في 1 سبتمبر 2013 ، دخلت تعديلات القانون المدني حيز التنفيذ. أضاف القانون الاتحادي رقم 100-FZ المؤرخ 7 مايو 2013 الفصل 9.1 "قرارات الاجتماعات" ، الذي ينظم قواعد عقد الاجتماعات العامة وإجراءات الطعن فيها.
في العديد من الجوانب ، ألغت هذه الابتكارات التناقضات الموجودة سابقًا في قوانين الإسكان والمدنية المرتبطة بالاجتماعات العامة للمالكين. ومع ذلك ، فقد أدت أيضًا إلى عدد من المشكلات لأصحاب الضمير الضميري الذين يرغبون في تحدي نتائج الاجتماع العام.
وفقًا للجزء 6 من المادة 181.4 القانون المدنيالترددات اللاسلكية:"يجب على الشخص الذي يعترض على قرار الاجتماع إخطار جاري الكتابةمقدمًا من المشاركين من مجتمع القانون المدني ذي الصلة حول نية رفع مثل هذه الدعوى إلى المحكمة وتزويدهم بمعلومات أخرى ذات صلة بالقضية. أعضاء مجتمع القانون المدني ذي الصلة الذين لم ينضموا بالطريقة المنصوص عليها التشريعات الإجرائيةبالنسبة لمثل هذه الدعوى ، بما في ذلك أولئك الذين لديهم أسباب أخرى للطعن في هذا القرار ، لا يحق لهم لاحقًا التقدم إلى المحكمة بمطالبات للطعن في هذا القرار ، ما لم تدرك المحكمة أسباب هذا الاستئناف على أنها صحيحة.
من خلال الإشعار الكتابي هنا ، من المفترض أن يتم إخطاره شخصيًا ضد التوقيع أو بالبريد المسجل.
على الرغم من حقيقة أن قانون الإسكان لا يحتوي على مثل هذه القواعد من حيث وصف إجراءات الطعن في قرارات الاجتماعات العامة لأصحاب MKDs ، فإن الممارسة القضائية التي تطورت خلال 2013-2015 تشير إلى أنه عند النظر في معظم دعاوى الاعتراف قرارات الاجتماعات العامة لأصحاب MKDs باطلة ، تتطلب المحاكم الامتثال لهذه القواعد.
إذا المدعيبشأن الاعتراف بقرار اجتماع أصحابها باطلاً ، لم تقدم دليلاً على الإخطارأي أحد غيره أصحاب MCD على حقيقة الإيداع هذا الادعاء، عادة تصدر المحاكم حكماً بترك الدعوى دون تحركحتى يتم إخطار جميع أصحاب المباني في المنزل في الوقت المناسب.
أخيراً، تم طرح هذه النقطة من قبل المحكمة العليا للاتحاد الروسي.
وفقًا للتفسيرات الواردة في الفقرتين 114 و 115 من قرار الجلسة الكاملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 23 يونيو 2015 رقم 25 "بشأن تطبيق المحاكم لأحكام معينة من القسم 1 من الجزء الأول من القانون المدني الاتحاد الروسي":
103- في إطار معنى "البند 1 من المادة 2" و "البند 6 من المادة 50" و "البند 2 من المادة 181.1" من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تُفهم قرارات الاجتماعات على أنها قرارات صادرة عن مجتمع القانون المدني ، بمعنى آخر. مجموعة معينة من الناس مفوضاتخاذ قرارات في الاجتماعات ، التي يقرن بها القانون عواقب القانون المدني ، ملزمة لجميع الأشخاص الذين لديهم الحق في المشاركة في مثل هذا الاجتماع ، وكذلك للأشخاص الآخرين ، إذا كان ذلك منصوصًا عليه بموجب القانون أو ينبع من طبيعة العلاقة .
على وجه الخصوص ، تشمل قرارات الاجتماعات قرارات هيئات الإدارة الجماعية كيان قانوني(اجتماعات المشاركين ، ومجالس الإدارة ، وما إلى ذلك) ، وقرارات اجتماعات الدائنين ، وكذلك لجنة الدائنين في حالة الإفلاس ، وقرارات أصحاب الأسهم ، بما في ذلك قرارات أصحاب المباني في مبنى سكني أو مبنى غير سكني ، قرارات المشاركين في الملكية المشتركة لقطعة أرض من أرض زراعية.
114- وفقاً "للبند 6 من المادة 181.4" من القانون المدني للاتحاد الروسي المتحديعلى أساس البطلان ("البند 1 من المادة 6" من القانون المدني للاتحاد الروسي) أو الإبطال ، يجب إخطار المشاركين كتابةً في مجتمع القانون المدني ذي الصلة بنيّة رفع مثل هذه الدعوى إلى المحكمة وتقديم مع معلومات أخرى ذات صلة بالقضية.
في الوقت نفسه ، بالمعنى المقصود في "البند 6 من المادة 181.4" من القانون المدني للاتحاد الروسي الوثائق التأسيسيةلا يمكن تقديم أي إجراء إخطار من شأنه أن يخلق عقبات كبيرة أمام المدعي للذهاب إلى المحكمة. على وجه الخصوص ، لا يُسمح بوضع شرط لإرسال إشعار أو مستندات ذات صلة إلى المساهمين من الجمهور شركة مساهمةإلى عناوينهم البريدية.
115. القاعدة المنصوص عليها في "البند 6 من المادة 181.4" من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن الإخطار المسبق للمشاركين في مجتمع القانون المدني ذي الصلة بنيّة رفع دعوى إلى المحكمة ليست كذلك إجراء ما قبل المحاكمةتسوية النزاع ، فيما يتعلق ، في حالة عدم الامتثال من قبل المدعي المتطلبات المحددةلا يحق للمحكمة العودة بيان الدعوىعلى أساس "البند 1 من الجزء 1 من المادة 135" من قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي ، وكذلك ترك بيان الدعوى دون اعتبار على أساس "الفقرة الثانية من المادة 222" من القانون من الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي ، "البند 2 من الجزء 1 من المادة 148" من APC للاتحاد الروسي.
بموجب "الجزء 1 من المادة 136" من قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي ، "الجزء 1 من المادة 128" من قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي ، فإن عدم وجود دليل على إخطار المشاركين الآخرين هو الأساس لترك بيان الدعوى بدون حركة.
ماذا تفعل في هذه الحالة؟
وهنا ، للأسف الشديد ، لا يقدم المشرعون إجابة واضحة.
1) افعل ما تطلبه المحكمة و إخطار المالكين الآخرين كتابةً بالمطالبةضمن المهلة التي حددتها المحكمة. عندما تربح مطالبتك ، ستتمكن من مطالبة المدعى عليه بالكلية تكاليف المحكمة.
2) إذا كان هناك شك في أن محضر الاجتماع الذي قررت الطعن فيه ، أو قرارات المالكين الفرديين في هذا الاجتماع مزورة ، وعقد الاجتماع نفسه بعد 31 يوليو 2016 ، فيجب عليك التقدم إلى الشرطة أو مكتب المدعي العام بطلب لإجراء فحص على حقيقة تزوير المستندات.
3) إذا لم تكن المستندات مزورة ، ولكن تم إعدادها بشكل ينتهك متطلبات قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، فلديك الحق التقدم إلى خدمة الإشراف على الإسكان مع طلب معاينة. إذا رفضت خدمة الإشراف على الإسكان ، فيمكن استئناف هذا الرفض من خلال مكتب المدعي العام أو المحكمة.
4) في كثير من الأحيان ، تنص القرارات السابقة لاجتماعات المالكين أو اتفاقية الإدارة على إجراء مبسط لإخطار المالكين باجتماع عمومي جديد للمالكين. في هذه الحالة أسهل لعقد اجتماع جديد للمالكينواتخاذ قرار أكثر صحة بشأنه من الطعن في نتائج الاجتماع في المحكمة.
ديمتري إيفانوف عن nkzhkh.rf
تشكيل - تكوين المجتمع المدني، في رأيي ، يبدأ بالتطوير أشكال مختلفةالحكم الذاتي والتنظيم الذاتي للمواطنين. وفوق كل شيء ، إدارة الممتلكات المشتركة للمباني السكنية.
هذا نوع من المؤشرات: إذا لم نتمكن من التعامل مع مدخلنا / منزلنا وجعل أولئك الذين نقلنا إليهم مسؤولية أعمال الصيانة والإصلاح بكفاءة وفعالية (وبالمناسبة ، ندفع ثمنها!) ، إذن لن نكون قادرين على التأثير في الهياكل الاجتماعية الأكثر تعقيدًا.
لحسن الحظ ، بدأ الناس يدركون ذلك تدريجيًا. نسبة الأغلبية السلبية آخذة في التناقص ونسبة الأقلية النشطة آخذة في الازدياد ، الأمر الذي لا يكفي فقط لتحويل الأموال مرة واحدة في الشهر والاعتماد على رحمة القانون الجنائي أو قانون الزراعة العضوية. يريد هؤلاء الأشخاص أن يتم تزويدهم بخدمات عالية الجودة وأن يفعلوا ذلك بشفافية قدر الإمكان ، لصالح المنزل بأكمله.
هذه الأقلية النشطة تشمل موكلي هذه القضية. تعيش في منزل كبير إلى حد ما (حوالي 400 شقة) ، حيث تم إنشاء R. HOA منذ وقت طويل. ولعدة سنوات حتى الآن ، تم التحكم في أنشطة HOA حصريًا من قبل العديد من سكان المنزل المحتلين المناصب القياديةفي الأعضاء مجلس HOA.
أود أن أسمي هذا الوضع دكتاتورية مجلس إدارة HOA". يشغل الدور القيادي في الديكتاتورية رئيس HOA ، الذي ينتخبه مجلس الإدارة ، و "أتباعها" - أعضاء مجلس الإدارة. تمثلت الديكتاتورية في حقيقة أن هؤلاء الأشخاص ، برئاسة الرئيس ، لم يفصحوا عن محتوى أفعالهم لأي شخص ، ولم يسمحوا لأي شخص بالتعرف على الوثائق المتعلقة بإصلاح وصيانة الممتلكات المشتركة لـ MKD ، لم تقدم تقارير حقيقية عن إنفاق أموال السكان ، ولم يسمح لأي من سكان المنزل ، باستثناء الموالين التام لرئيس مجلس الإدارة ، بإدارة مجلس النواب والسيطرة عليه.
كما هو الحال دائمًا ، فإن معظم سكان المنزل ( أعضاء HOA) كان سلبيًا وعامل هذا الموقف بشكل غير مبالٍ.
وأولئك الذين لم يوافقوا على سياسة HOA (اقرأ - سياسة الرئيس) وتركوا أعضائها أو حاولوا التأثير على عمل الشراكة تعرضوا لضغوط مختلفة ، تم بناء المؤامرات ، وانتشرت الشائعات التشهيرية بين الجيران ، إلخ.
من إجراءات الضغط التي اتخذها رئيس الجمهورية ، كان اعتماد قرار OSCH بشأن التحصيل من الأشخاص الذين ليسوا أعضاء في HOA ، زيادة التعريفة لصيانة الأماكن الاستخدام الشائعوزيادة المسؤولية بالمقارنة مع أعضاء HOA.
إجراء آخر ضد مواطنون نشيطونكان السعي جاهدًا للوصول إلى هيئات الإدارة والتحكم في HOA ، هو أنهم كانوا ببساطة لم يتم تضمينها في الاقتراع بسبب حقيقة أنها ، كما أقتبس ، "غير جديرة" ، على الرغم من ذلك الأسس القانونيةلمثل هذا التقييد ، لا يحتوي القانون ولا ميثاق HOA.
- انتخاب لجنة تدقيق مكونة من: 1. Т.М.А. 2. P.T.V. 3. LVI ؛
- تحديد تعريفة جمركية لغير الأعضاء في HOA لصيانة المناطق المشتركة بقيمة 28.00 روبل. مع متر مربعمساحة الشقة
- لتحديد غير الأعضاء في HOA مقدار الفائدة لاستخدام أموال الآخرين هو 0.5٪ عن كل يوم تأخير في السداد.
لقد واجهت مهمة إبطال قرارين من OSCh HOA:
- على وضع التعريفات المتزايدة ومقدار المسؤولية لغير الأعضاء في HOA ؛
- بشأن انتخاب لجنة المراجعة.
كان الوضع معقدًا بسبب حقيقة أن رئيس HOA منع بشكل فعال التعرف على الوثائق المتعلقة باتخاذ القرار في OSCh HOA (بطاقات الاقتراع ، بروتوكولات عد الأصوات ، طلبات العضوية في HOA ، وما إلى ذلك).
ضع في اعتبارك تكتيكات تحدي كل قرار بالترتيب.
1. قرارات إنشاء التعريفات المتزايدة ومقدار المسؤولية لغير الأعضاء في HOA.
لم تكن هناك صعوبات خاصة بشأن هذه المسألة ، لأنها تتبع بوضوح تام من القانون (المادة 145) يجب تحديد التعريفات المفروضة من غير الأعضاء في HOA بموجب اتفاقيات مبرمة مع هؤلاء الأشخاص (وليس بقرار من OSCh) ولا يمكن أن تكون أعلى من تلك المفروضة من الأعضاء.
بالإضافة إلى ذلك ، سبق للمحكمة الدستورية للاتحاد الروسي أن تحدثت عن هذه المسألة في قرارها الصادر في 04/03/1998 N 10-P ، مشيرة إلى ما يلي:
« لا يجوز لجمعية مالكي المنازل أن تنتهك حقوق أصحاب المنازل الذين تخلوا عن العضوية في الشراكة من خلال تحديد مزايا وفوائد في ملكية واستخدام الممتلكات المشتركة المشتركة فقط لأعضاء الشراكة أو عن طريق فرض التزامات إضافية على أصحاب المنازل الذين ليسوا أعضاء في الشراكة ، التي تتجاوز سداد النفقات الضرورية لإدارة المنزل وتشغيله ، فضلاً عن تشديد العقوبات.»
وبالتالي ، فإن تحديد مبلغ صيانة الممتلكات المشتركة من قبل المالكين الذين ليسوا أعضاء في HOA لا يدخل في اختصاص الاجتماع العام لـ HOA ، مما يجعل مثل هذا القرار باطلاً (البند 3)).
تم منح هذا الشرط من قبل محكمة المقاطعة.
لمزيد من التفاصيل ، الموقف هذا المتطلبورد في المطالبة.
2. قرار انتخاب هيئة المراجعة.
مع هذا الشرط كان الأمر أكثر صعوبة ولم يتم الوفاء به إلا من قبل محكمة الاستئناف.
كان من الممكن التعرف على الوثائق المتعلقة بسلوك OSCh فقط بعد تقديم طلب استصلاحها. بادئ ذي بدء ، لفتت الانتباه إلى حقيقة أنه فيما يتعلق بالعديد من الأشخاص الذين شاركوا في التصويت في OSCh ، لا يوجد دليل على دخولهم أعضاء في HOA. وبالتالي ، لم يتم عد أصواتهم ، وبدونها لم يكتمل النصاب.
ومع ذلك ، وجدت هذه الحجة الدعم فقط في محكمة الاستئناف ، حيث رفضت محكمة المقاطعة طلب طلبات العضوية في HOA ، ولم يقدمها المدعى عليه طواعية. ومع ذلك ، فإن هذه الوثائق فقط ، بالإضافة إلى بطاقات الاقتراع ، يمكن أن تثبت وجود النصاب القانوني. هذا الاستنتاج مدعوم أيضًا الممارسة القضائية: تعريف لينينغرادسكي المحكمة الإقليميةبتاريخ 02.11.2011 ن 33-5374 / 2011 ؛ قرار محكمة مدينة سانت بطرسبرغ بتاريخ 7 فبراير 2012 رقم 33-1648 / 2012.
في الوقت نفسه ، يقع عبء إثبات وجود النصاب القانوني في قضايا هذه الفئة على عاتق المدعى عليه تحديدًا ، وهو ما لم يفعله.
أيضا ، فقط خلال محاكمة قضائيةتبين أن طلب المدعي للتضمين كمرشح لعضوية لجنة التدقيق قد تم النظر فيه من قبل مجلس الإدارة وقرار هذا جسد HOAوحُرمت من إدراج ترشيحها ، لأنها "مرشحة غير جديرة".
اعتبرت المحكمة المحلية أنه يجب على المدعي أولاً أن يعلن أن قرار المجلس المذكور غير قانوني ، وبعد ذلك ، إذا تم استيفاء هذا الشرط ، سيكون من الممكن إثارة مسألة عدم قانونية قرار OSCH على أساس عدم إدراجها في الاقتراع.
حجتي بأن مثل هذا القرار الصادر عن المجلس باطل ولا يمكن أن يؤخذ في الاعتبار من قبل المحكمة تم الاستماع إليه فقط في محكمة الاستئناف.
ومع ذلك ، على النحو التالي من الجزء 1 من الفن. 181.3 ، الفقرة 3) القرار الباطل الصادر عن الاجتماع غير صالح ، بغض النظر عما إذا كان معترفًا به على هذا النحو من قبل المحكمة. في الوقت نفسه ، يعتبر القرار المتخذ خارج نطاق الاختصاص باطلاً.
القواعد المذكورة أعلاه ، بموجب التوضيحات الواردة في الفقرتين 104 و 106 قرار الجلسة الكاملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 23/06/2015 N 25 "بشأن تطبيق المحاكم لأحكام معينة من القسم الأول من الجزء أحد القانون المدني للاتحاد الروسي " تمتد إجراءاتهم لتشمل قرارات أي هيئات حاكمة جماعية في HOA.
على النحو التالي من الجزء 1 من الفن. 147 ، أحكام ميثاق HOA ، اعتماد القرار أعلاه ليس من اختصاص مجلس الإدارة. وعلاوة على ذلك ، فإن اتخاذ مثل هذا القرار يتعدى على اختصاص الجمعية العامة ، لأن عدم قبول أي شخص للمشاركة في انتخابات مجالس الإدارة هو بمثابة عدم انتخابه لهذه الهيئة.
إن اعتماد مثل هذه القرارات من قبل مجلس إدارة HOA يتناقض مع جوهر أنشطة الهيئات الإدارية في HOA ، حيث أنه في ظل هذه الظروف ، يتمتع الأعضاء الحاليون في مجلس الإدارة بفرصة منع أي محاولات من قبل أعضاء جدد للدخول. هيئات الإدارة والتحكم في HOA.
وأيدت محكمة الاستئناف هذا الشرط.
تم تحديد الموقف من هذا المطلب بمزيد من التفصيل في الاستئناف.
وهكذا ، تم استيفاء المطالبات بالكامل ، وأعيدت حقوق المدعي.
نتيجة للقرار بشأن المتطلبات المذكورة ، كان من الممكن تحقيق إلغاء جمع التعريفات المتزايدة من غير الأعضاء في HOA ، وكذلك وقف الممارسة الشريرة التي لم يسمح بها مجلس إدارة HOA يشارك سكان المنزل في انتخابات هيئات الإدارة والرقابة في HOA فقط على أساس تقديرهم الخاص.
أرسلت دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي إلى الأقسامخطاب مراجعة الفقه لحل النزاعات حول الضرائب على المدفوعات التي يحولها سكان MKD إلى المنظمات الإدارية لتوفير الإسكان والخدمات المجتمعية. اقرأ عن النقاط الرئيسية الأحكامبشأن هذه المسألة.
عندما يتم فرض ضريبة على مدفوعات سكان المنازل مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية إلى عنوان MA
عند تحديد القاعدة الضريبية ، لا يتم أخذ الدخل الذي تتلقاه المؤسسة في الاعتبار إذا كانت تعمل كوكيل أو وكيل بالعمولة أو وسيط وتفي بالالتزامات بموجب اتفاقية العمولة ، اتفاق الوكالة(البند 9 ، الجزء 1 ، المادة 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). لا يشمل هذا الدخل المكافآت التي تتلقاها المنظمة: العمولة أو الوكالة.
إذا كانت المنظمة المديرة هي الوسيط الذي يشتري المرافق نيابة عن مالكي المباني في MKD ، عندها يتم فرض ضريبة على عمولة أو رسوم الوكالة لخدمات الوسيط فقط.
إذا كان MA يؤدي عملاً بشكل مستقل أو يقدم خدمات ولم يكن وكيلاً أو وكيلاً بالعمولة ، فإن الدخل الخاضع للضريبة يشمل جميع المستلمين من سكان MKD السيولة النقدية.
تم حل قضية مماثلة رقم A26-9658 / 2009 بطريقة مماثلة ، حيث أنهت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي هذه القضية. وأكدت هيئة الرئاسة صحة المحاكم الدنيا ، التي اعتبرت أن الأموال المحولة من قبل سكان MKD إدارة المنظمةبالنسبة للخدمات المقدمة لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لشركة MKD ، يجب أن تؤخذ في الاعتبار كجزء من الدخل الخاضع للضريبة.
وخلصت المحكمة إلى أن MA في هذه الحالة لم يكن وكيلًا أو وسيطًا بين مالكي ومنفذي CU ولم يحول رسوم الخدمات إلى أي شخص. في الوقت نفسه ، اعتبرت المحكمة حقيقة أن تقييم الألفية قد أدى العمل بشكل مستقل وفقًا للعقد أو مع أطراف ثالثة متورطة حتى لا يكون ذلك مهمًا.
عندما لا تعترف المحكمة بدفع رسوم الإسكان والخدمات المجتمعية كجزء من دخل MA و HOA
كانت نتيجة القضية رقم A41-86032 / 2016 مختلفة ، حيث تم النظر في الدعوى المرفوعة من HOA ضد دائرة الضرائب الفيدرالية المشتركة بين المناطق في الاتحاد الروسي بشأن مسألة الضرائب الإضافية. انحازت المحكمة الابتدائية إلى قرار المحكمة العليا ، مشيرة إلى أن أنشطة المنظمة غير تجارية. لم تثبت مصلحة الضرائب أن المدعي تلقى رسوم وسيط أو وكالة لتحويل الأموال في السداد خدمات.
لم توافق محكمة الاستئناف والنقض على هذا الموقف ، لكن المحكمة العليا للاتحاد الروسي أيدت قرار المحكمة الابتدائية. أكدت المحكمة العليا للاتحاد الروسي أنه إذا لم يتلق HOA فوائد اقتصادية عن طريق تحويل مدفوعات المالكين مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية إلى مقاولي وموردي HC ، فلا يوجد سبب لاعتبار الأموال المستلمة كدخل من HOA .
تم تطبيق هذه الاستنتاجات من قبل المحكمة عند النظر في دعوى MA ضد دائرة الضرائب في القضية رقم A53-15798 / 2017. تتعلق القضية أيضًا بشرعية الادعاءات خدمة الضرائبعلى دفع ضريبة إضافية على دخل HOA من مدفوعات الإسكان والخدمات المجتمعية. محكمة التحكيممن مقاطعة شمال القوقاز نقض قرار المحكمة الابتدائية وقرار محكمة الاستئناف التي اعترفت بالادعاءات مصلحة الضرائبقانوني.
لاحظت محكمة التحكيم المحلية أنه إذا لم تكن هناك حقائق عن تلقي مكافآت لتحويل رسوم المالكين مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية إلى المقاولين أو RSO ، فلم يتم إثبات أي منفعة مالية فيما يتعلق بتحويل أموال المالكين ، لا ينبغي للمحاكم أن تأخذ في الاعتبار الشكل القانوني للمدعي.
بالنسبة إلى MA و HOA ، تنطبق نفس مبادئ المساواة في الضرائب (قرار المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي في 13 مارس 2008 رقم 5-P). لذلك ، إذا لم يتلق MA منفعة اقتصادية من تحويل الأموال من المالكين إلى مقدمي الخدمات ، فلا توجد أسباب لدفع الضرائب الإضافية.
في أي الحالات يتم التعرف على مدفوعات الإسكان والخدمات المجتمعية على أنها مستهدفة
كانوا بالإجماع في استنتاجاتهم: الأموال التي تم تحويلها من قبل سكان HOA مبنى سكنيبالنسبة للمرافق المقدمة والعمل المنجز على صيانة وإصلاح الممتلكات العامة للمنزل ، تم استهدافها ولم تكن خاضعة للضرائب. تم الاعتراف بـ HOA من قبل المحاكم كمنظمة غير ربحية بدون مصالح اقتصادية مستقلة ، تعمل لصالح مالكي المباني في MKD.
توصلت المحاكم إلى استنتاج مفاده أن الأموال التي أتت من سكان MKD للإسكان والخدمات المجتمعية قد أنفقت من قبل HOA للغرض المقصود منها - لدفع ثمن المرافق التي توفرها منظمات الطرف الثالث. لذلك ، تم الاعتراف بالرسوم الإضافية لمبلغ الضريبة من قبل المحاكم على أنها غير قانونية.
تذكر
بالنظر إلى أمثلة قرارات المحكمة الواردة في خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي ، و MA و HOA ، يجب أن نتذكر أن الضريبة الإضافية على الأموال المستلمة من مالكي MKD للإسكان والخدمات المجتمعية ممكنة في الحالات التي:
- هناك دليل على أن المقيمين في MKD دفعوا خدمات المنظمة الإدارية (HOA) وعملوا بتكلفة تتجاوز تكلفتهم من الموردين والأطراف الثالثة ؛
- تم تقديم الخدمات مباشرة من قبل المنظمة المديرة (HOA).
إذا قام MA بتحويل كامل المدفوعات المستلمة من سكان المنزل للإسكان والخدمات المجتمعية إلى مقدمي الخدمات ، فلن يتم تضمينهم في القاعدة الضريبية لضريبة الدخل أو بموجب نظام الضرائب المبسط.
ممارسة النظر في المنازعات القضائية مع مشاركة جمعيات أصحاب الإسكان
اهتمام كبير بالتعلم التنظيم القانونيأنشطة جمعيات أصحاب المنازل (HOA) تسبب المواد الممارسة القضائية. منهجة ودراسة الحلول القضاءعلى استخدام السكن و القانون المدنيتسمح لك بمشاهدة المشاكل الأكثر تعقيدًا والأهمية من الناحية العملية أنشطة HOA، لتتبع طبيعة تأثير المعايير التي تم تبنيها قبل أربع سنوات أثناء إصلاح قانون الإسكان ، وكذلك لتطوير طرق لتحسين ظروف عمل جمعيات مالكي المنازل ، سواء من خلال توفير تدابير التأثير القانوني للدولة ، أو من خلال إنشاء توصيات لموضوعات خاصة من العلاقات القانونية - أصحاب المباني ، والجمعيات نفسها ، والمقاولون ، إلخ.
عدد القضايا التي نظرت فيها المحاكم والتي تشمل جمعيات أصحاب المنازل صغير نسبيًا. على سبيل المثال ، في السوابق القضائية لمحكمة التحكيم الفيدرالية المنطقة الشمالية الغربيةلمدة عامين. كانوا يمثلون أقل من 0.5 ٪ من العدد الإجمالي للحالات. ومع ذلك ، يُلاحظ أنه في كل عام يتزايد عدد طلبات جمعيات أصحاب المنازل إلى محاكم التحكيم مع الدعاوى والقضايا المتعلقة بتورطهم في العملية كمدعى عليهم وأطراف ثالثة.<1>.
<1>الممارسة القضائية Ranneva لحل النزاعات التي تنطوي على جمعيات أصحاب المنازل // نزاعات التحكيم. 2007. عدد 3.
والممتلكات العامة الأخرى
تتمثل إحدى المشكلات الشائعة في أنشطة HOA في تحديد تكوين الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني وتخصيصها لأصحاب المنازل. نظرًا لعدم اليقين من إجراء إنشاء قائمة بالممتلكات المشتركة في مبنى سكني ، غالبًا ما تنشأ الخلافات حول ما إذا كان هذا الكائن أو ذاك ، كقاعدة عامة ، المباني غير السكنية ، مدرجًا فيه ، أو ما إذا كان ينتمي إلى فرد الذي أبرم اتفاقية مع المطور أو السلطات المحلية.
كما واجهت غالبية جمعيات أصحاب المنازل مشكلة تسجيل منزل مجاور لقطعة أرض كملكية للسكان. في هذه المناسبة ، كتب: "لم يتم حل قضية مالك الأرض بعد ... ساحة خاصةدون أي شروط ... الممارسين المشاركين في تطوير الحكم الذاتي في بلادهم المساكن، لاحظ في نفس الوقت أنه إذا أعطوا الأرض لـ HOA ، فلن تتمكن العديد من الشراكات من استخدام هذا الحق ، نظرًا لأن حدود قطع الأراضي نفسها ، والتي يمكنهم التقدم بطلب للحصول عليها ، لم يتم تحديدها ... الحصول قطع ارضأصبح موضوعًا رئيسيًا دعوى، وليس من قبيل الصدفة اثنين من أحدث المراسيمتشير محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي (بتاريخ 01.01.01 N 781/06 بتاريخ 01.01.01 N 1821/06) إلى هذه المشكلة تحديدًا "<2>.
<2>أصحاب المنازل ماكارينكو - مشاكل وآفاق التنمية // المحامي. 2006. رقم 12.
قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 01.01.01 N 1821/06<3>كنتيجة للنظر في النزاع التالي. قدمت شراكة أصحاب المنازل التماسًا إلى محكمة التحكيم في مدينة موسكو لإعلان عدم قانونية رفض إدارة موارد الأراضي توفير قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني للملكية المشتركة لأصحاب المنازل ، لإلزام إدارة موارد الأراضي لضمان إنتاج خريطة مساحية (مخطط) لقطعة الأرض واتخاذ قرار بشأن منح موقع إلى العام ملكية جزئيةأصحاب المنازل.
<3>نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. 2006. N 9.
ذكر المدعى عليه ، في إشارة إلى تشريع مدينة موسكو بشأن استخدام الأراضي ، أن النظر في مسألة توفير قطعة الأرض المحددة ممكن فقط إذا كان للشراكة فعل الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض. في ضوء عدم تقديم مثل هذا الفعل ، فمن الممكن إصدار الأرض والعلاقات القانونيةعلى قطعة أرض بعقد إيجار قصير الأجل لمدة 11 شهرًا.
أثناء النظر في القضية في ثلاث حالات ، تم رفض متطلبات HOA. ألغت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي القوانين المعتمدة سابقًا ، وتم نقل القضية للنظر فيها من جديد. كما هو مذكور في القرار ، لم ينشأ الخلاف بين الطرفين حول قطعة أرض تم توفيرها حديثًا ، ولكن فيما يتعلق بقطعة أرض يشغلها مبنى سكني ، حيث نظم أصحاب الشقق اتحادًا لأصحاب المنازل. الفقرة 4 من الفن. 11 FZ "عن جمعيات أصحاب المنازل"<4>، التي كانت سارية وقت النزاع ، تنص على أن نقل الجزء المعياري من قطعة الأرض إلى ملكية مجانية يتم من قبل هيئات الدولة قوة تنفيذيةأو الجثث حكومة محليةوفقا للقانون. في ظل هذه الظروف ، يجب الاعتراف بأن رفض تسجيل مثل هذا الحق على أساس أن أصحاب المنازل ليس لديهم فعل الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض يتعارض مع القانون.
<4>SZ RF. 1996. عدد 25. الفن. 2963.
في الوقت الحاضر ، تم تكريس القواعد التي تنص على نقل قطعة أرض إلى أصحاب المنازل في الفن. 36 كود الأرض RF والفن. 16 FZ بتاريخ 01.01.01 N 189-FZ "بشأن سن قانون الإسكان للاتحاد الروسي"<5>. في الممارسة العملية ، لا تزال هناك صعوبات في تصميم قطعة الأرض المجاورة. في هذا الصدد ، يشير إلى الحاجة إلى تشكيل "مستمر" لقطع الأراضي التي تقع عليها المباني السكنية.<6>.
<5>SZ RF. 2005. ن 1. فن. خمسة عشر.
<6>حول تهيئة الظروف للتشغيل الفعال لجمعيات أصحاب المنازل // قانون الإسكان. 2007. رقم 10.
بناءً على الجريمة التي تم الكشف عنها ، أصدرت هيئة Rosnedvizhimost قرارًا بشأن جذب جمعية مالكي المنازل المنشأة في مبنى سكني إلى المسؤولية الإداريةالمقدمة من قبل الفن. 7.1 من قانون RF للمخالفات الإدارية<7>. طعنت الجمعية في هذا القرار في المحكمة.
<7>SZ RF. 2002. ن 1. فن. واحد.
أشارت محكمة الاستئناف ، التي حلت في النزاع لصالح HOA ، إلى أنه وفقًا لأحكام الفن. 16 من القانون الاتحادي "بشأن سن قانون الإسكان للاتحاد الروسي" ، الفقرة 1 من الفن. 36 ، الفقرة 1 من الفن. 135 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، لا تعتبر جمعية أصحاب المنازل مستخدمًا للأرض ، ولكنها تمثل فقط مصالح أصحاب المباني في مبنى سكني. وفي هذا الصدد ، اعترف بأنه من غير القانوني جلب الشراكة إلى المسؤولية الإدارية وإصدار أمر بإزالة الانتهاك المحدد فيما يتعلق بها.
محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة موسكو ، تلغي القرار محكمة الاستئناف، بشرط الأساس المنطقي التالي.
القواعد القانونية التي وضعتها محكمة الاستئناف لدعم القرار المتخذ في القضية عمل قضائي، تنظيم إجراءات استخدام الأراضي الواقعة تحت مبنى سكني. في حين أن المخالفة التي تم الكشف عنها تتعلق بقطعة أرض أخرى ليست تحت مبنى سكني بل مجاورة لها محاطة بسياج معدني ومحمية وملعب وموقف سيارات.
لم تتحقق محكمة الاستئناف من الجهة التي نفذت بالفعل تسييج قطعة الأرض المتنازع عليها وأثبتت حمايتها ، ولم تفحص الأدلة التي تؤكد زبون هذه الأعمال. كما أنه لم يقدم تقييماً للأدلة المقدمة في القضية ، والتي بموجبها تقدمت الشراكة إلى السلطات المختصة لتسوية العلاقات على قطعة الأرض المتنازع عليها.<8>.
<8>مرسوم محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 01.01.01 N KA-A40 / 7948-07 // ATP "ConsultantPlus".
تطرق هذا المرسوم أيضًا إلى سؤال يُطرح غالبًا عند النظر في قضايا مختلفة تتعلق بجمعيات مالكي المنازل: هل يحق لـ HOA رفع دعاوى لصالح أصحاب المباني في مبنى سكني ، على سبيل المثال ، بشأن الاعتراف بحقوق أصحاب المنازل في الملكية المشتركة?
بالإشارة إلى الفقرة 8 من الفن. 138 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، كتب أن "HOA معترف به كممثل لأصحاب المباني في مبنى سكني ، يعمل في مصلحتهم ، أثناء الحصول على حقوق مستقلةوالالتزامات المرتبطة بتنفيذ أنشطتهم ، وانتهاك هذه الحقوق أو عدم الوفاء بالالتزامات قد يكون بمثابة أساس للتقدم إلى محكمة تحكيم لحل نزاع يحق لـ HOA أن يكون طرفًا فيه "<9>.
<9>رانيفا. مرجع سابق
ينشأ عدد كبير من النزاعات المختلفة حول أشياء أخرى للملكية العامة في مبنى سكني ، والتي تنتج عن عدد من الأسباب المذكورة في الأدبيات. "لا يحدد قانون الإسكان للاتحاد الروسي بشكل مباشر من يحق له تحديد تكوين الملكية المشتركة وتحت أي ظروف. ومن تحليل أحكام قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، يمكننا أن نستنتج أن التكوين يجب تحديد الملكية المشتركة بشكل أساسي من قبل مالكي المباني أنفسهم من أجل الوفاء بالتزاماتهم بشكل صحيح بموجب محتواها ... نظرًا لحقيقة أنه في العديد من البلديات المناطق المشتركةمن الناحية العملية ، غالبًا ما كانت تستخدمها الحكومات المحلية بمفردها ، ويجب حل النزاعات الناشئة حول تحديد تكوين الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني في أمر قضائي" <10>.
<10>ماكارينكو. مرجع سابق
غالبًا ما يدخل المطورون عديمي الضمير ، أثناء بناء مبنى سكني ، في معاملات لنقل ملكية المباني غير السكنية إلى الأفراد في المنزل ، والتي ، وفقًا لوثائق المشروع ، كانت مخصصة للاستخدام في أهداف مشتركة(إيواء الخدمات الفنية ، والهيئات الإدارية لجمعية أصحاب المنازل ، وما إلى ذلك). في مثل هذه الحالات ، من الصعب جدًا المطالبة بالممتلكات من مثل هذا "الحائز".
في المنازل المبنية بالفعل ، يقوم المواطنون أو المنظمات ، بمساعدة هيئات الدولة ، بإضفاء الطابع الرسمي على حقوقهم في السندرات والأقبية ومخارج الطوارئ وغيرها من المباني المناسبة للاستخدام لغرض أو لآخر ، والتي ، بموجب القانون ، هي ملكية مشتركة من أصحاب المنازل ولا يخضعون للتغريب في ملكية أطراف ثالثة. في مثل هذه الحالات ، من الضروري استعادة الممتلكات من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني والاستئناف ضد تصرفات السلطات التي سمحت بنقل الملكية المشتركة.
استئناف قرارات الجمعيات العمومية
أعضاء جمعية أصحاب المنازل
هناك فئة أخرى شائعة جدًا من النزاعات تتعلق بقضايا استئناف القرارات المتخذة في الاجتماع العام لأعضاء مجلس النواب. العديد من المنازل لديها مجموعات فرديةالمستأجرين الذين يعارضون إرادة معظم أصحاب المنازل. تنشأ التناقضات عند تحديد رسوم الإسكان ، وحل الأسئلة حول الحاجة أنواع معينةإصلاح أو تحسين المنزل والأراضي المجاورة. في بعض الحالات ، تنشأ خلافات حول تكوين مجلس الإدارة ، هناك صراع على السلطة.
من ناحية أخرى ، يلاحظ أن الملاك مجبرون على الانصياع لقرارات الاجتماعات العامة ، وتحديد مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح المساكن ، والذي لا يتوافق دائمًا مع قراراتهم. المصالح المشروعة. "المالك الفخور ، الذي لم يشارك في اجتماع لم يجتمع على الإطلاق ، ولم يوقع على الاستبيان ، ولا ينتخب رئيسًا جديدًا ، تبين أنه رهينة لشخص ميؤوس منه الوضع القانوني. بدلاً من الحقوق التي يكتسبها الجزء العلوي من الوحش في شكل HOA موحد ، يحتفظ المالك نفسه بالتزام واحد فقط - دفع الفواتير على أساس الجزأين 3 و 4 من الفن. 137 بوصة<14>.
<14>هناك.
من ناحية أخرى ، فإن عدم رغبة المالكين الأفراد في دفع تكاليف السكن يخلق عددًا كبيرًا من المشاكل في أنشطة HOA: الحاجة إلى إنشاء احتياطيات مالية تحت التهديد بدفع غرامات للمرافق والمنظمات الأخرى في حالة نقص الأموال ، الحاجة إلى صيانتها دعوى. متعلق ب نفقات إضافيةفي الواقع ، يتم نقلها إلى جميع أصحاب المنازل ، بما في ذلك أصحاب النوايا الحسنة.
يكمن تعقيد العمل مع غير الدائنين الدائمين في حقيقة أنه بعد اتخاذ قرار من المحكمة لاسترداد مبلغ الدين منهم ، يتعين عليك تقديم مطالبة جديدة على الفور تقريبًا لاسترداد الديون التي نشأت خلال فترة نظر المحاكم في القضية السابقة. لا توجد عمليا أي تدابير فعالة لتشجيع الملاك على الدفع طوعا لشراء السكن. علاوة على ذلك ، فإن المحاكم في كثير من الأحيان لا تجمع منهم فائدة في مبلغ معدل إعادة التمويل المنصوص عليه في الجزء 14 من الفن. 155 ZhK RF.
في الوقت نفسه ، كما يشير فيما يتعلق بالمطالب التي قدمتها المنظمات المجتمعية "بشأن استرداد العقوبات من مجلس النواب عن المخالفات الالتزامات التعاقديةعند الدفع في الوقت المناسب للطاقة الموردة ، والمرافق المقدمة ، غالبًا ما ترفض المحكمة تلبية هذه المتطلبات ، مع مراعاة الوضع الخاص لـ HOA مثل منظمة غير ربحيةطبيعة أنشطته "<15>.
<15>رانيفا. مرجع سابق
أيضا من بعض الاهتمام مسألة استرداد تكاليف المحكمة من أصحاب المنازل الذين لا يدفعون. في كثير من الأحيان ، عندما تقدم الشراكة طلبًا للتعافي من المدين - مالك الشقة ، فإن نفقات HOA لـ خدمات قانونيةفي سير الدعوى ضده في المحكمة ، يصرح المدين أن هذه الخدمات قد تم تضمينها في تقدير الشراكة ، يتم دفعها على حساب الصناديق المشتركةأصحاب المنازل ، مما يعني أنهم قد "دفعوا ثمنها" بالفعل ولا يمكن استردادهم منهم "بشكل ثانوي".
هناك العديد من القضايا الأخرى التي تلجأ إليها جمعيات أصحاب المنازل الحماية القضائية. وتشمل هذه النزاعات مع المطورين حول جودة الممتلكات المشتركة ، وخاصة الاتصالات والمعدات ، والنزاعات مع سلطات التسجيل حول الإنشاء وإعادة التنظيم والتصفية ، ومشاكل البناء على قطعة أرضالمباني والدعاوى القضائية ضد السلطات سلطة الدولةوالحكومة الذاتية المحلية بشأن سداد النفقات المرتبطة بتقديم الإعانات والمزايا للمقيمين.
توجد جمعيات أصحاب المنازل في روسيا منذ أكثر من 15 عامًا. على الرغم من عدد وشدة المواقف المتنازع عليها والصراع التي تنشأ في الأنشطة اليومية للعديد من الشراكات ، فإن هذه المؤسسة نفسها تستحق الاهتمام من كل من سلطات الدولة ، التي تحل مشكلة تنفيذ الحق الدستوري للمواطنين في السكن ، والأفراد - الملاك. ومستخدمي المباني التي تخدم المنظمات وغيرها. خبرة في الخارجيوضح فعالية وملاءمة هذا الشكل من إدارة المباني السكنية. "خلال وجودها في الولايات المتحدة ، أصبحت الوحدات السكنية ، أي المنازل السكنية ، تحظى بشعبية كبيرة بين السكان. وأصبح الأمريكيون مقتنعين بأن الوحدات السكنية تعني الجودة والراحة والادخار والموثوقية ... في أوروبا الغربية ، على سبيل المثال ، في ألمانيا ، HOA هو أيضًا نوع شائع من الإسكان متعدد العائلات "<16>.
<16>جمعيات Varfolomeev لأصحاب المنازل: المزايا والمشاكل // المحامي. 2006. N 2.
في العديد من الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، تحاول سلطات الدولة وهيئات الحكم الذاتي المحلية بكل طريقة ممكنة دعم مبادرات المواطنين للتوحيد في شراكات - لتوفير المساعدة التنظيمية والإعلامية والقانونية.
"تم تطبيق نهج متكامل من أجل تهيئة الظروف لتنفيذ قواعد قانون الإسكان للاتحاد الروسي بشأن إدارة المباني السكنية من قبل الجمعية التشريعية لمنطقة نيجني نوفغورود ... التي اعتمدت القرار ... "بشأن التدابير اللازمة لتنفيذ قانون الإسكان للاتحاد الروسي على أراضي منطقة نيجني نوفغورود" ... نهج متكامل لتنفيذ الإصلاحات في السكنمظاهرة والسلطات العامة لمدينة موسكو "<17>.
<17>Ryzhov. مرجع سابق
لقد تمت مناقشة تطوير جمعيات أصحاب المنازل بنشاط في الأدبيات القانونية والاقتصادية لفترة طويلة. تم تطوير العديد من المقترحات لحل هذه المشكلة.
وبالتالي ، يشير إلى أن "التوفير الفعال لحقوق ومصالح المواطنين من خلال HOA يتطلب إنشاء قواعد قانونية مفصلة تنظم أنشطة HOA وبنية تحتية خارجية واسعة النطاق ... هناك حاجة إلى بنية تحتية للخدمات لعقد الاجتماعات العامة للأعضاء ، وتخزين وتوفير المعلومات المتعلقة بإدارة مبنى سكني (مستقل إلى حد معين ، وربما باستخدام تقنيات المعلومات الجديدة) ... لضمان الأداء الفعال لـ HOA الذي يلبي المعايير الحديثة و متطلبات المواطنين ، هناك حاجة إلى قرارات تشريعية بشأن:
التنظيم التفصيلي لإجراءات صنع القرار من قبل الهيئات الحاكمة الجماعية في HOA ، والتي ستقلل من مستوى الصراع بين أعضاء HOA ؛
إجراءات لتزويد مالك المباني في مبنى سكني بمعلومات عن تكوين مالكي المباني في مبنى سكني ، وحصصهم في الملكية المشتركة ، والأنشطة المالية والاقتصادية لـ HOA ، في ميثاق HOA ، في القرارات التي اتخذتها الهيئات الإدارية في HOA ، وقرارات الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني "<18>.
<18>هناك.
يشير إلى أهمية توعية السكان بحقوقهم وواجباتهم وفرصهم في مجال إدارة المنازل: "الموقع" المواطنون يعرفون القانون إذا تم نشره "لا يأخذ في الاعتبار العوامل الاجتماعية والاقتصادية التي تؤثر على مستوى المعرفة القوانين من قبل المواطنين ... يجب القيام بالدعاية القانونية (تقرير عن تبني الأفعال الفردية ، ومحتواها ، وشرح تطبيقها). أموال إضافيةوطرق إيصال محتوى الحق إلى المواطنين (على سبيل المثال ، نشر المعلومات في شكل معدّل ، وما إلى ذلك) "<19>.
<19>ماكارينكو. مرجع سابق
تعلن سلطات الدولة عن تفهمها واستعدادها لحل مشاكل تطوير HOAs في روسيا.
وتجدر الإشارة إلى أن لها دورًا مهمًا في الحفاظ عليها المبادرات الحكوميةيمكن أن تلعب دور المجتمع القانوني.
غالبًا ما يواجه إنشاء جمعية لأصحاب المنازل الجيران في المحكمة الذين ، لسبب أو لآخر ، غير راضين عن حقيقة إنشاء HOA ، وإجراءات إنشائها والذين يعتقدون أن إنشاء جمعية ينتهك حقوقهم.
تنظر المحاكم ذات الاختصاص العام في دعاوى أصحاب المباني في المباني السكنية للطعن في إنشاء جمعيات أصحاب المنازل.
مواضيع مثل هذه المطالبات ، كقاعدة عامة ، هي الاعتراف بقرارات الاجتماعات العامة بشأن إنشاء الشراكات باعتبارها غير قانونية وتصفية المنظمات القائمة.
يتم تنظيم إجراء إنشاء HOA بموجب المادة 136 من LC RF ، والتي تتعامل مباشرة مع إنشاء شراكة ، والمواد 44-48 من LC RF ، التي تنظم إجراءات عقد الاجتماع العام لأصحاب المباني السكنية .
تنص المادة 136 من شاشات الكريستال السائل متطلبات خاصةإلى النصاب القانوني للاجتماع العام الذي يتم فيه اتخاذ قرار بإنشاء HOA - يعتبر هذا القرار معتمدًا إذا صوت أصحاب المباني في المبنى السكني المقابل له ، بحصولهم على أكثر من خمسين بالمائة من الأصوات الإجمالية عدد أصوات مالكي المباني في مثل هذا المنزل ، ولكنه يحدد متطلبات إضافية لإجراءات إضفاء الطابع الرسمي على القرار: وفقًا للتغييرات التي تم إجراؤها في عام 2011 ، يجب على جميع المالكين الذين قرروا إنشاء HOA التوقيع على محضر اجتماع عام.
ينص التشريع الحالي على أنه يمكن إنشاء اتحاد واحد فقط لأصحاب المنازل في المنزل.
ينص الجزء 6 من المادة 46 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي على أن الشخص الذي قدم طلبًا إلى المحكمة يجب أن يكون مالك المبنى في وقت اتخاذ القرار من قبل الاجتماع العام ، وليس المشاركة في الاجتماع أو التصويت ضده ، يجب أن يتم اتخاذ القرار مع انتهاك قانون الإسكان ويجب أن ينتهك القرار حقوق مقدم الطلب. طلب إلى المحكمة للطعن في قرار الاجتماع العام في غضون ستة أشهر ، عندما علم أو كان يجب أن يكون على علم بالاجتماع.
لا يمكن للأشخاص الذين ليسوا مالكين لأماكن في مبنى سكني استئناف قرارات مالكي هذا المبنى.
رفعت شركة الإدارة دعوى قضائية أمام محكمة التحكيم في منطقة نوفوسيبيرسك ضد جمعية أصحاب المنازل للاعتراف بأن الاجتماع الاستثنائي لأصحاب المباني في مبنى سكني غير قانوني ، وقرار تغيير طريقة إدارة مبنى سكني واختيار آخر إدارة المنظمة ، المعتمدة في هذا الاجتماع ، غير صالحة. في رفض تلبية الدعوى ، أشارت المحكمة الابتدائية إلى أن الفقرة 6 من المادة 46 من LC RF تحدد دائرة من الأشخاص الذين يحق لهم استئناف مثل هذه القرارات وتصنف على هذا النحو مالك المبنى فقط. لا يحق للأشخاص الآخرين الطعن في القرارات المتخذة في الاجتماعات العامة. في رفضها تلبية الدعوى ، انطلقت المحكمة من حقيقة أن المدعي اختار الطريقة الخاطئة لحماية الحق. (قرار محكمة الاستئناف السابعة بتاريخ 12 أبريل 2011 N 07AP-2210/11 في القضية N A45-21737 / 2010-2011).
يتم حل هذه المشكلة من قبل المحاكم بشكل لا لبس فيه ، عند النظر في القضية ، من الضروري تحديد ما إذا كان المدعي هو المالك وما إذا كان قد شارك في الاجتماع. قد يكون القرار نفسه ، الذي وقعه هذا الشخص ، دليلاً كافياً على مشاركة المدعي في الاجتماعات ، والذي يشير إلى نتائج تصويت المالك على بنود جدول الأعمال.
هكذا على سبيل المثال رئيس مجلس إدارة HOA، طعن في قرار أصحابه في محكمة موسكو ، فيما أشار إلى أنه لم يشارك في الاجتماع ، ولم يعرف شيئًا عن نتائج الاجتماع. وبالنظر إلى القضية ، وجدت المحكمة أنه “في الفترة من 17 يناير إلى 14 فبراير 2011 اجتماع عامأصحاب مباني "بلو بيرد -2" HOA في شكل تصويت الغائبين. وحضر الاجتماع 1111 مالكًا ، ما يمثل 70.11٪ من إجمالي عدد أصوات الملاك. تم إحضارهم إلى الاجتماع الأسئلة التالية: انتخاب تشكيل جديد للجنة الفرز ، وأعضاء مجلس الإدارة ، وتشكيل لجنة المراجعة. بأغلبية الأصوات من عدد المشاركين ، تم اتخاذ قرارات للموافقة على تشكيل جميع الهيئات الإدارية في HOA ، وتم تسجيل نتائج الاجتماع في محضر اجتماع لجنة الفرز بتاريخ 18 فبراير 2011.
تم إخطار مالكي المبنى بالاجتماع القادم عن طريق نشر إشعارات على لوحة الإعلانات لكل مدخل للمنزل. بالإضافة إلى ذلك ، قبل عشرة أيام من بدء الاجتماع ، تلقى كل مالك القرار المقترح ضد التوقيع.
تم استجوابهم كشهود .......... و ... مجموعة المبادرة، كبار السن عند المدخل. تلقى كل مالك ، مقابل توقيع من الكونسيرج ، قبل الاجتماع بعشرة أيام ، القرار المناسب الذي حدد تكوين المرشحين للجنة الفرز ولجنة التدقيق ومجلس الشراكة. نشرة - قرار استلم المدعي ايضا عن طريق من ينوب عنه .................، الى. لم يتواصل مباشرة مع المالكين ، أجرى جميع الأعمال من خلال ممثل ، وكان من المستحيل الاتصال به. رأوه فقط مرتين أو ثلاث مرات.
اطلعت المحكمة على النشرات المقدمة من المدعى عليه مع توقيعات أصحابها (أوراق القضية 98 - 100).
ش. تم عقد الإجتماع العام بمبادرة من مجموعة من الملاك ، جديد ................. HOA أصبح ............... .. ، والتي علم عنها الشيخ أنه تهرب من نقل ختم ووثائق الجمعية إلى مجلس الإدارة الجديد.
بناءً على الظروف المحددة ، توصلت المحكمة إلى الاستنتاج الصحيح بأن إجراء عقد اجتماع عام لم يتم انتهاكه ، وتم إخطار ش.
أشارت المحكمة أيضًا بشكل صحيح إلى أن نصيب المدعي في الملكية المشتركة للشراكة ضئيل ، وإذا لم يشارك في التصويت أو كان سيصوت "ضد" ، فلا يمكن أن يتأثر رأيه بالقرار الذي تم لم يصدر.
عند إصدار القرار ، أشارت المحكمة بشكل صحيح إلى حقيقة أن المدعي فاته الموعد النهائي لرفع الدعوى للطعن في قرار الجمعية العمومية. تم التصويت الغيابي لأصحاب المباني في الفترة من 17 يناير 2011 إلى 14 فبراير 2011. شارك الشيخ في التصويت ، لذلك علم بقرار الاجتماع في 25 فبراير 2011. تم رفع الدعوى أمام المحكمة في 14 سبتمبر 2011 ، أي بعد انتهاء الفن. 46 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، فترة ستة أشهر للطعن في مثل هذه القرارات "(قرار محكمة مدينة موسكو بتاريخ 6 فبراير 2012 في القضية رقم 33-3160).
كدليل على المثال أعلاه ، قيمت المحكمة شهادة الشهود الذين تحدثوا عن إجراءات التحضير للاجتماع: إجراء إخطار المالكين ، وكذلك حول تصرفات المدعي بعد اتخاذ القرار في الاجتماع ، بهدف التخريب القرار. المستندات التي تؤكد إخطار كل مالك قبل 10 أيام من الاجتماع ، تم فحص القرارات الفعلية للمالكين ، بما في ذلك قرار المدعي ، كدليل مكتوب. وقد أتاح مجمل هذه الأدلة للمحكمة أن تستنتج أن الاجتماع تم التحضير له وعقد وفقًا لـ التشريعات الحالية، اتخذ المدعي القرار في الاجتماع وعلم بنتائجه.
تتوصل المحاكم إلى نتيجة متناقضة إلى حد ما عند النظر في قضايا العديد من المنظمات السكنية التي تم إنشاؤها في مبنى سكني واحد.
وبالتالي ، بالنظر إلى قضية الطعن في الدخول عند إنشاء HOA ، أيدت محكمة مدينة سانت بطرسبرغ قرار المحكمة المحلية ، التي رفضت ادعاءات المدعي. مع مراعاة استئناف بالنقض، أشارت المحكمة إلى أنه "كما يتضح من ملف القضية ، فإن قرارات الاجتماعات العامة لأصحاب الأسهم ، على النحو المنصوص عليه في القانون ، بما يتوافق مع قانونيلم يتم الطعن في الشروط من قبل الأشخاص الذين منحوا مثل هذا الحق بموجب القانون ولم يتم تقديم أدلة على خلاف ذلك.
لأنه قدم ل تسجيل الدولة HOA "Northern Key" و HOA "Northern Key 20" لم يتم التعرف على المستندات على أنها لا تمتثل للقانون ، ونص إجراء تسجيل الدولة على قانون اتحادي، لم تنتهك سلطة التسجيل ، لا توجد أسباب للاعتراف بتسجيل الدولة لـ HOA "مفتاح الشمال 20" على أنه غير قانوني. (قرار محكمة مدينة سانت بطرسبرغ بتاريخ 15 مارس 2012 رقم 33-3893).
بالنظر إلى القضية ، اعتبرت المحكمة أن حقيقة وجود اثنين من HOAs في منزل واحد لا يمكن أن تكون سببًا للاعتراف بتسجيل أحدهما على أنه غير قانوني. في هذه القضية، كان من المهم للمحكمة إثبات حقيقة صحة القرارات المتعلقة بإنشاء HOA. وبما أن المدعين لم يزودوا المحكمة بأدلة على أن هذه القرارات تم الطعن فيها بالطريقة المقررة ، وأثناء النظر في القضية ، لم يقدم الأشخاص ذوو الحقوق ذات الصلة دعاوى ، فقد اتخذت المحكمة مثل هذا القرار الذي يبدو متناقضًا.
عند النظر في القضايا المتعلقة بتصفية HOA ، من المهم أيضًا أن نفهم أنه لا يمكن لكل شخص تقديم مطالبات ذات صلة وأن جميع الانتهاكات المرتكبة أثناء إنشاء HOA تعطي أسبابًا لاتخاذ قرار بشأن تصفيتها.
إلى مشانسكي محكمة المقاطعةاستدار مواطن معين ، وأشار ،بعد إقالته من منصب رئيس المديرية الرئيسية لتنظيم الدولة الإسلامية في منطقة كراسنوسيلسكي في موسكو في عام 2008 ، علم أنه وفقًا لمقتطفات من الوحدة الموحدة سجل الدولةكيانات قانونية ، تم إدراجه كرئيس لمجلس إدارة أكثر من عشرين HOAs. نظرًا لأنه لم يشارك في الاجتماعات العامة لأصحاب المنازل ، ولم يتم انتخابه لمنصب رئيس مجلس إدارة HOA ، فقد طلب الاعتراف بجمعيات مالكي المنازل على أنها تم إنشاؤها بشكل غير قانوني وتصفيتها ، واستبعادهم من سجل الدولة الموحد للشؤون القانونية جهات.
برفض هذا المواطن الادعاء ، أثبتت المحكمة موقفها بأن المالك فقط هو الذي يمكنه الطعن في قرار الاجتماع العام للمالكين ، و "وفقًا للجزء 1 من الفن. 141 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، تتم تصفية جمعية أصحاب المنازل على أساس وطريقة يحددها القانون المدني.
وبالتالي ، فإن هذا الحكم من القانون ذو طبيعة مرجعية من حيث أسس وإجراءات تصفية جمعية أصحاب المنازل.
أي أن قانون الإسكان في الاتحاد الروسي لا يحدد أي تفاصيل لتصفية الشراكة ؛ لذلك ، في هذه الأمور من الضروري الاسترشاد بالفن. فن. 61-65 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
يتم تصفية جمعية أصحاب المنازل إما طواعية - بقرار من الاجتماع العام للمالكين ، أو قسريًا - بقرار من المحكمة تم اعتماده وفقًا للفقرة 2 من الفن. 61 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
ومع ذلك ، في نفس الوقت ، الفقرة 3 من الفن. 61 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يحدد دائرة الأشخاص الذين يمكن أن ينص على هذا الشرط.
لذلك ، وفقًا للحكم المسمى في القانون ، شرط تصفية كيان قانوني على الأسس المحددة في الفقرة 2 هذه المقالةقد يتم تقديمه إلى المحكمة وكالة حكوميةأو من قبل هيئة الحكم الذاتي المحلي التي يمنحها القانون الحق في تقديم مثل هذه المطالبة.
كما يتضح من ملف القضية ، لم يتم رفع الدعوى من قبل الهيئات المشار إليها ، ولكن من قبل فرد- أ. الذي لم يُمنح حق رفع هذه الدعوى بموجب القانون. (قرار محكمة مدينة موسكو بتاريخ 6 مارس 2012 في القضية رقم 33-4058).
كما يتضح من الممارسة المذكورة أعلاه ، عند النظر في القضايا للطعن في اجتماعات الملاك والنزاعات المتعلقة بإنشاء HOA ، من الضروري إثبات العديد من الحقائق. هل يحق للشخص الذي قدم الدعوى استئناف القرار ، هل فات هذا الشخص مهلة الستة أشهر المحددة لاستئناف القرار ، هل تم اتباع إجراءات إخطار أصحاب المباني في المبنى السكني ، وكم عدد الملاك الذين اتخذوا جزء من الاجتماع وما إذا كان تصويت المالك يمكن أن يؤثر على نتائج هذا الاجتماع.