر محكمة الاستئناف بتاريخ 24 يوليو 2015 برقم 11AP- 7421/2015 ، قرار محكمة التحكيم لمنطقة الفولغا بتاريخ 27 يوليو 2015 رقم Ф06-9151 / 2011.